北京立水桥项目市场可行性报告

1、北京立水水桥项目目市场可可行性研研究报告告20066/077/300目 录第一部分分 项目目总说明明81.1.项目总总说明81.1.1 项项目背景景81.1.2 项项目发展展商情况况81.1.3 项项目评价价目的91.1.4 项项目评价价依据91.1.5 建建设必要要性101.2. 项目目概况101.2.1项目目地块状状况101.2.2 项项目规划划指标111.2.3 项项目建设设现状12第二部分分 市市场前景景分析132.1项项目总论论132.1.1项目目概况132.1.11.1项项目名称称2.11.1.2项目目建设单单位2.1.11.3项项目位置置2.11.1.4项目目周边目目前现状状2.

2、11.1.5项目目性质及及主要特特点2.1.11.6项项目地块块面积及及边界长长2.11.1.7研究究工作依依据2.1.2 可可行性研研究结论论142.1.22.1市市场分析析预测22.1.2.22项目地地块分析析2.11.2.3项目目规划方方案2.1.22.4项项目工程程进度22.1.2.55投资估估算及资资金筹措措 2.1.3.项项目存在在问题与与建议232.2 项目提提出背景景242.2.1.项项目提出出背景242.2.11.1项项目所在在区域商商业发展展情况22.2.2.项项目投资资的必要要性 2282.3 市场研研究292.3.11.市场场供给 2292.3.11.1所所在区域域内商

3、业业用房现现有供给给量及结结构情况况调查22.3.1.22所在区区域内商商业用房房未来供供给量及及结构情情况调查查2.33.1.3其他他替代性性产品供供给量情情况调查查研究22.3.2.市市场需求求 322.3.22.1所所在区域域内商业业用房的的租用情情况调查查2.33.2.2所在在区域内内在售商商业用房房销售情情况调查查2.3.3.市市场价格格332.3.33.1所所在区域域内商业业用房销销售价格格情况调调查2.3.33.2所所在区域域内商业业用房租租赁价格格情况调调查2.3.44.市场场预测 3342.3.44.1未未来该区区域内商商业用房房需求预预测2.3.44.2销销售及租租赁价格格

4、预测22.3.5.市市场推销销 352.3.55.1推推销方式式及措施施2.33.5.2产品品推销费费用预测测2.4市市场研究究352.4.1.地地块特征征分析352.4.11.1项项目区位位分析22.4.1.22项目交交通分析析2.44.1.3项目目人流分分析2.4.11.4项项目周边边规划2.4.2.项项目SWWOT分分析392.4.22.1项项目优势势分析22.4.2.22项目劣劣势分析析2.44.2.3项目目机会分分析2.4.22.4项项目威胁胁分析22.4.3.项项目定位位方案 412.4.33.1项项目产品品方案22.4.3.22主要技技术经济济指标第三部分分 项项目经济济分析45

5、3.1 投资估估算453.1.11.土地地费用33.1.2.前前期工程程费用33.1.3.建建筑安装装工程费费用3.1.44.基础础设施建建设费用用 3.1.55.管理理费用33.1.6.销销售费用用3.11.7.营业税税支出33.1.8.其其他成本本支出估估算3.2 开发进进度48第四部分分 项项目可行行性分析析结论484.1 经济评评价484.2 社会环环境评价价504.3 总总体结论论及建议议 522第一部分分 项目目总说明明1.1.项目总总说明1.1.1 项项目背景景 为积极配配合及支支持北京京市整体体发展规规划，把把握新政政后新一一轮房地地产开发发的商机机，*房房地产开开发有限限公司

6、通通过审慎的市市场研究究，*房房地产开开发有限限公司拟拟开发建建设甲级级写字楼楼、公寓寓办公、商业裙裙楼等。1.1.2 项项目发展展商情况况项目发展展商：*房地产产开发有有限公司司开发资质质：*资质法人代表表：*注册资金金：*万元元注册号：*1.1.3 项项目评价价目的本报告对对北京立立水桥项项目的可可行性进进行评估估。其主主要评价价目的为为：投资环境境研究分分析，把把握宏观观市场环环境市场研究究分析，确定项项目的市市场定位位（包括括但不限限于销售售价格定定位）通过对该该项目投投资开发发总价值值、投资资成本费费用、资资金筹划划计划、销售收收入、经经营成本本、税金金等基础础数据的的预测和和选定，

7、利用利利润率、净现值值、投资资内部收收益率、投资回回收期等等经济指指标对项项目进行行盈利能能力分析析及评价价；通过对项项目现金金流量、资金来来源与运运用对项项目进行行贷款偿偿还能力力分析，帮助开开发商安安排融资资计划；通过对项项目的敏敏感性分分析、盈盈亏平衡衡分析、概率分分析、对对项目进进行不确确定性分分析；为委托方方进行项项目决策策、开发发、经营营和管理理提供参参考；为政府进进行项目目审批提提供参考考和依据据。1.1.4 项项目评价价依据中华人民民共和国国建设部部发布房地产产开发项项目经济济评价方方法；*设计院院有限公公司设计计的北北京立水水桥项目目修建性性详细规规划方案案；中华人民民共和国

8、国企业法法人营业业执照（副本）委托方提提供的项项目开发发有关资资料1.1.5 建建设必要要性从社会效效益角度度分析，本项目目的建设设符合北北五环外外的控制制性规划划和详细细规划。为北五五环外的的规划建建设提供供高品质质的房地地产产品品，满足区域域市场对对于写字字楼及商商业用房房的需求求，同时时进一步步繁荣北北五环外外路段区区域。项项目的建建设将带带来较好好的社会会效益。从企业业经济效益分分析，由由于市场场上对办办写字楼楼及商业业用房有有着较为为旺盛的的需求，本项目目的开发发建设面面临着良良好的市市场环境境。本项项目将面面临较强的盈盈利空间间，对于于企业的的利润增增加及资资本金积积累有着着较好的

