物业管理企业会计第01章物业管理企业会计概论

1、第1章 物业管理企业会计概论学习目标1.1 物业与物业管理1.2 物业管理企业会计概述1.3 会计基本假设1.4 会计信息质量要求与会计计量 1.5 会计核算方法1.6 会计工作组织 本章小结 思考题 基本训练8/27/2022物业管理企业会计学习目标 通过对本章的学习，学生应当准确理解物业会计的基本概念、特点、对象和职能，掌握会计核算基本假设、会计信息质量要求与会计计量属性和会计核算方法的基本理论及主要内容，熟悉物业会计工作组织及其相关的会计制度。8/27/2022物业管理企业会计1.1 物业与物业管理1.1.1物业的涵义 物业是指已建成并投入使用的各类房屋建筑及其附属设施、设备和相关场地。

2、 从物业的涵义中，可以归纳出物业应包括以下要素： 1)已建成并具有使用功能的各类供居住和非居住的屋宇； 2)与这些屋宇相配套的设备和市政、公用设施； 3)屋宇的建筑(包括内部的多项设施)和相邻的场地、庭院、 停车场、小区内非主干交通道路。8/27/2022物业管理企业会计1.1.2物业管理 1)物业管理的含义 物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 理解物业管理的概念，必须把握以下几层含义： (1)物业管理企业由业主选聘。 (2)物业管理存在的基础是物业服务合同

3、。 (3)物业管理的基本内容是物业的维修、养护、管理和为业主及物业使用人提供的公共服务。8/27/2022物业管理企业会计2）物业管理的内容物业管理业务物业的维护与保养建筑物管理 清洁管理物业配套综合经营服务 治安管理物业的专项管理绿化管理 消防管理车辆交通管理 设备管理设施管理 特约服务 便民服务 房屋租赁 建筑设计商业网点 中介咨询图1-1 物业管理业务内容分类8/27/2022物业管理企业会计3）物业管理的范围 (1)物业的使用与出租管理、房屋及附属设备设施的养护修缮； (2)物业的委托经营； (3)室外的环境、卫生、园林绿化、市政道路、治安交通、车辆停 泊的管理与整治； (4)方便居民

4、生活的各种服务； (5)代表业主与用户就物业管理事务与政府各部门和公共事业部门 进行交涉等。8/27/2022物业管理企业会计1.1.3物业管理企业 物业管理企业是指依法设立，具有独立法人资格，从事物业管理服务活动的公司。物业管理企业的性质是由物业管理的性质决定的。由于物业管理具有服务性，因而物业管理企业也就属于服务性企业。物业管理企业的主要职能是运用现代管理科学手段和先进的维修养护技术，对物业实施管理，维护业主和使用人的合法权益，为人们创造优雅、舒适、和谐、安全的生活、工作、学习环境。物业管理企业的特点是按照企业化、专业化、社会化、制度化的要求管理物业。从本质上说，物业管理企业向社会提供的是

5、服务产品。 目前，我国物业管理暂行条例规定，物业管理企业的最低注册资本不低于50万元，从事物业管理的人员须持有专业管理部门颁发的岗位合格证书，方可上岗从事物业管理工作。8/27/2022物业管理企业会计1.2 物业管理企业会计概述1.2.1物业管理企业会计的概念 物业管理企业会计是适应物业管理企业的发展和管理的需要而产生的一门专业财务会计。它是以货币作为主要计量单位，采用专门的方法和程序，对物业管理企业的维修、服务、管理和其他业务活动的全过程进行全面、连续、系统地核算和监督的一种综合性的管理活动，是物业管理企业经营管理的重要组成部分。8/27/2022物业管理企业会计 物业管理企业会计的特点:

