机关单位、部队物业服务方案投标文件（技术方案）

单位、部队物业服务方案投标文件（技术方案）投标方案投标人名称：****有限责任公司地址：****号二楼联系人：****投标日期：****报告说明声明：本文内容信息来源于公开渠道，对文中内容的准确性、完整性、及时性或可靠性不作任何保证。本文内容仅供参考与学习交流使用，不构成相关领域的建议和依据.《一份好的投标文件，至少让你成功了一半。》 3第一章项目整体分析 3一、服务难点 二、服务要点 三、服务优势 第二章服务响应程度 第一节服务需求 第二节物业管理模式 25第三节服务配置 41 第一节日常安保 一、安全防范管理服务 二、保安人员配置、条件 三、工作要点 第二节停车场秩序维护 一、车辆管理设想 二、交通管理的原则 三、停车场管理标准 四、车辆管理措施 第三节消防安全管理制度 77第四节消防演习预案 第四章环境卫生保洁服务 第二节清洁管理服务模式 第三节清洁管理特别注意事项 第五章绿化养护与管理 第一节绿化养护管理工作内容 第二节管理模式 第六章饭堂服务 第一节饭堂承诺及管理 第二节、人员的管理 第二章人员管理制度 第一节岗前培训 第二节公共课程培训 202第三节在岗培训 264第三章管理制度 351 第二节人事管理制度 第三节培训管理制度 第四节考核管理办法 第五节财务管理制度 第六节项目部管理制度 420 486 第二章应急预案的确立 489第三章应急预案 530第五章物业安全管理的概念 第六章安全管理规章制度 第一部分物业服务管理方案项目名称：***物业管理服务项目管理服务区域：****服务时间：**年1、服务内容：**整个区域的物业管理服务，主要包括环境卫生管理、绿化养护管理、安全管理及食堂管理等2、服务要求：(一)保安员1、保安员要着装整齐、仪表端正才能上岗。执勤时，要文明礼提出各岗值班注意事项；与上一班做好交接签名手续，并了解其他岗位的交接情况及周边卫生状况；3、服从领导、听从指挥；不迟到、不早退、不串岗、不离岗、不睡岗、忠于职守；处理问题讲原则、讲方法、以理服人；遵守各项规章制度；保守内部机密；不准在岗位坐、卧、靠、闲谈、吃东西、抽烟、看书报；不徇私、不自盗、不假公济私，不参与一切违法行为；4、爱岗敬业，用心做事，认真工作。要在上岗短时间内熟悉单位人员车辆，熟悉物业环境，了解建筑布局以及各消防疏散通道和出入口、设施设备分布及水电气等开关阀门位置；5、负责大门人员、车辆进出管理；6、负责大门安全警戒；7、负责收取快递和报刊杂志；8、负责大门疫情防控措施落实；9、负责大门周边卫生打扫；10、应忠于职守，确保全时在位，不得擅离岗位；11、熟练掌握监控设备和电动大门的操作运行、保养等流程，遇有故障及时报告；12、熟练掌握消防和防暴器材使用方法，确保遇有情况能及时处13、严把外来人员车辆关口，不允许无关人员车辆进入；14、严把军车外出关口，无出车命令一律不允许出车；15、遇有发生治安、偷盗或刑事案件等情况时，立即报告并协助录像保存及处理；16、遇有恐怖暴力冲击事件时，立即报告并协助录像保存及处理；17、严格落实疫情防控要求，检查外来人员行程码、粤康码以及佩带口罩进入管理服务区内；18、做好书面交接、车辆出入登记和外来人员车辆出入登记；19、对处来人员进行盘问、核对、登记、引路；严格把关，不让不法分子、可疑人员进入管理服务区；20、物品搬出有预约、有检查、有登记；不让危险品、易燃易爆品、毒品带入大厦；不让盗窃物品带离管理服务区；21、巡查无盲区、无死角，巡视频度符合要求；善于发现安全隐患和治安问题，并进行分析、判断、处理；维护良好的工作秩序、制止违规噪音、打架、斗殴现象；维护优良的环境，制止一切有碍观瞻的行为；22、做好物业区域内消防重点位置的日常消防巡查工作；23、严禁在管理服务区内存放任何易燃、易爆物品；24、不得在管理服务区内燃烧废纸、废物，禁止将燃烧的烟头和其它火种丢在地面或垃圾桶内；25、每月对管理服务区内的消防设施、设备全面检查一次，对存在的问题，报人民武装部整改；26、有对进入管理服务区内的所有车辆，督促其遵守停放制度、纠正违章行驶、停放的职责，有阻止存在重大安全隐患的车辆进入物业区域的权利(如爆炸物品、剧毒、恶臭、易燃、易爆等化学物品);27、遇到紧急情况或难以处理情况应立即报告部机关值班室处理；28、严格执行交接班制度。认真做好当班情况、物资情况记录，填写好值班日志，待接班人员签名确认，做到交接清楚，责任分明；交班人员要搞好卫生，方可交接下班，接班人员未上岗前，交班人员第6页不准下岗；要能准确识别推销人员，阻止推销人员入内推销；阻止无关闲杂人员进入，遇有不文明现象的发生应及时上前阻止；30、必须熟悉防火，灭火、警报设施的性能和使用方法，以及消按上级领导指示行动，若是情况特别紧急的，可以通知当班同事一起采取应急措施；(二)保洁员1、保洁员要按规定着装上岗；2、爱岗敬业，用心做事，认真工作。保洁员对管理服务区内进行认真清扫、拖擦、清洗保洁，做到无卫生死角，保持清洁卫生。保洁员要做好垃圾归集清理，做到垃圾当日产生当日清理。填写好工作日志表；3、热爱本职工作，服务领导，听从安排；4、严格遵守劳动纪律和各项规章制度，特别是保密规定；5、负责办公楼内走廊、楼梯、卫生间地面、立面、顶面的清洁及消毒工作；6、负责办公楼内公共设施设备的清洁工作；7、负责管理服务区内公共区域卫生的清洁工作；8、发现可疑人员及时报告；9、发现公共设备设施出现故障及时报告；10、熟练掌握灭火器等消防器材，确保消防安全；11、严格落实个人疫情防控措施要求；12、管理服务区内前广场每日清扫1次，随时保洁，确保目视无无灰尘、无污渍；15、保洁员卫生间每日冲洗2次，如擦洗洁具桶内外，擦拭镜面和台面，清倒纸篓等，并将滴落在地面上的水迹擦干，保持清洁无异16、会议室、接待室、办公室每日清洁1次，会议室根据使用情况会后随时清洁，保持整洁、干净；17、保持垃圾桶清洁、无异味，垃圾袋装化，及时清运；18、做好重大活动和节假日期间卫生保洁工作，全面、细致、彻底地搞好卫生保洁，不留卫生死角；19、认真做好保洁记录，按要求详细填写保洁日志；20、完成交办的其它工作。(三)炊事员1、持有效健康证上岗，要培养良好的个人卫生习惯。上班时按要求着装，保持卫生整洁；在工作场所严格遵守相关卫生管理规定，不出现妨害食品卫生的行为；净、卫生；10、食品加工应符合标准，加工区域的环境卫生应满足要求；11、菜品留样应按要求进行，据实做好留样记录；12、定期开展业务培训。(四)绿化工1、保证服务范围内生产绿化带绿化苗木成活率达到95%以上，方另签补充协议；如因养护方面的原因造成损坏的，由成交供应商进行补种，采购人不另支付费用。(1)树木生长旺盛。主干主枝无杂生孽芽，无枯枝、病枝、残(2)淋水。根据不同的生长季节天气情况，不同的植物种类和不同树龄适当淋水，平均每周淋水2-3次，雨季需及时做好排涝工作。(3)除草。在植物生长季节要不间断地进行除草，应除小、除早、除了，绿地内无杂草。除下杂草要集中处理，并及时清运。(4)松土。树木每年不少于二次，一般定于每年的春、秋季，具体情况按实调整，要保持树木根部周围或树穴范围土壤的疏松透气，应无板结现象，松土深度以不影响根系生长为限。(5)施肥。每年施肥2次，每次施肥量为平均0.2千克/株，2次施肥量共计0.4千克/株，在春、秋季节进行，施肥主要采用环状沟施肥法，放射状开沟施肥法，穴施法等。(6)病虫害防治。加强病虫检查，发现主要病虫害应根据虫情预报及时采取防治措施。在树木的生长季节叶色正，无卷叶、黄叶，无病虫害。根据不同季节、不同树种适时喷洒药物，每季度杀虫1-2(7)修剪。根据不同树种适时进行抹芽、抽枝、修剪、整形；修剪合理，疏密得当，整齐美观。对具有造型条件的树种进行艺术造型修剪。