上海某写字楼项目市场研究报告

1、Evalluattionn Waarniing: Thhe ddocuumennt wwas creeateed wwithh Sppiree.Dooc ffor .NEET.上海中山山山北路路写写字楼楼项项目市市场场研究究报报告第一部分分分 项项目目投资资环环境分分析析 一一、经经济济、政政策策、市市政政环境境分分析宏观经济济济、政政策策、市市政政环境境分分析（1）上上上海市市宏宏观经经济济发展展状状况1.1 GDDP与与GGDPP增增长率率从99年年年到200022年年，上海海的国国民民经济济一一直平平稳稳快速速的的运行行，GDDP总额额从999年的440355亿元人人民币上上升至2200

2、22年的554000亿元，基本上上保持每每年100%左右右的增长长率。220022年上海海人均GGDP已已经达到到49000美元元。 根据城市市市十五五规规划，今今后五五年年，上上海海国民民经经济将将保保持持持续续快速速健健康发发展展，GGDDP年年均均增长长率率继续续高高于全全国国2-33个百百分分点，到到200007年年人人均GGDDP达达到到755000美美元元左右右。健康的的国民民经经济为为房房地产产业业的发发展展提供供了了良好好的的运行行环环境。图1-111 上上海GGDDP与与增增长率率变变化 数据来来来源：上上海市市统统计局局，GGDPP增增长率率为为截至至当当季末末按按可比比价

3、价格计计算算的增增长长率。单单位：亿亿元人人民民币1.2 外外商商直接接投投资合合同同金额额98年以以以来的的上上海外外商商直接接投投资合合同同金额额除除999年年略低低外外，基本保保持着着较较稳定定的的增长长，2200022年更是是达到到了了1055.7766亿美元元。外外商商直接接投投资带带来来的不不仅仅有资资本本，还还有有大量量的的外方方工工作人人员员，而恰恰恰这些些长长期驻驻沪沪的外外方方人员员将将会成成为为未来来上上海房房地地产市市场场的重要要潜在消消费者者。但此外外也应应该该看到到，部部分外外商商投资资开开始从从房房地产产行行业的的各各个领领域域挤入入，房房地产产市市场资资金金的复

4、复杂杂化加加剧剧了市市场场的竞竞争争。图1-222 上上海FFDDI及及增增长率率变变化数据来源源源：上上海海市统统计计局，单单位：亿亿美元元1.3 房房地地产投投资资总额额92年以以以来上上海海的房房地地产投投资资额呈呈现现出波浪浪型向向上上抬升升发发展，经历了了土地地购购置高高峰峰期、房房屋建建设设高峰峰期期、投投资资建设设低低靡期期和和新一一轮轮城市市发发展四四个个阶段段。999年年以来来，上上海房房地地产市市场场走出出低低谷，投投资也也开开始活活跃跃，200000-200002年年房房地产产市市场的的投投资水水平平均超超过过977年年第一一个个波峰峰。未来三年年年上海海房房地产产市市场

5、将将继继续保保持持在66550-77500亿亿元水水平平。房房地地产投投资资市场场的的活跃表明明了国国内内外资资本本对于于上上海房房地地产市市场场未来来发发展的的乐乐观和和信信心。图1-333 上上海房房地地产投投资资总额额变变化数据来源源源：上上海海市统统计计局，单单位：亿亿元人人民民币（2） 重重大大产业业政政策上海房地地地产市市场场受政政策策的影影响响程度度较较大。997年年以以来，上上海市市房房地产产市市场经经过过了高高峰峰、低低潮潮、高高峰峰的“U”型发展展历程程。为了了更更好的的引引导市市场场走向向成成熟，加加强宏宏观观调控控，上上海市市政政府出出台台了一一系系列相相应应的土土地地

6、、房房贷贷等方方面面的政政策策，取取得得了很很好好的效效果果。2.1 土土地地政策策（1）11199922年，土土地使使用用权有有偿偿出让让制制度全全面面推行行。（2）11199944年，全全面对对内内资六六类类用地地实实行土土地地有偿偿出出让。（3）11199966年，颁颁布并并实实施土土地地使用用权权出让让办办法，加加强土土地地市场场管管理。（4）22200011年，内内外销销土土地并并轨轨，进进一一步完完善善房地地产产市场场管管理。（5）22200022年，全全面实实行行以招招标标、拍拍卖卖或者者挂挂牌方方式式出让让国国有土土地地使用用权权。（6）22200033年，上上海开开展展经营营

7、性性土地地使使用权权招招标拍拍卖卖挂牌牌出出让情情况况的执执法法检查查，进进一步步规规范上上海海市经经营营性土土地地使用用权权出让让工工作。2.2 购购房房政策策（1）11199988年，住住房制制度度改革革的的全面面推推进，售售后公公房房可上上市市交易易。（2）22200011年，新新的预预售售标准准实实施。（3）22200011年，内内外销销商商品住住宅宅交易易并并轨，住住宅商商品品房市市场场统一一。（4）22200033年，实实行经经济济适用用房房价格格管管理办办法法。（5）22200033年，取取消本本市市非居居住住房屋屋租租售对对象象限制制。（6）22200033年，对对购买买高高档

8、商商品品房、别别墅或或第第二套套以以上（含含）商商品品房的的借借款人人，商商业银银行行可以以适适当提提高高个人人住住房贷贷款款首付付比比例，并并按照照央央行公公布布的同同期期同档档次次贷款款利利率执执行行，不不再再执行行优优惠住住房房利率率规规定。2.3 拉拉动动政策策（1）11199944年，实实行蓝蓝印印户口口政政策。（2）11199988年，实实行购购房房退税税政政策。（3）11199999年，实行行购房房契契税补补贴贴政策策，由地地方财政政补贴00.755%的契契税，按按0.775%征征收。2.4 抑抑制制政策策（1）22200022年，取取消蓝蓝印印户口口政政策。（2）2220002

