天津律师办理建筑物区分所有权指引草案

1、第 PAGE 83 页 共 NUMPAGES 83 页律师办理建建筑物区分分所有权法律业务操操作指引目录TOC o 1-1 h z u HYPERLINK l _Toc237369306 第一章 总 则 PAGEREF _Toc237369306 h 4 HYPERLINK l _Toc237369307 第一节 一般规定定 PAGEREF _Toc237369307 h 4 HYPERLINK l _Toc237369308 1.1.11制定目的的 PAGEREF _Toc237369308 h 4 HYPERLINK l _Toc237369309 1.1.22适用范围围 PAGEREF

2、_Toc237369309 h 4 HYPERLINK l _Toc237369310 1.1.33指引内容容 PAGEREF _Toc237369310 h 4 HYPERLINK l _Toc237369311 1.1.44名词解释释 PAGEREF _Toc237369311 h 4 HYPERLINK l _Toc237369312 1.1.55使用说明明 PAGEREF _Toc237369312 h 5 HYPERLINK l _Toc237369313 第二节 法律依据据 PAGEREF _Toc237369313 h 5 HYPERLINK l _Toc237369314 1.

3、2.11概述 PAGEREF _Toc237369314 h 5 HYPERLINK l _Toc237369315 1.2.22法律依据据 PAGEREF _Toc237369315 h 6 HYPERLINK l _Toc237369316 第二章 建筑物区区分所有权专有有部分专有有权法律业业务操作指指引 PAGEREF _Toc237369316 h 8 HYPERLINK l _Toc237369317 第一节 概述 PAGEREF _Toc237369317 h 8 HYPERLINK l _Toc237369318 2.1.11专有部分分的界定 PAGEREF _Toc237369

4、318 h 8 HYPERLINK l _Toc237369319 2.1.22专有部分分所有权行行使的基本本原则 PAGEREF _Toc237369319 h 8 HYPERLINK l _Toc237369320 第二节 商品房买买卖合同的的签订 PAGEREF _Toc237369320 h 8 HYPERLINK l _Toc237369321 2.2.11律师提供供法律服务务的原则 PAGEREF _Toc237369321 h 8 HYPERLINK l _Toc237369322 2.2.22律师就商商品房买卖卖合同签订订（涉及专专有部分内内容）为房房屋买受人人（业主）提提供法

5、律服服务 PAGEREF _Toc237369322 h 9 HYPERLINK l _Toc237369323 2.2.33律师就商商品房买卖卖合同签订订（涉及专专有部分内内容）为建建设单位提提供法律服服务 PAGEREF _Toc237369323 h 11 HYPERLINK l _TToc23373699324 第三节 经营性用用房问题 PAGEREF _Toc237369324 h 11 HYPERLINK l _Toc237369325 2.3.11经营性用用房的涵义义及界定 PAGEREF _Toc237369325 h 11 HYPERLINK l _Toc237369326

6、2.3.22律师就经经营性用房房问题（涉涉及专有部部分内容）为为业主提供供法律服务务 PAGEREF _Toc237369326 h 11 HYPERLINK l _Toc237369327 2.3.33律师就经经营性用房房问题（涉涉及专有部部分内容）为为建设单位位提供法律律服务 PAGEREF _Toc237369327 h 13 HYPERLINK l _Toc237369328 第四节 车库、车车位的问题题 PAGEREF _Toc237369328 h 13 HYPERLINK l _Toc237369329 2.4.11车库、车车位的种类类 PAGEREF _Toc237369329

7、 h 13 HYPERLINK l _Toc237369330 2.4.22律师就车车库、车位位问题为业业主提供法法律服务 PAGEREF _Toc237369330 h 14 HYPERLINK l _Toc237369331 2.4.33 律师就就车库、车车位问题为为建设单位位提供的法法律服务 PAGEREF _Toc237369331 h 14 HYPERLINK l _Toc237369332 第五节 常见纠纷纷及处理机机制 PAGEREF _Toc237369332 h 15 HYPERLINK l _Toc237369333 2.5.11建设单位位与业主常常见纠纷及及处理机制制 P

8、AGEREF _Toc237369333 h 15 HYPERLINK l _Toc237369334 2.5.22.1业主主与业主间间因住宅改改变为经营营性用房的的纠纷 PAGEREF _Toc237369334 h 17 HYPERLINK l _Toc237369335 第三章 建筑物区分所有有权共有部部分共有权权法律业务务操作指引引 PAGEREF _Toc237369335 h 18 HYPERLINK l _Toc237369336 第一节 概述 PAGEREF _Toc237369336 h 18 HYPERLINK l _Toc237369337 3.1.11 共有部部分的界定

9、定 PAGEREF _Toc237369337 h 18 HYPERLINK l _Toc237369338 3.1.22 共有部部分共有权权行使的基基本原则 PAGEREF _Toc237369338 h 18 HYPERLINK l _Toc237369339 第二节 建筑物及及建筑区划划内公共设设施、公共共场所问题题 PAGEREF _Toc237369339 h 19 HYPERLINK l _Toc237369340 3.2.11 律师提提供法律服服务的基本本范畴 PAGEREF _Toc237369340 h 19 HYPERLINK l _Toc237369341 3.2.22