6、 1)物业管理企业会计具有房地产开发企业会计的特点 2)物业管理企业会计核算内容相对繁杂 3)物业管理企业会计核算方法相对简单 4)物业管理企业会计侧重于物业管理资金来源和运用8/27/2022物业管理企业会计1.2.2物业管理企业会计的对象 物业管理企业会计的对象是指物业管理企业会计所要核算和监督的内容。物业管理企业会计的对象取决于物业管理企业的经济活动的内容及其特点。会计核算和监督的内容是用货币表现的经济活动，即资金及其运动。所以，物业管理企业会计的对象则是物业管理企业在维修、服务、管理和其他经营活动中能够用货币表现的经济活动，也就是物业管理企业再生产过程中的资金运动。 8/27/2022

7、物业管理企业会计1.2.3物业管理企业会计的职能 物业管理企业会计具有核算和监督两大基本职能。 1)核算职能 会计核算职能也称反映职能，是指通过确认、计量、报告，从数量上反映物业管理企业已经发生或完成的经济活动，为物业管理企业提供经济信息的功能。 2)监督职能 会计监督职能也称控制职能，是指对物业管理企业特定主体经济活动和相关会计核算的合法性、合理性进行审查，即以一定的标准和要求利用会计所提供的信息对各单位的经济活动进行有效的指导、控制和调节，以达到预期的目的。8/27/2022物业管理企业会计1.3 会计基本假设1.3.1会计主体 会计主体，是指企业会计确认、计量和报告的空间范围。1.3.2

8、持续经营 持续经营，是指在可以预见的将来，企业将会按当前的规模和状态继续经营下去，不会停业，也不会大规模削减业务。1.3.3会计分期 会计分期是指将一个企业持续经营的生产经营活动期间划分若干连续的、长短相同的期间。1.3.4货币计量 货币计量，是指会计主体在进行会计确认、计量和报告时以货币计量。 8/27/2022物业管理企业会计1.4 会计信息质量要求与会计计量 1.4.1会计信息质量要求 1）可靠性 2）相关性 3）可理解性 4）可比性 5）实质重于形式 6）重要性 7）谨慎性 8）及时性 8/27/2022物业管理企业会计1.4.2 会计计量 1）会计计量属性及其构成 计量属性，是指所予

9、计量的某一要素的特性方面。从会计的角度，计量属性反映的是会计要素金额的确定基础，它主要包括历史成本、重置成本、可变现净值、现值和公允价值等。 2）会计计量属性的应用原则 一般情况下，对于会计要素的计量，应当采用历史成本计量属性， 但是在某些情况下，仅仅以历史成本作为计量属性，难以达到会计信息的质量要求，为了向使用者提供更为决策相关的信息，有必要采用其他计量属性(比如公允价值)进行会计计量，以弥补历史成本计量属性的缺陷。8/27/2022物业管理企业会计1.5 会计核算方法1.5.1设置账户 设置账户是对会计对象的具体内容进行归类核算和监督的一种专门方法。为了对各项经济业务进行系统的核算和监督，

10、就必须对会计内容按照其本身的性质和管理的要求进行科学的分类，划分为若干个科目，并为每个科目开设具有一定结构内容的账户，通过账户分门别类登记经济业务，以便取得各项有用的财务指标与会计信息。1.5.2复式记账 复式记帐是对每一项经济业务都要以相等的金额，在相互关联的两个或两个以上帐户中进行记录的记帐方法。这种记账方法能够全面、清晰地反映出经济业务的来尤去脉，可以检查有关业务的记录是否正确。8/27/2022物业管理企业会计1.5.3填制和审核会计凭证 会计凭证是记录经济业务、明确经济责任的书面证明，是登记账簿的重要依据。只有经过审核无误的会计凭证，才能作为记账的依据。填制和审核会计凭证可以为经济管

11、理提供真实可靠的数据资料，也是实行会计监督的一个重要方面。1.5.4登记账簿 登记账簿就是将发生的经济业务、序时、分类地记入有关账簿。账簿是账户的集合，是记录和存储会计信息的数据库，是编制会计报表的依据。8/27/2022物业管理企业会计1.5.5成本计算 成本计算就是将经营过程中发生的各种直接费用和间接费用按照不同的成本计算对象进行归类，从而计算出不同成本计算对象的总成本和单位成本。通过成本计算，可以了解企业的经营活动和经济效益，可以检查企业经营资金的运用效果，促使企业改进措施，加强核算。1.5.6财产清查 财产清查就是通过盘点实物，核对账目，核实各项资产、负债和所有者权益，查明实有数，保证

