关于文艺南路项目的经济技术分析

1、关于“文文艺南路路项目”的经济济技术分分析项目概况况：该项目位位于西安安市文艺艺南路118号，陕西省省艺术学学校南侧侧，沿文文艺南路路街面宽宽度为553米，进深886米，占地面面积46662.4平方方米，规规划用地地性质为为综合用用地，使使用年限限为500年，规规划容积积率为77.8，规划建建筑面积积密度为为29%，绿地地率为338%，规划划建筑面面积为3361006平方方米。（具体见见附图）规划建筑筑物由三三个单体体组成，两个为为30层层，一个个为8层层，整个个建筑物物规划一一二层为为商业用用房，建建筑面积积约81106平平方米，二层以以上为住住宅，建建筑面积积约2880000平方米米。该项

2、目地地块目前前地貌为为固定的的建筑物物所占用用，沿街街面为两两层建筑筑，一层层是商铺铺，经营营花鸟鱼鱼虫产品品，二层层为住宿宿及办公公用房，院内为为一排单单层厂房房，是两两个外租租的工厂厂，分别别经营服服装加工工和印刷刷业务。地块呈呈东高西西低的地地形，与与市政道道路的高高差约111.5米。该宗土地地是由西西安众和和置业有有限公司司于20005年年9月113日取取得，220066年1月月批准的的控制性性规划。据该公公司法人人代表周周耘介绍绍，地块块的取得得运作周周期已五五年有余余，原先先该地块块为一乡乡镇企业业拥有，土地性性质为集集体所有有制，后后来市农农经局将将其转化化为国有有土地，并由该该

3、局下属属的一个个公司将将此乡镇镇企业兼兼并。兼兼并以后后的企业业经营不不善，周周耘从中中运作将将该企业业改制为为股份制制，并取取得了该该厂土地地的使用用权，期期间进行行了职工工安置等等一系列列的工作作。西安安众和置置业有限限公司是是周耘为为该地块块的地产产运作成成立的项项目公司司，据称称由于目目前公司司资金压压力较大大，无法法自我开开发，故故而进行行项目转转让。二、项目目的市场场分析：（一）项项目的竞竞争力分分析：我们通过过对该地地块周遍遍环境的的考察及及分析，形成了了以下市市场竞争争力分析析：1项目目的PEEST分分析（外外部分析析）：P（政治治）国家对对于房地地产项目目的宏观观调控依依然没

4、有有放松，鼓励房房地产开开发商开开发经济济、适用用、符合合国家建建立和谐谐社会的的战略。对开发发高端产产品持压压制和不不支持的的态度，所以作作为开发发商应该该顺应国国家对于于行业政政策的基基本动向向，结合合该区域域，是西西安市未未来沿街街旧城改改造的重重点地域域，区域域的发展展会受到到地方政政府局部部政策调调整的影影响；E（经济济）国家第第十一个个五年规规划确定定了未来来五年GGDP的的年度增增长为77.5%，这预预示着未未来五年年我国依依然处于于经济高高速发展展阶段，尤其对对于处于于西部桥桥头堡的的西安来来说，整整和资源源优势，加快城城市化进进程，加加快城市市的辐射射功能等等方面经经济政策策

5、的调整整给了开开发商进进一步施施展的机机会；当当然，银银行金融融政策的的调整会会给企业业的融资资带来一一系列的的障碍，但这恰恰恰是刺刺激企业业走出银银行单一一融资的的绝佳时时机。S（社会会）人组成成了组织织，组织织形成了了社会，所以对对于社会会的理解解，应该该是对于于人的理理解。人人们在享享受了高高速增长长的经济济所带来来的物质质丰富的的欢愉后后，都在在目睹着着物价上上涨、失失业率增增加、资资金紧张张、生活活成本提提高等困困惑。这这时候人人的消费费和投资资行为就就会变得得越来越越审慎，越来越越理智，对于房房地产这这样一个个与老百百姓生活活息息相相关的行行业而言言，无疑疑增加了了其定位位的难度度