10、律师为为建筑物设设施内公共共设施、公公共场所相相关问题提提供法律服服务 PAGEREF _Toc237369341 h 19 HYPERLINK l _Toc237369342 3.2.33 律师为为建筑物区区划内的公公共设施、公共场所所相关问题题提供法律律服务 PAGEREF _Toc237369342 h 22 HYPERLINK l _Toc237369343 第三节 专项维修修资金问题题 PAGEREF _Toc237369343 h 22 HYPERLINK l _TToc23373699344 3.3.1 专项项维修资金金的涵义 PAGEREF _Toc237369344 h 22

11、 HYPERLINK l _Toc237369345 3.3.22专项维修修资金交存合法法性审查 PAGEREF _Toc237369345 h 23 HYPERLINK l _Toc237369346 3.3.33专项维修修资金使用用合法性审审查 PAGEREF _Toc237369346 h 24 HYPERLINK l _Tooc23773693347 3.3.4 专项项维修资金金的监督管管理 PAGEREF _Toc237369347 h 29 HYPERLINK l _Toc237369348 第四节 常见纠纷纷及处理机机制 PAGEREF _Toc237369348 h 30 HY

12、PERLINK l _Toc237369349 3.4.11开发商与与业主常见纠纷纷及处理机机制 PAGEREF _Toc237369349 h 31 HYPERLINK l _Tocc23733693550 3.4.2 业主主（业主委委员会）与与物业服务务公司常见见纠纷及处处理机制 PAGEREF _Toc237369350 h 33 HYPERLINK l _Toc237369351 3.4.33 业主与与业主常见见纠纷及处处理机制 PAGEREF _Toc237369351 h 35 HYPERLINK l _Toc237369352 第四章 建筑物区区分所有权共同同管理权法法律业务操操

13、作指引 PAGEREF _Toc237369352 h 37 HYPERLINK l _Toc237369353 第一节 概述 PAGEREF _Toc237369353 h 37 HYPERLINK l _Toc237369354 4.1.11共同管理理权的含义义 PAGEREF _Toc237369354 h 37 HYPERLINK l _Toc237369355 4.1.22共同管理理权的特征征 PAGEREF _Toc237369355 h 37 HYPERLINK l _Toc237369356 第二节 业主大会会 PAGEREF _Toc237369356 h 38 HYPERL

14、INK l _Toc237369357 4.2.11业主大会会的概述 PAGEREF _Toc237369357 h 38 HYPERLINK l _Toc237369358 4.2.22律师为首首次业主大大会的成立立提供法律律服务 PAGEREF _Toc237369358 h 38 HYPERLINK l _Toc23373699359 4.2.3律师为为业主大会会提供法律律服务 PAGEREF _Toc237369359 h 39 HYPERLINK l _Toc237369360 4.2.44律师为业业主大会提提供法律服服务的风险险提示 PAGEREF _Toc237369360 h

15、40 HYPERLINK l _Toc237369361 第三节 业主委员员会 PAGEREF _Toc237369361 h 41 HYPERLINK l _Toc23773693362 4.3.1业主委委员会的界界定 PAGEREF _Toc237369362 h 41 HYPERLINK l _Toc237369363 4.3.22律师为业业主委员会会提供法律律服务 PAGEREF _Toc237369363 h 41 HYPERLINK l _Toc237369364 4.3.33律师为业业主委员会会提供法律律服务的风风险提示 PAGEREF _Toc237369364 h 42 HY

16、PERLINK l _Tooc23773693365 第四节 物业服务务企业 PAGEREF _Toc237369365 h 44 HYPERLINK l _Toc237369366 4.4.11.1物业业服务企业业的概念 PAGEREF _Toc237369366 h 44 HYPERLINK l _Toc237369367 4.4.11.2律师师认定物业业服务企业业能否承接接某项物业业管理项目目应注意的的法律问题题 PAGEREF _Toc237369367 h 44 HYPERLINK l _Toc237369368 4.4.22 物业管管理服务 PAGEREF _Toc23736936

17、8 h 46 HYPERLINK l _Toc237369369 4.4.22.1律师师为物业服服务企业前前期物业管管理提供法法律服务 PAGEREF _Toc237369369 h 46 HYPERLINK l _Toc237369370 4.4.22.2律师师为物业服服务公司物物业管理提提供法律服服务 PAGEREF _Toc237369370 h 52 HYPERLINK l _Toc237369371 4.4.33物业服务务企业提供供物业服务务过程中应应注意的问问题 PAGEREF _Toc237369371 h 53 HYPERLINK l _Toc237369372 4.4.33.

18、1物业业费的缴纳纳 PAGEREF _Toc237369372 h 53 HYPERLINK l _Toc237369373 4.4.33.2为业业主的物业业专有部分分提供维修修养护或特特约服务的的收费 PAGEREF _Toc237369373 h 53 HYPERLINK l _Toc237369374 4.4.33.3物业业的验收与与交接 PAGEREF _Toc237369374 h 53 HYPERLINK l _Toc237369375 4.4.33.4公共共建筑和共共用设施的的使用与维维护修理 PAGEREF _Toc237369375 h 54 HYPERLINK l _Toc