修剪的树枝、树叶重点路段做到随产随清，其它路段做到日产日清。3、灌木、绿篱、花卉等绿地养护要求：(1)苗木生长健壮。枝叶茂密，无死株、弱株、病株、歪斜株、枯枝，无病虫害。(2)淋水。根据不同的季节天气进行合理淋水，特别是在雨水缺少的季节要加强淋水，平均每年淋水10次以上，以地面达到径流为准，保持土壤湿润。(3)除草。在植物生长季节要不间断地进行除草，应除小、除早、除了，绿地内无杂草。除下杂草要集中处理，并及时清运。(4)松土与施肥。对灌木进行，每年不少于二次，一般定于每年的春、秋季，具体情况按实调整，要保持树木根部周围或树穴范围土壤的疏松透气，应无板结现象，松土深度以不影响根系生长为限。每年施肥2次，在春、秋季节进行。(5)修剪及时合理。绿篱、灌木修剪要平整，层次分明，错落有致，突出整形修剪艺术。修剪产生的垃圾重点路段做到随产随清，其它路段做到日产日清。(6)病虫害防治。绿地每年施药6次以上，加强病虫检查，发现主要病虫害应根据虫情预报及时采取防治措施。4、草坪养护要求：(1)草坪整齐雅观。草种生长良好，四季长绿，杂草率低于5%,边缘草要修剪整齐并及时疏草，以确保草坪外观平整。经常除杂草，保持草坪内无杂草及病虫害，使纯草坪和混合草坪目的草种纯度达第11页(2)淋水。根据不同的季节天气进行合理淋水，特别是在雨水缺少的季节要加强淋水，平均每年淋水10次以上，以地面达到径流为准，保持土壤湿润。(3)肥料。每年施肥2次，每次施肥量为0.2千克/平方米，2次施肥量共计0.4千克/平方米。(4)除草。在植物生长季节要不间断地进行除草，应除小、除早、除了，绿地内无杂草。除下杂草要集中处理，并及时清运。(5)病虫害防治。绿地每年施药，应加强病虫检查，发现主要发现疫情应及时上报主管部门，并迅速采取扑灭措施，消灭病源、虫源，防止病虫扩散、蔓延。通过调查研究，***在物业管理上存在以下几个问题：1、管理服务区内楼宇老旧，设施设备有所老化、制度不健全，设备故障频繁，维修不便和复杂。2、部分楼栋卫生生活环境欠缺，部分绿化无植被；植被有虫害；垃圾清理、清运不及时；公共场所有杂物堆放等。上述问题的问题表现，还有其它硬件和软件上的问题频繁出现。究其根本除了受甲方因素和硬件条件制约，及运作成本控制的因素外，软件因素即人员管理中的各方面的工作出现的偏差和不足，是主要原3、企业文化和人员管理是公司得以长久发展的命脉和主线，人是行为实施的主体，人员的思想和要求是否统一和标准，是决定一个团队的能否达到目标的核心要素。必须要重点从这方面入手。4、人员执行方面，人员配置需要功能齐全，考虑成本控制方面也应达到最低人员编制数，人可视个人能力合理分兼他职，但不可多于三项，保证员工工作精力和耐受程度减少因此造成的工作失误和负面效果。5、人员分工要明确，安排事项要合理和计划性，做好机动事项的预判和安排，避免朝令夕改、盲目调配影响工作进度和人员心态。6、培训落实，重点做好入职前培训，和上岗后的专人带教。职前培训由项目主管执行(公司文化、应知应会),上岗后选由各区班长执行(现场实际工作技能)。针对老员工做好逐个约谈和筛选，统计好数字做替换准备。根据统计数字做相应人员大数量的统一招聘和培训，择优上岗，扭转工作管理被动的局面。(一)系统安全运作是物业管理服务的第一要点1、建立区域防范体系(1)坚持预防为主的原则，积极做好安全宣传工作，确保安全标识齐全，开展紧急突发事件及消防演习，通过培训提高安全防范意(2)内紧外松的工作氛围，实现智能化硬件与管理处软件的最佳结合。通过运用消防监控管理服务区内、闭路监控、可视对讲、外围的红外线监测等形成防盗网络，使业主使用刷卡便可自由出入，但安全却在我们的控制之下，形成人防和技防相结合的安全防范体系。(3)配合公安机关与周边物业管理单位的合作，形成群防联控的安全网络加强同驻地公安机关的沟通和联系，在驻地派出所的指导下，与周边物业管理单位合作、互通信息、互为支援，形成群防联控的安全控制网络。(二)消防管理是物业管理服务的第二要点“预防为主，防消结合”的消防管理思想，严格执行消防工作的日常检查制度，通过各种形式开展消防宣传工作，提高业主和客户的消防安全意识，开展每年一次的消防实战演习和每年一次的消防摸拟演习，实现安全运作，保护业主的生命和财产安全。(三)设备安全管理是服务的第三要点2、设立设备专职维修保养责任人，全面负责维护与保养；3、严格执行各设备系统操作规程，维修保养计划；4、建立设备台帐，掌握、记录运行情况；5、明确各责任人的岗位职责；6、严格执行设备保养的“三检两养”制责；(1)三检：日检、月检、年检；(2)两养：大修保养、专业保养。7、道路交通安全管理明晰的道路标识系统，人流和车流分开。8、应急反映措施建立完善的应急反应体系，有紧急应变措施。在日常工作中经常开展应急体系培训，遇突发事件能紧急启动，安全疏导。(一)提高管理服务区内生活水准和消费水准其水准和内容要随着社会进步不断地拓展和提升。现代化的工作、生活离不开高水平、规范化的物业管理。优质的物业管理不是单纯的事务性操办和技术性保养，而是要在此基础上为使用者创造一种从物质到精神，具有浓厚的文化氛围，又有个性特征的宁静、安逸、优雅、舒适的环境。良好的工作环境能增强意识，增进互相尊重，达到和睦相处。好的工作环境和社会关系有助于激励人们的群体意识，沟通感情、增强理解、培育良好的社会心理，促进社会的安定团结、快速、健康地发展。(二)为转业军人或家属提供就业机遇的需要物业管理是一个劳动密集型行业，其发展必将吸引和消化较多的社会剩余劳动力，能提供广泛的就业机遇。一则能为后勤改革过程中编制调整或缩编而退出现役的人员提供再就业的机会，这样一则减轻地方政府安置压力；二则可以为部分现役军人的家属提供一部分就业机会，减轻他们的后顾之忧。最重要的还可以为后勤改革的进一步深化及相关政策的同时，物业管理业的发展还能带动相关行业的发展。物业管理业同装饰维修业、家政服务业、园林绿化等部门有密切的联系。这些行业也可吸纳大量的劳动力。第一节服务需求一、项目服务人员配置(根据项目实际情况填写)序号岗位人数备注1项目经理*人负责项目部的日常管理工作2保洁人员*人负责办公楼等场所的卫生清洁3绿化工*人负责管理服务区内绿化维护工作4安保人员*人负责管理服务区内大门口24小时值守5炊事员*人负责烹饪、洗切配菜、验菜工作(一)保安员4、负责大门前疫情防控措施落实；5、负责大门周边卫生打扫；6、应忠于职守，确保全时在位，不得擅离岗位；7、熟练掌握监控设备和电动大门的操作运行、保养等流程，遇有故障及时报告；8、熟练掌握消防和防暴器材使用方法，确保遇有情况能及时处9、严把外来人员车辆关口，不允许无关人员车辆进入；10、严把军车外出关口，无出车命令一律不允许出车；11、遇有管理服务区内发生治安、偷盗或刑事案件等情况时，立即报告并协助录像保存及处理；13、严格落实疫情防控要求，检查外来人员行程码、粤康码以及佩带口罩进入管理服务区内；14、做好书面交接、车辆出入登记和外来人员车辆出入登记；15、对处来人员进行盘问、核对、登记、引路；严格把关，不让不法分子、可疑人员进入管理服务区；16、物品搬出有预约、有检查、有登记；不让危险品、易燃易爆品、毒品带入大厦；不让盗窃物品带离管理服务区；17、巡查无盲区、无死角，巡视频度符合要求；善于发现安全隐患和治安问题，并进行分析、判断、处理；维护良好的工作秩序、制止违规噪音、打架、斗殴现象；维护优良的环境，制止一切有碍观瞻18、做好物业区域内消防重点位置的日常消防巡查工作；19、严禁在服务风内存放任何易燃、易爆物品；20、不得在管理服务区内燃烧废纸、废物，禁止将燃烧的烟头和其它火种丢在地面或垃圾桶内；21、每月对管理服务区内的消防设施、设备全面检查一次，对存在的问题，报人民武装部整改；22、有对进入区域内的所有车辆，督促其遵守停放制度、纠正违章行驶、停放的职责，有阻止存在重大安全隐患的车辆进入物业区域的权利(如爆炸物品、剧毒、恶臭、易燃、易爆等化学物品);23、遇到紧急情况或难以处理情况应立即报告部机关值班室处理；24、严格执行交接班制度。