某项目投资可行性分析报告

1、柏庐路项项目市场场定位和和投资可可行性分分析深圳市尺尺度市场场策略顾顾问有限限公司项目市场场定位和和投资可可行性分分析报告告思路第一部分分：项目目目标市市场初步步定位报报告1、项目目市场环环境描述述2、目标标市场初初步定位位3、定位位理由第二部分分：项目目投资可可行性分分析报告告1、项目目可行性性分析前前言2、项目目初步定定位3、项目目方案分分析项目开发发进度和和销售进进度确定定项目销售售单价的的确定项目销售售收入的的确定项目投资资开发成成本的假假设和地地价的确确定现金流量量表分析析项目财务务指标分分析项目敏感感性分析析第一部分分 项目目目标市市场初步步定位报报告项目市场场环境描描述：1、项目

2、目概况：柏庐路项项目用地地位于XXX市城城北区柏柏庐北路路西面，娄苑路路以南，昆太路路改造线线以北。XX市市气象站站临靠地地块中端端。项目目总占地地面积约约311100平平方米，南北长长约5000米，东西宽宽约655米（包包括退让让红线），多层层建筑容容积率小小于等于于1.88，小高高层建筑筑容积率率小于等等于2.5；多多层建筑筑密度小小于等于于35%。地块块为商业业和居住住用地性性质。2、项目目用地现现状项目地块块形状呈呈规则的的长条形形状，长长5000米，宽宽65米米，地势势平坦，地表整整齐，和和新修660米宽宽的柏庐庐路路面面基本平平齐，地地块上目目前大部部分为农农田和少少量临时时建筑物

3、物，与主主城区仅仅一桥之之隔，基基本上是是一块便便于开发发的熟地地。项目目西部紧紧邻即将将修整为为60米米宽体现现城区风风貌的主主干道之之一的柏柏庐路，隔柏庐庐路相对对望的是是同心村村十五组组村居用用地，目目前已被被另一发发展商收收购，北北段东侧侧紧挨电电视广播播大学，中间为为XX市市气象站站，南段段东侧为为市农业业技术推推广中心心和精密密模具标标准件公公司。北北部隔娄娄苑路为为同心村村的回迁迁户和同同心密友友新村别别墅区，南部为为正改道道修建的的昆太路路，隔昆昆太路再再跨过越越河就进进入了XXX市目目前的中中心城区区，所以以，目前前该地段段虽然处处于城郊郊接合地地段，但但随着新新的市政政中心

4、的的向东向向北迁移移，该地地块所处处位置将将成为老老城区繁繁华商务务的一级级辐射地地带，具具备较强强的升值值潜力。3、项目目区域市市政公建建配套情情况：1）交通通：柏庐路地地块周边边有二路路、十一一路公交交车，可可到达XXX主城城区的绝绝大多数数地方，同时根根据调查查，XXX市居民民对外交交通仍主主要依赖赖自行车车、摩托托车或的的士，而而本项目目三面紧紧邻三条条路面状状况很好好的柏庐庐路、昆昆太路、娄苑路路，与市市区和城城北皆畅畅通无阻阻，且随随着柏庐庐路两侧侧大面积积商住项项目的开开发成功功，其人人流量和和公交车车流量将将呈现互互动的良良好发展展前景。2）周边边社区生生活配套套设施：柏庐路地

5、地块小区区周边2200米米范围内内社区配配套设施施很少，沿柏庐庐北路分分布的大大部分为为村居自自建房和和待开发发用地，沿昆太太路分布布的主要要是电子子、模具具加工厂厂，加油油站、道道路建设设工程队队等工业业设施，本项目目地块东东侧四十十米的市市后街沿沿街左侧侧店面均均为机械械、消防防器材、摩托配配件等工工业器具具销售点点，右侧侧则仅存存在一两两家档次次较低的的商店、酒楼等等生活配配套。3）周边边教育配配套：柏庐路项项目南一一百米越越河大桥桥边有XXX市二二中，除除此之外外婴幼，小学教教育配套套较为缺缺乏。4）娱乐乐设施两两地块周周边基本本没有。5）医院院设施：无医院院和任何何便利的的医疗配配套

