景德镇新天地商业项目商业定位报告-84DOC-XXXX年

1、深圳富智商业顾问 景德镇市新天地项目商业定位报告PAGE PAGE 96目 录TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc168909834 第一部分分、项目目有效商商圈内竞竞争对手手市场调调查及分分析 PAGEREF _Toc168909834 h 1 HYPERLINK l _Toc168909835 一、景德德镇市大大型商业业物业调调查及分分析 PAGEREF _Toc168909835 h 1 HYPERLINK l _Toc168909836 二、项目目有效商商圈内区区域路段段商业状状况调查查及分析析 PAGEREF _Toc168909836 h 11 HYPE

2、RLINK l _Toc168909837 第二部分分、项目目市场分分析与定定位 PAGEREF _Toc168909837 h 13 HYPERLINK l _Toc168909838 一、景德德镇经济济概况 PAGEREF _Toc168909838 h 13 HYPERLINK l _Toc168909839 二、项目目概况 PAGEREF _Toc168909839 h 15 HYPERLINK l _Toc168909840 三、消费费者市场场调查分分析 PAGEREF _Toc168909840 h 22 HYPERLINK l _Toc168909841 四、商户户市场调调查及分

3、分析 PAGEREF _Toc168909841 h 25 HYPERLINK l _Toc168909842 第三部分分、项目目商业主主题定位位 PAGEREF _Toc168909842 h 42 HYPERLINK l _Toc168909843 一、商业业定位原原则 PAGEREF _Toc168909843 h 42 HYPERLINK l _Toc168909844 二、项目目市场定定位 PAGEREF _Toc168909844 h 43 HYPERLINK l _Toc168909845 三、项目目形象定定位 PAGEREF _Toc168909845 h 43 HYPERLI

4、NK l _Toc1689098466 四、项项目功能能定位 PAGEREF _Toc168909846 h 44 HYPERLINK l _Toc168909847 第四部分分、业态态组合与与业种规规划 PAGEREF _Toc168909847 h 46 HYPERLINK l _Toc168909848 业态组合合及业种种规划 PAGEREF _Toc168909848 h 47 HYPERLINK l _Toc168909849 导入并稳稳固较高高层人流流建议 PAGEREF _Toc168909849 h 55 HYPERLINK l _Toc168909850 第五部分分、主力力铺

5、型面面积建议议 PAGEREF _Toc168909850 h 59 HYPERLINK l _Toc168909851 第六部分分、各楼楼层平均均租金的的建议 PAGEREF _Toc168909851 h 60 HYPERLINK l _Toc168909852 一、项目目租金估估算 PAGEREF _Toc168909852 h 60 HYPERLINK l _Toc168909853 二、招商商策略建建议 PAGEREF _Toc168909853 h 63 HYPERLINK l _Toc168909854 第七部分分、租售售比例建建议 PAGEREF _Toc168909854 h

6、 65 HYPERLINK l _Toc168909855 第八部分分、商铺铺交付装装修标准准建议 PAGEREF _Toc168909855 h 66 HYPERLINK l _Toc168909856 一、铺内内装修标标准 PAGEREF _Toc168909856 h 66 HYPERLINK l _Toc168909857 二、公用用设备设设施及装装修 PAGEREF _Toc168909857 h 66 HYPERLINK l _Toc168909858 三、外部部规划设设计几点点建议 PAGEREF _Toc168909858 h 67 HYPERLINK l _Toc168900

7、98559 第九部部分、商商业营运运管理模模式建议议 PAGEREF _Toc168909859 h 70 HYPERLINK l _Toc168909860 一、管理理功能 PAGEREF _Toc168909860 h 70 HYPERLINK l _Toc168909861 二、管理理模式 PAGEREF _Toc168909861 h 70 HYPERLINK l _Toc168909862 第十部分分、租赁赁合同和和商户管管理公约约建议 PAGEREF _Toc168909862 h 72 HYPERLINK l _Toc168909863 一、租赁赁合同 PAGEREF _Toc1