9、的推动作作用。不论从社社会效益益或企业业经济效效益分析析，本项项目的建建设有着着充分的的必要性性1.2. 项目目概况1.2.1项目目地块状状况项目位于于交通主主干道*路，东东临*、南临*、西西面是*、北北连*。项目所处处位置*路路段是220055-20006年年北京房房地产发发展较为为活跃地地区之一一，有着着较好的的区位优优势，拥拥有着良良好的生生态环境境品质和明显的的经济效效应。1.2.2 项项目规划划指标 主要要经济技技术指标标：项目规规划用地地：87730； 居居住户数数：写字字楼：*户；商商业：*户； 总建筑筑面积：305555； 其中： 写字楼楼：*； 商业业：1995922； 写字

10、楼层层数：*层； 建建筑控制制高度：45mm居住区区建筑面面积毛密密度（容容积率）：3.5; 建筑筑占地面面积：*； 绿地率率：*。停车位：*辆（地面：*辆辆；地下下：*辆）。1.2.3 项项目建设设现状本项目是是北五环环外路段段整体规规划中，集高档档写字楼楼及商业业裙楼于于一体的的高品质质房地产产开发项项目。目前项目目处于前前期市场场研究、概念设设计阶段段。第二部分分 市市场前景景分析2.1项项目总论论2.1.1项目目概况22.1.1.11项目名名称 *2.1.1.22项目建建设单位位 *2.1.1.33项目位位置 马鞍鞍山花园园项目位位于北京京市北五五环外，安立路路与立水水桥道路路的交汇汇

11、处东南南。2.1.1.44项目周周边目前前现状 项目目东临主主要干道道*路，路路东为*；项项目南侧侧为*；北侧侧是*。2.1.1.55项目性性质及主主要特点点项目性质质为商业业金融用用地，本本地块现现状：厂厂房、办办公楼等等。2.1.1.66研究工工作依据据规划设计计方案结结合实际际市场调调研2.1.2 可可行性研研究结论论2.11.2.1市场场分析预预测北京市房房地产市市场调查查20055年，北京京市房地地产市场场在商圈圈分布上上除传统统的CBBD、金金融街、中关村村三大商商圈外，朝外、燕莎、奥运村村、长安安街等二二线商圈圈进一步步走向成成熟，并并大有后后来居上上之势。上地商商圈以富富地大厦

12、厦、金隅隅科技中中心、盈盈创动力力为代表表迅速崛崛起，开开始向二二线商圈圈冲击。但CBBD、金金融街、中关村村在高档档写字楼楼市场上上的定位位仍是不不可动摇摇的。据相关部部门统计计：900%以上上的20004-20007年完完工的甲甲级写字字楼均位位于以上上三个地地区。其其中尤以以 CBBD最为为重要，四通八八达的交交通网络络，距离离首都机机场半小小时以内内的车程程，浓郁郁的商业业氛围，成熟的的配套设设施，从从未来的的发展趋趋势看，大型会会计、律律师事务务所，咨咨询顾问问公司，广告公公司等专专业服务务性公司司在选择择办公场场所时，越来越越看重区区域的国国际化、商务化化，以及及写字楼楼的形象象力

13、。因因此商务务氛围浓浓厚的成成熟区域域更受此此类公司司的青睐睐。 220055年北京京有大约约13个个优质写写字楼项项目落成成，提供供1299万平方方米写字字楼面积积，是历历史上供供应最大大的年份份。其中中，东二二环和东东三环及CBBD周边边区域的的供应在在62万万平方米米左右，这将也也使03-04年年以来北京京东部区区域优质质写字楼楼市场供供应不足足的情况况得到缓缓解。与与此同时时，如此此大的供供应集中中在东部部，且时时间又相相对集中中，也使使得该地地区房地地产市场场受到一一定程度度的冲击击，但旺旺盛的市市场需求求仍将对对该地区区优质写写字楼市市场起到到一定的的支撑。同时，由于该该地区优优质

14、写字字楼平均均空置率率处在较较低水平平，压力力相对较较小，所所以，上上述地区区写字楼楼平均租租金在220055年仍然然保持相相对较为为平稳的的发展。 西部的的金融街街地区也也进入了了落成高高峰期。20005年该该地区有有4个项项目竣工工，落成成面积达达38万万平方米米，但该该地区的的市场供供应和需需求一直直以来对对北京优优质写字字楼市场场的影响响较小，这是由由于金融融街特殊殊的客户户群所决决定的，但对市市场仍将将产生一一定的影影响。 中中关村及及亚运村村预计也也有299万平方方米写字字楼面积积供应，虽然该该地区市市场供应应开始放放缓，但但由于220044年该地地区供应应量较大大，在220055

15、年时基基本是处处于消化化存量的的阶段，市场将将继续承承受一定定压力。综上所所述，220055年北京京优质写写字楼市市场已开始进进入供应应高峰期期，市场场需求也也将同时时上升，但幅度度相对较较小，租租金小幅幅度走低低，但不不同区域域不同项项目表现现差异较较大。 高级级住宅供供应量增增大 随着着20005年北北京高级级别墅进进入落成成高峰期期，北京京别墅租租赁市场场竞争更更加激烈烈。新项项目逐渐渐增多，不但对对市场平平均租金金产生冲冲击，更更对落成成较早的的项目造造成压力力。在此此情况下下，发展展商多采采取降低低租金的的方式刺刺激市场场需求，而有些些小业主主更是采采取对所所持物业业进行重重新装修修

