《中鼎国际商茂城》可行性研究报告

1、中鼎国际商茂城 可 行 性 研 究 报 告 系别：工程管理系班级: 组长: 梁晴晴组员：常梦云、许朝阳、宋梦琪、赵志强目录工程背景3市场情况分析.4建设方案13开发进度安排17工程投资估算18财务评价.20国民经济评价.23结论及建议.24工程背景该工程位于郑州市中原区中原路与西三环交汇处向东南侧。该地块所围成的总面积为27亩18000.9平方米，规划设计商住综合楼，容积率为7.3，绿化率30%。一、工程位置： 该工程位于郑州市中原区中原路与西三环交汇处向东南侧二、周边配套 交 通：11 12 30 31 34 37 44 60 112 128 203 204 207 210 215内环 21

2、5外环 216 302 315 321 322 521 565 566 60快 916快 99 Y807； 学 校：中原工学院、郑州财经学校、工业贸易学校、市五十一中、市十 九中、郑州大学、市十六中、 市三十三中郑州市职工大学等； 银 行：招商银行桐柏路支行)、中国建设银行伊河路支行、浦发银 行、百花路支行、中国银行伊河路支行)、中国光大银行郑州 中原路支行、中国工商银行互助路分理处、农业银行等； 医 院：郑州华山医院、郑州市第二人民医院、郑州市第九人民医院、郑 州市中心医院、郑州大学第一附属医院、郑州妇幼保健院、郑州大 学第四附属医院口腔医院河南省口腔医院等； 商 业：丹尼斯百货中原店)、B

3、ETTER拜特进口超市、世纪联华超市汝 河店、思达超市桐柏南路店、友爱路批发市场等； 文化娱乐：郑州科学技术馆、郑州博物馆、五一公园、碧沙岗公园、绿 城广场等； 酒 店：裕达国贸、嵩山饭店、郑州九江之星、郑州西郊宾馆、江户川料 理、贝利尼意大利餐厅、郑州方圆商务酒店、郑州华商国际商务酒店、郑州生茂饭店、郑州怡在瑭璜时尚酒店等； 政府机构 ：市委市政府、市人大、中原区政府；三、相关的经济技术指标附表1-1工程价格土地费用60000000元前期费用60元/配套费用50元/建筑安装费商业2000元/高层住宅1650元/财务费用300元/综合税率10%附表1-2建筑类型面积/单价元/商业建筑面积778

4、7612000可售面积52926住宅6000市场情况分析一、地理环境 在中华民族的母亲河黄河中下游的分界处，有一座古老而年轻的城市，这就是素有“绿城美誉的河南省省会郑州。悠久的历史、优越的区位和丰富的资源，使郑州成为中国重要的交通枢纽、著名商埠、中国八大古都之一、中国历史文化名城、优秀旅游城市和陇海兰新经济带的重要中心城市。 郑州地处中华腹地，九州之中，十省通衢。北临黄河，西依嵩山，东、南接黄淮平原，介于东经112度42分-114度14分，北纬34度16分-34度58分之间。郑州是一座平原城市，属北温带大陆性气候，年平均气温 14.3摄氏度，平均降水量640.9毫米。她四季清楚并各具特色，一年

5、中7月最热，平均气温 27.3摄氏度 ，1月最冷，平均气温 0.2摄氏度。二、人口状况 全市总面积 7446.2 平方公里，市区面积 1010 . 3 平方公里，其中建成区面积 262 平方公里。现辖 6 区 5 市 1 县：金水区、二七区、中原区、管城区、惠济区、上街区，巩义市、登封市、荥阳市、新密市、新郑市、中牟县。共计862.6235万人。 全市常住人口中，0-14岁人口为1380000人，占16.00% ；15-64岁人口为6628910人，占76.84%；65岁及以上人口为617595人，占7.16% 。同2000年第五次全国人口普查相比，0-14岁人口的比重下降 6.79个百分点，