9、2年，不不再延延长长退税税截截至时时间间。（3）22200022年，取取消购购房房契税税补补贴政政策策。（4）22200033年，加加强个个人人非居居住住用房房出出售、租租赁行行为为税收收征征收管管理理工作作。（5）22200033年，央央行出出台台应应对对非典典影影响做做好好当前前货货币信信贷贷工作作的的通知知。（6）22200033年，房房地产产贷贷款，应应重点点支支持符符合合中低低收收入家家庭庭购买买能能力的的住住宅项项目目，限限制制大户户型型、大大面面积、高高档商商品品房、别别墅等等项项目。（7）22200033年，预预售标标准准提高高为为“结构封封顶”。（8）22200033年，房房

10、地产产开开发企企业业申请请银银行贷贷款款，其其自自有资资金金（指指所所有者者权权益）应应不低低于于开发发项项目总总投投资的的330%。（3）重重重大城城市市规划划、市政政城市建设设设日新新月月异。随随着新新一一轮城城市市改造造的的进行行，轨轨道交交通通的建建设设、苏苏州州河的的整整治、旧旧区改改造造的实实施施、浦浦江江开发发、郊区区化化计划划实实施等等等等一系系列列改变变城城市面面貌貌和传传统统居住住理理念的的重重大市市政政工程程相相继规规划划、启启动动和完完工工。伴伴随随着世世博博会的的申申办成成功功，整整个个城市市体体现出出了了无限限活活力。（1）轨轨轨道交交通通1、22、33号号线相相继

11、继开通通，其其他线线路路规划划及及部分分施施工。（2）苏苏苏州河河整整治工工程程。（3）浦浦浦江开开发发规划划启启动。（4）世世世博会会申申办成成功功。（5）中中中环线线工工程开开工工。（6）一一一城九九镇镇计划划启启动。 22、上上述述因素素发发展对对房房地产产市市场影影响响（1）经经经济运运行行的良良好好趋势势为为房地地产产市场场平平稳发发展展提供供了了坚实实基基础未来三年年年，城城市市GDDPP水平平仍仍将保保持持每年年两两位数数水水平增增长长，并并在在调整整产产业结结构构的同同时时加大大力力度引引进进外资资，2200055年人人均均GDDPP水平平将将达到到6650000美元元。上海海

12、的的经济济地地位在在国国内外外都都将得得到到进一一步步提升升，为为房地地产产市场场的的平稳稳发发展提提供供了坚坚实实基础础。（2）产产产业政政策策的及及时时有效效性性为房房地地产市市场场的健健康康发展展提提供了了充充分保保障障上海房地地地产市市场场刚刚刚发发展1100多年年，尚尚有较较多多不完完善善不成成熟熟不规规范范之处处。作为为城城市发发展展的支支柱柱产业业之之一，政政府对对产产业发发展展将起起到到监督督和和宏观观调调控作作用用。从从历历年产产业业政策策的的颁布布、实施施情情况和和实实际效效果果来看看，其其具备备了了较强强的的及时时性性和有有效效性，对对于城城市市房地地产产市场场的的健康康

13、发发展起起到到了相相当当关键键的的作用用。相信信未未来几几年年，针针对对城市市房房地产产市市场发发展展中出出现现的各各类类问题题，政政府将将继继续调调整整、颁颁布布、实实施施相关关产产业政政策策，为为房房地产产市市场的的健健康发发展展提供供充充分保保障障。表1-111 历历年产产业业政策策对对房地地产产市场场的的影响响产业政策策主要影响响土地政策策规范一级级市场，促进公公平竞争争，保证证市场健健康住房制度度改革促进房地地产市场场化的关关键因素素新预售标标准保证消费费者利益益。但市市场出现现供应短短缺，空空置房被被大量吸吸纳，并并加快价价格上涨涨。内外销房房并轨吸引更多多国内外外客户资资金，导导

14、致高档档住宅在在近年升升温。非居住用用房并轨轨商铺等非非居住用用房热潮潮诞生拉动政策策促使房地地产市场场短期内内走出低低谷抑制政策策减小投机机机会，降低泡泡沫成分分数据来源源源：上上海海中原原市市场研研究究部（3）规规规划、市市政的的强强大力力度度为房房地地产市市场场的多多样样发展展提提供了了强强大动动力力城市经济济济地位位的的定位位和和经济济发发展形形势势让城城市市产生生了了新的的发发展格格局局，为为满满足居居住住、购购物物、办办公公、娱娱乐乐、出出行行等种种种种要求求的的情况况下下，城城市市结合合自自身特特点点在发发生生着新新的的布局局规规划、发发展。新新的市市政政工程程、规划划动动态和和

15、特特殊事事件件都在在不不断刺刺激激着城城市市房地地产产市场场热热点的的诞诞生，为为城市市房房地产产市市场的的多多样发发展展提供供了了强大大动动力。表1-222 上上海房房地地产市市场场热点点发发展态态势势市场热点点关键促进进因素目前发展展态势轨道交通通周边住住宅轨道交通通发展依旧是住住房发展展趋势苏州河沿沿岸住宅宅苏州河整整治后续储备备地块少少，目前前向其上上游延伸伸小户型公公寓烂尾楼改改造市场发展展过了最最高峰，进入惯惯性发展展阶段产权式酒酒店（含商务务型）烂尾楼改改造小户型公公寓变种种，炒作作因素大大于产品品研发，市场呼呼唤真正正的该类类精品江景住宅宅浦江规划划江景豪宅宅毕竟是是稀缺的的，

