合肥某项目投资可行性研究分析报告

1、合肥百花花大厦项项目投资资可行性性研究分分析报告告特别提示示：此报告系系深圳怡怡安信公公司为深深圳市国国银（集集团）投投资参股股“百花大大厦二期期”项目所所作，重重点是针针对国银银提供的的相关资资料，对对“百花大大厦二期期”项目进进行投资资可行性性研究分分析。报告第二二部分第第二节，对百花花二期项项目的入入市价格格定位，是参照照国银集集团提供供的周边边可比楼楼盘均价价情况，采用算算术加权权法平均均法测算算之后所所得。由于国银银所提供供的楼盘盘资料为为较早前前数据，且周边边同类可可比项目目也甚少少，难以以建立广广泛的价价值参照照系。从从目前合合肥房地地产市场场的发展展态势来来看，我我们前期期依据

2、区区域市场场价格走走势还是是一个较较为保守守的估算算，故该该项目入入市价格格达到335000元/MM2的实际际成交水水平是完完全可以以实现的的。第一部分分 项项目概况况及市场场调研分分析一、项目目概况二、合肥肥市场调调研分析析1、合肥肥市房地地产市场场总况分分析*2、合合肥市市市区住宅宅楼市状状况3、本项项目卖点点探讨*4、项项目周边边同类型型楼盘统统计第二部分分 百百花大厦厦(二期期)市场场定位策策略百花大厦厦(二期期)优劣劣势分析析*1、SSWOTT分析*2、强强卖点提提炼二、百花花大厦(二期)市场定定位战略略1、目标标客户群群定位*2、属属性定位位（USSP）*3、（品牌）形象定定位*4

3、、价价格定位位 第三部分分 项项目投资资回报可可行性分分析一、项目目概述*二、投投资回报报分析*三、项项目投资资回报敏敏感性分分析*四、结结 论论第一部分分 项项目概况况及市场场调研分分析项目概况况百花大厦厦(二期期)位于于合肥市市寿春路路中段。东面紧紧临中国国建设银银行大厦厦（高112层），向东东约500米是宿宿州路人人行天桥桥；南面面过寿春春路是百百花宾馆馆（高88层）、合肥第第44中中学、中中国人民民保险公公司；西西南有中中国工商商银行大大楼（高高15层层）、合合肥商业业银行大大楼（高高7层）；东南南有国元元大厦（高155层） ；西面面紧邻百百花大厦厦一期（其北面面有小学学和幼儿儿园）、

4、合肥政政府宿舍舍大院层层住宅区区；西面面约1000多米米有荣事事达大道道，该大大道向南南与城市市主干道道美菱大大道相接接。百花大厦厦二期位位于合肥肥最繁华华的老城城区中市市区，南南邻合肥肥“金融街街”寿寿春路，这里金金融机构构云集，商业网网点密布布，有市市建行大大厦、人人保大厦厦、平保保大厦、省国投投、省工工商银行行等，同同时与古古井集团团投资的的另一个个大型项项目古井假假日酒店店遥相辉辉映，是是合肥的的政治、经济核核心制高高点。百花大厦厦二期占占地面积积61668m2，总建建筑面积积6.442万mm2，由55层裙楼楼和两栋栋楼高331层高高层塔楼楼组成，一次性性开发建建设。项目二期期工程主主

5、要技术术指标占地面积积：总建筑面面积：公 寓寓：商业裙裙楼：办 公公 楼：车库与与设备用用房：61688m2642000m2210000m2137886m2203663m290511m2(双层层车位,共2667个车车位)容 积 率：层 数：高 度：建筑覆盖盖率： 10.4431层111.7m45发展商：安徽澳鑫鑫房地产产开发有有限公司司建筑设计计：机械工业业部第一一设计院院深圳分分院承建商：未定周边配套套设施餐饮娱娱乐：。邻近新新龙城大大酒店、百花宾宾馆、新新开元酒酒店、古古井假日日酒店休闲购购物：。邻近百百货大楼楼、鼓楼楼商厦、乐普生生商厦大大中型超超市、中中菜市、宿州路路综合菜菜场等；市政

6、配配套：。毗临市市委、市市政府、市人大大、市公公安局、市教委委等政府府机关；金融证证券：。邻近省省工行、建行、省信托托、省人人保、平平保等多多家金融融机构；文化教教育：。邻近省省教委及及著名中中小学及及幼儿园园，如合合肥六中中、宿州州路小学学、省直直机关幼幼儿园等等；交通设设施：。向南正正对美菱菱大道，紧邻寿寿春路等等干道，市公交交2路、4路等等十多条条公交车车贯穿东东西南北北。目前，周周边生活活配套设设施均距距项目较较近，居居家办公公、休闲闲购物十十分方便便，一切切尽在掌掌握！合肥住宅宅市场调调研分析析一、合肥肥市房地地产市场场总况分分析合肥物华天天宝，人人文荟萃萃之地，以“三三国故地地，包

7、拯拯家乡”而驰名名，它既既是安徽省省的政治治、经济济、文化化中心，又是全全国首批批“园林城城市”和著名名的科教教基地。随着住宅宅分配体体制的改改革，住住宅开发发成为合合肥新的的消费热热点和经经济增长长点。在在国家和和各级政政府的一一系列扩扩大内需需，激活活房地产产市场，培育新新的增长长点政策策和措施施的指导导下，合合肥市房房地产市市场今年年上半年年持续升升温。据统计，上半年年累计完完成房地地产交易易额100.1亿亿元，比比去年同同期增长长55%；房地地产抵押押额111.3亿亿元，同同比增长长63%；房地地产评估估6.33亿元，同比增增长866%；已已购公有有住房上上市成交交4288户、建建筑面

