(新)房地产开发及建筑业税务检查讲义

1、(新)房地产开发及建筑业税务检查讲义第一页，共82页。第 一 部 分 房 地 产 开 发 企 业 税 务 检 查第二页，共82页。概述行业特点及对税收检查的影响 1.房地产行业生产周期长。成本核算的真实性和准确性难以逐笔核实. 2.资金密集型产业.前期投入资金大，部分房地产开发企业想迟缓税款缴纳时间。 3.购房者中相当一部分是个人，存在大量的现金交易。收入真实性难以核实。4.开发过程中审批管理部门多。包括规划、用地、消防、建设施工许可、预售、竣工验收、测绘、安全质量等等。当然还包括税收。5.其产品具有固定性、永久性，每套房产都有一套完整的档案资料，便于检查人员取证.第三页，共82页。一：房地产

2、开发企业少缴税款主要类型（一）疏忽大意型：表现形式：企业不知道自己的有关处理是违反税法的。在税务稽查中，这种情况比较普遍，一旦出现这种情况，作为企业财务人员来说是最尴尬的，一是给企业造成了损失，被罚款、补缴滞纳金；二是领导对财务人员会产生不好的看法，认为财务人员没有尽到应有的专业职责，认为财务人员的专业水平不够。严重的后果就是被辞退，所以这种情况是财务人员最不愿意面对的 。 原因：一是由于房地产行业税收政策相对复杂，而且现阶段我国税收政策变的也比较快，一些房地产企业确实对政策搞不清楚，致使少缴税款。二是税收政策中也的确存在有不明确的地方，财务人员很难全面把握税法，在一些特殊事项处理上就很容易违

3、反税法规定。第四页，共82页。一：房地产开发企业少缴税款主要类型（二）明目张胆型：表现形式：目前现实中，我们的房地产开发企业绝大部分都是民营企业，民营企业的老板，一般都不会痛痛快快的交税的，而且这些人一般法律意思相对薄弱，办事讲究关系，认为只要在关系上下好功夫，就不会出什么问题。这是民营企业老板的一个普遍性思维。自恃自己有关系，明目张胆的少缴税款。比如企业预售收入放在账上，销售行为实现了，就是不按照税收政策规定进行申报纳税。 应该说，这种偷税行为的检查难度比较小 ，但处理难度大。第五页，共82页。一：房地产开发企业少缴税款主要类型（三）精心策划型表现形式：精心策划、钻税收政策漏洞是其典型的偷税

4、手法，如为了偷税，不惜采取设两套账、构建关联交易、接受虚开发票等手段达到少缴或不缴税款之目的。 这类偷税行为是税务稽查中比较难办的类型，稽查人员需要掌握一定的稽查技巧方能发现问题所在。第六页，共82页。二：房地产开发企业达到少缴税款采用的主要手段 总结我们在实践中的经验来看，房地产企业要达到少缴税款或实现偷税目的，无非是在收入、成本、费用上下功夫，降低计税依据。可以分类归纳如下：第七页，共82页。（一）收入不实1、设置两套账，账外建账这里边手法主要是：一是销售收入不入帐：擅自少开或不开销售发票，或者使用自制收据收取现金，在账务上不体现营业额。二是价外费用不入帐：房地产销售时，向住户收取的价外费

5、用或代收费用，在会计上不计或少计收入，导致收入减少。如在销售房产时依据有关合同、协议，代收燃气、水电、暖气配套费，拆迁安置补偿费等款项列入“小帐”，年末不结转营业收入三是其他收入不入帐：部分开发商将拖交房款押金、罚息收入、没收的违约保证金、定金等收入记入“小金库”。第八页，共82页。（一）收入不实2、隐匿预收账款或预收款项挂帐一是某些房地产开发企业商品房已经全部售完，但销售商品房收入一直挂在“应收账款”“预收帐款”帐户上，不及时结转收入。二是预收购房款不入账，通过假借款形式计入“应付账款”，隐瞒销售收入。收入长期挂账或以收抵支，偷逃税款。有的房地产开发企业采用售房收入记入“应付账款”等往来科目

6、归集，不通过“预收账款”科目核算，长期挂账不结转收入或直接通过“应付账款”拨付工程款以收抵支，从而达到偷税的目的。三是个别企业采取“体外循环法”，将预收的售房款收入放在其他公司银行账户甚至股东、财务人员、售楼人员个人的帐户上，或不按规定向购房人开具发票，隐瞒收入。四是整体转让“楼花”收入未申报。一些房地产企业将土地手续办理完毕后，把一部分楼的开发权整体转让给其他具有开发资质的企业，按照约定收取转让费或所谓的承包费、联合开发费，却不按规定作收入，而是挂往来账，甚至私设账外账，以达到少缴或不缴税之目的。（“楼花”一词最早源自香港，是指未完工的物业。如果把开发公司已建成的房屋看成建设完成后的果实，那

7、么开发公司正在建设而未完成的建筑物则可看做这一果实的花。由此进一步引申出买“楼花”、卖“楼花”、炒“楼花”等。一般称卖“楼花”为预售房屋，买“楼花”为预购房屋。 ）第九页，共82页。（一）收入不实五是分解售房收入，将部分款项开具收款收据，隐匿收入。少开销售不动产发票，蓄意虚减计税依据，合谋偷税。房地产开发企业依销售不动产发票开具金额确定售房收入缴纳营业税，购房者以销售不动产发票开具金额依比例缴纳契税后方可办理房屋所有权证，可见销售不动产发票开具金额是双方缴纳税款的计税依据，如双方协议少开或不开销售不动产发票，可偷逃税款，实现“双赢”。 另外，取得其他收入不入账。房地产开发企业除了有产权证的可售

