珠海横琴国际金融广场酒店项目市场调研丶市场策划及投资财务分析

1、珠海横琴国际金融广场酒店工程 市场调研、定位筹划及投资财务分析报告 合纵酒店参谋公司 202103 目 录 前言 . 1 第一章 导 言. 2 1.1 报告编制过程说明. 2 1.2 报告编制公司简介. 2 1.3 市场调查方法及说明 . 3 1.4 研究、评估方法及说明 . 3 1.5 主要假设 . 4 1.6 术语解释 . 4 第二章 工程根本情况调查分析 . 6 2.1 工程城市区域概况. 6 2.2 工程区域条件分析. 8 2.3 工程简介 . 16 2.4 工程地理位置分析. 17 2.5 工程周边环境分析. 18 2.6 工程自然旅游资源分析 . 21 2.7 工程人文旅游资源分析

2、 . 21 2.8 工程地交通便捷性分析 . 24 2.9 工程能见度分析 . 25 2.10 市场需求临近度分析 . 26 第三章 珠海旅游经济开展情况调查及分析 . 27 3.1 中国旅游经济宏观环境调查及分析 . 27 3.2 广东旅游宏观经济环境调查及分析 . 28 3.3 珠海旅游经济开展状况调查及分析 . 30 3.4 珠海旅游度假经济未来开展趋势分析及预测 . 31 珠海横琴国际金融广场酒店工程市场调研、定位筹划及投资财务分析报告目录 第 1 页 共7页 第四章 珠海市高星级酒店开展及经营情况调查分析 . 33 4.1 珠海高星级酒店开展情况调查分析 . 33 4.2 珠海高星级

3、酒店品牌管理集团进驻情况调查及分析 . 34 4.3 珠海高星级酒店功能设施调查分析 . 34 4.4 珠海高星级酒店经营情况调查分析 . 43 4.5 珠海高星级酒店客源市场调查及分析 . 46 4.6 珠海高星级酒店淡旺季情况调查分析 . 50 4.7 珠海高星级酒店酒店市场供需关系现状调查分析 . 51 4.8 珠海高星级酒店公平市场渗透率分析 . 51 4.9 珠海拟建高星级酒店工程调查及未来开展趋势分析 . 53 4.10 珠海高星级酒店市场供需关系现状及未来开展趋势预测分析 . 56 第五章 澳门高星级酒店开展及经营情况调查分析 . 58 5.1 澳门高星级酒店开展情况调查分析 .

4、 58 5.2 澳门高星级酒店品牌管理集团进驻情况调查及分析 . 68 5.3 澳门高星级酒店典型案例调查分析 . 69 5.4 澳门高星级酒店经营情况调查分析 . 88 5.5 澳门高星级酒店淡旺季情况调查分析 . 90 5.6 澳门拟建高星级酒店工程调查及未来开展趋势分析 . 91 5.7 澳门高星级酒店酒店对本工程的借鉴及影响分析 . 95 第六章 国内及澳门精品概念酒店开展情况及典型案例调查分析 . 97 6.1 国内精品概念酒店开展情况调查分析 . 97 6.2 国内高端精品概念酒店典型案例分析 . 99 6.3 国内高端精品概念酒店成功案例经验总结分析 . 152 6.4 国内精品

5、概念未来开展趋势分析 . 154 第七章 酒店开发战略定位 . 157 珠海横琴国际金融广场酒店工程市场调研、定位筹划及投资财务分析报告目录 第 2 页 共7页 7.1 珠海城市开展规划对酒店开发战略影响分析 . 157 7.2 珠海旅游开展规划对酒店开发战略影响分析 . 159 7.3 政府要求对酒店开发战略影响分析 . 160 7.4 业主公司未来集团开展战略对酒店开发战略影响分析 . 160 7.5 业主公司酒店业开展战略对酒店开发战略影响分析 . 161 7.6 业主公司商业综合体工程整体开发战略分析 . 161 7.7 业主公司目前酒店工程开发战略分析 . 161 7.8 酒店工程开

6、发战略定位 . 162 7.9 酒店与商业综合体工程其它规划业态关联性分析 . 162 第八章 工程客源市场分析及定位客源地 . 164 8.1 国际客源市场供给分析 . 164 8.2 国际客源市场分布特征分析 . 164 8.3 国际客源市场目的分析 . 165 8.4 本工程对国际客源市场吸纳度分析 . 165 8.5 本工程国际客源市场定位 . 166 8.6 国内客源市场供给分析 . 166 8.7 国内客源来源地分析 . 166 8.8 国内客源市场消费目的分析 . 167 8.9 国内客源市场消费特征分析 . 167 8.10 本工程对国内客源市场吸纳度分析 . 168 8.11

7、 本工程国内客源市场定位 . 169 8.12 珠三角地区客源市场供给分析 . 169 8.13 珠三角地区客源市场消费目的分析 . 169 8.14 本工程对珠三角地区客源市场吸纳度分析 . 170 8.15 本工程珠三角地区客源市场定位 . 170 8.16 广东省内客源市场供给分析 . 170 8.17 广东省内客源市场消费目的分析 . 170 珠海横琴国际金融广场酒店工程市场调研、定位筹划及投资财务分析报告目录 第 3 页 共7页 8.18 本工程对省内客源市场吸纳度分析 . 171 8.19 本工程省内客源市场定位 . 171 8.20 客源地分析及定位结论 . 171 第九章 工程

8、客源市场分析及定位客源类型 . 172 9.1 政府客源市场供给分析 . 172 9.2 政府客源市场消费需求分析 . 172 9.3 政府客源市场消费特征分析 . 172 9.4 政府客源市场消费水平分析 . 172 9.5 本工程对政府客源市场吸纳度分析 . 172 9.6 本工程政府客源市场定位 . 173 9.7 商务客源市场供给分析 . 173 9.8 商务客源市场消费需求分析 . 173 9.9 商务客源市场消费特征分析 . 174 9.10 商务客源市场消费水平分析 . 174 9.11 本工程对商务客源市场吸纳度分析 . 175 9.12 本工程商务客源市场定位 . 175 9

