临沂某置业有限公司北城新区项目立项申请报告0

1、关于临沂沂*置业业有限公公司*新区区*广场场项目立立项的申请报告告公司二O一OO年一月第一章项目目概况一、 建设条条件、 地地块解析析本项目位位于临沂沂市*区*新区区，南临*街，北临*街，西临*路，东临*二路，地块块编号为为A2，项目名名称为*新区区*广场场。、 交交通条件件本项目紧紧临临沂沂交通南南北主干干道*路，与与市政中中心广场场相距 ，属典典型的中中心广场场物业，交通十十分便捷捷，有路、路路等公交交大巴可可达本项项目。、地形形地势本项目地地块平坦坦，南北北两侧均均有良好好景观资资源，视视野开阔阔，满眼眼翠绿。、规划划限制条条件本项目占占地面积积379982平平方米，总建筑筑面积3329

2、3342平平方米，规定计计容积率率面积22841180平平方米，容积率率为6.99，地下面面积4551622平方米米，建筑筑占地面面积1558255平方米米，建筑筑密度00.399%，绿绿地面积积146600平平方米，绿地率率37.4%。二、 项项目研究究工作依依据 本项目目可性行行研究依依据为：临沂市市特别是是*新区区房地产产现状、临沂市市工程造造价信息息、本项项目的地地块价值值。三、 项项目开发发公司状状况1、项目目申报单单位名 称：临沂*置业有有限公司司（以下简简称*置业）住 所：*社区区服务中中心楼楼法定代表表人姓名名：宁照注 册册 资 本：人民民币万元实 收收 资 本：人民民币万元公

3、 司司 类 型：有限限责任公公司2、 项项目申报报单位主主营业务务*置业业的经营营范围包包括房地地产开发发（持有有效资质质证经营营），销销售。3、 项项目申报报单位经经营年限限*置业业经营年年限自成成立日期期二四年二二月十日日至长期期。4、 项项目申报报单位股股东构成成临沂*置业有有限公司司的企业业法人营营业执照照注册号号为，住住所位于于*区*社区区服务中中心楼楼。法定定代表人人宁照，注册资资本人民民币万元，实收资资本万元，宁照占股股份的1100%，公司类类型为有有限责任任公司。5、项目目申报单单位资产产负债情情况*置业业资产负负债情况况见下表表1-11。从表表1-11知道*置业业的资产产主要

4、为为“应收账账款”、“其他应应收款”和“固定资资产净值值”，分别别为元、元和和元；而而负债主主要为“应付账账款”、“应付工工资”和“其他应应付款”分别为为元、元和和元。房地产产行业资资金流动动速度比比较快、资产变变现能力力强的特特点也使使得*置业的资资产状况况总体来来说是比比较安全全的。表1-11 *置业业资产负负债表编制单位位：临沂沂市*置业业有限公公司 220年月日 金额额单位：元资产行次年初数期末数负债及所所有者权权益行次年初数期末数流动资产产：流动负债债：货币资金金1短期借款款27短期投资资2应付票据据28应收票据据3应付账款款29应收股息息4应付工资资30应收账款款5应付福利利费31

5、其他应收收款6应付利润润32存货7应交税金金33待摊费用用8其他应交交款34一年内到到期的长长期债券券投资9其他应付付款35其他流动动资产10预提费用用36流动资产产合计11一年内到到期的长长期负债债37长期投资资：其他流动动负债38长期股权权投资12流动负债债合计39长期债权权投资13长期负债债：长期投资资合计14长期借款款40固定资产产：长期应付付款41固定资产产原价15其他长期期负债42减：累计计折旧16固定资产产净值17长期负债债合计43工程物资资18在建工程程19负债合计计44固定资产产清理20所有者权权益：固定资产产合计21实收资本本45资本公积积46无形资产产22盈余公积积47长

6、期待摊摊费用23其中：法法定公益益金48其他长期期资产24未分配利利润49无形及其其他资产产合计25所有者权权益（股股东权益益）合计计50资产合计计：26负债及权权益（股股东权益益）合计计：51企业负责责人：* 会会计机构构负责人人： 制制表人：*置业业的损益益情况见见下表11-2。*置业业09年累累计盈利利元，而盈利利的原因因主要是是。相信随随着*广场项目目的开工工、建设设，*置业的盈盈利情况况更加乐乐观。表1-22 *置业利润润表编制单位位：临沂沂市*置业业有限公公司 20110年1月 金额单单位：元元项目行次本月数本年累计计数一、主营营业务收收入1减：主营营业务成成本2主营业务务税金及及

7、附加3二、主营营业务利利润（亏亏损以“-”号填列列）4加：其他他业务利利润（亏亏损以“-”号填列列）5减：营业业费用6管理费用用7财务费用用8三、营业业利润（亏损以以“-”号填列列）9加：投资资收益（损失以以“-”号填列列）10营业外收收入11减：营业业外支出出 12四、利润润总额（亏损以以“-”号填列列） 13减：所得得税14五、净利利润（净净亏损以以“-”号填列列） 15企业负责责人：* 会会计机构构负责人人： 制制表人：1.1.6 项项目申报报单位主主要投资资项目临沂市*新区区A1、A、A、A地地块共计计亩地的的开发。1.1.7 项项目申报报单位现现有人员员和资质质临沂市*置业业有限公公