6、15-64岁人口的比重上升6.44个百分点，65岁及以上人口的比重上升0.35个百分点。全市2021年第六次全国人口普查快速汇总的常住人口地区分布数据如下中原区二七区管城回族区金水区上街区惠济区9054307125976458881588611131540269561中牟县巩义市荥阳市新密市新郑市登封市727389807587613761797200758079668592三、经济环境 2021年12月14日召开的中央经济工作会议指出，2021年经济社会开展要突出把握好“稳中求进的工作总基调。要继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，保持宏观经济政策的根本稳定，保持经济平稳较快开展和物价总水平

7、根本稳定。要着力扩大内需特别是消费需求，合理增加城乡居民特别是低收入群众收入。宏观经济的持续较快开展，为居民收入的稳定增长提供了有力的保障，将进一步增强居民的购置力，也为房地产市场的平稳健康开展提供了有力支撑。 名称年份GDP亿元固定资产投资亿元社会消费品零售总额亿元人均可支配收入(元第一产业投资亿元第二产业投资亿元第三产业投资亿元202144000202149000202156086 由此表可以看出近几年来居民生活水平提高，三大产业开展迅速，GDP增长幅度明显，都为房地产业开展提供有力支撑。房地产行业状况商品房市场 商品房市场供销下滑，价格持续走高市场成交价格坚挺，增幅高达29.33%郑州市

8、商品房销售量虽出现大幅下滑但销售价格依然坚挺，2021年全年商品房销售均价为7938.52元/，与去年相比增长1800.15元/，增幅为29.33%，当然其中重要原因为2021年郑州市办公及商业销售比重较2021年有近10个百分点的提升，在一定程度上拉升了整体成交均价。自2002年以来商品房销售价格逐年稳步增长，其中尤其以09-11年增幅最大，08年在经济危机的严重影响下商品房销售价格仍同比增涨13.71%，09年在政府各种救市措施下郑州市商品房销售价格同比上涨9.98%，2021年郑州市商品房销售价格同比上涨24.99%，2021年商品房价格延续2021年的增涨势头。郑州市作为强大刚需支撑下

9、的市场，今年以来土地成交单价居高不下，未来商品房价格几乎不存在大幅度下滑的可能。商品住宅市场商品住宅市场销量跌幅堪比2021年，价格回归正常增幅 成交均价增幅放缓，同比增长14.28%自05年以来郑州商品住宅成交均价一路走高，年均增幅高达24%，2021年商品住宅成交均价为6326.13元/，与去年相比增涨790.51元/，增幅为14.28%，郑州市楼市调控目标根本到达。纵观郑州住宅市场2021年各月均价走势，整体下滑幅度甚微，在建材、人工等各建筑本钱一路飙升、昔日拿地价格高企、税费负担相对较沉重等等一系列因素叠加之下，预计郑州2021年房价不存在大幅下降的可能。商业用房市场 商业用房供给放量

10、，市场价格增势迅猛，销量同比稍减市场成交量小幅萎缩，但市场份额较2021年提升4%05-11年郑州市商业用房成交呈上涨态势，09年成交量到达历年顶峰，2021年商业用房销售5893套，较2021年上涨41.45%，但成交量却出现下滑，2021年商业用房销售71.20万，相较去年下降12.5万，降幅为14.93%。可见，2021年虽然不受限购的商业、办公物业，受到投资者的普遍青睐，但由于金融政策的收紧及贷款利率的不断上调，相当一局部投资者的投资热情被抑制，同时投资显得更加的谨慎，小面积低总价的商业普遍受到投资者青睐。但是2021年商业物业销售面积占商品房销售面积11%的比重，较10年集中度上涨4

11、%，整体来看，2021年商业物业销售向好。区域商品房指数分析2021年，郑东新区商品房供给量约222万，位居全市首位，占六大区域商品房供给量25%的比重，区域内多为高端住宅或办公用房工程；目前土地供给及商品房供给持续增加，未来将是房地产开展的新的热点区域，然而随着中心城区土地的日益稀缺，同时随着管城区、中原区城中村改造步伐的加快，未来市场热点也将逐渐转移。中原区工程多为大体量的综合体工程，其中区域销售最好的工程为中原万达广场、中原新城及正商眀钻。区域环境及竞争情况分析一区域环境：中原区位于市区西部，是郑州市最早的建成区之一，素有“郑州西大门之称。辖区面积97.1平方公里，其中城区面积24平方公

