国际体育演艺中心二期项目可行性研究报告书

1、广州凯得文化娱乐有限公司广州国际体育演艺中心二期项目可行性研究报告1 / 34 / 34 TOC o 1-5 h z HYPERLINK l bookmark2 o Current Document 第一章、摘要4 HYPERLINK l bookmark4 o Current Document 一、公司基本情况 4 HYPERLINK l bookmark6 o Current Document 二、项目概括6 HYPERLINK l bookmark8 o Current Document 第二章、公司所处的行业基本情况 7 HYPERLINK l bookmark10 o Current

2、 Document 一、全球膳食营养补充剂的行业概况7 HYPERLINK l bookmark12 o Current Document 二、我国膳食营养补充剂行业的概况8 HYPERLINK l bookmark18 o Current Document 三、我国膳食营养补充剂非直销领域的市场概况 15 HYPERLINK l bookmark20 o Current Document 第三章、项目的建设背景 18一、我国宏观经济的企稳回升 18二、行业政策的不断完善和国家产业政策的大力支持错误！未定义书签。三、我国已进入营养产业的快速发展期 错误！未定义书签。四、国际品牌纷纷进入中国市场

3、 错误！未定义书签。五、 公司拥有强大的综合实力和行业内领先的市场基础.错误！未定义书签。 TOC o 1-5 h z HYPERLINK l bookmark22 o Current Document 第四章、项目建设必要性及可行性 20 HYPERLINK l bookmark24 o Current Document 一、项目建设必要性20 HYPERLINK l bookmark26 o Current Document 二、项目建设的可行性 21 HYPERLINK l bookmark28 o Current Document 第五章、项目建设方案 23一、项目用地23二、主要建设

4、内容 错误！未定义书签。第六章、环境影响与综合利用评价 26一、拟建项目产生的主要污染物 错误！未定义书签。二、拟建项目污染治理措施 错误！未定义书签。三、结论错误！未定义书签。 HYPERLINK l bookmark46 o Current Document 第七章、项目的投资概算 28 HYPERLINK l bookmark48 o Current Document 一、土地出让款 28二、建筑工程费28三、装修工程29四、设备及安装费29五、其他建设费及预备费 30 HYPERLINK l bookmark58 o Current Document 六、流动资金30 HYPERLIN

5、K l bookmark60 o Current Document 七、投资估算总表30 HYPERLINK l bookmark62 o Current Document 八、资金筹措30第八章、项目效益分析31一、 研发中心效益分析 错误！未定义书签。二、 连锁总部及生产基地效益分析 错误！未定义书签。第九章、研究结论 错误！未定义书签。第一章、摘要、公司基本情况广州凯得文化娱乐有限公司（以下简称公司或凯得文化公司），主要业务是膳食营养补充剂的研发、生产和销售。公司是中国膳食营养补充剂行业非直销领域的龙 头企业，是行业内首创专柜加营养顾问销售模式的企业，现已被认定为高新技术企业。2008年

6、，公司在中国膳食营养补充剂行业非直销领域的市场占有率达到了 10%，位居第一名，超过第二名2.8个百分点；若按照单一品牌计算，公司“凯 得文化公司”品牌和“十一坊”品牌 2008年在非直销领域的市场占有率分别达 到了 8.7%和1.3%,分别位居第一名和第六名（数据来源：中国保健协会市场工 作委员会（以下简称：中国保健协会市场工委）。2009年，公司的收入和利润 增长速度远高于行业水平，市场龙头地位得到进一步加强，市场占有率也得到了 进一步提高。公司创业团队从2004年就确定“取自全球，健康全家”的品牌理念，在全 球范围内甄选最合适原料，为消费者提供更具特色、更高品质的产品。经过2006 年和

7、2007年品牌扩张战略和品牌提升战略，公司“凯得文化公司”品牌已经成 为了强势的渠道性品牌，该单一品牌的市场占有率第一，目前正在向知名的大众 消费品牌转变，是中国在未来最有可能与“安利纽崔莱”等国外品牌相抗衡的国 内品牌。目前，公司拥有行业非直销领域最大的销售网络和连锁网络，在同行业中销售渠道规模遥遥领先。截止 2009年12月31日，公司产品在国内200多个 城市总共约7,000多个零售终端进行销售，其中在 3,400多个终端设置了销售专 柜，且每个专柜均配有经专门培训的营养顾问（营养顾问是各经销商派出的人员， 本公司的注册营养师负责对其培训），向顾客传递营养及健康的观念及销售产品。 目前，

8、公司产品的零售终端数量在同行业中已遥遥领先， 并且还正在迅速增加中， 根据公司的战略规划，预计到2012年公司产品的零售终端将达到20,000个左右。 此外，公司参照NBTY GNC等国际标杆企业的成熟经营模式，实施了连锁经营 战略。截止2009年12月31日，全国已有128家专卖公司产品的凯得文化公司 连锁经营店分布在各大中城市，为消费者提供专业的营养健康产品、健康咨询和 售后服务。根据公司的战略规划，到2014年连锁经营店将达到3036家，公司将 成为国内拥有最大膳食营养补充剂连锁经营网络的企业。公司已在珠海拥有了涵盖软胶囊、硬胶囊、片剂、粉剂等多个剂型的先进生 产基地，该基地是中国专业的