8、68909863 h 72 HYPERLINK l _Toc168909864 二、商户户管理公公约 PAGEREF _Toc168909864 h 77第一部分分、项目有有效商圈圈内竞争争对手市市场调查查及分析析一、景德德镇市大大型商业业物业调调查及分分析1、开门门子购物物广场（表1-1 ）调查时间间20007-55-200地段市广场南南路公交线路路6-8-1088-2003-11-1003目标所在在地功能能划分开发区（ ）开业日期期预计220077年122月营业时间间社区 （ ）商业区 （ ）管理模式式自主管理理（ ）租金水平平目前只只做销售售，招租租方案尚尚未出台台租金支付付委托管理理（

9、）定位中高档档出租率经营状况况工程在建建中建筑面积积（）17万万实用率(%)进场需提提交证件经营面积积（）12万进场费（元）合作方式式合作条件件保证金（元）管理费（元/）税（元）电费（元元）各楼层专柜数停车位数量配套经营营项目人流量（人/小小时）特 点所处地段段一般，商业规模模大，经营业业态多，业种全全，一站站式购物物车流量（辆/小小时）各楼层业业态分布布4FKTV 、中式式餐饮、游乐天天地、电电影院、特色餐餐饮、大大型餐饮饮3F工艺 陶陶瓷专卖卖店、文文化天地地 书城城 音像像城 陶陶瓷作坊坊示范区区 茶馆馆、家居居专卖店店 床上上用品店店 家居居饰品店店 家具具展示中中心 百百货商场场2F

10、麦当劳、酒吧 咖啡厅厅、百货货商场、电器城城、女人人天地、品牌咖咖啡厅、西式餐餐饮、品品牌女装装、女士士用品、鞋帽、美容美美甲、内内衣、儿儿童用品品1F麦当劳、一线品品牌专卖卖店品品牌男女女服装、电器、珠宝、名表、化装品品、箱包包、鞋、手机机城、西西式餐饮饮、电信信营业厅厅、百货货商场-1F生活街区区、小商商品、美美食广场场、冷饮饮店 零零食店备注目前工程程在建中中（表1-1 ） 数据据来源：深圳富富智分析：开开门子购购物广场场地处广广场南路路商业区区域，是是集超市市、百货货、餐饮饮、服装装等一站站式经营营的综合合型大型型商业中中心。目目前项目目在建中中，其大部分分楼层小小面积分分割虽然然相对

11、易于销售，但针对大大商家出出租会增加难难度。就就目前以以及未来来几年内内景德镇镇市的人人口规模模和商业业市场消消费情况况来看，开门子子17万的建建筑面积积无疑是是已经远远远超出出了市场场所能承承受的范范围，再再加之目目前本市市多处商商业都处处于空置置状态，无论是是投资者者还是经经营者都都不再盲盲目跟风风，而变变得更加加理性。这样的的情况就就决定了了开门子子购物广广场今后后销售、招商道道路的长长期性、曲折性性，经营营的困难难性和复复杂性。调查时间间20007-55-211地段市珠山中中路公交线路路16-118-220-KK26-K355-10031-4-5-66目标所在在地功能能划分开发区（ ）

12、开业日期期20033年营业时间间9：000211：000社区 （ ）商业区 （）管理模式式自主管理理（）租金（元元/）4F租金支付付与小业主主商谈后后确定委托管理理（ ）3F10-220定位中档2F10-1100经营状况况差1F60-2260建筑面积积（）3万出租率40进场需提提交证件经营面积积（）1.3万万进场费（元）无实用率(%)50合作条件件保证金（元）无合作方式式出租税（元）水电费（元）管理费（元/）停车位数量配套经营营项目人流量（人/小小时）特 点商业规模模适中，地段极极佳，欧欧式建筑筑风格，外立面面设计和和采用材材料硬朗朗，充分分利用莲莲社北路路地势打打造多首首层概念念提袋率各楼层