19、237369376 4.4.33.5共用用部位、共共用设施的的使用与维维护修理 PAGEREF _Toc237369376 h 54 HYPERLINK l _Toc237369377 4.4.33.6物业业管理用房房的使用 PAGEREF _Toc237369377 h 55 HYPERLINK l _Toc237369378 4.4.33.7房屋屋的装饰、装修 PAGEREF _Toc237369378 h 55 HYPERLINK l _Toc237369379 4.4.33.8物业业服务企业业的安全防防范义务 PAGEREF _Toc237369379 h 56 HYPERLINK l

20、 _Toc237369380 4.4.33.9第三三人行为危危及公共利利益及他人人合法利益益，物业服服务企业维维护后有权权收取相关关费用 PAGEREF _Toc237369380 h 56 HYPERLINK l _Toc237369381 4.4.33.10物物业服务的的转委托应应注意的问问题 PAGEREF _Toc237369381 h 56 HYPERLINK l _Tocc23733693882 4.4.3.111物业服务务合同终止止应注意的的问题 PAGEREF _Toc237369382 h 56 HYPERLINK l _Toc237369383 4.4.33.12公公示义务

21、 PAGEREF _Toc237369383 h 57 HYPERLINK l _Toc237369384 第五节 常见纠纷纷及处理机机制 PAGEREF _Toc237369384 h 57 HYPERLINK l _Toc23733693885 4.5.1物业管管理自治权纠纷情情形： PAGEREF _Toc237369385 h 57 HYPERLINK l _Toc237369386 4.5.22业主与建建设单位、前期物业业服务企业业之间的物物业管理服服务纠纷 PAGEREF _Toc237369386 h 59 HYPERLINK l _Toc237369387 4.5.33业主与物

22、物业服务企企业之间的的纠纷 PAGEREF _Toc237369387 h 60 HYPERLINK l _Toc237369388 4.5.44物业使用用人违反法法律、法规规、管理规规约和物业业服务合同同的纠纷 PAGEREF _Toc237369388 h 61 HYPERLINK l _Toc237369389 第五章 附则 PAGEREF _Toc237369389 h 63第一章 总总 则第一节 一般规定定1.1.11制定目的的为了提高律律师承办建建筑物区分分所有权相相关业务水水平，提高高工作效率率，减少律律师执业中中的疏漏，降降低律师业业务风险，为为委托人提提供更优质质的法律服服务

23、，指导导律师办理理建筑物区区分所有权权相关诉讼讼和非诉业业务，特制制定本操作作指引。 1.1.22适用范围围本操作指引引适用于发发生在中华华人民共和和国领域内内的、律师师承办建筑筑物区分所所有权相关关业务，包包括专有部部分专有权权、共有部部分共有权权、共同管管理权等相相关法律业业务。1.1.33指引内容容本指引以我我国现行法法律、法规规、部门规规章为依据据，就相关关业务的的的操作程序序、规范、注意事项项及风险提提示与防范范等内容，按按照律师服服务对象及及业务类型型的不同进进行分类，涉涉及民事主主体间的法法律关系及及民事主体体与政府主主管部门间间的法律关关系处理。1.1.44名词解释释本指引涉及

24、及较多专业业名词，为为明确各名名词意义，特特对如下相相关名词进进行解释，本本指引中出出现如下名名词，均按按本解释的的内容确定定，有特殊殊说明的除除外：业主业主是指指依法享有有建筑物专专有部分所所有权，或或者基于商商品房买卖卖的民事法律律行为，已已经合法占占有建筑物物专有部分分，但尚未未依法办理理所有权登登记的人。业主大会会由一个个物业管理理区域内全全体业主组组成，以一一定程序决决定物业管管理区域内内全体业主主权利义务务的组织。业主委员员会由组成成业主大会会的业主依依照法定程程序选举或或者更换，执执行业主大大会的决定定事项的组组织。物业服务企企业依法设设立、具有有独立法人人资格，从从事物业管管理

25、服务活活动的民事事主体。前期物业服服务企业在业主主、业主大大会选聘物物业服务企企业之前，由建设单位选聘的物业服务企业。物业使用人人物业的的承租人、借用人或或者其他物物业使用人人前期物业服服务合同由建设设单位选聘聘的，应当当包含在房房屋买卖合合同中的物物业服务合合同物业服务合合同由业主主、业主大大会选聘的的物业服务务企业与全全体业主或或业主委员员会签订的的物业服务务合同；物业资料建设单单位应向物物业服务企企业移交的的资料：（一一）竣工总总平面图，单单体建筑、结构、设设备竣工图图，配套设设施、地下下管网工程程竣工图等等竣工验收收资料；（二二）设施设设备的安装装、使用和和维护保养养等技术资资料；（三

26、三）物业质质量保修文文件和物业业使用说明明文件；（四四）物业管管理所必需需的其他资资料。建筑物区分分所有权专专有部分建筑区区划内符合合下列条件件的房屋，以以及车位、摊位等特特定空间：（一）具有有构造上的的独立性，能能够明确区区分；（二）具有有利用上的的独立性，可可以排他使使用；（三）能够够登记成为为特定业主主所有权的的客体；以及，规划划上专属于于特定房屋屋，且开发发商销售时时已经根据据规划列入入该特定房房屋买卖合合同中的露露台等，属属于专有部部分的组成成部分。共有部分是建筑筑区划内排排除专有部部分以外，不不属于市政政公用部分分或其他权权利人所有有的，为业业主共同所所有的部分分。经营性用房房建筑