12、里。中原区是市委、市政府所在地，根底教育兴旺，市区现有中小学33所，郑州一中、外国语中学享誉全省，是全国“两基工作先进区；辖区交通便利，陇海铁路、310国道、郑少高速、绕城高等级公路等穿境而过，建设路、中原西路、嵩山路、桐柏路等构建市区四通八达的交通网络；市政根底设施完备，水、电、气、暖等公用设施配套齐全,得天时而占地利，享政通而悦人和。近年来，中原区委、区政府坚持以经济建设为中心，解放思想，开拓进取，经济建设和社会事业取得长足开展。经济结构进一步优化开展方案，郑州市建设区域性中心城市为中原区带来了难得的开展机遇。未来几年，中原区将坚持把加快开展作为第一要务，以城区扩张为龙头，以优化环境为根底

13、，以招商引资为动力，调整农业，振兴工业，加快开展第三产业，积极打造效劳型政府、学习型城区，努力建设生态中原、信用中原和平安中原，实现经济社会的跨越式开展。得中原者得天下。中原区将以宽松的开展环境、优惠的投资政策、完善的根底设施，热诚欢送各界朋友、中外客商到中原区投资创业、大展宏图。区域市场：中原区商品住宅销售情况时间销售套数套销售面积万平方米销售单价元/平方米2021年8月76554952021年9月72058762021年10月69564422021年11月61857122021年12月72952862021年1月36250212021年2月73451902021年3/p>

14、1年4月6555749第六、工程SWOT分析一、优势分析1中原区交通便捷，陇海铁路、连霍高速公路、310国道横穿东西，绕城高等级公路、环城高速公路纵贯南北；通讯、供水、供电等各项根底设施建设配套齐全；2南水北调工程对西部环境的优化及国务院对西区开发的支持，西区将会得 到更好的开展。目前郑州市政府对西区的规划将使西区更加值得期待。 3商业、学校、娱乐、医疗等生活配套设施成熟，规划整齐，交通道路状况良好，绿化程度较高，比拟适合市民居住的区域。4西区就曾经是郑州市的政治、经济和文化中心，作为郑州市委、市政府所在地和郑州老工业基地。二、劣势分析1 随着城市“北移东扩的战略调整，并不被人看好，也一直以低

15、价位形象自居。容积率为3.0，在一定程度上限制了工程的品质和规划；三、时机分析1东区的迅速开展导致了地价和房价的飞速上涨，在这种情况下，西区的地价和房价相对较低，那么，人们就会慢慢地向西区流动，这是一个非常自然的现象。2现在西区传统产业的改造已到达了一定的层次，加之西区相对低廉的生活本钱，其区域优势就慢慢凸显出来。3西区近几年来涌现的楼盘在赢得市场的同时也提升了西南区域的楼盘品质，改变了以往这一区域楼盘在人们心目中价廉质劣的不良印象。四、威胁分析1国家近几年来固定资产的投资姿态及出台的政策，一定程度上制约了地产的开展；2区局内相继推出的住宅工程，将不可防止对本工程后期入市造成影响，分流一局部本

16、工程的目标客户群，且对本工程的市场竞争带来压力和冲击；总结：发挥优势抢占时机，依势助势，以高形象强势推广、高品质展示吸引客户；利用时机克服劣势，工程相对较低的容积率有利于营销中概念的提炼；发挥优势转化威胁，市委市政府所在地将带动西区开展作为宣传点之一；减少劣势防止威胁。抓住时间防止同类工程的正面竞争。2021年郑州房地产市场预测： 2021年的中国楼市，可谓是一场前抑后扬的大戏，二季度以来各地方政府虽陆续出台救市政策：公积金贷款政策调整、发布购房落户政策、甚至二、三线城市的限购全面退出，但依然无法改变开年以来市场成交的持续走冷态势，直至“930推出后才迎来市场反转，并在四季度持续回暖。2021