16、投资资势头不不减世博效应应圈世博申办办成功价格上涨涨幅度过过大过快快，开发发商预收收了未来来升值空空间，投投资风险险相当大大一城九镇镇发展一城九镇镇开发，轨道交交通建设设以及相相关产业业发展未来投资资新热点点，一、二、三三级市场场皆具有有巨大的的投资空空间商铺投资资内需拉动动相关政政策市场运行行态势良良好，但但在政策策干预下下，投资资回报有有所下降降全装修住住宅装修住宅宅政策住宅发展展趋势，但目前前市场并并不规范范可售型写写字楼并轨政策策以及经经济结构构变化已从萌芽芽期发展展到发育育期，具具有较大大的投资资价值二、上海海海房地地产产市场场环环境分分析析1、总体体体供求求及及价格格特特征1995

17、55年至至今今上海海市市房地地产产市场场商商品房房供供求经经历历了供供大大于求求（1199955-2200000年年）、供供小于于求求（2200000-200002年年）、供求求平平稳（2200022年至至今今）三三个个阶段段。在良良好好的经经济济环境境和和相应应的的政策策拉拉动下下，上上海商商品品房的的需需求量量从从999年年开始始大大幅增增大大。受受到到200001年年新新的预预售售标准准限限制，商商品房房供供应一一度度出现现短短缺，从从而出出现现了供供不不应求求的的市场场特特征。2200011年下下半半年，受受到预预售售标准准限限制的的一一批商商品品房集集中中上市市，另另外，楼楼市的的利

18、利好吸吸引引了大大量量的投投资资资金金，市市场供供应应急剧剧增增加，短短时期期内内就实实现现了供供求求平稳稳，供供略大大于于求的的市市场状状况况。图1-44 上上海市历历年商品品房供求求分布数据来源源：上海海市房地地产交易易中心及及国民经经济和社社会发展展历史统统计资料料19449220000，95年至至今上海海市商品品房价格格基本保保持了平平稳向上上的趋势势。但是是20000年之之前商品品房长期期处于供供大于求求的不景景气状态态，故价价格涨幅幅不大，并且有有一定的的起伏；而20000年年以后，在商品品住宅价价格的拉拉动下，两年内内商品房房的价格格累计涨涨幅达116%。图1-55 上上海市历历

19、年商品品房价格格分布数据来源源：上海海市房地地产交易易中心及及国民经经济和社社会发展展历史统统计资料料19449220000，2、市场场结构发发展分析析2.1 市场场结构发发展因素素的发展展趋势经济发展展、城市市人口发发展、城城市规划划情况是是影响城城市房地地产市场场发展的的三大因因素。作作为商品品房主体体的商品品住宅、商业物物业、写写字楼三三大物业业发展均均受以上上因素影影响。三三大因素素的未来来发展对对于市场场结构发发展起到到相当关关键的作作用。表1-33 市市场结构构发展的的因素近近期发展展趋势细分市场场影响因素素因素发展展趋势商品住宅宅经济发展展GDP增增长每年年保持两两位数人均GDD

20、P为220055年为665000美元居民收入入快速增增加城市人口口发展户籍人口口增加1150万万外地人和和境外人人士的比比例不断断提高城市规划划情况轨道交通通逐渐完完善住宅郊区区化开始始显现十五期间间住宅供供应75500-80000万平平方米商用物业业经济发展展居民实际际收入不不断增加加恩格尔系系数逐渐渐降低城市人口口发展户籍人口口增加1150万万外地人和和境外人人士的比比例不断断提高旅游参观观人数逐逐年增加加城市规划划情况期末外商商业网点点总数要要达到330000个市外零售售总额达达到1000亿元元，年均均增长115%期末建立立3到55个市外外大型配配送中心心期末超过过20000家的的大型连

21、连锁商业业企业扩大内需需政策继继续实行行写字楼经济发展展三次产业业产值不不断上升升期末三种种产业产产值比重重为1.546.552 城市人口口发展劳动力数数量不断断增加期末第三三产业从从业人员员占总就就业人员员的 550%城市规划划情况内环线以以内，以以第三产产业为重重点，适适当保留留都市型型工业内外环线线之间，以高科科技、高高增值、无污染染的工业业为重点点，调整整、整治治、完善善现有工工业区外环线以以外，以以第一、二产业业为重点点，提高高经济规规模和集集约化水水平，集集中建设设市级工工业区，发展现现代化农农业和郊郊区旅游游业数据来源源：上海海中原市市场研究究部 注：近近期是指指20003-22

22、0055年。2.2 各细细分市场场结构发发展分析析20022年登记记预售的的商品房房中，以以成交面面积统计计，商品品住宅占占96.3%，商业业用房占22.1%，写字楼楼占1.6%。非居住住商品房房所占比比重过小小，而一一个成熟熟的房地地产市场场其非居居住商品品房所占占比重应应该在110%以以上。结合影响响各细分分市场结结构发展展的因素素变化趋趋势，以以及上海海市“十五”规划等等已有资资料，对对各细分分市场近近期（220033-20005年年）的市市场结构构（供应应规模、供应格格局）做做以下预预测。表1-44 各各细分市市场结构构发展分分析细分市场场市场结构构发展预测测商品住宅宅供应规模模住宅投

23、资资额每年年5000亿人民民币2000020002年住住宅土地地出让可可建面积积为52239万平方米米 ，将将在近期期供应每年将有有15000万平平方米以以上住宅宅批准预预售供应格局局十五期间间环内：19550220800万平方方米十五期间间环间：32220334400万平方方米十五期间间环外：23330224800万平方方米商业物业业供应规模模十五期间间商业物物业规划划面积近近5000万平方方米供应格局局十五期间间市级商商业区：1100万平方方米十五期间间区级商商业区：1266.5万万平方米米十五期间间社区配配套商业业：2440万平平方米写字楼供应规模模2000020002年办办公土地地出让