9、膳食营养补充剂生产基地之一。2008年5月和2009年2月，公司产品分别荣获“国家奥林匹克体育中心运 动员专用营养健康产品”称号和“公众营养与发展中心营养健康倡导产品” 称号。2009年公司已被批准成为高新科技企业。现拥有较强的科研团队和自主创 新能力，目前，本公司技术中心共有工作人员约 50人，由从各大高校相关专业 毕业的本科生和研究生、高级工程师、注册营养师和助理工程师组成。经过多年 积累，公司自行研发并拥有了新型薄膜包衣技术、多元湿法制粒技术、粉末直接压片技术以及维生素及微量元素预混料技术，片剂工艺技术居领先水平。同时， 公司通过对全球多种膳食营养补充剂原料进行对比研究、建立了原料数据库

10、，包含原料的生产工艺、成分、理化性质、配伍协同/禁忌、作用机理、食用风险等， 为产品研发奠定了良好的基础，更好地保证了产品的质量和稳定性。2010年1月，根据全国整顿和规范市场经济秩序办公室和国务院国有资产 监督管理委员会行业协会管理办公室联合下发的关于加强行业信用评价试点管 理工作的通知，公司被中国保健协会评为行业内首批信用等级为 AAA的企业。报告期内，公司的营业收入和净利润一直保持快速增长，增幅远高于行业平均水平。未来三年，公司继续秉承“营养干预，为健康人管理健康”的理念，坚持走 膳食营养补充剂专业化发展路线，在现有传统营销网络已处于业内领先的基础 上,通过积极扩大药店、商超等传统营销网

11、络和加快推进连锁店等新型营销网络 的建设，巩固并进一步提升主力品牌一一 “凯得文化公司”在非直销领域的龙头 地位，积极发展“十一坊”和“顶呱呱”等细分市场辅助品牌，并通过加大研发 投入、新产品开发和产能提升，进一步提高公司产品的整体市场占有率； 公司将 加大品牌建设的投入，力求将“凯得文化公司”品牌由强势的渠道性品牌建设为 知名的大众消费品牌，扩大品牌的知名度和美誉度；公司将进一步加强人才的培 养、引进和激励，进一步夯实“快乐公司”企业文化的建设，提高员工工作积极 性及满意度，为中国城镇家庭提供营养及健康相关资讯、产品和服务。二、项目概括广州国际体育演艺中心于2008年7月23日经广州开发区管

12、委会主任办公会（200849号）决定建设，计划中的演艺中心整体规划设计分为三个部分，一期 的主馆（即已建成的演艺中心场馆）、二期的商业、酒店公寓配套和三期的休闲 文化广场。其中演艺中心一期场馆占地面积 6.54万平方米，总建筑面积13万平 方米，总建安投资17.5亿元。该场馆将美国NBA场馆的设计精髓和空间布局理 念结合本地的社会人文环境融为一体。最终一期主馆按期建成投入运行，而二期 和三期的商业配套和文化休闲项目因工期、亚运开幕等原因暂缓实施。一期场馆自2010年9月30日交付使用以来，已成功举办了包括 NBA季前 赛、亚运篮球赛事、著名歌星演唱会、湖南卫视跨年晚会、著名企业年会在内的 80

13、多场赛事和演出。独特的建筑风格、熙熙攘攘的人流、美伦美幻的场馆灯光 和精彩绝伦的演出场景，集聚了浓厚的人气和宣传效应，使演艺中心成为广州及 开发区、萝岗区标志性建筑和靓丽的名片， 为提升、宣传区域形象做出了积极贡 献。这其中，凯得公司二级子公司-广州凯得文化娱乐有限公司（下称“凯得文 化公司”）作为演艺中心场馆运营维护管理单位，在场馆商业化运作、包厢使用 权销售和商业广告的引进等方面做了积极而富有成效的工作。第二章、公司所处的行业基本情况本公司属于营养产业中的膳食营养补充剂行业。无论是营养产业，还是膳食营养补充剂行业，均为我国近年来兴起的新兴产业。 我国发展营养产业，具有丰 富而多样化的原料来

14、源，具有较为强大的产业根基，具有数千年中医学坚实的理 论和实践基础。在全球经济和产业竞争格局中，营养产业将是我国具有较多知识 产权、较强创造能力和国际竞争优势的“朝阳产业”。一、全球膳食营养补充剂的行业概况1、全球膳食营养补充剂的市场规模及分布根据世界营养产业专业研究机构 NBJ的报告，整个营养产业分为四部分：膳 食营养补充剂、功能食品、天然/有机食品、天然/有机个人护理产品。2006年, 全球营养产业总体规模已达2,283亿美元，其中膳食营养补充剂的市场规模超过 680亿美元（资料来源：中国营养产业发展报告（2006） 0 2008年，在金融危 机的背景下，全球膳食营养补充剂的销售额仍然达到