27、物物内规划用用于各类商商业服务、生产经营营（办公）等等经营性活活动的房屋屋。1.1.55使用说明明1.1.55.1本操作作指引是为为律师承办办相关业务务提供经验验和借鉴的的指导性标标准，不具具有强制性性或规范性性。1.1.55.2本操作作指引所陈陈述内容，是是根据处理理一般业务务和经验制制定，并不不保证是处处理任何具具体业务的的最佳方案案，律师应应根据实际际情况处理理具体业务务。1.1.55.3因为律律师承办业业务受复杂杂的具体情情况和环境境影响，本本操作指引引不是律师师承办业务务避免风险险的保证。第二节 法律依据据1.2.11概述本操作指引引依据现行行法律法规规编写，以以中华人人民共和国国物

28、权法为核心依依据，以合同法、物业业管理条例例等法律律、法规、部门规章章为辅助。此方面法法规原则性性较强，部部分规定尚尚存许多需需要完善之之处。对于于缺乏具体体法律依据据的，律师师在承办业业务时应按按照法律的的基本原则则处理，同同时应积累累经验，并并积极提供供立法建议议。在本指引列列明的法律律依据外，律律师在承办办业务时应应注意地方方法规、规规章、行政政规范性文文件的规定定，特别是是关于程序序和时限方方面的规定定，更应给给予足够关关注。本操作指引引系根据现现行法规编编制，承办办相关律师师应充分注注意法律法法规的制订订、修改、废除情况况，并就相相关情况进进行适当调调整。1.2.22法律依据据1.2

29、.22.1法律律类：中华人民民共和国民民法通则19877年1月1日施行中华人民民共和国物物权法22007年年10月1日施行中华人民民共和国合合同法11999年年10月1日施行中华人民民共和国建建筑法11998年年3月1日起施行1.2.22.2行政政法规类：物业管理理条例22007年年8月26日施行建设工程程质量管理理条例22000年年1月30日起施行社会团体体登记管理理条例11998年年10月25日起施行地名管理理条例11986年年1月23日施行1.2.22.3部门规章章类：建设部前前期物业管管理招标投投标管理暂暂行办法20033年9月1日起施行。建设部物物业服务企企业资质管管理办法20077

30、年11月26日修正建设部建建设部关于于印发前期物业业服务合同同（示范文文本）的通知20044年9月6日发布建设部 HYPERLINK javascript:SLC(21548,0) 住住宅共用部部位共用设设施设备维维修基金管管理办法19999年1月1日起施行建设部、财财政部住宅专项项维修资金金管理办法法20088年2月1日起施行建设部商商品房销售售管理办法法20001年6月1日起施行建设部房房屋建筑工工程质量保保修办法20000年6月30日起施行建设部商商品住宅实实行住宅质质量保证书书和住宅使使用说明书书制度的规规定19998年9月1日起施行建设部房房屋登记办办法20008年7月1日起施行建设

31、部房房屋登记薄薄管理试行行办法20088年5月6日施行建设部商商品房销售售面积计算算及公用建建筑面积分分摊规则（试试行）19955年12月1日起施行民政部地名管理理条例实实施细则19966年6月18日施行国务院机关关事务管理理局、中央国家家机关人民民防空委员员会关于平时时使用人防防工程的暂暂行规定19933年12月1日施行；1.2.22.4司法法解释类：最高人民民法院20009年10月1日起施行最高人民民法院关于于审理物业业服务纠纷纷案件具体体应用法律律若干问题题的解释20099年10月1日起施行最高人民民法院关于于审理商品品房买卖合合同纠纷案案件适用法法律若干问问题的解释释20003年6月1

32、日起施行第二章 建筑物区区分所有权权专有部分专专有权法律业务操操作指引第一节 概述2.1.11专有部分分的界定参见第一章章第1.1.4条“建筑物区区分所有权权专有部分分”的定义2.1.22专有部分分所有权行行使的基本本原则2.1.22.1业主主对建筑物物专有部分分享有占有有、使用、收益和处处分的权利利。2.1.22.2业主主行使专有有部分所有有权不得危危及建筑物物的安全，不不得损害其其他业主的的合法权益益，主要包包括：1、不得破破坏建筑物物的基础、结构、承重墙体体及公用设设施；2、不得损损害建筑物物的整体外观；3、不得擅擅自改变建建筑物的使使用用途；4、不得妨妨害环境卫卫生及其他业主主的安全；

33、5、不得违违反其他业业主共同利利益。2.1.22.3业主主转让建筑筑物内的住住宅、经营营性用房，其其对共有部部分享有的的共有和共共同管理的的权利应随随建筑物专专有部分一一并转让。2.1.22.4业主主不得违反反法律、法法规以及管管理规约，将将住宅改变变为经营性性用房。业业主将住宅宅改变为经经营性用房房的，除遵遵守法律、法规以及及管理规约约外，应当当经有利害害关系的业业主同意。第二节 商品房买买卖合同的的签订2.2.11律师提供供法律服务务的原则2.2.11.1明确确判断属于于建筑物及及建筑区划划内专有部部分的范畴畴，提示业业主、建设设单位（开开发商）等等相关权利利主体注意意。2.2.11.2审