6、诊所所之类。 二、目标标市场初初步定位位： 1、项目性性质定位位：商住综合合楼，其其中一、二层裙裙楼设置置为商业业用途 2、项目性性质定位位理由：从项目所所处背景景而言，柏庐路路地块小小区周边边2000米范围围内社区区配套设设施很少少，沿柏柏庐北路路分布的的大部分分为村居居自建房房和待开开发用地地，沿昆昆太路分分布的主主要是电电子、模模具加工工厂，加加油站、道路建建设工程程队等工工业设施施，本项项目地块块东侧四四十米的的市后街街沿街左左侧店面面均为机机械、消消防器材材、摩托托配件等等工业器器具销售售点，右右侧则仅仅存在一一两家档档次较低低的商店店、酒楼楼等生活活配套。周边配配套欠缺缺，无法法满

7、足周周边富裕裕农民的的要求。目前该该项目地地段虽然然处于城城郊接合合地段，但随着着新的市市政中心心的向东东向北迁迁移，该该地块所所处位置置将成为为老城区区繁华商商务的一一级辐射射地带，具备较较强的升升值潜力力，这可可以从消消费者拦拦访中潜潜在消费费者对该该地段有有53.2%的的认同率率得到佐佐证。从前景而而言，该该项目市市场看好好。理由由如下：首先，由于XXX市边边邻上海海，地理理位置很很好，受受其经济济的辐射射，前景景很不错错。而且且现在的的优惠政政策使得得越来越越多的资资金投向向XX，在XXX投资物物业不会会贬值。再者，整条柏柏庐路将将来会成成为未来来XX的的主要城城市市容容干道，贯穿整整

8、个城市市中心，是去开开发区的的必经之之路，而而且目前前这里有有2路车车经过，2路车车从火车车站开出出，路经经人民路路和亭林林路，几几个闹市市区都能能经过，以后城城北的人人想到市市中心也也很方便便，所以以这里的的交通环环境很好好。而现现在城北北地区住住宅较少少，人流流量不大大，尚未未形成一一个商业业氛围浓浓厚的商商住小区区。通过对商商铺投资资者和周周边商住住楼盘的的实地调调查可以以得出结结论，就就是裙楼楼二层以以上不宜宜做商铺铺，现今今商铺销销售时普普遍存在在着一个个“畏高现现象”，这种种现象在在对周边边楼盘调调查体现现得非常常明显。3、项目目商铺适适合开发发商业类类型及品品种定位位：项目朝柏柏

9、庐北路路一侧配配备中小小超市、精品商商业街以以及银行行等项目南北北两侧根根据规划划情况配配备中高高档商业业门面。 4、定定位理由由：从项目所所处地段段的街区区功能来来看，周周边严重重欠缺成成熟的商商业配套套设施。项目紧紧临三段段路：柏柏庐路、娄苑路路、昆太太路以及及其后的的市后街街、萧林林路沿路路都没有有任何成成型的商商场、超超市，可可以说整整个城北北区都缺缺乏一个个能集中中购买的的商业集集聚地。而从周边边居民的的购买力力来讲，本地段段积聚了了强大的的购买力力，有望望发展成成整个城城北区和和工业园园的一个个商业集集中购买买地，从从而成为为XX市市一个新新的商业业中心，因为其其周边从从爱河假假日

10、半岛岛、越河河小区、到同心心村、同同心密友友新村的的别墅区区，宝岛岛丽园的的别墅区区，富裕裕程度均均较高，据调查查，他们们购物都都是以集集中一次次打车或或骑摩托托去市区区大型超超市或北北京华联联购买，证明他他们对购购物环境境和档次次有较高高的需求求。还不不包括本本项目和和对面待待开发的的上十万万平米的的住宅区区，只要要本项目目的商业业档次到到位，气气氛作足足，其消消费购买买量不成成问题。而从对消消费者拦拦访调查查结果来来看，有有五成以以上被访访者认为为这里适适合做成成大中型型超市或或大中型型百货商商场，有有20%的人认认为专业业商业街街市，总总体而言言，多数数被访者者认为整整个地块块定位档档次