15、了 646.7亿美元（资料来源： 第四届中国营养产业高层论坛）。膳食营养补充剂在各国的发展状况相差很大，发达国家市场成熟度远远大于欠发达国家，美国、日本、西欧三大市场占有全球约70%的市场。美国是全球膳食营养补充剂的头号消费强国，2006年市场规模已达约230亿美元，全美国 有三分之二的消费者有消费膳食营养补充剂的习惯。日本是全球第二大膳食营养补充剂的消费国，2006年市场规模约为111亿美元，全日本有三分之二的消费 者有消费膳食营养补充剂的习惯。2、全球膳食营养补充剂的市场发展驱动力虽然各国膳食营养补充剂的市场起步时间不同，消费者的教育程度和需求有 别，市场成熟度也各异，但在市场发展的驱动力

16、方面却有很多共同点。 比如美国、 欧洲和日本市场的发展与人口老龄化、 医疗费用增加、对食品安全性的重视程度 以及环保问题等因素密切有关，而南美和亚洲（不包括日本）较高的增长幅度与 其经济发展、可支配收入的增长，不断扩大的中产阶层的消费能力密不可分。3、全球膳食营养补充剂的市场增长2001年到2006年，发达国家和发展中国家的膳食营养补充剂市场容量的年 均增长速度分别为4%和11%。由于发达国家市场成熟度高，膳食营养补充剂的 市场已趋于饱和，发展速度不如发展中国家快。发展中国家市场由于渗透率低， 有较高的增长潜力，近年来已经表现出比发达国家更快的发展速度。比如，2006年东欧和拉美地区的膳食营养

17、补充剂增长率分别达到17%和13%。我国人口基数大，人均可支配收入逐年增多，再加上健康意识的增强及政府政策的引导，未来必将成为最有发展潜力的市场，发展速度将远超发展中国家的年均增幅。发展中国家和发达国家 2001-2006市场发展速度对比情况口发展中国家年均炭展速度11% 发达国家年均发展速度4%资料来源：NBJ、我国膳食营养补充剂行业的概况1、我国国民的营养状况现代社会中市场经济竞争引起公众生活节奏明显加快， 人们普遍食用快餐使 得营养摄入出现失衡。城市化浪潮使农民食用商品粮比例上升，粮食精细加工导 致微量营养素大量流失，而工业化的食品加工，在高温灭菌和真空包装工艺中容 易使食品的原有矿物质

18、、维生素遭到破坏。根据我国2004年发布的中国居民营养和健康现状调查情况和相关研究报告分析，与十年前、二十年前的调查数据相比，虽然大部分公众的热量、脂肪 摄入已达标甚至超量，而各种人体必需的维生素、矿物质、膳食纤维等营养素的 缺乏状况并没有明显好转，有的甚至情况更加严重。1982-2002我国居民微量营养素摄入低于推荐量且呈下降趋势实际躍入賣荐&的百埜1982-2002中国居民微量营养缺乏状况资料来源：中国居民营养和健康现状（2004）由于过于追求产量和生长速度以及错误的饮食习惯，蔬菜的营养价值出现了明显下降，现代食品业非科学的加工方式也使得营养损失严重。蔬菜的营养价值下降蔬菜的营养价值下降蔬

19、菜维他命匸含量的变化AAAAAAAA 1Q080604020力莹 巻心菜油荣 茴禹 番55 白菜 肓撫 藏菜A 1963 b 2000设定1963的含育量为工00 （ % ）资料来源：中国居民营养和健康现状（2004）面粉生产过程造成的营养损失面粉生产过程造成的营养损失资料来源：中国居民营养和健康现状（2004）2、中国膳食营养补充剂的发展历程在直销巨头安利中国未进入中国之前，我国并没有完整的膳食营养补充剂的 圧念。安利中国于1992年落户广州，1998年安利中国的膳食营养补充剂系列产品“纽崔莱”进入中国，第一次将膳食营养补充剂的概念完整的带入中国。安利中国以其特有的直销模式，向中国消费者传递

20、全新的营养与健康观念和产品，培育了膳食营养补充剂的市场，同时也为膳食营养补充剂非直销领域的市场发展打下 了坚实的客户基础。2001年11月，国务院办公厅印发了中国食物与营养发展纲要（2001-2010 年）提出要“加快开展食物营养强化工作，重点推行主食品营养强化，减轻食 物营养素缺乏的状况”，第一次把食物与营养结合起来作为一个完整和配套的系 统，体现了新时期人们对营养和健康的追求。2002年，广州佰健在膳食营养补充剂的非直销领域市场中率先引入专柜加 营养顾问模式，在全国大规模设置配有经过专门培训的营养顾问的专柜，迅速占领市场。之后许多厂家模仿这一销售模式，推出众多产品，整个市场异常活跃， 行业