9、.13 旅游客源市场供给分析 . 175 9.14 旅游客源市场消费需求分析 . 175 9.15 旅游客源市场消费特征分析 . 176 9.16 旅游客源市场消费水平分析 . 176 9.17 本工程对旅游客源市场吸纳度分析 . 177 9.18 本工程旅游客源市场定位 . 177 9.19 客源类型分析及定位结论 . 178 第十章 酒店整体定位筹划 . 179 10.1 工程地旅游资源对酒店整体定位影响分析 . 179 10.2 商业综合体工程整体定位对酒店定位影响分析 . 179 珠海横琴国际金融广场酒店工程市场调研、定位筹划及投资财务分析报告目录 第 4 页 共7页 10.3 酒店客

10、源市场定位 . 179 10.4 酒店类型定位 . 180 10.5 酒店档次定位 . 182 10.6 酒店形象定位 . 183 10.7 酒店规模定位 . 183 10.8 酒店主题/风格定位 . 183 第十一章 酒店效劳功能定位筹划 . 186 11.1 酒店客房效劳功能/经营主题定位筹划 . 186 11.2 酒店餐饮效劳功能/经营主题/品牌定位筹划 . 187 11.3 酒店休闲康体效劳功能/经营主题/品牌定位筹划 . 189 11.4 酒店会议效劳功能/经营主题定位筹划 . 191 11.5 酒店功能面积规划及分配详表 . 192 第十二章 酒店工程总体规划分析及建议 . 197

11、 12.1 酒店位置选择分析及建议 . 197 12.2 酒店控规指标分析及建议 . 197 12.3 酒店总体规划建议 . 197 12.4 酒店建筑低碳环保初步考虑及建议 . 199 第十三章 酒店经营管理模式定位分析 . 201 13.1 酒店经营管理模式定位分析 . 201 13.2 酒店管理公司引进策略 . 205 13.3 推荐管理公司品牌 . 205 13.4 相关管理公司品牌收费标准介绍 . 210 13.5 管理公司进入时间分析及建议 . 210 13.6 酒店经营合作伙伴引进策略 . 212 第十四章 酒店竞争分析及竞争战略筹划 . 214 珠海横琴国际金融广场酒店工程市场

12、调研、定位筹划及投资财务分析报告目录 第 5 页 共7页 14.1 酒店优劣势SWOT分析 . 214 14.2 酒店主要竞争对手优劣势SWOT分析 . 214 14.3 酒店竞争战略筹划 . 216 14.4 酒店特色及核心竞争力分析 . 216 14.5 工程酒店未来房价和出租率预测分析 . 217 第十五章 酒店投融资战略定位分析 . 219 15.1 几种可能的酒店投融资战略比拟分析 . 219 15.2 酒店投融资战略定位 . 219 15.3 酒店融资方式选择建议 . 220 第十六章 酒店资产退出模式定位分析 . 221 16.1 几种可能的酒店资产退出模式比拟分析 . 221

13、16.2 酒店资产退出模式定位 . 222 第十七章 酒店投资估算及分析 . 223 第十八章 酒店开业后15年内经营业绩预测及分析 . 227 18.1 酒店经营业绩预测根底数据定义及分析 . 227 18.2 酒店经营收入、本钱费用及利润预测及分析 . 230 18.3 酒店经营盈亏平衡点预测及分析 . 236 18.4 酒店经营期现金流量预测及分析 . 236 18.5 所得税、折旧、贷款利息、归还贷款等对酒店经营业绩的影响分析 . 237 第十九章 酒店投资回报预测及分析 . 238 19.1 酒店建设融投资方案假定 . 238 19.2 工程投资回报指标预测及分析 . 238 19.

14、3 工程投资财务分析结论及建议 . 238 第二十章 酒店建设及经营风险分析 . 239 珠海横琴国际金融广场酒店工程市场调研、定位筹划及投资财务分析报告目录 第 6 页 共7页 20.1 政策风险 . 239 20.2 资金风险 . 239 20.3 建设风险 . 239 20.4 经营风险 . 240 20.5 市场风险 . 240 20.6 竞争风险 . 241 20.7 突发事故和不可抗力风险 . 241 第二十一章 报告要点综述及合纵公司建议 . 243 21.1 报告要点综述 . 243 21.2 合纵公司建议 . 244 附件一 国际酒店管理集团精品酒店品牌典型案例 . 245

15、珠海横琴国际金融广场酒店工程市场调研、定位筹划及投资财务分析报告目录 第 7 页 共7页 前言 受“珠海蓝琴科技投资委托，深圳合纵酒店管理参谋简称UHC合纵酒店参谋作为“珠海横琴国际金融广场酒店工程市场调研及筹划参谋，在经过对珠海市酒店业以及澳门地区酒店业等的实地考察调研、全方位的专业数据分析以及对珠海及澳门地区酒店业未来市场开展趋势的判断预测后，制订此?珠海横琴国际金融广场酒店工程市场调研、定位筹划及投资财务分析报告?，作为业主投资该工程的参考。 珠海国际金融广场酒店工程市场调研、定位筹划及投资财务分析报告 第 1 页 共257页 第一章 导 言 1.1 报告编制过程说明 可行性报告编制依据

16、 1) UHC与珠海蓝琴科技投资签订的效劳合同； 2) UHC根底数据库； 3) UHC在实地调查过程中得到的对本工程有针对性的大量真实有效数据； 4) 珠海蓝琴科技投资提供的工程地块图纸、工程现状及有关资料； 5) UHC蓝琴科技珠海横琴新区酒店工程部，屡次召开参谋论证会议所确定的根本定位； 6) 中华人民共和国?旅游涉外饭店星级的划分评定?2003年版； 7) 珠海旅游局以及横琴新区政府产业局提供的相关文件和资料； 8) 珠海市及澳门地区各高星级酒店高级管理人的访谈结果； 9) 2007、2021、2021年中国饭店业务统计。 1.2 报告编制公司简介 UHC合纵酒店参谋公司是目前国内领先