认真做好当班情况、物资情况记录，填写好值班日志，待接班人员签名确认，做到交接清楚，责任分明；交班人员要搞好卫生，方可交接下班，接班人员未上岗前，交班人员要能准确识别推销人员，阻止推销人员入内推销；阻止无关闲杂人员进入，遇有不文明现象的发生应及时上前阻止；26、必须熟悉防火，灭火、警报设施的性能和使用方法，以及消按上级领导指示行动，若是情况特别紧急的，可以通知当班同事一起第19页27、完成交办的其它工作。(二)保洁员1、负责办公楼内走廊、楼梯、卫生间地面、立面、顶面的清洁及消毒工作；2、负责办公楼内公共设施设备的清洁工作；3、负责管理服务区内公共区域卫生的清洁工作；4、发现可疑人员及时报告；5、发现公共设备设施出现故障及时报告；6、熟练掌握灭火器等消防器材，确保消防安全；7、严格落实个人疫情防控措施要求；8、管理服务区内前广场每日清扫1次，随时保洁，确保目视无垃圾；9、走廊、楼梯每日扫、拖各1次，每月清洗1次，保持环境整10、天花每周至少清扫1次，夏季视情况增加次数，确保无蛛网；11、保洁员卫生间每日冲洗2次，如擦洗洁具桶内外，擦拭镜面和台面，清倒纸篓等，并将滴落在地面上的水迹擦干，保持清洁无异12、会议室、接待室、办公室每日清洁1次，会议室根据使用情况会后随时清洁，保持整洁、干净；13、保持垃圾桶清洁、无异味，垃圾袋装化，及时清运；14、做好重大活动和节假日期间卫生保洁工作，全面、细致、彻底地搞好卫生保洁，不留卫生死角；15、认真做好保洁记录，按要求详细填写保洁日志；16、完成交办的其它工作。(三)炊事员1、负责餐厅的食材清洗、搭配等准备工作，确保食材新鲜、干2、负责餐厅的菜肴烹调、营养搭配工作，要求掌握好火候，菜肴用料、配料恰当，味道可口；3、负责餐厅炉具、灶台和餐具等的清洗与消毒工作，保证用餐4、负责餐厅餐桌、地面、洗碗池、洗水间等公共环境的清洁工5、严格执行食材采购审批流程，由食堂负责人根据次日菜单拟6、严格执行食材验收工作流程，确保验收相关证明材料完整并据实填写验收记录，做好食堂采购、验收、入库、出库登记；7、严格按照食材质量验收标准组织验收，确保食材质量合格；8、食材仓储存放应符合标准；9、食品加工应符合标准，加工区域的环境卫生应满足要求；10、菜品留样应按要求进行，据实做好留样记录；11、定期开展业务培训。(四)绿化工1、树木养护要求：(1)树木生长旺盛。主干主枝无杂生孽芽，无枯枝、病枝、残(2)淋水。根据不同的生长季节天气情况，不同的植物种类和不同树龄适当淋水，平均每周淋水2-3次，雨季需及时做好排涝工作。(3)除草。在植物生长季节要不间断地进行除草，应除小、除早、除了，绿地内无杂草。除下杂草要集中处理，并及时清运。(4)松土。树木每年不少于二次，一般定于每年的春、秋季，具体情况按实调整，要保持树木根部周围或树穴范围土壤的疏松透气，应无板结现象，松土深度以不影响根系生长为限。(5)施肥。每年施肥2次，每次施肥量为平均0.2千克/株，2次施肥量共计0.4千克/株，在春、秋季节进行，施肥主要采用环状沟施肥法，放射状开沟施肥法，穴施法等。(6)病虫害防治。加强病虫检查，发现主要病虫害应根据虫情预报及时采取防治措施。在树木的生长季节叶色正，无卷叶、黄叶，无病虫害。根据不同季节、不同树种适时喷洒药物，每季度杀虫1-2(7)修剪。根据不同树种适时进行抹芽、抽枝、修剪、整形；修剪合理，疏密得当，整齐美观。对具有造型条件的树种进行艺术造型修剪。修剪的树枝、树叶重点路段做到随产随清，其它路段做到日产日清。2、灌木、绿篱、花卉等绿地养护要求：(1)苗木生长健壮。枝叶茂密，无死株、弱株、病株、歪斜株、枯枝，无病虫害。(2)淋水。根据不同的季节天气进行合理淋水，特别是在雨水缺少的季节要加强淋水，平均每年淋水10次以上，以地面达到径流为准，保持土壤湿润。(3)除草。在植物生长季节要不间断地进行除草，应除小、除早、除了，绿地内无杂草。除下杂草要集中处理，并及时清运。(4)松土与施肥。对灌木进行，每年不少于二次，一般定于每年的春、秋季，具体情况按实调整，要保持树木根部周围或树穴范围土壤的疏松透气，应无板结现象，松土深度以不影响根系生长为限。每年施肥2次，在春、秋季节进行。(5)修剪及时合理。绿篱、灌木修剪要平整，层次分明，错落有致，突出整形修剪艺术。修剪产生的垃圾重点路段做到随产随清，其它路段做到日产日清。(6)病虫害防治。绿地每年施药6次以上，加强病虫检查，发现主要病虫害应根据虫情预报及时采取防治措施。(1)草坪整齐雅观。草种生长良好，四季长绿，杂草率低于5%,边缘草要修剪整齐并及时疏草，以确保草坪外观平整。经常除杂草，保持草坪内无杂草及病虫害，使纯草坪和混合草坪目的草种纯度达(2)淋水。根据不同的季节天气进行合理淋水，特别是在雨水缺少的季节要加强淋水，平均每年淋水10次以上，以地面达到径流为准，保持土壤湿润。(3)肥料。每年施肥2次，每次施肥量为0.2千克/平方米，2次施肥量共计0.4千克/平方米。(4)除草。在植物生长季节要不间断地进行除草，应除小、除早、除了，绿地内无杂草。除下杂草要集中处理，并及时清运。(5)病虫害防治。绿地每年施药，应加强病虫检查，发现主要病虫害应根据虫情预报及时采取防治措施。对发现疫情应及时上报主管部门，并迅速采取扑灭措施，消灭病源、虫源，防止病虫扩散、蔓延。第二节物业管理模式通过党建引领的红色物业创建，为物业服务打开更广阔的天地，物业服务的工作要求和社会责任更加重大，更好地实践党为人民服务不只是红在墙上文化，红在物业项目的公众场所，而要红在所有员工的心中，红在所有业主的心中，红在物业服务的全过程。三要多方联动形成合力，四要突出亮点有示范，五要加强宣传探索要创新，六要监督考核做实功。锤炼思想坚定信仰2020年底，******成立党支部，开始了红色物业创建之旅，充分发挥党的政治优势、组织优势以及党组织对物业服务的领导优势，推动物业服务融入项目治理，努力实现党建引领更加坚强有力、物业服务更加规范有序、物业辖区治理更加科学有效。我公司将以本项目为阵地，开展红色物业实施方案。首先，*****党支部组织公司的党员和入党积极分子，赴管理服务区内、革命烈士陵园、以及韶山、遵义、延安等，进行参观学习，并前往***多个先进党群服务管理服务区内以及深圳、珠海等地，学习党建及创建红色物业经验。党支部认为，面对新形势下的社会主要矛盾变化、物业需求变化、文明建设关系纽带的变化以及业主参与意识的变化，通过党建引领，发挥党支部战斗堡垒作用，把巩固党的执政基础作为贯穿物业服务的红线，促进红色物业的创建与发展。通过学习党的方针政策和理论，才能找到实践的方向，从“两学一做”“三会一课”开始，党支部借助各类学习平台，上党课、学党史以及参加各种党建活动。同时，如果难以做到所有员工集中学习，就利用班前班后会开展“三分钟微党课”,现场教学，形式灵活生动。新雅党支部通过党员承诺践诺活动，牢固树立“抓好党建是本职”意识，做到亮点突出、标杆示范、责任到人，增强党员队伍的执行力和战斗力，通过多种形式开展党员活动，为业主与业主提供多种物业服务，实现支部建设与本项目发展深度融合。多方联动全面落实共建共治共享议事平台建立党组织微信交流群，及时收集社情民意，回应业主关切，共同商讨重要事务，推动多元共治，形成党建引领下公司党支部为业主服务，提升治理的新高为了保证党支部发挥重要功能，规范党建阵地建设、规范党建工作的开展，构建党建工作长效机制，党支部实施“五有”保证制度。