8、面积外，还有车库、停车位、装修款等其他的销售收入，由于这一部分在房屋面积测算证书上没有载明，也没有相关产权证，企业往往隐瞒这部分收入。第十页，共82页。（一）收入不实3、企业之间合作建房对冲帐。一是目前房地产行业己形成多种开发形式，某些房地产开发企业以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，形成所谓的合作建房或名义上的代建房，而合作双方不申报纳税，瞒报转让土地使用权或销售不动产收入。二是以开发房屋抵顶所欠材料、设备供应商款项；或以房屋抵顶拆迁户补偿费、银行借款本息、应付工程款、获取土地使用权费等第十一页，共82页。（一）收入不实4、其他手段诸如：“拆一还一”换面积某些房地产开发企业对

9、“拆一还一”回迁户的等面积部分，不依照规定计税。如对旧有居民点进行开发时，“拆一还一”等面积的部分直接冲减拆迁成本；对原住户增加面积依市场价或优惠价出售所得购房款不入帐无正当理由以明显偏低的价格销售开发产品：让售土地使用权未作收入 第十二页，共82页。（二）成本之虚1、虚开发票某些房地产开发企业之间相互勾结、相互利用，通过虚开、多开发票，加大建筑工程成本，减少应税所得额，或以无效票据加大开发成本。房地产开发企业在按工程进度拨付工程款时，未按税法规定要求施工方开具建筑业发票入账。 2、以“文件”、“协议”为入账依据某些地方政府与某些房地产开发企业之间的土地转让常常以“文件”“协议”为据，收支双方

10、无发票，甚至以收据代之。第十三页，共82页。（二）成本之虚3、资产置换土地使用权某些房地产开发企业通过资产置换取得到土地使用权但无合法入帐凭据。具体表现在：企业先期承包市政、路政工程，如旧城改造、沿江防洪大堤、水渠、道路工程等等。当形成应收工程款项时，则由政府通过划拨土地抵欠工程款。为避税，一般由某些政府下辖的各级开发建设办公室开出证明为据，企业会计核算入帐时既无企业预付工程款的原始凭证及相关合法证明，也没有市政府及土地管理部门相关的批文，根本无法证实其土地成本的真实性、合法性及客观性，以白条入帐。 第十四页，共82页。（二）成本之虚4、混淆成本一是房地产开发工期长、投资大，大部分工程需跨年度

11、完成，有的甚至长达数年。加上许多项目都是滚动开发，某些房地产开发企业采取不分项目的方法，将完工项目成本与未完工项目成本混在一起，导致账面长期亏损或隐瞒巨额利润；完工开发项目长期不决算，影响所得税清算；不遵循收入与成本费用配比原则，混淆成本归属期和成本所属项目，有的开发企业随意以80或其他高估比例结转成本，人为控制销售成本结转，调节利润；有些企业把历年来所有工程开发工程成本，放在一个账户中进行核算，成本内容包罗万象，时间范围有始无终，使确认当期单项工程开发成本失去依据；将尚未销售的配套设施成本列入商品房的开发成本。这些都违背会计核算中的权责发生制原则、相关性原则和配比原则。第十五页，共82页。（

12、二）成本之虚二是某些房地产开发企业在项目主体完工后，高估配套建设成本，并将开发项目之外的市政设施建设、铺设道路、绿化等其他工程成本列入开发成本。三是某些房地产开发企业自用房产开发成本不从“开发产品”科目转到“固定资产”科目，而是计入对外销售商品房成本等。四是扩大拆迁安置补偿面积，虚列拆迁费支出，多结转经营成本。第十六页，共82页。（三）费用之乱1、白条入账某些房地产开发企业列支的成本、费用中存在较多白条，如在管理费用中列支的招待费无正规发票；在开发成本中列支的水管、工具、器具等杂费无正规发票。2、借贷利息支出不实某些房地产开发企业借贷业务频繁，数额较大，借款利息常常高于同期国有银行贷款利息，但

13、申报时未作纳税调整。借款利息不在成本对象中分摊，全部记入当期财务费用。影响了本期的税前利润，造成纳税滞后。（注意：假按揭利息的对待和处理）3、工资费用虚列某些房地产开发企业已提未发工资税前扣除。有的虚列人员，增加工资支出，虚增费用。第十七页，共82页。（三）费用之乱4、多列预提费用某些房地产开发企业采用“预提费用帐目调整当期利润。一是费用计提未付。预提费用、预计负债是企业根据谨慎性原则预计提取记入当期成本、费用的未支付款项，但因是当期预期数，提取金额与以后应支付金额容易存在较大差异。从企业角度讲，当期有会计利润，多提预提费用、预计负债，形成亏损；当期亏损，则不提或少提，从而达到人为操纵会计利润