6、，人们们只会购购买最适适合自己己居住和和投资的的物业，而不是是品质最最好的、价格最最贵的、环境最最美的物物业。那那么，“怎么作作到合适适？”“对谁最最合适？”“什么么最合适适？”等诸如如此类的的问题是是房地产产开发商商必须研研究的课课题。T（技术术）当今社社会对于于技术只只是理解解为工具具与手段段，有什什么样的的需求就就有什么么样的技技术支撑撑，当然然这是指指可实现现的需求求。当今今的房地地产技术术已经演演变为风风格和流流派的时时代、环环保与可可持续的的时代、人性和和立体化化的时代代，开发发商必须须也必然然从这些些突破技技术同质质化的束束缚中解解脱出来来。 从以上上政治、经济、社会、技术等等四

7、个方方面的分分析可以以看出，项目从从宏观方方面环境境方面有有着很大大的实现现性，但但对于项项目的具具体操作作提出了了一些尖尖锐的问问题。2项目目的SWWOT分分析（项项目本身身分析）：S（优势势）项目的的商业优优势：传传统的窗窗帘布匹匹批发经经营市场场和传统统的花鸟鸟鱼虫市市场形成成了本项项目的商商业优势势，为一一至二层层商铺的的销售形形成了环环境的支支持；项目的交交通优势势：本项项目位于于文艺南南路，临临近建设设路，二二环以内内但紧靠靠二环，交通极极为便利利；项目的传传统优势势：该地地段为传传统的集集居住、办公及及商业为为一体的的成熟区区域，对对项目的的定位无无特别的的苛求；项目的发发展优势

8、势：该地地段为西西安市未未来几年年重点的的旧城改改造区域域，道路路的拓宽宽、市政政设施的的完善必必将为项项目未来来的再增增值提供供有力的的佐证。 项项目的配配套优势势：本项项目周围围云集着着众多的的学校、医院，如文艺艺路小学学、测绘绘路小学学、友谊谊路小学学、第886中学学、第771中学学、省艺艺术学校校、长安安大学、红十字字会医院院、3223医院院，另外外临近的的建设路路有一大大型菜市市场，生生活配套套成熟。 W（劣劣势）地形形条件劣劣势：该该地块迎迎街面宽宽度仅为为53米米，进深深达866米，这这对于一一二层的的商业布布置极为为不利，同时也也造成了了销售和和使用上上的先天天缺陷，同时LL形

9、的建建筑布局局与地块块地形之之间无太太多环境境可言；容积率太太高的劣劣势：77.8的的容积率率使得项项目的建建设成本本加大，同时致致使单位位占地面面积上拥拥有太多多居住人人群，增增加了购购房容易易产生拥拥挤的感感觉；开发商资资金的劣劣势：资资金瓶颈颈制约着着开发商商的投资资决策；市场要求求的劣势势：当前前市场的的理性和和购房者者的审慎慎增加了了产品的的定位与与设计难难度与信信心。O（机会会）为商业业配套的的机会：该地块块位于较较为成熟熟的商业业区，且且拥有沿沿街533米完的的商业面面，无论论对于商商业的销销售还是是住宅的的销售都都是一个个绝佳的的机会；地块容积积率高的的机会：容积率率高尽管管是

10、本项项目的一一个劣势势，但同同时又是是项目的的一个机机会，这这个机会会使得单单位面积积的运做做成本得得以降低低；公司在短短期内赢赢取现金金流的机机会：该该项目作作为一个个短线的的地产投投资项目目，具有有快速建建设、快快速销售售、快速速回现的的基本条条件，也也为集团团延续了了纯地产产开发的的业务；准楼花费费用较为为合理的的机会：通过和和西安众众和置业业有限公公司法人人代表周周耘的两两次接触触，其心心理价位位大概会会在70008800元元/M22左右，根据我我们这一一段日子子对市场场的了解解，在二二环以内内的类似似项目拿拿到这样样的价位位几乎很很难，所所以这种种价位我我们认为为较为合合理。T（威胁