17、的专业酒店及旅游房地产投资建设参谋公司，公司为投资酒店及旅游房地产的开发商提供工程投资、可行性研究、设计概念指导、经营方案筹划、销售方案筹划、经营管理参谋等专业技术效劳。 公司为英国阿特金斯、中国光大集团、首都机场集团、北京中信集团、国投集团、国电集团、上海广电集团、上海南部集团、安徽省旅游集团、新疆石油管理局、西安高科集团、重庆龙湖地产、重庆华宇地产、重庆协信地产、成都置信集团、日照钢铁集团、中房珠海国际金融广场酒店工程市场调研、定位筹划及投资财务分析报告 第 2 页 共257页 集团、华天酒店管理集团、深圳盐田港、深圳新世界集团、新希望集团、波司登集团、厦门国贸集团股份、中国检验检疫总局、

18、香港永安旅游集团、中国三九集团等在内的大型集团公司提供了多个五星级酒店及旅游房地产工程投资研究等参谋效劳。 1.3 市场调查方法及说明 1) 公开数据采集 一方面通过互联网获取珠海市旅游局、统计局、发改委、规划部门等官方数据信息；另一方面通过对政府相关部门进行现场深度访谈获得官方数据信息。 2) 酒店行业职业经理人深度访谈 通过对调查对象内部管理人员进行深入访谈后，所掌握的各种真实数据，了解客源结构、分析可能对本工程构成竞争的现有竞争对手的经营及销售情况。 3) 现场调研 现场通过角色扮演、实际体验消费，了解珠海市及澳门地区各高星级酒店的具体经营情况、消费客源情况。 1.4 研究、评估方法及说

19、明 1 比照官方数据以及内部信息，UHC通过实地调查和访谈以核实数据的准确性，并将所得数据进行综合分析； 2 为了获得本工程的潜在市场需求，我们探讨了目前经济和旅游业开展趋势，分析了可能对本工程酒店构成竞争的现有竞争对手的经营业绩，同时对未来将要参加竞争市场的珠海国际金融广场酒店工程市场调研、定位筹划及投资财务分析报告 第 3 页 共257页 竞争对手的市场定位进行了讨论； 3 行业盈亏平衡率； 4 AutoCAD 2021专业制图软件。 以上分析的目的是为了分析本工程未来的经营市场状况，鉴定相关市场的需求特征，以便我们预测本工程未来的经营业绩。 1.5 主要假设 我们的分析和结论主要基于以下

20、重要假设： 1 珠海市的旅游业、经济、贸易、投资政策在未来不会经历重大和持续的衰退； 2 未来珠海市的投资环境没有重大调整； 3 未来珠海市交通公路网络没有重大调整变化； 4 未来将参加的竞争者与本报告的预计将不存在重大差异； 5 重要的根底设施如饮用水、污水处理、电气及用气设施能够保证持续、稳定和可靠的供给水平，以满足最终使用者的需要。 1.6 术语解释 1 客房营业收入包括按半日、全日或更长时间出租客房所得的客房收入。这一数字包括效劳费在内，但不包括将效劳费用于酒店职工的工资或小费的局部，也不包括客房相应的营业税支出。用作提供饮食、会议效劳的公共场所、宴会厅、会议室、商务中心、房内饮品、洗

21、衣等收入均不计入房费营业收入之内； 2 餐饮营业收入包括各餐厅食品、套餐、房间送餐食品及宴会、多功能宴会厅、珠海国际金融广场酒店工程市场调研、定位筹划及投资财务分析报告 第 4 页 共257页 会议室等租金和食品销售所得收入，此外也包括咖啡、茶、牛奶和其它软饮料销售收入。这一数字包括效劳费在内，但不包括将效劳费用于酒店职工的工资或小费的局部； 3 其它收入包括商店、橱窗等及其它酒店所辖设施的外包后，获得的租金收入以及汽车租赁、车库、停车位等效劳的收入。 珠海国际金融广场酒店工程市场调研、定位筹划及投资财务分析报告 第 5 页 共257页 第二章 工程根本情况调查分析 2.1 工程城市区域概况

22、2.1.1 珠海地理位置 珠海位于广东省珠江口的西南部。东与香港隔海相望，南与澳门相连，西邻新会、台山市，北与中山市接壤。珠海是中国的五个经济特区之一。珠海于1980年成为经济特区。 珠海市陆地面积有1701平方千米，珠海的海岸线长604公里，有大小岛屿146个，故有“百岛之市的美誉。在珠江口辽阔的水域上，大大小小的岛屿星罗棋布，计有146个，其中大局部集中于东部海域的万山群岛。 2.1.2 珠海市行政区划及人口 珠海市辖四区：香洲区、斗门区、金湾区、横琴新区。及四大功能区：高栏港经济区、高新区、保税区、万山区。 09年末全市常住人口149.12万人，比上年末增加1.01万人，增长0.68%。

23、人口城镇比87.16%。其中，户籍人口102.65万人，增长3.19%。全市户籍出生人口11404人，出生率11.28；自然增长率8.41。 2.1.3 珠海市自然资源 矿产资源。全市铁矿床(点)共8个，钨、锡、铋、铜、铅、锌等有色金属矿床(点)共16处，铌、铯、铍等稀有金属矿点共4个。 农业资源。珠海的栽培植物，主要有水稻、甘蔗、蔬菜、水果、花生、番薯、木薯、鲜花等。水果有荔枝、木瓜、西瓜等。植被类以芒基及马尾松居首位，野生欣赏植物可利珠海国际金融广场酒店工程市场调研、定位筹划及投资财务分析报告 第 6 页 共257页 用的有50多种，可重点开发的有日本黑松等8种。 海洋资源。珠海市濒临南海

