投资性房地产账务处理2计量模式变更转换

1、第二节投资性房地产的确认与计量二、投资性房地产的账务处理【例 4-3】（房、地自用时分开核算，出租时转入投资性房地产）218 年 2 月，甲公司从其他购入一块使用期限为 50 年的土地，并在这块土地上开始自行建造两栋厂房，218 年 11 月，甲公司预计厂房即将完工，与乙公司签订了经营租赁合同，将其中的一栋厂房租赁给乙公司使用。租赁合同约定，该厂房于完工时开始起租，218 年 12 月 5 日，两栋厂房同时完工。该块土地使用权的成本为 9 000 000 元，至 218 年 12 月 5 日，土地使用权已经摊销元。两栋厂房的实际造价均为000 元，能够单独出售，为简化处理，假定两栋厂房分别占用

2、这块土地的一半面积，并且以占用的土地面积作为土地使用权的划分依据。假设甲公司采用成本模式（）进行后续计量。由于甲公司在购入的土地上建造的两栋厂使用权中的对应部分同时转换为投资性房地产，9，其中的一栋用于出租，因此应当将土地000 0001/2=4 500000（元）。【】甲公司的账务处理如下：借：固定资产厂房12 000 000投资性房地产厂房12 000 000贷：在建工程厂房24 000 000借：投资性房地产已出租土地使用权 4500 000累计摊销82500（1650002）贷：无形资产土地使用权4500 000（9 0000002）投资性房地产累计摊销82 500（1650002）【

3、例 4-4】218 年 5 月，甲公司与乙公司的一项厂房经营租赁合同即将到期。该厂房原价为 50 000 000 元，已计提折旧 10 000 000 元。为了提高厂房的收入，甲公司决定在租赁期满后对该厂房进行改扩建，并与丙公司签订了经营租赁合同，约定自改扩建完工时将该厂房出租给丙公司。218 年 5 月 31 日，与乙公司的租赁合同到期，该厂房随即进入改扩建工程，218 年12 月 31 日，该厂房改扩建工程完工，共发生支出 5 000 000 元，均已支付，即日按照租赁合同出租给丙公司。假定甲公司采用成本计量模式。【】甲公司的账务处理如下：（1）218 年 5 月 31 日，投资性房地产转

4、入改扩建工程借：投资性房地产厂房在建40 000 000投资性房地产累计折旧10 000 000贷：投资性房地产厂房50 000 000（2）218 年 5 月 31 日至 218 年 12 月 31 日，发生改扩建支出借：投资性房地产厂房在建5000 000贷：存款5 000 000（3）218 年 12 月 31 日，改扩建工程完工借：投资性房地产厂房45000 000贷：投资性房地产厂房在建45 000 000【例 4-5】218 年 5 月，甲公司与乙公司一项厂房经营租赁合同即将到期，为了提高厂房的收入，甲公司决定在租赁期满后对该厂房进行改扩建，并与丙公司签订了经营租赁合同，约定自改扩

5、建完工时将该厂房出租给丙公司。218 年 5 月 31 日，与乙公司的租赁合同到期，该厂房随即进入改扩建工程。218 年 5 月 31 日，该厂房账面余额为 20 000 000 元，其中成本 16 000 000 元，累计公允价值变动 4 000 000 元，218 年 11 月 30 日该厂房改扩建工程完工，共发生支出 3000 000 元，均已支付，即日按照租赁合同出租给丙公司。假定甲公司采用公允价值计量模式。【】甲公司的账务处理如下：（1）218 年 5 月 31 日，投资性房地产转入改扩建工程借：投资性房地产厂房在建20 000 000贷：投资性房地产厂房成本16 000 000公允

6、价值变动4 000 000（2）218 年 5 月 31 日至 218 年 11 月 30 日，发生改扩建支出借：投资性房地产厂房在建3000 000贷：存款3 000 000（3）218 年 11 月 30 日，改扩建工程完工借：投资性房地产厂房成本23000 000贷：投资性房地产厂房在建23000 000【手写版】1.账面价值 2000 万元（成本 1600公允价值变动 400）借：投资性房地产在建2000贷：投资性房地产成本1600公允价值变动4002.账面价值 2000（成本 2400）借：投资性房地产在建2000公允价值变动400贷：投资性房地产成本2400【例 4-6】甲公司将一

7、栋写字楼出租给乙公司使用，确认为投资性房地产，采用成本模式进行后续计量，假设这栋办公楼的成本为 72 000 000 元，按照年限平均法计提折旧，使用为 20 年，预计净残值为零。经营租赁合同约定，乙公司每月等额支付甲公司400000 元。（假定不考虑等相关税费）【】甲公司的账务处理如下：（1）每月计提折旧每月计提的折旧=（72 000 00020）12=300000（元）。借：其他业务成本出租写字楼折旧300 000贷：投资性房地产累计折旧300 000（2）每月确认收入借：存款（或其他应收款）400 000贷：其他业务收入出租写字楼收入400 000【例 4-7】218 年 9 月，甲公司

