奥园莲花湖项目整合推广策略

1、 海南琼山山市某大大厦主楼楼停建工工程及附附楼涉案案房地产产价格评评估报告告本报告估估价对象象为一幢幢主楼（停建综综合大厦厦）及一一幢附楼楼（住宅宅现房）。主楼楼于19994年年停建，主体结结构已封封顶，外外墙装饰饰已完成成，内装装修、设设备及水水电安装装未完成成。附楼楼于19992年年建成。估价对对象宗地地由开发发商从另另一家公公司购买买，未办办理土地地使用权权转让手手续，宗宗地性质质仍为划划拨，存存在补交交土地出出让金的的遗留问问题。估估价对象象已办理理房屋所所有权证证，因未未清偿抵抵押贷款款而被法法院整体体查封。 针对估价价对象停停建工程程占总建建筑面积积70.6%，现房为为29.4%，

2、既有商商业用房房，也有有商住用用房，划划拨用地地等特点点，结合合海南房房地产市市场实际际情况，采用两两条估价价技术路路线，一一是针对对商业、居住及及停建各各部分分分别运用用收益法法、市场场比较法法、假设设开发法法进行估估价；二二是采用用成本法法，然后后综合两两条技术术路线的的计算结结果确定定其价值值。 目目录录 致委托方方函 估价师声声明 估价的假假设和限限制条件件 估价结果果报告 估价技术术报告 附件 致委委托方函函 海南人民法法院： 受贵贵院委托托，本公公司对位位于海南南省琼山山市府城城镇琼州州大道东东侧大厦主主楼(停停建工程程)及附附楼在估估价时点点20002年110月88日的房房地产价

3、价值进行行了估价价，为贵贵院办理理案件提提供公开开市场价价值依据据。 估价人员员根据估估价目的的，遵循循估价原原则，按按照估价价程序和和技术标标准，经经实地勘勘察及市市场调查查，并进进行认真真的分析析和测算算，确定定估价对对象在估估价时点点的公开开市场价价值总额额为15597.69万万元，大大写人民民币壹仟仟伍佰玖玖拾柒万万陆仟玖玖佰元整整，平均均市值单单价8116.77元/，大写写人民币币每平方方米捌佰佰壹拾陆陆元柒角角整。 注：1、本报告告估价结结果包含含应向政政府补交交土地出出让金。经计算算，土地地出让金金总额为为1388.3992万元元，大写写人民币币壹佰叁叁拾捌万万叁仟玖玖佰贰拾拾元

4、整。若拍卖卖成交，由法院院扣缴。若以物物抵债，则应从从公开市市场价值值总额中中扣除。 2、本报报告估价价结果包包含主楼楼2-44层室内内装修，但不包包括室内内空调主主机等可可移动设设备。 估价的测测算过程程及有关关说明，请见估价结结果报告告和估价技技术报告告。 此致 海南明明正房地地产评估估有限公公司 二二二年年十月八八日 估价价师声明明 我们郑重重声明： 1、 我我们在本本估价报报告中陈陈述的事事实是真真实的和和准确的的。 2、 本本估价报报告中的的分析、意见和和结论是是我们自自已公正正的专业业分析、意见和和结论，但受到到本估价价报告中中已说明明的假设设和限制制条件的的限制。 3、 我我们与

5、本本估价报报告中的的估价对对象没有有利害关关系，也也与有关关当事人人没有个个人利害害关系或或偏见。 4、 我我们依照照中华人人民共和和国国家家标准房地产产估价规规范GGB/TT502291-19999进行行分析，形成意意见和结结论，拟拟定本估估价报告告。 5、 我我们已对对本估价价报告中中的估价价对象进进行了实实地查勘勘、拍照照。 6、 没没有人对对本估价价报告提提供过重重要专业业帮助。 估价师签签名： 估价的的假设和和限制条条件 1、 经经到琼山山市国土土局查档档及咨询询，估价价对象宗宗地仍为为无偿划划拨用地地，本报报告估价价结果包包含办理理转让手手续时应应向政府府补交土土地出让让金等各各项

6、税费费。 2、 依依据房屋屋所有权权证和国国有土地地使用证证，房屋屋所有权权人与土土地使用用者不一一致。经经查房屋屋所有权权证及房房屋他项项权证记记载，估估价对象象由房屋屋所有权权人海南南有有限公司司向琼山山市公司购购买土地地，但未未办理转转让手续续，假设设可补办办过户手手续。 3、依据据房屋所所有权证证及房屋屋分层平平面图，计算主主楼各分分层建筑筑面积如如下表，附楼建建筑面积积从琼山山市房产产局查档档而来，今后以以房管部部门核发发的分幢幢（层）房屋所所有权证证的面积积为准。 幢 层次次 面积积() 备注注 主楼 二二层 115811.0112 含含一层（架空层层作设备备用房)及顶层层局部分分