34、核核商品房买买卖合同及及其附件，确确保合同内内容符合以以下一般性性规定：1、建筑区区划内的道道路、绿地地、其他公公共场所、公用设施施及物业服服务用房、建筑物及及其附属设设施的维修修资金、占占用业主共共有的道路路或者其他他场地用于于停放汽车车的车位等等属于业主主共有，但但城镇公共共道路、城城镇公共绿绿地及明示示属于个人人的绿地除除外。在法法律上已经经明确规定定属于业主主所有的公公共空间，建设单位与业主在合同中不得约定其权利归属。2、建筑区区划内，规规划用于停停放汽车的的车位、车车库的归属属，由当事事人通过出出售、附赠赠或者出租租等方式约约定。上述述车位、车车库应当首首先满足业业主的需要要。在没有

35、有满足业主主需要之前前，不得向向业主以外外的第三人人销售、出出租、赠与与。3、建筑区区划内的绿绿地属于个个人，应予予以明示。没有按法法律规定明明示的，属属于全体业业主共有。4、露台一一般处于建建筑物顶层层屋顶，屋屋顶作为建建筑物的基基本结构属属于共有部部分，但如如果经批准准的建筑设设计规划将将露台专属属于特定房房屋，则该该露台属于于专有部分分。2.2.22律师就商品品房买卖合合同签订（涉及专有有部分内容容）为房屋买受受人（业主主）提供法律律服务各地房地产产业管理部部门为规范范商品房交交易，要求求建设单位位必须使用用统一制定定的商品房房买卖合同同范本。但但建设单位位往往在合合同范本的的基础上添添

36、加附件，约约定对业主主不利的内内容。律师师为业主审审查合同时时，应当对对范本中需需填写的内内容以及附附件部分进进行着重审审查，确认认建设单位位提供的合合同文本是是否符合法法律法规的的规定，是是否存在不不利于业主主或侵犯业业主利益的的条款：2.2.22.1审查、确定合同同约定的建建筑面积是是否符合规规定。根据商品房销销售面积计计算及公用用建筑面积积分摊规则则（试行）、住宅设计规范等规定，套内建筑面积应由房屋的套内使用面积、套内墙体面积两部分组成，具体计算方式如下：1、套内使使用面积：卧室、起起居室、厅厅、过道、厨房、卫卫生间、厕厕所、储藏藏室、壁橱橱等分户门门内面积的的总和；跃跃层住宅中中的户内

37、楼楼梯按自然然层数的面面积总和计计入使用面面积；不包括在在结构面积积内的烟囱囱、通风道道、管道井井均不计入使用用面积；内内墙面装修修厚度计入入使用面积积。2、套内墙墙体面积：套内墙体体分为公共共墙和非公公共墙两种种。其中套套（单元）与与套（单元元）、套（单单元）与共共有建筑空空间之间的的分隔墙以以及外墙（包包括山墙）均均为公共墙墙，按墙体体水平面积积的一半计计入套内墙墙体面积；套（单元元）内的分分隔墙为非非公共墙，按按墙体水平平面积的全全部计入套套内墙体面面积。阳台面积应应按结构底底板投影净净面积单独独计算，不不计入每套套使用面积积或建筑面面积内。2.2.22.2审查、确定定合同中有有关面积误

38、误差的处理理方式是否否符合业主的的利益。根据最高高人民法院院关于审理理商品房买买卖合同纠纠纷案件适适用法律若若干问题的的解释第第十四条的的规定，建建设单位交交付使用的的房屋套内内建筑面积积或者建筑筑面积与商商品房买卖卖合同约定定面积不符符，合同有有约定的，按按照约定处处理；合同同没有约定定或者约定定不明确的的，按照以以下原则处处理：1、面积误误差比绝对对值在3%以内（含含3%），按照照合同约定定的价格据据实结算，业主因此请求解除合同的，法院将不予支持；2、面积误误差比绝对对值超出33%，业主有权权请求解除除合同、返返还已付购购房款及利利息。如业业主同意继继续履行合合同，房屋屋实际面积积大于合同

39、同约定面积积的，面积积误差比在在3%以内（含含3%）部分的的房价款应应由业主按照约约定的价格格补足，面面积误差比比超出3%部分的房房价款应由建设单位位承担、所有权归归业主；房屋屋实际面积积小于合同同约定面积积的，面积积误差比在在3%以内（含含3%）部分的的房价款及及利息应由建设单位位返还业主，面积积误差比超超过3%部分的房房价款，业业主有权要要求建设单单位双倍返返还。此外，商品品房买卖合合同按建筑筑面积计价价的，当事事人亦可在合同同中约定套套内建筑面面积和分摊摊的共有建建筑面积，如如建筑面积积不变而套套内建筑面面积发生误误差以及建建筑面积与与套内建筑筑面积均发发生误差时时约定按照上上述司法解解

40、释的方式式或约定其他方方式处理。2.2.22.3审查查、确定合合同约定的的绿地、车车库及车位、露露台等内容容是否符合合规划要求求：1、建设单单位如出售售或附赠建建筑规划区区内部分绿绿地给业主主，则商商品房买卖卖合同的的附图中应应显示该部部分绿地，且且具有与公公共空间隔隔离的建筑筑结构，建建设单位应应保证该等等建筑结构构符合建设设规划要求求（约定罚罚则）。2、建设单单位如转让让、附赠或或出租车库库、车位给给业主，则则应要求建建设单位出出示该车库库、车位符符合规划要要求的证明明，并对符合合规划做出出保证（约约定罚则）。此外，还还应查清该该地下车位位是否属于于人防地下下室。业主使用属属于人防地地下室

