房地产企业财务管理交流讲座

1、房地产企业财务管理今天跟大家交流的主要是财务管理方面的问题，安排的内容有八讲：第 一讲是房地产开发企业的财务管理框架；第二讲是财务报表的阅读与分析； 第三讲是房地产开发企业的资金筹措；第四讲是企业的成本管理；第五讲是 预算管理；第六讲是固定资产管理；第七讲是所得税的纳税与申报，现在的 税法改得很多很快，咱们把最新的房地产企业纳税政策给大家讲一下；第八 讲是企业内部控制制度与审计；第九讲不准备在这讲了，如果有时间的话， 给大家提一下，这是一个备讲材料。第一讲财务管理框架 这一讲里给大家介绍的主要有这么几个方面：一是房地产企业的级别划 分；二是现在房地产企业的现状以及存在的问题，有问题好分析怎么提

2、升， 针对存在的问题提升我们的管理水平，这是现代企业管理的一个需要；三是 财务管理框架，房地产企业的财务管理应该从哪几个方面着手。一、房地产开发企业的级别 房地产开发企业的级别划分主要是按注册资本、经营期限、竣工面积、 质量合格率这四个方面的条件来划分企业的等级。大家可以从表中看到，一 级的注册资本金需要达到 5 千万以上，经营期限起码是五年以上的，还有三 年累计竣工面积是 30 万平米，质量合格率要求连续达到五年 100%，其中有 一年没达到就要降级。 累计竣工面积， 我们的企业可能来自不同的管理部门， 竣工面积是一个在房地产开发、 基本建设、 施工等等的一个专用名词， 竣工， 房子盖完了，

3、各方面通过验收了，包括质量验收、内业资料验收、财务验收 等等，才能达到竣工的要求，而不是说施工队盖完就竣工了。二级企业注册资本是 2千万，三级企业是 8 百万，四级企业是 1百万， 其他的指标我就不再说了。这是企业开发的等级划分，我们可以衡量一下自己了，我们的企业的注 册资本金是多少？不算贷款， 企业开张成立的时候拿出来的钱， 货币和实物， 现在注册主要是货币，是 5 千万？还是 2 千万？达到哪个级首要的指标？我 们就可以进入哪一级了，当然其他的指标也是很重要的。、房地产企业的资质等级与开发工作的范围有紧密的关系。首先讲一级资质的房地产企业可以承建的项目规模不受限制，多大的都 行，国内的有的

4、或者有能耐跑到国外去也可以，可以在全国范围内承揽房地 产开发项目，还有基建项目也是如此。不仅在北京市，在广东、山东，哪儿 招标都可以投标。 二级和二级以下的资质就不是这样的了， 承担的面积是 25 万平米以下的开发项目，超过 25 万平米以上的资质就不够了，只能看着别 人干了，所以资质等级对于能够参与开发的建筑面积是一个很大的约束，承 担的具体范围由各省市具体确定，反正在全国是拿不到，在省内经营开发工 作。、注册资本金与企业运作的关系。企业注册资本金对企业的招投标工作有很大的关系，一级资质的参加哪 个范围的招投标工作，有招标的任务、项目，我们就有投标的可能。银行贷 款也要看企业资质，企业资质够

5、了，信用高，贷款的数额就大，反之你注册 资本金就是一百万，你说贷两千万咱们得商量商量，你以什么做抵押呢？以 公司全部财产做抵押也不行，你的注册资本金才一百万，你要两千万的贷款 银行不给，不可能的。所以企业的注册资本金、等级、资质的认定，决定了 你的开发范围、运作的能力还有具体和银行各方面的信贷关系。刚才讲了 5千万的注册资本金就可以达到一级，但是 5 千万的资本金够 不够呢？我这开发项目往往是一个亿、两个亿，肯定离不开银行贷款，比如 我手里有一个亿的资金全注册进来好不好呢？也不好，因为咱们是有限公 司，注册资本金有一个管理赔偿的范围，比如有一个亿要全部投入到企业的 运作中来，可以 5千万作为注

6、册资本金达到一级标准了，另外这 5 千万可以 做我的资本公积等等，就从另外一个角度进入企业进行运作，当然这个如果 是大家兜里有钱的话可以这样做，如果不够限定于注册资本金拿来，有时候 还会出现什么情况呢？实际我兜里就 2 千万，但是我要达到一级企业的水平， 注册资本金就要 5千万，怎么办了？借 3 千万，借 3千万都打到银行里面， 首先在验资的时候，打到验资的账户里面，达到这个标准就给你注册。但是 债主逼着你要还，所以作为企业来讲，往往还得倒出去，今天借给你了注册 用，明天你就得给我，甚至于下午你就得给我，我给你用四个小时，有的用 两天，有的或者时间更长一点，看约定了。现在有一些验资的时候，专门

7、有 这么一种公司，大家感兴趣的话，必要的时候也可以用上，比如我注册资本 我准备 2 千万，实际我手里就一百万，那我也要做事，怎么办呢？那就有一 些验资公司，他本身就带资给你验资，我遇到这种情况也不少，我先借你， 你有 1 百万，我借你 1900 万，我也给你验资，他借给你的钱，他控制，然 后验完资以后马上把 1900 万抽回来了，那作为企业来讲，注册资金肯定是不够的，然后就出现了筹资、集资、贷款等等一系列的问题和事项。、房地产开发企业为什么要不断提升自己的管理水平？当然，这对企业管理的效益有很大的关系，管理好效益就高，管理不好 效益就低。另一方面从社会上反映出来的问题来看，也要提升我们自己的管

8、 理水平是企业发展的自身需要，否则就要受到制约，受到社会上的或者是政 府部门的干预了。发现有这么几个问题和事项，对某市 22 家整改之中发现 的问题有这么四个方面：一是恶意拖欠工程款，盖完房了不给施工队钱，施工队围着要钱，闹得 社会上很不安定，所以前一些日子我到湛江去，监督一个奥运会的国家场馆 比赛训练的项目，我到那去以后，除了把资产管理的运作搞好以后，一条特 殊的要求就是你的工程款绝对不能拖欠民工，奥运无小事，着把火不行，农 民工坐着示威行吗？也不行。 所以搞房地产开发， 对于民工工资的拖欠问题， 过去有，还是比较厉害的，近几年从各方面的要求、管理逐渐严格起来，这 方面的问题少了，但是还有。