7、摊 三层 220288.0773 含含一层(架空层层)、二二层步梯梯间、顶顶层局部部分摊 四层 9966.3444 五至二十十层 1138003.1115 附楼 整整幢 111833.1556 查查房产局局档案资资料 合计 1195661.770 4、 依依据估价价人员现现场调查查，估价价对象主主楼于119944年停建建，附楼楼于19992年年建成，假设与与实际情情况相符符。 5、 估估价对象象主楼22-4层层已由承承租人装装修使用用，本报报告估价价结果包包含主楼楼2-44层室内内装修，但不包包括室内内空调主主机等可可移动设设备。 6、 本本报告有有效期为为半年，随着时时间的推推移或房房地产市

8、市场价格格波动较较大时，其估价价结果应应做相应应的调整整或复估估。 估价结结果报告告 （一）委委托方：海南人民民法院 （二）估估价方：海南明明正房地地产评估估有限公公司 住住所：海海口市龙龙昆北路路15号号中航大大厦C座座6022室 资资格等级级：贰级级 法法定代表表人： 电电话号码码：08898-6677691171 （三）估估价对象象 基本本情情况况 名称 大大厦主楼楼及附楼楼 公共共配套 齐全 坐落 海南省省琼山市市府城镇镇琼州大大道东侧侧 现状 主主楼主体体为停建建工程，其中22-4层层已装修修使用。附楼为为现房 面积 总建筑筑面积1195661.770，其中主主楼1883788.54

9、44,附楼111833.1556 ；宗地地总面积积35996.55 地地势 坡地 景观 良好 环境 良好 权属属 海南南有有限公司司 建筑物情情况表 层数 主楼共共20层层（第一一层依坡坡地而建建为架空空层），附楼99层（错错层式）。 朝朝向 座东向向西 结构 钢筋混混凝土 平面布布置 主主楼合理理、附楼楼较差 用途 商住综综合 工工程质量量 主楼楼19-20层层天棚渗渗水严重重，局部部梁露筋筋，附楼楼未见异异常。 维护 稍差 建成年年月 主主楼19994年年停建,附楼119922年建成成 主楼建筑筑物装修修表 外墙面 2-33层正面面采用落落地玻璃璃墙，配配合局部部喷涂装装饰；44-200层

10、均以以条砖贴贴面 外外门 第二层层（沿街街）正门门不锈钢钢玻璃地地弹门 内墙面 2-44层部分分包木墙墙面，部部分刷涂涂料；55-200层墙面面已批挡挡刷白 内门门 2-4层木木夹板门门包门套套；5-20层层已安装装门框及及普通夹夹板门（部分已已损坏） 地面 2-44层500500地砖,局部花花岗岩地地面；55-200层地面面未做 窗 铝铝合金玻玻璃窗(5-220层窗窗扇及窗窗框被盗盗严重) 天棚 2-44层部分分木夹板板吊顶,部分龙龙骨刷黑黑吊顶，部分龙龙骨石膏膏板吊顶顶；4-20层层，部分分批挡刷刷白，部部分未做做 保养 22-4层层一般，5-220层较较差 卫生间 2-44层铺砌砌203

11、0墙墙砖至顶顶,铝扣扣板吊顶顶，地面面铺地砖砖，卫生生洁具齐齐全；55-200层贴22m高墙墙砖，已已预埋上上下水管管道，其其余未做做 楼梯 电电梯井未未安装电电梯；消消防梯为为旋转梯梯，不锈锈钢管扶扶手，楼楼梯面未未做；22-3层层室内步步梯铺砌砌花岗岩岩面，铁铁艺护拦拦木护手手 附楼建筑筑物装修修表 外墙面 条砖 外门门 铝合合金玻璃璃门及拉拉闸防盗盗门 内墙面 多彩喷喷涂 内内门 木夹板板门 地面 40*40地地砖，44层以上上地板胶胶地面 窗 铝铝合金玻玻璃窗(窗扇部部分被盗盗) 天棚 二层部部分木夹夹板吊顶顶,部分分轻钢龙龙骨石膏膏板吊顶顶；其余余部分批批挡刷白白 保养 稍稍差 户型

12、 每每层两个个单间和和一个套套间，有有公用厨厨房，平平面布置置不规则则。 卫生间 马赛克克地面，木窗。 楼梯 花花岗岩贴贴面，不不锈钢扶扶手 (四)估估价目的的：为海海南人民法法院办理理案件提提供估价价对象公公开市场场价值的的依据。 （五）估估价时点点：20002年年10月月8日 （六）价价值定义义：本次次估价采采用的公公开市场场价值标标准为估估价对象象房地产产在公开开市场上上最可能能形成的的客观合合理价格格。估价价结果为为估价对对象在商商住综合合用途下下的房屋屋所有权权、土地地使用权权价格。 （七）估估价依据据： 1、 中中华人民民共和国国国家标标准房房地产估估价规范范 2、 国国家和地地方