21、迅速发展。2003年“非典”爆发，国民的保健意识不断加强，补充人体所需的营养素、 提高自身免疫力成为许多人的常识。膳食营养补充剂行业新产品、新模式层出不 穷，显示出巨大的市场活力。在这一阶段，在直销领域中以安利“纽崔莱”等品 牌为代表和在非直销领域中以本公司“凯得文化公司”等品牌为代表的产品快速 发展，品种逐渐丰富，成为了膳食营养补充剂的市场主流。2006年，全球膳食营养补充剂的巨头 NBTY GNC进入中国市场，并开始在 大城市开设专柜和品牌连锁店，标志着全球标杆企业开始关注中国这个巨大市 场，带来了行业的新销售模式，同时也加剧了市场竞争。2008年1月15日，卫生部发布了中国居民膳食指南（

22、2007）这是继1997 年中国居民膳食指南发布10年后又一次对中国居民膳食状况提出了重要的 指导意见，并倡导平衡膳食结构，合理摄取营养。2009年4月7日，国务院公布了关于深化医药卫生体制改革的意见等 关于新医改的文件，新医改方案把预防和控制疾病放在首位。而膳食营养补充剂 正符合这一发展方向，从“治未病”的角度，具有普通食品和药品所无法替代的 作用。随着新医改政策的逐步明晰，特别是国家对低收入人群和新农合投入的加 强，必将推动人们自我健康投入的比例，这无疑都会成为膳食营养补充剂行业巨大发展的市场和产业推动力2009年6月1日开始实施的食品安全法，以及在行业内征求意见的保 健食品监督管理条例、

23、食品质量监督管理条例等，对食品和保健食品进一步 加强管理，膳食营养补充剂行业作为包含普通食品和保健食品的产业， 将受到更 加严格的监管和规范，为行业未来的进一步快速发展打下了坚实的基础。总体来看，从2003年“非典”事件之后，中国的膳食营养补充剂行业呈现 出快速发展的态势，今后必将成为全球重要的消费市场。3、中国膳食营养补充剂行业发展现状截止到2008年底，我国膳食营养补充剂行业的市场规模约550亿元左右。由于行业发展的历史原因，直销领域的企业占据了较大的市场规模和比例。直销领域的代表企业有安利中国、如新（中国）日用保健品有限公司和完美（中国） 日用品有限公司等。其中，安利中国旗下的纽崔莱系列

24、膳食营养补充剂产品仅 2008年在中国销售收入就超过100亿元。由于销售渠道的隔离，直销领域的企 业与非直销领域的企业并不产生正面竞争，反而为非直销领域的企业培育了市场 和教育了消费者。从2003年开始，随着膳食营养补充剂在药店、商超、邮购、品牌连锁等渠 道的逐步建立和成型，膳食营养补充剂在中国的非直销领域企业取得了跳跃式的 发展。2008年，我国膳食营养补充剂的非直销领域市场规模已达60亿元。在非直销领域的代表企业主要有本公司、同仁堂健康、益生康健等公司。4、中国膳食营养补充剂的发展前景（1 ）我国经济持续发展为膳食营养补充剂行业的发展提供了广阔空间根据发达国家经验，当一个国家的人均GDP达

25、到1,500至3,000美元之间时， 营养产业就会崛起，它与社会经济发展的进度密不可分。2008年，我国人均GDP 跨越3,000美元达到了 3,260美元，2009年人均GDP将达到3,500美元左右。我 国已经进入了营养健康产业的快速发展期。从 2007年开始，深圳、广州、上海、 北京等城市的人均GDP（以常住人口计算）陆续超过10,000美元，根据目前的 发展速度，到2010年，人均GDP超过10,000美元的大中城市将会接近20个，大约覆盖1亿人口。广大人民群众在进入小康甚至中等发达国家生活水平后，追求健康、追求美丽、追求长寿，人们的食品消费已经不再满足于“饱腹”和感官 享受，而是更加

26、注重食品的营养补充、发育促进、疾病预防和辅助治疗等内在品 质。中国国民生活和消费的观念、方式正在快速升级，这对营养产业提出了新的 要求，也提供了新的动力。（2）按人均消费量计算未来发展空间巨大我国营养产业目前处于成长阶段，而膳食营养补充剂行业则是近几年刚刚兴 起的产业。目前，我国营养产品的消费量大大低于世界平均水平，根据中国营 养产业发展报告（2006）中的数据，2003年中国人均营养产品的消费量是 5.36 美元，仅相当于美国的2.37%、欧洲的7.22%、日本的2.16%、加拿大的3.41%, 为世界平均消费水平27.21美元的1/5。随着我国社会经济水平的不断发展和居 民可支配收入的不断