14、目的。二是预提“公共配套”（如绿化费、小区公用设施建筑费用等）费用数额大，有的配套设施根本不存在。在配套工程完工验收之后不及时结转配套工程成本。有的企业在配套工程完工验收之后仍继续计提或重复计提“预提费用”，长期滚动使用，加大商品房成本。 第十八页，共82页。（三）费用之乱5、费用分配不实某些房地产开发企业年终不按规定合理结转费用，而是将当年度费用全部列入已完工产品成本，人为调减会计利润。第十九页，共82页。小结 从我们对以上情况归纳可以看出，不管如何千变万化，房地产开发企业但都是围绕着收入和支出做文章，就是隐瞒应税收入，加大开发成本及费用，降低利润和增值额，达到迟缴、少缴、不缴各项应缴税款之

15、目的。（这里，有些造成纳税的时间性差异，绝大部分是纳税的永久性差异。如折旧多提是时间性差异，多计虚列工程成本属永久性差异。时间性差异只是造成提前或延迟纳税，总体不会造成少纳税）。我们前边的分析就是治病前的“号脉”，号准了脉，我们就可对症下药。第二十页，共82页。三：房地产行业税务检查总体思路（一）查前准备1、了解房地产企业经营流程，掌握企业楼盘相关资料 一个房地产项目从开始立项到销售结束大致分为三个阶段： 第一阶段（开工前期）：通过土地交易中心组织的土地挂牌、招标、拍卖程序获得土地的使用权取得计划委员会印发的正式计划书规划部门批准的建设用的规划许可证和建设工程规划许可证土地主管部门核发的建设用

16、地批准书建设局核发的建筑工程施工许可证（其中在核发施工许可证时，建设局将对房地产企业所开发项目的施工图、设计合同、施工合同、勘察合同、分包合同、监理单位以及资金量是否备足等情况进行审查）。 第二阶段（组织施工期）：通过正式的招标程序，组织安排施工企业进场施工。 第三阶段（预售期和产权转移期）：根据国家规定的完工程度或投资比例，办理预售证组织房屋销售。预售房屋时必须取得房屋主管部门批准的预售许可证。房屋产权移交给购买者，必须到房管部门办理产权交易手续。第二十一页，共82页。检查前期工作中需要企业提供的政府部门的批件主要包括：（1）建委的立项批复 （2）城市规划管理局建设用地许可证、建设工程规划许

17、可证（3）城镇国有土地使用出让合同以及相关补充合同 （4）国土资源局颁发的国有土地使用证（5）土地开发协议及补充协议（此协议是列支拆迁费和有关开发费的依据）（6）建委颁发的施工许可证（7）企业与施工企业的施工合同（8）规划局颁发的建设工程规划验收合格通知书和建委颁发的建设工程竣工验收备案表（确定开发成本的终止日）（9）房地产管理局测绘队颁发的测绘明细等登记表（每户一表）（10）房屋所有权证，作为检查人员了解企业自用产权、移送产权、转让产权以及销售产权的依据（11）房屋管理局颁发的商品房销售（预售）许可证，作为可售面积的依据（12）企业签署的所有商品房预售契约和商品房买卖合同，作为衡量销售收入的

18、依据。第二十二页，共82页。（一）查前准备2、拓展并掌握调查取证的渠道和方法在检查过程中应注意根据房地产业的行业特性，收集掌握涉税线索。（1）向计划部门采集开发项目批准文号、建设单位、批复项目、投资概算、建设地址、项目备案号等立项批复信息。（2）向规划部门采集开发项目名称、性质、占地面积、建筑面积、容积率、可销售面积、不可销售面积、公共配套设施情况等信息。（3）向建设部门采集城市拆迁资料信息，发放的建筑工程施工许可证书编号、建设单位、工程名称、工程地址、工程概算、施工单位、监理单位、开工日期等。（4）向土地部门采集土地使用权出让和转让信息，转（出）让方、转（出）让方地址、受让方地址、土地位置、

19、土地面积、土地用途、土地成交价格、转让金额等。（5）向房产管理部门采集房地产开发企业名称、房产位置、建筑面积、产权证号、发证时间等房产交易信息，预售许可证发放的情况，以及涉及拆迁户数、面积、补偿款等开发成本情况。以上相关资料企业也有，我们同时要求企业提供，同时调阅企业的各类竣工报告、审计报告、工程监理报告、设计合同、建筑施工合同。从中相互比照，结合查账结果综合分析。第二十三页，共82页。（一）查前准备3、项目所在地实地查看并询问“望、闻、问、切”到项目所在地进行实地查看，对售楼处进行调查，向售楼处的工作人员了解被调查企业整个楼盘的建筑总面积、已售数量、销售均价、最低售价、预付款比例等，索取楼盘

20、销控表。到物业管理部门索取入住档案资料，到企业负责协助业主办理房屋产权的部门索取办理房屋产权底册；根据企业销售费用科目中发生的房地产交易中心收取的房屋买卖交易服务费、代收的契税等估算企业已经办理产权转移手续的商品房销售收入，用倒算结果和企业账面销售收入进行比较，测试企业已办理完毕房屋产权转移手续的销售收入完整性。到项目开发地、销售地实地进行盘点检查，了解项目的实际建设情况、房屋销售情况及购房者的入住情况（这一点很有必有，且行之有效）。在实地了解的同时，还应广泛和有关人员接触，通过询问交流的方式了解房屋销售方式，有无工程配套设施、有无出租未售出房屋的情况，周转房的摊销情况等。在以上基础上推算出企