24、可可建面积积为5447.44万平方米米，部分分将在近近期供应应浦江两岸岸规划667公顷顷办公用用地，将将有部分分供应供应格局局以中心城城区为主主陆家嘴、徐家汇汇、新天天地、静静安区均均有大规规模 高档写写字楼供供应数据来源源：上海海中原市市场研究究部注：市级级商业中中心指四四街四城城，区级级商业中中心指老老西门、曹家渡渡、中山山公园、虹桥、大柏树树、提篮篮桥、打打浦桥、上海莘莘城、武武宁新城城、彭浦浦、昌里里、真如如等重点点规划区区域。第二部分分 项目目可建方方案市场场可行性性分析一、可建建方案模模式分析析（公寓寓部分）1 可售售型小户户型物业业模式1.1 方案案模式阐阐述可售型小小户型物物业

25、是指指以全产产权出售售、面积积小而紧紧凑并提提供全屋屋装修的的物业。该类物物业一般般由酒店店管理集集团或专专业物业业管理公公司管理理，并能能提供全全部或部部分酒店店式服务务，业主主可使用用该类物物业以作作居住、办公或或自行经经营、委委托管理理公司经经营以作作长线食食租。可售型小小户型物物业的出出现是房房地产住住宅多元元化发展展的必然然结果，其在上上海的发发展始于于20000年，兴于220011年，220022-20003年年步入加速发发展期。3年的的发展历历程，小小户型物物业在产产品的定定位和功功能上有有了更多多的细分分和变化化，从普普通型单单身公寓寓至立体体空间单单身公寓寓，从酒酒店式小小户

26、型至至产权式式酒店，小户型型物业的的产品概概念和包包装手段段日渐丰丰富，已已经成为为上海房房地产市市场的一一大热点点。根据据上海可可售型小小户型物物业的性性质，本本报告将将其大致致分为两两类：一一类为“酒店式式公寓”，另一一类为“产权式式酒店”。表3-111 酒店店式公寓寓和产权权式酒店店比较物业类别别土地性质质 产权年限限产品特征征适合用途途 代表案例例酒店式公公寓住宅70年居家氛围围较浓，完整的的住宅使使用功能能居住金隆海悦悦静安自由由自宅产权式酒酒店商住办50年可进行工工商登记记，亦商商亦住居住+办办公世纪时空空感性达利利数据来源源：上海海中瑞市市场研究究部1.2 市场场特征分分析1.2

27、.1 酒店式式公寓1.2.1.11 市市场供求求特征本报告所所分析的的酒店式式公寓单单指可供供出售的的小户型型酒店式式公寓，即不包包括以高高端客户户为主要要服务对对象，有有统一酒酒店经营营管理的的传统出出租型的的酒店式式服务公公寓（如如雅诗阁阁、芝大大厦等）。从220000年开始始，此类类小户型型酒店式式公寓便便以迅雷雷不及掩掩耳之势势冲进上上海住宅宅市场，以小户型型、全装装修、低低总价和和酒店式式服务”为主要要卖点，赢得了了上海新新兴白领领和投资资客的青青睐。此此类物业业比较典典型的有有：青年年汇、东东方时空空、奔腾腾新干线线、静安安自由自自宅等。截止20003年年5月，市场累累计供应应小户

28、型型酒店式式公寓项项目144例，共共计50047套套，供应应的时域域分布大大体呈上上扬之势势。新年年以来，金隆海海悦、圣圣天地、万源晶晶典、君君悦静安安等新建建小户型型酒店式式公寓的的推出使使20003年11-5月月的供应应量便达达到了119911套，这这些项目目在品质质和服务务上都有有明显的的抬高。小户型公公寓的开开发投资资建立在在市场需需求的基基础之上上，在供供应放量量增长的的同时，小户型型公寓的热热销程度度超乎想想象，大大批投资资客和年年轻白领领介入该类类物业市市场，多多个项目甚甚至出现现了排队队抢购、楼盘脱脱销的现现象，220022年，市市场供求求出现倒倒挂，11：1.05的的供求比比

29、反映出出小户型型市场的的景气态态势。进进入20003年年，小户户型供应应紧缺的的现象已已经不再再，需方方也逐渐渐趋于成成熟，新新上市项项目的销销售和预预订速度度略有放放缓，小小户型需需求保持持稳定。图3-44 220000-20002年年上海小小户型酒酒店式公公寓供求求变化状状况 数据来来源：上上海中瑞瑞市场研研究部 注：20003年11-5月月，上市市量为119911套1.2.1.22 市市场平均均销售价价格地段因素素明显小户型的的最终消消费群体体是在中中央商务务区、商商业区内内办公的的年轻白白领或中中高级商商务经营营人士，因此小小户型物物业非常常注重项项目的地地段。有有一个好好的地段段，不

30、仅仅能够提提高租金金，同时时也易于于出租，降低投投资风险险。基于于此，小小户型酒酒店式公公寓的价价格受地地段作用用非常明明显，黄黄金地段段的项目目销售价价格普遍遍超过11万元/平方米米。价格上升升幅度高高于普通通住宅20000-20003年年，小户户型物业业在总体体供应紧紧缺而需需求旺盛盛的情况况下，产产品本身身的局限限性便“一俊而而掩百丑丑”地被人人们所忽忽略，市市场销售售价格节节节攀高高。此外外，小户户型市场场的操作作不规范范，投机机炒作的的因素过过多，人人为地抬抬升了该该类物业业的价格格。据统统计，城城市中心心区的小小户型物物业价格格涨幅超超过155%，抬抬升势头头令人咋咋舌。表3-11