27、提高，未来我国营养产业乃至膳食营养补充剂行业的发展空 间巨大。2003年中国营养产品人均消费量与世界的差距国家及地区人均消费量（美兀）各国超过中国的倍数（倍）美国225.7541.12欧洲74.2712.86日本248.4445.35加拿大156.9728.29中国5.360.00拉美7.520.40非洲1.06-0.80全球平均27.214.08资源来源：中国营养产业发展报告（2006）（3）通过重预防、治未病以降低卫生医疗费用是未来发展的大趋势世界卫生组织认为：决定健康的因素中有 60%取决于生活方式，而只有8% 取决于医疗手段。现代医疗保险制度的诞生，虽然有其正面意义，但一定程度上 存在

28、保护医药公司的利益，歧视营养补充和自然疗法，导致人们重疾病、轻健康，重治疗、轻预防，重药物、轻营养，助长过度医疗。从我国的情况来看，1999年我国居民个人卫生支出总额为 2,473.10亿元，到2007年已经增长到5,098.70 亿元，增长了 106%。1999-2007年居民个人卫生支出总额情况单位：亿元资料来源：国家卫生部网站2009年公布的新医改方案在总体原则和总体目标中即提出“坚持以预防为 主”表明政府已经充分认识到了“治未病”的极端重要性，并将在这方面加大 公共财政和人力资源的投入。从发达国家走过的历程来看，一般当人均GDP达到1500 3000美元以后，就会遇到病谱转变后的问题。

29、而这些疾病和不健康状 态的最主要的成因是生活方式和饮食结构。发达国家已经开始通过发展营养健康 产业，主动干预国民健康的方式逐步解决医药品支出过大的问题。日本厚生省统计显示营养健康食品消费与医药品支出呈负相关关系般用医药品与特定保健用食品之间的消长1997199920012003 年A 一般医药品 出特定保健申倉品帀场规模2曰元金料来源：曰本厚生劳动肖、白本借康莒养胃品协会三、我国膳食营养补充剂非直销领域的市场概况1、直销领域和非直销领域的区别我国膳食营养补充剂行业首先是依托直销巨头安利中国的力量开始起步。安利中国在市场早期阶段对消费者展开了大量的营养及健康知识、观念的普及教 育，改变了消费者对

30、传统保健食品的误区，培养了产品消费需求。随后，药店、 商超、邮购、品牌连锁等非直销渠道开始逐步建立和成型，且其产品结构更加丰 富，市场规模也快速扩大。由于中国法律和市场的原因，直销渠道与非直销渠道完全隔离，直销领域的 企业与非直销领域的企业通常不产生正面的竞争。据中国保健协会市场工委的统 计，截止2008年末我国膳食营养补充剂的市场份额在 550亿元左右，其中以安 利中国、完美中国为代表的直销企业仍然占据着较大市场份额； 而在非直销企业 中，近年来以本公司、益生康健为代表的企业发展迅速， 2008年市场份额已达 到60亿元。2、规模增长情况2003-2007年期间，我国膳食营养补充剂非直销领域

31、的市场规模增长迅速，平均增速达到了 77.8% （数据来源：庶正康讯），2007年的市场容量达到了 50 亿元。2008年，在国际金融危机等诸多不利因素的影响下，我国膳食营养补充 剂行业非直销领域市场规模达到 60亿元，仍然比2007年增长了 20%,行业呈现 出良好发展态势；企业数量达到 330家，比2007年增长了 10%；品牌数量达到 1,200个，比2007年增长了 20%；产品数量达到25,000个，比2007年增长了 25%。项目市场规模（亿元）企业数量（余个）品牌数量（余个）产品数量（余个）成熟品种（个）2007 年50300100020000552008 年6033012002

32、500060同比增长20%10%20%25%10%数据来源：庶正康讯中国保健协会市场工委出具的 2009,膳食营养补充剂（非直销领域）报告 认为：“虽然未来膳食营养补充剂市场可能会受到政策调整、竞争激烈等因素的 影响，但是，只要中国经济在未来数年内不低于8%的增速，膳食营养补充剂的市场规模将保持目前的增长速度，到 2012年膳食营养补充剂非直销领域市场规 模将超过160亿元”非直销领域膳食营养补充剂的市场规模增幅3、消费市场地域分布情况2008年最大的消费区域是长江三角洲地区，占总体比例的30%，其次是珠江三角洲和环渤海经济区，各占25%,全国其他地区仅占20%,市场的开发潜力 巨大。地区珠三

33、角长三角环渤海其它地区合计销售额估值（亿元）1518151260销量占比（%25302520100数据来源：庶正康讯第三章、项目的建设背景一、广州科学城与演艺中心二期广州科学城自1998年奠基启动以来，经过近12年的奋发图强，目前已经成 为具有高质量城市生态环境，完善的城市基础设施，高效率的投资管理软环境的 产、学、研一体化的多功能、现代化新型科学园区。2008年省委书记汪洋同志在视察科学城后称，广州科学城代表了广东的未来。近年来，为创建和谐城市，完善 两城一岛”宜居宜业的创业投资环境，在市 委、市政府大力支持下，广州开发区管委会、萝岗区政府先行先试、敢为人先， 在科技园区、体育文化设施、城市