21、业的涉税数据。熟悉楼盘实际情况，对该项目有一个基本的感性认识，再结合财务查账资料，核对税款缴纳的真实性第二十四页，共82页。（二）案头分析1、实施税收检查时，首先应研究财务报表以及纳税申报表特别是所得税纳税申报表 通过分析性复核程序来进行测算其销售毛利率、销售利润率、销售成本率等指标，并将其与房地产开发企业前期及同行业类似规模的指标进行对比分析，若存在较大差异，税收检查可将其列入重点检查范围进行重点检查。问题是我们现在没有建立起有关指标的预警值，导致即使有疑问我们有时也不知从何下手。现实中我们不是有大量的长亏不倒企业吗。要查清必定要有更多的付出。 第二十五页，共82页。（二）案头分析2、数据间

22、的逻辑关系分析法 掌握所采集数据之间的逻辑关系，有利于发现企业提供的资料中所存在的疑点，为进一步检查提供依据。 如开发手续情况登记表中反映的规划面积、施工面积、土地面积、合同造价可以同项目销售情况一览表的数据对照，看企业提供可销售面积与规划许可证之间反映的面积有无差距；建筑安装许可证的合同造价与实际合同和实际支付施工费的差额。 看房产交易费、维修基金支付额与帐面销售收入是否成比例，销售面积是否一致，测定企业实现收入与帐面收入是否存在差额。 第二十六页，共82页。（三） 一般检查方法.检查前设计制作房源表，掌握收入的总体情况面积栏目可根据当地房产管理部门提供的测绘图填列，此测绘图可从房地产企业或

23、者房产管理部门得到； 购房人、单价和金额栏目可根据房地产企业已经开具的发票或者收据填列，在填列时要与房屋销售合同核对； 发现房屋售价明显偏低、赠与房屋、自用房屋等情况在备注栏注明 为了节省时间，可以责令房地产企业配合做这项工作。 序号购房人面积单价合同金额发票金额收据金额实际收款销售台帐第二十七页，共82页。（三） 一般检查方法四项核对-行之有效的方法（1）销售台帐。可以看到按揭款是多少，首付款是多少，房地产企业有的只对首付款开收据，而对按揭款不开收据。（2）发票购领本。要求企业提供全部从地税取得的发票购领本，核对从税务局购买的预售房款收据（有编号）（3）销售收入账。看资产负债表或纳税申报表和

24、总账以及营业税纳税申报表。三项核对，有的单位对不上。（4）商品房销售合同（都有房管局的备案章）第二十八页，共82页。（三） 一般检查方法外部资料核对（1）去房管局去查预（销）售合同等备案资料。目前全国很多地方都已经实行销售合同网上备案，给销售合同的核查提供了便利（2）在要求企业提供银行开户情况的基础上，去人民银行打出其所有的银行账号进行核对。可能存在问题：隐瞒账号情况；隐瞒收入情况（3）到物业查看业主入住资料，看是否及时结转成本。地下车位可以数一数（施工图），去现场勘验，问一问，卖车库一般都开收据（4）检查售楼部（销售管理部）经理的电脑，取得售楼电子数据（5）注意“其他应付款”、“其他应收款”

25、科目-要求提供合同（6）注意所建商业经营房情况（往往在这里隐瞒收入）-必须盘点（7）查看有否存在出租房收入情况第二十九页，共82页。（三） 一般检查方法在按照以上思路进行审核比对的基础上，我们按照企业收入、成本、费用可能存在问题的环节和地方，对账簿进行详细检查审核，根据账簿资料审核结果和以上各个方面的比对，找出纳税人存在的涉税问题并作出正确的检查结论和处理意见。第三十页，共82页。四、分税种税务检查方法（一）营业税检查1、认真审核相关账户按照正常会计核算准则，房地产企业的预售房款应该在“预收账款”科目核算，实现销售的在“销售收入”科目核算。但是，在实际中，没有几个企业完完全全、规规矩矩的按核算

26、准则走，应税收入核算五花八门。为了掌握相对准确的计税依据，我们在检查中除审核“预收账款”科目外，还要审核应收账款、其他应付款等账户。第三十一页，共82页。32（一）营业税检查1）查“预收账款”科目贷方 看是否有明显的预售收入未缴纳所得税情况。由于征管原因，此类问题的确存在。正宗的预售收入应当在“预收账款”科目反映。一般来说房地产企业往往采取预售销售的模式，因此预收账款科目是最重要的账户。第三十二页，共82页。33（一）营业税检查2）查“应收账款”科目 有的企业不按规定记账，可以查看“应收账款”科目的贷方。在检查实践中发现，有的企业人为的将收取的预售款项分别在预收账款同应收账款贷方反映。而仅将在

27、预收账款科目反映的收入申报纳税。第三十三页，共82页。34（一）营业税检查3）“其他应付款”科目 一般下设二级科目“房款”、“定金”、“保证金”、“诚意金”等都属于预售收入。一些企业还将预售款、银行按揭收入在此科目记载，刻意隐瞒收入 这里边要注意“其他应付款科目”是否有大额借款隐瞒收入问题。单纯订金是否涉税须探讨，按含义订金可退。如果缴纳了首付款，订金也随之转为了预收账款。第三十四页，共82页。（一）营业税检查4）“其他业务收入”科目 一些房地产公司在房屋待售阶段，将房屋出租，或将转作固定资产房屋出租。对此，我们一是实地查看发现出租行为，二是通过合同确认，三是审核租金数额，可以检查“其他业务收