8、积积2.55万平方方米。上上半年该该市房地地产市场场明显特特点是：淡季不不淡、市市场活跃跃； 已购公公房上市市全面启启动，比比去年下下半年增增长888%；价格稳稳中有升升； 居民个个人购房房已成为为消费主主体；抵押贷贷款量增增多，金金融部门门支持力力度加大大。为了进一一步培育育、激活活房地产产市场，合肥市市房地产产管理局局经合肥肥市政府府批准，组建了了合肥肥市房屋屋置业担担保有限限责任公公司，与此同同时，合合肥市房房地产局局还积极极探索租租赁管理理工作新新路子，开展对对住宅房房租赁管管理工作作，加大大对商品品房预售售和销售售行为的的规范管管理。上上半年核核发商品品房预售售许可证证44份份、97

9、7幢、440万平平方米。对已售售完的预预售许可可证回收收权益，该局进进一步加加强对商商品房面面积复审审工作，共对330家开开发企业业开发的的商品房房进行复复审，复复核面积积22.4万平平方米，较好地地制止了了商品房房短斤斤少两现象。二、合肥肥市市区区住宅楼楼市概况况由于市政政府对市市区规划划有着高高瞻远瞩瞩的定位位，所以以在经过过几年的的努力实实践之后后，该区区位城市市建设日日新月异异，尤其其是中市市区建设设居全市市首位，该区域域汇集金金融、贸贸易、酒酒店、教教育等行行业，行行成多位位一体的的成熟商商贸、办办公、住住宅区域域。围绕绕寿春路路、长江江路、美美菱大道道、芜湖湖路等主主要轴线线行成了

10、了一个极极大的、多层次次的商圈圈，有着着浓郁的的本土商商业文化化与艺术术氛围，这里正正是合肥肥达官贵贵族、商商业巨子子最理想想的办公公、经商商地，该该区位的的购房人人士既享享有成熟熟生活配配套的快快捷自如如，又享享有都市市的繁华华热闹，更重要要的是在在资讯方方面能够够迅速掌掌握稍纵纵即逝的的商机。该区域域也是合合肥高素素质人士士居住较较集中的的区域，其中660以以上的人人接受过过良好的的教育，有着较较高的素素养与品品质；335是是的人商商人，还还有政府府公务员员、企业业高级白白领等人人士。他他们居住住于此无无疑会提提升区位位的整体体形象与与文化品品味，形形成一个个社会治治安、人人文环境境等因素

11、素都绝好好的高尚尚的居家家办公区区域。可以说正正是在中中市区、东市区区、西市市区三大大片区房房地产业业的带动动作用之之下，与与住宅产产业相关关的产业业也得到到了长足足发展，并且倍倍受全市市消费者者的普遍遍关注。其中合合肥中市市区作为为合肥的的CBDD（中央央商务区区）地段段，近两两年在住住宅体制制改革的的政策优优势下，该区房房地产建建设突飞飞猛进，以美菱菱大道、长江路路、寿春春路等干干道为主主要轴线线，形成成了一个个多功能能的、资资讯快捷捷的区位位，上述述干道沿沿线标志志性物业业建设质质量提高高，加之之市中心心区地块块的稀缺缺性寓示示着该区区位物业业增值前前景乐观观。目前前该区位位所有在在售楼

12、盘盘的销售售状况普普遍看好好，空置置率居全全市最低低。楼盘概况况目前，合合肥中市市区在售售或内部部认购的的楼盘计计有100多个，由西至至东分别别是柏景景湾、新新华大厦厦、绿都都商城、华商公公寓、淮淮河路东东段改进进商住楼楼等。这这些楼盘盘都有个个共同特特点，即即都依托托于合肥肥中市区区较成熟熟的配套套，不同同程度地地拥有各各开放式式公园的的园林景景观，且且交通较较为便利利。市场业绩绩随着片区区开发进进程的加加快，有有些楼盘盘的规模模越来越越大，档档次越来来越高，市场魅魅力也随随之增强强，如柏柏景湾，合肥中中市区住住宅楼盘盘的市场场业绩因因其个性性不同而而参差不不一。一一般而言言自公开开发售之之

13、日起一一年半载载即能销销售总套套数的660%以以上。从该片区区当前楼楼市供求求上来看看，总体体趋于平平衡，因因为该片片区属于于市中心心区位，所剩开开发地块块极其有有限，位位置极佳佳的绝版版地块也也只是被被纳入极极少数大大牌地产产商“囊”中，大大多数实实力相对对较弱的的地产商商只能在在其边沿沿地段分分得“一杯羹羹”。在市场场竞争中中，大牌牌地产商商，如城城建综合合开发、城改房房地产、邮电开开发、振振业地产产、海亚亚地产占占尽先机机，但是是只要产产品对路路，就能能赢得市市场青睐睐，也只只有那些些环境、配套、户型、景观、硬件配配套等方方面均好好性极强强的楼盘盘在竞争争中才能能立于不不败之地地。价格水

14、平平近两年，合肥中中市区的的商品住住宅开发发以小高高层、高高层为主主，均价价在2880035000元/m2左右，多层均均价为11500023300/m2左右，这个价价位居其其它片区区之首位位，中市市区地产产成为合合肥地产产的领头头羊，在在合肥楼楼市中占占据重要要地位。业主来源源据市场调调查，购购买合肥肥中市区区住宅的的业主大大部分是是经商人人士、高高级白领领等，主主要有企企业界成成功人士士、职业业经理阶阶层、私私营老板板、机关关干部、高薪IIT从业业人员，此外还还有邻县县市人士士、集团团购买等等。随着着交通环环境的改改善，在在合肥市市区置业业的来自自周边地地区的客客户层面面将越来来越多。发展趋

15、势势合肥作为为华东重重要的历历史文化化名城和和全国首首批园林林城市，市区内内住宅建建设的高高层化是是其住宅宅产业发发展的必必然趋势势，而市市郊小区区住宅开开发成为为热点。这是城城市规划划的必然然规律，随着城城市建设设进程的的发展，市区内内的土地地资源将将越来越越有限，地价也也会越来来越高，同时政政府对商商家开发发高层住住宅项目目也相应应有所控控制，所所以城区区中心地地带的高高层公寓寓就属于于有限供供应产品品。但从从现已建建成的如如新华大大厦、金金成大厦厦、三荣荣大厦等等项目的的销售情情况来看看，有的的很好，有的不不尽人意意，说明明高层住住宅项目目的操作作风险也也较大，对于发发展商的的资金实实力