34、交通系统等方面做了大量而卓有成效的工作， 其中广州国际体育演艺中心（下称 演艺中心”就是我区升级转型、具有一定前 瞻性战略之作。为进一步致力打造广州开发区国际级 香雪文化体育名片”最大程度发挥场 馆配套功效，实现场馆建设与场馆运行的良好平衡。根据管委会领导指示精神， 广州凯得控股有限公司（下称 凯得公司”在借鉴国内外场馆建设及运营经验教 训基础上，成立了专项工作组，在规划设计院、商业咨询公司等中介机构配合下， 对演艺中心二期项目的规划、定位、招商及后续运营等方面进行了较为深入和细 致的研究，并编制了广州国际体育演艺中心二期项目开发方案。二、著名体育场馆案例纵观国内外体育场馆建设，往往都存在重大

35、赛事结束后的后期维护与运营问 题。就广州亚运场馆而言，如广州亚运城场馆、南沙体育馆、大学城体育中心场 馆，因交通或缺乏商业配套等原因，都存在运作艰难的困境。他山之石，可以攻玉，以最近2012年英国奥运会为例，北格林尼治中心（原 02体育馆）最初是为了庆祝千禧而建，当时运营并不成功。在之后的奥运改建 过程中，02体育馆考虑了灯光、音效以及附属商业设施等多种因素。目前， 02 体育馆除了主体建筑外，其附属建筑包括 11个电影厅、数十家餐厅，屋顶还有 一条天空步行道，逐渐形成了包括商场、餐饮和其他休闲场所的体育和娱乐中心， 凭借在改扩建和运营之初的可持续发展理念， 奥运会闭幕后，北格林尼治中心成 为

36、全球最热门的集音乐、体育、娱乐为一身的音乐圣地和休闲场所。第四章、项目建设必要性及可行性一、项目建设必要性（一）是广州市建设东部新城区的需要与广州市中心区域相比，开发区、萝岗区仍是传统的工业产业园区， 包括文 化体育在内的三产配套及商业氛围相对滞后， 在很大程度上成为阻碍科学城集聚 人气和吸引高端人才长期落户的价值洼地。2011年，广州提出将着力打造 一轴两城三中心”形成新的城市发展格局， 萝岗区被定位为广州东部山水新城的核心区。 今年9月中共广州开发区工委第二 次工作会议暨萝岗区委二届三次全会提出大力发展第三产业，要求进一步优化提升科学城综合服务功能，满足广州开发区中心区科学城区域日益增长的

37、物质与文 化需要，实现第一产业与第三产业有机结合，切实解决商业配套服务不足的问题。 演艺中心二期项目规划建设是应时、 应势之举，符合广州市建设东部新城区的文 化体育产业发展配套需要。（二）是场馆运营及减轻开发区财政压力的有效途径演艺中心一期场馆的建设是由区财政统筹投资主导建设的准公益性”项目，为维持场馆正常运转，按照原设计，开发区财政每年需投入运营维护费用补贴约 2,300万元。为降低区财政压力，凯得文化公司在充分发挥场馆效能、包厢使用 权销售、商业广告的引进和开源节流等方面做了大量积极的工作。据统计，2011年以来通过场馆运作，两年合计降低财政补贴约 2,800万元。但受场馆财政固定 资产投

38、入大、企业还本付息及折旧负担重、首期建设缺乏配套体系设施等因素制 约，致使凯得文化公司尽管降低了开发区财政负担， 仍然不能完全摆脱对开发区 财政补贴的依赖。通过二期项目的开发运作，将产生的纯收益全部用于一期场馆 负债及弥补经营资金不足，可化解一期场馆的经营困局。（三）是发展文化体育产业，打造香雪文化品牌的有益选择演艺中心二期项目周边毗邻区行政中心、市民广场、科技人员公寓、区法院、检察院，邻近科城山庄、保利香雪山、宏康福港线坑小区等民用商住区，南靠科 学城主干道一开创大道。物华天宝、人杰地灵，是目前科学城核心区域唯一的、 不可复制的集商业、体育、文化于一体的生态旺地。演艺中心二期项目建设和运 营

39、是周边受众群体的客观需求，也是开发区、萝岗区创建和谐社区的有益选择。 通过规划设计中物理空间的浑然天成， 可以形成以演艺中心为圆点，营造辐射周 边的商业氛围。不但为周边约三万户居民和五万名企事业人员提供一个购物、体育休闲与文化娱乐的场所，弥补开发区从未有过大型商业区域和商业氛围的缺 陷，形成宜居宜业的环境，也将最大程度上发挥演艺行业的夜间经济”让更多的人流在此停留和观光，极大的拉动相关交通、餐饮、旅业、通讯、广告等行业， 为开发区再开税源经济，成为开发区现代服务业的主要区域。二、项目建设的可行性1、2010年管委会、萝岗区政府召开常务会议（穗萝府第1届106次201013 号），会议决定 在尊