8、司经营营房地产产开发业业务的现现有员工工为人，设设有开发发部、营营销策划划部、行政政人事部部、研发发部、合合约采购购部、工工程部及及财务部部个职能能部门。拥有一一批具有有房地产产开发经经验丰富富的工程程、销售售、财务务、综合合等管理理人员，暂缺岗岗位人员员目前正正在招聘聘补充。*置业业拥有房房地产开开发级资质质。*置业房地地产开发发业务部部有足够够的能力力开发大大中型商商品房项项目。四、项目目建设规规模和建设内容容*新区区*广场场占地面面积3779822平方米，总建建筑面积积32993422平方米米，规定定计容积积率面积积28441800平方米，容容积率为为6.999，地下面面积4551622

9、平方米米，建筑筑占地面面积1558255平方米米，建筑筑密度00.399%，绿绿地面积积146600平平方米，绿地率率37.4%。 该项目是是一个城城市综合合体沿*路由由南向北北一路布布置（如如下图），分三个个主体，由南向向北，第第一个主主体是层的酒酒店式公公寓，其中裙楼层层是高档档购物中中心，第二个主体体是由二二栋楼组组成，南南边是层的的五星级级酒店，北边是是层的高高端写字字楼，第第三个主主体也是是由二栋栋楼加裙裙楼组成成，裙楼层层是高档档购物中中心，裙楼上是是二栋高端端公寓住住宅，层数2层，整个个项目地地下均为为三层，第一层层是大型型超市，第二、三层是是停车场场，建筑筑结构形形式为框框架结

10、构构。五、项目目建设招招投标形形式1.概述述根据中华华人民共共和国国国家发展展计划委委员会第第九号令令，建设设项目可可行性报报告需增增加招标标内容，并作为为可行性性研究报报告附件件与可行行性研究究报告一一同送交交项目审审批部门门审批。根据中中华人民民共和国国招标投投标法规定，除特殊殊情况外外均必须须招标，本项目目属于必必须招标标的项目目。2.发包包方式由于本项项目规模模较大，包包括内容容比较多，建筑均均为高层层，对施施工技术术的要求求很高，专业性性要求较较强，较较为复杂杂，因此此采用单单项工作作内容发发包方式式较为适适合。3.招标标组织形形式本项目的的业主具具备自行行招标的的能力，宜采用用自行

11、招招标形式式。4.招标标方式本工程拟拟采用单单项工作作内容发发包方式式，针对对不同的的单项工工作内容容应采取取不同的的招标方方式。具具体说明明如下：规划勘察察设计：采用公公开竞争争招标方方式。通通过方案案竟评遴遴选承接接单位，以取得得最佳方方案和设设计。工程监理理：采用用有限公公开招标标方式。即面对对本地的的工程监监理单位位组织公公开招标标。建筑、安安装、装装饰工程程、重要要材料采采购：采采用分类类、分单单项的公公开招标标方式，这样业业主能取取得有竞竞争力的的合同。分类、分单项项的公开开招标亦亦即采取取平行承承发包形形式，这这样做是是因为项项目规模模较大，实行总总承包比比较不利利。为弥弥补平行

12、行承发包包的不足足，可选选择一家家承包单单位作为为项目的的主承建建商，担担负地盘盘统筹管管理责任任。设备采购购：由于于符合条条件的设设备供应应商很多多，若采采取公开开招标方方式，评评标的工工作量较较大，招招标的时时间长、费用高高，因此此该项工工程拟采采取邀请请招标的的方式。本工程招招标方案案列入下下表： 招标基基本情况况表建设项目目名称： *新区*广场 招标范围围招标组织织形式招标方式式不采用招招标方式式招标估算算金额（万圆）备注全部招标标部分招标标自行招标标委托招标标公开招标标邀请招标标勘察规划方案竞赛赛设计方案竞赛赛建筑工程程分主要单单项安装工程程装饰工程程分主要单单项监理限（本地地）设备

13、重要材料料情况说明明：在建建筑、安安装工程程承包商商中确定定一家为为主承建建商。 建建设单位位盖章 年年 月 日PAGE PAGE 88第二章项目投投资环境境一、 宏宏观经济济环境我国国民民经济和和社会发发展第十十一个五五年规划划纲要提提出“十一五五时期是是全面建建设小康康社会的的关键时时期，十一五五时期要要努力实实现国内内生产总总值年均均增长77.5%、城镇镇化率提提高到447%，产业业结构、产品结结构和企企业组织织结构更更趋合理理，城乡乡、区域域间公共共服务、人均收收入和生生活水平平差距扩扩大的趋趋势得到到遏制”等。据国家统统计局消消息称，20009年全全年国内内生产总总值33353553

14、亿元元，按可可比价格格计算，比上年年增长88.7%，增速速比上年年回落00.9个个百分点点。居民民消费价价格111月份同同比涨幅幅由负转转正，当当月上涨涨0.66%，112月份份上涨11.9%。全年年城镇居居民家庭庭人均总总收入1188558元。其中，城镇居居民人均均可支配配收入1171775元，比上年年增长88.8%，扣除除价格因因素，实实际增长长9.88%。在在城镇居居民家庭庭人均总总收入中中，工资资性收入入增长99.6%，经营营净收入入增长55.2%，财产产性收入入增长111.66%，转转移性收收入增长长14.9%。农村居居民人均均纯收入入51553元，比上年年增长88.2%，扣除除价格

15、因因素，实实际增长长8.55%。其其中，工工资性收收入增长长11.2%，第一产产业生产产经营收收入增长长2.22%，二二、三产产业生产产经营收收入增长长10.0%，财产性性收入增增长122.9%，转移移性收入入增长223.11%。全全年城镇镇就业人人员比上上年净增增9100万人。年末农农村外出出务工劳劳动力11.499亿人，比一季季度末增增加1770万人人。全年居民民消费价价格比上上年下降降0.77%。其其中，城城市下降降0.99%，农农村下降降0.33%，其其中居住住下降33.6%。20099年的中中国经济济增长令令世界关关注，更更多的目目光现在在聚焦在在今年的的走势上上来。在在对于2201