13、的法法律、法法规和有有关政策策文件 3、 鉴鉴定委托托书海海南（20002）第号 4、 房房屋所有有权证（琼山文文庄证字字第公号） 5、 “大大厦”各各层房产产平面图图 6、 国国有土地地使用证证琼山山国用（府城）字第号及土地地登记审审批表和和宗地平平面图 7、估价价人员进进行市场场调查和和实地勘勘察所获获取的有有关资料料 （八）估估价原则则： 1、合法法原则：以估价价对象合合法使用用、合法法处分为为前提估估价。 2、最最高最佳佳使用原原则：以以估价对对象最高高最佳使使用为前前提估价价。 3、替代代原则：要求估估价结果果不得明明显偏离离类似房房地产在在同等条条件下的的正常价价格。 4、估价价时

14、点原原则：估估价结果果应是估估价对象象在估价价时点客客观合理理价格或或价值。 （九）估估价方法法： 根据估价价对象现现房部分分占项目目总建筑筑面积的的29.4%，停建工工程部分分占项目目总建筑筑面积的的70.6%，以及不不同用途途的特点点，本次次分别采采取两条条技术路路线进行行估价，然后综综合确定定估价对对象的市市场价值值。第一一条技术术路线：对现房房部分即即主楼22-4层层和附楼楼，考虑虑主楼22-4层层为商业业用途，出租具具有收益益性，故故采用收收益法进进行估价价。附楼楼为居住住用途，市场交交易实例例较多，故采用用市场比比较法进进行估价价。对主主楼（塔塔楼）55-200层停建建工程部部分，

15、根根据估价价对象房房地产市市场的实实际情况况，采用用假设开开发法进进行估价价（在计计算续建建完成后后的房地地产价值值时采用用市场比比较法）。第二二条技术术路线：因项目目主体大大部分为为停建工工程，现现房部分分因经营营不善等等原因也也停业多多年，结结合交易易市场状状况，对对估价对对象整体体采用成成本法进进行估价价（在计计算重新新取得土土地价值值时采用用基准地地价修正正法和假假设开发发法）。 收益法的的定义：运用某某种适当当的资本本化率，将预期期的估价价对象房房地产未未来各期期的正常常纯收益益折算到到估价时时点上的的现值，求其之之和，以以此估算算估价对对象的客客观合理理价格或或价值的的方法。 市场

16、比较较法的定定义：将将估价对对象与在在估价时时点近期期有过交交易的类类似房地地产进行行比较，对这些些类似房房地产的的已知价价格作适适当的修修正，以以此估算算估价对对象的客客观合理理价格或或价值的的方法。 假设开发发法的定定义：预预计估价价对象开开发完成成后的价价值，扣扣除预计计的正常常开发成成本、税税费和利利润等，以此估估算估价价对象的的客观合合理价格格或价值值的方法法。 成本法的的定义：以开发发或建造造估价对对象房地地产所需需要的各各项费用用之和为为基础，再加上上正常利利润和税税金，得得出房地地产的重重置价格格，然后后再扣除除折旧，以此估估算估价价对象的的客观合合理价值值的方法法。 基准地价

17、价修正法法定义：在政府府确定公公布了基基准地价价的地区区，由估估价对象象所处地地段的基基准地价价调整得得出估价价对象宗宗地价格格的方法法。 （十）估估价结果果： 估价人员员根据估估价目的的，遵循循估价原原则，按按照估价价程序和和技术标标准，经经过认真真的分析析和测算算，确定定估价对对象在估估价时点点的公开开市场价价值总额额为15597.69万万元，大大写人民民币壹仟仟伍佰玖玖拾柒万万陆仟玖玖佰元整整，平均均市值单单价8116.77元/，大写写人民币币每平方方米捌佰佰壹拾陆陆元柒角角整。 （十一）估价人人员签名名 中国注册册房地产产估价师师 中国注册册房地产产估价师师 （十二）估价作作业日期期：

18、20002年年9月223日至至20002年110月88日 （十三）估价报报告应用用的有效效期： 本报告书书应用有有效期为为半年，即从220022年100月8日日至20003年年4月77日止。 海南南明正房房地产评评估有限限公司 二二年十十月八日日 估价价技术报报告 （一） 个别因因素分析析 1、估价价对象由由一幢主主楼200层综合合大厦及及9层附附楼组成成。主楼楼第一层层依坡地地而建为为架空层层，作设设备用房房使用，2-44层于119988年出租租，经营营餐饮及及娱乐业业，现空空置，主主楼5-20层层现为半半拉子工工程。主主楼二层层（沿街街首层）大堂两两侧为茶茶艺馆，室内中中档装修修，刷黑黑色

19、龙骨骨吊顶，包木墙墙面，抛抛光砖地地面，内内设各式式茶座、卡座及及秋千凳凳等。南南侧夜总总会(浮浮仕会)高档装装修，内内设豪华华KTVV包厢、表演舞舞台、音音控室、雅座、吧台等等。第三三层（沿沿街第二二层）中中档装修修，有可可容纳约约2000桌宴席席的餐厅厅及木夹夹板隔断断的包厢厢约366间。第第四层（沿街第第三层）普通装装修，主主要经营营电子游游戏及茶茶艺包厢厢。五至至二十层层原设计计用途为为带卫生生间的写写字间，主体结结构已完完工，室室内已做做隔墙，外墙贴贴条砖，内墙批批挡扫白白，已安安装木夹夹板门，卫生间间已贴22m高墙墙砖，预预埋上下下水管道道，其余余未做。走廊已已安装空空调管道道（无