9、有时候自己都顾不过来了，拖欠一点工资也是 很自然的问题了。不过大家以后再搞企业管理的时候，民工工资的问题要注 意，不要造成社会不安定因素。二是售房的手续不全，没有预售证的情况下，就开始售房子了。在税法 里面我还要讲， 怎么样才能达到预售的标准， 达不到预售的标准你不能销售， 过去卖楼花大家知道，我也曾经参与过，不是卖楼花，是抢那楼花，一个开 发项目，我去买房了，我以为有房子弄好了呢，到那一看就是楼花，在墙上 画一张图，在什么地方，我这小区是什么模样，几单元几号都给你划上格， 你要哪儿呢？我要 4单元 4层1号，就办手续，你交定金，也不多，几千块 钱就可以了，然后给你插一个小红旗，插上就算卖出去

10、了，定金收了，过几 天以后就要受你的预售款了，这种情况过去很多，你还真抢，因为这个小区 位置很好，就这么几套房子，我不想要顶层的，我就想要三层的，金三银四 嘛，我赶紧抢那个三层的，结果没排好，别人谈好了小红旗插上了，所以北 京人冬季有抢大白菜的情况， 50 岁以上的人都知道，冬储大白菜，抢啊， 10 月 7 号的时候要下霜了，每年的 10 月 6 月到 11 月初这个阶段，一定要把大 白菜搬回家去做冬天储藏的主要菜品，就抢，夜里排队去。现在房地产开发 这块，前几年也出现了这样的情况，兜里揣着一点定金就去了。这几年由于 市场情况的变化，人们消费水平的情况不同了，饱和情况不同了，这种情况 少了。所

11、以预售的时候一定要达到预售的水平才可以。三是开发行为的不规范，引起很多投诉。一些房地产开发企业的信誉不 好，说有什么没有什么，说有停车位结果都盖了房了，说有游泳池，结果场 馆的面积被压缩了，也盖上房了。有的在工程质量上受到影响了。四是工程质量较差，出现漏水、墙体裂缝等等。 这是我前两天看电视看到的，我觉得这还是小事，楼房倒了这是大事， 幸亏还没交工，在施工的过程中，有几个民工受伤死了。请问如果这个房子 要是交付使用了，通过验收了，它再晚倒几个月的话，我们的住户搬进去的 时候它再倒怎么办？这个损失就惨了。所以我们搞房地产开发的工程质量绝 对是首要问题，买房的人也很注意这个问题，首先看你房子的质量

12、行不行？ 能抗几级地震？尤其在北京地区唐山有一个八级地震，北京震感很大，那会 儿都到大街外面去睡觉去了，不敢进楼房，平房还好一点，能够在桌子底下 藏，所以抗震的级度、施工的质量，是现浇的？钢筋混凝土全现浇的一般质 量是有保障的， 比较高，因为它是一层一层码上去的， 比如 13 楼或者 21楼， 一层一层浇铸，就把你的房子变成一个钢筋水泥的整体建筑了，这种房子倒 了也不怕，即便是倒也不是一下全倒了，像多米诺骨牌一样。所以抗震的强 度要够，施工质量要保证，这是我们开发企业一定要注意的问题。有这种情 况不断地发生，而且 13 层的楼房倒了，可以说是对我们房地产企业基本建 设单位和施工队单位是一个严重

13、的启示和教训，百年大计，质量第一，不能 忘记。二、房地产开发企业的财务诚信度受到威胁这句话怎么讲？老百姓一般都认为你们是暴利，房地产开发企业挣了一 半钱，现在一万五、一万八一平米，实际上有几千块钱就够了，他算的是建 筑成本，没有考虑到地价问题，这块地在市内和远郊县绝不一样，市内一块 地过去能达到四、五千，现在可能还要更高。这些一共组成了房价，才有房 地产开发企业也要有利润，也还有银行贷款，银行贷款需要有利息， 2008 年 底还是 5.4 ，这是活期贷款最便宜的，这些利息支出要给银行，所产生的利 息要资本化。什么叫资本化？就是进入到房产价值里面去，这跟企业一般的 银行贷款不一样，就是形成房地产

14、的价格是方方面面的，不排除房地产企业 里面有利润或者是较高利润的情况。为什么大家都忙着上？因为确实利润空 间还是比较大的，你管理得好和管理不好大不一样， 10%、20%的利润弄好了 能拿下来，弄不好的话 5%也拿不到甚至还赔钱，我见过这样的企业，是中关 村地区的一个老板，他讲房地产开发企业现在形势太好了，傻子都能赚钱， 不然吧？最后他请我去做审计了，为什么？他说我赔了。没有搞好管理，外 行进来了，我有钱，拿来干吧，地也有，钱也有，你们去干吧，大撒手，结 果赔了。所以房地产开发企业里面有钱可赚， 但不是绝对的。 老百姓还不懂， 所以你们现在房子卖到一万八、两万多一平米，太高了，承受不了了，你们

15、有多少钱拿走了？政府部门认为开发企业诚信度有一些问题，财务报表往往产生了一些虚 假的情况，最近的情况我没搜集， 2005 年财政部检查组织了 39 个大型企业 的检查，一共查出了资产不实问题 93 亿，虚报资产。收入不实 84 亿，利润 不实 33 亿，会计报表反映的平均销售利润仅为12.22%，大家注意仅为12.22%，这是反映出来的数字，那没有反映出来的实际利润呢？通过调查平 均达到了 26.79%，大家心里明白，能不能达到这个数？管理好了完全可以， 管理不好，我刚才说的那个傻子确实赔了，有这种情况。但是平均销售利润 率报表反映是 12.22%，在当时来讲是比较低、不够准确的。所以报表里面