16、、资资源掌控控能力、系统运运作水平平等都是是考验。三、本项项目卖点点探讨合肥中市市区作为为合肥房房地产市市场的一一个成熟熟地段，自然有有其内、外在的的市场优优势，而而每个楼楼盘之间间又有不不同的个个性化卖卖点，正正是两者者的互相相作用，共同推推动了中中心区住住宅市场场的快速速发展。这些优优势即卖卖点究竟竟有哪些些，让我我们来简简要探讨讨一下。a)、成成熟的地地理位置置百花大厦厦二期座座落于被被誉为合合肥市“金融街街”寿春路路繁华地地段。这这里是合合肥市市市政规划划的中心心点和最最高点，类似人人们熟知知的国内内大都市市较著名名的商业业街，如如北京市市的东单单、西单单；上海海市的淮淮海路、金陵路路

17、；广州州市的解解放路、长堤路路；深圳圳市的深深南大道道、华强强路；武武汉市的的建设大大道；长长沙市的的五一大大道等。这里商商业网点点密布，金融机机构云集集，文化化氛围浓浓厚。毗毗临市委委、市政政府、市市人大、市公安安局、市市教委等等政府机机关，距距省工行行、省信信托、省省人保、平保等等多家金金融机构构、著名名学校、商厦及及菜市场场等都较较近，各各类生活活配套设设施一应应俱全，是典型型的成熟熟生活社社区。b)、便便利的交交通条件件项目是出出入合肥肥市南北北大门的的美菱大大道（可可直达骆骆岗机场场）、荣荣事达大大道与贯贯穿东西西的寿春春路、长长江东路路两条城城市中轴轴线的交交汇处，交通网网络密布布

18、，市内内十几条条公共交交通线贯贯穿东南南西北，是合肥肥重要的的交通枢枢纽之一一。c)、良良好的投投资环境境百花大厦厦二期项项目作为为合肥市市创建工工作的重重点形象象工程之之一，项项目从立立项之初初就受到到合肥市市政府及及其地方方各级职职能部门门的大力力支持，享有诸诸多的优优惠政策策：首先先性质上上属于中中外合资资企业的的澳鑫公公司享有有中外合合资企业业的各项项优惠政政策；其其次，作作为项目目合作方方的合肥肥市政府府办公厅厅，能够够充分利利用政府府职能部部门的特特殊优势势，在法法律、法法规允许许的范围围内，灵灵活掌握握和运用用政策，为项目目运作起起到保驾驾护航的的作用。截至999年底底利用上上述

19、优势势二期工工程已获获各项税税费减免免近20000万万元，为为进一步步投入建建设铺平平了道路路。d)、较较好的价价格竞争争优势市场可以以说是为为商的灵灵魂和生生命，房房地产市市场更是是如此。在影响响房地产产的诸多多因素中中，除了了项目的的位置、交通条条件等具具体因素素外，成成本（价价格）因因素也是是决定一一个项目目市场上上能否具具有竞争争力的关关键。从目前合合肥市房房地产有有关土地地评估的的信息结结果可以以看出，以“百花大大厦二期期“所处的的黄金地地段而论论，该地地段的土土地价格格至少应应在30005500万万元/亩亩，可谓谓寸土寸寸金。尤尤其在中中心区地地段开发发高层商商住楼，在不计计任何建

20、建安费用用的情况况下，开开发成本本已达334655元/MM2。可以以想象，按照目目前合肥肥市的经经济发展展水平，如此高高的成本本（价格格），不不仅会令令普通阶阶层消费费者“望房兴兴叹”，就是是有实力力的开发发商也难难以承受受。而现现在“百花大大厦二期期”的平均均土地成成本，按按照澳鑫鑫公司与与合肥市市政府的的办公厅厅签署的的协议进进行测算算，只有有4111元/MM2，相对对于其位位置而言言，这一一低廉的的价格在在合肥市市也是绝绝无仅有有的。由由此可见见“百花大大厦二期期”上市之之后在周周边市场场中具有有价格竞竞争优势势。e)、强强强联手手开发精精品项目由安安徽澳鑫鑫公司与与市政府府办公厅厅联袂

21、开开发，具具有较高高知名度度和较强强的融资资能力，这些单单位强强强联手共共同组建建一个开开发班子子，为把把“百花大大厦二期期”建设成成为合肥肥CBDD地段的的又一标标志性建建筑而努努力，相相信金融融街上又又一个明明星楼盘盘即将诞诞生！四、项目目周边同同类型楼楼盘统计计由于本项项目位于于合肥市市中市区区，紧邻邻寿春路路，周边边商业网网点密布布，商业业人士往往来频繁繁 ，给给酒店业业的发展展带来强强有力的的支撑，该片区区有多家家酒店，如正在在营业的的新龙城城大酒店店、古井井假日酒酒店等；随着市市场进一一步细分分，酒店店式商务务公寓有有望在未未来市场场应运而而生，并并且存在在一定市市场空间间。基于区

22、域域市场的的客观情情况，本本项目之之发展商商在产品品设计上上确定了了百花大大厦二期期的功能能，即一一个包括括公寓、商场、写字楼楼的宜商商宜住的的SOHHO商务务公寓。为了对本本项目的的面积、户型、价格、付款方方式、装装修标准准、配套套等进行行准确定定位，我我公司对对本项目目周边同同类型楼楼盘以及及市区几几个代表表楼盘进进行了分分类调查查，力求求在产品品定位与与营销策策略方面面准确无无误，将将发展商商的风险险降至“零”。目前，与与本项目目较近的的在售楼楼盘有金金城大厦厦、新华华大厦等等，这些些楼盘基基本售磬磬。表1： 本项项目周边边同类型型物业概概况物业名称称位 置置占地面积积（M22）总建筑面