①有阵地：包括党员活动室、党员之家、党建图书室，多种方式多种内容为党员干部营造学习交流的环境；②有职责：除了职责上墙，在各组织中发挥政治引领核心作用，在日常物业服务治理中发挥组织、聚合、发动作用；③有任务：规范组织生活，加强党员教育，做好党群联系和组织融合联动工作，贯彻党的政策，引领文化建设，调动资源解决问题、④有投入：除了公共区域标识、宣传栏党建元素、党员服务岗，投入一批便民免费使用设备，如手机临时充电、爱心哺乳室、残疾人轮椅、婴儿车和雨伞等；⑤有队伍：建立党员志愿者服务队、党员督查组、义工队、义务消防队等公益性组织，发动党员开展志愿者服务。针对本项目，打造宣传学党的方针政策的阵地，让阵地红起来。首先，红色宣传全面铺开，宣传栏、公共区域温馨提示牌、制度牌等加入红色元素，树立优秀党员员工模范；其次，党员服务岗作为服务企业、联系业主学习教育互相交流和接收本项目部流动党员组织关系的平台；第三，为了培养员工的正义、正念、正行，每年除了参加环保、公益、帮扶、献血等社会活动，党支部创新性地开展“天天五毛捐”活动，每个服务前台都放置捐款箱，每天上班打卡时，自愿捐出五毛钱，培养爱心，让爱成为习惯。带头表率服务高效在本项目设置服务窗口，提供的便利服务越多，满足不同业主的需求，极大地考验物业服务的应对能力。加强党的基层组织建设，打造红色物业，就是要充分发挥基层党组织战斗堡垒作用和党员先锋模范作用，更好地为业主办实事、办好事、办成事，党支部提出“我是党员我先上”,日常关键时刻能够听从指挥迅速进入“战时”状态。作出表率。每周轮流到党员服务岗值勤，并在高峰期，全体党员到一线门岗维持秩序，多雨时节为业主打伞，为行动不便人士提供轮定期参加日常服务环境卫生治理义务劳动。其次，成立督查组每月不定期开展日常服务督查。对重点区域、重点部位加大巡查力度和频次，及时发现、劝阻、报告违法违规行为，提升物业人员应急处置能力，主动维护周边环境卫生、市政设施、绿化及公共设施，制止在不文明养犬、垃圾分类等方面的不文明行为。坚持“安全第一、预防为主，综合治理”坚持每年组织两次开展安全生产、消防主题活动。再次，面对重大事件发生，党员要自觉冲在前头。韶关的台风较多，对台风的防范已成为物业服务的日常功课，每次台风来临前后党员都是冲锋在前。新冠疫情爆发之时，党员干部身先士卒，第一时间下基层为一线员工打气，在党员先锋模范的带动下，全体员工坚守工作岗位。虽然大家的心理也害怕，每天业主人员进进出出，如果出现疫情怎么办?不仅影响工作，还可能影响家人，此时党员需要发挥带头作用。深挖品牌力量，实现物业服务力和响力“双提升”除了提供优质的服务，坚持党建引领、主动承担社会责任、融入社会发展。始终将关注点聚焦服务群体、社会热点，提高政治站位，将“红色物业”因素注入企业品牌宣传，创建党建品牌和企业品牌“双驱动”,促进服务力的提升。*****将每年开展系列公益活动，以实际行动彰显企业的社会责任和担当。①“AED急救公益行动”普及AED急救知识技能，提高物业人在“突发时刻”求助人心源性猝死的抢救成功率，有效提高面对突发事件的应对处置能力；②举办一系列弘扬中华传统文化的活动；③“爱心助农”活动，在经济、文化等领域助力国家扶贫攻坚。坚持红色物业理念，破除以利益导向服务坚持业主本位理念，坚持为人民服务的宗旨，积极解决遗留的问题；为业主创造更多价值，坚持优质满意服务的理念，改变“以管代服”的作风，不断创新服务代决策”和利益侵占问题；物业企业融入治理体系。破除形式主义充分发挥党建引领物业的政治功能，通过整合、契合、融合、机能化，提高政治及社会资源效用，提高物业服务市场效率；通过多元主体红色物业管理模式与机制建设，以及红色物业创建及品质小组。质量检查、质量体系贯标等活动，基于知识管理的红色物业品质管理制度建设等，将红色物业贯穿物业服务全方位、全领业管理行业高低优劣的区别在于将管理覆盖到每一个环现代企业对精细化管理的定义是“五精四细”,即精华(文化、量、品牌)、精通(专家型管理者和员工)、精密(各种管理、生产关系链接有序、精准),以及细分对象、细分职能和岗位、细化分解每是量化——没有量化程化——高效来自流准化——有标准才能——衔接配合是提高系统效能的前提，六是经济化——向节约成本要利润，七是实证化细化管理工作由少数人实施变为多数人的自觉行动。其次是建立精细化管理制度。精细化管理对制度的要求应达到苛刻的程度，每一项工作、每一个细节、每一个流程，都要有相应的制度来制约和考核。制度的建立和监管到位与否，直接影响精细化管理的落实。制度创新是实施精细化管理最为核心、最为细致、也是最大的难点所在，是必须解决的关键性问题，是制定精细化考核标准。精细化管理的基本内涵是：管理上精雕细刻，工作中精耕细作，技术上精益求精，成本上精打细算。要实现管理的精细化，很重要的一点就是必须清楚精细化管理要掌握的度——数字的度、效率的度、执行的度。而且这一切必须可操作、可实现、可控制、可考核。强化国绝不缺少雄韬伟略的战略家，缺少的是精益求精的执行者；绝不缺少各类规章制度、管理制度，缺少的是对规章制度不折不扣的执行”。关于精细化管理，有一个100-1=0的等式，也就是说，1%的错误往往会导致100%的失败。因此，要保证企业的精细化管理制度落实到位，必须建立健全全员责任制，把责任明确到每个人身上，让有关人员将约束和压力变成动力，杜绝管理上的漏洞，消除管理上的盲点，切实打造精细化工作的员工队伍。精细化务是以团队整体行为作支撑的。管理层是核心，但操作层员工处在服务第一线，大多制度和任务靠他们实施，所以会不厌其烦地进行各类培训，直到他们把每一个细只有不断地让所有的员工参与细节的创造，持续地追求岗位工作的完美，努力在员工之间形成细节交流沟通的氛围，才能使细节追求渗透到每项工作的全过程，才能在精细化服务的过程中体现出良好的团队三、物业服务的标准化标准化管理是物业管理发展的基础性工作。标准质量水平是一个公司物业服务的综合反映，并成为影响业主对物业服务评价的重要因素。按《中华人民共和国标准法》第三条规定，标准化工作应当纳入国民经济和社会发展的计划，行业主管部门的职责是研究制定本部门标准化工作的方针政策，提出并制定相关的国家标准和行业标准制修订计划和规划，组织强制性标准的实施。标准化在某种意义上讲是一项公益事业，制定标准一方面是企业提高服务质量的需要。标准化是一门工程技术、一种管理手段、一门知识学科，涉及面非常广泛，是一个与行业、企业高度融合的系统，必须按照每个不同的行业、每个不同的企业的实际情况，度身定做。所以物业管理服务标准化必须考虑到房地产行业和房地产企业的特殊性。物业管理是的特殊性质的服务产品，其产品具有特殊性，国内的物业管理相对西方的物业管理又具有自身的特点，对其进行标准化与其他行业具有较大的不同。而且我国在标准化方面偏重于产品标准，之争”,在物业服务领域只有反映行业特征和规则的基本标准，没有1、建立24小时值班制度，设立服务电话，接受业主和使用及时整改。满意率达95%以上。3、建立落实维修承诺制，零修急修及时率100%,返修率零。(1)物业外观完好、整洁、外墙无脱落，无乱贴、乱涂、乱画7、共用设备管理，保证设备与机房环境整洁，设备良好，定期(1)供电系统。保证正常供电，停电提前1天通知用户。接地(2)弱电系统。保证系统正常工作。故障及时排除。(3)消防系统。24小时防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域防火责任人；消防疏散通道畅通；保证无火灾安全隐患。(4)给排水系统：消防泵每月进行1次操作，每年进行1次全面检查；排水系统通畅，汛期道路无积水，地下室、车库、设备房无积水、侵泡发生；遇有事故，维修人员在20分钟内到达现场抢修，并无长时间停水；制有应急处理方案。