16、00年的中中国经济济预测中中，社科科院公布布的一份份报告认认为，220100年GDDP增长长速度是是10%左右，超过了了国务院院发展研研究中心心预测的的9.55%增长长率。我国国经济效效益逐步步好转，国家的的财政收收入和工工业企业业的利润润也止跌跌回升，通过实实施促进进家电、汽车、节能产产品消费费等措施施，社会会消费品品零售总总额加快快增长，全社会会的固定定资产投投资快速速增长，预计全年增增长在330%以以上，并并且投资资结构进进一步优优化，投投向民生生领域和和社会事事业的投投资占去去年投资资比重443%。临沂市国国民经济济和社会会发展第第十一个个五年规规划纲要要发展目目标为：“十一五五”期间

17、，总量再再翻番，人均过过三千；打造现现代商贸贸物流城城、历史史文化名名城、滨滨水生态态城、新新兴旅游游城市、交通运运输主枢枢纽城市市、鲁南南制造业业基地和和区域性性金融中中心，建建设具有有国际知知名度的的联结长长三角、环渤海海经济圈圈的新欧欧亚大陆陆桥东桥桥头堡特特大中心心城市，构建“富裕、平安、文明、生态、开放、活力”的大临临沂、新新临沂。到20010年年，全市市经济总总量翻一一番，生生产总值值达到225000亿元，年均增增长155%，人人均达到到30000美元元；地方方财政收收入1222亿元元，年均均增长220%；三次产产业结构构调整为为8：552：440；城城镇居民民人均可可支配收收入1

18、440000元，农农民人均均纯收入入58000元；年均分分别增长长9%、10%。”国家“十十五”期间发发展目标标是服务务业增加加值年均均增长77.5%，高于于国民经经济增速速0.55个百分分点，占占国内生生产总值值的比重重由20000年年的333.2%提高到到20005年的的36%，服务务业从业业人员年年龄增长长4%，占社会会从业业业人员的的比重由由20000年的的27.5%提提高到220055年的333%。山东省确确定的服服务业增增加值年年均增长长速度110%，高于国国内生产产总值增增速1个个百分点点，20005年年，服务务业占国国内生产产总值的的比重达达到400%，就就业人员员占社会会从业

19、人人员的比比重达到到39%，服务务业提供供的税收收占地方方税收的的35%。近年年来，临临沂市服服务业发发展迅猛猛，但仍仍处在起起步阶段段，服务务业增加加值占国国内生产产总值的的比重较较低，整整个服务务业水平平和档次次比较低低。国家国国家经济济和社会会发展第第十一个个五年规规划纲要要强调调，要坚坚持市场场化、产产业化、社会化化方向，拓宽领领域、扩扩大规模模、优化化结构、增强功功能、规规范市场场，提高高服务业业的比重重和水平平。山东东省在“十一五五”期间，也把加加快发展展服务业业作为产产业结构构调整的的重中之之重。按照这一一思路，山东在在“十一五五”期间将以以膨胀规规模、提提高层次次为重点点，提高

20、高服务业业占生产产总值和和就业的的比重。重点发发展金融融保险、现代物物流、中中介服务务三大行行业，壮壮大发展展新兴服服务业，大力发发展旅游游、文化化、房地地产、资资讯服务务四大行行业，改改造提升升商贸流流通、餐餐饮、交交通运输输三大行行业。虽然近年年来临沂沂市城区区各类房房地产开开发及商商业设施施建设步步伐较快快，但总总体上开开发项目目规模较较小，整整体开发发水平不不高，成成规模的的高标准准服务活活动设施施还很少少，特别别是*新区。而随着着经济和和社会的的发展及及临沂市经经济中心心的发展展，各种种商务活活动也随随之大量量增加，商务用用房需要要量随之之越来越越大，同同时消费费者对服服务设施施的环

21、境境及结构构、布局局等也提提出了越越来越高高的要求求。二、房地地产市场场分析、20010年年全国房房地产市市场前瞻瞻自19998年房房改后，房地产产综合景景气指数数攀升，20002年国国土资源源部颁布布招标标拍卖挂挂牌出让让国有土土地使用用权规定定，明明确了国国有土地地出让必必须通过过招、拍拍、挂方方式，全全国房地地产景气气出现短短暂下跌跌。20003年年，国务务院发布布国务务院关于于促进房房地产市市场持续续健康发发展的通通知，第一次次明确房房地产行行业为国国民经济济支柱地地位，房房地产从从此走上上了长达达4年的大大繁荣。针对全全国房价价上涨过过快，国国家先后后出台了了新旧国国八条（20005

22、年）、国六六条（220066年）等等一系列列严厉的的调控措措施，这这些调控控政策对对当年房房价和成成交量产产生了重重要影响响，但由由于有些些措施不不当，房房地产行行业总体体景气仍仍然顽强强向上。 20088年的经经济危机机打断了了房地产产行业的的景气周周期，房房地产综综合景气气指数创创房改以以来新低低，为应应对国内内经济和和房地产产行业的的低迷，国家出出台了一一揽子针针对房地地产行业业的刺激激政策，包括金金融、税税收及交交易环节节等各个个方面，20009年，房地产产市场实实现复苏苏并开始始了新一一轮增长长。 20009年年，全国国完成房房地产开开发投资资362232亿亿元，比比上年增增长166