24、，珠江每年带来丰富的有机物质和无机养分，浮游植物种类多达224种，其中海生类占91.52%，沿岸鱼、虾、蟹、贝藻类齐全、丰富。有著名的“万山渔汛。具有捕捞价值的鱼类有200多种。 2.1.4 交通体系 航空：珠海三灶机场位于珠海西区三灶岛西南端，三面环海，距市区约35公里。该机场严格按照国际一级民用机场标准进行总体规划、设计和施工。 海运：高栏港总投资18.86亿元人民币，占地57万平方米、岸线824米，年设计吞吐能力80万TEU(标准箱)的2个5万吨泊位的高栏港集装箱码头工程；珠海九洲港位于广东省南部、珠江口西岸、毗邻港澳，与澳门陆地相连，是国家一类开放口岸，也是全国沿海最大的港口客运站之一

25、。 铁路：广珠铁路一条拟建纵贯珠三角西岸的铁路，连接广州、佛山、江门、珠海四市，线路全长186.23公里，并将以货运为主。 广珠城轨。广珠城际轨道交通是珠三角轨道交通网的主轴线之一，于2005年12月18日正式开工，其中广州至珠海主线长117公里。主线北起广州市新广州站广州南站，直达珠海核心拱北站。2021年1月7日，广珠城轨开通了从广州南站至珠海北站的13个车站，珠三角开始进入“一小时生活圈。 公路：珠海的高速共分为京珠、沿海高速、中江高速。 2.1.5 珠海市经济概况 2021年全市实现地区生产总值 GDP1037.69亿元，比上年增长6.6%。其中，第珠海国际金融广场酒店工程市场调研、定

26、位筹划及投资财务分析报告 第 7 页 共257页 2.2.2 横琴新区交通现状 横琴大桥连接横琴与市区，距市区约半个小时车程莲花大桥连接横琴与澳门，并由国家一类口岸横琴口岸出入境。 到达横琴的公共汽车及中巴线路有：14路公交车、62路公交车、63路公交车、拱北中巴线路、香港中巴线路。 京珠、江珠及沿海高速、太澳高速公路通过横琴于澳门衔接； 距澳门国际机场10分钟车程、距珠海机场40分钟车程； 距广州国际机场及深圳机场90分钟车程； 距珠海港50分钟车程。 珠海国际金融广场酒店工程市场调研、定位筹划及投资财务分析报告 第 9 页 共257页 2.2.3 横琴新区未来规划 根据?横琴新区总体开展规

27、划?的相关内容，可以得出： 1) 开展定位 横琴的开展定位是：以合作、创新和效劳为主题，充分发挥横琴地处粤港澳结合部的优势，推进与港澳紧密合作、融合开展，逐步把横琴建设成为“一国两制下探索粤港澳合作新模式的示范区、深化改革开放和科技创新的先行区、促进珠江口西岸地区产业升级的新平台。 2) 总体开展目标 开展目标是，经过10到15年的努力，把横琴建设成为连通港澳、区域共建的“开放岛，经济繁荣、宜居宜业的“活力岛，知识密集、信息兴旺的“智能岛，资源节约、环境友好的“生态岛。 3) 经济开展目标 到2021年，人口规模为12万人，人均GDP为12万元；到2021年，人口规模为28万人，人均GDP为2

28、0万元。 珠海国际金融广场酒店工程市场调研、定位筹划及投资财务分析报告 第 10 页 共257页 4) 产业开展方向 充分发挥横琴的区位、环境、和政策优势，吸引港澳和国际高端人才和效劳资源，重点开展：商务效劳?菹新糜巍平萄蟹咝录际醪怠?5) 空间布局 根据规划，横琴的功能分区将分为“三片、十区。 商务效劳片：位于小横琴山以东、以北沿河地区，大力开展有利于促进产业和人口集聚的商务效劳业，形成辐射国内外的效劳产业链。包括口岸效劳区、中心商务区、国际居住社区。 休闲旅游片：位于大横琴山以南，横琴新区南侧的沿海地带，着力打造与港澳联动开展的旅游精品工程和精品线路，建设山水融合、自然与人文共生共荣的休闲

29、度假胜地。包括休闲度假区、生态景观区。 科教研发片：位于大、小横琴山之间，中心沟两侧，重点开展具有创新引领功能的科教研发和高新技术产业等，打造开放型区域科技创新体系，提升横琴的科技创新能力和水平。包括教学区、综合效劳区、文化创意区、科技研发区、高新技术产业区。 珠海国际金融广场酒店工程市场调研、定位筹划及投资财务分析报告 第 11 页 共257页 6) 道路交通系统规划 城际轨道：连接珠三角城际轨道和澳门城市轨道，融入珠三角1小时生活圈。在珠海机场城际即广珠城际延长线的莲花站附近规划1座长途汽车客运站，形成城市对外客运交通枢纽。 高速公路：引广珠西线高速跨横琴二桥进入横琴，并向西与珠海机场相连

30、，强化横琴与珠江口西岸地区的联系。 道路网系统：构筑由快速路、主干路、次干路、支路组成的“环网相扣的城市道路骨架格局。建设“一横一纵一环的城市主干路网，将各城市组团串接起来，并与城市次干道结合成为环网相扣的道路骨架，同时通过横琴大桥、横琴二桥、莲花大桥和金海大桥实现与区域交通网络的连接。 市域干道：提升现有环岛东路北段道路等级为快速路，连接京港澳高速与珠海城区，加强横琴与港澳及珠海市区的联系。 连澳通道：预留建设三条连接澳门的交通通道，实现两地人员及物资的畅顺流动；优先考虑在教学区与澳门之间设置便捷通行通道。 公共交通系统：加强轨道交通、常规公交、步行系统、自行车系统的衔接，建设莲花口岸换乘枢

31、纽，实现“零距离换乘。 珠海国际金融广场酒店工程市场调研、定位筹划及投资财务分析报告 第 12 页 共257页 7) 工程进展情况 横琴新区澳门大学新校区工程顺利推进，校区主体工程已开工建设，排洪渠迁移等相关工程正抓紧推进； 总投资达740亿元的横琴新区市政根底设施、多联供燃气能源站、长隆国际海洋度假区、十字门中央商务区等重大工程相继启动； 合作共建产业园取得突破性进展，粤澳中医药科技产业园及横琴文化创意产业园相关工程有望于近期启动。 8) 优惠政策 横琴将在通关、税率、社会管理等方面享受前所未有的优惠，在岛上打造与港澳生活、就业、居住环境相仿的条件，以吸引人、财、物的高效集聚。 纳入珠海经济