20、主主机），室内有有空调出出风口（部分被被盗），地面未未做，电电梯未安安装。主主楼于119944年停建建至今尚尚未完工工，物业业维护差差，铝合合金窗扇扇大部分分被盗，顶层渗渗水严重重，局部部梁露筋筋，这些些因素制制约了估估价对象象的市场场价值。 2、 估估价对象象附楼为为框架结结构住宅宅用房，平面布布置欠佳佳，室内内普通装装修，由由于使用用已100年，维维护稍差差，略显显陈旧，个别窗窗扇被盗盗，加之之所处位位置建筑筑密度大大，环境境、景观观差，制制约了物物业的市市场价值值。 3、估价价对象主主楼门前前有较大大户外停停车场，这对物物业的有有效利用用提供了了较好条条件。 （二） 区域因因素分析析 估

21、价对象象位于海海南省府府城镇主主干道琼琼州大道道东侧，与楼隔路路相望，北面为为公公司。区区域内有有大大厦、医院院、电影院院、中学学等，地地理位置置优越，交通便便捷，商商业繁华华度良好好。区域域内基础础设施和和公共设设施较为为完善。 （三） 市场背背景分析析 由于于宏观房房地产市市场疲软软，海南南省海府府地区积积压商品品房和停停建工程程较多，以致房房地产市市场供过过于求，销售价价格处于于低迷状状态。加加之政府府正加大大处置积积压商品品房力度度，四大大资产管管理公司司又下调调价格加加快处置置变现不不良资产产，这些些因素势势必影响响到房地地产二级级市场的的交易价价格。但但估价对对象所处处地理位位置较

22、好好，从长长远看仍仍具有增增值的潜潜力。 （四） 最高最最佳使用用分析 根据建筑筑物设计计使用功功能及需需求市场场状况分分析，营营业用房房及商住住用房仍仍有一定定需求市市场，主主楼若将将部分改改造为商商住两用用房，更更能符合合当前市市场的需需求。估估价对象象要达到到最高最最佳使用用，应以以商住综综合用途途最为有有利，故故本次评评估确定定估价对对象在估估价时点点为商住住综合用用途。 （五） 估价方方法的选选用 根据估价价对象现现房部分分占项目目总建筑筑面积的的29.4%，停建工工程部分分占项目目总建筑筑面积的的70.6%，以及不不同用途途的特点点，本次次分别采采取两条条技术路路线进行行估价，然后

23、综综合确定定估价对对象的市市场价值值。第一一条技术术路线：对现房房部分即即主楼22-4层层和附楼楼，考虑虑主楼22-4层层为商业业用途，出租具具有收益益性，故故采用收收益法进进行估价价。附楼楼为居住住用途，市场交交易实例例较多，故采用用市场比比较法进进行估价价。对主主楼（塔塔楼）55-200层停建建工程部部分，根根据估价价对象房房地产市市场的实实际情况况，采用用假设开开发法进进行估价价（在计计算续建建完成后后的房地地产价值值时采用用市场比比较法）。第二二条技术术路线：因项目目主体大大部分为为停建工工程，现现房部分分因经营营不善等等原因也也停业多多年，结结合交易易市场状状况，对对估价对对象整体体

24、采用成成本法进进行估价价（在计计算重新新取得土土地价值值时采用用基准地地价修正正法和假假设开发发法）。 (六)估估价测算算过程 第一条技技术路线线：分别别采用收收益法、市场比比较法、假设开开发法测测算估价价对象的的市场价价值。 A、采用用收益法法计算估估价对象象现房主主楼2-4层的的市场价价值（第第一层依依坡地而而建的架架空层作作为设备备用房） 采用用收益法法的计算算公式为为: Va/rr11/(1rr)N-n 公式式中: V:房地产产市场价价值总额额 aa：为年年净收益益 r：资本化化率 N：耐用年年限 n：已经过过年限 1、计算算估价对对象主楼楼2-44层的年年有效毛毛收入 （1）采采用市

25、场场比较法法确定估估价对象象第二层层(即沿沿街首层层)租金金。 选取可可比实例例 实例选用用表表表A-11 实例项项目 实实例A 实例BB 实例例C 名称 红峰木木业（琼琼山市烟烟草专卖卖局铺面面） 海海南新华华印刷厂厂宿舍首首层铺面面（茶艺艺馆） 来福楼楼首层铺铺面 位置 府城镇镇琼州大大道 府府城镇红红城湖路路 府城城镇红城城湖路 类型 沿街首首层铺面面 沿街街首层铺铺面 沿沿街首层层铺面 结构 钢混 钢混 钢混 装修 普通 中等 普通 成交日期期 200029 2200229 2000299 出租价格格(元/) 20 30 36 注：选用用实例均均为实际际可出租租建筑面面积租金金，物业业