23、.1%。其中中，商品品住宅完完成投资资256619亿亿元，增增长144.2%，占房房地产开开发投资资的比重重为700.7%。20009年年，全国国房地产产开发企企业房屋屋施工面面积311.966亿平方方米，比比上年增增长122.8%；房屋屋新开工工面积111.554亿平平方米，增长112.55%；房房屋竣工工面积77.022亿平方方米，增增长5.5%。其中，住宅竣竣工面积积5.777亿平平方米，增长66.2%。20009年年，全国国房地产产开发企企业完成成土地购购置面积积319906万万平方米米，比上上年下降降18.9%；完成土土地开发发面积2230006万平平方米，下降119.99%。200

24、09年年，全国国商品房房销售面面积9337133万平方方米，比比上年增增长422.1%。其中中，商品品住宅销销售面积积增长443.99%；办办公楼销销售面积积增长330.88%；商商业营业业用房销销售面积积增长224.22%。220099年，商商品房销销售额4439995亿元元，比上上年增长长75.5%。其中，商品住住宅销售售额增长长80.0%，办公楼楼和商业业营业用用房销售售额分别别增长666.99%和445.55%。20009年年，房地地产开发发企业本本年资金金来源5571228亿元元，比上上年增长长44.2%。其中，国内贷贷款1112933亿元，增长448.55%；利利用外资资4700亿

25、元，下降335.55%；企企业自筹筹资金1179006亿元元，增长长16.9%；其他资资金2774599亿元，增长771.99%。在在其他资资金中，定金及及预收款款159914亿亿元，增增长633.1%；个人人按揭贷贷款84403亿亿元，增增长1116.22%。099年122月份，全国770个大大中城市市房屋销销售价格格同比上上涨7.8%，涨幅比比11月月份扩大大2.11个百分分点；环环比上涨涨1.55%，涨涨幅比111月份份扩大00.3个个百分点点。新建建住宅销销售价格格同比上上涨9.1%，涨幅比比11月月份扩大大2.99个百分分点；环环比上涨涨1.99%，涨涨幅比111月份份扩大00.4个

26、个百分点点。分类类型看，与上年年同月相相比，经经济适用用房销售售价格上上涨0.8%；商品住住宅销售售价格上上涨100.1%，其中中普通商商品住宅宅销售价价格上涨涨11.0%，高档住住宅销售售价格上上涨7.2%。与上月月相比，经济适适用房销销售价格格上涨00.1%；商品品住宅销销售价格格上涨22.2%，其中中普通商商品住宅宅销售价价格上涨涨2.44%，高高档住宅宅销售价价格上涨涨1.33%。分分套型看看，900平方米米及以下下的新建建住宅销销售价格格同比上上涨111.6%，环比比上涨22.0%。20099 年房房地产市市场成为为促进国国民经济济发展的的巨大力力量，同同时高速速发展的的国民经经济，

27、不不断提高高的居民民收入水水平以及及居民对对改善居居住条件件的巨大大需求的的潜在，也必然然成为支支撑房地地产市场场平稳发发展的基基础力量量。居民房屋屋购买欲欲望依然然旺盛，购买力力在政策策的帮助助下依然然强劲。全国及及主要城城市销售售面积增增速依然然保持在在高位。20009年前前三季度度，全国国住宅销销售面积积同比增增速达到到46.44%。中国经济济内在的的自主成成长的机机制和能能力显著著增强，国民经经济运行行正处于于新一轮轮周期的的上升期期，政策策环境有有利经济济发展，同时外外部环境境改善，世界经经济将走走出低谷谷等因素素都将促促进20010 年国民民经济的的进一步步繁荣。 20100年，信

28、信贷额度度仍然为为7.55万亿，有了和和09年年持平的的信贷额额度支撑撑，以及及宏观经经济其他他部分并并未有效效回暖，为寻求求出路的的民间资资金及国国家信贷贷资金必必然仍将将大规模模涌向房房地产市市场，其其次开发发商因为为09年年火爆销销售业绩绩，资金金充裕，将促使使价格抗抗跌性提提升。、房产产投资增增长速度度将趋于于平稳 20099年是我我国房地地产业自自20008 年年以来投投资增幅幅最快的的一年，据国家家发改委委和国家家统局公公布的数数据，年122月份，全国770个大大中城市市房屋销销售价格格同比上上涨7.8%，涨幅比比上月扩扩大2.1个百百分点；环比上上涨1.5%，涨幅比比上月扩扩大0

29、.3个百百分点，这是因因为20008年年经济危危机以及及房地产产市场的的极度低低迷，使使得房地地产企业业异常谨谨慎，大大幅减少少了计划划投资和和新开工工面积，这直接接导致220099年下半半年以来来的供给给不足。由于20009年年房地产产市场行行情火爆爆，房地地产开发发企业纷纷纷增加加新开工工面积，例如万万科099上调开开工面积积至5885万平平方米，较年初初计划上上调455%，金金地集团团将全年年计划开开工面积积由1335万平平方米调调整至1157万万平方米米，调高高超过116%。截止99月全国国住宅投投资增速速达到113.339%，新开工工面积增增速也开开始接近近正增长长。房地地产投资资和

30、新开开工面积积到现实实有效供供应大约约需要半半年到11年的时时间，则则20110年中中期时候候，此部部分新开开工房屋屋将陆续续入市，形成有有效供给给，供不不应求的的供求关关系将被被打破。导致我国国房地产产投资增增速加快的原原因主要要包括：积极的财财政政策策导致国国民经济济总投资资的高增增长，也也影响了了房地产产市场；居民住住房需求求的上升升以及地地方政府府对土地地供给的的放宽；房地产产业的高高利润率率吸引大大量资金金涌入，造成房房地产投投资长期期保持高高速增长长，成为为总投资资需求增增长的一一个重要要组成部部分。由由于目前前国内的的房地产产市场上上涨并不不是因为为有人热热炒，价价格也没没有跟实