41、改造造的车库、车位时，应应要求建设设单位出示示人防地下下室平时使使用审批手手续，并审审核建设单单位准许业业主使用年年限有否超超过人防主主管部门准准许建设单单位使用的的年限。3、如建设设单位出售售的房屋附附带露台的的，则商商品房买卖卖合同中中约定及（或）在的附图中应应显示该露露台，且具具有与公共共空间隔离离的建筑结结构，建设设单位应保保证该等建建筑结构符符合建设规规划要求（约约定罚则）。2.2.33律师就商商品房买卖卖合同签订订（涉及专专有部分内内容）为建建设单位提提供法律服服务2.2.33.1向建设单位位出具法律律意见书，告告知哪些空空间属于业业主法定共有部部分，哪些些空间属于于业主专有有部分

42、，哪些部分分可以在规规划文件中中事先确定定为非业主主共有部分分。2.2.33.2审查查、拟制商商品房买卖卖合同及其其补充协议议、附件，确确保约定内内容不得违违反物权权法等法法律法规的的强制性规规定，避免免将法定属属于全体业业主共有的的空间约定定属于建设设单位或个个别业主所所有。2.2.33.3审查查建设单位位提供的规规划文件，确确定可以通通过合同约约定转让权权属的绿地地范围，并并提示建设设单位：未未经明示为为专有部分分的绿地（即即，规划不属于于专有部分分的绿地）不不得以出售售、赠与等等方式承诺诺给个别业业主使用，也也不得就绿绿地的使用用向业主收收取费用，否否则，出售售、赠与条条款无效，已已收取

43、的费费用应予以以退还。如如果收取的的费用必须须体现绿地地价值的，可可以对所售售商品房按按套计价，并并将绿地价价值体现在在商品房价价格中。2.2.33.4建设单单位利用人人防地下室室改造为车车库、车位位出租的，应应提示建设设单位：在在出租前办办理人防工工程平时使使用审批手手续并缴纳纳相关使用用费，并向向承租人告告知人防工工程的性质质及使用时时应遵守相相关人防法法律法规。2.2.33.5审查查建设单位位提供的规规划文件，确确定可以通通过合同约约定转让权权属的车库库、车位范范围，拟制制符合法律律规定的车车位转让、出租协议议。根据汽车车库建筑设设计规范，汽车库库室内最小小净高应符符合以下规规定：微型型

44、车、小型型车2.220米；轻轻型车2.80米；中、大型型、绞接客客车3.440米。如如汽车库室室内最小净净高未达到到上述标准准的，则不不能以车库库的名义出出售、出租租、赠与。第三节 经营性用用房问题2.3.11经营性用用房的涵义义及界定 具具体参见第第一节第1.1.4条“经营性用用房”的定义。2.3.22律师就经营营性用房问问题（涉及及专有部分分内容）为为业主提供供法律服务务2.3.22.1购买经经营性用房房1、注意核核实经营性性用房的土土地使用权权年限。一一般情况下下，商品房房用地的土土地使用年年限为：住住宅用地770年，商商业用地440年，商商住、酒店店式公寓、办公用房房、工业用用房50年

45、年。2、与住宅宅建设用地地不同（住住宅建设用用地使用权权期满后自自动续期），规划用用途为经营营性用房的的建设用地地使用权期期满后，依依法律规定定办理。3、其他参参见第2.22.2条2.3.22.2出租租、二次转让经营性性用房1、接受业业主委托对对承租人、受让人的的经营资质质、资信情情况等进行行尽职调查查；2、起草、审查、修修改经营性性用房的租租赁、转让让相关合同同。转让经经营性用房房所有权，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利义务应一并转让。此外，应注意与承租人就共有部分的权利和义务进行约定，如约定共有部分权利受到侵害时，要求承租人及时通知业主行使相关权利。另需注意约定物业管理费的缴纳义务人

46、。3、将同一一产权的经经营性用房房分割同时时出租给数数个承租人人时，应注注意与数个个承租人明明确承租经经营性用房房的具体位位置及范围围、承租方方转租的限限制、多个个承租主体体优先购买买权、共有有部分权利利义务的安安排等内容容。4、协助办办理租赁、转让登记记手续。转转让必须拟拟制书面合合同，并到到房地产管管理部门办办理房屋过过户手续。5、注意提提示业主、承租人：使用经营营性用房从从事经营活活动时，不得影响其其他业主的的正常居住住和生活环环境的安全全或安宁，否否则其他业业主有权请请求排除妨妨害、赔偿偿损失。特特别注意噪噪声、油烟烟等空气污污染、污水水排放、垃垃圾堆放等等应符合小小区管理规规定及国家

47、家、地方标标准；经营营性用房装装修时应事事先经过有有关部门的的批准（包包括但不限限于消防、房屋安全全鉴定等部部门）。2.3.22.3普通通住宅转变变为经营性性用房1、协助业业主与居委委会、业主主委员会、有利害关关系的其他他业主进行行协商，取取得其同意意，并起草草有利害关关系业主的的同意函等等文件。业主将普通通住宅转变变为经营性性用房，除除遵守法律律、法规以以及管理规规约外，应应事先取得得有利害关关系的其他他业主同意意，否则有有利害关系系的业主有有权请求排排除妨害或或恢复原状状，造成损损害的还应应承担赔偿偿责任。根据最高高人民法院院关于审理理建筑物区区分所有权权纠纷案件件具体应用用法律若干干问题