26、管理费费、水电电费由承承租方负负担。 交易情情况修正正： 根据所掌掌握的资资料，可可比实例例A、BB、C均均为正常常交易，无需进进行交易易情况修修正。 交交易日期期修正： 根据府城城房地产产租赁市市场状况况，选取取的实例例成交日日期至估估价时点点时间较较近，故故无需进进行交易易日期修修正。 区区域因素素修正： 根据估价价人员现现场勘察察和所掌掌握资料料，三个个可比实实例与估估价对象象的区域域因素比比较修正正列表如如下： 区域因因素比较较表表表A-22 区域因素素 权数数 估价价对象 实例AA 实例例B 实实例C 繁华程度度 0.2 110 110 110.55 100.5 交通便捷捷度 00.

27、2 10 10 10 10 环境 00.2 10 10 10 10 配套设施施 0.2 110 111.55 111 111 规划限制制 0.2 110 110 110 110 综合 1.00 1000 1101 1033 1003 个别因因素修正正： 据现现场勘察察和所掌掌握资料料，三个个可比实实例与估估价对象象个别因因素比较较修正列列表如下下： 个别因素素比较表表 表A-3 个别因素素 权数数 估价价对象 实例AA 实例例B 实实例B 临街宽深深 0.3 110 88.5 11 11 装修标准准 0.2 110 77 9 7 新旧程度度 0.2 110 77 100 122 建筑结构构 0

28、.2 110 110 110 110 平面布置置 0.1 110 77.5 10 10 综合 1.00 1000 880.55 1001 1101 求出比比准价格格 a、把以上上比较修修正后的的各项结结果，综综合计算算出可比比实例修修正后的的单价，其计算算列表如如下： 综合修正正计算表表表A-4 实实例项目目 实例例A 实实例B 实例CC 成交价格格（元/） 20 30 36 交易情况况修正 1000/1000 1100/1000 1000/1100 交易日期期修正 1000/1000 1100/1000 1000/1100 区域因素素修正 1000/1001 1100/1033 1000/1

29、103 个别因素素修正 1000/800.5 1000/1001 1100/1011 修正后单单价（元元/） 255 299 355 b、采用用简单算算术平均均法计算算出一个个综合结结果作为为比准价价格: 估价对象象第二层层（沿街街为首层层）租金金（225229335）/3 300元 （2）鉴鉴于琼山山市府城城镇房地地产市场场第二、三层类类似出租租案例较较少，故故采用海海府地区区类似物物业各层层之间租租金的价价值环比比，求出出估价对对象各层层租金,环比百百分率列列表计算算如下： 位置 物业名名称 租租金 二二层与首首层租金金环比 三层与与二层租租金环比比 海秀路 宝晟大大厦 首首层700元/月

30、二二层400元/月三三层300元/月 57% 755% 五指山路路 鼎华华大厦 首层1187元元/月二层层80元元/月三层层50元元/月 443% 63% 海秀路334号 瑞联商商场 首首层1550元/月月二层550元/月月三层330元/月月 333% 660% 综合百分分率 444.333% 66% （3）估估价对象象主楼22-4层层营业用用房年有有效毛收收入列表表计算如如下： 表A-66 估价对象象 租金金（元/月） 建筑面面积（） 出出租率(%) 可出租租面积(%) 年（月月） 年年有效毛毛收入（万元/ 年） 二层(首首层) 30 15881.0012 95 92 12 49.74 三层

31、(二二层) 3044.33%=133.3 20228.0073 90 92 12 26.8 四层(三三层) 13.3666%=8.88 9666.3344 90 92 12 8.445 合计 445755.433 844.999 2、计算主主楼2-4层年年运营总总费用： （1） 管理费费：取有有效毛收收入的33%计 管理费84.99万万元33%22.555万元/年 （2）维修费费： 维修费取取建筑物物重置价价的1%，建筑筑物重置置价按112000元/计，则则： 维修费45775.44312000元/11%1100000 5.449万元元/年 （3）税税金： 营业业税及附附加为有有效毛收收入的5

32、5.5%计算，房产税税为有效效毛收入入的122%，合合计为有有效毛收收入的117.55%。 税金884.999117.55%114.887万元元/年 （4）保保险费：按建筑筑物重置置价的22%0计计，则 保险费45775.4431120002%01100000 1.11万元/年 （5）年年运营费费用合计计管理理费维维修费税金保险费费 22.5555.4914.871.11 224.001万元元/年 3、计算算主楼22-4层层年净收收益： 年年净收益益年有有效毛收收入年年运营总总费用 84.9924.01 60.98万万元/年年 4、资本本化率rr的确定定： 采用安全全利率加加风险调调整值法法：