31、实体经济济的因素素完全脱脱离，因因此可以以判断房房地产价价格相对对20007年而言言比较理理性，也也不存在在泡沫。今年的的成交量量很难达达到去年年的水平平，大约约会缩水水2-33成，这这是因为为09年年的新增增信贷为为10万万亿，今今年该数数据大约约为7-8万亿亿。其次次，去年年房地产产的价格格也比今今年低。最后，利率在在今年有有上浮的的可能。所以可可以预见见到在上上述情况况下，今今年的购购买力肯肯定比去去年低很很多，很很多刚性性需求在在去年已已经释放放。加上上一些抑抑制房地地产的政政策相继继出台，也会使使更多人人在买房房的时候候会更谨谨慎，信贷方方向转变变，楼市市很难保保持不动动，在现现在这

32、个个价格水水平稳步步向上甚甚至不跌跌不升也也非常难难，但二三线线城市仍仍然非常常看好，不少三三四线城城市的楼楼价20010年年还是稳稳步上升升。20100年政府府在肯定定和保持持房地产产市场健健康发展展的同时时，将继继续采取取一系列列措施，通过加加强土地地市场建建设，加加快和完完善房地地产信息息收集系系统等，抑制部部分地区区增长过过快的房房地产投投资，适适当控制制房地产产市场价价格，促促进房地地产市场场健康发发展，防防止泡沫沫经济产产生危害害国民经经济和社社会安定定。政策策调整将将会显得得十分谨谨慎，政政策调整整对房地地产行业业的负面面影响将将会温和和体现，房地产产行业因因政策而而发生的的调整

33、将将在有限限幅度和和范围内内发生。 、房地地产市场场结构发发生变化化 中低价房房将逐步步成为市市场主体体 目前，中中国的房房地产市市场出现现了一部部分高档档、大户户型住宅宅空置，而可供供老百姓姓挑选的的房子少少而又少少的现状状。建设设部将通通过房地地产项目目规划、土地供供应等调调控手段段压缩单单位和个个人自建建住房的的比重，对中国国房地产产市场的的供应结结构进行行调控，从而提提高我国国房地产产的市场场化程度度，发展展中低价价位、中中小户型型的商品品住宅，以满足足更多普普通百姓姓的购房房需求。 建设部将将继续加加大对各各地经济济适用住住房的建建设力度度和管理理，满足足更多普普通百姓姓的购房房需求

34、。建设部部住宅与与房地产产业司副副司长沈沈建中说说：“我们国国家中低低收入家家庭是我我们房地地产市场场里面消消费的主主体。所所以从结结构调整整的目标标来看主主要是要要更多的的来满足足中低收收入家庭庭住房的的需求。也就是是说我们们要更多多的来提提供一些些中低价价位、中中小户型型的产品品，来供供应市场场，来满满足中低低收入家家庭的需需求。” 房地产二二级市场场进一步步发展 随着人民民收入水水平的提提高，改改善生活活质量、提高住住房品质质成为消消费者新新的置业业观念。二手房房的大量量入市为为消费者者提供了了极大的的选择空空间，220100年房地地产二手手市场将将得到将将受到更更多消费费者的推推崇。“

35、置业升升级”不仅提提高了百百姓的住住房品质质，也为为实现房房地产一一、二、三级住住宅市场场的联动动起到了了极好的的作用。，据个个人状况况从低到到高的梯梯级消费费模式不不仅活跃跃了整个个房地产产市场，也为处处在不同同生活阶阶段的百百姓提供供了安居居的最佳佳选择。 被称为一一级半市市场的“空置房房”市场将将因政策策及市场场等因素素而大幅幅放量，空置房房因其具具备价格格便宜、无期房房风险、投资及及自住价价值较高高等优势势而受到到购房者者的格外外青睐，“有人没没房住，有房没没人住”的空置置房现象象将得到到有效改改善。空空置房的的大量上上市，将将成为促促进社会会经济机机制正常常运转，解决百百姓住房房问题

36、的的有效途途径。同同时，与与证券市市场的不不确定性性相比，投资房房地产的的收益率率和稳健健性着实实对投资资客有着着巨大的的吸引力力，并且且地产保保值、增增值的功功能最为为明显，投资性性置业将将使一部部分投资资 20100年，住住房改革革制度成成效将逐逐渐显露露，百姓姓在满足足居住需需求后，会在投投资意识识的引导导下投资资房产。随着几几年来一一手商品品房投资资回报率率的下降降，二手手房将因因其价格格低、地地段好、物业配配套成熟熟而成为为重点投投资对象象。 商铺成为为新的投投资热点点 1、政政策走势势（11）政策策倾向20009年年12月月5日至至7日，中央经经济工作作会议对对于地产产行业的的政策

37、基基调为积积极扶持持。会议议表示保保持宏观观经济政政策的连连续性和和稳定性性，并将将继续实实施积极极的财政政政策和和适度宽宽松的货货币政策策，加快快城镇化化。土地地供给量量及保障障性住房房均将有有所增加加，将平平滑过度度上涨的的地价对对于开发发商带来来的资金金压力及及风险。会议表表示将增增加普通通商品房房供给，支持居居民自住住和改善善性购房房需求，加大农农村危房房改造支支持力度度。从中中央经济济工作会会议的精精神我们们可以看看出在220100年适度度宽松的的货币政政策将会会加大商商业地产产的资金金来源，从而保保障商业业地产的的开发和和建设。（22）投资资倾向20009年年5月227日，国务院院