11、胁）周围相相似项目目的威胁胁：在建建设路与与文艺南南路的东东北角上上有一个个项目正正在进行行地堪，据称是是一个商商业项目目，该项项目距本本项目仅仅百米之之遥。另另外，文文艺路上上现在正正在建设设的商住住项目较较多，必必然会对对本项目目的开发发造成一一定的竞竞争；相临环境境的威胁胁：该项项目北临临陕西省省艺术学学校，南南临水卫卫仪器厂厂，均为为陈旧的的建筑，环境绿绿化较差差，无法法对本项项目形成成视觉上上的支持持，坐落落在一片片老城中中的本项项目会降降低它本本身的感感召力。根据以上上分析，可以看看出，本本项目的的优势与与机会大大于劣势势与威胁胁，项目目自身的的劣势可可以通过过开发商商的努力力将其

12、进进行转化化，项目目所面临临的威胁胁可以通通过运做做使其降降低到最最低。通过以上上PESST分析析和SWWOT分分析可以以看出，本项目目无论从从外部宏宏观上还还是项目目本身都都具有很很强的市市场竞争争力。（二）项项目周遍遍的市场场调研：白金广场场物业类别别： 普通住宅宅装修状状况：毛坯物业地地址：城南文艺艺南路886号环线位位置：二环以内内交通状状况：501、7100、7116、3308等等多条公公交线路路。开 发 商： HYPERLINK /company/3610069826_20040603143344.htm 陕西省移移民正大大房地产产开发公公司销 售售 证：990114售楼处处地址：

13、文艺南路路86号号售楼电话话：0298788122215 878825551620004-66-3开开盘起价：339500元/平平方米均价：444200元/平平方米项目介绍绍 HYPERLINK 户型种类：A户型：两室两厅，面积114.47平方米；B户型：两室两厅，面积112.77平方米；C户型：两室两厅，面积114.47平方米，共60套；D户型：两室两厅，面积112.77平方米。东升商务务公寓物业类别别： 商住楼装修状状况：全装修建筑类类别：高层物业地地址：城南文艺艺北路1188号号环线位位置：二环以内内交通状状况：208路路，144路，3302路路，3009路，7044路，440路，710

14、0路，2222路路，2332路，23路路，411路等二二十多条条线路。开 发 商： HYPERLINK /company/3610087494_20050314145722.htm 西安市房房地产管管理局第第一分局局 售楼处处地址：文艺北路路1888号售楼电话话：8789935555 88216666660起价：441388元/平平方米开盘时间：2004-10-1入住时间：2005-10-1周边配套套:中、小学：西安高级中学，第9中学幼儿园：西安市第一保育院商场：百盛，爱家，海星医院：第四医院，皇城医院，华仁医院，红会医院，323医院，空军医院建材设备备:外墙：瓷质面砖内墙：白色乳胶漆电梯：3

15、部电梯。门窗：户门为三防门，窗为中空玻璃供电：双回路供水：24小时供水供气：天然气。采暖：分户式中央空调通讯：宽带，有线，电话。新艺城物业类别别： 商住楼装修状况况：毛坯建筑类别别：高层物业地址址：城南文艺艺路中段段环线位置置：二环以内内交通状况况：本项目位位于文艺艺北路中中段，北北临环城城南路，南接友友谊路，交通便便利。开 发 商： HYPERLINK /company/3610070041_20040608081042.htm 陕西东城城房地产产开发有有限公司司 销 售 证：200332611售楼处地地址：西安市文文艺路559号五五楼售楼电话话：0298788098888付款方式式：一次性