8、与乙公司签订租赁协议，约定将甲公司新建造的一栋写字楼租赁给乙公司使用，租赁期为 10 年。218 年 12 月 1 日，该写字楼开始起租，写字楼的工程造价为 80 000 000 元，公允价值也为相同金额，该写字楼所在区域有活跃的房地产交易市场，而且能够从房地产交易市场上取得同类房地产的市场报价，甲公司决定采用公允价值模式对该项出租的房地产进行后续计量。218 年 12 月 31 日，该写字楼的公允价值为 84 000 000 元。【】甲公司的账务处理如下：（1）218 年 12 月 1 日，甲公司出租写字楼借：投资性房地产写字楼成本80 000 000贷：固定资产写字楼80 000 000（

9、2）218 年 12 月 31 日，按照公允价值调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。借：投资性房地产写字楼公允价值变动4000 000贷：公允价值变动损益投资性房地产4000 000【手写版】219.12.31 公允价值 8150 万元借：公允价值变动损益250贷：投资性房地产公允价值变动250220.12.31 公允价值 8700【补充例题判断题】（2008 年）采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，应根据其预计使用计提折旧或进行摊销。（）【】【】采用公允价值模式计量的投资性房地产不计提折旧或进行摊销。三、投资性房地产后续计量模式的变更企业对投资性房地产的计量模

10、式一经确定，不得随意变更。成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益（利润分配未分配利润、盈余公积）。【特别提示】已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。借：投资性房地产成本（转换日的公允价值）投资性房地产减值准备投资性房地产累计折旧（摊销）贷：投资性房地产利润分配未分配利润（倒挤，可借可贷）盈余公积（倒挤，可借可贷）【补充例题判断题】（2012 年）已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值计量模式转为成本计量模式。（）【】【】企业会计准则规定投资性后续计量可以从成本模式转为公允价值

11、模式，但不可以反着转换。【补充例题多选题】（2017 年）下列关于企业投资性房地产会计处理的表述中，正确的有（）。A.自行建造的投资性房地产，按达到预定可使用状态前所发生的必要支出进行初始计量B.以成本模式进行后续计量的投资性房地产，计提的减值准备以后会计期间可以转回C.投资性房地产后续计量由成本模式转为公允价值模式时，其公允价值与账面价值的差额应计入当期损益D.满足投资性房地产确认条件的后续支出，应予以资本化【】AD【】选项 B，投资性房地产计提的减值准备以后期间不得转回；选项 C，投资性房地产成本模式转为公允价值模式应作为会计政策变更处理，公允价值与账面价值的差额，调整留存收益。第三节投资

12、性房地产的转换和处置一、房地产的转换（双向转换、用途变更）（一）房地产的转换形式及转换日【补充例题判断题】（2010 年）企业将自行建造的房地产达到预定可使用状态时开始自用，之后改为对外出租，应当在该房地产达到预定可使用状态时确认为投资性房地产。（）【】【】企业自行建造房地产达到预定可使用状态后一段时间才对外出租或用于资本增值的，应先将自行建造的房地产确认为固定资产等，对外出租后，再转为投资性房地产。成本模式公允价值模式（一）投转非形式转换日投转非1.投资性房地产开始自用房地产达到自用状态，企业开始将其用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期2.房地产企业将用于经营出租的房地产重新开发用于对外

13、销售，从投资性房地产转为存货租赁期满，企业董事会或类似机构作出 决议明确表明将其重新开发用于对外销售的日期非转投3.作为存货的房地产，改为出租租赁期开始日4.自用建筑物停止自用，改为出租5.自用土地使用权停止自用，改用于赚取或资本增值自用土地使用权停止自用后，确定用于赚取或资本增值的日期1.投资性房地产转为自用房地产（原转原、折转折、摊转摊、准转准）借：固定资产/无形资产投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备贷：投资性房地产累计折旧/累计摊销固定资产减值准备/无形资产减值准备借：固定资产/无形资产（公允价值）贷：投资性房地产成本公允价值变动（可借可贷） 公允价值变动损益（可借可贷）2.投资性房地产转为存货借：开发产品（倒挤）投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备贷：投资性房地产借：开发产品（转换日的公允价值）贷：投资性房地产成本公允价值变动（或借方）公允价值变动损益（差额，可借可贷）（二）非转投1.自用房地产转换为投资性房地产（原转原、折转折、摊转摊、准转准）借：投资性房地产累计折旧/累计摊销固定资产减值准备/无形资产减值准备贷：固定资产/无形资产投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备借：投资性房地产成本（转换日的公允价值）累计折旧/累计摊销固定资产减值