11、较高高。具体体详见下下表：而从商铺铺投资者者的深访访结果看看，超过过六成的的消费者者首选超超市，并并希望周周围配备备一些其其它的生生活设施施例如：饮食、美容、家电、图书出出租、银银行等即即能方便便人们的的生活，又能比比较快的的形成生生活小区区。从周边竞竞争楼盘盘情况看看，在项项目靠柏柏庐北路路对面地地块已被被星火公公司收购购，据了了解其建建造的是是商住综综合楼，商业为为较低档档次的商商业门面面，经营营日用百百货或零零星商品品。因此此，要想想避免竞竞争冲突突，商业业项目定定位档次次应与其其区别开开来。对特定的的本项目目而言，由于受受项目的的地块性性质所限限，项目目无法配配备太多多的公共共配套设设

12、施和营营造很好好的环境境优势，要提高高项目本本身的档档次，必必须着重重在商业业裙楼上上作文章章。而从从项目的的规划设设计角度度考虑，本项目目无法做做成大型型超市或或大型商商场。因因此要想想提高项项目的档档次，可可以首先先通过引引入知名名的中小小型超市市做基础础，如：华润超超市、民民润超市市等，则则可以为为项目周周边的居居住区聚聚集人气气，营造造较好的的购物氛氛围。同同时根据据规划建建造有特特色的精精品商业业街，引引入中高高档的品品牌专卖卖、饮食食业以及及银行等等抬高商商区档次次，周边边联排品品牌专卖卖门面做做补充，则可让让周边小小区居民民“足不出出区”的享受受柏庐路路项目完完备的商商业服务务，

13、也提提高了项项目的档档次，带带旺了整整个地段段，从而而为项目目住宅的的销售奠奠定很好好的基础础。由于本次次调研重重点是以以项目的的投资可可行性分分析为方方向，没没有很深深入对项项目的市市场定位位进行系系统调查查，仅仅仅依靠项项目消费费者拦访访、商铺铺投资者者深度访访谈、周周边竞争争楼盘分分析以及及项目实实地调查查的部分分资料进进行了初初步的市市场定位位分析，因此，我们将将在下一一阶段的的工作对对目标市市场定位位进行系系统深入入的调查查分析。第二部分分 项目目投资可可行性分分析报告告项目可行行性分析析研究目目的通过基于于市场调调查的预预可行性性研究，预测分分析开发发柏庐路路项目东东侧地块块的市场

14、场前景和和投资收收益水平平，以及及达到目目标利润润的合理理竟标地地价。项目可行行性分析析研究思思路 1、对于项项目地块块而言，本次调调研主要要是依据据市场供供求状况况、消费费者调研研、临近近区域周周边竞争争楼盘及及项目所所在地资资料，预预测项目目市场前前景、土土地升值值潜力及及房地产产项目的的投资绩绩效，从从市场可可行性层层面为委委托方提提供决策策依据。可行性研研究主要要从项目目所在地地自然条条件，法法律条件件和财务务指标三三个方面面进行分分析评估估，具体体包括下下列内容容：1）评价价地块的的自然条条件和法法律条件件2）预测测项目市市场需求求，结合合竞争分分析，预预测项目目销售价价格和预预期利

15、润润率3）成本本预测4）建立立并评价价项目现现金流量量表 2、在项目目开发决决策中，经营风风险和其其他风险险目前暂暂不考虑虑，当前前应重点点分析达达成投资资财务目目标的风风险，意意即预期期实现利利润与实实际实现现利润之之间差别别原因，缩小预预期实现现利润与与实际实实现利润润之间差差距的概概率。财务可行行性研究究分析报报告编制制依据及及原则建设部房地产产开发项项目经济济评价方方法项目初步步定位：经过以上上对项目目进行周周密的市市场调查查，现对对项目的的初步定定位如下下：多层住宅宅+商业业，其中中地上一一、二两两层作为为商业用用途下面对柏柏庐路项项目进行行详细的的可行性性分析一、项目目概况：柏庐路

16、项项目位于于柏庐北北路东侧侧，南临临昆太路路改造线线，北边边是娄苑苑路，东东侧是电电大新征征用地。地块占占地面积积约3111000平方米米。地块块长约5500米米，宽度度是655米；多多层建筑筑容积率率小于等等于1.8，多层建建筑密度度小于等等于400%，绿绿化率大大于等于于30%，其中中昆太路路改造线线和柏庐庐北路交交叉口预预留约228000平方米米作为公公共绿地地，娄苑苑路和柏柏庐北路路交叉口口预留约约24000平方方米作为为公共绿绿地。项项目用地地性质为为商业、居住用用地。 项目建建筑物退退用地红红线要求求：东侧侧大于等等于5米米，西侧侧沿柏庐庐北路大大于等于于5-110米，其中退退10