16、，更换换家具、电器等等措施来来增加竞竞争力。 20005年北北京市场场高级住住宅的供供应量在在40000套左左右，市市场总体体需求量量比20004年年有所上上升，但但受新增增供应量量增加的的影响，市场的的租赁价价格将与与20004年持持平或有有缓慢的的下降，受开发发商的专专业水平平有所提提高的影影响，高高级住宅宅的产品品品质也也会更好好。 目前前，新的的别墅项项目还没没有对别别墅市场场产生大大的影响响。一些些在租赁赁市场表表现活跃跃的项目目主要情情况如下下： 较受受租户欢欢迎的别别墅项目目，如香香江花园园、莱蒙蒙湖别墅墅的一些些户型均均有客户户待租，租金保保持平稳稳。此外外，枫叶叶园、香香江花

17、园园四期的的一些户户型在经经过装修修升级后后租金会会出现上上调；高高档公寓寓项目，如位于于东方广广场的汇汇贤豪庭庭，6月月开始租租赁，入入住率达达到800%，万万国公寓寓为855%。 服服务式公公寓项目目，如雅雅诗阁、国贸公公寓、嘉嘉里中心心、万国国公寓、东湖公公寓都保保持较高高的入住住率和租租金水平平，租金金平稳，均保持持在244-277美元平方米米月。 商铺市市场竞争争激烈 220055年北京京市商业业新供应应量主要要集中在在中央商商务区、中关村村地区、金融街街地区以以及部分分大型住住宅小区区内，越越来越多多的商业业面积集集中在含含有写字字楼、公公寓和酒酒店的综综合项目目，尤其其在中央央商

18、务区区和中关关村地区区。北京京未来将将出现一一些大型型购物设设施和购购物街，例如华华贸中心心水世界界商城、万柳购购物中心心、中关关村国际际商城、中关村村广场、金融街街四季天天地、西西环广场场、郦城城等等，面积在在9-335万平平方米之之间。 另外外，北京京市商业业发展的的重点将将转移到到三环路路、四环环路及五五环路以以外的周周边地区区。未来来商业区区主要集集中在前前门、崇崇文门地地区、中中央商务务区、中中关村科科技园以以及四环环和五环环地区。王府井井商业中中心主体体部分营营业面积积总规模模控制在在45万万平方米米左右；西单商商业中心心营业面面积总规规模控制制在400万平方方米；马马甸地区区将建

19、立立一个商商业区来来服务周周边居民民，商业业区的营营业面积积在100万-220万平平方米之之间；大大钟寺与与双榆树树地区商商业将共共同组成成新型现现代化商商业中心心，营业业面积总总规模在在20万万平方米米左右。 为了控控制商场场和超市市的数量量和规模模，避免免北京出出现商业业过剩的的局面，政府提提出了一一些措施施，包括括：营业业面积11万平方方米以上上的大型型商场，只能布布局在市市级商业业中心和和规划的的大型多多功能购购物中心心内。营营业面积积1万平平方米以以上的大大型仓储储式商场场只能布布局在三三环路以以外的商商业中心心。新发发展50000平平方米以以上的大大型超市市(包括括大型仓仓储式商商

20、场)，与相邻邻大型超超市之间间的距离离不得小小于40000米米。二环环路以内内近期不不再新发发展大型型百货店店。 相对对于亚洲洲的香港港、新加加坡、马马来西亚亚、日本本等地，北京的的零售物物业市场场不够成成熟。不不过，从从现在到到20007年，优质零零售物业业的新增增供应将将接近3300万万平方米米，其中中大部分分集中在在CBDD和中关关村等热热点区域域。但是是，如此此大量的的未来新新增商业业面积，可能仍仍难以满满足众多多亟待进进入高档档地段的的零售商商的需求求。 为了了充分利利用目前前商铺面面积供求求之间的的差距，确保与与今年和220077年入市市新项目目间的竞竞争优势势，现有有的一些些购物

21、中中心正试试图提高高其建筑筑外观和和零售租租户的档档次。尤尤其是东东方广场场、新东东安，甚甚而国贸贸都在大大张旗鼓鼓地实施施重新定定位战略略。另一一方面，家乐福福也在对其其在中国国的488家店进进行“升升级”。 220055年北京京有111个项目目落成，提供了了约500万平方方米的优优质零售售商业面面积，需需求方面面，外资资零售商商的市场场需求保保持较为为旺盛，尤其在在大型市市场和便便利店方方面；另另外，具具有真正正意义上上的国际际品牌也也在加速速进入北北京市场场的步伐伐，这将将直接导导致北京京高档零零售物业业市场需需求增加加。另一一方面，国内零零售商也也将加快快扩张的的步伐，以抵御御来自多多

22、方面的的市场竞竞争。预预计20005年年市场对对北京优优质零售售物业市市场需求求将保持持供需两两旺的市市场前景景，租金金继续保保持平稳稳。但地地处主要要商业区区的优质质上铺租租金仍有有上涨空空间。 普通住宅宅需求进进一步上上升 20004年年北京住住宅销售售面积与与销售额额增幅达达20%以上的的比例，在20005年年市场的的需求仍仍有进一一步的增加，受土地地供应的的影响，新增的的住宅项项目供给给与20004年年持平或或有小幅幅的下降降，因此此住宅的的销售价价格继续续稳定地地增长。由于220055年已进入奥奥运会准准备的前前期，各各种市政政建设与与轨道交交通的建建设将市市场的中中心区继继续向外外

23、扩展，围绕在在这些轻轻轨与地地铁沿线线的项目目将热销销。在220055年住宅宅项目的的主要供供给区域域在四环环与五环环以及五五环外区区域，项项目的品品质均较较以前区区域内楼楼盘有大大幅提高高。三环环路以内内没有可可能有新新的大量量住宅项项目供应应，新增增的项目目将多以以高档住住宅为主主，由于于城中心心内的开开发用地地已十分分有限，因此市市场的销销售价格格也将上上升。 住住宅的热热销区域域将主要要集中在在四环路路附近以以及未来来城市轨轨道交通通的沿线线，中关关村以北北地区、亚运村村以北、望京地地区、东东四环沿沿线、双双井地区区、亦庄庄地区、西四环环外是220055年主要要住宅项项目的供供应地区区