40、重历史的同时，加快推进演艺中心的商业化运作、冠名权拍卖和商业广告的引进等工作，并将区法院后面的地块开发与演艺中心的运营统筹 考虑，统筹进行商业开发。”，演艺中心二期项目开发建设符合管委会对演艺中 心项目的统筹规划。国际演艺中心一体化配套综合体，从产业定位、外观造型、 商业运营式达到完美的和谐，达到文化商业模块与演艺中心的互动，将成为广州 东部永不落幕的演艺中心；2、英国02体育馆、上海奔驰演艺中心成功的体育文化和商业设施的有机 结合的实践，证明用配套的商业设施反哺体育设施， 产生相得益彰，成为城市旅 业亮点的可持续可盈利的模式是有效的；3、多年来，在开发区管委会大力关怀和支持下，广州开发区、萝

41、岗区积累 了较为丰富的投、融、建、管经验，为演艺中心二期开发建设培养和建立了一支 投融资、工程建设、园区管理方面的专业人才队伍；4、通过两年多时间运作，凯得文化公司已经形成一个较为强大的服务团队， 同时与湖南卫视、成都演出集团、明星巨典、共时文化传播、大名娱乐、粤港经 贸信息交流促进会等传媒机构达成长期、 广泛的良好合作关系。下一步，凯得文并使之成为演艺中心化公司将这种优质服务融入到二期配套的商业休闲服务中,保持持久竞争力的利器” / 34JfF|1建民广场I慮幣花厂 I 在建小区产/ 夏、土inmaALLn-nni,wtataZL东地西地块巧地块A C为演艺中心二 期项目用地；地块B为一期地

42、下停车场；市民广场II第五章、项目建设方案、项目用地及位置1、2为地铁6号线延长线 演艺中心站点。演艺中心二期项目位于现演艺中心场馆东西两侧，北依荔枝公园原生态山 体，毗邻区行政中心、市民广场、文化中心，南靠科学城主干道一开创大道，是 原演艺中心预留两块用地，也是目前科学城核心位置唯一较大面积可开发用地。 中间通过演艺中心地下廊道结合相连，使之成为一个有机的综合体。项目分A东地块（地块编号KXC-Q2-3和西地块（市民广场二期，含地铁上盖的商业开发地块）。其中首期开发地块编号为KXC-Q2-3的东地块，将作为广23 / 34州国际演艺中心商业、居住及文化配套二、定位二期项目依托演艺中心一期项目

43、的辐射力和赛事的节目影响力，定位为具有与国际演艺中心产业互动，提升开发区、萝岗区文化产业地位，完善广州市东部 新城区城市生活配套，集文化、商演、创意、办公、居住、休闲等功能复合，相 互作用与互为价值链的区域性地标建筑和多种功能于一体的文化体育总部产业 园区，吸引和集聚广州及珠三角音乐、文化、体育人才来此创业和发展，打造广 州市文化体育产业的孵化器和集聚区。三、布局国际演艺中心一体化配套综合体， 从产业定位、外观造型、商业运营式达到 完美的和谐，达到文化商业模块与演艺中心的互动。东地块一至三层为商业综合体（含写字楼），面积约4.9万平方米，由两大 功能布局组成，第一功能布局包括大型超市、百货、主

44、题店、餐饮娱乐、健身休 闲等，满足周边住宅小区、政府及企业机构的商业需求；第二功能布局包括电 影院、演艺厅、文化美术馆及文化创意培训展示室等，满足社区文化普及需求， 打造香雪文化艺术中心。四楼以上为产权式住宅，面积约4.9万平方米之间，针对演艺中心产业链中的艺术工作室、 个人工作室、艺术从业者等自住、创作和创 业之用。建立艺术产业集聚区，鼓励创意人才创办企业，建立创意工作室、实验 室，引导建立大学生文化创意实训基地，定期举办文化产业人才培训班、研修班。 开展多种形式的创意培训和实践体验，鼓励全社会文化创意创造。凝聚国家音乐 产业基地氛围，推出了“音乐孵化器”项目，专门扶持音乐产业的创新项目，成

45、 为音乐圈聚集创业的好地方。西地块沿地铁上盖，以钢化玻璃建筑与地铁和谐，构造沿线风情街，咖啡屋、 便利店、酒吧间，通过地下连廊，穿过演艺中心一期，直达东区地块，形成地下 商业空间。四、规划建设规模和投资情况设计方案项目首期东地块用地面积 32,766m2,拟规划用地性质是综合用地，商业兼 容住宅，建筑密度控制在40%,建筑基底面积13,100 m2,容积率约3.0，总建筑 面积136,300 m2,项目总投资约12.47万元。其中地上商业（含写字楼）建筑面积 49,149 m2,住宅建筑面积49,149 m2,地下建筑面积38,000 m2（含2250个停车 位）。五、运作模式第一方案，按管委