12、账实相符的一种专门方法。通过财产清查，一方面可以加强会计记录的真实性、正确性，保证账实相符；另一方面还可以查明资产来源情况，债权、债务的清偿情况，以及各项资产的运用状况。8/27/2022物业管理企业会计1.5.7编制会计报表 编制会计报表是将企业的财务状况、经营成果和现金流量总括地反映在具有一定格式的表格之中。会计报表提供的数字比账簿记录更概括、更集中。通过阅读会计报表，可以对企业的财务状况和经营成果一目了然。8/27/2022物业管理企业会计1.6 会计工作组织 1.6.1会计机构 会计机构是组织处理会计工作的职能部门。会计机构一般应单独设置，不要与其他职能部门合并，以免削弱会计的职能作用

13、。，物业管理公司必须合理地设置会计机构，并有效地组织会计工作。1.6.2会计人员 会计人员是会计机构内部从事会计工作的全体成员，是决定会计工作质量的关键。会计人员按职责不同可分为总会计师、会计主管、出纳员、记账员、稽核员等；按职称不同可分为高级会计师、会计师、助理会计师、会计员等。8/27/2022物业管理企业会计 1.6.3会计法规制度 会计法规和制度是组织和从事会计工作必须遵守的规范。我国会计法规和制度体系由三层次构成。 1)会计法 它是会计核算工作最高层次的规范，是加强会计工作，保障会计人员行使职权，加强经济管理的根本法规。 2)会计准则 会计准则是会计核算工作的规范，是对经济业务的会计

14、处理所做出的具体规定的准则。它是会计法规体系的重要组成部分，具有强制性、规范性、统一性等特点。 3)会计制度 会计制度是指导会计工作的具体要求，包括各行业的会计制度。目前，我国已经形成了以会计法指导会计准则，以会计准则统驭会计制度、规范会计核算工作的会计法规体系。8/27/2022物业管理企业会计本章小结 物业管理企业会计是伴随着物业管理行业的发展而形成 的一门具有鲜明特色的行业会计，并在物业管理中发挥着日益重要的作用。物业管理企业会计是以货币为计量单位，采用专门的会计方法，对物业公司的服务、管理、经营活动进行连续、系统、完整的核算和监督的一种综合性的经营管理活动。本章主要介绍了物业、物业管理

15、、物业管理企业会计的基本概念、基本特征和基本内容，重点阐述了物业管理企业会计核算的基本假设、会计信息质量要求与会计计量与会计核算方法等。伴随着物业管理业的发展，物业管理企业会计核算已经成为物业企业经营管理的一个重要组成部分。8/27/2022物业管理企业会计思考题1. 物业管理企业会计的涵义是什么？2. 物业管理企业会计的基本职能是什么？3. 物业管理企业有哪些会计核算方法？4. 会计核算的基本假设有哪些？5. 会计信息质量要求有哪些？8/27/2022物业管理企业会计基本训练一、单项选择题1.物业管理企业会计的基本职能是（ ）。A.记录和计算 B.确认和计量 C.核算和监督 D.分析和考核2.物业管理企业会计核算的主要计量单位是（ ）。A.实物计量单位 B.货币计量单位 C.工时计量单位 D.劳动计量单位3.下列不属于会计核算方法的是（ ）。A.成本计算 B.设置账户 C.会计分析 D.财产清查4.企业的会计核算方法前后应当保持一致，不得随意变更，这是（ ）会计信息质量要求。A.客观性 B.相关性 C.可比性 D.及时性5.在会计核算的基本前提中，确定会计核算空间范围的是( )。 A.会计主体 B.会计分期 C.持续经营 D.货币计量8/27/2022物业管理企业会计二、多项选择题1.会计的方