33、 安全全利率取取国家一一年期存存款利率率1.998%,风险调调整值根根据府城城地区的的社会经经济现状状及预期期,结合合估价对对象所处处位置及及物业类类型的特特点,确确定风险险调整值值为5.02% 。 资资本化率率r11.988%55.022%77% 5、计算算估价对对象主楼楼2-44层收益益价格 V/rr11/(1rr)N-n 估价价对象耐耐用年限限60年年，已经经过年限限8年，则： 市场场价值总总额V60.98/7%11/(177%)660-88 8455.311万元 B、采用用市场比比较法计计算估价价对象现现房附楼楼在估价价时点的的公开市市场价值值。 1、选取取可比实实例 实实例选用用表

34、表BB-1 实例项项目 实实例A 实例BB 实例例C 名称 凤翔山山庄A栋栋3111房 天天鹅花园园C栋8807房房 金竹竹花园BB幢3004室 位置 琼山市市凤翔路路 琼山山市凤翔翔路 琼琼山市龙龙昆南路路 类型 住宅 住宅 住宅 结构 钢混 钢混 钢混 装修 普通 普通 普通 成交日期期 20001.7.113 220011.9.11 20001.88.133 成交价格格(元/) 8000 7447 7766 2、交易易情况修修正： 根据所掌掌握的资资料，可可比实例例A、BB、C均均为正常常交易，无需进进行交易易情况修修正。 3、 交交易日期期修正： 根据琼山山市府城城镇房地地产市场场状况

35、，去年七七月份至至今该区区域房地地产交易易市场价价格较为为平缓，没有明明显上升升或下跌跌现象，故无需需进行交交易日期期修正。 4、区域域因素修修正： 根据估价价人员现现场勘察察和所掌掌握资料料，三个个可比实实例与估估价对象象的区域域因素比比较修正正列表如如： 区区域因素素比较表表表BB-2 区域因素素 权数数 估价价对象 实例AA 实例例B 实实例C 环境 0.22 100 133 133 133 景观 0.22 100 133 133 133 交通便捷捷度 00.2 10 9.55 9.5 110 繁华程度度 0.1 110 99 9 10 小区配套套设施 0.11 100 122 122

36、122 规划限制制 0.1 110 110 110 110 治安状况况 0.1 110 110 110 110 综合 1.00 1000 1112 1122 1114 5、个别别因素修修正： 据现现场勘察察和所掌掌握资料料，三个个可比实实例与估估价对象象个别因因素比较较修正列列表如下下： 个别因因素比较较表 表表B-33 个别因素素 权数数 估价价对象 实例AA 实例例B 实实例C 楼层 0.22 100 133 9.5 113 新旧程度度 0.2 110 113.55 133.5 13.5 装修标准准 0.1 110 110 110 110 工程质量量 0.1 110 110 110 110

37、 朝向 0.11 100 100 100 100 平面布置置 0.1 110 113 113 113 设施设备备 0.1 110 110 110 110 建筑结构构 0.1 110 110 110 110 综合 1.00 1000 1116 1099 1116 6、求出出比准价价格 （1）把把以上比比较修正正后的各各项结果果，综合合计算出出可比实实例修正正后的单单价，其其计算列列表如下下： 综合修修正计算算表表BB-4 实实例项目目 实例例A 实实例B 实例CC 成交价格格（元/） 8000 7447 7766 交易情况况修正 1000/1000 1100/1000 1000/1100 交易日

38、期期修正 1000/1000 1100/1000 1000/1100 区域因素素修正 1000/1112 1100/1122 1000/1114 个别因素素修正 1000/1116 1100/1099 1000/1116 修正后单单价（元元/） 6116 6612 5799 （2）采采用简单单算术平平均法计计算出一一个综合合结果作作为比准准价格。 附附楼市值值单价(611666125799)/33 6602元元/ （3）附附楼市值值总额602211183.1566 71222600元 71.23万万元 C、采用用假设开开发法计计算估价价对象主主楼(塔塔楼)55-200层的市市场价值值。 假设开

39、发发法的计计算公式式为： 停建工程程价格续建完完成后的的房地价价值续续建成本本管理理费用投资利利息销销售税费费续建建投资利利润买买方购买买停建工工程的税税费 1、采用用市场比比较法测测算续建建完成后后的房地地产市场场价值 选取取可比实实例 实例选用用表表表C-11 实例项项目 实实例A 实例BB 实例例C 名称 港苑大大厦A117011房 钟钟诚大厦厦A12201 金泰大大厦19905房房 位置 琼山市市龙昆南南路 琼琼山市龙龙昆南路路 琼山山市龙昆昆南路 类型 高层商商住两用用 高层层商住两两用 高高层商住住两用 结构 钢混 钢混 钢混 装修 中等 中等 中等 成交日期期 20001.12.

