广东书第四部分讲义第36讲04年客观题

1、土地估价实务基础精讲班第 36 讲讲义单选题 71-12071现用市场比较法评估某宗地 H 的价格，其容积率为 15。经某一比较案例G 的地价为3500 元平方米，容积率为 13。据统计分析，该城市此类地块的土地，当容积率每增加 01宗地地价比容积率为 1 时地价增加 5，则比较案例G 经容积率修正后的地价为()元平方米。 A. 3804 B3850 C3858 D4038：A：3500125/115=3804 元；72某宗土地用假设开发法评估其价格，在商业用途下的评估结果为 900 万元，在居住用途下的评估结果为 1100 万元。城市规划规定该宗土地既可作商业用途，也可作居住用途，则该宗土地

2、的评估价格应为( A900B1000 C1100 D2000：C)万元。：根据最有效使用原则，应当选择居住用途。73剩余法估价时，在A. 估算开发后的售价 B估算开发的总费用 C确定最佳开发利用方式D. 估算开发周期：C清楚待估宗地的基本情况后，其首要步骤是()。：剩余法估价时，在清楚待估宗地的基本情况后，其首要步骤是确定最佳开发利用方式76剩余法估价中所采用的所有不动产总价、A. 根据过去的数据水平确定现在的数据 B根据实际发生的数据水平确定 C根据统计的数据水平确定D根据当前的数据水平确定未来的数据：D和成本数据都是()。：剩余法估价中所采用的所有不动产总价、来的数据。和成本数据都是根据当

3、前的数据水平确定未77采用成本 近法评估地价时，可以列入土地取得费的是(A. 耕地补偿费、青苗补偿费、土地平整费 B耕地补偿费、拆迁费、土地平整费 C耕地补偿费、青苗补偿费、拆迁费D. 青苗补偿费、拆迁费、土地平整费：C)。：采用成本 近法评估地价时，可以列入土地取得费的是耕地补偿费、青苗补偿费、拆迁费78根据剩余法计算得到的待开发土地的剩余价值为 1000 万元，若取得土地使用权的法律、估价及土地使用A. 980 B1000 C1002 D1020：A等费用估计为地价款的 2，则待估地块的价格应为()万元。：1000（1-2%）= 980 万元。81成本 近法评估土地价格的公式应该为()。A

4、. 土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地所收益B土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+新增建设用地有偿使用费十土地增值C土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+新增建设用地有偿使用费+土地所收益D土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值：D：土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值82在路线价估价法中，标准深度是指(标准宗地的深度道路对土地利用价值影响为零的深度 C各宗地临街深度平均值D城市规划确定的道路红线深度：B)。：标准深度是指道路对土地利用价值影响为零的深度83采用成本 近法评估某工业区内的一宗土地价

5、格，计算土地开发费应按(求取。宗地内外开发投入的费用总和宗地外开发投入的费用总和 C宗地内开发投入的费用之总和D. 宗地内外受益分摊的开发费用总和：D：土地开发费应按宗地内外受益分摊的开发费用总和。)84剩余法估价中计算利息的基础是(地价款、开发建筑费地价款、开发建筑费、不可预见费 C开发建筑费、专业费D地价款、开发建筑费、专业费、不可预见费：D)。：剩余法估价中计算利息的基础是地价款、开发建筑费、专业费、不可预见费。土地的开发周期一般根据开发土地的面积规模和(投资数额开发的难易程度来源规划要求)确定。：B：土地的开发周期一般根据开发土地的面积规模和开发的难易程度确定。88将标准深度 100

6、英尺 4 等份，每一等份的价值占路线价的比例分别为 40、30、2010的路A.B C则是(法则法则法则)。D法则：A：将标准深度 100 英尺 4 等份，每一等份的价值占路线价的比例分别为 40、30、2010的路则是法则。89若开发费以当地收取的基础设施配套费标准计算，则开发费的计息期按照(确定。A. 整个开发费为基数，计息期为开发周期的一半 B以整个开发费为基数，计息期为整个开发周期 C以开发费一半为基数，计息期为开发周期的一半 D以开发费一半为基数，计息期为整个开发周期：B)：若开发费以当地收取的基础设施配套费标准计算，则开发费的计息期按照以整个开发费为基数，计息期为整个开发周期。90

7、根据目前的人工与材料价格，采用原建筑物的材料和标准，重新建造一幢相同的建筑物所需的成本是(重置成本物理成本 C 重建成本D. 经济成本：C)。：重建成本：根据目前的人工与材料价格，采用原建筑物的材料和标准，重新建造一幢相同的建筑物所需的成本。91里地线将街区土地划分为(里地与袋地表地与里地临街地与表地 D里地与骑楼地：B)。：里地线将街区土地划分为表地与里地。92利用剩余法计算的待开发土地的价格是开发商取得土地所能支付的( A.最低费用B最高费用 C 总费用 D合理费用：B：利用剩余法计算的待开发土地的价格是开发商取得土地所能支付的最高费用。)。93某房屋建筑面积 40 平方米，耐用年限 50