28、入”账户的贷方发生额。对于不规范记账的还要检查“其他应付款”、“管理费用”、“营业外收入”等账户的贷方发生额或“管理费用”借方红字，另外还要做好向相关当事人的询问。最后审核收入是否申报税款第三十五页，共82页。36（一）营业税检查5）“银行存款”科目及其日记账 看是否有莫名的大笔款项转入，隐瞒预售收入。如果有向非金融机构的借款，一定要审查借款合同，看是否有利息发生，无利息发生的借款一般是假的。第三十六页，共82页。（一）营业税检查核实大额应付款的真实性。例：某房地产企业,将商品房售于某企业,价值2000万元,为逃避纳税,双方又签订了一份虚假的钢材购销合同,将收取的购房款暂以预收材料订金的形式列

29、“应付账款-单位 ”科目，偷逃税款。通过向第三方外调、协查基本上能查清问题。 查是否延迟收入的入账时间。房地产公司的售楼中心日常售房收入，除部分上缴财务入账外，其他收入沉淀在售楼中心。 第三十七页，共82页。38（一）营业税检查2、做好几项核对。到人民银行去查看账号，了解企业全部账户，看收入是否全部入账。 随着通过银行卡支付结算手段的发达，将收入隐瞒在银行账号的情况已经比较少见。 （新动向为将预售收入隐瞒在个人银行卡上，给我们带来了很大的难度）核对“银行对账单”与“银行存款日记账” 可以借助会计工作，令其作出“银行存款余额调节表”，从而看是否有未入账的收入项目。第三十八页，共82页。39（一）

30、营业税检查到银行去查按揭款情况检查银行按揭贷款是否按规定转为售楼收入。在房地产销售过程中有相当部分采用购房者向银行按揭的方式， 先签合同，交首付款；再向银行办理按揭手续，银行按揭款到账并核算。对采取银行按揭方式销售开发产品的，核算原则是应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。但一些房地产企业不按会计制度规定将银行按揭购房款转入“经营收入”或“预收账款”科目申报缴纳有关税金，而是将有关的收入以“银行贷款”的名义转入“短期借款”、“长期借款”科目。第三十九页，共82页。3、做到“10项查看”（1）查看是否存在以房抵

31、债情况 以房抵顶债务问题。检查开发成本、期间费用等明细账的借方红字或贷方发生额；通过“库存商品（开发产品）”明细账的贷方发生额，检查有无将以房抵偿工程款、借款本息等非货币性交易直接冲减库存商品（开发产品）的情况。这方面要结合开发成本和销售成本及应付账款科目有关结转凭证，注意凭证分录为“借：应付账款 贷：开发成本”或“借：应付账款 贷：产品销售成本”等。借：财务费用 贷：开发成本或产品销售成本第四十页，共82页。3、做到“10项查看”（2）查看有无以房换地问题 在房屋与土地互换过程中，房地产开发企业以转让建成后的部分房屋所有权为代价，换取了土地使用权，发生了销售不动产的行为；土地所有人以转让土地

32、使用权为代价，换取了部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为。因此，应当按照营业税暂行条例实施细则第十五条的规定分别核定双方各自的营业额，对房地产开发企业依“销售不动产”税目征税，对原土地所有人依“转让无形资产”税目征税，如原土地所有人将分得的房屋售出，则应对其销售收入再按“销售不动产”税目征收营业税通过查看开发用地来源确定是否存在以房换地 ，如有则计算确定交易额，确定出给与提供土地方房屋视同销售价格及相应营业税金。第四十一页，共82页。3、做到“10项查看”（3）查看有否 整体转让“楼花”不做收入 一些房地产企业将土地手续办理完毕后，把一部分楼的开发权整体转让给其他具有无开发资质的企业、

33、个人，按照约定以“承包费”、“联合开发费”等名义收取的转让费，不按规定作收入，而是挂往来账（我们可查其立项书、规划图、开发成本看其有无该项目情形）。 第四十二页，共82页。3、做到“10项查看”（4） 查看是否存在售后回租 有的房地产公司销售商铺，为了尽快实现销售，要求购房者不全部付清房款，而是只交付一定比例（如70%），商铺交由房地产公司的物业公司管理，统一出租，用收取的应支付购房者的租金抵顶其剩余应缴房款，这部分有可能存在未申报纳税销售不动产营业税金及附加。结合销售合同及出租合同、租金结算凭据确定。（这里对收取的租金还要代扣征收营业税、房产税、土地使用税和个人所得税）第四十三页，共82页。

34、3、做到“10项查看”（5）查看是否存在视同销售 房地产开发企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。可核查完工、销售、剩余房产情况。这里，除转作固定资产行为外，其他视同销售收入都要作为营业税计税收入依据。（捐赠、赞助的对应科目是营业外支出，也有可能在管理费用、销售费用中；分配可看利润分配或应付股利、其他应付款等科目；） 第四十四页，共82页。3、做到“10项查看”（6）查看有无分解售房收入 指少开销售不动产发票，另

35、一部分以收款收据开具，不入账，蓄意虚减计税依据，合谋偷税。双方协议少开或不开销售不动产发票，可偷逃税款，实现“双赢”。对此，检查中除应加强与房管部门沟通协作，杜绝以收据作为契税及办理房产证依据外，还应深入实际，掌握售房面积、售房价格，核对销售不动产发票。对售价有疑问的合同和价款，还可以向客户调查询问。第四十五页，共82页。3、做到“10项查看”（7）查看有无无正当理由低价售房；我们最近检查有两户企业如此。说明情况。（8） 查看有无售房收取一部分房款，剩余房款由业主委托房地产企业或其属下的物业公司出租，以出租收入抵顶剩余未收到房款情形。售后回租的另一种表现形式。第四十六页，共82页。3、做到“1