16、付付款、银银行按揭揭起价：331000元/平平方米均价：333000元/平平方米“新艺城城”是由由陕西东东城房地地产开发发有限公公司投资资开发的的综合性性房地产产项目。本项项目位于于文艺北北路中段段，北临临环城南南路，南南接友谊谊路，交交通便利利。文艺艺路是西西安著名名的商业业街区，商业气气氛浓郁郁。周围围高校林林立，充充满了人人文气息息。“新艺城城”地上上21层层，地下下一层。框架剪剪力墙结结构。其其中，一一、二层层裙房为为商业用用房，北北楼三七层层是写字字间，八八层以上上是高档档住宅。地下一一层设有有停车场场，共有有63个个车位。三层设设有大型型屋顶花花园以及及住宅会会所。周边配套套:中、

17、小学：西安市第八十六中学商场：恒兴装饰布批发中心、恒兴轻纺服绒城、浙江村超级服装城、西安海兴超级市场建材设备备:结构：框架剪力墙结构电梯：6部韩国LG住宅专用电梯，1部韩国LG高级观光电梯供水：燃气壁挂式锅炉，随时提供热水供气：市政天然气管道入户消防：楼宇防火、消防应急系统通讯：100兆光纤接入、有线电视接入入住时间间：20033-8-31建筑面积积：180000 平平方米金地园物业类别别：普通住宅宅装修状况况：毛坯建筑类别别：高层（期期房）物业地址址：城南文艺艺南路1136号号环线位置置：二环以内内交通状况况：地处黄金金地段，与南二二环近在在咫尺，交通便便利。开 发 商： HYPERLINK

18、 /company/3610070023_20040607171508.htm 陕西同德德房地产产开发有有限公司司 销 售 证：200330788售楼处地地址：文艺南路路1366号售楼电话话：0298788939939 8788924486付款方式式：一次性付付款、银银行按揭揭起价：229000元/平平方米均价：331000元/平平方米周边配套套:建材设备备:结构：框架剪力墙结构。外墙：高级全瓷面砖内墙：混合砂浆抹面压光电梯：中外合资电梯。门窗：塑钢门窗。入户门为三防门厨房：地面：水泥砂浆拉毛，地面防水保护层扫毛处理。顶棚：混合砂浆压光。墙面：水泥砂浆拉毛，上下水管口均接至排水点。卫生间：地面

19、：水泥砂浆拉毛，地面防水保护层扫毛处理。顶棚：混合砂浆压光。墙面：水泥砂浆拉毛，上下水管口均接至排水点。供电：自备发电机组供水：变频调速供水供气：管道天然气消防：每层设有火灾报警联控系统及消火栓和灭火器采暖：每户设壁挂锅炉一台，预留空调安装位置。通讯：预留两个电视接口项目介绍绍 HYPERLINK “金地园”由陕西同德房地产发展有限公司投资开发。项目位于西安市文艺南路136号，地处黄金地段，与南二环近在咫尺，交通便利，项目占地5.6亩，总建筑面积23360平方米，建筑层数十九层（地下一层，地上十八层），框架剪力桥结构，总户数222户，户户通风，间间采光；八度抗震，多道设防。“金地园”采用综合布

20、线，电视、网络、电话三位一体。宽带信息传输系统及卫星电视系统为房间提供充足的数据信息接点、享受e时代网络空间。通过以上上市场调调研，可可以看出出该地段段住宅均均呈现出出以下明明显特性性：1、项目目占地面面积较小小，开发发体量较较小，多多为一栋栋或几栋栋单体建建筑组成成，无法法形成系系统的社社区环境境；2、建筑筑物以高高层为主主，多为为底商住住宅；3、项目目的建设设标准较较低，多多为外墙墙面砖，室内毛毛坯房；4、建筑筑面积大大概在11001200M2左右，属经济济适用类类型的商商品房；5、项目目的功能能配套比比较齐全全，如天天然气、集中采采暖、宽宽带入户户、电梯梯配置等等；6、房屋屋销售价价格起