16、大 家一谈就是如何避税？就是应该交的不交或少交。在税务管理这个行当来讲，没有纳税策划、合理避税等等问题，如果有 是税务管理的漏洞，如果今天我应该交的税不交或少给躲过去了，实际上在 受管理系统就是两个字：一个是漏税一个就是偷税。所以在大家搞管理的时 候，下一步税法我要讲为什么国家为了企业一步一步出台新的税务的管理办 法？就是因为存在的问题比较多，所谓的合理避税就是打一个擦边球，还没 有出现这种制约之前，我们把这个问题走在它的前面，等它发现了加强管理 了，就是从什么什么时候开始执行，以前的算了，以后的按照这个办法。所 以在企业里面搞经营也离不开一个税务、纳税策划的问题，这是很实际的。但是，部分的房

17、地产企业存在着比较严重的偷税漏税现象，少数企业甚 至通过构筑虚假业务、 编造合同等手段， 骗取银行的信贷， 这种情况也有的 现在通过断断续续报道出来的，我这个盘现在可是抢购的，真签合同，签完 合同底下给这个老太太一部分的辛苦费，把合同再拿回来，就没这个事了， 造成虚假繁荣，为什么呢？银行贷款、按揭，签了合同以后，那个老太太她 是没有钱了，但是我要申请银行贷款，有这个合同，银行按照合同就贷下来 了，否则你没有这个业务，光讲拿企业的信誉作为流动资金周转的理由去贷 款，贷不下来，所以编造一些假的合同行为时有出现。综合以上这些情况，给我们的企业在社会上造成一种不良的影响，所以 我们要提升企业的管理水平

18、，这不是社会上的要求，是我们自身的需要。如 果搞不好，我们企业的信誉一旦受到影响不堪设想，谁谁谁的房子卖得好， 为什么？信誉高、策划得好、建筑得好，这是一个吧？所以通过这些问题来 讲，我们一定要把自己的管理水平提上去。三、财务管理的框架、什么是财务管理？ 有些人认为财务管理就是那个账本呗，把账都记好了，财务管理就是好 了，到时候报表出去就行了，不是这样，财务管理是一个很科学的问题，我 们想我们搞企业为什么？一个是大家工作的需要，企业老板投资，真正的股 东们是要赚钱的，财务工作管理不好，钱从哪儿来？张着手都飞了，所以财 务管理不单单只是一个记账的问题，而是一个系统的科学的管理工作，对企 业经营效

19、益的好坏， 起着至关重要的作用。 所以以现代企业财务管理为对象， 通过组织、控制和协调资金的运动， 保证现代企业经济目标得以实现的工作， 是我们财务管理的落脚点，而不只是记账的问题，报账、纳税就算管好财务 了，税务部门没找我麻烦，我请人家吃顿饭，有点小事也过去了，大事也抹 了，这个也需要，但是不是我们财务管理的主要内容。、财务管理的四个任务： 一是国家的制度、政策有没有贯彻？有没有违规？ 违反国家的大法是大问题，企业制度没有执行好这是企业内部问题，外 部的国家法律、规章制度你没有一定的政策水平来遵照执行，就不行了。比 如说税务政策、年度的年检是表面的东西，内部管理的东西过去有总会计师 对企业的

20、财务负全面的责任，甚至有的单位讲企业的财务是会计负责，我是 老板，我对财务问题我不懂，出了问题是你会计的事甚至是总会计师的事， 跟我有什么关系啊？我就是给你钱，出资让你去运作的，否，企业的会计法 规定，财务方面的问题要由企业的法人代表负责，你有偷税的问题，找到你 法人代表，你财务报表不实的问题找到你法人代表。过去单纯由会计和财务 主管负责的这种情况已经通过会计法纠正过来了。所以大家要注意，首 先搞财务管理要注意贯彻执行我们的财务管理制度。二是建立健全财务管理的各项制度，编制财务计划、财务分析等等。 编制计划还要检查计划的执行情况，这也是下面讲的内容，在以后的几 讲之中我们还会讲具体的问题。三是

21、反映公司的收入，及时完成需要上缴的税收及管理费用。交税现在已经形成一种很自然的情况，没有税收国家的财政预算就停摆 了。还要上缴管理费用，国企里面有，我是总公司，需要我的分公司定期上 缴管理费用，在前五年的时候财政部对大型国有企业的管理，核定它的上缴 管理费用的比例可以进入成本，这是不是一个问题？从现在的税法来分析， 确实里面存在着问题，你的企业利润怎么形成的？收入减去成本减去管理费 用自己发生的管理费用形成费用，财务费用，形成了企业的毛利润。那么上 缴上级管理机关的费用插进去了， 前几年还有规定， 这几年逐渐在进行调整 收缴管理费的问题逐渐要被扭转过来。四是为经营管理提供信息，促进公司能够取得

22、一个好的经济效益，企业 经营目标取得比较好的经济效益。我们作为财务管理要把有关的信息及时的反映出来，刚才我讲的那个房 地产开发企业赔钱了，有一个信息不灵的问题，最后一揭锅，我怎么赔了？ 原来是这个问题造成的，信息反映不灵，可以说财务管理人员失职，财务主 管人员失职。采购的地价在周围的地价水平是多少？一拍脑瓜行了，就这个 价进了吧，这块地就下来了。有一个分析，这个单位地价占了它开发成本的 40%以上，请问大家这么大的地价支出，留给你的利润空间还有多少呢？你 去挤吧，从管理费用入手， 从招待费、广告费上入手，你又能挤出来多少呢？ 大头一下就出去了，一个是对周围情况掌握不实，再有就是财务管理信息失

