房地产价格组成部分

1、ETERNAL?恒香地产视闾机构类别：方案类【编号：20080318】ETEFNRL恒香也产商闰?i.!类别：方案类【编号：20080318】第 页共9页第 #页共9页第 页共9页房地产房价组成部分（一）成本法公式计算公式：房价=土地成本+开发成本+开发费用+税费+利润房价=土地成本+（前期工作费用+建安成本+配套费用）+（销售费用+财务费用+办公费用+不可预见费）+（营业税+所得税）+开发利润项目序号项目项目内容及标准约占房价比例土地费用1土地费用土地款、拆迁、安置、土地出让金、手续费等单方土地成本=总地价/（建设用地面积*容积率）3050%300万/亩以下：30%左右300万/亩以上：40

2、%左右前期开发成本2前期工作费用地质勘探费：基地面积X（2-3）元/世文物勘探费：基地面积X2元/9总体规划设计（规划、建筑、景观设计）多层8-10元/9，高层15-20元/9人防收费：自建人防不交三通一平费：10-15元/9（根据地面情况）围墙、定位放线费、供水、供电、雨水、污水等35%3建筑工程费用建筑安装费用和材料设备采购多层：500600元/平米小高层：11001200元/平米高层：15001600元/平米超高层（25层以上）：18002000元平米15%30%多层：约15%高层：约30%4基础及市政市政配套费：170元/加510%ETERNAL?恒香地产视间机构类别：方案类【编号：2

3、0080318】ETERNAL?恒香地产视间机构类别：方案类【编号：20080318】ETEFNRL?恒香电类商司机拍类别：方案类【编号：20080318】第 页共9页第 #页共9页第 页共9页配套道路及硬化、绿化：20元/平米（根据规模大小，大项目费用低）人防异地建设费及其它开发费用5管理费用办公、招待、差旅、员工工资等，约2%6-8%6财务费用贷款利息、公关费，约2%7销售费用策划、销售、推广等，约3%8不可预见费未列入预算的各项预算外开支，约2%税费9营业税+所得税约销售收入的13%12%开发利润10利润=销售收入一土地成本一开发成本一开发费用税费1020%一般15%房地产房价举例以占地

4、100亩，建设规划用地89亩，每亩地350万，容积率3.0的小高层、高层、商业综合体为例项目建筑指标总占地面积100亩建筑用地面积89亩建筑面积177822平米各项目建筑面积其中住宅155000平米，商业20000平米，其它2822平米容积率3.0住宅综合价5000元/加商业8000元/加销售收入93500万各项成本计算项目序号项目项目内容及标准约占房价比例ETERNAL?恒香地产视闾机构类别：方案类【编号：20080318】ETERNAL?恒香地产视闾机构类别：方案类【编号：20080318】11LFNRL恒埸：也产.破u1；JI内类别：方案类【编号：20080318】第 页共9页第 #页共

5、9页第 页共9页土地费用1土地费用土地款、拆迁、安置、土地出让金、手续费等单方土地成本=总地价/（规划用地面积*容积率）总地款:35000万单方:1970元/平米占住宅价39%前期开发成本2前期工作费用地质勘探费：基地面积X（2-3）元/9文物勘探费：基地面积X2元/9总体规划设计（规划、建筑、景观设计）多层8-10元/壮，高层15-20元/壮人防收费：自建人防不交三通一平费：10-15元加2（根据地面情况）围墙、定位放线费、供水、供电、雨水、污水等2133万单方：120元/平米占住宅价3%3建筑工程费用建筑安装费用和材料设备采购多层：500600元/平米小高层：11001200元/平米高层：

6、15001600元/平米超高层（25层以上）：18002000元平米23116万平均建安：1300元/加占住宅价26%4基础及市政配套市政配套费：170元/9道路及硬化、绿化：20元/平米（根据规模大小，3555万200元/加大项目费用低）人防异地建设费及其它占住宅价4%开发费用5管理费用办公、招待、差旅、员工工资等，约2%7000万390元/加占住宅价7.8%6财务费用贷款利息、公关费，约2%7销售费用策划、销售、推广等，约3%8不可预见费未列入预算的各项预算外开支，约2%税费9营业税+所得税约销售收入的13%12155万680元/加占住宅价的13.6%开发利润10利润=销售收入一土地成本一

7、开发成本一开发费用税费10541万，约11%占住宅价的12%（二）销售法公式房价=土地成本+开发成本+开发费用+税费+利润+（附加值价格）ETERNAL?恒香地产视间机构类别：方案类【编号：20080318】ETEFNRL?恒埸：也产.破u1；JI内类别：方案类【编号：20080318】第 页共9页第 页共9页房价=土地成本+（前期工作费用+建安成本+配套费用）+（销售+财务+办公费用+不可预见费）+（营业税+所得税）+开发利润+（品牌价值+成熟价值+升值价值+教育价值+产品价值+物业服务价值+其它价值）1、品牌价值一级品牌：300500元/平米二级品牌：200300元/平米三级品牌：50100元/平米2、成熟价值：大盘：200500元/平米中档楼盘：100200元/平米3、升值价值：升值潜力大：5001000元/平米一般：100300元/平米4、物业价值：一级知名物业：300500元佯米二级物业：100200元/平米三级物业：50100元/平米5、教育价值：优质教育：30