48、的解解释的规规定，本栋栋建筑物内内的其他业业主，应当当认定为“有利害关关系的业主主”。建筑区区划内，本本栋建筑物物之外的业业主，主张张与自己有有利害关系系的，应提提供证据证证明其房屋屋价值、生生活质量受受到或者可可能受到不不利影响。2、协助业业主或承租租人办理工工商登记手手续。2.3.33律师就经营营性用房问问题（涉及及专有部分分内容）为为建设单位位提供法律律服务2.3.33.1销售售经营性用用房1、审查、拟制经营营性用房买买卖合同等等文件，注注意提示建建设单位：根据建设设部商品品房销售管管理办法，销售经经营性用房房时，不应应对预售房房采取售后后包租或变变相售后包包租的方式式进行销售售。2、其

49、他参参见第2.2.3条条2.3.33.2出租租经营性用用房1、接受建建设单位委委托对承租租人经营资资质、资信信情况等进进行尽职调调查。2、起草、审查、修修改租赁合合同，并注意以以下问题：（1）应注注意与承租租人就共有有部分的权权利和义务务，以及对对物业管理理费的缴纳纳进行约定定。（2）应在在协议中要要求承租人人使用经营营性用房从从事经营活活动时，不得影响其其他业主的的正常居住住和生活环环境的安全全或安宁，特特别注意噪噪声、油烟烟等空气污污染、污水水排放、垃垃圾堆放等等应符合小小区管理规规定及国家家、地方标标准；经营营性用房装装修时应事事先经过有有关部门的的批准（包包括但不限限于消防、房屋安全全

50、鉴定等部部门），如如给其他业业主或建设设单位造成成损失，承承租人应承承担赔偿责责任。3、协助办办理租赁登登记手续。第四节 车库、车位的问问题2.4.11车库、车车位的种类类2.4.11.1规划划用于停放放汽车的车车库、车位位在开发房地地产前期经经规划主管管部门批准准、在建筑筑区划内投投资建设的的车库、车车位，其作作为建筑物物区分所有有权的专有有部分，建建设单位可可以出售、附赠或者者出租的方方式处分，并应首先先满足业主主的需要。在没有首首先满足业业主需要之之前，不得得向业主以以外的第三三人出售、出租或赠赠与。2.4.11.2占用用业主共有有的道路或或其他共有有的场所停停放汽车的的车库、车车位占用

51、业主共共有的公共共场所停放放汽车的车车库、车位位，一般兼兼具其他功功能，归属属于全体业业主共有，其其开发、使使用、经营营、管理等等权利也由由业主通过过业主大会会或业主委委员会行使使。本指引第第三章详细细论述，本节节不作详细细介绍。2.4.11.3利用用人防地下下室停放汽汽车的车库库、车位依据中华华人民共和和国人民防防空法强强制建设人人防地下室室，其建筑筑面积不计计入业主共共有建筑面面积，同时时也不属于于业主专有有部分。建建设单位向向人防管理理部门缴纳纳费用并备备案后，可可将人防地地下室开发发成用于停停放汽车的的车库、车车位，但不不应损失其其功能、设设施，任何何单位、个个人对其只只有使用、经营的

52、权权利，不享享有所有权权。2.4.22律师就车车库、车位位问题为业业主提供法法律服务2.4.22.1对合同约定定的车库、车位进行行调查，如如是规划用用于停放汽汽车的车库库、车位，则则可签订转转让、赠予予、出租使使用合同；如果是人人防地下室室改造的车车库、车位位，则只能能签订租赁赁使用合同同，并应要要求出租方方出具在人人防主管部部门办理的的备案手续续。2.4.22.2认真审查查建设单位位提供的格格式合同文文本，确认认是否存在在损害业主主利益的内内容。提出出修改意见见，参加业业主与建设设单位的签签约谈判。2.4.22.3如果对预预售中的车车库、车位位签订转让让、赠予、承租合同同，且无法法标明具体体

53、位置的，律律师可以帮帮助业主在在合同中与与建设单位位约定车库库、车位竣竣工交付时时，车库、车位受让让人、受赠赠人、承租租人确定车车库、车位位具体位置置的程序、方式。2.4.33 律师就就车库、车车位问题为为建设单位位提供的法法律服务2.4.22.1注意提提示建设单单位：转让、附附赠、出租租车位时应应当优先满满足规划区区内业主的的需求。2.4.22.2审查建设单单位提供的的规划文件件，明确人人防地下室室改造的车车库、车位位范围，提提示建设单单位：只能就该等等车位签订订租赁使用用合同，并应配合人人防管理部部门日常的的维护、管管理及使用用人防地下下室的工作作。并且，协助助建设单位位在人防主主管部门办