8、 年，重置单价 2000 元平方米，残值率为 5已使用 5 年，用直A. 1520 元 B7600 元 C 8000 元D. 8444 元：B计算的总折旧额为()。：年折旧额2000（15）5038 元平方米；384057600 元。94路线价估价法的精度与(A. 路线价修正体系与深度指数 B路线价修正体系与标准宗地 C路线价与路线价修正体系D路线价与标准宗地：C)密切相关。：路线价估价法的精度与路线价与路线价修正体系密切相关。98某待估宗地所处区域基准地价为 500 元平方米，根据待估宗地条件和基准地价修正系数表经分析测算，区域和个别修正系数之和为-013，年期、期日、容积率修正系数分别为0

9、97、106、151，则采用基准地价系数修 A. 500B503 C675 D877：C：5000.870.971.061.51=675评估该宗地地价为()元平方米。99按照经租房屋清产估价原则对房屋的新旧程度的划分，十成新的砖混结构房屋)。刚刚竣工的砖混结构商品房竣工验收合格，使用期在五年以内的砖混结构房屋 C没有投入使用的砖混结构商品房是指(D折旧率很小的砖混结构房屋；B：竣工验收合格，使用期在五年以内的砖混结构房屋为十成新的砖混结构房屋。100在进行城镇土地基准地价评估时，土地用途的确定( A以城市规划用途为主B以土地利用总体规划确定的用途为主 C以现在实际用途为主D以土地最有效用途为主

10、：C)。：在进行城镇土地基准地价评估时，土地用途的确定以现在实际用途为主。102基准地价图上应表示出城与土地区位和利用有关的主要道路，按城镇土地估价规程规定，市区内主干道在基准地价图上应该用(A. 单实线 B双实线 C单虚线 D双虚线)表示。：B：基准地价图上应表示出城与土地区位和利用有关的主要道路，按城镇土地估价规程规定，市区内主干道在基准地价图上应该用单实线表示。119基准地价系数修A. 地租理论 B替代原理 C预期收益原理 D供给与需求原则：B的基本原理是()。：基准地价系数修的基本原理是替代原理120下列对土地估价描述不正确的是()。A.土地估价依据的理论与方法与机器、设备、建筑物等估

11、价所依据的理论与方法并不完全一致 B同样一块土地，其价格的高低与土地权利状况密切相关，不同的权利可能导致价格相差很大C同一块土地，规划可使之之间身价百倍，也可使之无人间津，这是土地估价必须考虑的经济对地价产生的深刻影响D土地估价必须充分收集土地市场资料，把握土地市场的过去、现在和未来：C：同一块土地，规划可使之之间身价百倍，也可使之无人间津，这是土地估价必须考虑的对地价产生的深刻影响多选题三、多项选择题(共 40 题，题号 121160，每题 2 分，共 80 分。每题有A、B、C、D 四个备选，其中有两个或两个以上最符合题意，请在答题卡上将所选选不得分、不倒扣分；少选但选择正确的每个选项得

12、05 分)对应的字母涂黑。多选或错121供需原则应该以(A. 预期收益原则 B变动原则 C竞争原则 D贡献原则：ABC)等原则为基础。：供需原则应该以预期收益原则、变动原则、竞争原则等原则为基础。123个别重要原因。个别 A.区域楼层限制B深度是决定同一均质地域内地块差异性的重要，是同一区域内地价差异的划限制和()C.D.路网状况土地使用权年限：B D：区域楼层限制、路网状况应当属于区域。125替代原则可以在(路线价法)估价方法中得以应用。A.B市场比较法C基准地价系数修D. 收益还原法：ABCD：路线价法 、市场比较法、基准地价系数修、收益还原法都应用了市场比较法。128影响土地分等定级的很

13、多，确定主导影响应遵循的原则为()。A. 对土地分等定级有影响和作用B容易获得，数据口径要求一致 C覆盖面广，并具有针对性D作用程度大，且在全区域范围内作用程度一致：ABC：主导影响应遵循的原则为对土地分等定级有影响和作用、容易获得，数据口径要求一致、覆盖面广，并具有针对性。130下面有关土地定级单元的叙述中正确的是( A定级单元是评定和划分土地级的基本空间 B划定的土地定级单元是一均质地域)。C.土地定级单元是一个能完整反映自身特性的最基本地块 D定级单元应尽量的小，以区分不同的土地差异性：ABC：定级单元是评定和划分土地级的基本空间; 划定的土地定级单元是一均质地域;土地定级单元是一个能完整反映自身特性