17、米米的长度度占南北北建筑总总长度的的50%。二、项目目基础数数据序号项目名称称取费标准准数量单位1项目容积积率1.82项目总占占地面积积311000平方米3绿化面积积2*300%93300平方米4项目总建建筑面积积1*2559880平方米4.1商业裙楼楼2层100000平方米4.2居住面积积5-5.1459880平方米5项目贷款款利率5.944%6项目建设设进度12月三、项目目实施进进度计划划表1、有关关工程计计划的说说明总工期：约122个月（从桩基基础动工工开始计计算工期期）销售期：18个个月，当当桩基础础开始动动工时开开展销售售工作。项目实施施进度计计划序号项目名称称持续时间间进度安排排（

18、按双双月计）246810121416181获取土地地使用权权2前期工程程3桩基础24主体结构构65设备安装装26室内外配配套27销售183、项目目销售进进度计划划序号项目名称称持续时间间（月）销售进度度1获取土地地使用权权2前期工程程3桩基础210%4主体结构构620%5设备安装装215%6室内外配配套215%7后期销售售640%备注：销销售收入入预测：项目名称称销售收入入预测表表第一年第二年销售收入入60%40%四、项目目销售收收入的测测算1、住宅宅销售单单价的确确定（1）通通过周边边竞争楼楼盘的价价格对比比，采用用市场比比较法确确定住宅宅销售价价格 住宅宅名称住宅价格格影响因素素可比物业业

19、A可比物业业C可比物业业D评估物业业权数都市新象象中茵怡景景湾爱河假日日半岛柏庐路项项目区域因素素50%基础设施施5%+0.11-0.1100公共配套套15%+0.22-0.4400（较缺缺乏）交通因素素10%+0.22-0.3300（一般般）自然环境境10%0-0.22-0.110（一般般）景观因素素10%0-0.33-0.330（无）个别因素素40%占地面积积4%-0.110-0.22311000平米米地貌2%-0.11-0.22-0.220（狭长长平整）建筑结构构8%0000（砖混混）建筑设计计7%0000园林设计计8%-0.11-0.44-0.330内部配套套6%-0.22-0.22-

20、0.220（较少少）物业管理理2%0000智能化3%0000销售形式式5%00-0.440期房销售时间间5%00020022年修正指数数102.9%76.22%89.22%100%销售均价价（元/平平米）185002700026000修正价格格19033.65520577.423199.2可比权重重0.50.2550.255柏庐路地地块建成成住宅价价格预估估为：19033.655 * 0.55 + 20557.44 * 0.225 + 23319.2 * 0.25= 20045.98（元/平平方米）（2）参参照方案案1消费费者调研研结果，消费者者对住宅宅平均单单价预期期为18890元元/平方方

21、米，由由于有对对项目做做小高层层进行提提示，因因此消费费者对项项目报价价比多层层价格有有所提高高，项目目建多层层则其愿愿意支付付的价格格与其实实际支付付的价格格之间只只有5-10%的差距距。由此此推算出出柏庐路路项目住住宅的单单价为： 18890元元/平方方米*1107.5%=20331.775元/平方米米（3）综综合以上上分析，可得出出柏庐路路住宅项项目的住住宅单价价为：220000元/平平方米2、商铺铺销售单单价的确确定(1)周周边竞争争楼盘商商铺价格格对比，用市场场比较法法确定商商铺价格格：商铺名称称商铺价格格影响因素素可比物业业A可比物业业B可比物业业C评估物业业权数中茵怡景景湾都市新

22、象象东方华庭庭柏庐路项项目地段条件件30%-0.55+0.11-0.440商业群体体25%-0.55-0.22-0.110顾客条件件20%-0.330-0.220接近条件件10%-0.330-0.220使用规定定10%-0.220-0.440街道条件件5%-0.22-0.11-0.110修正指数数65.55%102.5%75%100%销售均价价900004400068000修正价格格589554510051000可比权重重30%50%20%柏庐路项项目建成成商铺价价格预估估为：58955* 00.3 + 445100 * 0.55 + 51000 * 0.2 = 50043.5（元元/平方方米

