广东书第三部分讲义9讲区位理论内容

1、土地估价理论方法精讲班第 9 讲讲义区位理论土地递减规律和土地市场理论大纲要求：、第三章 区位理论熟悉工业区位理论。、第四章土地递减规律掌握：土地熟悉：土地了解：土地、第五章递减的含义。递减的基本原理。递减规律在土地估价中的应用。土地市场理论掌握：土地供给与需求的特征了解：我地供需关系的特点。熟悉：土地供给种类与方式，土地需求的种类与方式，土地供需平衡原理。第三章区位理论三、区位理论的主要内容3)工业区位理论工业区位理论的奠基人是德国尔德。其理论的就是通过对、劳力及集聚区位。相互作用的分析和计算，找出工业产品的生产成本最低点，作为配置工业企业的理想（1）工业区位理论的基本假设：在一个均质的国家

2、或特定的地区范围内只探讨影响工业区位的经济，而不涉及其他。工业原料、产地已知分布在特定地点。工业产品的消费地点和范围为已知，且需求量不变。劳动力在工资率固定情况下，供给是充裕、已知、不能运费是重量和距离的函数。的。仅就同一产品其生产与销售问题。（2）工业区位理论内容关于在没有其他成本定向工业区位的分析影响下，仅就与工业区位之间关系而言，运费的大小主要取决于距离和货物重量，即运费与（吨/公里）成正比关系。在货物重量方面，货物的绝对重量和相对重量(原料重量与成本重量间的比例)对运费的影响是不同的，后者比前者尤为重要。为此，将工业用原料分类：一是到处都有的遍布性原料，对工业区位影响不大；二是只分布在

3、某些固定地点的限制性原料（地方性原料），对工业区位模式产生重大影响。根据以上分类，数，是指需要 制成品总重量按此公式推算，提出原料指数的概念，以此来论证费用对工业区位的影响。所谓原料指的限地性原料的重量和制成品重量之比，即：原料指数=限地性原料总重量/到在工业生产过程中，使用不同种类原料的原料指数。一般使用遍布性原料的指数为 0，纯原料的指数为 1，失重性原料的指数大于 1，限地性原料加用遍布性原料，其指数都可能小于 1。限地性原料的失重程度愈大，原料指数也愈大；遍布性原料的参用程度愈大，原料指数则愈小。而原料指数的不同将导致工业区位的趋向不同。因此，当在原料指数不同的情况下，只有在原料、与市

4、场间找到最小运费点，才能找到工业的理想区位。劳工成本影响工业区位趋向的分析影响工业区位的第二项劳工成本，是导致以成本确定的工业区位模式产生第一次变形的。当劳工成本(工资)在特定区位对工厂配置有利时，可能使一个工厂离开或者放弃成本最小的区位，而移向廉价劳动力(工资较低)的地区选址建厂。其前提是在工资率固定、劳动力供给充分的条件之下，工厂从旧址迁往新址，所需原料和制成品的追加运费小于节省的劳动力费用集聚与分散影响工业区位的分析经济效益也可使运费和工资定向的工业区位产生偏离，而形成工业区位的由集聚形成的第二次变形。A、集聚。集聚是指促使工业向一定地区集中的，又可分为一般集聚和特殊集聚。它们主要通过以

5、下两方面对工业企业的经济效益产生影响：生产或技术集聚，又称纯集聚，对工业效益的影响主要通过两种方式：其一是由工厂企业规模的扩大带来的；其二是同一工业部门中，企业间的协作，使各企业的生产在地域上集中，且分工序列化。社会集聚，又称“偶然集聚”，是由于企业外部引起的。也包括两方面：一是由于大城市的吸引，交通便利以及矿产资源丰富使工业集中；二是一个企业选择了与其他企业相邻的位置，获得额外利益。生产集聚是一般集中，社会集聚则是特殊集中。前者是集聚的固定内在，而后者则是偶然的外在。所以在工业区位时，主要注意一般集中，而不必注意特殊集中B、分散。指不利于工业集中到一定区位的。因此工厂搬迁或新建选择地点的前提

6、条件要看集聚给企业带来的利益大还是房地产价格上涨造成的损失大，即取决于集中与分散的比较利益大小。四、区位理论在土地估价中的作用区位理论是研究特定区域内关于人类经济活动与社会、自然等其他事物和要素间的相互内在联系和空间分布规律的理论。当把土地作为区位理论研究的客体，而把各种已有的地理要素和社会经济活动的空间配置作为区位条件，分析研究这些条件在土地上的分布和变化特点，以及它们相互组合对土地发生的综合影响和作用，就可以揭开城镇土地的空间变化规律及其数量特征，根据土地区位条件造成的区位空间差异，评估出土地价格。1区位是决定城市土地利用价值的重要从区位理论来看，区位对城市土地起着极其重要的作用。在城市，

7、由于土地区位不同，产生不同的使用价值和价值，使得同类行业在不同的区位上获得的经济效益会相差很大，不位置上经济收益也相差很大。2区位是衡量地租、地价的主要标尺业在同一它促使土地使用者在选用土地时，必须把自己所能在该土地上获得的区位收益与所需支付的区位地租进行比较，然后选择与其经济水平相适应的地段，从而使土地利用在地租、地价这一经济杠杆的自发调节下，不断进行用途置换，最终形成土地收益和空间结构。都趋向于最佳用途水平的合理的因此，以区位理论作指导，从区位条件人手，用因果关系的推理思路，根据各种条件下形成的区位类型(自然、经济、交通)对不同区位土地产生的影响，及其在空间上和价值及市场交易形成的地价和土

8、地收益，就能准确地评估出土地价格。的不同的使用价值土地递减规律第四章土地递减规律大纲要求:(一)目的测试应考对土地递减规律的理解与掌握程度。(二)基本要求掌握：土地熟悉：土地了解：土地递减的含义。递减的基本原理。递减规律在土地估价中的应用。(三) 1土地土地土地范围递减的含义递减的基本原理递减规律在土地估价中的应用本章主要介绍土地边际递减规律，考点较少，但该理论在土地估价实务中应用相当广泛，我们在学习时充分把握其含义，对相关概念和之间的关系能够准确理解。一、土地定义：土地递减的涵义递减是指在技术和其它要素不变的条件下，对相同面积的土地连续追加某种要素的投入所带来的的增量(边际)迟早会下降。通过土地递减规律可以确定土地利用的最佳集约度和最佳规模。通常生产需要投入所有的生产要素，而每一种生产要素的投入在达到一定限度后，其增加的收益就会递减。为了分析它们之间的投入产出关系，假定在一种投