13、业业态分布布5F4F3F美容、保保健品、广告公公司、装装饰公司司2F童装、品品牌男装装、儿童童摄影、健身运运动、品品牌女装装、快餐餐馆、美美容院、烟酒专专卖1F珠宝、眼眼镜、品品牌男装装、品牌牌女装、时尚女女装、皮皮具、美美甲、饰饰品备注2、景德德镇商城城（表1-2）（表1-2） 数据来来源：深深圳富智智分析：景景德镇商商城位于于市区老老商业中中心珠山山中路，其地段段及建筑筑设计外外观相对对较占优优势，但但因其内内部主通通道规划划没有形形成有效效循环，出现多多处死角角，而无无法有效效导入潜潜在消费费人群。再加之之其商铺铺全部小小面积分分割并销销售于小小业主经经由其自自行出租租及管理理，造成成其

14、业态态无规划划，形象象不一，宣传不不力，管管理混乱乱，租金金也因其其缺乏有有效管理理而没一一个统一一的标准准，同一一楼层都都会因每每个业主主具体情情况不同同而相差差极大，这样的的情况造造成的直直接后果果就是现现经营商商家会认认为有失失公平而而对整个个商场的的未来发发展失去去信心，从而可可能退出出，而对对于潜在在欲进驻驻经营者者更是心心存疑虑虑，最终终因自身身原因导导致换租租率提高高而无法法让消费费者认可可甚至可可能整个个商业陷陷入僵局局。经营营状况除除商场临临珠山中中路和莲莲社北路路铺面以以及其首首层主通通道内铺铺生意较较好外，其它铺铺面均人人流稀少少，生意意惨淡。3、华达达百货（表1-3）调

15、查时间间20007-55-222地段市珠山中中路公交线路路16-118-220-KK26-K355-10031-4-5-66目标所在在地功能能划分开发区（ ）开业日期期20066年4月营业时间间普通日99：3021：30节假日99：30022：00社区 （ ）商业区 （）管理模式式自主管理理（）租金（元元/）租金支付付委托管理理（ ）定位中档经营状况况良好建筑面积积（）2万出租率90进场需提提交证件经营面积积（）进场费（元）50000实用率(%)合作条件件联营5-200保证金（元）无合作方式式联营55-220税（元）水电费（元）管理费（元/）6000水电电停车位数量配套经营营项目餐饮人流量（人

16、/小小时）5022特 点商业规模模适中，地段极极佳，内内部装修修属中档档，外立立面装修修大众化化提袋率10各楼层业业态分布布及部分分品牌6F家电、美美食城。5F床上用品品、童装装、电玩、童用、家室、内衣、游戏室室、照相相器材。品牌：安奈尔尔、小猪猪噜噜、巴布豆豆、西瓜瓜、太郎郎、米奇奇、妙世世界、好好孩子4F品牌男装装、户外外用品、季节商商品、健健身器材材、体育育用品、运动服服装。品牌：佐丹奴奴、威鹏鹏、依林林鸟、KKAPPPA、斯斯伯丁3F绅士男装装、羊毛毛羊绒、箱包、男士精精品、休休闲装、皮具、商务休休闲。品牌：才子、马克华华、菲菲菲罗伦、思庄吉吉、金利利来、忘忘不了、雅戈尔尔、罗蒙蒙、斯

17、得得雅培、梦特娇娇2F少淑装、品牌女女装、服服饰。品品牌：威威兰西、婷美、CRTTY、YY2K、紫藤罗罗、贝特特如、红红迪丝、红玫1F珠宝、化化装品、皮具皮包包、烟酒酒等。品品牌：羽羽西、名名钻坊、周大福福、美宝宝莲、高高夫卡、西欧三三星、天天梭、梅梅花、玉玉兰油、达芙妮妮、百丽丽、欧莱莱雅、沙沙驰、千千百度-1F食品 超超市备注广告费：30000年年（表1-3） 数据来来源：深深圳富智智分析：华华达百货货同样位位于市商商业旺区区珠山路路段，占占尽天、地、人人之优势势，于220066年4月月开业。无论是是硬件设设施还是是内部装装修都比比较大众众化，比比较适合合当地市市民的审审美及消消费理念念。