21、伏伏较大，在31100元元/ MM244420元元/ MM2之间游游动。三、项目目的市场场规划：物业形态态的规划划：1、按照照控制性性规划的的指标，本项目目的商业业部分为为一二层层，结合合当地传传统的商商业氛围围，通过过我们对对周边市市场的初初步了解解，在此此部分考考虑建设设一个较较为集中中的、成成规摸的的花鸟鱼鱼虫综合合性市场场或西安安市唯一一的大型型渔具市市场，一一来解决决了商家家无规模模效益的的烦忧，填补了了市场的的空白，二来延延袭了文文艺南路路传统的的商业业业态，满满足了人人们生态态消费的的需求，三来根根除了政政府市容容混乱的的现状，解决了了政府对对此类经经营户的的安置问问题。通通过招

22、商商和出售售的形式式向社会会推出。2、住宅宅由三部部分组成成，沿街街面和靠靠后面均均为二十十八层，中间为为六层。根据对对本项目目周边相相似物业业的调研研发现，本地区区具备成成熟的居居住条件件，如学学校、医医院、超超市、菜菜市场等等，无论论是自住住型客户户还是投投资型客客户，均均对本项项目提不不出什么么实质性性的质疑疑。另外外，本项项目所处处位置近近临二环环路，虽虽居于文文艺路繁繁华商业业区，但但隐于二二环内城城市商圈圈边缘，且建设设路从历历史的消消费习惯惯上自然然的隔断断了布批批批发市市场的嘈嘈杂与花花鸟鱼具具市场的的情趣，除交通通便利之之外，此此地也具具备安静静的居住住氛围。该项目目周边商商

23、业的繁繁华使得得从业人人群日益益壮大，对这群群人而言言，无论论是买房房还是租租房都会会就近选选择合适适的目标标，况且且项目地地段的本本身优势势自然而而然的锁锁定了这这部分人人群。面面对这样样的市场场格局，我们对对住宅部部分进行行了以下下规划： 1）沿沿街面二二十八层层：500800M2的公寓寓式住宅宅，户型型设置以以一房一一厅和两两房一厅厅为主； 2）靠靠后的二二十八层层：以8801100 M2的两房房一厅和和10001220 MM2的三房房一厅住住宅为主主；3）中间间的六层层：单层层单户的的商住，既可为为一二层层提供办办公，也也可提供供住宿。（二）客客户群的的规划：无疑，本本地段是是一个成成

24、熟的居居住商业业区域，那么什什么人会会去对我我们的物物业发生生兴趣乃乃至于购购买呢？根据我我们的市市场调研研，有以以下几种种客户群群：1、本区区域的老老住户：他们对对本区域域有浓厚厚的依恋恋感和认认同感，同时又又对本区区域的发发展有自自豪感，他们熟熟悉本区区域的生生活环境境与消费费场所，而亲眼眼看到的的文艺路路与周边边环境的的巨大变变化与蓬蓬勃建设设发展更更增加了了他们留留居此地地的信心心，他们们会选择择自住或或投资；2、本地地区作生生意的私私营业主主或从业业者：文文艺路是是西北地地区最大大的布批批集散中中心，也也是西安安最知名名、历史史最悠久久的花鸟鸟鱼具市市场，稳稳定的客客源与商商业交流流

25、保证了了一批稳稳定的商商户，他他们的生生意长期期在本区区域经营营，为了了工作和和生活的的便利，他们选选择本区区域的商商业用房房为其生生意的发发展进行行延续和和提升，选择本本区域的的住宅用用于自住住、投资资或为员员工服务务，此部部分应为为主流客客户群；3、社会会其他阶阶层的人人群：本本区域快快速的回回现和升升值优势势吸引着着众多的的投资者者，城市市半径二二环以内内的便利利生活环环境与便便捷的交交通条件件满足了了人们对对城市生生活的要要求，只只要做合合适的产产品，就就会有相相应的投投资者。 （三）价价格规划划：根据相似似项目的的市场调调研，结结合项目目的竞争争力分析析，以及及当前西西安市房房地产的