23、）（2）参参照方案案一对商商铺投资资者深度度访谈的的结果，对多层层商住楼楼的商铺铺价格定定位在445000元/平平方米左左右比较较合理。（3）综综合以上上分析，可将柏柏庐路项项目的商商铺单价价确定为为45000元/平方米米。3、停车车场的收收入在本本次测算算中暂不不考虑。4、销售售收入及及税金的的确定序号项目名称称总额第一年第二年1商业45000.000 27000.000 18000.000 2住宅91966.000 55177.600 36788.400 销售收入入合计136996.000 82177.654788.43销售税金金及附加加821.76 493.06 328.70 备注：商商

24、业收入入=商业业价格*商业建建筑面积积住宅收入入=住宅宅价格*住宅建建筑面积积销售税金金=销售售收入*6%五、项目目投资费费用估算算表序号项目名称称取费标准准数量（元元/平方米米）总计（万万元）（一）开开发成本本估算1地价00.000 1.1土地使用用权出让让金00.000 1.2契税1.1*4%00.000 2前期工程程费42.000 235.12 2.1勘察、设设计费16.000 89.557 2.2可行性研研究费1.000 5.600 2.4三通一平平费25.000 139.95 3建安工程程费820.00 45900.366 3.1土建部分分700.00 39188.600 3.2设备

25、120.00 671.76 4基础设施施费90.000 503.82 5室外配套套费100.00 559.80 6公共设施施建设费费80.000 447.84 7开发期间间市政费费用40.000 223.92 8不可预见见费（166）*3%33.996 190.11 合计12055.966 61911.166 （二）开开发费用用估算序号项目名称称计费标准准单价总额1管理费用用（166）*3%33.996 190.11 2销售费用用销售收入入*4%176.15547.84 3财务费用用42.006 235.44 合计252.17 973.39 建设投资资费用合合计（一）+（二）14588.133

26、 71644.555 从表格可可以看出出，在地地价尚未未确定的的情况下下，项目目开发成成本为661911.166万元，开发费费用为9973.39万万元，建建设投资资费用为为71664.555万元元。假设项目目竟标取取得土地地使用权权出让金金的总格格为A，则项项目的地地价为11.044A，项项目开发发成本为为61991.116+11.044A+0.003A=61991.116+11.077A，开开发费用用为9773.339+00.0663A，建设投投资费用用为71164.55+1.1133AA。六、损益益表序号项目名称称计算依据据总额1销售收入入1369962建设投资资费用71644.555+1

27、.1333A3销售税金金及附加加821.764利润总额额57099.699-1.1333A5所得税利润总额额*333%18844.200-0.3744A6税后利润润38255.499-0.76AA根据开发发商对利利润的要要求：税税后利润润与自有有资金（地价）的比值值至少要要大于550%，则有：（38825.49-0.776A）/1.04AA50%可推断断出土地地使用权权出让金金A29888.666万元元，单价价最高不不超过5533元元/平方方米，按按项目总总占地面面积计算算为9660元/平方米米，以亩亩计算为为64万万/亩。因此，以下住住宅单价价取值均均为5333元/平方米米。则项目投投资费用

28、用为：序号项目名称称取费标准准数量（元元/平方米米）总计（万万元）（一）开开发成本本估算1地价554.3231033.088 1.1土地使用用权出让让金53329833.733 1.2契税1.1*4%21.332119.35 2前期工程程费42.000 235.12 2.1勘察、设设计费16.000 89.557 2.2可行性研研究费1.000 5.600 2.4三通一平平费25.000 139.95 3建安工程程费820.00 45900.366 3.1土建部分分700.00 39188.600 3.2设备120.00 671.76 4基础设施施费90.000 503.82 5室外配套套费1

29、00.00 559.80 6公共设施施建设费费80.000 447.84 7开发期间间市政费费用40.000 223.92 8不可预见见费（166）*3%50.559 283.20 合计17766.911 93877.344 （二）开开发费用用估算序号项目名称称计费标准准单价总额1管理费用用（166）*3%50.559 283.20 2销售费用用销售收入入*4%176.15 547.84 3财务费用用59.551 333.13 合计286.25 11644.177 建设投资资费用合合计（一）+（二）20633.166 105551.551 从表中可可以知道道，要达达到项目目自有资资金利润润率为