32、特区范围：享有相关优惠政策，具有地方立法权已实现 通关制度：“一线松，二线紧，横琴与澳门之间的横琴口岸为一线，主要管人，横琴与内地之间设定为二线，主要管物，货物可以免税进入横琴，在岛内自由流通，力争成为“自由港；延长通关时间，目标为24小时待批； 金融创新：在受国内法律限制不能实行或新推出未应用的所有金融新政、创新产品均可在新区内先行先试，同时也鼓励国外和港澳台地区金融机构在特区内进行金融创新尝试待批。 更加开放的信息化政策：新区内除威胁国家平安外的信息可以自由传输，不受大陆现行政策制度约束，个人有较大的言论自由，信息自由度接近港澳地区待批。 土地管理制度创新待批。 2.2.4 横琴新区开展优

33、势 珠海国际金融广场酒店工程市场调研、定位筹划及投资财务分析报告 第 13 页 共257页 1) 区位优势 横琴位于珠海市南部，珠江口西侧，毗邻港澳；南濒南海，距离国际航线大西水道仅7公里；与国际金融中心香港仅34 公里，与澳门三岛隔河相望，一桥相连，处于“一国两制的交汇点和“内外源经济的结合部。 100公里范围内， 有香港、澳门、广州、深圳四大国际机场和珠海国内机场。 珠海国际金融广场酒店工程市场调研、定位筹划及投资财务分析报告 第 14 页 共257页 2) 完善的交通枢纽网络 横琴现有莲花大桥与澳门相连,横琴大桥与市区相接。规划建设中的京港澳高速经横琴直抵澳门；随着港珠澳大桥、广珠城际轻

34、轨、广珠铁路、金海大桥、广珠西线高速等交通工程的推进，横琴新区将完全实现与全国以及港澳地区的道路联网。 3) 政策优势 2021年12月，国务院出台的?珠江三角洲地区改革开展规划纲要(2021-2021)?将横琴列为规划开发的新区。作为继上海浦东新区、天津滨海新区之后，第三个由国务院批准的国家级新区，横琴新区的规划建设已上升为国家战略，肩负科学开展、先行先试的重任。 2021年8月，国务院对?横琴总体开展规划?作出正式批复。未来横琴新区将以合作、创新和效劳为主题，充分发挥横琴地处粤港澳结合部的优势，推进与港澳紧密合作、融合开展，逐步把横琴建设成为带动珠三角、效劳港澳、率先开展的粤港澳紧密合作示

35、范区，国家将给予特殊的优惠政策和制度。 珠海国际金融广场酒店工程市场调研、定位筹划及投资财务分析报告 第 15 页 共257页 2.2.5 区域条件评估 根据以上内容，可以得出： 横琴新区毗邻澳门，地理位置优越，自然资源和环境条件良好。 横琴新区凭借其开展优势，将顺利推进“一国两制下探索粤港澳合作新模式的示范区的创立，整体品牌形象将逐步建立，各项根底配套设施包括交通条件亦将日益完善，为工程酒店的开展提供良好的根底条件。 伴随着横琴总体规划的逐步实施，粤澳合作的顺利开展，在澳门政府的大力支持下，横琴新区的商务、休闲旅游、高新技术以及科教研发等产业都将快速开展，从而为工程酒店奠定良好的客源根底。

36、横琴新区未来的优惠政策也将对工程酒店将产生较大影响，具体如下： 分线管理制度的实行，将为通关人员提供更加便捷的条件，人流量大幅增加，从而为区域工程酒店提供充足的客源来源；另一方面，24小时通关制度的实行，前往澳门的旅游客源可更加自由地支配时间，不必因通关时间限制选择留宿珠海，从而使区域酒店丧失一局部过境旅游客源； 未来金融政策、信息化政策的顺利实施，港澳环境的成功“拷贝，有利于吸引港澳甚至国内外企业在本区域投资，从而为区域酒店创造更多的商务客源需求。 2.3 工程简介 本工程位于横琴新区，建成后将成为横琴口岸的标志性建筑，并与横琴口岸直接连通；属于综合性工程，包括酒店、商业和公寓三大区域，建筑

37、面积约80000，具体指标如下： 地块坐落 用地面积M2 建筑密度 容积率 建筑限高 绿地率 横琴新区东北部 13000 不大于35% 不大于6.5 180 M 不少于 珠海国际金融广场酒店工程市场调研、定位筹划及投资财务分析报告 第 16 页 共257页 2.4 工程地理位置分析 工程地位于珠海横琴新区详见2.2章节东北部，紧邻横琴口岸，靠近正在建设中的澳门大学珠海校区；毗邻澳门，与即将开业的银河酒店仅一河之隔，最短直线距离仅200米。 工程地现状图如下： 工程地地理位置示意图如下： 珠海国际金融广场酒店工程市场调研、定位筹划及投资财务分析报告 第 17 页 共257页 根据以上分析可知：工

38、程酒店地处横琴新区，紧邻澳门，由于其特殊的区位条件，UHC预计本工程与横琴新区未来的高星级酒店以及澳门的高星级酒店均属于同一竞争市场。 2.5 工程周边环境分析 本工程位于横琴新区东北部，与横琴口岸约为5分钟车程；根据横琴新区规划，本工程属于横琴新区的口岸效劳区，邻近正在施工的澳门大学珠海校区、规划中的口岸效劳区高星级酒店群包括横琴总部大厦、华融横琴大厦、美丽之冠横琴梧桐树大厦以及洲际航运中心；工程所在地与澳门三岛隔河相望，最近处相距200米。 周边环境示意图： 珠海国际金融广场酒店工程市场调研、定位筹划及投资财务分析报告 第 18 页 共257页 工程邻近的景区旅游资源主要有： 三叠泉风景区