24、，受奥奥运村建建设的影影响，亚亚运村周周边地区区的环境境已得到很很大的改改善，这这里有希希望再次次成为新新的高档档住宅较较为集中中的区域域。产品品的定位位与形式式将更加加多样与与细分，由于220055年由外外资参与与开发的的项目更更多地投投入市场场，20005年年的竞争争也较为为激烈，有良好好的开发发业绩，产品设设计新颖颖，户型型紧凑合合理，性性价比高高，有潜潜在升值值潜力仍仍是居民民选购房房产的重重要因素素。 总的的看来，20005年北北京的房房地产市市场是建建立在完完全市场场化基础础上公平平竞争的的一年，整体行行业的实实力与运运作水平平得到较较大的提提高，企企业与居居民对于于房地产产的需求

25、求仍然不断断地上升升，政府府对于土土地供给给的监管管政策将将影响到到今后几几年北京京房地产产市场的的走势与与发展。 北京市市第一季度度入市新新盘266个。20005年，在国家家实施一一系列宏宏观政策策后，房房地产投投资得到到有效控控制。但但今年11-2月月，北京京市房地地产开发发投资完完成1220.55亿元，比上年年同期增增长288.3；占全全社会固固定资产产投资的的比重为为57.4，高于上上年同期期3.44个百分分点。20066年1-3月，全市批批准预售售商品房房面积5549.56万万平米，其中住住宅批准准预售面面积3663.116万平平，商品品房预售售登记面面积5009.333万平平米，其

26、其中住宅宅为4226.224万平平米。商品房批批准预售售与同期期预售成成交面积积相差无无几，商商品期房房预售率率为922.7，住宅宅预售率率为1224.77，说说明1季季度商品品房预售售整体上上是供求求两旺。以成交套套数统计计，预售售单价低低于50000元元/平方方米的仅仅占商品品住宅成成交总套套数的331.11，55000070000元元/平方方米占229.88。另另外，33月份入入市的新新盘有六六成多的的项目销销售价格格在80000元元/平方方米以上上，60000-80000元/平米占占15%；低于于60000元/平方米米的只有有20%。北京楼市市热点区区域分布布在清河河、朝青青板块、望京

27、、酒仙桥桥、海淀淀山后、马家堡堡等区域域。20066年1-5月，北京市普普通住宅宅价格累累计上涨涨9.44，而而高档住住宅前55个月的的价格也也累计上上涨5.2。在5月月宏观调调控加强强的情况况下，房房价仍能能实现较较大幅度度上涨，超出不不少人的的预料，特别是是高档住住宅，涨涨幅虽不不及普通通住宅，但其本本身价格格基数较较高，更更有一些些业内人人士无预预测，由由于新政政调控重重点不在在高档住住宅，一一些从66月份开开始实施施的政策策更是利利好消息息，因而而未来其其价格还还可能持持续稳定定增长。 北京11-5月月普宅价价上涨99.4，高档档住宅价价格稳定定增长 政策策调控作作用未到到“显现期期”

28、现房供应应量减少少 宏观观调控的的力度一一波强似似一波，据官方方公布数数据，55月份部部分城市市、地区区的房价价涨幅有有所回落落，北京京的情况况更成为为人们关关注的焦焦点。 从整个个1-55月份来来看，北北京市完完成房地地产开发发投资4480.9亿元元，比上上年同期期增长118.11，增增幅高于于一季度度5个百百分点。房地产产开发投投资的持持续稳定定增长，说明业业界对于于房地产产的信心心仍在；所以这这个数据据持续增增长表现现正常，因为数数据是与与去年同同期相比比，而220055年，在在房地产产开发投投资方面面受88311影响响较为严严重。 此外，值得注注意的是是，目前前商品房房竣工面面积和施施

29、工面积积都有所所下降。商品房房竣工面面积6004.11万平方方米，比比去年同同期下降降21.3，其中住住宅竣工工面积4409.8万平平方米，下降了了32。全市市住宅施施工47756.9万平平方米，比去年年同期下下降了00.9。这预预示着在在未来一一段时间间内，现现房的供供应量会会有所减减少，一一定程度度上可能能会提升升现房的的价格。 20006年年5月普普宅价格格上涨110.33 在在价格方方面，今今年以来来，北京京市新建建商品房房价格涨涨幅继续续上涨，1-55月，普普通住宅宅价格指指数累计计为1009.44，各各当月指指数分别别为1009.99、 1088.5、1008.44、1109.8、

30、1100.3。在此此，价价格指数数累计显示的的是今年年前5月月平均增增长速度度与去年年同期平平均增长长速度之之比，以以普通住住宅价格格指数为为例，五五月份的的价格增增长速度度突破了了两位数数大关，达到110.33。 对于持持续增长长的房价价，虽然然5月中中旬出台台了国六六条，但但真正较较为有执执行力的的国十五五条是在在5月226日才才公布，因而政政策的作作用还没没有完全全显现。按照通通常的房房地产开开发建设设周期来来看，从从设计、施工到到上市，至少要要多半年年的时间间，所以以，政策策作用较较为明显显的时期期应是今今年年底底到明年年上半年年。在此此之前，相关政政策的威威慑力体体现在心心理上的的影