3、共用设施管理。共用配套服务设施完好，道路、楼道等公共照明完好，道路通畅，路面平坦。4、保安及车辆管理。(1)专业保安队伍，24小时值班及巡逻，保安文明执勤，言语规范，处理突发事件。(2)出入车辆有序，无堵塞交通现象，不影响行人通行。(3)车辆出入管理严格，有登记。(4)停车场停放整齐，场地整洁。(5)危及人身安全处设有明显标志和防范措施。(6)联系业主，搞好群防群治。(7)在公安派出所指导下搞好治安管理。5、环境卫生管理。做到定人、定地点、定时间、定任务、定质量。(1)环卫设施完备。(2)实行标准化清扫保洁。(3)垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀。(4)公共区域保持清洁，无乱贴、乱画现象，大堂、楼梯、扶栏、天台、屋面等保持洁净，共用场地无纸屑、烟头等废弃物。(5)做好环卫宣传工作，提高人的清洁卫生意识。规范化管理所谓规范化管理，也就是要求物业管理的每一项工作，每一个环节都有章可循，有法可依，避免因人为因素造成工作操作上的随意性。在给业主提供的各项服务应必须明确各自的权利关系，即让业主提前知晓，同时又保证了我们的服务质量，从而提高了工作效率。标准化工作效果通过本项目物业管理服务业标准化的实施，物业经营管理体系更加规范，管理秩序井然，服务流程得到了固化和优化，各项服务和重要工作过程节点的检查标准和考核标准得到进一步完善，最显着的是各级员工的标准化意识会有显着提高，持续改进得到落地，物业管理服务质量得到稳定提高。通过物业管理服务标准化试点工作的实施，员工转变以客户满意为工作出发点的态度和意识，始终站在甲方的立场思考和处理问题。“人过地洁”意识的养成。从事高校物业服务的员工。不分工种，不分职务，在辖区见到白色拉圾都要有随手拾捡的意识已成为新雅人的自觉行动和招脾形象。服务手段机具化。受大环境的影响，用工形势越来越紧张，为了缓解用工矛盾，提高服务质量，通过加大机具投入，购置大中型工作吹风机等设备，将大大提高劳动效率，减轻了员工的劳动强度、提升了服务形象，保证了服务品质。随着互联网时代的到来，企业标准化工作已不只是企业经营管理的重要基础性工作，更是满足客户需求和快速市场发展的根本保证，在信息化社会具有战略意义。四、用好“六把钥匙”,提升服务品质物业管理作为一个服务性行业，服务品质是一个永恒的主题。物业服务企业所提供的服务品质高，能得到业主的广泛认可，企业才有可能赢得生存与发展的空间。特别是在国家取消物业管理师、物业服务企业等级资质以后，物业服务品质成为了企业和项目团队的生命线，物业服务品质的优劣将极大地影响企业的“生死存亡”。*****人通过不断学习借鉴和开拓创新，找到了持续提升物业服务品质的”六把钥匙”。新雅决定把这“六把钥匙”运用到为本项目提供物业服务中去。态度--态度决定一切!“没伞的孩子，必须更努力地奔跑”。这是2016年畅销书《努力到无能为力，拼搏到感动自己》中的一句名言。在物业管理行业，企业就是那个没伞的孩子，我们唯一能做的就是努力奔跑，“努力到无能为力，拼搏到感动自己”。无论做任何事情，成败的关键不全在客观因素，更在于做事的态度。不同的态度，成就不同的服务品质，从而产生不同的结果。在开展物业服务过程中，*****始终把服务态度放在首位，确定了“一个管理服务区内、两个优先、三个坚持”的原则，一个管理服务区内，即“以业主满意为管理服务区内”,两个优先原则，即”以业主办事优先为原则，以业主面子优先为原则”,三个坚持即“坚持微笑服务，坚持及时服务，坚持专业化服务”,真正做到把业主当上帝”。实践证明，诚恳、尊崇、谦和、挚善的态度，能够帮助物业服务团队赢得业主的理解、包容和支持。团队--卓越的团队是品质的保障人是生产力中最活跃的因素，任何工作都必须充分调动人的积极性。但是，个体的力量是渺小的，要做好本项目物业的服务，必须建设和依靠卓有成效的团队。本项目项目团队主要从五个方面开展团队一是根据岗位设置足额配置满足服务需要的人员，既要精简高效，又要从数量上满足；二是注意员工年龄结构做到“老中青”相结合；三是要不断培训学习，做好新员工入职培训、专业化培训和综合四是要规范员工关系管理，建立健全选聘、入职、离职、合同和激励约束制度体系；五是发挥感情、事业、待遇综合效应，做到既严格要求，又关心爱护员工，既要员工兢兢业业奔事业，又要充分满足员工并为其提供充分的保障，不断增强团队的凝聚力。为持续提升本项目的物业服务品质提供了充分保障。创优--持续提升品质的最佳途径创优是持续提升物业服务品质的最佳途径。通过开展各种形式的创优活动，不仅可以在短期内快速提升物业服务品质，而且能较好地提升物业服务公司的企业声誉和品牌形象，锻炼员工队伍，规范日常管理，同时提升业主的获得感和尊崇感。亮点——持续提升品质的抓手为了将品质管理的各项工作常态化、持续化、普及化，本项目开展亮点管理，项目要根据合同要求，结合自身实际情况打造项目特色服务和服务亮点。通过打造服务亮点，不仅可以进一步提升物业服务品质，而且可以提升业主对项目管理团队的认同感，让业主不论何时何地谈到*****服务，都能为项目服务特色和亮点点赞。融合—-用亲情服务感动业主和业主按照法律法规的规定，完成物业服务合同约定的工作任务，让业主满意，是物业服务企业的基本职责。而如果企业仅局限于完成这些基本工作职责，是很难获得业主的信任和支持的。因此，我们提出了融合式、亲情式服务的理念，要求每一位员工都要像热爱自己的亲人那样热爱业主，要像尊重父母那样尊重业主，想业主之所想，急业主之所急，用专业化的服务让业主满意，用亲情式的服务让业主感动。亲情式的服务包括：其一鼓励每个员工每个月至少做一件感动业主的事情，让每一个员工都能成为提升服务品质的窗口；在楼道、过道、电梯等地方遇到业主，都要让业主先行；其四，业主需要帮助时候，不管分内分外，都要第一时间伸出援手；其五，热情主动地关心老人、孩子，对他们嘘寒问暖，欣赏赞美；风控---提升品质的保险屏障安全重于泰山，防范必于未然。加强风险防范和控制，将物业管理过程中的各种安全隐患和风险消灭在萌芽状态，为业主和业主营造安全、温馨、文明的环境，是持续提升物业服务品质的保险屏障。因此，将在本项目建立健全风险防范和管控机制，确保物业服务品质不受影响：一是要筑牢围墙、监控、门禁、消防等安全体系和防范设施的藩篱，从物理上堵住安全风险的漏洞，不让不法分子有可乘之机；二是加强规范管理，坚持表单化、流程化、看板化管理坚持走动式、参与式、逆向思维式管理，坚持晨会制、班前会、月会制，做到记录全完整、事件可追踪、风险可防控，从而从制度上筑牢安全风险防范的铜墙铁壁；三是让员工牢固树立“安全等一、预防为主”的风险防控理念，建立全要素、全过程、全员式风险防控体系，做到人人懂安全、事事保平安。面对业主对物业服务品质日益增长的要求，面对行业资质取消后的白热化市场竞争，作为一家没有房地产开发商强大背景的市场化物业公司，*****唯有充分用好、用活这六把钥匙，在新的历史条件和竞争环境中不断开杨创新，砥砺前行，持之以恒地探索提升物业服务品质的新方法、新途径，才能实现公司和本项目的可持续发展。最后，物业管理作为服务性行业，在对本项目的服务中，根据该项目中各政府职能部门的特殊性，突破常规意义上的物业管理界限，摸索出一套完全适用于这个项目的服务运作模式，使我公司的物业管理与服务紧密融合，提高管理服务区内为民服务的工作效率，为我公司赢得效益和声誉。一、机构设置组织架构韶关市新雅物业服务有限公司项目经理绿化部保安部保洁部食堂绿化部二、项目管理模式根据项目特点，本着高效、精干、安全、科学的管理原则，将在本物业服务管理服务区内设立保安部、保洁部、绿化部、食堂四个部门，由项目主管直接对各部门的工作实施指导，以便于直接、全面、及时掌握日常工作及人员表现，有效控制整个管理工程，减少失误，提高工作效率。