23、面积（MM2）竣工时间间发展商新华大厦厦六安路与与淮河路路交汇处处1134436622620000年元月月新华社安安徽分社社安徽福华华房地产产开发有有限公司司三荣大厦厦含山路与与淮河路路交汇处处3000028000019999年3月月合肥安荣荣房地产产开发有有限公司司淮河路改改造工程程指挥部部罗兰德精精品商住住楼阜南路1168号号，东怡怡酒店对对面10000020000年元月月合肥罗兰兰德物业业有限公公司琥珀山庄庄高层公公寓琥珀中村村12199520000年5月月底合肥市城城改指挥挥部锦绣园马鞍山路路88号号22亩19999年122月安徽中信信物业发发展有限限公司以上楼盘盘中新华华大厦、罗兰精

24、精品商住住楼、琥琥珀山庄庄于去年年竣工入入伙，其其他两个个楼盘前前年竣工工入伙，还可发发现处于于市中心心区的几几个高层层项目规规模都不不大，这这是受城城区土地地储备有有限所致致。表2： 周边边物业主主力户型型情况名称户型面积主力户型型均价付款方式式新华大厦厦二房一厅厅二房房二厅三房一厅厅三房房二厅四房二厅厅85m221033m2103mm21400m2174mm2三房一厅厅 1003 mm21233m234000元/mm21.一次次性付款款九五折折优惠2.五成成十年按按揭无折折三荣大厦厦二房一厅厅二房房二厅三房二厅厅89.333m221477.288m2163mm21766m2三房二厅厅 14

25、44.3mm2 1663m2233000元/mm2左右1.一次次性付款款九五折折优惠2. 银银行可否否提供按按揭资料料不祥罗兰德精精品商住住楼三房二厅厅复式式169mm24000m2不祥33800元/mm2 1.一次次性付款款2.银行行提供七七成十五五年按揭揭琥珀山庄庄高层公公寓四房二厅厅170.011m2同左32000元/mm2不祥锦绣园三房二厅厅二卫145.7m221660. 46mm2同左31000元/mm2左右1.一次次性付款款九7折折优惠2.银行行提供五五成十年年按揭由上表可可知，在在户型配配比上，各楼盘盘都以三三房、四四房为主主力户型型，主力力户型面面积在11001700平米之之间

26、。可可见，市市中心区区楼盘均均以中等等户型为为主流。同时，楼盘均均价在334000元/mm2左右，总价在在3460万万之间，在付款款方式上上，选择择银行按按揭的人人越来越越多，但但按揭年年限还不不够长，首期做做到三成成的很少少，五成成的较多多，说明明金融单单位对消消费者采采用抵押押贷款方方式购房房政策还还不够放放开，消消费者对对按揭观观念还没没有转变变。表3： 周边物物业销售售情况名 称称总户数售出户数数户销售率率总建面售出建面面面销售率率备注新华大厦厦24321388%314225.9275225.9987.55%一梯九户户建面不含含裙楼三荣大厦厦1408561%192770.2298355

27、.261.11%一梯七户户建面不含含裙楼罗兰德精精品商住住楼302067%660003950060.88%不祥建面不含含办公与与裙楼琥珀山庄庄高层公公寓664670%12199578200.565%不祥锦绣园12811086%192998.2216500085.55%一梯四户户上表中55个楼盘盘销售周周期一般般在一年年半销售售率就能能达到660以以上，一一方面说说明合肥肥供应市市场基本本与市场场相契合合，另一一方面说说明住宅宅体制改改革后，个人消消费成为为主体，同时也也成为消消费的主主要热点点。但供供应市场场还需借借鉴沿海海城市，上表楼楼盘多为为一梯七七户以上上，私密密性与舒舒适度还还待进一一

28、步改善善。表4：周周边物业业的装修修情况名称外墙地面门窗卫生间厨房硬件配套套新华大厦厦外墙贴高高级面砖砖、裙楼楼采用花花岗岩水泥地面面铝合金推推拉门窗窗,无色色浮法玻玻璃,大大门和房房间门为为木制门门水泥地面面水泥地面面水、电、煤气、电话、有线电电视到位位，3部部日立电电梯三荣大厦厦部分玻璃璃墙、墙墙砖水泥地面面铝合金推推拉门窗窗水泥地面面水泥地面面水、电、煤气、电话、有线电电视到位位，3部部进口电电梯，电电脑监控控系统，中央空空调244小时供供水罗兰德精精品商住住楼外墙14层贴贴仿石涂涂料、5510高高级进口口涂料毛面水泥泥层海螺塑钢钢门窗，防盗门门，观景景阳台配配有高档档护栏水泥地面面，主

29、卫卫配“远邻”整体浴浴室水泥地面面水、电、煤气、电话、有线电电视到位位，2部部东芝电电梯，远远大中央央空调224小时时供水，红外线线监控系系统琥珀山庄庄高层公公寓外墙13层贴贴高级面面砖、其其余为高高级涂料料水泥地面面塑钢门窗窗水泥地面面水泥地面面水、电、煤气、电话、有线电电视到位位，每栋栋一台LLG电梯梯锦绣园外墙采用用英国多多乐士涂涂料室内为水水泥地面面，各层层公共走走道及楼楼梯地面面铺高级级花岗岩岩，阳台台配欧式式雕花护护栏 塑钢门窗窗、防盗盗门水泥地面面水泥地面面水、电、管道液液化气、电话、有线电电视到位位，每栋栋一台LLG电梯梯从各物业业装修情情况来看看，以上上物业对对外立面面装修标

30、标准明显显高于其其内部套套间的装装修，其其目的主主要是方方便住户户购楼后后自行装装修设计计，以尊尊重业主主不同的的个性习习惯与审审美角度度。【结 论】上述楼楼盘在销销售周期期一年半半左右销销售率均均超过660，说明合合肥住宅宅市场承承接力强强；合肥住住宅开发发特点是是：处于于市中心心的闹市市区楼盘盘多以高高层为主主，且颇颇受消费费者青睐睐，其户户型定位位一般在在11001440平米米左右的的三房为为主；如如新华大大厦、三三荣大厦厦等；而位于于一环边边缘、一一环外的的楼盘定定位以大大户型为为主，面面积大都都在1220平米米以上，如锦绣绣园等，其单价价水平也也较市区区低30005500元元/M22