31、响要要多一些些。 我我们的分分析是，如果数数据是和和去年同同期相比比，则不不能完全全说明问问题，因因为去年年4月份份就开明明了宏观观调控，到5、6月份份正是宏宏观调控控力度加加大之时时，房价价的涨幅幅和交易易量都受受到一定定影响，而今年年5月份份调控刚刚刚开始始，如果果将两个个时期的的数据进进行对比比，缺乏乏一定可可比性。 高档住宅宅增长稳稳定 目目前对于于高档住住宅前55个月55.2的价格格涨幅，仍是利利好消息息居多，以别墅墅项目表表现得最最为明显显。供应应虽然可可能会减减少，但但也难以以判断高高端住宅宅的价格格会涨幅幅多少，毕竟价价格基数数已经相相对较高高，而且且需求人人群毕竟竟是少数数，

32、需求求也没有有以往那那么强烈烈，较难难出现抢抢购场面面。 对对于国家家将不再批批别墅用用地的政政策从今今年6月月1日起起实施，使得现现有的别别墅项目目价格预预期会有有所调高高。五六六月份别别墅价格格会上涨涨，一方方面表现现为政策策限制导导致了产产品稀缺缺，另一一方面，高端产产品本身身上涨幅幅度就比比较慢，卖得也也慢，虽虽然销售售场面没没有以前前火爆，但价格格下降空空间不大大。另外外，一些些楼盘由由于地理理位置较较佳，虽虽售价略略高，也也不乏理理想销售售成绩。此外，政府对对高端住住宅的价价格不会会限定过多多，而可可以通过过加大税税收来进进行调节节。这样样，既满满足了一一部分人人对高端端产品的的需

33、求，又可通通过税收收杠杆对对市场进进行有效效调节。20066年计划划供地665000公顷，其中市市级指标标30000公顷顷，区县县级指标标35000公顷顷。前者者包括中中央项目目7000公顷、市重点点建设工工程20000公顷和机机动指标标3000公顷；后者中中的400分解解到城八八区，660分分解到其其他郊县县和经济济开发区区。对于房地地产开发发商而言言，重点点关注的的是区县县分解指指标和经经营用地地指标，通过统统计比较较，朝阳阳、海淀淀、通州州、顺义义、大兴兴五个区区县所占比例较较高，分分别在110左左右。 20006年年北京市市供地计计划特点点分析1）住宅宅和商服服用地减减少，经经济适用用

34、房反增增。今年年计划住住宅商品品房用地地供应量量为16600公公顷，比比去年减减少1550公顷顷，商服服用地也也由5550公顷顷减少到到3000公顷。而经济济适用房房供应量量为3000公顷顷，比去去年增加加1000公顷。（2）供供地郊区区化明显显。根据据北京京城市总总体规划划（20004-20220）、北北京市土土地利用用总体规规划（220055-20020），220066年土地地供应计计划指标标中，远远郊100个区县县指标约约占600%，向向顺义、通州、大兴及及亦庄重重点倾斜斜。供地地郊区化化趋势成成为必然然。（3）鼓鼓励经济济适用房房等普通通住宅建建设，限限制高档档项目用用地。计划确保竣竣

35、工2000万平平方米经经济适用用房所需需的用地地供应，明确了了新经济济适用房房限定供供地范围围：鼓励励南城、四环外外轨道交交通沿线线建设经经济适用用住房；东、西西、北四四环路内内和南三三环路内内不再新新增除比比照经济济适用住住房管理理的危改改文保项项目或房房改带危危改等项项目外的的经济适适用住房房用地。目前，初步确确定的77块经济济适用房房备选地地，丰台台占3块块，朝阳阳、门头头沟、海海淀和石石景山各各占一块块。住宅商品品房用地地要优先先支持中中小户型型普通商商品住房房建设用用地供应应；鼓励励节能节节地节材材型住宅宅项目建建设用地地供应；鼓励新新城在交交通条件件便利区区域建设设普通商商品房的的

36、用地供供应。同同时，限限制高档档住宅商商品房项项目建设设用地供供应；禁禁止高档档别墅项项目建设设用地供供应；高高尔夫球球场（含含练习场场）、滑滑雪场和和五环以以内汽车车配件市市场建设设用地。（4）控控制规模模商业。计划划强调调限制建建设规模模在1万万平方米米以上的的商业设设施用地地；五环环以内不不再新增增属于北京市市流通业业发展分分类指导导目录（20006年）中限限制发展展的项目目用地。 优先先发展总总部经济济项目用用地和王王府井、西单、前门等等商业街街改造升升级建设设用地。结论20055年北京京土地供供应计划划中，住住宅和经经济适用用房用地地总量为为19550公顷顷，而实实际供应应则为888

37、0公公顷，如如果今年年19000公顷顷的土地地完全进进入市场场，基本本可以满满足市场场需求。如果上上年剩余余的8000公顷顷再转到到今年，则今年年北京房房地产市市场的土土地供应应相当充充足，现现在最主主要的则则是如何何能够按按照计划划落实到到位。即使上述述目标能能够实现现，但成成业行认认为土地地供应不不足以降降低地价价，更不不可能抑抑制房价价上涨。因为目目前土地地市场分分布很不不均衡，有实力力开发商商为了长长期储备备拥有越越来越多多的土地地；众多多中小开开发商面面对招、拍、挂挂土地出出让方式式，由于于自身实实力有限限，逐渐渐被排除除游戏圈圈。由此此形成有有地不开开发、开开发却无无地的尴尴尬局面

38、面。住宅市场场分析和和预测市场供求求分析1季度，北京市市共批准准住宅预预售面积积3633.2万万平米，1季度度共销售售住宅4491万万平米，共计4407441套，其中预预售登记记面积4452.9万平平米，共共计3778000套。现现房销售售面积338.11万平米米，29941套套。截至3月月底，北北京市期期房可售售住宅套套数11145445套，可售期期房住宅宅面积116066万平方方米，较较年初有有较大幅幅度的下下降。此此外，北北京市共共有现房房项目9908个个，未签签约住宅宅现房1157887套，面积约约2666万平米米。现房房与期房房可售面面积多达达18772万平平米，按按照055年平均均