23、灵，老板没看到，他不知道总的开发成本应该是多少，这个地价应该占开发 成本的水平比例是多少，他不知道这个问题。当然我们现在的财务管理人员 不仅要了解，而且要及时向企业领导、总经理、有关的管理部门及时的反映 出来，这也是我们财务管理的重要任务。、财务管理的四个内容：一是资金筹集。刚才我讲了资金来源有五个方面甚至六个方面，银行贷款是一个方面， 注册资本金是一个方面，还有企业资金要还不够项目开发，够级别，通过国 家批准我可以找投资、搞集资等等，但是非法集资是绝对要禁止、避免的， 通过申报可以搞集资，把企业搞开发的资金要满足阶段性的需要，这是财务 管理的一个重要内容，是工作的一个主要方面。为什么讲筹资管

24、理？我把钱拿进来就行了吗？刚才我讲阶段性的资金 需求，现在我刚铺摊子，我就把资金全打过来，有用吗？没有用。刚开铺摊 的时候资金的需求量比较少，但是这个工程铺开了，基础完了上到结构了， 这时候大量的资金就需要投入了。这时候如果没有远见、没有分析的话，马 上要断流，资金流一断企业运转不灵了，出现的问题就太多了。所以在资金 筹集方面一定要做好准备。有这么一个例子， 有一个房地产开发企业十年没搞起来， 大家可以想想， 搞了十年没起来，在那蹲着是一个什么样的感觉呢？开始资金很充分，但是 没有做好资金使用计划，我后面的资金还会有的，现在有这些先搞周边的建 设，道路建设、市政道路也是我开发的一个内容之一，也

25、是政府要求的，拆 迁先慢一些， 我把道路搞完了以后马上再做拆迁工作， 可是资金发生了短缺， 本来计划应该到手的资金发生了变化，有的企业通过贷款、借款拿不到了， 那个企业的信誉发生问题了，再找他借款也借不出来了，这个企业还得从银 行去倒，出现问题了，资金流发生了断流的现象，现在这个企业老板仍然是 打出一个很大的架子，财主，坐在一个办公室里面寻求投资方、合作伙伴， 他的前期投入已经达到了 1.8 亿，除了搞了点拆迁、道路，地价款还没有完 全缴足，谁跟我合作？这个项目在我手里，一期开发基本算完成了，谁要这 个项目我可以给你了，你全拿走也行，你拿 80%也行，给我留 20%的股份也 可以，条件很宽松，

26、只要能把我这个窟窿补上来就行了，十年的开发企业现 在还是在原地踏步。在城里拆迁的时候还有一个小锭子账户没有完，一步也 迈不开了，怎么造成的呢？资金问题造成的，资金使用计划、预算问题没有 做好，以至出现了这些的问题，所以资金筹集这方面，还是要做好计划，规 避财务风险，负责所需要的资金。二是资金投放的管理。这个现在可以少投、暂时不投的时候我投进去了，下一步真正需要钱的 时候没有了，所以投放计划，不同的时期有不同的花消，一定要把财务预算 做好。所以资金投放的管理需要引起大家的注意，其实就是选择最恰当的投 资方在成本与效益、风险与收益最优组合的条件下使用资金，成本和效益， 这会儿讲的成本就不是完全的建

27、筑成本了，而是资金成本，因为资金是有利 息的，这个利息最后要付出的。贷进来的钱能不能到时候还上？还不上在手 里面形成一个沉淀的贷款资金，你每年付利息吧。所以风险和收益最优组合 的条件下来使用资金，这是资金的投放是有一个科学的管理过程。三是资金的运营管理。要选择最合理的资源配置方案，最大限度地利用各项资金，资金的运营 是现代管理对资金投放所形成的各项资产的利用、调度和管理的行为。四是资金分配的管理。选择最佳的利润和税后利润进行分配，这会产生的利润分不分？分多 少？也是一个学问。当然按照合同的章程，股份的配额，该分的就得分。大 家一看我这个都拿走了，我也是股东之一，我现在需要分钱，就等于减少资 金

28、在企业里面运作的份额，一旦不够的时候，仍然贷款又需要出钱了，所以这也是一个如何做好资金分配的管理，也是财务管理的内容之一、财务管理的四个环节：一是财务的预测。财务预算主要是来分析，属于预测完了以后就要进入预算管理的过程， 开始没有分析，不知道这段的经营需要多少钱，用什么条件可以满足，没有 一个清醒的认识，不做财务预测，蒙着干，最后吃亏的还是企业，还是我们 自己的管理人员，所以在开始财务的预测工作要做好。二是财务预算。做好了测算以后，就要编制财务预算， 什么叫财务预算呢？预算有几种， 有一种支出预算，有一种收入预算。预算收入就是我们应该在这个阶段，一 般编的财务预算都是年度的财务预算，今年我有多

29、少人？我需要投多少钱？ 我把它做一个计划，然后我从筹资的角度必须拿进多少钱？我的利息支出是 多少？都要打进全部的预算里面去，今年我的兜里面有多少钱？怎么花？现 场摆着多少任务？需要多少钱？能不能满足？怎么用？这是财务预算的主 要工作内容。做好财务预算工作可以使得现代财务管理更加有序，它以财务的预测和 财务的决策为前提，又是财务控制和财务分析的基础，财务预测是必须做好 的，财务预算是建立在财务预测的基础之上的，搞不好财务预测，你的预算 都是瞎掰，所以一定要搞好预测，编制好财务预算，也是下一步管理使用的 前提。三是财务控制。根据一定的标准，运用有关的财务信息，要控制企业的资金使用、成本 支出和费用

30、支出。成本和费用是两码事。四是财务分析。控制完了今年一年要算账的，我们要进行一个分析甚至是考核，对做的 预算执行情况如何？成本支出是不是在有效的控制范围之内？企业的利润 计划实现了没有？实现了多少？百分比是多少？成本利润率、投资的资金利 润率，原来测算的要达到多少？在预算里面制定了多少？实际情况发生了多 少？最后都要做一个详细的分析，目的总结今年作为测算来年的情况和编制 来年预算的基础，这是一个循环。所以，财务预测、财务预算、财务管理、财务分析，这是四个环节，任 何开发企业也离不开这四个环节，尤其房地产开发企业是资金密集型企业， 有的是劳动密集型，比如施工企业就是劳动密集型，施工企业的老板并不