17、年郑州房地产市场走势，一言以蔽之，可谓是“先抑后扬“。今年前三季度市场的低迷，主要是因为在2021年市场大幅上扬、需求透支之后，市场供给却没有出现明显回调，导致市场出现供大于求所致。四季度整体市场筑底回稳，主因是基于政策利好。2021年前9个月，全国房地产市场依然整体低迷。在此环境下，郑州市房地产市场表现较为平稳，主要市场运行指标明显好于全国。 1-9月份，全市非住宅投放327.2万平方米，同比下降31.46%，销售221.67万平方米，同比增长13.6%，供销比为1.48：1，较去年同期的2.45：1有较大缩减；其中市区非住宅投放210.91万平方米，同比下降41.79%，销售172.05万

18、平方米，同比增长7.86%，供销比由去年同期的2.27：1缩减至1.22：1；截止9月底，市区非住宅累计可售面积882.7万平方米，占商品房的比重由4月底历史最高的66.92%下滑至59.2%。从分物业情况看，写字楼以消化库存为主，1-9月份写字楼销售112.67万平方米，同比增长1.5%，供销比为0.6：1；商业用房销售55.24万平方米，同比增长19.11%，供销比为1.35：1，商业用房销售增长点主要在高新区和中原区，同比增幅分别为144.58%和76.29%。城市的开展让“最郑州的味道越来越淡，但西区，却是让人有“郑州情结之处，这个根底是别的区域不具备的。这样的观点也受到很多人的认可，

19、在近几年，西区的开展有目共睹，万达、宝龙、锦艺、升龙这些国内首屈一指的商业地产龙头企业。2021年开始密集进驻中原区，18个超亿元的工程被引进。郑州中原万达广场为代表的地产商们的进驻，更是开启了郑州市中原区的新的时代，未来的郑州中原区必将成为一个龙头区域！综合来看，国家在宏观调控方面力度有限，不会动摇房地产市场根基。目前来看，有关房地产的政策也没有太明显的变化，所以郑州房地产行业在未来几年中，根本会维持现状，保持稳中有升的基调。我很看好郑州房地产市场的开展，对郑州未来房地产行业的开展充满了信心。第三章、建设方案一、目标消费群定位先前经过我们的阐述，确定了产品走中档偏高的路线，而作为一个中高档楼

20、盘，它所面对的客户群也必然是有选择性的。由消费群金字塔的结构也可以看出，中高档消费群数量并不为多，但要求并不为低，可以说对于“质与“价的平衡与协调，他们是几类消费群体中最头痛的族群。市场客户定位方面应尽可能扩大客源，故此，客源根本上以中等，中高等阶层客户为主，现从区域上作逐一分析：客源区域一级区域：郑州西城区内；二级区域：郑州西城区以外的其它区及车程在1小时内的周边城镇。客源职业私营业主、个体经营者；郑州本地政府公务员；企业高级管理人员；学校、医院、银行等企事业职工；西区本地效益较好的企业职工；富裕进城的农民。三客源购房目的1.新增型：新婚或分家的购房，拆迁购房，外出务工返乡购房；2.改善型：

21、改善原有住宅环境和居住层次的；3.工作型：因为工作原因来六安，为了工作方便的人群。四吸引客源种类1.以个体买家为主，集团客户为辅；2.立足于中高收入阶层，争取吸引工薪阶层。目标消费群购置心理及行为分析本工程的中等及中高等阶层目标消费群应当定位于改善住房的再次购房消费群或屡次置业者中，他们的消费需求不低，对房型、小区的生态、文化环境的有一定的要求，但在房价方面却表现出相当的谨慎，因为目前郑州的不同的楼盘和地段的选择具有一定的差异性。现将着重分析他们对住宅产品的购置心理及行为。 宽敞舒适的房型； 高质量的居住环境； 有一定规模的小区；高标准的社区文化需求；追求自由个性和实际效用的统一。公务员阶层：