31、左右；上述几几个楼盘盘销售均均价在33000034400元元/M22之间；虽然中中市区、东市区区、西市市区城市市建设较较早，配配套相对对成熟，但土地地资源有有限，地地块规模模偏小，产品设设计滞后后，高层层建筑设设计成一一梯七、九户，势必影影响居家家生活的的私密性性与舒适适性。第二部分分 百百花大厦厦(二期期)市场场定位策策略一、百花花大厦(二期)优劣势势分析1项目目SWOOT分析析注：SWWOT分分析分析产产品的优优势（SSupeerioriity）、劣势势（Woorstt）、机机会点（Oppporttuniity）及威胁胁（Thhreaatenn）。优势：外部环境1位于合肥肥市CBBD(中中

32、央商务务区)地地段寿春路路中段，该地段段是合肥肥著名的的“金融街街”，市建建行大厦厦、工商商银行等等机构隔隔街而望望，2向南正对对美菱大大道，紧紧邻寿春春路等干干道，市市公交22路、44路等大大中巴贯贯穿东西西南北，交通十十分便捷捷3东南西北北四面都都是主干干道围合合而成，组成立立体商业业、交通通网络，如金寨寨路、马马鞍山路路、美菱菱大道、芜湖路路、长江江路、寿寿春路等等4紧邻市委委、市政政府、市市人大、省政府府，位于于合肥政政治、经经济、文文化、经经济、商商贸中心心区，商商业、科科技、文文教、艺艺术氛围围浓厚5邻近新龙龙城大酒酒店、省省国投大大厦、古古井假日日酒店及及百货大大楼、鼓鼓楼商厦厦

33、、乐普普生商厦厦大中型型超市，休闲、购物极极为方便便。6该地段属属于老城城区，便便民便利利的生活活配套设设施一应应俱全7教育、文文化氛围围浓厚，邻近省省教委及及著名中中小学及及幼儿园园（合肥肥六中、宿州路路小学、省直机机关幼儿儿园）规划设计8立面造型型宏伟壮壮观，内内部平面面功能布布局合理理超前、精致实实用，被被列为合合肥四大大标志建建筑之一一9将聘请机机械部第第一设计计院深圳圳分院担担纲设计计10建筑形式式完美：建筑和和周边环环境的和和谐统一一、建筑筑风格力力求张扬扬个性11人性化设设计思路路：多功功能星级级化、智智能化、商务化化高层商商务公寓寓设计，提升物物业档次次12户型设计计以人为为本

34、，设设计阶段段就将充充分考虑虑到空间间的艺术术性、商商务办公公的实用用性，真真正做到到艺术性性与实用用性的完完美结合合。建造施工13住宅的声声、光、电、热热、防火火、安全全等设施施将按照照国际通通行的设设计规范范安装14完善的硬硬件设施施配套：电梯、入户门门、传真真、电话话、厨房房、卫生生间设施施、楼宇宇自控系系统、闭闭路电视视监控系系统、背背景音乐乐及应急急广播系系统，使使大厦具具有现代代化、智智能化、信息化化的综合合管理功功能16高科技/环保/新型建建材将在在本项目目中得到到推广应应用人 文空 间17项目配套套设施齐齐全、生生活便利利，享受受真正方方便、高高效的家家庭办公公和居家家生活18

35、裙楼有大大型商场场与金融融商务大大厅，塔塔楼有高高档写字字间、开开放式办办公间、SOHHO商务务公寓，为业主主商务、办公提提供优惠惠服务项目推广19项目包装装个性鲜鲜明，塑塑造切合合主力客客户群喜喜好的品品牌形象象20物超所值值的售价价21宽松的付付款条件件22完善的售售后服务务体系（住宅两两书制度度、保修修期、定定期维护护、装修修设计及及施工）23专业化、规范化化的推广广运作手手段机会合肥CCBD地地段物业业，中心心区不可可复制的的绝版地地段 市政府府合作项项目，可可以整合合运用特特殊的政政策以及及信息、配套等等资源合肥中中心区地地产持续续升温所所带来的的升值潜潜力 美菱大大道、金金寨路等等

36、干道组组成立体体交通网网络形成成商网，商机无无限，形形成消费费热点片片区地价成成本低平平，价格格上扬弹弹性较大大 中市区区中心城城对项目目整体形形象的提提升年内经经济稳中中有升及及部分行行业收入入增加 作为标标志性物物业在产产品设计计上具备备新颖性性劣势项目于于99年年停工之之后复工工建设，在社会会上或多多或少会会形成一一些负面面影响项目绿绿化率不不高，周周边建筑筑密度较较大由于邻邻近主要要干道，朝南单单位会有有噪音污污染威胁周边高高层住宅宅价格不不高，对对高档次次住宅产产品的价价格攀升升形成一一定压力力 区域内内市场承承接力相相对有限限周边及及可比地地段在建建和待建建同类产产品较少少，市场场

37、定位缺缺少“参照系系”2、强卖卖点提炼炼归纳上述述各项优优势，同同时综合合考虑周周边竞争争楼盘的的市场定定位，从从而提炼炼出指导导本项目目个性化化卖点。本项目强强卖点提提炼新概念新设计计SSOHOO商务公公寓：可可以整合合运用特特殊政策策、信息息、配套套等资源源的智能能化商务务公寓。中心区位位置：显显赫位置置，位于于合肥政政治、经经济、文文化、中中心属于于CBDD地段物物业，中中心区不不可复制制的绝版版地段。便利交通通网络：美菱大大道、金金寨路等等主干道道组成立立体交通通网络，多路巴巴士穿梭梭其间，去机场场、火车车站方便便快捷。生活尽在在掌握：菜市场场、百货货大楼、鼓楼商商厦、乐乐普生商商厦、