36、0项查看”（9）查看价外收费如装修、防盗门（网）安装等和代收的燃气、水电、暖气配套费、有线电视费、工本费等款项 部分房地产公司采取在房价以外单独计价的方式用收款收据收取。在财务上他们一般处理方式一是转入“其他应付（收）款代收代垫费用”科目挂帐，或不入帐； 二是委托其下属的建筑公司、物业公司等单位收取，代理结算，收支节余长期挂账，形成内部往来。在查清事实的基础上，对装修和安装防盗门要直接作为计税依据征税，对代有关部门收取的代收款项如燃气、水电、暖气配套费、有线电视费、工本费等代收款项在支付时，看对方是否向每户开具发票，如果统一开具，按规定此部分应缴纳营业税（具体可以探讨），但不管如何，如果其中有

37、加价收入，则这部分应纳税是无疑的。 第四十七页，共82页。3、做到“10项查看”（10） 实地查看结合规划文书、竣工测量报告，看企业有无随意加大面积；增加的面积是否销售；销售是否入账。第四十八页，共82页。（二）土地使用税检查1、土地使用税起征时间 关于有偿取得土地使用权城镇土地使用税纳税义务发生时间问题以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。（财税2006186号 ）2、土地使用税停征时间原则按售房合同规定日期，但这里边情况相对复杂，有的提前交房，有的推后交房。所

38、以，还是要根据实际情况处理。我认为这方面宜粗不宜细，可以以交房屋的日期为计算土地税截止日期比较合理。至于每年的分期售出比例，稽查局目前是按月计算，3、房地产公司自用或转作固定资产4、出租房产占地。第四十九页，共82页。（三）房产税原理同土地使用税相关，但要做到规划设计、收入、租赁合同和实地查看相结合。第五十页，共82页。（四）土地增值税1、预征政策。咸阳市土地增值税预征率设区的市区：普通住宅1%；非普通住宅1.5%；别墅、写字楼、营业用房2.5%县市 0.5% 1% 1.5%自2008年8月1日实施。2008年8月1日前预征率市区1%，县城0.5%。第五十一页，共82页。（四）土地增值税2、旧

39、城拆迁改造开发项目土地增值税清算基本规定 根据土地增值税暂行条例及其实施细则的规定：拆迁补偿费作为房地产开发成本属于进行土地增值税清算时的扣除项目。对于房地产开发企业进行产权调换进行拆迁补偿的，根据国税函2007768号的文件精神，房地产开发公司将所拥有的不动产所有权转移给了被拆迁户，是因为其获得了相应的经济利益的。关于其收入实务中我们一般根据营业税计税依据确认。在征收方式上，一般先在分户产权转移时先进行预征，最后进行整个项目的土地增值税清算。 第五十二页，共82页。（四）土地增值税3、计算增值额的扣除项目:、税率 这里我们回顾一下土地增值税条例细则：(一)取得土地使用权所支付的金额； (二)

40、开发土地的成本、费用； (三)新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格； (四)与转让房地产有关的税金； (五)财政部规定的其他扣除项目。 对从事房地产开发的纳税人可按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计20的扣除。第五十三页，共82页。（四）土地增值税开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的5以

41、内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10以内计算扣除。 第五十四页，共82页。（四）土地增值税4、土地增值税实行四级超率累进税率: 增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。 增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。 增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。 增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。 第五十五页，共82页。（四）土地增值税5、免税规定：有下列情形之一的，免征土地增值税: (一)纳税人建

42、造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的； (二)因国家建设需要依法征用、收回的房地产。 6、纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收: (一)隐瞒、虚报房地产成交价格的； (二)提供扣除项目金额不实的； (三)转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。 第五十六页，共82页。（五）企业所得税概述企业所得税的计算依据是应纳税所得额，从企业绝度看就是在利润总额基础上进行纳税调整后的数额。而利润=收入-成本-费用。所以，我们审核检查应纳税所得额就是在审核收入、成本、费用是否真实、正确的基础上，对照税收规定，收入是否属于应税收入，成本、费用是否可以税前扣除。关于收

43、入审核，其实我们在对营业税检查就已经基本全部涉及到，对应作营业收入而未计入的我们就可作为收入调整增加项目。所以，企业所得税我们重点谈谈成本、费用的检查审核调整。第五十七页，共82页。（五）企业所得税1、成本检查概述在开展成本检查时，我们首先应该有一个明确的思路，懂得获取真实的成本资料的途径可以从决算报告入手，看企业的成本项目构成，以及每一项成本项目的发票情况 （1）取得成本明细表-成本部或预算部 建安成本和土建成本是两个最容易造假的环节。（2）取得合同台帐包括（土地合同、工程施工合同、前期开发合同、销售合同）-财务部和成本部、销售部都有。（3）取得结算书-最终确定双方盖章的-成本部有。（4）外