39、销售速速度，几几乎需要要半年消消化时间间。区位分析析1季度住住宅产品品的平均均销售价价格为771688元平平方米，同比上上涨了9933元元平方方米，涨涨幅为115%左左右。从期房销销售来看看，1-2月，全市商商品住宅宅预售交交易平均均价格667766元/平平方米，同比上上涨了9997元元/平方方米，涨涨幅为117.33，延延续了去去年的增增长态势势。虽然住宅宅产品的的销售价价格在上上涨，但但是别墅墅和高档档住宅产产品的销销售价格格则出现现了下降降的局面面。今年年1季度度别墅和和高档公公寓的销销售价格格为95503元元平方方米，同同比下降降了122%。产品分析析今年新开开盘项目目以普通通住宅为为

40、主，与与此同时时，天鹅鹅湾、壹壹线国际际、A派派公寓、朝庭公公寓、置置地公寓寓、景龙龙国际公公寓6个个公寓亦亦先后开开盘，这这些公寓寓项目全全部位于于东部的的朝阳地地区。第1季度度的别墅墅供应较较少，仅仅有山水水四合院院二期、中体奥奥林匹克克花园DD地块、通州地地区的美美一栋三三个项目目开盘。热点板块块热点板块块主要集集中在朝朝青板块块和朝阳阳公园地地区。别墅市场场分析国土资源源部在今今年供地地计划中中表示，对于高高档住宅宅用地，要进行行严格限限制，独独门独户户的别墅墅则要严严格禁止止。政府对高高档别墅墅供地实实施禁令令理论上上有助于于现有别别墅项目目售价的的提升，但实际际上别墅墅市场的的价格

41、上上涨幅度度并不明明显。写字楼市市场分析析及预测测写字楼销销售市场场第1季度度，北京京市写字字楼市场场开局平平稳。供供应方面面，有东东方梅地地亚中心心、中坤坤大厦、甘家口口商务大大厦三座座销售类类写字楼楼开盘销销售，总总计供应应面积118.887万平平米。销售方面面，随着着央视东东迁日期期的临近近，CBBD区域域内未来来供应的的写字楼楼继续受受到大量量传媒广广告公司司的欢迎迎。本季季度多家家媒体广广告公司司纷纷签签约定位位于服务务传媒企企业的东东方梅地地亚中心心。从售价上上看，11季度北北京甲级级写字楼楼平均报报价约为为175500元元/建筑筑平方米米，与上上季度基基本持平平。北京写字字楼大宗

42、宗成交仍仍然表现现活跃，1季度度香港瑞瑞安集团团公司购购置了总总面积为为13万万平方米米华普中中心的两两幢写字字楼。日日本基金金购置了了华贸中中心两座座尚未完完工的办办公楼。中油国国际在亚亚运村地地区的名名人广场场购买了了近2.4万平平方米的的办公面面积。 写写字楼租租赁市场场第1季度度，北京京写字楼楼租赁价价格保持持稳定，甲级写写字楼市市场平均均租金为为人民币币7元/天/平平方米，与去年年第四季季度基本本持平。甲级写写字楼平平均空置置率为115.33%，比比上季度度略有上上升。金融街地地区的英英蓝国际际金融中中心本季季度有多多家国际际投行大大面积签签约入驻驻，成为为市场的的一大看看点。由于空

43、置置率上升升，中央央商务区区和东长长安街地地区租金金有所下下滑。在在东二环环路沿线线，随着着总建筑筑面积66万多平平方米的的甲中国国青年旅旅行社（中青旅旅）大厦厦开始入入驻，空空置面积积有所上上升。燕燕莎地区区在佳城城广场等等高档写写字楼的的带动下下，该区区域的租租金水平平有所上上涨。中关村地地区写字字楼存量量位居北北京各商商圈之首首，加之之该区域域有很多多项目注注入市场场，需要要一段时时间来消消化。尽尽管空置置率有所所降低，但总体体水平仍仍然很高高，租金金水平下下跌至119美元元/月.平方米米。随着着中关村村商圈的的多个写写字楼步步入现房房、准现现房阶段段，吸引引了不少少中资企企业在此此投资

44、置置业。市场展望望北京写字字楼市场场需求仍仍将保持持快速增增长，尤尤其外资资机构的的需求将将呈现明明显上升升趋势。 供应应方面，本年度度北京写写字楼市市场将继继续迎来来供应高高峰。市市场整体体还将面面临较大大的供应应压力。总体来来看，预预计租金金水平将将稳步下下调。但但是能满满足最高高端客户户需求的的顶级写写字楼数数量仍然然不多，预计此此类项目目租金将将会继续续保持稳稳定。销售方面面，人民民币升值值等因素素仍将促促进未来来投资需需求的增增加，今今年北京京甲级写写字楼市市场的销销售价格格预计将将保持稳稳定上升升趋势。 以220066年4月月份为依依据点进进行分析析总结20066年4月月份，京京城

45、房价价攀升至至前所未未有的高高位，成成交量再再创新高高。再次次印证了了北京在在全国的的特殊地地位及其其独特的的市场特特征。20066年4月月供需状状况总体供需需状况 供需两两旺 本本月商品品房批准准预售面面积1773.551万平平方米，而预售售登记面面积却高高达2113万平平方米，商品期期房预售售率为1122.8，市场需需求异常常强劲。随着55、6月月新盘放放量高峰峰的来临临，市场场温度的的持续上上升，预预计今后后几个月月的总成成交量将将会继续续走高。 住宅供供需状况况 需大大于供 本月批批准住宅宅面积1136.80万万平方米米，而同同期商品品住宅预预售登记记面积1182.78万万平方米米，住