38、建建行、工工行、邮邮局等配配套齐全全。教育文化化氛围浓浓厚：邻邻近省教教委，合合肥著名名的中小小学及幼幼儿园，如合肥肥六中、宿州路路小学、省直机机关幼儿儿园等。强强联手手的力作作：项目目由市政政府、澳澳鑫公司司、机械械设计院院等单位位强强联联手，倾倾力而作作，产品品极具品品牌号召召力，是是合肥房房地产市市场上的的又一个个明星楼楼盘。二、百花花大厦(二期)市场定定位战略略主力客户群一1、目标标客户群群定位现代人的的工作思思维方式式让人们们不拘泥泥于一家家公司，也不受受限于朝朝九晚五五。(1)金金融、证证券、IIT高级级白领人人士；(2)外外资企业业驻合肥肥管理层层；(3)频频繁往来来境外商商务人

39、士士；(4)合合资企业业外方雇雇员；(5)小小型智慧慧型公司司；(6)SSOHOO一族；(7)自自由职业业者主力客户群二喜欢中市市区，对对中市区区有特殊殊情结者者中市市区以其其全市独独一无二二的居家家办公环环境吸引引着众多多人的眼眼光，也也令人倾倾心不已已。当地居民民；（2）长长期以市市区为主主活动区区域者；（3）对对市中心心区有特特殊情结结者；（4）少少数投资资者；主力客户群三集体购买买客户群群合肥肥作为安安徽省城城，是下下辖县市市以及邻邻省会城城市获取取信息资资源的集集结地，加之项项目处于于金融街街，因此此银行证证券机构构成为集集团购买买的主力力。各地级县县市及其其智能部部门驻合合肥的办办

40、事处；（2）合合肥的金金融、证证券机构构；2、属性性定位（USPP）根据项目目现有名名称、规规划指标标、市场场调研和和SWOOT分析析，百花花大厦二二期的属属性定位位已经是是呼之欲欲出：自由商务务精英集集散地显赫政要要富贾大大都会金融贸易易伙伴根根据地立足于百百花大厦厦二期的的属性定定位，其其功能显而而易见： SOHHO式居居家办公公设开开敞式厨厨房和独独立卫生生间，提提供星级级化管理理和服务务：日常常家居清清洁、绿绿化、订订餐、代代订客房房和机票票、送报报等系列列服务，令居者者各适其其式，享享受尊荣荣生活。 智能化化办公在“信息时时代”里，大大众传播播及资讯讯接受的的对象往往往就是是单独一一

41、人，在在这里信信息变得得极端个个人化。先进的的楼宇控控制系统统，每单单位视规规划级别别高低可可选择性性装配手手提电话话、镭射射打印机机、图文文传真机机、多功功能视像像电话、多频道道卫星电电话，不不但为业业主提供供国际互互联网、合肥证证券交易易、卫星星电视等等大资讯讯，业主主虚拟社社区还提提供许多多私人化化的信息息。在这这里，业业主会感感到电脑脑上发布布的信息息都仿佛佛是专门门为个人人采集的的，计算算机仿佛佛和自己己有着某某种默契契，时时时提醒着着业主个个人自己己所关心心的事情情。 开放式式交流合肥肥，华中中市场的的主要门门户，华华北与华华南地区区人流物物流及经经贸往来来的主要要中转站站之一，是

42、中国国著名园园林城市市之一，有着配配套完善善的金融融服务系系统，众众多的高高新技术术人才，丰富的的人文景景观资源源，高尚尚生活大大都市，吸引各各路精英英加盟，成为城城市的主主人。百百花大厦厦二期将将是这个个大都市市开启的的一个大大窗口，寿春路路上又一一个标志志性建筑筑；百花花大厦二二期将是是这个大大都市商商贸、经经济、文文化信息息汇聚的的平台，是周边边邻省省省会城市市及下辖辖地级县县市最前前沿的动动态资讯讯信息中中心。大大厦功能能配套齐齐全，是是合肥高高智能化化、星级级化的商商务公寓寓，业主主、商户户交流更更轻松自自如。3、（品品牌）形形象定位位品牌应该该说是市市场竞争争的最高高级手段段，一个

43、个大品牌牌背后一一定是一一种独具具特色的的文化，例如：可口可可乐就是是美国文文化的代代表，万万宝路是是粗犷男男子汉的的象征。地产行行业的品品牌营销销目前也也渐成风风气。万万科代表表专业化化和温情情关怀；相对而而言，中中海则给给人品质质实在服服务到位位的品牌牌形象；而属于于业内少少壮派的的金地地地产，在在近一两两年奋起起直追，逐渐形形成了略略带时尚尚感的产产品特色色以及人人性化管管理的形形象。一个品质质优良的的项目如如果能够够在推广广时辅以以个性化化的形象象定位宣宣传，其其楼盘销销售的周周期将大大大缩短短。这一一点已经经得到行行内人士士的普遍遍认同。本项目目在策划划中如何何确立独独特品牌牌形象，

44、树立项项目的灵灵魂，并并全方位位地加以以具体化化和具像像化，是是下一步步工作中中一个重重要的课课题。经过仔细细的市场场调查，我们认认为“百花大大厦二期期”要在合合肥市场场脱颖而而出，比比必须以以个性化化的形象象定位来来塑造产产品自身身独特的的差异化化卖点。所以我我们初步步确定了了以下形形象定位位：即将将“百花大大厦二期期”建设成成为一个个“顶级的的、智能能化、极极富现代代感”的都市市商住公公寓精品品。4、价格格定位任何一种种市场价价格都是是由供给给与需求求双方共共同确定定的。在在制定销销售价格格时既要要考虑发发展商的的成本及及利润、考虑客客户所能能承受或或客户心心目中所所认可的的价位，还要考考