31、见 得有多少钱、有几亿的财产，在于他能够组织进来他的施工人员，这是他的 本领。一个工程要上，可以同时要上几百人，他能有人，过去我在北京建工 局工作，超过 10亿资产、有 10 个公司，每个公司里面的情形也差不多了， 人员也快达到一个亿了，是一个劳动密集型的企业，我们房地产开发企业是 一个资金密集型的企业，通过资金来运作的，所以财务管理这一块是非常重 要的，要做好财务分析，做好来年的预算，做好各方面的管理工作，对企业 经济效益的提高有很大的作用。这一讲就是这样几个内容，一是企业的资质等级，二是从企业的注册开 始，存在什么问题，大家如何进行纠正？在管理之中需要解决什么问题？三 是财务管理框架等等，

32、 从这三个方面做了一个初步的讲解，咱们大家对里 面的问题要吃透，财务管理的概念要树立起来，这样为我们以后的各项工作打下一个比较好的基础第二讲 财务报表的阅读与分析 这里面我不知道搞财务的人员比例我不知道有多少，真正搞财务会计 的，有很多是来自于其他部门的，我想看一下比例，我就知道下一步怎么讲 了，搞财务的管理人员举手？不足 10%，我就给大家讲课的时候就要有不同 的侧重了，具体的财务语言比如借贷方面的东西就不讲了，重点给大家讲一 些泛泛的管理方面需要注意的问题。这一讲主要有这么几个内容，一是财务报告与会计报表，什么叫财务报 告？企业经营一段时间要按照一定的时间，比如说月度、季度、年度来出报 告

33、和会计报表。二是如何看财务报表？重点在哪儿？拿过来第一眼先看什么 数？三是怎么样做好会计报表的分析工作？这三个内容如果大家能吃到心 里去，对于财务会计的工作就可以有一个初步的了解和认识。当然我们企业 的领导、管理人员，接触财务报表是比较多的，工程人员接触的就少。这里有一句话希望大家能够注意： “一个好的企业管理者必须首先是财 务管理的专家。”我本身是企业经理，我是高级管理人员，那么你对财务管 理不懂或者是一知半解，很难提高您的工作，刚才我讲了那个例子，那个老 板本身是大股东，还是过去那种甩手掌柜的，国营企业的管理方式，有客户 你管吧，今天怎么着？就是它了，实际他没有掌握财务管理的诀窍和真谛，

34、以至发生了年度的亏损问题，最后让我审审吧，因为觉得自己不亏，要审赢 了，审能审赢了吗？那钱都花完了，让我去给你变啊？我去给你填钱是不可 能的，所以他想最后审赢了成为一种非常不内行的话，我不说他无知，但是非常不内行，你原来干什么去了？你懂不懂财务管理？所以这里讲一个好的财务管理者必须首先是财务管理的专家。那么，专家要专到什么程度？在自己了，有时间、有能力、有精力就专深一点，没有那么多的时间和精力，也要做一些了解，要懂，这样对以后提升我们管理工作的水平有很大的意义。一、财务报告及其组成财务报告分这样三个方面，这是每年财务部门都要出的一个资料，财务 报告要给企业经理、高管、董事会使用，报告一年的财务

35、工作，通过会计报 表、会计报表的附录、财务说明书，每年的财务报告由这三块组成。会计报表很简单，就是一张纸，资产负债表、损益表和现金流量表，每 张表都是一张纸，但是含着丰富的财务管理内容、信息，如果不太注意，就 看最后一行数，今年我们赢了赚了，赢了皆大欢喜，要是亏了就着了急了， 我认为不仅仅应该看这个东西，要深入看会计报表，要读懂它、深入它、应 用它，甚至从里面发现问题来提出指导意见，这是我们高级管理人员的重要 责任。会计报表附录，一张纸能不能让你了解所有的问题呢？那是不行的，你 了解不到，比如说银行存款，有现金和银行存款，银行存款有多少？怎么样 形成的？有几个银行？在这个阶段之内资金流是怎么发

36、生变化的？所以还 要有一个辅助说明，说明这一切问题，应收账款是多少？比如说一算账今年 有 350 万应收款，能不能回来？都借给谁了？要有财务报表的辅助进行说明， 所以大家看报表一个是看数字，然后就是看说明，能更深入进去。财务情况说明书，这是一个纲，编制今年财务报告的纲，里面说明了编 制的情况、存在的主要问题和财务情况的基本分析，就是刚才我讲的财务管 理的四个方面，今年是怎么样测算的？我的财务预算是如何编制的？实际支 出费用花了多少？存在哪些问题？今后建议从哪些方面纠正？都要在财务 情况说明书里面有具体的反映。当然这里面还有贷款等等，竣工面积完成情 况这些内容，所以说财务说明书拿起来首先是看一个

37、概括，然后接触的是财 务报表，第三才是会计报表的辅助，拿这个东西要看有没有这三样？如果没 有这三样，我们作为企业经理可以打回去，你这个财务工作还没完成，你光 给我一张纸干什么？我看得懂吗？辅助在哪里？说明在哪里？所以一个完 整的财务报告有这三方面的东西。二、财务报表的种类、作用和结构、分析和案例。财务报表的种类：前面是编号，有 01、02、03，还有一些附表 1、2、3、 4、5，中间前三个是企业会计报表的主要的主表，一个是资产负债表，一个 是利润表， 一个是现金流量表， 利润表还不完整， 还要有利润及利润分配表， 利润实现了怎么分配呢？现在往往是的地之的值得无之的嗯不 穆斯林 利润和利润分配