31、2 上海小小户型酒酒店式公公寓销售售价格情情况区域细分区域域平均销售售价格（元/MM2）涨幅城市中心心区CBD及及附近地地区90000-122000018-220%中心商业业区110000-113000012-115%城市次中中心区区级商务务区70000-100000015-118%传统居住住区63000-7000012%城市边缘缘地区新兴居住住区58000-6880012%资料来源源：上海海中瑞市市场研究究部1.2.1.33 客客户构成成开放带来来各种新新思潮、新的生生活方式式，家庭庭人口的的变少直直接导致致居室数数量的减减少，阶阶梯置业业的概念念正在为为更多人人所接受受，对于于那些年年轻、

32、思思想更新新速度较较快的第第一次置置业者来来说，小小户型的的出现迎迎合了他他们的需需要；而而对于那那些投资资人士，低总价价、易出出租的小小户型可可以为其其带来可可观的投投资回报报，无疑疑是他们们心目中中的理想想投资品品种。据据上分析析，投资资客、年年轻的高高收入白白领、SSOHOO族构成成了小户户型酒店店式公寓寓主力购购买客户户，其中中投资客客比例略略高于自自住客。1.2.2 产权式式酒店严格意义义上说，产权式式酒店是是指投资资者购买买该类物物业以后后，通常常每年确确定自己己的使用用天数，其他时时间则交交给酒店店管理公公司统一一出租（经营），收取取一定比比例的返返租（经经营）收收入，实实现保值

33、值增值。如上所所述，海海南的康康乐园、海航度度假酒店店等这类类酒店物物业均可可作为严严格的产产权式酒酒店，它它们每年年为投资资者提供供6-77%的投投资回报报。而在在上海，真正意意义上的的产权式式酒店仅仅有年初初上市的的“世福汇汇”一例，其为投投资者承承诺的年年回报率率为6.5%。在本报报告中，我们对对产权式式酒店的的定义作作适当放放宽以便便更好地地细分上上海的可可售型小小户型物物业，本本文的产产权式酒酒店泛指指那些商商办性质质立项、土地使使用年限限为500年，亦亦商亦住住的商务务公寓，物业出出租需由由业主自自行经营营或委托托管理公公司代为为经营。1.2.2.11 市市场供求求特征从市场角角度

34、来看看，可售售型小户户型物业业的出现现一方面面由来于于对小面面积的客客观需求求，另一一方面也也是出于于盘活楼楼盘，拯拯救烂尾尾工程的的主观要要求。在在以MY CITTY”、“青年汇汇”等为代代表的住住宅楼改改造获得得成功之之后，一一批长期期停工的的商住或或商办大大楼纷纷纷效仿，包装成成为产权权式酒店店或近似似的产权权式酒店店，其作作为一种种居住+办公+投资的的物业类类型迅速速抢占楼楼市。截止20003年年5月，沪上产产权式酒酒店的项项目总量量达到115例，共计555499套，累累计供应应量与酒酒店式公公寓相当当。20002年年至今，产权式式酒店步步入加速速发展期期，20002年年全年产产权式酒

35、酒店供应应单元330455套，220033年1-5月的的供应量量亦达到到18888套，上海产产权式酒酒店的供供应趋旺旺。与小户型型酒店式式公寓相相同，产产权式酒酒店的需需求旺盛盛。相对对而言，由于产产权式酒酒店500年的产产权年限限，同时时销售价价格和经经营税费费过高，该类物物业的动动销速度度不及住住宅性质质的酒店店式公寓寓。据统统计，220011年和220022年产权权式酒店店的市场场供求比比分别为为1：00.844和1：0.991。图3-55 22001120002年上上海产权权式酒店店供求变变化状况况 数数据来源源：上海海中瑞市市场研究究部 注：20003年11-5月月，上市市量为118

36、888套1.2.2.22 市市场平均均销售价价格产权式酒酒店的平平均销售售价格高高于酒店店式公寓寓结合表22-1和和表2-3来看看，可以以发现，产权式式酒店的的销售价价格要高高于酒店店式公寓寓，同类类地段的的两种物物业价差差一般在在5000-10000元元/平方方米之间间。统一经营营管理的的产权式式酒店价价格高企企坐落在山山东路近近外滩的的“世福福汇”作作为目前前上海唯唯一的统统一经营营管理、提供固固定投资资回报的的产权式式酒店，价格标标准明显显高于其其他产权权式酒店店，项目目销售均均价为22万元/平方米米。开盘盘5个月月以来，销售过过半。目目前项目目处于封封盘阶段段，预计计7月推推出后续续可

37、售单单元。表3-113 上海产产权式酒酒店销售售价格情情况区域细分区域域平均销售售价格（元/MM2）涨幅城市中心心区CBD及及附近地地区100000-220000015-118%中心商业业区120000-220000015-118%城市次中中心区区级商务务区80000-100000012-115%传统居住住区65000-7550012%数据来源源：上海海中瑞市市场研究究部1.2.2.33 客客户构成成产权式酒酒店作为为一种投投资+居居住+办办公的房房产，其其销售的的对象多多元化，购买对对象除了了投资客客、年轻轻的高收收入白领领、SOOHO以以外，另另有部分分以办公公为目的的的小型型公司。相比酒

38、酒店式公公寓，该该类产品品的投资资客比例例更高，自住客客比例减减少。表3-114 上海产产权式酒酒店客户户构成情情况客户类别别比例构成成客户来源源客户特征征投资客60%-65%江浙+上上海经济实力力强自住用户户15-220%江浙+上上海25-335岁的的中高级级白领、SOHHO族公司用户户15-220%上海为主主24人人的新兴兴公司数据来源源：上海海中瑞市市场研究究部1.2.3 中山北北路白兰兰路项目目周边区区域可售售型小户户型物业业市场特特征上海可售售型小户户型物业业的地域域分布相相对集中中在城市市中心和和次中心心的商务务、商业业区，这这些区域域是大部部分白领领的工作作娱乐场场所。本本项目所