38、公布了了固定资资产项目目投资资资本金比比例调整整结果，保障性性住房和和普通商商品房项项目资本本金比例例由原来来的355%调低低至200%，成成为此次次调整受受惠最大大的项目目之一。此次资资本金比比例下调调，降低低了开发发企业融融资门槛槛，缓解解了开发发企业资资金压力力，有利利于走出出行业不不景气的的局面，从而达达到刺激激经济的的目的。此次商商品房项项目资本本金比例例的下调调也刺激激了北京京市商业业地产的的投资，如图所示全全国商业业地产的的投资完完成额在在今年一一直持续续表现出出上升趋趋势，但但在5月月份前的的投资增增速相对对缓慢，在国务务院公布布下调商商品房的的资本金金比例后后，政策策效果立立

39、即显现现，5月月份全国国商业地地产投资资额为115800.566亿元，6月份份增长到到22119.883亿元元，同比比增长了了40.4%，7、88、9、10月月份的投投资完成成额分别别为27717.3亿元元、32263.2亿元元、38862.81亿亿元、443600亿元，同比增增长222.411%、220.008%、18.37%、122.877%，虽虽然增长长率有所所下降，但增长长趋势明明显。在在全国经经济回暖暖趋势以以及商品品房项目目资本金金比例下下调的的的影响下下，20010年年商业地地产的投投资总额额必将出出现稳定定增长趋趋势。（33）土地地政策从220099年出台台的一系系列关于于房地

40、产产开发用用地的政政策可以以看出，政府在在20110年将将进一步步鼓励工工业用地地的出让让、开发发和利用用。同时时，以上上的一些些政策在在20110年对对于开发发商囤地地、捂盘盘现象将将会形成成一定冲冲击，这这将会促促进开发发商对土土地开发发，加快快房地产产新项目目的建设设，这对对于北京京市商业业地产的的发展也也起到了了一地的的促进作作用，因因为20009年年土地政政策的调调整，220100年商业的的地产的的开发将将会加速速，新项项目的上上市将会会快速出出现。20009年年以来，商业用用地成为为土地拍拍卖的主主要拍卖卖对象，可以预预计，近近期以来来，由于于商业用用地拍卖卖大热，未来商商业地产产

41、开发将将现火热热场面。20009年年11月月份，上上海再度度出让两两幅土地地,分别别为位于于浦东新新区临港港新城的的一幅商商业用地地,以及及嘉定区区嘉定新新城内一一幅商住住综合用用地。浦浦东新区区临港新新城的地地块成交交价最终终为1.7亿，面积为为314437.8平方方米 。嘉定新新城地块块,则以以楼面地地价97724元元/平方方米被保保利获取取,总地地价为112亿。20009年年12月月份，杭州出出让3宗宗商业用用地，33宗地块块分别位位于市中中心、申申花和滨滨江板块块，总出出让面积积463356平平方米，约合669.553亩，可建筑筑面积达达14.9万平平方米。从以以上的数数据可知知，20

42、009年年下半年年以来，出现商商业用地地的集中中供应，可以预预计，已已往由居居住类土土地独唱唱主角的的局面将将由此改改变，商商业用地地将在未未来一段段时间内内活跃在在土地拍拍卖舞台台。同时时伴随着着城市综综合体开开发时代代的到来来，未来来商业地地产需求求旺盛，加之商商业地产产土地政政策大放放宽，在在20110年商商业地产产开发将将会出现现火热场场景。2、金融环环境（11）REEITSS呼之欲欲出关于于建立国国内地产产信托投投资基金金(REEITss)的时时间表和和可能性性已经热热议了很很长时间间。20005年年越秀房房地产信信托投资资基金在在香港上上市成功功，旗下下资产组组合全部部由内地地的房

43、地地产项目目构成，显示了了以内地地房地产产资产组组合而成成的信托托投资基基金的市市场生存存能力。此项信信托基金金的机构构配售部部份是881%，反映了了机构投投资者们们通过房房地产信信托投资资基金购购进入内内的房地地产市场场的强烈烈需求。在过去去的四年年中，还还有其他他几个投投资大陆陆地产的的房地产产投资信信托基金金在香港港或新加加坡上市市，20005年年7月，丰树物物流信托托基金在在新加坡坡上市；20006年112月嘉嘉茂中国国商用产产业信托托基金在在新加坡坡上市；睿富中中国商业业房地产产信托基基金在香香港上市市。这四四家是在在海外投投资的房房地产信信托基金金，其目目标是投投资于中中国的房房地

44、产市市场。国内内REIITs产产品的设设立，将将为中国国房地产产投资市市场带来来一系列列相关的的益处。20009年中中国REEITss也进行行了试点点，20009年年8月RREITTs试点点研讨会会在上海海举行，会议承承办单位位浦东新新区金融融服务办办公室汇汇报的RREITTs三大大方案显显示，债债权性方方案设计计已经成成熟，而而股权性性方案仍仍在研究究中。上上海REEITss将由券券商或基基金公司司发起并并持有551%的的控股权权，海通通证券将将是首家家试点券券商，220099年111月份上上海的RREITTs试点点已经进进入实际际操作阶阶段，上上海REEITss有望将将在20010年年推出

45、。同时央央行、证证监会分分别牵头头的REEITss在20010年年同时有有望在北北京、天天津、深深圳同步步推出。随着房地地产信托托投资基基金的建建立，通通过设立立股权投投资基金金、信托托计划及及在银行行间市场场发行债债务融资资工具等等方式拓拓宽融资资渠道，将会改改善房地地产行业业的融资资环境，促进房房地产行行业的投投资。（22）保险险资金松松闸自从从中国220011年加入入WTOO后，国国内的保保险行业业竞争日日趋激烈烈。在220011年市场场中仅有有35家家保险公公司。至至20007年从从业总数数已经增增长到220011年的33倍达到到1077家之多多。保险险行业近近年来取取得了令令人瞩目目