18、因其其有相对对严格的的商业管管理制度度和比较较成熟的的经营理理念，因因此，其其经营状状况表现现良好，在景德德镇市民民中口碑碑较好，是消费费者购物物，休闲闲的好去去处。惟惟一不如如人意的的地方就就是在偌偌大一个个近2万万平米66层的商商场内竟竟然很少少看见有有提供给给消费者者用来休休息或顿顿足的地地方，让让人感觉觉稍有遗遗憾。4、群英英街（表表1-44）调查时间间20007-55-200地段市珠山中中路公交线路路16-118-220-KK26-K355-10031-4-5-66目标所在在地功能能划分开发区（ ）开业日期期20066年4月月营业时间间社区 （ ）商业区 （）管理模式式自主管理理（）

19、租金（元元/）4F租金支付付委托管理理（ ）3F定位中档2F经营状况况良好1F建筑面积积（）7.33万出租率进场需提提交证件一期建筑筑面积2万进场费（元）实用率(%)合作条件件保证金（元）无合作方式式税（元）水电费（元）管理费（元/）停车位数量（辆辆）90配套经营营项目人流量（人/小小时）特 点建筑设计计时尚新新颖，运运用灰色色铝板，黑灰色色铝合金金门窗等等设计元元素提袋率3F时尚精品品：品牌牌服装、箱包皮皮具、精精品鞋帽帽、珠宝宝首饰休闲娱乐乐：酒店店、品牌牌餐饮连连锁、超超市、便便利店、咖啡、茶吧、休闲吧吧、娱乐乐中心、都市生生活馆等等多元精品品：通讯器器材、家家电数码码、字画画古玩、瓷器

20、工工艺2F1F备注目前正在在销售中中（表1-4 ） 数据据来源：深圳富富智群英街位位于市商商业中心心珠山中中路段，地理优优势相当当明显，单间铺铺面面积积以500-700为主主，与景德德镇商城城不同的的是群英英街一期期工程在在地理位位置上占占据先天天优势且且商铺主主要以首首层临街街面为主主，充分分迎合了了本地经经营者与与消费者者的习惯惯，所以以开发商商以销售售为中心心而忽视视经营管管理的做做法并不不会对其其今后的的商铺经经营状况况造成太太大的影影响。5、浙江江商城（表1-5）调查时间间20007-55-200地段广场南路路公交线路路16-118-220-KK26-K355-10031-4-5-6

21、6目标所在在地功能能划分开发区（）开业日期期20066年4月月营业时间间普通日99：30021：30节假日99：30022：00社区 （ ）商业区 （）管理模式式自主管理理（）租金（元元/）3F租金支付付委托管理理（ ）定位中档2F经营状况况较差1F50-660建筑面积积（）2万出租率60进场需提提交证件经营面积积（）进场费（元）实用率(%)50%合作条件件保证金（元）无合作方式式出租税（元）水电费（元）管理费（元/）4元/停车位数量配套经营营项目餐饮人流量（人/小小时）特 点三层框架架结构，经营小小商品，服装批批发市场场提袋率2F童装、男男女服装装、品牌牌男女装装1F小商品电电子、小小商品、

22、鞋帽、皮革-1F仓储及配配套服务务区备注（表1-5 ） 数数据来源源：深圳圳富智分析：位位于城市市新兴商商业区核核心地段段浙江路路、广场场南路交交汇处，建筑面面积2万万平方米米，为三三层框架架结构。因其在地理理位置上上稍显劣劣势且商商业业态态组合较较混乱，开发商商销售完完后不再再对投资资者和经经营者负负责，目目前经营营状况较较差，多多处商铺铺空置。6、时代代购物中中心（表表1-66）调查时间间20007-55-200地段新厂西路路十字路路口公交线路路目标所在在地功能能划分开发区（）开业日期期预计20007年9月营业时间间社区 （）商业区 （ ）管理模式式自主管理理（ ）租金（元元/）4F租金支

23、付付每月支付付委托管理理（）3F35-338定位中档2F60-664经营状况况正在招商商中1F160-1688建筑面积积（）2.44万出租率进场需提提交证件经营面积积（）进场费（元）实用率(%)55合作条件件统一招租租三年保证金（元）三个月租租金合作方式式出租税（元）水电费（元）除餐饮外外其余业业态已包包含管理费（元/）停车位数量配套经营营项目人流量（人/小小时）特 点提袋率各楼层业业态分布布及部分分品牌3F美食广场场、电玩玩城、网网吧、书书城、儿儿童乐园园、家居居用品2F时尚男女女服饰、饰品、西餐、数码广广场、文文体用品品等1F珠宝、化化装品、皮具皮皮包、服服饰、鞋鞋帽、IIT产品品、电信信