38、表更加完整。有了这三张表，基本财务的全面信息都齐了， 当然为了对这几个表反映的情况更加具体还有一些附表要存在，比如说资产 的减持准备有没有？尤其是流动资产、存货这方面，今年买了钢材是 4000 块钱一吨，明年市场行情有没有变？变 3500、 3000 了，有没有这个思想准 备？有没有反映出来？所以附表也很重要，是对主表的一个重要的补充资 料。还有股东权益变动的增减表，这个一般是不会产生大的变动的，在一定 时期内不变，有时候要及时反映出来，谁的股份增加了？谁的股份减少了？ 今年又进了哪些股东？走了哪些股东？是大股东？还是小股东？占的资本 金有多少？权益有多少？怎么进行分配的？这一串问题就都出来了

39、。再一个就是应交增值税的表，纳税申报表，不但是增值税还有所得税， 也是很重要的。下面是利润分配表，利润只是说你一年的经营成果，如何分 配是下一步的问题，在下面的内容里面我都会讲到。有年度报告、季度报告、月度报告，一般的公司要月度报告是一部分， 不见得要全套的财务报告，起码把今年的资产负债表，一个月的出来反映看 一看，一个季度的是一段的， 一年有四个季度， 季度报表一般都是比较全的， 年度的财务决算报告是一套完整的资料，为什么要出月度的报告呢？有时候 月度的报告决定年度的结果， 我在里面待着的时候， 往往要求你 8 月份的表， 你都可以不给我，但是 11 月份的财务报告一定要给我，为什么？ 12

40、 月份的 情况我自己心里有底，基本上跑不了什么， 11 月份的报表反映了前 11 个月 的经营结果，你给我了，我看看，加上 12 月份的预测，今年整个数就要出 来了， 大盘子就有了，是赢是亏已经可以定型了，在一个月以内比如还有 12 月份怎么样去努力？前 11 个月没解决的问题，在这里面做一点补充、补救 可以，但是做大的扭转已然不可能了，所以要出月度报表， 11 月份的月度报 表又至关重要。所以会计报表要求有月度的、季度的、年度的。还有各个时 期的会计报表有着不同的作用。下一步给大家讲一讲什么是资产负债表？资产负债表是反映在企业一 定时期资产负债和所有者权益的情况，是房地产开发企业对外报送的主

41、要会 计报表之一。大家注意这是一定时期，一定时期可以是年底 12 月 31 号，也 可以是 6 月 15号，有特殊需要的话，企业下一步要改制，截止 6 月 18号的 情况你一定要告诉我，企业到底是什么情况？ 5 月底的不解决问题了， 6 月 18 号的财务状况一定要报给我，就是特殊的需要了，所以在一定的日期、时 点的一个会计报表，是这样一种表，反映企业的三大块：资产、负债和权益 情况。资产负债表的作用是什么？反映房地产开发企业的资产组合及其构成 情况，一拿这个表首先看最后一栏资产总额是多少？总额是 1.5 亿？ 3.5 亿？ 还是 15 亿？都反映在资产负债表的左方。 右方是负债情况？该人家多

42、少钱？ 应该给人家多少钱？这是负债情况。再有就是企业的权益情况，权益加上负 债等于资产总额。这是一个恒等式，下一步会讲。一个是左方反映了资产总 额，右方就反映了负债总额及其构成情况，具体项目都在里面说了，一会儿 我给大家画一个表看看，第三个就是反映权益的总额及其构成情况。企业的 经营成果就是这么大的三块内容反映出来，资产是现在占有的资产，不是现 在仅仅的固定资产，有时候一说资产就是固定资产，不是这样。包括借来的 钱形成的资产，都是属于我的资产。 那么负债呢？有时候借来的钱形成资产， 那边还得摆着我借了人家多少钱？工资发完了， 有费用了，我还没有发工资， 应该发的有多少钱，都表现在负债里面。再有

43、就是权益。纵观资产负债表就可以了解企业的资产负债和所有权益的全貌了，所以 这张表是非常重要的一张表。资产负债表的结构：一个是资产，资产分成流动资产、固定资产、长期 投资、无形资产和其他资产五大类。还有负债，负债又分为流动负债和长期 负债。最后就是所有者权益，账目结构就是这样的情况。实收资本、资本公积、盈余公积、未分配利润，这四个方面是反映所有者权益的内容。什么叫做长期负债和短期流动负债？流动资产就没有什么说的了，货币 资金属于流动资产，现在存货还有多少？这属于流动资产。固定资产就是房 屋、机器设备、交通工具等等。长期投资，对外的投资有子公司，还有对外 参股，都属于长期投资的范围，这也是投出去的

44、钱，是另外一种表现形式， 也是资产的类别之一。再有就是无形资产，无形资产一般分为这样几块：商 誉、自有的土地、自己研制的软件价值。为什么说商誉属于无形资产呢？我 举一个简单的例子，全聚德那块匾是木头的，论斤称没有多少钱，但是这个 招牌值两个亿，你要想拿走我这个企业，不把我这个牌子买走是不行的。这 是什么？商誉。商誉一般在会计报表里面是反映不出来的，一旦财产要发生 转移了，股权要发生转让了，财产要发生变动的时候，股东要发生变动的时 候，就出来了。 刚才我说，你不给我拿两个亿， 想摘这个牌子那是不可能的， 平常表现不出来，资产负债表上来一个无形资产商誉全聚德这三个字值多少 钱，这个不符合财务制度，

45、不能这样记，但是一旦资产要发生转移的时候， 要进行资产评估的时候，它的价值一评就出来了，当然全聚德这三个字就是 两亿，这就是一个说法， 不见得是准数。 无形资产是摸不着、 看不见的东西， 土地现在就是看见这块地你能拿走吗？你的使用权在这儿，我们的土地没有 私有化，国有化集体制，一个是国有土地，一个是集体所有制，谁听说过个 人有土地的呢？没有？所以我们占的土地也是一个无形资产。所以资产的构 成形式来讲，它是一个无形资产。其他资产就很多了，什么地缘资产、长期 待办费用都属于其他资产范围的，我就不详细讲了。负债有两种形式，一个是流动的，一个是长期的。长期负债和流动负债 的基本界限就是看时间的长短，流