39、所在的中中山北路路白兰路路紧邻武武宁路、普雄路路等普陀陀区的商商业、办办公、行行政中心心，同时时又紧靠靠知名学学府华东东师范大大学，区区域的地地脉、人人文条件件决定了了该区域域可售型型小户型型物业的的市场空空间。1.2.3.11 中中山北路路白兰路路项目周周边区域域可售型型小户型型物业市市场供求求特征烂尾项目目改建而而成的小小户型酒酒店式公公寓先导导市场20022年，随随着小户户型市场场的兴起起，在普普陀区曹曹杨新村村兰溪路路上一例例烂尾项项目改建建为酒店店式公寓寓，名为摩摩登时代代，成为为中山北北路白兰兰路周边边区域内内的首个个小户型型物业。由于市市场对此此类项目目的推崇崇，该楼盘市场场去化

40、良良好。邻近地区区近期出出现新建建的小户户型酒店店式公寓寓近期，在在中山北北路、华华师大对对面出现现一例全全新的小小户型酒酒店式公公寓中环家家园，这这是本区区域范围围内一例例以住宅宅立项的的可售型型小户型型物业，该盘目目前已经经开始正正式销售售。此外外，位于于宁夏路路、曹杨杨路口的的绿地*世家也也将在88、9月月份推出出其小区区里的一一幢酒店店式公寓寓。表3-115 中山北北路白兰兰路项目目周边区区域可售售型小户户型物业业的供求求状况项目名称称地址建筑楼层层单位量主力面积积销售率开盘日期期摩登时代代兰溪路1141号号15F/121037-666M2298%20022.111中环家园园中山北路路

41、38880号25F/160039-557 MM275%20033.6绿地*世世家宁夏路、曹杨路路口30F/1660 40-60MM2未销售未开盘数据来源源：上海海中瑞市市场研究究部1.2.3.22 中中山北路路白兰路路项目周周边区域域可售型型小户型型物业市市场平均均销售价价格市场平均均销售价价格处于于全市中中下游水准准中山北路路白兰路路项目周周边区域域20002年可可售型小小户型物物业摩登登时代销售售时期的的平均价价格在667000元/平平方米，新建的的小户型型物业中环环家园以以及绿地地*世家家的价格格超过烂烂尾楼改改建的摩摩登时代代，平均均价格分分别为约约72000元/平方米米和80000元

42、元/平方方米。总总体来看看，中山山北路白白兰路项项目周边边区域的的小户型型平均销销售价格格处于全全市中下下游水准准。图3-66 中中山北路路白兰路路项目周周边区域域可售型型小户型型物业价价格分布布（单位位：元/平方米米） 数数据来源源：上海海中瑞市市场研究究部 注注：楼盘盘的价格格为开盘盘时的价价格1.2.2.33 中中山北路路白兰路路项目周周边区域域可售型型小户型型物业客客户构成成分析投资客是是市场的的主力客客户可售型小小户型物物业作为为一种投投资性物物业品种种，其对对投资客客的吸引引力较强强。本区区域投资资客比重重约600-700%，购购买客户户最主要要用途是是作长期期食租。投资客来来自于

43、外外地及全全市上海房地地产市场场是一个个开放性性的市场场，外来来客来沪沪投资的的房产品品种除了了高档楼楼盘以外外，小户户型也是是其热衷衷产品。本区域域内摩登登时代、中中环家园园的客群群中有诸诸多来自自全市及及外地的的经商人人士。1.2.4 可可售型小小户型物物业与上上海其他他区域关关联度分分析根据我司司调查，目前上上海可售售型小户户型物业业主要集集中在陆陆家嘴区区域、外外滩周边边区域、陆家浜浜路地区区、南京京西路地地区、虹虹桥镇区区域及本本项目所所在的不不夜城区区域，以以下就本本区域和和其他小小户型集集中区域域作关联联度分析析。表3-116 中中山北路路白兰路路项目周周边区域域可售型型小户型型

44、物业与与上海其其他可售售型小户户型物业业关联度度分析细分项目目中山北路路白兰路路周边区区域陆家嘴区区域外滩周边边区域陆家浜路路地区南京西路路地区虹桥镇区区域环境特质质商业环境境一般一般优一般优较差交通出行行优较优较优较优较优一般人文氛围围较优优优一般优一般市场特质质供应量14700（122%）10300（9%）12388（111%）17466（166%）11444（111%）312（3%）销售价格格67000-85500100000-1120000100000-220000085000-1110000100000-220000058000-65500市场接受受度高高高较高较高较高客户构成成投资

45、为主主投资+自自住投资为主主投资+自自住投资+自自住自住为主主优势分析析教育人文文优发展前景景优城市核心心成熟社区区高尚商办办区价格低劣势分析析区域形象象欠佳缺一流商商业价格高供应趋饱饱和价格高距中心城城区远数据来源源：上海海中瑞市市场研究究部 注：供应量量单元格格括号内内数值指指单元数数占全市市总量的的百分比比1.2.5 未未来市场场竞争分分析小户型项项目未来来供应集集中。由由于小户户型市场场的销售售活跃，投资意意识在个个人购房房者的兴兴起，促促使大量量房地产产开发商商跟近开开发此类类物业。据不完完全统计计，20003年年上海可可售型小小户型市市场的供供应项目目将达到到20例例左右，包括酒酒