46、的飞速速发展，保费收收入相应应地急剧剧增长(如图77所示)，到220088年底保保险行业业资产已已经达到到人民币币三万三三千四百百亿元。在迅速速增长的的背景下下，保险险行业普普遍面临临为其自自有资金金寻求投投资渠道道的压力力。20009年年10月月1日，修订后后的中中华人民民共和国国保险法法开始始实施，其中新新增了“投资不不动产”这一新新的保险险资金运运用形式式，意味味着保险险资金可可以进入入房地产产市场，具体细细则近期期将会出出台。从从国际经经验以及及我国保保险资金金股票类类权益投投资比例例的上限限来看，预计保保险资金金的不动动产投资资比例合合理上限限应该在在10%到155%之间间，但初初始

47、上限限可能为为5%。我们预预计，保保险资金金入市后后每年新新增资金金量约1150亿亿-2000亿元元，且主主要集中中投资于于商业楼楼宇。按按照去年年末保险险资金总总资产33.344万亿元元计算，保险公公司可进进入不动动产投资资领域的的保险资资金可能能在17700亿亿元左右右。随着着经济的的复苏，房地产产行业也也明显复复苏，房房地产行行业的收收益率明明显增加加，尤其其是商业业地产的的收益率率随经济济的复苏苏将会大大幅度的的提高，保险资资金介入入房地产产行业的的积极性性势必增增加，这这将会增增加房地地产行业业的融资资渠道，增加房房地产行行业的投投资，尤尤其将会会增加商商业地产产的投资资。（33）银

48、行行放贷量量如图图所示，表示220077年至220099年我国国新增贷贷款量。20007年全全年新增增贷款总总量为33.633万亿元元，20008年年全年新新增贷款款总量为为4.445万亿亿元，220099年的新新增贷款款量为110万亿亿，已经经超过了了预定“全年55万亿”的最低低目标，今年新新增贷款款量比220077年多出出6.337万亿亿元，增增幅达到到1755.488%，比比20008年全全年新增增贷款量量多出55.555万亿元元，增幅幅达到1124.72%。这新新增贷款款量是国国家刺激激经济的的有效手手段，短短期内这这一投资资量的刺刺激作用用可能还还不是很很明显，但在未未来两年年内投资

49、资量的刺刺激作用用将会逐逐步显现现，未来来经济的的复苏形形式将会会稳步提提高。而而且新增增的投资资量大部部分会流流入房地地产行业业，尤其其作为经经济、政政治、文文化中心心的北京京，对这这些新增增贷款的的吸纳量量又会居居于全国国首位。可以预预计，在在未来的的房地产产行业，尤其是是商业地地产的开开发和建建设会在在20110年全全面的开开花结果果。三、项目目所在区区域房地地产发展展规划和和趋势 1、临沂沂市规划划）临临沂市国国民经济济和社会会发展第第十一个个五年规规划纲要要指出出临沂市将将加快推推进城市市化进程程，着力力打造生生态宜居居活力城城市，实实现生态态资源大大市向生生态园林林城市的的转变提提

50、升，使使基础设设施进一一步完善善，城市市功能全全面增强强，人居居环境更更加舒适适宜人，促进城城市的可可持续发发展。 “强化中中心，发发展两带带，建设四四个副中中心 ” 构建“富裕、平安、文明、生态、开放、活力”的大临临沂、新新临沂。“十十一五”期间，临沂市城城市化发发展目标标为：220100年全市市总人口口达到110500万人，其中城城镇人口口达到5504万万人，市市区城市市人口达达到1445万人人；20010年年城市建建成区面面积达到到6000平方公公里，其其中市区区1555平方公公里；220100年城镇镇化率达达到488%；经经济发展展目标：20110年生生产总值值达到226000亿元，人

51、均达达到2446000元。产产业结构构调整目目标：第第一产业业向第二二、三产产业转移移人口到到20110年累累计达550万人人。规划划期内，全市住住房建设设用地供供应总量量为19900公公顷。规划期内内住宅建建设用地地供应计计划统计计表年度用地项目目（个）用地面积积（万mm2）20088402202009940210201004020020111402102012240200合计20010400资料来源源：市国国土局 ）临临沂市城城市总体体规划（20005-220200年）中确定定：近期期（2000520110年）中心城城区规划划总人口口 1445 万人，居住用用地总面面积 20775 公公顷

52、，人人均居住住用地 1166平方米米，人均均居住面面积 28平平方米。规划期期内，中中心城区区住房面面积总需需求为114100万平方方米。220099年临沂沂市开工工建设普普通商品品房2660万平平方米。住房建设设总目标标（单位：万）类 别别普通商品品房经济适用用房拆迁安置置房（新增面面积）廉租房2008820012年年82019039010总 量量14100、*新区规划划）*新区区规划范范围为，东至沂沂河，西西、南至至祊河，北北至北外外环，规规划总面面积约445平方方公里。提高城城市环境境质量、生活质质量和景景观艺术术水平，建成富富有临沂沂特色、环境优优美的现现代化城城市新区区。）*新区规规

53、划期限限为2000320220年，职能定定位为市市级行政政服务中中心、文文化中心心、体育育中心、商业中中心、高高新科教教区、滨滨水休闲闲度假区区所在地地、中高高档住宅宅区，近近期规划划用地223.77平方公公里，20220年规规划控制制用地552平方方公里。新区规划划为“三纵两两横”的发展展结构，三条纵纵轴是以以行政中中心为主主导，并并不断向向北延伸伸的行政政文化发发展轴线线；以商商业带为为主导的的联系行行政中心心及商业业中心，并向青青年路以以北继续续延伸的的商住发发展轴线线；沿柳柳青河呈呈南北向向发展的的自然生生态发展展轴线。三条纵纵向发展展轴是未未来新区区发展的的“脊梁”。两条条横向轴轴是