46、动负债一般是在一年之内的负债，叫做流 动负债。举个例子，银行借款是长期的还是短期的？借款三个月是属于负债， 像银行贷款，我借了三个月，签合同就使三个月，就属于短期负债。使用一 年半，就要列入长期负债的范围之内， 长期和短期有很大的关系， 性质不同， 最后的处理方式也不同。比如刚才说的应付工资，应该付给职工的工资没有 付，这是一种负债，那放在长期负债里面行吗？我三年不发谁也不用干什么 了，只是说这个月的工资我下月发给你，作为财务核算来讲，这个月的工资 应该是每人 8000 还是 1500，一共多少人、多少个部门、发多少工资，我算 出来了 9 月份的工资， 10 月 5 号发，所以在 9 月底反映

47、的应付工资加起来可 能是 3.5 万，也可能是 35 万，根据企业大小不同了，属于一种负债形式， 应该发的工资没发的。超不过去一年，所以属于短期负债的内容。长期负债 主要是指贷款，该还没还的事项，一年没还的，比如短期负债也可以转成长 期负债，长期负债也可以转成短期负债，一年的范围之内，刚才我讲一个时 间段，比如说长期负债，我是一年零五个月的贷款，现在经过一年了，连本 带息已经还了多少了，还有五个月的使用范围，不足一年了，要转到短期负 债范围之内，就不要老列在长期负债里面，因为这一年你要处理的负债份额 是多少就确定下来了，三年之内一年以上的还要列在长期负债里面。实收资本，实收资本就是注册资本金，

48、你开张、做买卖，我们讲成立企 业首先要注册，在工商要注册，注册资金有两种形式：一个是现金、一个是 实物，要到工商管理部门注册，而且要通过会计事务所验资，没有验资你注 不了册，工商就看你的验资报告，为什么呢？主要是看你的资金到位没有？ 过去那个阶段的情况我都经过， 企业开张没有注册资金， 就开张了，后来 1991 年以后，实行了会计接轨， 国内的会计要向国际接轨， 会计报表就分这三块： 资产负债和损益、权益情况，权益就要反映出来你的注册资本金是多少。为 什么过去的表没有注册资本这一说呢？上级拨入多少，拨入 5 千万，这是我 的资金来源，资金运用是多少？我这个钱是怎么花的？过去叫做资金来源和 运用

49、情况表， 后来经过改制以后， 才叫资产负债表， 就有了实收资本一说了， 实收资本是你开张实际投入的现金和实物，必须要到工商有关的部门去进行 验资。我这带了一个验资报告，验资报告很简单，就这么几张纸，但是里面说 明了你的企业资金到了没有，一个重要的一张纸是你在指定账户资金到位的 情况，决定了你这个企业成立了，工商要验资了，首先你要有一个账户，我 在你的账户里面拨进多少钱？我的注册资本是 5 千万，现在是 4千万，行不 行？不行，必须达到 5 千万，会计事务所给你进行验资、出具报告、交给工 商管理部门，这可以了，他就给你登记了， 你的注册资本金是 5千万到位了， 这是注册资金。资本公积，现在搞企业

50、的资金有一个亿，现在注册是 5 千万，那 5 千万 怎么摆呢？也得拿进来，这个本钱是要用到的，摆哪儿啊？摆到资产里面不 对，我有 5 千万，搁到银行存款去了，这是你企业的资产了，资产包括各种 性质，是借来的钱形成的资产、存款也好，还是自己的钱形成的资产、银行 存款也好，都搁在你的银行账户里面，在企业的负债表的资产方表现出来， 哪儿来的呢？你有 5 千万自己的钱搁在银行里看，你得反映出来，现在会计 原理就是这样，有借必有债，借贷必相等。就是左边和右边一定要相等，什 么叫借贷呢？这个就深了，不跟大家讲了，会计人员比较懂，一般高级管理 人员和其他部门管理人员对这个借贷可能就不太清楚了。捎带讲一句也可

51、以，我还拿钱来举例子，我这 5 千万拿下来拨在企业里 面，账目怎么反映？就是借 5 千万，银行存款，还有贷，贷什么？不是注册 资本，刚才注册资本金通过验资报告已经进入到实收资本里面去了，这 5 千 万怎么表现呢？贷资本公积，大家可以看，这资本公积在哪一方呢？在权益 里面，会计报表的右方， 左右必相等， 借贷必相等， 所以借银行存款 5千万， 贷就是看贷什么科目了，这是从哪来的钱、什么性质的钱，就是属于资本公 积来借，贷资本公积 5 千万，这样账上就平了，要不然不平。为什么这个钱 到哪儿去了，你就找不着了，所以现在这种记账方式是非常科学的，不说资 本主义还是什么主义的，是非常科学的。过去我们解放

52、初期实行的是借贷原 理，到后来文革时期，反帝反修，这个东西是资本主义的东西，我们要创造 我们自己的东西，叫什么？不叫借贷记账法了，叫增减记账法，一增一减， 增加了什么？增加了银行存款，减少了什么？也没减少什么，所以它有时候 会出现同增同减的情况，增加银行存款，同时增加盈余公积，那时候还没有 盈余公积这个词了，这样就出现了同增的情况，这种记账原理不科学，你还 得进一步分析增加这方面的性质是什么、 减少的性质是什么， 乱得一塌糊涂。 后来经过这么几年的使用，发现还是不行，还得走那个借贷原理的道路，又 改回来，现在国际上也都承认，你要跟外商做买卖，你那个增减记账表人家 都不懂，你这个到底是什么表？你

53、这个企业里面有多少钱？看不出来，注册 资本是多少？盈余公积是多少？未分配利润是多少？看不出来，怎么跟你做 买卖？敢跟你做买卖吗？所以一定要跟国际接轨，用国际上都能接受的程式 化的方式。资产负债表的格式，左半边基本是流动资产、长期投资、固定资产、其 他资产和无形资产等等，最后有一个合计，期初余额、期末余额，资产负债 表反映的就是这样的基本情况，流动资产我也讲了，长期投资刚才我也带到 了，什么叫固定资产也说了，这个资产形成的总额是你现在的资产总额，我 这有多少家当，还有 5 亿，资产总额期末余额是 5 亿，这就是我的家当，我 的家底可就不是这个情况了，得在所有表权益里面去看，这是真正的家底。大家看