39、 三叠泉是珠海市横琴新区上的名泉，因泉水至市区最顶峰脑背山(457M)由上至下叠成的瀑布大峡瀑、飞凌瀑、隐灵暴飞流直下而得名。山涧有许多溪潭，山脚下有山泉游泳场。 珠海国际金融广场酒店工程市场调研、定位筹划及投资财务分析报告 第 19 页 共257页 海洋乐园 珠海海洋乐园内有红珊瑚，玳瑁，鹦鹉螺等多种国家一级保护动物，以及千年大海龟，中华白海豚标本展示。紧邻乐园有全省最大的红树林湿地生态保护区，区内有千姿百态的红树植物以及白鹤等数十种珍稀鸟类。 石博园 石博园是一个以石文化为主旨，融旅游观光、休闲度假、石疗保健、石趣饮食、奇石贸易为一体的主题公园。 横琴蚝生态园 珠海国际金融广场酒店工程市场

40、调研、定位筹划及投资财务分析报告 第 20 页 共257页 位于横琴新区的东南端，这里集蚝的养殖、蚝宴经典、观光休闲于一体，是独具特色的渔家美食天地。 由以上分析可知： 工程地位于口岸效劳区，高星级酒店群建成后，将极大地提高区域酒店业的整体开展水平，为工程酒店的开发提供良好的宏观环境； 周边为有较多的自然旅游资源，未来通过合理整合，可以为酒店客源提供较为丰富的的休闲娱乐元素。 2.6 工程自然旅游资源分析 横琴新区四面环水，气?蛭潞停角嗨悖掌逍拢梢孕稳菸吧讲黄嫠妫鞑黄媸妫夭黄娴浩妗保矣小笆揭黄俨迹俨酵蚩檬鳌钡淖匀痪肮邸?根据2.4章节相关内容可知：工程位于横琴新区，周边景点较多，但目前整体的成

41、熟度和知名度仍有待提高，未来通过合理的资源整合和进一步完善，将有可能成为未来酒店客源的休闲欣赏性活开工程。 2.7 工程人文旅游资源分析 工程地所在横琴新区新石器时代这里就有先民生活，横琴旅游文化广场有上广东最大珠海国际金融广场酒店工程市场调研、定位筹划及投资财务分析报告 第 21 页 共257页 的汉白玉浮雕“仙琴传说，岛上还有南宋古战场遗迹、南海前哨钢八连营地和许多美丽传说。 横琴新区目前在建的珠海长隆海洋度假区即将成为横琴新区的又一重要人文旅游资源。 南宋古战场遗迹 澳门与珠海横琴新区之间的十字门一带，曾是宋元两军厮杀的战场。 汉白玉浮雕“仙琴传说 横琴旅游文化广场上有广东省最大的汉白玉

42、浮雕，长54米，高5米，浮雕上展示了横琴新区名来历的故事“仙琴传说。广场旁边有个相思瀑布，水源来自横琴脑背山山顶，景色秀丽。 在这里还发生了一段横琴人民抵抗外敌侵略的英勇事迹，19世纪40年代葡萄牙人侵占了澳门三岛后，曾在横琴新区上寻找新的水源，发现了相思瀑布这个地方，并出兵想霸占，后来横琴人民组织力量奋起对抗，经过激战，把敌人赶出了横琴新区，至今在相思瀑布的石壁上还保存着葡萄牙人在上面雕刻的文字，成为了历史的见证。 珠海国际金融广场酒店工程市场调研、定位筹划及投资财务分析报告 第 22 页 共257页 南海前哨钢八连营地 南海前哨钢八连,部队的前身是横扫东北后入关作战的四野的老英雄部队,有着

43、骄人战绩，他们驻防在与澳门一水之隔的小横琴新区。六五年国防部授于它“南海前哨钢八连的荣耀称号。历届军区、中央军委、军政要员常到连队视察，留下很多题词墨宝勉励代代军人。 长隆国际海洋度假区 横琴长隆海洋度假区将定位为“中国奥兰多，分为富祥湾、横琴山、海豚湾三大组团，总体规划占地面积达5平方公里，整个工程分两期进行建设。其中第一期主要建设区域在富祥湾组团；第二期建设区域为横琴山组团和海豚湾组团。 长隆海洋王国是一个拥有自主知识产权的超级主题公园，它包括海洋奇观、极地探险等8大主题区，每个区都包含游乐设计、表演和动物展示三大元素。度假区还将出现世界珠海国际金融广场酒店工程市场调研、定位筹划及投资财务

44、分析报告 第 23 页 共257页 上最高的摩天轮、最长的木质过山车、最先进的5A影院等工程。 根据2.3章节内容可知：本工程所在区域周边具有一定历史文化底蕴，但是缺乏地域文化特色；在建的长隆海洋度假区建成后将极大地提高横琴新区的旅游知名度，并为工程酒店提供一定的客源来源。 2.8 工程地交通便捷性分析 工程地与主要交通点距离现状 距澳门国际机场10分钟车程 距珠海机场40分钟车程； 距广州国际机场及深圳机场90分钟车程； 距珠海港50分钟车程； 距香港缺乏1小时车程。 工程未来交通规划： 本工程与横琴口岸未来在将直接连通； 未来横琴新区轻轨与澳门轻轨相连接，终点至珠海机场，并于横琴口岸设有换

45、乘站，珠海国际金融广场酒店工程市场调研、定位筹划及投资财务分析报告 第 24 页 共257页 2021年后将落成投入使用。 未来横琴新区环岛路长52公里，并有三个通往澳门的海底隧道在规划中。 由以上分析可知：伴随着珠海及横琴新区交通规划的逐步实施，工程地未来交通条件将更加便捷，为工程酒店未来经营管理提供有利的条件。 2.9 工程能见度分析 1) 地理能见度评估 本工程建成后，地理能见度较高，分析其主要原因如下： 工程地靠近横琴口岸，道路平坦宽阔，对工程没有造成阻隔视线的林木和建筑物等； 周边无高架及大型立交桥等阻碍视线的物体； 本工程为高层建筑，建成后能给人以较强的视觉冲击； 靠近十字门水道，