采取分区域管理模式，针对项目不同特点制定不同的管理模式，尽最大化的满足业主的需求。项目内部管理运作上，采用各部门、各责任人明确分工，独立完成本职工作，又互相协调、互相督促、互相联系的“三位一体”的管理活动与管理手段，形成一个封闭网络。而在整个具体运作中，项目主管既是日常工作的指挥者，又是监督检查者。同时，业主也是我们服务工作的监督者。我们要做到服务好业主，项目主管要保证业主指派的工作、下达的任务是否及时且按质按量完成，做到可管控，好协调。各项工作一经下达，执行责任人即开始运作，执行过程中的信息通过反馈渠道返回项目主管，供项目主管做出校正、判断、总结，并通过从外界检查、评比的结果中发现管理中存在的问题加以修正，使得物业服务管理服务区内的工作做到有布置、有检查、有总结，从而从根本上保证了项目工作的有效性。三、管理运作机制要实现我们在管理方案中的各项承诺，最关键的在于员工的整体素质，人的因素决定一切。管理处日常运作中的一项工作重点就是保证物业用人机制的有效推行，我们将通过竞争上岗、优胜劣汰和各级岗位责任制来给予员工一定的工作和竞争压力，通过持续不断的培训和考核来保证队伍的素质。在物业管理实施过程中，我们力求挑选一批“品德好、素质好、身体好”的有志之士充实到物业的队伍中来，充分发挥员工的各项优势，同时对他们实施科学培训，规范管理，使其不断得到充电和提升，我们将为表现出色的员工提供培训、加薪、升职的机会，甚至介入高层管理。在实施物业管理过程中，我们要求每一位员工必须体现良好的精神面貌、仪容整洁、工作主动热情，以自己的作为体现出公司的管理服务理念。(一)项目经理岗位职责1、负责项目部的经营管理，主持项目部日常工作。定期向公司报告项目部工作情况，提交有关物业服务计划的建议，并且以文字和图片的形式，定期向业主汇报工作情况。2、制定项目部管理目标和计划，并监督贯彻执行，保证管理工作的正常进行。嘴勤、腿勤、脑子勤，想到、说到、做到，同时要有不贪不占的4、组织员工学习业务知识5、负责处理业主重要投诉及合理化建议。解决实际问题，改进管理方法，不断提升服务。7、每周全面检查项目部内外各场所管理情况及各班组工作情况和服务质量，及时发现问题，积极解决问题。8、督促属下管理人员的日常工作，检查各项工作的落实完成情况，并正确评价，培训管理人员，做好人员的考核工作。9、与社会各有关单位保持良好的公共关系，与服务辖区各业主各单位保持友好的睦邻关系，树立良好形象。10、树立正气，坚决打击歪风邪气，保障管理工作顺利进行。11、以身作则、关心员工、奖罚分明，提高自身素质和修养，使项目部具有高度凝聚力，最大限度地发挥和调动全体员工的工作热情和责任感。(二)保安员岗位职责1、按公司规定着装、佩带工作牌，携带执勤装备，准时接班，认真履行职责，热情为业主和游客服务，维护管理服务区内安全和车辆停2、在业主上、下班时间实行跨立式站岗服务。应查明身份、服务单位，问清被访问单位或个人，办好登记后予以放行，并对访客车辆予以登记。4、掌握本项目内各楼及通道情况；5、牢记职责和有关规定，基本了解本项目人员情况，防范未经许可人员、车辆、物资擅自出入各个出入口；6、熟悉和牢记突发事件的处置预案，正确、果断、灵活机智地处置各种情况，及时请示报告，有必要时报警“110”;7、熟悉消防器材性能和使用方法，遇到紧急情况能正确引导和疏散业主。8、加强巡查，防止涂、写、刻、划、污染现场，破坏、偷盗现9、完成领导交办的其他任务。1、遵守公司和项目部的各项规章制度，工作时间不准干私活或做与工作无关的事情，不准脱岗、串岗、大声喧哗、勾肩搭背等。2、负责保持辖区内地面、墙面等公共区域及设施设备的清洁工3、负责垃圾的收集、转运集中、垃圾桶的清洗、垃圾桶等的卫生消杀工作。4、对辖区内发生的违章现象进行劝阻并及时汇报。5、负责本项目的清洁工作。6、负责工具设备的清洁及保养工作，不得丢失和人为损坏，不得将清洁工具和用品私借他人使用和带回家中使用。故障等，及时报告主管领导或专管人员，必要时积极协助专业人员排8、发现事故隐患和可疑迹象，立即报告上级领9、拾金不昧，拾到物品立即上交或送还给失主。(四)绿化员岗位职责1、负责*****内的园林绿化管理，确保*****环境的美观整洁，管理区域花草、树木的维护保养。2、协助上级指导*****内园林绿化建设与规划，并按时完成绿化3、定期开展有关绿化的宣传教育工作，提高官兵的环保意识和园林绿化意识。4、按时开展植树造林活动，并做好树木的保养和育种工作。5、组织开展草坪等绿化区域的日常管理工作，保证绿化区域的整洁和美观。6、做好室内、室外庭园景点布置，及换花工作。做好日常花木养护管理，每天按要求对花草淋水一次到两次。7、负责定期保养各种园林机械设备，保证其机器处于正常的工作状态。8、每天巡查本岗位所有绿化布置及设施是否正常及时纠正排除不达标现象，不能及时处理的上报项目经理9、制定每周绿化工作计划表上报项目经理审批。(五)食堂人员岗位职责1、按照*****规定，制定食谱和菜单，保证食品卫生质量，以满足业主的饮食需求。2、听从项目经理执行各项工作，确保食堂运行顺畅，营养餐品控制食品成本，保证食品的安全、卫生和口感。4、每天安排食堂员工工作及实行食品的健康检查，确保食堂的日常管理和检查，提高员工素质、精细化管理。5、安排好休息时间及督查食堂的差不多管理，助力的确保食堂6、管理设施和器具，每天巡查食堂设施和器具情况，进行维护和保洁，确保食堂设施和器具的正常运作。七、人员任职要求我公司安排到本项目的工作人员必须满足以下任职条件：1、熟悉物业管理操作流程且掌握有关物业管理相关法律、法规；2、熟悉供配电、工民建、智能化等专业管理；4、具有团队协作精神，待人谦和，办事认真，吃苦耐劳，爱岗敬业；保安员1、年龄在22-50岁之间；2、身高168厘米以上男性；3、高中以上学历，经过保安、消防培训，能熟练使用相关安保、消防4、没有违法、犯罪的纪录，有2年以上保安工作经验。员1、身体健康3、年龄在50岁以下男、22岁以上，40岁以下；绿化人员1、教育要求：高中以上学历4、工作经验要求：相关工作经验不少于一年。5。健康要求：身体健康。食堂人员一、管理服务区内物业管理含义及特征1、服务对象层次不同和需求各异***管理服务区内服务主体在身份、年纪、性格、爱好、文化层次等层面不同。管理服务区内物业管理服务主体不一样，决定了其管理核心不同。管理服务区内对安全保卫、整体环境、整体服务等要求2、管理对象不一样理。这就需要*****管理服务区内物业管理于安全预防、环境管控，及其防火、防盗、防潮、防尘、防光、防虫、防鼠、防有毒气体等方面有专业的有效对策。二、新时期管理服务区内物业管理计划1、详细人性化管理*****管理服务区内物业管理采取细致化、人性化管理方式，能够提高*****管理服务区内和我公司服务水平，加强成本管理。实行细致人性化管理战略，克服原来物业管理滞后、教条的形式，创建集办公、训练、科研为一身的融洽服务系统，使物业服务的消费对象感受服务、尊重服务，创建符合*****管理服实现物业管理形式的细化及创新，更好地分配各种物业资源。2、节能减排的物业管理当前，*****管理服务区内的经营资金都依赖国家财政补助。所以，在经营过程；选择节能减排、低碳环保的方法，并充分使用可再生资源，创建低碳环保的物业经营方式，可以有效减少能耗，节约财政支出。比如，依靠屋顶等大型场所创建太阳能光伏发电平台或实现屋顶绿化；全面了解低碳节能装置的应用及维护技巧，提高职工节电节水思想等。提倡低碳物业管理，我公司的运营管理方式朝着低碳物业管理方式执行，提升物业管理对新能源、资源的回收使用率，有助于推动新型“绿色管理服务区内”伴随管理服务区内发展规模的扩大与现代化科技的使用，管理人员亟须培育一支了解本管理服务区内设备设施运转的高素养、专业化物业管理队伍。