46、店式公公寓和产产权式酒酒店的总总供应量量将有880000多套，供应量量会升至至历年的的最高峰峰。可见见，小户户型市场场的未来来供应集集中，市市场的竞竞争会比比较激烈烈，而在在不同项项目的竞竞争之中中，只有有性价比比高的项项目才会会脱颖而而出。以烂尾楼楼改造为为主的小小户型逐逐步向全全新规划划建设的的小户型型发展。随着一一大批烂烂尾楼项项目的改改造完毕毕，未来来市场新新供应的的小户型型项目将将以新规规划新建建造的小小户型为为主，物物业的品品质将会会得到明明显提升升。租赁市场场的供应应规模在在扩大。目前已已交付使使用并进进入租赁赁市场的的小户型型项目并并不多，租赁市市场供需需维持稳稳定。不不过20

47、003年年下半年年以后，随着前前期开发发的一批批小户型型项目纷纷纷进入入交房期期，小户户型租赁赁市场的的供应量量将会数数倍增长长，届时时相互间间的客源源竞争便便会非常常激烈，小户型型的租赁赁需求有有待快速速拉动和和扩大。1.3 产品特特征分析析1.3.1 上上海市可可售型小小户型物物业面积积特征分分析1.3.1.11 房房型主流流为标房房型的一一室户和和直套型型的一室室一厅对于原先先烂尾楼楼改建而而来的小小户型物物业，无无论是酒酒店式公公寓还是是产权式式酒店，房型设设计大多多采用宾宾馆标房房式的一一室户房房型和直直套型的的一室一一厅。这这种设计计的局限限性是只只有一面面开窗，客厅采采光不足足，

48、影响响了居室室自然通通风和采采光。1.3.1.22 房房型突破破平面结结构个别住宅宅性质的的小户型型物业已已经突破破了传统统的平面面结构，立体空空间设计计，利用用5.44米左右右的层高高分割成成上下两两层，扩扩大了居居住空间间，功能能分区和和私密性性更佳。此类跃跃层式房房型的项项目有青青年汇、静安自自由自宅宅。1.3.1.33 一一梯数户户，走道道过长现有的可可售型小小户型物物业，大大多是几几梯几十十户的集集中式电电梯设置置，如金金银汇的的三梯224户，圣天地地的四梯梯22户户，奔腾腾新干线线的三梯梯20户户，电梯梯的运载载负荷极极高。同同时大回回廊式高高密度的的平面布布局，不不仅造成成得房率

49、率低于常常规住宅宅，同时时也使物物业的识识别性、私密性性差。1.3.1.44 小小户型的的主力面面积为335-665平方方米这两年，上海推推出的可可售型小小户型物物业面积积总体紧紧凑，主主流房型型面积为为35-65平平方米。诸如青青年汇、静安新新格公寓寓的这类类立体空空间小房房型的底底层建筑筑面积为为37-52平平方米之之间，由由于进行行了上下下分割，实际使使用面积积扩大了了1.552倍，为诸多多购房人人士所欢欢迎。表3-117 上上海典型型可售型型小户型型物业主主力面积积情况项目名称称主力面积积主力总价价圣天地31-447M2231-447万元元金隆海悦悦56-775M2267-990万元元

50、东方时空空44-445M2253-554万元元国际金融融家50-770M2245-663万元元世福汇34-666M2268-1132万万元世纪时空空44-667M2262-994万元元感性达利利42-662M2234-550万元元宝利金33-558 M235-661万元元数据来源源；上海海中瑞市市场研究究部 注：主力总总价为项项目销售售时期价价格1.3.2 上上海市可可售型小小户型物物业装修修标准分分析小户型物物业是一一种成品品商品房房，提供供室内装装修并附附带部分分家具。小户型型物业的的装修标标准总体体高于普普通公寓寓，并且且新盘项项目的装装修标准准往往优优于老盘盘项目，楼盘的的内在品品质正

51、逐逐步提高高。上海海小户型型物业中中装修标标准较高高的有：金窿海海悦、圣圣天地、万源精精典、东东方时空空、国际际金融家家、世福福汇、世世纪时空空、感性性达利、骏豪国国际等。表3-118 沪上高高档小户户型物业业典型装装修材料料装修部位位装修材料料电梯三菱、日日立、迅迅达、OOTISS地面厅卧主材材为复合合地板或或玻化砖砖；厨卫卫主材为为冠军、泛亚等等品牌地地砖墙面厅卧主材材为多乐乐士、杜杜邦乳胶胶漆；厨厨卫主材材为冠军军、泛亚亚等品牌牌地砖门窗静电粉末末喷涂铝铝合金窗窗、防火火防盗门门厨房过道式厨厨房或独独立式厨厨房国内名牌牌或德国国、西班班牙、意意大利等等品牌橱橱柜和厨厨房电器器卫生间TOT

52、OO、科勒勒空调美国及国国内名牌牌中央空空调和壁壁挂式分分体空调调，其他高档小户户型物业业配全套套家具家家电数据来源源；上海海中瑞市市场研究究部1.3.3 上上海市可可售型小小户型物物业服务务标准分分析无论是酒酒店式公公寓还是是产权式式酒店，小户型型的一项项重要指指标便是是物业的的服务管管理水平平。目前前上海的的小户型型物业虽虽然都宣宣称为“酒店式式”、“星级服服务”等等，但项目目的物业业管理水水平良莠莠不齐，真正达达到星级级标准的的不在多多数。表3-119 沪上小小户型物物业的物物业管理理项目名称称物业管理理公司或或顾问公公司圣天地上海世纪纪商务大大厦物业业管理有有限公司司金隆海悦悦FPD第

53、第一太平平戴唯斯斯东方时空空上海申大大物业管管理国际金融融家新加坡UUnitted Enggineeerss国际酒酒店管理理集团，戴德梁梁行静安自由由自宅莱坊国际际君悦静安安仲量联行行（物业业顾问）骏豪国际际太平洋国国际（物物业顾问问）世福汇上海中福福酒店公公寓经营营管理有有限公司司世纪时空空兴业国际际港联物物业公司司感性达利利美国豪森森国际酒酒店管理理集团宝利金东湖物业业SOHOO时代陆家嘴物物业（物物业顾问问）数据来源源：上海海中瑞市市场研究究部1.4 重点案案例分析析摩登时代代物业基本本情况区域地址址：普陀陀区兰溪溪路1441号发展机构构：上海海安天置置业有限限公司物业规模模：155F/