46、与澳门银河酒店仅一水之隔。 2) 市场能见度评估 本工程市场能见度较高，分析其主要原因如下： 工程为综合性物业组合，包括高端商业、写字楼、五星级酒店设施，对市场冲击力较大； 在交通流线设置上，工程将与横琴口岸实现连通，而横琴口岸即将成为24小时通关口岸，人流量较大； 工程目前是横琴新区乃至珠海在建及规划的酒店中唯一定位为高端精品的酒店； 引进酒店管理品牌。酒店管理公司的进入可迅速提高酒店的管理和效劳水平，使工程酒店的市场能见度大大提高。 珠海国际金融广场酒店工程市场调研、定位筹划及投资财务分析报告 第 25 页 共257页 2.10 市场需求临近度分析 2.10.1 旅游客源需求 本工程毗邻横

47、琴口岸，与澳门仅一水之隔，依托这一地理位置优势，必将吸引大量前往澳门的过境旅游客源。另根据横琴新区整体规划，旅游是其未来主要产业之一，规划有较多大型旅游综合工程，并且致力于打造成为国内最大的免税岛，这些有利条件必然会使横琴新区成为知名旅游目的地，吸引大量旅游客源，因此旅游客源将成为本工程的主力客源市场。 2.10.2 会议客源需求 各类企事业单位对会议地点进行选择时，除了关注先进的会议配套设施之外，也更加注重休闲体验和娱乐体验。工程酒店依托优越的地理位置和环境条件，在香港、珠海、澳门会展经济不断开展的辐射带动下，伴随其总体规划的逐步实施，会展经济将迅速开展，必然会吸引一局部高端会议客源，成为未

48、来酒店客源市场的一个重要组成局部。 2.10.3 商务客源需求 伴随着港珠澳大桥工程以及横琴新区开发的不断推进，珠海经济将得到快速开展，商务客源也将迅速增加，并且工程地临近横琴新区规划中的高新技术产业区、中心商务区、科技研发区，重点开展商务、高新技术和科教研发，因此作为区域内高端酒店之一，未来必然会吸引较多区域内的高端商务客源。 同时工程规划为综合性物业，内部的写字楼和商业等功能联动也能够为工程酒店提供一定的客源来源。 珠海国际金融广场酒店工程市场调研、定位筹划及投资财务分析报告 第 26 页 共257页 第三章 珠海旅游经济开展情况调查及分析 3.1 中国旅游经济宏观环境调查及分析 2021

49、年中国旅游产业开展呈现产业绩效总体向好、产业融合开展深化、行业市场化进程加快、现代商业模式和科技手段得到广泛运用、产品转型升级有新进展等五大亮点。同时，我国旅游市场格局稳中有变，国内旅游市场增速城镇高于农村；入境旅游市场出现分化，外国人市场表现突出；出境旅游方面，因私出境占主体的格局进一步强化。 2021年区域旅游开展格局总体上呈现“全面增长、亮点突出，总体稳定、局部变化的态势。各地为贯彻落实?国务院关于加快开展旅游业的意见?，相继出台了相应实施方法或类似文件，为加快旅游业开展提供了诸多优惠政策，区域旅游经济开展掀起一轮新的热潮。无论是国内旅游，还是出入境旅游，东部地区依然处于领先地位，中西部

50、的出游能力也在明显提升。 同时，高速交通体系加速建设，特别是高速铁路方面取得突破性进展，全国各地的旅游通达性明显改善，有效拉动了沿线旅游业的增长，使我国区域旅游开展呈现出新的格局。此外，上海世博会、广州亚运会等热点事件、国家战略等成为区域旅游开展的重要影响因素，均给当地带来不菲的旅游收益。 2021年全年国内旅游人数达21亿人次，比上年增长10.6%；国内旅游收入1.26万亿元，增长23.5%；入境旅游人数134亿人次，增长5.8%；入境过夜旅游人数5566万人次，增长9.4%；旅游外汇收入458亿美元，增长15.5%；全国旅游业总收入1.57万亿元，增长21.7%。 从总体上看，目前我国旅游

51、经济正处于加快开展的战略机遇期，在宏观环境进一步好转的情况下，对2021年旅游经济实现平稳健康增长持相对乐观的预期。据预计2021年旅珠海国际金融广场酒店工程市场调研、定位筹划及投资财务分析报告 第 27 页 共257页 游业仍将实现平稳健康增长，市场规模进一步扩大。全年旅游总收入将达1.6万亿元，同比增长11%。国内旅游人数23.4亿人次，同比增长10%；国内旅游收入1.3万亿元，同比增长12%。入境旅游人数1.35亿人次，同比增长2%；入境旅游外汇收入500亿美元，同比增长8%。出境旅游人数5700万人次，同比增长5%；出境旅游花费550亿美元，同比增长14%。 3.2 广东旅游宏观经济环

52、境调查及分析 3.2.1 广东省简介 广东省位于中国大陆最南部。东邻福建，北接江西、湖南，西连广西，南临南海并在珠江三角洲东西两侧分别与香港、澳门特别行政区接壤，西南部雷州半岛隔琼州海峡与海南省相望。全境位于北纬20132531和东经1093911719之间。 广东省总面积为17.98万平方公里，常住人口有9638万。全省设2 1个地级市，23县级市、41个县、3个自治县、54个市辖区，4个乡、7个民族乡、1139个镇、434个街道办事处。 广东地貌类型复杂多样，有山地、丘陵、台地和平原，其面积分别占全省土地总面积的33.7%、24.9%、14.2%和21.7%，河流和湖泊等只占全省土地总面积