首先我公司准备足够的物业管理人员，强化专业技能教育。其次，依靠我公司的优质技术水平，管理服务区内根据我公司丰富的人力资源一同创建物业管理“1+1”队伍经营方式。物业管理组织的运作以经济利润最大化为重要目标，服务队伍应当在符合公司效益及管理服务区内服务效果的双重要求中找到平衡点，如果失衡，将会造成物业管理部全面维修不彻底，服务效果不好，服务质量较低。同时在管理服务区内的依托下培育专业的物业管理精英，组建专业的精干团队，展开规模化物业管理。三、新时期管理服务区内物业服务思路1、制定完善的物业管理监督制度当前，我国物业管理法律规定尚未形成完善的控制体质，有的甚至有不统一的情况。所以，我公司根据管理服务区内的实际情况制定与优化物业管理规定以及实行细则，用来规范项目部的员工实施物业管理的行为，妥善协调好业主与我们的关系，把物业管理引入规范化、标准化的良性运营轨道。针对管理服务区内该种封闭式服务场所，管理人员要按照本公司的运营特征，根据国家现行的法律规定制定行之有效的监督监管制度，对物业管理及服务展开多角度实时监督。而且定期组织检查，紧随公司、管理服务区内脚步，立即淘汰管理思想滞后、服务效果差、管理能力较低的服务人员，让管理服务区内物业管理事业得到2、以节能减排为核心，推动低碳物业管理建筑节能减排问题是包含国家长远发展的关键性问题。在全国全面践行低碳建设的新时期，管理服务区内物业管理人员也应以低碳为管理大师杜拉克指出：一项看起来了不起的创新，很可能是中看不中用；相反，一项看起来并不起眼的创新。如麦当劳连锁餐馆，就可能成为O实际上，大多数成功的创新都是平淡无奇的，它们只不过利用了变化。要想项目得到发展，就必须进行创新两检查各项目部门节能减排工作，在迎合管理服务区内常规基本要求的基础上降低碳排量。把低碳物业管理引入我公司对员工和项目部的考管理大师杜拉克指出：一项看起来了不起的创新，很可能是中看不中用；相反，一项看起来并不起眼的创新。如麦当劳连锁餐馆，就可能成为O实际上，大多数成功的创新都是平淡无奇的，它们只不过利用了变化。要想项目得到发展，就必须进行创新两EQ\*jc3\*hps18\o\al(\s\up11(的),意)节能环保低碳出行我们的断选择者是辩证的关系。物业管理服务要针对项目的不同特点而进行设计，形成各具特色的管理手段与方法。据此，针对管理服务区内项目就以日常管理运行的内耗为关注焦点，以节能为管理目标，既在能源供应日益紧张的情况下，缓解了政府职能部门的压力，又为业主节省了能耗费用。所谓“节能型物业”是指在实施物业管理活动中，以节能降耗为重点，关注资源的优化配置和有效利用，加强环境的保护与管理，实现可持续发展为目的，以尽可能少的资源消耗获得最大的经济效益、社会效益和环境效益，其最终目的是“为国家节能，为企业增效，为环境减负为业主省钱”。能源消耗费用占拨款总数比例越高，对管理服务区内的行政办公费的挤占就会越多，为向业主提供更专业化的管理，物业管理公司责无旁贷地对节能降耗进行了严格的控制，首先在用量上认真统计，准确记录严格控制，做到年、月、日有能耗数据记录，能耗高，低差异有说明、对无法解释的能耗现象要跟踪，解决。3、实现专业标准化发展，深入人文环境创建管理服务区内物业管理管理服务区内会注重拟定专业化、规范化懂管理的物业管理人员，组建一支动态稳固、结构科学的高素养团队的特色化物业服务制度。深入人文环境创建，建立融洽的人文服务系统，采用以点带面的形式，促使物业公司形成细致人性化的服务观念，以观念指引物业公司的业务行为，并贯穿于每个业务环节，最后，激发职工追求以人为4、创新的体制为物业服务推波助澜我公司将对管理服务区内项目的管理实行项目经理负责制，下设四部，体制设立完全灵活，同事考虑必须适合管理服务区内经营运作具体情况。在体制设立时。遵循“横向到边，纵向到底”的原则。所谓“横向到边”指的是在信息沟通上完全畅通，管理服务区内项目内部的《工作周记》。每期都会对四部的工作进行分析，包括计划完成情况，设备运行情况、奖功罚过都有涉及。形成内部信息的共享化，使得每名员工切实了解项目的发展变化与自身的一言一行都有关系，使他们自动自发热爱集体，与企业共荣辱。无论哪个部门有问题都会得到其他部门的主动援助。这种团队精神带有管理服务区内独有的文化味道，是一种人性化的管理方式。所谓“纵向到底”指的是针对物业管理中的特殊过程进行把关控制，遇到特殊情况项目经理要了解问物业管理行业特殊的服务控制主要体现在应急事件的管理上，此项工作处理得当与否将关系到项目的生存与企业未来的命运，结合管理服务区内的物业管理特点，公司制订了一系列应急预案，在完全控制风险与避免风险方面进行有效管理。在管理服务区内的管理上，我们首先关注于安全，从安全保卫的角度看。要充分利用人防、技防等手段来确保万无一失；从储存保管的条件看，要调整保存的温湿度，为创造适宜的储存环境，我们还关注于环境的管理，为业主提供舒适的办公环境，使其能舒心地感受管理服务区内的独特氛围。创新的制度是不断前进的保证物业管理服务不能固化不变，订立制度、规章的目的是使物业管理各服务流程能按规则办事，但其不适应发展变化的情况时就必须进行再造、换版。我公司将重新编制一套适应管理服务区内特点的三级文件，使得服务流程简化流畅，目的是向服务要绩效，力争要把管理服务区内物业管理这本“经”完全读薄比如设备管理方面，从原来的故障性维修制度转变为预防性维修，对设备故障进行事前控制，通过设备维护使用，使其常用常新，大设备系统运行正常稳定；通过对项目周例会流程的再设计与再思考，会议由各部门提交议案，所有数据分析均由各部门会前完成，以缩短会议议程。每周议案上要显示出管理的绩效，这就是向管理要效益，达到沟通且快速解决问题的目的，议案中还涉及员工的“合理化建议”项目，让所有员工参与管理，体现出群策群力。对能够提高管理绩效的提案形成制度，再不断加以完善，不断提升物业管理服务的品质和五、服务定位1、服务对象的定位物业服务必须成为管理服务区内的高级管理，一方面，通过专业物业服务，展现物业公司良好的服务形象；另一方面，配置适当的服务项目，作为管理服务区内公共服务的有益补充，协助管理服务区内保持良好的社会形象。2、物业服务的定位物业服务管理工作方面，我们不仅要在观念上高度重视，组织环节上明确安排，还要着重做好细微化服务工作。所有管理服务人员严格执行****员工行为规范，全面贯彻ISO19001质保体系，并根据实际*****将为管理服务区内量身打造高端(1)服务第一，客户至上(2)专业管理，国际认证根据国家及行业的要求，按照IS09001国际质量管理体系，融合(3)树立形象，打造品牌助管理服务区内树立形象，共同打造品牌声誉。2、总体管理目标(1)满意度指数98%以上；(2)管理服务范围内不发生重大安全责任事故。(3)管理服务范围内不发生重大火灾责任事故。3、分项指标序号目标1安保合格率2保洁合格率3绿化合格率4炊事合格率5刑事安全事件6投诉处理率7人员专业培训合格率8业主满意率第三章安保维护方案第一节日常安保服务(一)安全秩序管理1、工作要求2、工作标准1)物业管辖区域内实行24小时保安值班巡逻制。2)为保障物业的安全，根据物业周边的环境情况，实施定编足额的配置编排。3)负责安检，检查无任何危险品带入，确保管理服务区内安全。如发现管理服务区内配置的安全智能系统，在运行过程中出现故障时，4)负责区秩序维护，正确疏导，礼貌劝讲，确保秩序井然有序。如区域内发生安全事件，应及时报告工作人员，并配合管理服务区内5)协助做好的重大活动、会议的相关执勤工作。(二)消防管理1、工作要求物业管辖区域内无消防安全责任事故。