54、这个，这是刚才资产总额的，这个负债合计和所有者权益合计， 在这个箭头所指方向，在这个栏里面反映的数字才是真正的家底，怎么讲？ 家当有了，刚才是资产总额期末余额数有 5 亿，负债是多少？我有 5 亿，里 面有多少是借来的？是应该还给人家的？这是负债总额，我的负债总额是 5.1 亿，那么你的家底还有多少呢？所有者权益里面反映出来了，你的家底 是负 1 千万，没东西了，你还以为你的家底还有 5 亿呢？没有了，真正的权 益反映的是你的家底， 假如你有 5 亿的资产，资产负债表的左方表现出来了， 右方你的负债表现是 3亿，你的家底还有 2 亿，一看你家底这么多，银行贷 款没问题，你贷多少？才贷 1 千万

55、，2 千万我也给你，因为你的权益很多。 所以你要贷 1 百万，他连眨眼都不眨眼就给你了。一看你的所有者权益里面 是到负数了，你想贷款？没门儿。不能给你，银行知道这是窟窿，你拿贷款 要发工资去。你拿我的贷款去发了工资，你怎么还我？肯定不行。所以要看 你的家底还有多少，就是所有者权益是什么，是最主要考虑的一个方面。这是资产负债表的基本格式， 而且是某年某月某日的情况， 某一个日期、 某一个时点的情况，负债表是这样的情况。刚才我讲了一个恒等式，左边加 右边，左边是资产，资产在负债表里，恒等式的公式怎么表现呢？负债加上 所有者权益，通过刚才这张表大家也可以看出来，左方的全部资产，右方表 现负债和所有者

56、权益，大家如果看表的时候，想了解家底就看你的权益，看 企业的资产有多少可以进行运作的，就看左边的资产到底有多少，形成的固 定资产不可使用，一般只能是住、办公，或者是有富余的出租也可以，流动 资产表现企业经营的运作资金能力大小。这就是资产负债表里面的恒等式， 所以有借必有贷，借贷必相等，有来言必有去语，有来的方面必然有用的方 面，来是接来的，用是存起来了？还是花了？资产负债表里面就统统表现无 遗了。阅读要点，大家如何看这个表？拿来这个表，一个是货币资金，看看银 行存款还有多少？够不够使？不够使赶紧贷款去，或者投资去，投资的方式 有各种各样， 下一步再说。 再有应收款和应付款， 这个应收和应付也很

57、重要， 比如刚才说的应收账款三年了，应收账款的账龄十年没收回来的，还在账上 趴着呢，简直是笑话，你也没跟人家对仗，也没取得对方的承认，现在的年 审我们都知道，企业每年需要进行一次年审，在工商那注册，年审的时候要 发出你的债权和债务对账单，比如应收账款某某单位一百万，借走多少时 间？两个月，这估计没有问题，我给他发一个函，叫询证函，某某单位你是 不是借款 200 万？对方说昨天刚借的事，一盖章，会计师事务所承认你债权 的存在， 10年的了，这个悬不悬啊？你发给谁都不知道，那个企业早都倒闭 了，你根本 10 年没对过账，你在账上趴着还应该收人家 5 千块钱或者 5 万 块钱，这个企业倒闭了，你这应

58、收账款还存在吗？账面上有，你账还实吗？ 不实了。所以要分析它的账龄是多少？应收账款的账龄在 3 年以上的，就要 特别小心了，怎么 3 年都没收回来了？应收账款往往是销售出去，人家暂时 没有给钱，叫做应收账款，应收账款和经营有直接关系的应收的钱，叫应收 账款，销售卖一套房子，人家没给我钱呢，当然现在没这个事了，这叫应收 账款，其他应收款就是企业之间往来的关系所发生的债权，某某单位找我借 了 1 百万，短期借款， 可以，拆借一下三个月还可以， 两家一写利息是多少、 签一个小合同就可以了，这样形成的债权叫其他应收款，跟你的经营没有直 接关系，所以两方面的账龄都要看，应收款是多少钱收不回来的，也可能形

59、 成坏账损失，其他应收款也是这样， 10年没追回来的账， 这个人跑了、死了、 企业不存在了，你的应收款还追得回来吗？我估计回不来了，你说父债子 还？儿子说不还，你就没招了，所以账龄的分析十分重要。应付款和其他应付款又是相对应的，我就不说了，说说其他应收，这个 大家应该想到，应付款和其他应付款的性质也是同样，也要看账龄。人家没 找我，我这就不欠着人家，有时候银行一判执行还没有钱执行呢，救火车一 响就琢磨警车响了，这种情况也有。定期和对方进行对账这是财务管理人员的主要责任，你如果三年没有对 账这是你的问题，你账上还老记得其他应收款和应收账款，你不对账，对方 早跑了。所以账龄分析很重要。再一个就是存

60、货， 房地产开发企业的存货和其他企业的存货， 工业企业、 施工企业、商业企业的存货大不相同，怎么说的？我们先说说相同的，第一 行基本相同，原材料你有他也有，库存设备、委托加工材料，一般的在库里 面存的东西，已有的东西并且是属于流动资产方面的已有的东西。第二行就 不一样了，开发产品属于存货的范围之内， 大家要琢磨这么大的房子不是货， 它就是货，它的性质属于流通领域的流动资产，今天你盖完房明天就会卖， 它不是固定资产，一栋房子不会走也不会跑，它是固定资产，所以企业核算 的时候，它是属于流动资产的范畴，一般企业的存货很大，就琢磨着企业的 运作出了问题，你怎么存货这么多？机器总卖不出去？设备里面占了很