54、：商商业中心心、购物物中心主主导的商商业发展展轴；青青年路以以北社区区商业中中心主导导的商业业发展轴轴。横纵纵发展轴轴分别串串联起了了行政中中心、文文化娱乐乐中心、商业中中心、购购物中心心、核心心绿地、体育中中心6大大主要发发展区域域和青年年路以北北3个社社区商业业服务中中心、33个次要要发展区区域。）*新区300500万人口口规模的的中心城城区的建设初初具规模模。交通通、通讯讯、能源源、水利利、环保保等现代代化基础础设施建建设不断断推进，城市功功能更加加完善，环境综综合治理理取得实实效，城城乡环境境质量明明显改善善，环境境综合指指数达到到90分分以上，常住人人口接近近40万万人，*新区区现框

55、架基基本形成成， 20007年止，*新区区已累计计审核工工程合同同价12230332万元元，审核核已完成成工程造造价12270112万元元。300余栋写写字楼拔拔地而起起，汇聚聚数百家家中外企企业、事事业单位位、政府府机关，构建起起城市商商贸、金金融、信信息、文文化、会会展及公公共事务务集散地地，成为为临沂“第一金金融中心心，中央央CBDD”，城市市经济发发展的灵灵魂所在在。、项目目规划内内容的衔衔接和协协调）规划划衔接根据临沂沂市城市市规划管管理有关关规定及及临沂沂市城市市总体规规划（220033-20020年年）的的规划要要求，结结合临沂沂市规划局局、*新区区指挥部部给出的的本项目目的规划

56、划设计条条件，本本项目规规划目标标是立足足于以人人为本和和尊重与与保护环环境的基基础上，将*广场打造造成为*新区区当地的的标志性性高档商商业。本本项目依依据临沂沂市规划划局、*新区区指挥部部对本项项目给出出的规划划设计条条件，已已经对项项目总平平面布置置进行了了周详的的论证和和合理的的规划，使项目目规划、布局与与*新区区规划相相匹配。其具体体规划包包括项目目总平面面规划、绿地系系统规划划、竖向向系统规规划、道道路交通通系统规规划以及及单体建建筑规划划等。临沂市规规划局、*新区区指挥部部对临沂市*新区区*广场场项目地地块土地地利用做做出用地地控制指指标。项项目的土土地使用用只须在在总体上上符合控

57、控制指标标的，在在局部上上可适当当调整土土地利用用强度。项目地地块的规规划技术术经济指指标需满满足以下下要求：建筑密密度（DD）：0.339%；容积率率（FAAR）：6.999；绿地率率（GRR）：37.4%；建筑层层数及高高度：宜宜49层，限高1188米米。本次*广场项目目在用地地强度上上比较大大，但不不会影响响项目符符合土地地利用控控制指标标。经临临沂市规规划局、*新区区指挥部部审核通通过了本本项目的的规划建建筑密度度为0.39%，容积积率为66.999，绿地地率为337.44%，建建筑最高高层数为为49层。）布局局协调房地产行行业是国国民经济济和社会会发展中中的先导导性行业业、支柱柱性产

58、业业，也就就是说要要发展一一个地区区必然是是房地产产行业先先行，有有了房，才可以以居、才才可以工工、才可可以商。要实现现20110年城城镇化率率达到448%,这样的的城镇化化进程推推进就必必然需要要大量的的住宅，故在*新区区发展房房地产是是一项关关乎人民民生活水水平提高高、关乎乎社会进进步发展展的大事事。本项目不不仅位于于*新区区片区重重点发展展方向的的位置上上，而且且还刚好好处于市市政组团团中心区区内，战战略意义义重大。如何搞搞好本项项目，是是关系到到如何把把*新区区区城市市总体规规划变为为现实的的关键一一步。可见，本本项目的的适时而而为是顺顺应了*新区区的城市市规划发发展的。项目所所处位置

59、置属于市市政组团团重点发发展的区区域，其其开发建建设可作作为新城城开发建建设的排排头兵，一方面面配合了了规划居居住区的的实施，另一方方面配合合了规划划区内商业业的发展展需要。总体来说说，项目目与有关关国民经经济与社社会发展展规划以以及*新区区城城市总体体规划是是比较衔衔接和协协调的。、房地地产市场场发展的的方向）企业业中心全全面转移移。早期，房房地产业业是劳动动密集型型企业，对资金金、技术术、人才才的需求求远低于于低廉、充足的的劳动力力和优惠惠宽松的的税收环环境的需需求。在在发展到到一定规规模后，房地产产业开始始寻求资资本、信信息、技技术、人人才等企企业快速速发展的的新生产产要素，而这些些往往

60、是是在企业业的诞生生地找不不到的。）上下下游开始始对接。随着经济济实力与与技术力力量的发发展，一一些房地产企企业已经经不再是是简单地地处在产产业链的的一个节节点上（如建材材等），而是拥拥有了自自己的一一些核心心技术，企业的的产业布布局开始始向相对对完整的的产业链链方向扩扩张。）开发发模式发发生革命命。在对发达达国家的的产业追追赶中，中国的的房地产产现在有有片面重重视产品品技术与与质量，而对生生产模式式等柔性性的工艺艺技术重重视不够够。在信信息技术术的促进进下，世世界房地地产开发发将从大大规模生生产模式式转向大大规模定定制（大大规模定定制能给给用户提提供个性性化的产产品）模模式的改改变。）信息息