44、调协查、网上核对发票来源，代开发票，合同、决算书，公司的名称。第五十八页，共82页。1、成本检查备注：发票问题（1）真发票但业务内容虚构问题（2）代开发票时发票开具机关把关不严，给编造造虚假业务提供了可乘之机；（3）开发企业自己虚构建筑合同，委托代开发票等也经常出现；有的开发商要求关联的建筑公司签定虚假合同。（4）发票本身为假备注：假发票的多发领域1、购入原材料假发票较多，4%的税率很容易引起代开欲望；2、建筑业发票比较多，3%的税率很低，主要集中在前期开发、拆迁、建造过程和收尾时的一些建设中。第五十九页，共82页。1、成本检查建立建安成本预警值房地产多列开发成本大部分是在建筑安装环节，要真正

45、搞清真是比较难的。因为针对虚列、多列成本，我们每位都不是专家，我们至今也没有建立起有效的建安成本预警值。其实国内一些地方的税务机关已经建立起预警值，如大连市2006年的建筑安装成本预警值分别为：砖混结构多层一下每平方米600-660元，框架多层每平方米800-860元，框架高层每平方米1000-1300元，20层以上塔楼每平方米1300-1500元，别墅每平米米710-1000元。2005年北京砖混结构住宅楼1130元，广州市也制定出相关预警值 。今后我们征管中应加强调查研究，在此基础上，建立起我市的预警值。第六十页，共82页。611、成本检查（1）索取成本相关资料 1）索取企业合同台账及合同

46、付款情况台账。检查成本项目合同记载内容是否相同。 2）将工程预算、决算书同企业实际列支的成本进行核对。 3）计算单位工程成本，以验证成本项目是否真实。实践中，企业往往不会痛快提供相关资料。对于拒不提供相关涉税资料，我们按照征管法第70条规定，责令其改正违法行为（必须有税务文书），同时可以处以10000元以下罚款；情节严重的，处以10000万元以上、50000元以下罚款。例如假设不提供决算资料，造成企业所得税无法核算，可对其采用核定征收。 第六十一页，共82页。621、成本检查（2）合法扣除凭证检查1）合法扣除凭证的完整性检查：看开发成本科目借方对应的原始凭证是否齐全，是否有白条或者无原始凭证列

47、支成本情况2）合法扣除凭的形式真实性检查：看原始凭证中所附发票是否真实A了解发票的版次，看是否有明显的作废票计入开发成本情况B到地税征收机关去和网上核实建安发票及其金额的真实性。 检查发票注意查资金流，检查真票虚开。资金流往往反映了业务的实质。如果发现金额一直没有支付，而有发票的情况，就有可能是真票虚开。在现实条件下，很少有你不付钱，对方给你开票的情况。看是否有大额欠款，却取得发票的情况，作为重点。第六十二页，共82页。1、成本检查（3）审核企业是否存在虚列建筑安装成本。审核纳税人提供工程中标书、工程施工合同、工程决算书。这些都反映的是建筑安装成本，也是最容易造假的地方。我们对这些文件资料相互

48、比对，看有无可疑之处。对中标书、预决算书差异明显的，要深究原因。一些大型房地产开发企业拥有一些控股或全资的建筑安装公司，房地产集团公司往往采取将开发房屋的建安工程转交给关联的建筑公司承建，利用建筑安装发票监管不严密的漏洞，虚列土建安装工程成本。这样，房地产公司只要支付3.3%的营业税及附加,便可偷逃25%的企业所得税（前提是对方所得税核定征收或有可能逃税，除非对方长期亏损或未弥补亏损数额巨大，否则属于无效操作，还要赔上建筑业流转税）。对于利用关联关系虚开发票重点要检查应付工程款长期挂账的科目，特别是开发公司的下属关联的施企业。 第六十三页，共82页。1、成本检查还有一些房地产公司支付受让土地转

49、让费、建筑安装工程款，不索取发票，以白条列入开发成本，对此，所得税核算不予认可。同时，造成他人偷税或少缴税款，发票管理办法规定可处以少缴税款一倍罚款。 （最近市稽查局检查中就遇到一户房地产企业，建筑商就是关联企业，工程建安成本成本超过中标价的一倍以上，正在进行评估。也是不痛快提供相关我们评估需要的资料。）第六十四页，共82页。1、成本检查（4）查是否有多列土地成本。如果开发企业开发项目是分期分批开发，要注意审核检查企业是否存在有将未开发的土地成本计入开发项目的开发成本；是否将用于自身使用、对外销售的配套设施占地成本计入销售房商品房的开发成本；审核中要在查账的基础上和前边掌握了解的项目审批中有关

50、证书标明的土地面积、建设楼幢数、面积等核对来确定。另外，要审核土地成本的真实性，对于从出让方取得的土地使用，要审核发票出让合同、交纳出让金等，对于预提未付的土地转让费及支付未取得发票的，不能在所得税税前扣除。第六十五页，共82页。661、成本检查（5）成本结转方法检查1）检查是否混淆成本对象例如：某地产公司共有二期开发项目，其中第一期已经完工销售，第二期尚处在预售阶段，该企业将所有地价款均摊入一期，造成混淆成本对象。（通过立项资料按照一定标准掌握各自应分摊数额）2）检查是否不配比结转成本 根据31号文件规定销售成本的确认应当按照已售的建筑面积确认。检查房地产企业是否将未售部分的成本计入销售成本