46、宅宅期房预预售率高高达1333.66 %，总体呈呈现需大大于供的的局面。 写字楼楼、商业业等物业业供需状状况供应量量与成交交量近乎乎持平 据北京京房地产产交易管管理网统统计，今今年4月月共批准准写字楼楼、商业业等其他他类型物物业预售售面积336.77万平方方米，占占商品房房预售面面积的221.22 %；本月写写字楼、商业总总预售面面积约330.005万平平方米，占到商商品房成成交面积积的144.122%。随着写字字楼、商商业的销销售旺季季来临及及外国资资本的进进入，本本月成交交量大幅幅上升（其中写写字楼销销售势头头较好，商业销销售压力力较大），供应应量与成成交量近近乎持平平，预示示着存量量房正

47、逐逐步被市市场消化化。价格分析析20055年北京京房价上上升近220%，今年北北京的房房价涨幅幅更不逊逊于去年年，4月月房价再再创新高高，数月月之内单单价上涨涨几百甚甚至千元元的项目目比比皆皆是，我我们在此此做出如如下解析析和建议议：去年土地地供应计计划的执执行偏差差导致供供应量严严重不足足，加上上部分开开发商囤囤积土地地及由土土地转化化为有效效市场供供应量的的滞后效效应皆使使本月的的供应量量低于去去年同期期，本月月住宅期期房预售售率高达达1333.6 %，需需求之强强劲可见见一斑，供求关关系失衡衡致使房房价迅速速攀升。供应结构构不合理理。4月份8个新新开盘项项目中有有5个均均价在770000

48、元/平平方米以以上，其其余3个个都位于于南五环环外偏远远区域。高额的的拿地成成本使开开发高档档项目成成为开发发商的不不二之选选，高档档项目供供过于求求，相反反大家需需要的550000元/平平方米以以下的项项目由于于利润偏偏低却相相当稀缺缺。包括摩根根士丹利利、高盛盛、美林林集团、荷兰国国际集团团等外资资机构和和各类基基金在京京投资热热情异常常高涨，表现为为直接注注资国内内房地产产开发商商及投资资性购房房，投资资重点是是高档写写字楼、商业，主要是是瞄准了了20008年奥奥运会期期间北京京房地产产市场开开发的真真空期，以期获获利。北京周边边山西、河北等等地的财财富人群群的消费费能力同同样不可可小觑

49、。目前，据社科科院发布布的220066年中国国房地产产蓝皮书书统计计，去年年北京全全市普通通商品住住宅成交交15.4万套套，其中中外省市市个人购购买所占占比重为为36.8%。目前政府府已采取取了一系系列平抑抑房价的的措施，如加大大推出招招拍挂土土地的力力度、在在今年土土地计划划中增加加对中小小户型、中低价价商品房房、经济济适用房房的土地地供应、上调银银行存贷贷款利率率、控制制二次购购房和投投机性购购房等等等，预计计还会有有后续措措施出台台。自推行土土地招拍拍挂政策策以来，政府实实际上获获得了可可观的土土地增值值收益，上海就就用这部部分收益益做了廉廉租房，给与低低收入者者住房保保障。 目前市市场

50、及舆舆论方面面均在严严重误导导百姓，其实居居者有其其屋并非非意味着着居者购购其屋，只有确确立廉租租房保障障机制，大力发发展二手手房买卖卖与租赁赁，实现现梯次消消费，方方能使房房地产市市场日益益走上健健康发展展轨道。2.1.2.22项目地地块分析析 项目目位于北北京市北北五环外外，安立立路与立立水桥道道路的交交汇处，20005年下下半年至至20006年上上半年，本区域域在售楼楼盘对北北京市房房地产市市场具有有一定的的影响力力，不论是从从房屋的的品质，开发商商实力，以及区区域内的的商业配配套设施施和住宅宅消费群群的档次次以及未未来发展展趋向都都具有一一定的代代表性。分析其原原因主要要表现在在以下三

51、三点：首先：开开发商的的实力以以及品牌牌运作，诸如*等；其次：项项目的规规模优势势以及集集群效应应，*等等楼盘；第三：市市场的支支持，本本区域的的楼盘品品质、写写字楼、商业配配套等都都得到了了北京市市中高收收入以及及投资客客们的认认同，市市场上本本区域的的楼盘销销售一直直保持良良好势头头。因此本项项目在建建筑规划划以及建建筑品质质上必须须力求要要提升档档次，一一方面可可以面对对即将与与本项目目同步销销售的较较大楼盘盘的竞争争，另一一方面也是是提高开开发商自自身形象象所必需需的。2.1.2.33项目规规划方案案 规划划定位规划通过过对北京京市城市市总体规规划的现现状基本本情况分分析，将将本项目目

52、规划定定位为：沿*路为为沿街商商业楼，内部为为写字楼楼。为满满足人民生活水水平不断断提高的的需求以以及购房房消费者者日益理理性的购购房需求求，本项项目按照照现在商商业及办办公模式式将本项项目建设设成优良良的商业业环境、完善善的配套套服务设设施以及及丰富的的文化内内涵的中中高档物物业。 规划划说明 本项目的的核心是是在传统统的聚落落方式中中发掘它它一些非非常人性性化空间间组织的的要素，重新整整合道现现代生活活中来。以人的的尺度来来重新安安排城市生活活方式。空间尺尺度会对对人的情情绪和感感受产生生影响。建议本本项目的的空间体体系中，每一个个空间层层次的接接到宽度度、铺地地材质、色彩选择、景观构构造

53、都会会有变化化，因此此，进入入本项目目的空间间层次，会让业业主更加加有安全全、舒适适的氛围围。 2.1.2.44项目工工程进度度 待定定2.1.2.55投资估估算及资资金筹措措 根据据拟订项项目的开开发方案案，确定定各开发发项目的的工程数数量该土地的的地块开开发成本本包括：总投资资估算汇汇总序号项目目费用名名称：【1土地地开发费费 2建筑筑工程费费 33安装工工程费 44其他投投资费 55项目管管理费 6不不可遇见见费 7总总投资】2.1.3.项项目存在在问题与与建议 存在问问题 *； * *。 项目目建议 *； * *2.2 项目背背景2.2.1.项项目提出出背景22.2.1.11项目所所在