54、办理备案手手续。2.4.22.3拟制制有关车库库、车位的的销售、租租赁等协议议。地方性法法规、规章章规定车库库、车位应应当办理权权属登记手手续的，应应提示建设设单位协助助业主办理理车库、车车位权属登登记手续。2.4.22.4预售时无无法确定合合同约定车车库、车位位具体位置置的，协助助建设单位位制定业主主选取车库库、车位的的程序、方方式。第五节 常见纠纷纷及处理机机制本节结合相相关司法实实践经验，对对常见的涉涉及专有部部分的纠纷纷及处理机机制做一简简要的介绍绍。2.5.11建设单位位与业主常见见纠纷及处理理机制2.5.11.1建设单单位交付房房屋实际建建筑面积与与商品房买买卖合同约约定建筑面面积

55、存在误误差的纠纷纷1、律师应应收集的主主要证据包包括：（1）建设设单位与业业主（买受受人）签署署的商品品房买卖合合同；（2）房屋屋产权证；（3）专业业测量机构构的测量报报告。2、律师应应重点审查查的内容及及注意的事事项包括：（1）通过过商品房房买卖合同同了解建建设单位交交付的房屋屋面积应当当是多少，同同时审查合合同是否约约定了关于于面积误差差的解决方方式。如果果合同没有有约定关于于面积误差差的解决方方式，则可可参照2.22.2.11的第2部部分内容解解决。（2）房屋屋产权证上上记载的房房屋建筑面面积是经房房屋测量管管理部门测测量后确定定的，如房房屋产权证证上记载的的建筑面积积与合同约约定的建筑

56、筑面积存在在误差，则则可直接证证明建设单单位交付的的房屋建筑筑面积与合合同约定的的建筑面积积不符。（3）如果果业主认为为房屋产权权证与交付付的房屋的的实际建筑筑面积有误误差，可以以自行委托托或向法院院申请由专专业测量机机构依据商品房销销售面积计计算及公用用建筑面积积分摊规则则（试行）与建筑面积计算规则进行测量。2.5.11.2建设单单位转让、附赠、出出租车库、车位与业业主的纠纷纷1、律师应应收集的主主要证据包包括：（1）建设设单位与业业主（买受受人）签署署的车库、车位转让让、附赠、出租合同同；（2）车库库、车位的的规划文件件及图纸；（3）建设设单位使用用人防地下下室经营车车库、车位位的备案证证

57、明及交费费凭证。2、律师应应重点审查查的内容及及注意的事事项包括：（1）通过过建设单位位与业主签签署的车库库、车位转转让、附赠赠、出租合合同，了解解产生纠纷纷的车库、车位的具具体位置，通通过车库、车位的出出租合同还还可以了解解车库、车车位租赁的期限。（2）通过过规划文件件可以了解解产生纠纷纷的车库、车位是否否为规划用用于停放汽汽车的车库库、车位，如如果车库、车位系占占用共有道道路或业主主共有场所所而建，则建设单单位无权处处分该车库库、车位。（3）如果果通过规划划文件了解解到产生纠纠纷的车库库、车位系系人防地下下室改造而而成，则应应要求建设设单位出具具在人防主主管部门备备案的证明明及交费凭凭证。

58、同时时，应注意意出租车库库、车位的的合同期限限不应长于于备案使用用的期限。2.5.11.3建设单单位与业主主约定特定定绿地、露露台等空间间专属于特特定业主的的纠纷1、律师应应收集的主主要证据包包括：（1）建设设单位与业业主（买受受人）签署署的商品品房买卖合合同；（2）绿地地、露台等等空间的规规划证明文文件；（3）交付付使用时绿绿地、露台台等空间的的建筑状况况。2、律师应应重点审查查的内容及及注意的事事项包括：（1）通过过建设单位位与业主（买买受人）签签署的商商品房买卖卖合同了了解合同中中关于产生生纠纷的绿绿地、露台台等约定内内容及具体体位置；（2）通过过规划证明明文件及图图纸，了解解关于产生生

59、纠纷的绿绿地、露台台等空间在在规划设计计时是否利利用墙体、围栏等建建筑与共有有空间隔离离开，绿地地、露台等等空间是否否有通向公公共空间的的公用通道道。如果产产生纠纷的的绿地、露露台等空间间与共有空空间没有隔隔离设施，或或者有公用用的通道，则则该绿地、露台等空空间在规划划上属于共共有空间，建设单位不得通过合同转让、附赠给特定业主。（3）业主主可以通过过影像资料料和证人证证言证明产产生纠纷的的绿地、露露台等空间间交付时的的状况，如如果交付时时存在的墙墙体、围栏栏等隔离设设施与规划划图纸不一一致，说明明建设单位位擅自更改改了规划文文件，交付付时绿地、露台等空空间的“明示”设施也不不符合规划划文件。2

60、.5.22.1业主与业主主间因住宅宅改变为经经营性用房房的纠纷1、律师应应收集的主主要证据包包括：（1）房屋屋产权证；（2）业主主同意住宅宅改变为经经营性用房房的证明；（3）工商商登记部门门关于经营营性用房业业主或使用用者的登记记信息；（4）房屋屋价值或生生活质量受受到或可能能受到经营营活动影响响的证明。2、律师应应重点审查查的内容及及注意的事事项包括：（1）通过过房屋产权权证记载的的房屋坐落落位置可以以证明相关关业主是否否为法律规规定的“有利害关关系的业主主”。同一栋栋的业主为为当然的“有利害关关系的业主主”，同一规规划区内的的业主为则则需举证证证明其房屋屋价值或生生活质量受受到或可能能受到