南京江宁翠屏国际广场招商策略报告

1、共 NUMPAGES 4页 第 PAGE 4页翠屏国际际广场商商铺招商商策略本方案的的主要目目的在于于为中惠惠翠屏国国际广场场项目商商业部分分的招商商提供支支持，通通过明确确项目的的商业定定位与规规划、业业态经营营布局、租金实实现计划划等环节节，研判判招商执执行策略略，为项项目将来来的高价价值销售售提供市市场基础础。项目商业业价值分分析区域：项项目位于于南京市市江宁开开发区的的将军大大道中部部南航西西门对面面，邻近近南航、英华学学校和正正德学院院正门，项目依依山且邻邻近绿化化广场，自然环环境良好好交通：项项目临快快干道、紧邻公公交站台台，但除除与上山山道路韩府府路交叉叉外，本本案没有有重要的的

2、道路交交叉节点点，车速速较快，滞留性性较差社区环境境：项目目周边以以中高端端别墅和和公寓大大盘为主主要开发发形式，常住人人口主要要以部分分入驻居居民、学学校、教教师为主主，调研研显示公公寓项目目居住客客群主要要是中青青年客户户为主，居民素素质相对对较高，但这些些项目入入住率普普遍不高高（约330左左右），同时项项目虽然然邻近学学校，但但与学生生生活区区有一定定距离（步行约约10分分钟）商圈现状状：项目目周边三三公里范范围内，已形成成比较典典型的三三大商业业集中区区域，分分别是：托乐嘉嘉商业区区、佛城城路商业业区、同同曦商业业区；其其中托乐乐嘉商业业区距项项目最近近，是目目前将军军路沿线线唯一集

3、集中性商商业区，目前已已引入22.4万万、包包括肯德德基等连连锁品牌牌商家在在内的苏苏果购物物广场，以及餐餐饮等各各类配套套性的商商家，形形成面积积约5万万、主主力店、独立商商铺、街街铺相结结合的区区域商业业中心区区的格局局商业环境境：设在在一定规规模住宅宅小区内内或周边边，以提提供社区区便利消消费、充充实社区区生活为为主的住住宅底商商型商铺铺，是区区域目前前数量最最多的商商铺类型型；其次次，是由由沿街商商铺聚势势形成的的购物步步行街，本区域域商业街街商铺多多为单层层挑高或或一二层层联租；目前除除托乐嘉嘉苏果购购物广场场外，购购物中心心席位型型商铺和和专业市市场比较较缺乏经营业态态：区域域商业

4、业业态以日日常消费费为主，超市、餐饮和和网吧具具有较大大的比例例，相对对而言网网吧规模模较大，餐饮则则呈现多多种规模模形态共共存，而而家居服服务与休休闲商业业层次不不高，业业态品牌牌尤其是是符合中中高端需需求的商商业较少少租金与经经营状况况：目前前区域11层租金金报价约约4090，2层及及以上约约3050，外街空空置率约约30，内街街空置率率约600，日日常经营营人流量量不大项目形象象定位形象定位位服务务“资享生生活圈”的人文文商业体体这里的“资享生生活圈”指“懂得享享乐生活活、拥有有资本的的富豪或或白领所所形成的的群体”，是小小资型的的富豪圈圈，项目目着眼于于服务中中高端客客户，打打造群体体

5、型服务务商业，从而形形成汇集集服务型型中高端端商业，建立品品位生活活特区的的商圈形形象人文商业业是基于于区位的的人文特特征，通通过多种种业态组组合形成成有机的的商业服服务体系系概念定位位山景公园园城市客客厅 LLifeeStyyle CennterrLifeeStyyle Cennterr是迎合合本商圈圈中高端端消费顾顾客对零零售的需需求及对对休闲方方式的追追求，具具有露天天及环境境的特征征，国际际购物中中心理事事会为其其定义面面积约在在2万-8万之间，项目依依山而建建，比邻邻绿化市市民公园园符合所所有基本本特征多业态、兼容采采购与休休闲目的的，通过过环境、建筑及及装饰的的风格赢赢造出别别致的

6、休休闲环境境将是项项目概念念定位的的核心，城市客客厅的提提出是满满足“资享生生活圈”交往的的需求招商推广广名例举举：翠屏屏国际广广场尚山街街区，翠翠屏国际际广场M-PPARKK大道业态定位位功能组织织仓储储式主力力店强调调储销一一体和非非中心商商圈选址址，便利利店强调调社区便便利性服服务，专专业市场场强调运运输、仓仓储、配配送等物物流概念念，考虑虑招商目目的，本本项目将将以仓储储式主力力店或专专业市场场为主导导，形成成能够提提供集中中采购和和社区便便利的综综合性的的高端商商业体，迎合消消费新趋趋势，满满足“资享生生活圈”交往需需求，科科学专业业地把采采集购物物、休闲闲娱乐、餐饮酒酒店等消消费形