45、虑项目目作为中中市区的的高档尚尚、一流流的高层层商住楼楼所对应应的整体体形象。因为项目目地处中中市区寿寿春路“金融街街”上，周周围分布布了一些些传统的的多层住住宅区，高层商商住楼极极少，因因此其可可比性不不强，由由于国银银提供的的楼盘不不是现时时开发上上市的同同类型产产品，因因此不能能完全依依照这几几个楼盘盘的价格格水准来来断定百百花二期期的价格格水平，因此此此处只是是介绍一一下依据据 “周边可可比楼盘盘综合指指标对比比加权法法”计算楼楼盘均价价的方法法。该算算法参照照了决定定楼盘质质素的99大综合合因素，通过加加权平均均得出项项目的平平均价格格。A、价依依据说明明本定价策策略制定定主要以以对

46、项目目所在片片区之周周边同类类型物业业实态调调研结果果和对城城市居民民住宅开开发积累累之经验验为主要要依据，并未直直接参照照发展商商的土地地、规划划、建设设和资金金等成本本因素。本定价价策略将将依循对对项目现现实价值值、常规规入市可可实现价价格以及及未来升升值空间间三方面面的分析析判断，而对其其整体物物业价值值及其趋趋向予以以建议性性说明。B、理论论价值判判断【结 论】项目理论论价值约约为35500元元/平方米米(正式发发售时的的毛坯房房均价)。【推断方方式】将构成项项目物业业价值的的主要因因素与该该片区同同类型物物业进行行优劣比比较，采采用加权权平均法法推算。【推算过过程】据常规经经验，决决

47、定城市市居民住住宅价值值的主要要因素有有以下几几项：地块区位位： 土地价价值，周周边景观观，周围围物业种种类和档档次，兴兴建居民民住宅的的成熟度度小区规划划： 环境规规划，户户型，交交通组织织，外立立面风格格，配套套设施市政配套套： 周边医医院、学学校、商商场、公公园、银银行、邮邮局等布布局结构构发展商形形象、实实力： 资金实实力，地地产开发发经验，客户聚聚集能力力，知名名度，社社会资源源综合利利用能力力，工程程进展和和管理物业管理理： 物业管管理执行行标准、服务内内容、服服务质素素户型安排排： 户型型的安排排是否同同市场的的需求相相吻合，内部结结构设计计及功能能区的划划分是否否科学、合理。设

48、备材料料：用料是是否考究究、设备备是否先先进、有有无装修修等。社区规模模：大规模模的社区区更容易易引起购购房人士士的关注注。同时时大规模模社区也也可以从从侧面体体现发展展商的实实力。营销策划划和推广广： 主力力客户群群定位、价格策策略、入入市时机机、形象象包装、广告推推广根据对本本项目周周边同类类型物业业（一般般是6个个典型代代表物业业）实地地考察的的结果和和项目物物业价值值构成要要素比较较可以得得出以下下推断(总权重重为266)：1、地块块区位（权重44）根据6个个同类型型物业在在地块先先天条件件上的优优劣程度度排名打打分，得得出本项项目相当当于6个个同类型型物业中中区位优优势接近近的一个个

49、或几个个同类物物业对应应的平均均值，即即本项目目在地块块区位上上应达到到的类比比物业均均值一。见下排排名表，下同。2、项目目规划设设计（权权重4）根据6个个同类型型物业在在项目规规划设计计上的优优劣排名名打分，得出本本项目相相当于66个同类类型物业业中规划划设计较较接近的的一个或或几个同同类物业业对应的的平均值值，即本本项目在在规划设设计上应应达到的的类比物物业均值值二。3、市政政配套（权重33）根据6个个同类型型物业在在市政配配套上的的优劣排排名打分分，得出出本项目目相当于于6个同同类型物物业中市市政配套套接近的的一个或或几个同同类物业业对应的的平均值值，即本本项目在在市政配配套上应应达到的

50、的类比物物业均值值三。4、发展展商实力力（权重重2）根据6个个同类型型物业在在发展商商实力上上的强弱弱排名打打分，得得出本项项目相当当于6个个同类型型物业中中在发展展商实力力上较接接近的一一个或几几个同类类物业对对应的平平均值，即本项项目在发发展商实实力上应应达到的的类比物物业均值值四。5、物业业管理（权重33）根据6个个同类型型物业在在物业管管理上的的好坏排排名打分分，得出出本项目目相当于于6个同同类型物物业中在在物业管管理上较较接近的的一个或或几个同同类物业业对应的的平均值值，即本本项目在在物业管管理上应应达到均均的类比比物业均均值五。6、户型型安排：(权重44)根据6个个同类型型物业在在

51、户型设设计上的的优劣排排名打分分，得出出本项目目相当于于6个同同类型物物业中在在户型设设计上较较接近的的一个或或几个同同类物业业对应的的平均值值，即本本项目在在户型设设计上应应达到的的类比物物业均值值六。、7、设备备材料：(权重22)根据6个个同类型型物业在在设备材材料使用用上的优优劣排名名打分，得出本本项目相相当于66个同类类型物业业中在设设备材料料上较接接近的一一个或几几个同类类物业对对应的平平均值，即本项项目在设设备材料料上应达达到的类类比物业业均值七七。、8、项目目规模：(权重22)根据6个个同类型型物业在在各自项项目规模模上的大大小排名名打分，得出本本项目相相当于66个同类类型物业业

52、中在项项目规模模上较接接近的一一个或几几个同类类物业对对应的平平均值，即本项项目在项项目规模模上应达达到的类类比物业业均值八八。9、营销销策划（权重22）根据6个个同类型型物业在在营销策策划上的的质量高高低排名名打分，得出本本项目相相当于66个同类类型物业业中在营营销策划划上水平平较接近近的一个个或几个个同类物物业对应应的平均均值，即即本项目目在营销销策划上上应达到到的类比比物业均均值九。项目现现实价值值 =【类类比物业业均值（一）XX 权重重（4）+类比物物业均值值（二）X 权重重（4）+类比物物业均价价（九）X 权重重（2）】总权重重（266）得出结论论项目目现实价价值=35000元/m2