2、工作标准1)建立健全各项消防管理制度，达到职员把握消防技能的要求；2)管理服务区内消防设备和器材，任何人不得擅自改动、挪用，做好物业管辖区域内消防重点位置的日常消防巡查工作；3)楼梯、走道和出口必须保持畅通无阻，任何人不得占用或封4)严禁在管理服务区内存放任何易燃、易爆物品；5)不得在管理服务区内燃烧废纸、废物，禁止将燃烧的烟头和其它火种丢在地面或垃圾桶内；6)需进行动火作业时须先向管理服务区内申请，待批准后方可进行，烧焊人员须持证操作，并在有安全管理人员监控的情况下作业。第60页7)每月对管辖区域内的消防设施、设备全面检查一次，对消防隐患及时发觉，汇报管理服务区内整改，以确保全管理服务区内消防8)每年协助管理服务区内开展两次消防模拟演习，制定《消防演习方案》。(三)车辆管理1、工作要求管理区域内车辆停放安全有序。2、工作标准1)协助指引车辆遵守车辆停放和进出秩序；2)建立健全车辆管理制度；3)有对进入管辖区域的所有车辆，督促其遵守停放制度、纠正违章行驶、停放的职责，有阻止存在重大安全隐患的车辆进入物业区域的权利(如爆炸物品、剧毒、恶臭、易燃、易爆等化学物品);4)遇到紧急情况或难以处理情况必须立即报告管理服务区内工作人员处理。物业管辖区域内实行24小时保安值班制，实行三班倒。年龄在22-50岁之间(班长可在55岁以下),身高165厘米以上熟练使用相关安保、消防器材，没有违法、犯罪的纪录，有2年以上(一)人防技防的结合与应用◆我们将采用进出口门岗和机动巡逻岗相结合的方式对项目进行安全管理。机动巡逻的重点在项目内死角的巡逻，确保管理不出现盲点。◆安全管理的重点转移针对不同时期，对管理服务区内的安全管理重点加以调整。在装修补漏期间，重点加强装修施工现场的安全管理。◆充分用好技防措施，构筑安保屏障我们将充分利用好项目闭路电视监控系统、电子巡更系统、及消防报警系统等安全防护设施对项目实施更好地安全管理。我司将积极协调并利用其提供的各类安保防范系统，防止及终止任何危及可影响业主生命财产与身心健康的行为和因素，构筑强而有力地安保屏障。(一)消防管理1、消防等级要求高，决定了消防预案的重要性我司坚持贯彻“预防为主、防消结合”的方针，严格施行防火安全责任制。并树立“全员防消”管理观念。同时加强消防教育宣传和培训演练工作，重点加强保安员的消防演练，提高防范意识和自救能2、消防安全三级检查制度(1)一级检查由公司消防领导小组实施公司消防领导小组对各部门上报的安全问题要认真对待，及时安排有关部门解决，并检查解决结果。检查各部门贯彻执行消防安全制度情况，重点检查要害部位消防安全管理及执行情况。严格执行规章制度，对工作做的好的部门或个人要予以表彰，对工作做的不好的部门或个人要严厉批评和处罚。检查各部门消防管理及消防检查记录及表格的登记、管理情况，由办公室负责将公司各部门上报的消防安全情况进行集中统一归档，保存完好。 (2)二级检查由各部门(服务管理服务区内)组织实施管理服务区内项目部对上级安排的工作要圆满完成，不允许拖延和讨价还价。项目主管对班组或安全员反映的问题要认真对待，尽快解决，如解决不了要及时汇报，并跟踪解决。项目主管每周五要组织班长及安全员对本部门负责的安全区域和消防工作及设备物资进行一次全面检查，发现问题及时解决。经常检查班组消防工作的执行和落实情况，检查班组对“工作日志”的登记填写情况如不符合要求要令其改正。组织处理部门火险服务管理服务区内要认真记录每项消防检查情况及每次问题的处理情况，并将每日班组记录的检查情况进行统计，于每月底向公司汇报一次部门消防安全的工作情况。(3)三级检查由班组组织实施每个员工每天对本岗位及周围进行一次消防安全检查，排除自己能排除的不安全因素，上报不能解决的隐患及不安全因素。每个员工都有及时发现问题，处理问题或上报解决问题的责任，否则，发生事故由本岗位当班人员负责。每个班组每天应将每个员工检查的结果写进“消防安全日检表”,并将存在的问题上报。每位员工提前10分钟到岗，并向上一(三)安全监控及巡逻物业管理方在安全监控及巡逻检查方面应根据各个管理服务区管理服务区内安全岗位设置以填补技防“盲点”为准则，根据管理服务区内实际情况设置门岗、巡逻岗等。一般情况下的安全管理，按规定班次、时间、人员、岗位、工作性质来执行日常任务；特殊情况下的安全管理，按事件的性质采取相应的应急措施，如重大活动、突发性事件和紧急事件的临时性处置、管制，并在管理服务区内的安全管实行动态监控管理。●确保技防到位，管理服务区内各重要部位都设有24小时严密监控系统，控制室通过集群电话和对讲机与巡视安保员保持联络，以便随时掌握情况。此外，管理服务区内还采用各种预警设施，与人防力量互相补充，共同构成严密的安全网络，外松内紧，加强防范，从而有效发挥二者的综合优势。对于重点部位的安全防范，我们建议在关键楼层设置安全识别系统，以防止闲散人员随意闯入，确保重点楼层的安全。●强调全员管理。在服务区内的安全管理方面，我们将着力减少业主察觉安保岗位的频次，使业主感觉一种宽松的工作氛围。然而，都有以其它更为自然随意的形式体现出来的无形安保岗位。不言而喻，要真正做到机密性与开放性的矛盾统一，仅靠专职的安保、技保的力量而忽视各类服务中的全员安全意识是远远不够的。相反，只有动员一切可以动员的力量，抓好全员安全意识，寓保安工作于随意自然的1、上岗时着装整洁(穿保安制服，戴正帽子，配戴胸卡，穿黑剪指甲),始终保持良好的精神状态。2、提前15分钟到达岗位。接岗时，认真检查保安装备(电话、工作日志等物品)是否齐全，性能良好。3、认真检查水泵控制箱、打卡机、电话、桌椅、灯泡、水牌、4、认真检查保安必备文件是否齐全(包括：内部电话联络表、业户投诉表、通告、通知等文件);如以上检查项目中有损坏或丢失之处，认真核对是否记录在日志上(记录内容包括：损坏或丢失物品的名称、时间、程度、发现人、是否向主管报告等项),若无记录，第67页请前一班的保安员记录清楚，并双方签字后再接岗，否则立即向本班班长报告，由班长处理。5、熟悉管理服务区内治安特点，保护管理服务区内物品的财产6、见到业主要主动敬礼并问候；7、保持岗位清洁，不准吸烟、随地小便、吃东西、乱扔垃圾、随地吐痰，准备毛巾做力所能及的卫生工作。8、提高警惕性，特别注意楼梯、走廊、电表房、水表房及其他隐蔽地方，确保无任何可疑人物藏匿伺机作案，并留意公众地方、门边、消防栓内、阴暗角落是否藏备有作案工具。9、如果闻到异味、听到可疑声响，看到可疑物品，要在确保自身安全的情况下，立即查明情况，剧毒或怀疑是爆炸物要立即作出必要的处理及第一时间通知上级领导，请求援助。10、对可能造成人员伤害、损伤公共设施和设备、及威胁安全的行为加以警告并制止。11、劝阻吵架、斗欧、行凶、酒后闹事等行为，或请当事人离开管理服务区内，如有必要可报警。12、注意公共设施、设备(门、电梯、灯泡、水牌、桌椅等)是否完好无损及正常运行，防止不适当使用。如有损坏或丢失及时记录在日志上。13、对待业主投诉要有礼貌，持欢迎态度，认真记录，不要轻易14、谈吐文雅，对询问者要有礼貌，如有必要给予帮助15、不可大声说话或呼叫，互相打闹、推操，不得滥用职权，殴打和侮辱他人，不得擅自离岗。16、协助工程部、清洁部及的工作及监管。17、业主遗失的物品要保管好，做好记录。18、任何时间内，应保持管理服务区内安全、清洁、整齐及通道畅通。19、紧急情况(如漏水、漏电、火灾等)要保持头脑冷静，先做应急处理，及时上报，维持秩序，尽量避免人员伤害，减少管理服务区内的损失。20、下班前对本岗位作全面清洁，检查有否遗漏事项未记录在日志上，将未完成工作的详细情况及需要下一班保安员特别注意的事项记录在日志上。检查保安设备(如对讲机、电筒、警棍等)是否完好无损，性能良好，交回班长。21、离岗时，一定要等接岗队员到岗之后，交