7、式式组合在在一起，通过内内部交通通动线的的巧妙安安排，使使业态之之间互相相作用，依靠得得天独厚厚的自然然景观条条件，打打造多功功能，多多元化的的一站式式购物消消费场所所业态组合合1号主力力店“奥特莱莱斯（OOUTLLETSS）生活体体验馆”位位于项目目最南面面，紧邻邻市民广广场和山山上入口口，引进进名牌服服装、生生活用品品、家居居装饰品品等奥特特莱斯形形态的折折扣店，辐射江江宁及宁宁南部分分区域，建成一一站式的的家居采采购服务务2号主力力店“餐饮娱娱乐旗舰舰”位于项目目中段，将军大大道与韩韩府路交交界处，直面南南向车流流和人流流，引进进大型娱娱乐餐饮饮旗舰店店，辐射射周边区区域中高高端客户户，

8、经营营经典菜菜系，易易于汇集集人气，形成集集中性商商业氛围围，同时时在局部部位置引引入超市市3号商业业街、11号和22号的部部分街铺铺“LIFFE休闲闲街区”33号商业业街位于于项目北北段韩府府路上，山景环环绕，景景色宜人人，集娱娱乐，休休闲，零零售，特特色餐饮饮为一体体，引入入咖啡店店，陶艺艺店、健健身会所所等，营营造全天天候休闲闲购物氛氛围租金策略略租金设定定设定原则则商铺租金金价格考考虑对业业主的投投资回报报要求，结合资资产增值值的速度度，整体体采取统统一租金金的额度度、先低低后高的的租金价价格策略略，并逐逐年进行行递增，降低商商家前期期经营负负担，树树立商家家经营信信心，形形成旺铺铺的

9、局面面根据本项项目商铺铺面积较较大和位位置差别别较大特特点，按按分区制制定租金金统一标标准拉大次级级与高级位置的租租金差距距，促进进次级位位置的出出租率，对优质质商家提提供有吸吸引力优优惠政策策根据项目目周边租租金与经经营状况况，考虑虑项目位位置差异异性，为为更好第第培育项项目商业业人气，实现全全面招商商的完成成，尽快快提升项项目出售售价值，项目租租金的设设定应选选取或略略低于同同类商铺铺市场平平均租金金，根据据制定的的参考价价格体系系及不同同位置等级级标准与与商家洽洽谈所能能接受的的具体租租金标准准平均市场场租金的的确定：目前托托乐嘉商商铺平均均租金约约为600元/.月（综合考考虑楼层层、位

10、置置差异、铺面面面积等因因素）项目调整整系数的的确定项目规模模与布局局（托乐乐嘉5万万独立立街区，项目约约2.66万底底商）建筑形式式（托乐乐嘉挑高高5米、项目挑挑高7米米）位置与人人流量（托乐嘉嘉周边居居住人口口和入住住率较高高，邻近近学校生生活区，优于本本项目）交通与临临路状况况（托乐乐嘉地处处两条主主干道交交界处，优于本本项目）景观与项项目知名名度等因因素（项项目景观观条件与与知名度度优于托托乐嘉）最终确定定调整系系数选取取为：1100/1022、1000/999、1100/1033、1000/1102、1000/999项目平均均租金的的确定60元（1000/1003）（1000/998

11、）（1000/1103）（1000/1103）（1000/999）56元元/.月，租金实现现考虑提升升人气需需要，将将采取“三年培培养、适适度优惠惠”的策略略，即三三年内平平均实现现56元/.月月，首年年和第二二年采取取“零租金金500租金金优惠”的基本本策略同时，部部分折扣扣店、品品牌店或或个性形形象店，租金收收取采用用“基础租租金经经营额浮浮动租金金”结合的的策略，如基础础租金收收取可根根据制定定40元元/.月，以以10万万元为营营业额为为起点计计算浮动动租金招商时间间计划预备期预热调整期招商推广期8月1日9月30日3月8日主要工作：合作方式确定业态与目标商家确定租金计划确定招商定位与形象

12、概念确定确定主要工作：形象公开重点商家接洽招商定位与业态调整主要工作：形象推广招商促进活动各类商家接洽开街形象推广开街促进活动各类商家接洽推广设想想配套准备备便利的入入口项目位位于公交交换乘站站点附近近，一定定程度能能获得持持续人流流。但横横穿将军军大道显显得不便便，所以以通过设设置红绿绿灯或增增加人行行天桥进进行连接接，能减减少街道道另一边边的人流流导入的的便捷性性市民广场场南侧侧市民广广场可为为消费者者提供一一个游玩玩及观赏赏山景的的平台，能够起起到良好好的聚客客作用，另外，可适当当调整广广场布局局，形成成室内商商业空间间的有益益延伸，如布置置餐饮、休闲项项目或室室外运动动娱乐设设施，也也

13、可将其其作为户户外展示示及大型型营销、促销活活动的空空间形象设计计商场场门口的的广告、霓虹灯灯、LOOGO形形象鲜明明、突出出的设计计，通常常能给人人深刻印印象，满满足顾客客的视觉觉享受，从而引引导客流流的前往往和消费费，同时时在人流流通道头头尾端等等地方给给予显著著的区域域和功能能标识以以及造型型小品，方便顾顾客辨认认，在33号楼临临路一侧侧尽可能能布置有有广场如如绿化及停停车场，提供优优美购物物环境，与市民民休闲广广场形成成呼应的的效果招商手段段定向招商商：依据据业态规规划，利利用本公公司已有有的及进进一步开开发的商商业资源源网络和和经营联联盟在南南京或外外地寻找找多家主主力商家家，形成成主力商商家和核核心力量量以商引商商：建立立“ LiffeSttylee