30、550%的的建造投投资单方方成本可可以高达达20663.116元/平方米米，超过过项目住住宅销售售单价220000元/平平方米。损益表为为：序号项目名称称计算依据据总额1销售收入入1369962建设投资资费用105551.551 3销售税金金及附加加821.765利润总额额23222.733 6所得税利润总额额*333%766.50 7税后利润润15566.233 8全部投资资利润率率14.775%9自有资金金利润率率50.115%八、现金金流量表表：序号项目名称称合计第一年第二年1现金流入入136996.000 54788.482177.61.1销售收入入136996.000 54788.4

31、82177.62现金流出出121339.777 115004.447 635.30 2.1建设投资资105551.551 105551.551 0.000 2.2销售税金金及附加加821.76 493.06 328.70 2.3所得税766.50 459.90 306.60 3净现金流流量15566.233 -60226.007 75822.300 九、方案案评述：财务评价价指标：税后利润润总额：15556.223万元元全部投资资利润率率：144.755%自有资金金利润率率：500.155%财务净现现值NPPV（II=155%）=4933.255万元（以房地地产开发发商平均均利润率率标准为为依

32、据）内部收益益率IRRR=225.882%通过以上上的财务务指标分分析可以以得出该该方案是是可行的的。十、项目目敏感性性分析（一）自自有资金金利润率率的敏感感性分析析项目自有资金金利润率率敏感系数数-10%-5%05%10%商业建筑筑面积41.443%45.779%50.115%54.551%58.887%0.877住宅建筑筑面积32.332%41.224%50.115%59.006%67.998%1.788地价63.885%56.664%50.115%44.228%38.994%-1.225建安工程程费60.997%55.556%50.115%44.774%39.333%-1.008商业销售

33、售单价41.443%45.779%50.115%54.551%58.887%0.877住宅销售售单价32.332%41.224%50.115%59.006%67.998%1.788从表格可可以看出出，对项项目自有有资金利利润率影影响最大大的是住住宅建筑筑面积和和住宅销销售单价价的变动动，其变变动系数数为1.78，当住宅宅建筑面面积或住住宅销售售单价增增加或减减少1%，会导导致自有有资金利利润率上上升1.78%或减少少1.778%；其次是是地价的的变动，其变动动系数为为1.225，当当地价增增加或减减少1%，会导导致自有有资金利利润率减减少1.25%或增加加1.225%；再次是是建安工工程费变变

34、动，其其变动系系数为11.088；对自自有资金金利润率率影响最最少的是是商业建建筑面积积或商业业销售单单价，其其变动系系数为00.877。（二）满满足目标标利润条条件下的的土地使使用权出出让金的的敏感性性分析项目土地使用用权出让让金敏感系数数-10%-5%05%10%商业建筑筑面积495 514 533 552 571 0.711住宅建筑筑面积456 495 533 572 610 1.444建安工程程费580 557 533 510 486 -0.888开发费用用544 539 533 528 522 -0.221商业销售售单价495 514 533 552 571 0.711住宅销售售单价

35、456 495 533 572 610 1.444从表格可可以看出出，对项项目土地地使用权权出让金金影响最最大的是是住宅建建筑面积积和住宅宅销售单单价的变变动，其其变动系系数为11.444，当住住宅建筑筑面积或或住宅销销售单价价增加或或减少11%，会会导致土土地使用用权出让让金增加加1.444%或或减少11.444%；其其次是建建安工程程费的变变动，其其变动系系数为00.888，当建建安工程程费增加加或减少少1%，会导致致土地使使用权出出让金减减少0.88%或增加加0.888%；再次是是商业销销售单价价的变动动，其变变动系数数为0.71；对土地地使用权权出让金金影响最最少的是是项目的的开发费费用，其其变动系系数为00.211。 针针对该项项目的特特定情况况，商业业建筑面面积、住住宅建筑筑面积、建安工工程费、开发费费用、住住宅销售售单价等等变动幅幅度不会会太大，因此对对项目的的土地使使用权出出让金的的影