53、(正式发发售时的的毛坯房房均价)【重要说说明】：此处结论论根据国国银提供供楼盘均均价加权权平均：34996元/m2所得，因因为国银银提供楼楼盘资料料皆为前前两年开开发的楼楼盘，非非现时上上市楼盘盘，故与与百花二二期可比比性不强强，没采采用“周边可可比楼盘盘综合指指标对比比加权法法”计算，但百花花二期绝绝对要超超过新华华大厦（其均价价为34400元元/m2），故保保守估计计百花二二期均价价也要到到35000元/m2，甚至要要超出这这个水平平。C、常规规可实现现价格判判断【结 论】根据“承承诺卖点点逐一兑兑现，销销售价值值逐步上上升”的原则则以及目目前当地地同类型型住宅销销售动态态和项目目价值构构

54、成要素素优劣分分析判断断，在楼楼花阶段段入市，可兑现现相当于于现实价价值约885%的的市场价价格，约约29775元/平方米米（毛坯坯房起价价）。在在项目入入市初期期，为了了使项目目一炮而而红，尽尽快打响响知名度度，并制制造“买涨不不买跌”的热销销景象，吸引跟跟风购买买，建议议在入市市初期用用以上价价格推出出少量单单位。之之后再逐逐步提升升价格。【理 由】项目总体体规划，环艺设设计，户户型，交交通组织织，外立立面风格格，配套套设施等等总体设设计相对对成熟，公开发发售时，通过工工地包装装、营销销中心、样板房房、住客客会所和和广告宣宣传等方方式将项项目优势势予以有有效展示示，可使使客户较较为充分分地

55、感受受此优势势，直接接有助于于物业入入市价值值的实现现；从竞争物物业的开开发、销销售现状状判断，一方面面市场具具备对高高质素商商务公寓寓的需求求和购买买力，同同时，现现阶段入入市楼盘盘在不同同程度存存在不足足，市场场存在需需求空间间。以项项目具备备的优势势特点，应具有有较理想想的市场场接受度度。D、升值值空间探探寻【结 论】1、如果果以下诸诸项物业业升值前前提得以以充分实实现，至至项目完完工入伙伙前后，项目具具有相当当于上述述可实现现价格约约10%的升值值空间，其毛坯坯房销售售均价约约在38850元元/平方米米；2、以上上价格是是作为毛毛坯房的的均价，若增加加居住式式商务公公寓所必必备的星星级

56、装修修标准及及配套（费用定定在8000元/平方米米左右），则带带装修均均价约为为43550元/平方米米左右；3、商场场均价约约在6110000元/平方米米；车位位车位售售价：112万元元/个；【升值前前提要素素】1、工程程按期推推进，物物业形象象依照规规划概念念实现2、工程程进度如如约展开开并按期期完成，并确保保原创规规划、设设计概念念（环境境规划、外立面面风格、户型设设计等）的充分分实现，以及材材料品种种的有机机选用，施工质质量的有有效监控控，将高高素质的的建筑设设计、智智能化商商务办公公居住系系统、独独特新颖颖的立面面风格、人性化化环境等等实景展展现给市市场，将将会直接接、有效效推促物物业

57、的价价值提升升。3、周边边环境质质量的进进一步改改造，主主要是考考虑百花花一期沿沿街立面面形象的的改造，以契合合二期物物业的整整体风格格。4、充分分利用发发展商的的社会资资源和公公关手段段，对项项目周边边邻近区区域环境境予以美美化改造造，将其其高素质质区内环环境充分分外延，如项目目入口邻邻近马路路环境的的美化，营造项项目冲击击力和识识别性。5、高标标准酒店店式物业业管理经经验的引引入和IISO990022认证物物业管理理公司的的进驻作为国际际化的多多功能大大厦，高高标准的的酒店式式物业管管理是必必不可少少的，这这对提升升项目的的品味与与企业品品牌形象象至关重重要，先先进的管管理与服服务也会会给

58、客户户留下极极好的口口碑。先先进的物物业管理理也会得得到业主主的广泛泛认同。因此，它对本本项目价价值提升升具有十十分重要要的作用用，更有有利于发发展商未未来开发发高附加加价值的的项目系系列品牌牌。6、营销销推广的的高质量量保证有效利用用专业地地产策划划公司，在公司司形象策策划、项项目包装装、销售售中心及及样板房房销售氛氛围营造造、平面面广告创创意、设设计和制制作、媒媒介策略略、促销销活动实实施等所所有环节节，以高高于社会会平均水水平的推推广策略略和实施施手段，逐步建建立个性性化、具具有较高高附加值值的项目目物业品品牌形象象。7、代理理商客户户积聚能能力、自自我运筹筹能力的的充分利利用代理商充充

59、分利用用自身资资源，依依靠部分分具有市市场引导导效应和和凝聚作作用的重重点目标标客户的的开发（如当地地有实力力的集团团购买），制造造良性市市场口碑碑，倚势势提高物物业品牌牌价值和和市场价价格。第三部分分 项目投投资回报报可行性性分析一、项目目规划建建设与投投资情况况百花大厦厦二期工工程是在在成功开开发与销销售一期期的基础础上顺延延“百花”这一品品牌而建建设的。一期工工程于996年建建成，总总建筑面面积1223000M2全部售售罄（其其中33300MM2返还给给市政府府），取取得了良良好的口口碑与经经济效益益；在总总结一期期开发的的经验之之上，二二期工程程凭借优优越的地地理位置置及周边边环境于于

60、97年年立项建建设，截截至999年8月月投资累累计达440000多万元元，并接接政府之之便减免免各项税税费近220000万元（详见下下表），为二期期工程的的进一步步全面展展开创造造了良好好的开端端。 单位位：万元元费用名称称规定应缴缴数额实付数额额减免数额额费用名称称规定应缴缴数额实付数额额减免数额额市政基础础设施配配套费2680全免高层消防防设计费费1852183商网配套套费1840全免土地出让让金791132659人防设施施费5940全免质量监督督费18.55135.5投标管理理费18.550全免合同出让让费5.50.64.9白蚁防治治费6.70全免规划设计计费3726.8810.22墙改