46、会批准的方案，财政统筹，竞得土地，以项目开发纯收益 反哺演艺中心场馆运作，减少一期建设财政负债，构筑演艺中心可持续经营的造 血机制。即由凯得文化公司成立项目公司作为东地块（地块编号KXC-Q2-3投融资主体，项目公司注册资金为6.5亿元。采用纯商业开发、经营和管理模式。写 字楼、住宅部分计划全部对外销售，快速变现；商业部分对外出租，力争实现项 目开发商业价值最大化。投资及经营纯收益除用于减少一期场馆建设财政负债， 剩余部分留在凯得文化公司用于弥补场馆日常运营开支缺口。第二方案，按管委会批准的方案，财政统筹，凯得文化公司参与土地投标， 当超过一定的地价后，则不再参与竞标，由价高者得。区政府择时将

47、相当于地块 出让的资金以注资的方式，通过凯得公司增资于凯得文化公司，专项用于演艺中 心负债的偿还和弥补场馆日常运营开支缺口。六、资金筹措计划凯得公司是开发区重要的投融资主体之一，融入的资金在区财政统筹下，由公司专项用于开发区社会经济建设。凯得公司今年11月底可以发行中期票据到位资金16亿元（2012年11月14日已取得中国银行间市场交易商协会接受注 册通知书），明年上半年还计划发行短期融资券约 30亿元，都纳入财政统筹管 理。故在发债资金未到之前，先由财政注资或借支 6.5亿元，用于支付地价和启 动费用。后续开发资金由开发贷款和住宅、 写字楼预售款资金解决，为了降低风 险也可以引入战略合作者，

48、力争项目开发商业价值最大化。七、项目报批及建设周期2013年1月管委会审议通过，同意地块编号 KXC-Q2-3由凯得公司负责投资 开发和商业运作，并按照国土部门的规定取得土地所有权。 并由区财政安排专项 资金人民币6.5亿元作为土地款及项目启动费用。2013年1月土地招拍挂。2013年2月规划方案、设计方案报管委会及有关部门审批。2013年3月前完成施工图纸设计及规划报建。2013年4月完成招投标（监理、设计、施工等招标）。2013年5月奠基开工，办理好相关施工证。2013年6月完成三通一平（水通、电通、路通和场地平整）。2014年8月结构完成70%,开始预售写字楼及公寓，回收成本大概4.14

49、亿。2014年12月结构封顶，主体验收、相关检测，水电、设备安装，并开始装 饰工程、配套及景观。2015年6月竣工并交付，回收成本约 5.32亿。27 / 34 / 34第六章、项目的投资概算一、土地出让款项目首期东地块用地面积32,766m2,按地价5500元/ m2容积率3.0计算 面积，土地费用为55686万。二、项目前期费建设前期费用主要包括工程咨询费、编制可行性研究报告费、勘察设计费、 环境咨询服务费、招标代理服务费、工程量清单编制费、施工图审查费、审核竣 工结算费等，共计约1514万元，明细如下表所示：骨口. 序号项目及费用建筑面积（貳）单位成本 （元 / m2）建筑成本（万元）1

50、建设项目前期工作咨询费94.002编制可行性研究报告28.003勘察费98298.0030.00294.894设计费98298.0060.00589.795环境影响咨询服务费21.006招投代理服务费85.007工程量清单编制费104.008施工图审查费98298.0010.0098.309审核竣工结算费109.0010招标控制价评审费79.0011建设工程交易服务费9.83合计1514.04三、建筑安装费建筑安装费包括土建工程费、机电及设备安装费、装饰装修工程费、总图工 程费（场地平整、室外绿化、总平管网等），装修工程成本约36833万元，计算 明细如下表：骨口. 序号项目及费用建筑面积（貳

51、）单位成本 （元 / m2）建筑成本（万元）1土建工程128448.001903.6024451.362机电设备及安装128448.00416.005343.463装饰装修工程128448.00410.195268.854总图工程1769.48合计36833.15四、项目管理费项目管理费约2897万元，明细如下表:骨口. 序号项目及费用建筑面积（m）单位成本 （元 / m2）建筑成本（万元）1市政设施维护费1926.722行政事业性收费73.673建设管理费602.334场地准备及临时设施费184.175工程保险费110.50合计2897.38五、开发间接费开发间接费合计 23755万元，明细

52、如下:骨口. 序号项目及费用建筑面积（貳）单位成本（元 / m2）建筑成本（万元）1管理费用598.942销售费用591.493税费22564.40合计23754.83六、流动资金因本项目需要大量流动资金启动，如生产车间运作及连锁店开拓，按建设总 投资的30%以内估算本项目的流动资金，约 4,100万元。七、投资估算总表骨口. 序号明细金额（万元）1土地出让金1,8002土建工程4,5003装修工程2,7004设备及安装6,1005其他建设费及预备费8586流动资金4,100合计20,058八、资金筹措投资所需20,058万元，通过股东投入及贷款获得。第七章、广州国际体育演艺中心二期项目SWOT分析一、项目优