26、的现状及及走势，假设该该项目的的价格按按以下标标准实施施：1、住宅宅部分：平均售售价按334000元/ M2；2、商业业部分：平均售售价按660000元/ M2。四、项目目销售收收入： 1、住住宅部分分：2880000 M22*34400元元/ MM2=95520000000元2、商业业部分：81006 MM2*60000元元/ MM2=48863660000元小计：PP=144383360000元五、项目目的成本本测算：（一）第第一套方方案（按按8300元/ M2准楼花花费计算算）：1、准楼楼花费：8300元/ M2；2、建设设工程配配套费及及政府规规费：1150元元/ MM2；3、建设设工

27、程成成本：1）建筑筑安装工工程费：17000元/ M22；2）设计计费（含含审查费费）：550元/ M22；3）监理理费：110元/ M22；4）建设设单位管管理费：30元元/ MM2；5）研究究试验费费及联合合试运转转费：110元/ M22；小计： 1+22+3=28000元/ M22 则V11=3661066*28800=101109668000元4、建设设期贷款款利息项目建设设周期如如果按11.5年年考虑（从取得得土地之之日至竣竣工验收收之日），项目目利用外外来资金金按40000000000元考虑虑，建设设期贷款款按两年年等额偿偿还，综综合资金金年利率率按100%考虑虑，则项项目建设设期

28、贷款款利息为为：4000000000*110%+（40000000000*100%*00.5+2000000000）*100%=6620000000元5、项目目基本预预备费：V1*55%=110100968800*5%=505548440元6、项目目的涨价价预备费费：V1*22%=110100968800*2%=202219336元7、营销销费用：P*2%=288767720元元V2=11+2+3+44+5+6+77=111725502996元8、税金金：1）营业业税、城城市建设设维护费费、教育育附加费费、土地地增值税税、防洪洪基金等等：6.68%S1=PP*6.68%=966082245元元

29、2) 企企业所得得税：333%S2=（P-VV2-SS1）*33%=16697774599*333%=5560225611元8、项目目净利润润：T=P-V2-S1-S2=1133748898元元根据以上上成本利利润计算算，得出出本项目目的投资资利润率率为：TT/（VV2+SS1+SS2）*1000%=88.599%（二）第第二套方方案（按按7300元/ M2准楼花花费计算算）：1、准楼楼花费：7300元/ M2；2、建设设工程配配套费及及政府规规费：1150元元/ MM2；3、建设设工程成成本：1）建筑筑安装工工程费：17000元/ M22；2）设计计费（含含审查费费）：550元/ M22；3

30、）监理理费：110元/ M22；4）建设设单位管管理费：30元元/ MM2；5）研究究试验费费及联合合试运转转费：110元/ M22；小计： 1+22+3=28000元/ M22 则V11=3661066*27700=9744862200元元4、建设设期贷款款利息：项目建设设周期如如果按11.5年年考虑（从取得得土地之之日至竣竣工验收收之日），项目目利用外外来资金金按40000000000元考虑虑，建设设期贷款款按两年年等额偿偿还，综综合资金金年利率率按100%考虑虑，则项项目建设设期贷款款利息为为：3500000000*110%+（35500000000*100%*00.5+1755000000）*100%=5542550000元5、项目目基本预预备费：V1*55%=99748862000*55%=4487443100元6、项目目的涨价价预备费费：V1*22%=99748862000*22%=1194997244元7、营销销费用：P*2%=288767720元元V2=11+2+3+44+5+6=111266119954元元7、税金金：1）营业业税、城城市建设设维护费费、教育育附加费费、土地地增值税税、防洪洪基金等等：6.68%S1=PP*6.68%=