22、90120二房、三房工薪阶层：90120二房、三房返乡置业者：90120和130以上，复式 富裕阶层：90120二房、三房、和130以上四房复式主力：90120平二房、三房；局部130以上的四房、复式1目标消费群需求分析产品定位品质定位根据对周围竞争楼盘及该区域客户潜在市场的判断，将产品定位为中高档品质，中高级物业管理，中档偏上价格的商品房。形象定位政务别苑针对公务人员，新政务中心的后花园，形象正面、高贵，又不失浪漫主意情调。文化宅苑针对富裕阶层，利用其对“权利、文化的特殊情结，满足其“与官亲近、附庸风雅的心理需求。都市花园针对工薪阶层，迎合普通民众的“趋同、攀高心理，糅合现代、时尚元素，营造

23、都市、花园的新生活空间。精神家园针对劳务输出阶层，在前期产品形象饱满、丰富的根底上，利用已经形成的家园气氛，为其带来强烈的“自豪感、满足感和归属感。三、道路和停车系统：进入小区后的机动车在小区主环道上行驶，分流到支路上进入各组团。四、绿化景观环境：原那么是努力改善小区的生态环境。小区绿地分三个层次，即庭院绿地、组团绿地和中心绿地。四、社区生活理念：“文化、阳光、自然、金色生活与开发商企业文化和开发理念高度契合：营造都市中的纯自然空间，现代化舒适家园，人与自然和谐相处，人与人之间礼貌关心，人与自我协调统一的有着浓郁文化气息的高品质社区(详见产品规划设计建议书)。第四章：开发进度安排附表4-1工程

24、进度表工程名称202120211234567891011121234567第五章、工程投资估算附表5-1 用款方案表用款方案表序号用款工程总额20212021123412/季度1土地费用60000000600000002前期费用3建安费5397279642272040397551644配套费用659666616491665824583255管理费用6不可预见费7财务费用395799966596666596666596666596666596666596668营销推广费4797279611993199119931999综合税费95945592159909321599093215990932159

25、909321599093215990932合计第六章、财务评价附表6-1 费用支出表费用支出表序号费用支出工程单方本钱元总本钱元1土地费用600000002前期费用603建安费182524494657816508419457820001557520004配套费用5065966665管理费用6不可预见费7财务费用300395799968营销推广费479727969综合税费95945592合计附表6-2利润表利润表销售收入住宅324343920商业635112000销售支出销售利润销售利润率18.72%附表6-3、4销售收入汇款单 现金流量表销售收入汇款单工程名称比例 数量202120211234

26、12/季度工程启动住宅000商业000根底完工住宅5商业10底商完工住宅10商业35可预售住宅3013683商业30封顶住宅30商业15园林装饰住宅20商业10竣工交付住宅5商业000合计住宅100商业10052926总计现金现金流量表序号现金流量工程20212021123412/季度1现金流入58744632988962242936839261612254032143278060125126880587446329889622429368392616122540321432780601251268802现金流出60000000600000006000000060000000600000006

27、00000006596666659666665966666596666659666665966661599093215990932159909321599093215990932159909323净现金流量4累计净现金流量第七章、国民经济评价本工程的建设及运营带动了建筑、家政效劳、职业介绍、物业管理、社区效劳、信息咨询等行业的快速开展，为劳动就业提供了大量的时机，不仅吸收了大量新成长劳动力，而且吸收了局部农业和工业转移的劳动力，减轻社会就业压力，就业效果显著。同时繁荣了商业、商务等效劳行业，出境了第三产业的开展。房地产工程的开发吸引了众多投资包括外商投资，区域资源配置不断深化。 本工程本着既满足人们对房地产的各种需求，又要合理利用土地资源，保护生态环境，为人们的生产生活创造必要的空间开展条件，合理利用土地资源，防止浪费，重视对自然资源的使用和保护，维护生态平衡。房地产业开展要与人口开展、环境开展、资源利用