40、7 220011.8.24 20001.88.133 成交价格格(元/) 12330 110000 12200 交易情情况修正正： 根据所掌掌握的资资料，可可比实例例A、BB、C均均为正常常交易，无需进进行交易易情况修修正。 交交易日期期修正： 根据琼山山市府城城镇房地地产市场场状况，可比实实例成交交日期至至估价时时点房地地产交易易市场价价格较为为平缓，没有明明显上升升或下跌跌现象，故无需需进行交交易日期期修正。 区区域因素素修正： 根据估价价人员现现场勘察察和所掌掌握资料料，三个个可比实实例与估估价对象象的区域域因素比比较修正正列表如如下： 区域因因素比较较表表表C-22 区域因素素 权数数

41、 估价价对象 实例AA 实例例B 实实例C 繁华程度度 0.2 110 110 110 110 环境 0.22 100 122 100 100 景观 0.22 100 111.5 9 111 交通便捷捷度 00.1 10 10.5 110 110.55 小区配套套设施 0.11 100 100 100 100 规划限制制 0.1 110 110 110 110 治安状况况 0.1 110 110 110 110 综合 1.00 1000 1107.5 998 1102.5 个别因因素修正正： 据现现场勘察察和所掌掌握资料料，三个个可比实实例与估估价对象象个别因因素比较较修正列列表如下下： 个别

42、因素素比较表表 表C-3 个别因素素 权数数 估价价对象 实例AA 实例例B 实实例B 楼层 0.22 100 144 133 144 工程质量量 0.2 110 111 111 111 装修标准准 0.1 110 110 110 110 新旧程度度 0.1 110 110 110 110 朝向 0.11 100 100 100 100 平面布置置 0.1 110 110 110 111 设施设备备 0.1 110 110 110 110 配套设施施 0.1 110 111 111 111.55 综合 1.00 1000 1111 1099 1112.55 求出比比准价格格 a、把以上上比较修

43、修正后的的各项结结果，综综合计算算出可比比实例修修正后的的单价，其计算算列表如如下： 综合修正正计算表表表C-4 实实例项目目 实例例A 实实例B 实例CC 成交价格格（元/） 12330 110000 12200 交易情况况修正 1000/1000 1100/1000 1000/1100 交易日期期修正 1000/1000 1100/1000 1000/1100 区域因素素修正 1000/1007.55 1000/998 1100/1022.5 个别因素素修正 1000/1111 1100/1099 1000/1112.5 修正后单单价（元元/） 10031 9366 10041 b、采用用

44、简单算算术平均均法计算算出一个个综合结结果作为为比准价价格: 估价对象象5-220层市市值单价价（1103119336110411）/33 10003元/ 2、续建成成本： 根据估价价对象55-200层停工工现状及及琼山市市工程造造价确定定(按商商住两用用房的设设计标准准)，续续建成本本为4550元/。 续建成本本估算表表表C-5 项目目 单方方造价(元/ ) 门窗工程程 900 装饰工程程及局部部改造工工程(含含脚手架架) 1130 楼地面工工程及其其他 335 水电安装装 900 电梯 995 局部改造造工程设设计费用用 100 合 计计 4550 3、管理理费用：取续建建成本的的2%计计

45、 管理理费用45002%9元元/ 4、投资利利息：利利率按国国家一年年期贷款款利率55.311%，续续建期为为半年，设停建建工程价价值为。 投资利息息停建建工程价价值（15.331%）0.551+ 续建成本本和管理理费(15.331%)0.22511 0.002622（44509）0.0013 （00.022626）元/ 5、销售售税费：“两税税一费”按处置置积压房房地产政政策免征征，销售售费取房房地总价价的1%，交易易手续费费按处置置积压房房地产政政策2元元/计计: 销售售税费1000311%22122元/ 6、续建建投资利利润：取取停建工工程价值值和开发发成本的的5%计计算 利润润（455

46、0）5%（0.05222.5）元/ 7、买方方购买停停建工程程的税费费：按处处置积压压房地产产政策免免征，故故不计。 8、计算算估价对对象5-20层层（停建建工程）市场价价值 停建工工程价值值单价: =10003450090.002622 611200.055 22.5 =5551.55元/ 停建工工程价值值总额5511.5元元/138803.1155 7611.244万元 D：估价价对象市市值总额额ABCC 8445.331771.2237761.24 16677.78万万元 第二二条技术术路线：采用成成本法计计算估价价对象的的整体价价值(在在计算土土地价值值时采用用基准地地价修正正法和假假

47、设开发发法)。 采用成本本法的计计算公式式为： 房地产价价格土土地重新新取得价价格建建筑物重重新建造造成本建筑物物折旧 1、计算算土地重重新取得得价格： （1）采采用基准准地价修修正法和和假设开开发法对对土地使使用权在在估价时时点的市市场价值值进行估估价。 经测算，估价对对象35596.5土土地使用用权公开开市场价价值总额额为3445.998万元元，大写写人民币币叁佰肆肆拾伍万万玖仟捌捌佰元整整详见见附件土地估估价报告告明正正评(220022)估字字第号。 （2）主主楼、附附楼地价价分摊 分摊摊系数总地价价/建筑筑面积 3455.988/1995611.7 0.0017668666 主楼楼分摊