54、11，1660000M2（总建建筑面积积），2210个个单位。：房型面积积：两梯梯十九户户/层，最小面面积377平方米米，最大大面积1106平平方米，主力面面积377-677平方米米。销售价格格：67700元元/平方方米，主主力总价价2447万万元。开盘日期期：20002年年11月月 销售状况况；销售售情况良良好，去去化率达达98%入伙日期期：20003年年4月物业特色色：14层为为商业裙裙房，投投资、居居住、办办公三合合一空间间物业发展展情况类别内容 评价 地理位置置资源地处兰溪溪路1441号位于曹杨杨核心生生活圈，生活、社会、教育机机能成熟熟景观资源源都市生活活景观景观资源源一般交通配套套

55、资源兰溪路、枣阳路路多条公公交线路路公共交通通和道路路条件理理想生活配套套资源周边生活活配套设设施齐全全宜居的生生活环境境规划布局局规划1栋栋小高层层建筑，物业立立面现代代感强，线条简简洁 体现了时时尚、自自然、现现代的建建筑特点点，物业业间距略略窄建筑布局局两梯十九九户格局局、标准准的紧凑凑型房型型大走廊设设计物业配套套星空会所所、cooffeee bbar 康乐中中心针对时尚尚青年的的物业配配套物业管理理戴德梁行行酒店式服服务企划思路路量身定做做的小户户型住宅宅针对性强强中环家园园物业基本本情况区域地址址：上海海市中山山北路338800号发展机构构：上海海华广房房地产开开发经营营有限公公司

56、物业规模模：255F/11，4550000M2（总建建筑面积积），6660个个单位房型面积积：五梯梯三十户户/层，最小面面积400平方米米，最大大面积557平方方米，主力力面积为为47-55平平方米。销售价格格：72200元元/M22，主力力总价为为3440万万元开盘日期期：20003年年6月销售状况况：755%，由由于刚开开盘不久久，其市市场去化化还有很很大的上上升空间间入伙日期期：20004年年9月物业评估估情况类别内容评价 地理位置置资源中山北路路38880号紧邻华东东师范大大学，交交通线路路较多景观资源源眺望华东东师范大大优美的的校园环环境 景观资源源丰富交通配套套资源中山北路路高架和

57、和轻轨明明珠线交通便利利生活配套套资源商业网点点不多生活配套套满足日日常需要要规划布局局独幢高层层建筑基地面积积不大，环境塑塑造能力力有限建筑布局局五梯三十十户格局局，直套套房型酒店标准准设计物业配套套裙楼2-3层为为办公用用房，地地层为商商业配套套内部配套套一般物业管理理有发展商商自己管管理物业管理理较为一一般1.5 建设方方案可行行性结论论1.5.1 机机会/威威胁分析析1.5.1.11 机会会上海经济济结构正正处于调调整期，第三产产业比重重不断扩扩大，良良好的经经济环境境使高收收入白领领、新组组建公司司和投资资客数量量不断增增多，许许多客户户为同时时满足投投资和自自用两方方面的需需求，放

58、放眼于上上海的高高品质新新建小户户型物业业。中山北路路白兰路路项目周周边区域域是普陀区区的商务务、文化化、行政政中心，交通便便捷，人人气十足足，目前前本区域域在政府府规划的的大力推推进之下下正处于于上升通通道。近近期开发发的可售售型小户户型物业业都取得得了成功功，区域域市场的的接受度度比较高，投资氛氛围比较较浓，小小户型市市场具有有冗实的的客源基基础。中山北路路白兰路路项目周周边区域域生活机机能、社社会机能能比较成成熟，最最重要的的是紧邻邻知名学学府华东东师范大大学，社社会文化化氛围比比较浓厚厚，高素素质、高高学历的的年轻一一族对可可售型小小户型物物业存在在价值认认知的偏偏好，其其对可售售型小

59、户户型物业业的市场场需求存存在很大大的容量量。1.5.1.22 威胁胁小户型未未来供应应集中。据不完完全统计计，20003年年上海小小户型市市场的供供应量将将有80000多多套，未未来市场场竞争会会比较激激烈，风风险也随随之扩大大。单价飙升升大大压压缩了小小户型的的升值空空间。近近段时间间，小户户型的价价格为市市场任意意夸大，价格出出现背离离价值的的现象，使得小小户型后后市预期期的升值值空间变变小，短短期套现现的风险险加大。同时单单价过高高，逐渐渐抹平了了小户型型“面积积小、总总价低”的先天天优势，抬高了了消费门门槛。小户型的的预期租租金在225000-45500元元/月，能够承承受这样样价格

60、的的承租群群体有限限，在总总价日益益提升的的情况下下，预期期租赁价价格可能能会更高高。另一一方面，租赁市市场的供供应规模模在扩大大，小户户型的出出租率要要得到保保障，预预期租金金要得到到实现，关键在在于迅速速拉动和和扩大小小户型租租赁需求求，一旦旦租赁需需求不足足的话，便会波波及整体体市场。1.5.2 建建设方案案可行性性结论综上所述述，可售售型小户户型物业业市场上上扬和下下抑两大大因素同同时共存存，决定定未来上上海的可可售型小小户型物物业市场场不可能能出现前前几年抢抢销的火火爆现象象，供需需矛盾的的缓和将将使消费费者的热热度回归归理性，小户型型市场的的竞争将将进入地地段、价价格、产产品、品品