51、，从而少缴企业所得税。（审核顺序：开发产品总成本、单位成本、销售面积 、销售成本）时间性差异 难点：未完工、未决算，如何确定总开发成本第六十六页，共82页。1、成本检查(6)职工福利性支出挤占成本费用 a、将应由职工自行负担的装修费、室内配套工程等职工福利性支出混入开发成本，挤占经营成本；b、虚列费用。巧借名目为职工报销生活费用和造假人员名单位虚列工资等方式，多列工资成本；(3)将建造的商品房转为自用房的成本不从“开发产品”转到“固定资产”，而是计入对外销售商品房成本，以减少销售利润。 第六十七页，共82页。2、费用检查（1）预提费用检查房地产企业管理部门多，企业缴纳规费名目繁多，如，土地出让

52、金、征地补偿费、土地配套费、商业网点费，水、电、气、暖、人防、消防、公共设施配套费等费用。房地产开发企业大都存在预提各项规费数额大，有的配套工程已经完工验收之后也不及时清理核销，而是长期挂账。 （形成原因：一是政府各部门已经清理不再收取的费用，开发企业照样计提挂账。 二是地方政府为加快城市建设，往往在招标房地产开发项目上附加一些配套开发建设项目，由房地产公司无偿为有关部门承担“形象工程”、“领导工程”等，承担这些工程可以按规定享受“规费抵免”，但房地产公司对上述已经不用再支付的规费仍按规定的标准预提挂账 。 应重点审查各项费用计提是否有政府文件规定，是否按规定标准计提；查明各项规费未正常缴纳的

53、真实原因，如：规费收取的有关部门是否有缓缴、免缴或催缴的文件、通知书，在此基础上，根据企业所得税真实性原则、据实扣除原则、合法性原则，来掌握税前扣除范围和标准。第六十八页，共82页。2、费用检查（2）管理费用和营业（销售）费用检查1）核实职工人数，审核计税工资。2）审核招待费、宣传费支出是否真实，是否超额列支。是否存在为规避扣除比例的限制而将上述费用部分计入开发成本的情况；坏帐损失计提、列支是否符合规定。3）未按规定转作本企业经营性资产以及临时出租的待售开发产品，是否也计提了折旧。4）有否在税前扣除与收入无关的支出，如债权担保等原因承担连带责任而履行的赔偿，企业负责人的个人消费等 。第六十九页

54、，共82页。（3）财务费用检查1）关联企业（50%）；2）银行借款利息支出列支规定完工前列入开发成本，完工后列入财务费用。将开发产品完工以前的借款利息，作为财务费用，一次性计入当期损益减少当期利润。 由于每个房产项目的周期都很长，期间发生的贷款利息属直接为房地产开发而发生的费用，但它不能确定其为某项开发产品所应负担，因此无法将它直接记入各项开发产品成本，为了简化核算手续，会计制度规定将它先记入“开发间接费用”科目，然后按照适当的分配标准，将它分配记入各项开发产品成本。但是，大部企业都是将开发产品完工以前的借款利息一次性记入当期损益，减少当期应纳税所得额。 （难点：一笔贷款既用于完工项目，又用于

55、在建项目，如何区分，其实只是时间性差异）；3）不超过银行同期同类利率；4）假按揭利息不得列支；第七十页，共82页。虚假按揭以“虚假按揭”为由将取得银行按揭购房款转入“短期借款”或“其他应付款”科目长期挂账不申报纳税。（1）该问题特点： A、从企业贷款手续上看，签订的购房合同、按揭首付、抵押担保、银行借款合同等手续齐全，完全符合个人购房按揭贷款的必备条件。B、从资金使用上看，银行将个人购房按揭贷款直接划入开发企业账户，由开发商使用。C、贷款的本息由公司分期划入贷款个人银行账户归还。 D、办理购房手续的个人基本是公司员工、法人代表的亲朋好友等。 E、有些购房者同时向多个银行办理代款手续，由开发公司

56、负责到期还本付息 （2）企业认为： 这是一种融资手段，不属于个人购房款，是为解决资金紧张而向进行的一种变相贷款行为。记入“短期借款”或“长期借款”科目。或者说是公司向个人的借款，记入“其他应付款-”科目。 .（3）从税法上看： 企业贷款手续齐全，已经签订购销合同，在法律上已经产生效力，应确认收入；贷款人与公司均有利益关系，公司代个人归还贷款本息，不能证明购房交易的终止，或没有发生。第七十一页，共82页。3、预收账款核定所得额地级市不低于10%。县城不低于5%经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%预收账款缴纳的营业税金及附加、土地增值税的扣除。（新31号表述不清晰，第十二条表述：“ 企业发生

57、的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除”。 ）。第七十二页，共82页。4、其他检查1、检查“营业外支出”中是否有赞助、捐赠、罚款、罚金、滞纳金等支出；支出是否符合规定；不符合规定的部分是否已作纳税调整 。第七十三页，共82页。几项扣除标准公益性捐赠：年度利润总额12%以内，按发生数扣除。职工福利费：工薪总额14%以内，据实扣除；08年以前有余额的，先冲减再扣除。职工教育经费：工薪总额2.5%以内，据实扣除；08年以前有余额的，先冲减再扣除。工会经费：工薪总额2%以内，按企业拨付数扣除。业务招待费：按实际发生额的60%扣除，但最高不超过营业收入的5。7.广告费和业务宣传费：符合条件的，营业收入15%以内，据实扣除；超过部分，结转扣除管理费：母公司以管理费形式向子公司提取费用，子公司因此支付给母公司的管理费，不得在税前扣除。第七十四页，共82页。（六）印花税检查房地产企业涉及有土地使用权转让合同、建安合同