53、的5.5%。 广东属于东亚季风区，从北向南分别为中亚热带、南亚热带和热带气候，是全国光、热和水资源最丰富的地区之一。 3.2.2 广东省旅游资源简介 广东旅游吸引力首先在于其社会、经济环境，同时也有丰富的旅游资源。海岸线绵长，多温泉，地貌形体复杂，丹霞山为丹霞地貌典型，肇庆岩溶地貌发?鏖陨饺垩业孛补怪楹式鹑诠愠【频晗钅渴谐餮小徊呋巴蹲什莆穹治霰? 第 28 页 共257页 成美景，汕头海蚀地貌奇特。鼎湖山自然保护区为北回归线上的绿洲。广州、潮州为历史文化名城，佛山为四大名镇之一。岭南园林别具一格，顺德清晖园、番禺余荫山房、东莞可园、佛山十二石齐为四大名园。 据中国旅游局统计资料，广东省现有5A

54、景区点2个，分别是深圳华侨城旅游度假区和广州市长隆旅游度假区；4A景区点达49个；3A景区点达14个；2A景区点共10个。 3.2.3 广东省旅游经济概况 广东省国内外客源市场双轮驱动，旅游经济稳步增长。2021年全年口岸入境过夜旅游人数21744万人次，比上年增长20%。其中，外国人730.97万人次，增长18.4%；香港、澳门和台湾同胞2421.79万人次。国内旅游人次18602.69万人次，增长20.9%。 2005年-2021年旅游经济概况如下表所示： 20052021年广东省旅游经济表 旅游总收入 相当于GDP比重 年份 (亿元) 增长% (%) 2005 1879.6 13% 8.

55、66 2006 2125.0 13% 8.18 2007 2454.1 16% 8.00 2021 2641.3 8% 7.40 2021 3068.4 15% 7.85 2021 3804.1 24% 8.37 资料来源：广东省各年统计公报 珠海国际金融广场酒店工程市场调研、定位筹划及投资财务分析报告 第 29 页 共257页 3.3 珠海旅游经济开展状况调查及分析 3.3.1 珠海市旅游简介 珠海市依山傍海，环境优美，风景秀丽，已成为了观光、度假、疗养、野营、会议和旅游胜地。珠海市旅游资源丰富，主要包括： 山岳、洞景旅游资源 山岳旅游较好的有石景山和黄杨山，洞景中有白莲洞、竹仙洞等，具有人

56、文景观特色的有九洲港炮台山、拱北炮台山，同时有水库、洞景综合开展的有南屏将军山、板障山等山岳。 海岛、海滩和生物旅游资源 珠海是个“百岛之市，众多岛屿千姿百态，如九洲岛、三灶岛、银坑半岛、高栏岛、荷包岛、桂山岛、万山岛和担杆岛等。 水库、湖旅游资源 本市有中小型水库多个，其中农灌用水库5个，如南屏水库、龙潭水库、柠檬坑水库、青年水库和竹仙洞水库等。白藤湖已建成水上游乐、度假和疗养的综合旅游中心。 温泉旅游资源 温泉资源主要有平沙海上温泉和下栅海上温泉。 人文旅游资源 珠海虽非历史名称，但是不乏有价值的人文旅游资源，既有新石器时代的遗迹，也有500年历史的铳城、烽火台，遗迹三灶岛上日寇侵华大屠杀

57、的血址，有抗击英帝国主义侵略所得赔款修筑的白石街，在桂山岛上有海战英雄纪念碑等。 3.3.2 珠海市旅游宏观经济分析 珠海国际金融广场酒店工程市场调研、定位筹划及投资财务分析报告 第 30 页 共257页 2021年接待入境旅游人数413.57万人次，增长6.6%。其中，外国人58.80万人次，下降2.2%；香港、澳门和台湾同胞354.77万人次，增长8.2%。在入境旅游人数中，过夜游客297.85万人次，增长4.1%。国际旅游外汇收入10.27亿美元，增长8.3%。接待国内游客1674.08万人次，增长9.7%，其中过夜游客910.89万人次，增长9.9%。国内旅游收入98.71亿元，增长1

58、0.7%。酒店平均开房率53.7%，比上年低10.9个百分点。 珠海市近年旅游开展情况旅游人次万人次旅游收入亿元万美元亿元2500 200 2087.65 1913.92 2000168.83 1677.251768.40 155.08 150 14521398 .02144.8 .60 1500 116.00 100 1000 50 500 0 0 20052006200720212021 资料来源：珠海市各年旅游经济概况 由以上分析可以看出：珠海市旅游经济呈现稳定增长态势，这与我国整体旅游经济开展较快有关，同时，珠海市政府也较重视旅游经济的开展，为珠海酒店业的开展创造了良好的宏观环境。 3

59、.4 珠海旅游度假经济未来开展趋势分析及预测 根据?珠海市旅游开展总体规划2007-2021?的相关内容：随着旅游产品建设和旅游市场建设的快速开展，珠海市的2021年接待游客总量8400万人次，其中入境游客2000万人次，国内游客6400万人次；接待过夜游客4100万人次，其中入境过夜游客1300万珠海国际金融广场酒店工程市场调研、定位筹划及投资财务分析报告 第 31 页 共257页 人次，国内过夜游客2800万人次；旅游总收入到达850亿元，国内旅游收入360亿元，旅游外汇收入63亿美元。 旅游开展总体目标：将珠海建设成为我国重要的旅游经济强市、具可持续竞争力的城市型旅游目的地，实现珠海旅游

60、由过境地向区域组合型目的地、由观光地向度假地的转变，旅游业成为珠海的主导产业和规划期末的重点支柱产业，珠海旅游资源与环境实现可持续利用。 由以上分析可知：珠海市将充分利用自然生态资源，打造旅游经济强市，最终建设成具有可持续竞争力的城市型旅游目的地；因此伴随着珠海旅游规划的实施，旅游业将成为珠海的?鞯疾怠?珠海国际金融广场酒店工程市场调研、定位筹划及投资财务分析报告 第 32 页 共257页 第四章 珠海市高星级酒店开展及经营情况调查分析 4.1 珠海高星级酒店开展情况调查分析 根据UHC实地调查，作为国内5大经济特区之一的珠海，酒店业开展严重滞后，已经被周边城市远远赶超。 本工程位于珠海市横琴