48、地地价1183778.55440.0017668666 3255.055万元 附楼楼分摊地地价111833.155600.011768866 20.93万万元 2、计算算建筑物物重新建建造成本本： 建筑物物重置成成本开开发成本本管理理费投投资利息息销售售费用 开发发利润税费 (1)开开发成本本建安安工程费费勘察察设计及及前期工工程费市政设设施配套套费 建安工工程费 根据估价价对象现现状及琼琼山市建建安造价价确定估估价对象象主楼及及附楼建建安工程程费如下下表： 主楼已完完工程造造价估算算表 项 目目 单方方造价(元/) 备备注 桩基础工工程 1110 综合22-4层层二次装装修及水水电安装装 钢

49、筋混凝凝土工程程 3550 砖石工程程 500 脚手架工工程 440 门窗工程程 400 楼地面工工程 222 装饰工程程 2110 其它 18 水电安装装 200 合计 8600 附楼工程程造价估估算表 项 目目 单方方造价(元/) 基础工程程 900 钢筋混凝凝土工程程 2330 砖石工程程 500 脚手架工工程 440 门窗工程程 1330 楼地面工工程 445 装饰工程程 1220 其它 15 水电安装装 800 合计 8000 主楼建安安工程费费1883788.54448860元元/100000 115800.555万元 附楼建安安工程费费11183.15668000元/110000

50、0 944.655万元 勘察设设计及前前期工程程费：按按建安工工程费的的6%计计，则： 主楼勘察察设计及及前期工工程费15880.55566%994.883万元元 附楼勘察察设计及及前期工工程费94.656%5.668万元元 市政设设施配套套费：按按政府有有关规定定40元元/计计算，则则： 主楼市政政设施配配套费183378.5444400733.511万元 附楼市政政设施配配套费11883.1156404.773万元元 开开发成本本合计 主楼15880.555994.883773.551 17448.889万元元 附楼994.66555.6884.73 1055.066万元 (2)管管理费：

51、（土地地取得费费开发发成本）2 主楼管理理费（3255.05517748.89）2%411.488万元 附楼管理理费（20.931055.066）22%22.522万元 (33)投资资利息:利率按按国家一一年期贷贷款利率率5.331%,按现状状建设期期为一年年计，则则 土地费费用利息息 主楼:3325.05（115.31%）1117.26万万元 附楼:220.993（15.331%）11111.111万元 开发成成本、管管理费利利息 主楼:（17448.889441.448）(115.31%)0.511446.992万元元 附楼:（1055.0662.52）(155.311%)00.512.8

52、82万元元 投资利利息合计计： 主楼楼:177.266466.922644.188万元 附楼楼:1.112.88233.933万元 (44)销售售费用：未发生生,故不不计 (55)开发发利润：取土地地价格、开发成成本的33%计 主楼开开发利润润（3325.0517448.889）3% 62.22万万元 附楼开发发利润（200.9331005.006）3% 3.778万元元 (6)税税费：税税金按处处置积压压房地产产政策免免征，交交易手续续费按22元/计,则则: 主楼税费费1883788.544422/10000003.68万万元 附楼税费费11183.15662/1000000.224万元元

53、(7)建建筑物重重置成本本 主楼117488.899411.488644.188622.2223.68 19220.445万元元 附楼1105.062.55233.9333.780.224 1155.533万元 3、计算算建筑物物折旧 (1)物物质折旧旧：建筑筑物耐用用年限为为60年年，主楼楼已经过过年限为为8年，附楼已已经过年年限为110年。主楼成成新度188/600866.677% ，结合现现场实际际观察，由于停停工时间间较长，物业维维护差，部分楼楼层露筋筋、渗水水，因停停业多年年,营业业 用房室内内装修部部分损坏坏，故综综合确定定主楼成成新度为为83%，附楼楼自然成成新度 1110/66

54、0883.33%；结结合现场场实际观观察，由由于查封封后无人人使用，物业维维护稍差差，故综综合确定定附楼成成新度为为80%。 主楼物质质折旧额额19920.45(183%)3326.48万万元 附楼物质质折旧额额1115.553(1880%)233.111万元 (2)功功能折旧旧:由于于建筑物物设计至至今已相相隔100年,需需求市场场的变化化必然影影响到原原设计使使用功能能的贬值值。依据据最高最最佳使用用原则，主楼需需要改造造为商住住两用方方适应市市场需求求，附楼楼平面布布置不合合理，故故分别取取主楼功功能折旧旧率100%,附附楼功能能折旧率率15%计，则则: 主楼功能能折旧额额19920.4510%1992.005万元元 附楼功能能折旧额额1115.553115%17.33万万元 (3)经经济折旧旧：由于于估价对对象主楼楼主体为为半拉子子工程，目前市市场积压压半拉子子工程较较多，变变现的难难度较大大,附楼楼所处位位置建筑筑密度大大、环境境景观差差，加之之目前琼琼山市府府城镇房房地产交交易市场场低迷，结合估估价对象象环境状状况及物物业类型型的特点点，综合合确定主主、附楼楼经济折折旧率为为15% 。 主楼经济济折旧额额19920.4515%2888.007万元元 附楼经济济折旧额额1115.5531