54、区域域商业发发展情况况本项目所所在区域域内主要要商业设设施配套套有：北北辰购物物中心、飘亮购购物中心心、大中中电器、上品折折扣等大大型购物物类商业业场所等等；另外象休休闲娱乐乐类的商商业配套套设施也也较齐全全，全聚聚德、东东坡酒楼楼、新谭谭鱼头、麦当劳劳、肯德德基等；就本项目目在区域域内的位位置而言言，北京京未来的的整体规规划中本本项目在在区域内内的商业业以及市市政公建建设施都都会有极极大的提提升；2.2.2.项项目投资资的必要要性从社会效效益角度度分析，本项目目的建设设符合本本项目所所属区域域整体发发展的控控制性规规划和详详细规划划。为该该区域的的规划建建设提供供高品质质的房地产产产品，满满

55、足区域域市场对对于商业业、写字字楼用房房的需求求，同时时还可进进一步繁繁荣本项项目所属属区域。项目的的建设将将带来较较好的社社会效益。从企业经经济效益益分析，由于市市场上对对北五环环外周边边区域的的商业、写字楼楼用房有有着较为为旺盛的的需求，本项目目的投资资建设面面临着良好的市市场环境境。本项项目将面面临较强强的盈利利空间，对于企企业的利利润增加加及资本本金积累累有着较较好的推推动作用用。不论从社社会效益益或企业业经济效效益分析析，本项项目的投投资有着着充分的的必要性性。2.3 市场研研究2.3.11.市场场供给2.3.1.11所在区区域内商商业用房房20005年供供给量及及结构情情况调查查：

56、类型销售面积积（）竣工面积积（）空置率租售价格格（元/）分析、总总结需求群体体分析写字楼*公司、企企业、外外地驻京京办事机机构、投投资客商业*、投资资客2.3.1.11所在区区域内商商业用房房现有供供给量及及结构情情况调查查： 写字字楼及商商业：楼盘类型*写字楼 商业业 本项项目区域域商业用用房现有有供给量量： 楼盘供给量*建筑面积 （）* 总总结：从从本项目目区域路路段楼盘盘开发体体量以及及销售状状况分析析，本区区域的房房地产市市场集群群效应明明显、市市场竞争争较为活活跃、另另外开发发商对政府规划划及解读读能力也也有了明明显的提提高。2.3.1.22所在区区域内商商业用房房未来供供给量及及结

57、构情情况调查查马本项目目周边未未来最大大的商业业用房供供给项目目是：*； 2.3.2.市市场需求求 2.3.22.1所所在区域域内商业业用房的的租用情情况调查查 本项项目所在在区域内内目前的的商业气气氛不是是较为浓浓厚，目目前本项项目区域域内写字字楼租赁赁情况*；商业租租赁情况况*2.3.2.22所在区区域内在在售商业业用房销销售情况况调查 楼盘*销售率*2.3.3.市市场价格格2.33.3.1所在在区域内内商业用用房销售售价格情情况调查查楼盘*均价（元元/）*2.3.3.22所在区区域内商商业用房房租赁价价格情况况调查经实地调调研，本本项目区区域内商商业用房房具体租租金价格格如下：住宅租金金

58、：*元/（均均）（中中档装修修房）； 写字字楼租金金：*元/（均均）（办办公环境境中高档档）商铺租租金：*元元/（均）。2.3.4.市市场预测测2.33.4.1未来来该区域域内商业业用房需需求预测测未来在本本项目开开发及销销售阶段段两到三三年的周周期内，区域内内随着市市政项目目规划兴兴建以及及开发商商的投资资开发，区域内内的商业业用房不不论是住宅宅还是商商业都会会稳步呈呈增长趋趋势；以两年预预测期限限，20008年年本项目目区域内内商业用用房价格格将会有有*-*元/涨幅；商业用房房户型需需求方面面：住宅宅类：*-*仍将是是本区域域内主导导且畅销销型产品品；商铺类：*-*是本本区域内内（除大大型

59、商业业集团进进驻外）主要热热销产品品。 挑高公寓寓：*-*挑挑高公寓寓本区域域内销售售期间火火爆抢购购状态，包括精精装修和和未毛坯坯房都是是如此。2.3.4.22销售及及租赁价价格预测测 本项项目销售售价格预预测： 商铺铺类：*元/（均） 写写字楼类类：*元元/（均）2.3.5.市市场推销销2.33.5.1推销销方式及及措施本项目目产品类类型：写写字楼商业裙裙楼； 建筑筑层数：*层； 推销销方式：先开发发写字楼楼，其次次是商业业裙楼部部分； 销售售措施（待定）2.3.5.22产品推推销费用用预测 按惯例例：取销销售总额额的23%。我们在在此取33，约约*万。2.4市市场研究究2.4.1.地地块

60、特征征分析22.4.1.11项目区区位分析析本项目位位于北京京市北五五环外区区域，项项目周边边已交付付和在售售楼盘品品质在整整个北京京市五环环外区域域属较好好品质类类，消费费者关注注度也较较高；该地地区居住住环境较较为良好好，目前前区域办办公物业业多为商商务公寓寓和规模模尚有较较大空间间。区域域内办公公企业以以传统行行业、中中小型公公司为主主。随着着地区交交通条件件的改善善和房地地产开发发热点的的分散、本地区区商务环环境将有有明显提提高。整整体投资资环境优优越，利利于房地地产等项项目的投投资开发发。2.4.1.22项目交交通分析析 本项项目距离离市中心心以及北北京周边边其他区区交通便便利； 出