24、服务-1F品牌超市市备注（表1-6） 数据据来源：深圳富富智分析：时时代购物物中心坐坐落于景景德镇新新厂西路路十字路路口， 位于新新厂商圈圈，属于于区域型型的一站站式购物物中心，所以对对本项目目属市区区龙头商业业中心来来讲还构构不成威威胁。7、温州州商业街街位于广场场南靠近近浙江路路段，已建，但因多多种原因因，目前前大部分分面积空空置状态态。但今今后需要要对其密切切关注，因其在在地理位位置上不不及本项项目，所所以，就就算是有有潜在的的威胁也也是很小小的一部部分。8、皇冠冠百货位于广场场南路与与曙光路路交叉口口，共六层层，建筑筑面积共共计1668000平方米米，之前曾曾经开业业过，因因管理和和经

25、营不不散而关关闭，目目前在出出售或出出租中。要对其其今后的的规划和和发展进进行动态态跟踪，因其在在地理位位置上不不及本项项目，所所以，就就算是有有潜在的的威胁也也是很小小的一部部分。综合分析析：综上对对景德镇镇市开业业或在建建大型商商业物业业进行的的市场调调查，不不难发现现，多数数商业物物业目前前处于销销售建筑筑停滞或或经营管管理混乱乱状态，这与开开发商的的实力和和领导层层开发理理念有很很大关系系，多数数开发商商只注重重销售这这一环节节，而忽忽视了现现代竞争争环境下下的商业业需要有有效管理理的问题题，因为为我们的的产品最最终是要要展现给给消费者者，只有有让消费费者认可可，我们们产品的的质量才才

26、是合格格的，而而消费者者对产品品所处的的环境以以及整个个产品的的商业氛氛围和其其创新程程度比较较感兴趣趣，所以以除了销销售，整整个商业业的业态态合理规规划、商商家的合合理选择择与有经经验的经经营管理理团队便便构成了了现代商商业繁荣荣的前提提。以上上各商业业物业除除了华达达百货、群英街街和景德德镇商城城在地理理位置和和潜在的的消费力力与本项项目有可可比性，可能存存在潜在在的竞争争威胁外外，其余余的均对对本项目没没有太大大的竞争争威胁。其中本本项目与与华达百货无无论从规规模还是是从建筑筑形态上上均有相相似之处处，所以以为了避避免与其其可能发发生的正正面竞争争，在以以后的主主题与业业态定位位上我们们

27、会尽量量与之不不同，采采用补充充或者错错位经营营策略；而目前前已开业业的景德德镇商城无论论在经营营管理还还是整体体的形象象统一上上均存在在很大欠欠缺，对对经营者者和消费费者已经经形成一一种较为为负面的的影响，除了投投资者认认识到统统一经营营管理对对于一个个商业物物业的重重要性而而进行合合理调整整，否则则，它对对本项目目不会造造成威胁胁；群英英街的一期期工程因因在地段段上占据据先天的的优势，而且它它是以商商业街临临街面的的形式展展现给经经营者和和消费者者，所以以说它的的出现势势必要分分流部分分珠山中中路的消消费人流流，但相相对此黄黄金商圈圈每天近近20万人人次的潜潜在消费费大军，再加上上本项目目

28、的多主主题定位位立体交叉叉，在某某种意义义说上可能能是一种种双方共共赢的局局面，而而非相互互竞争。二、项目目有效商商圈内区区域路段段商业状况况调查及分分析商业或地段名称称范 围围经 营面 积租金元元月出 租 率商业情况况浙江路未来区区域中心心广场南路路到华南南路段多在2000-110000平米，大多在在1-22层经营营120-1700 60%此区域汇汇聚了一一批国内内品牌餐餐饮和休休闲商业业中心：如龙御御堂养生生会所、金阳光光休闲中中心、兴兴隆海鲜鲜大酒店店、西迪迪咖啡、六千馆馆、加州州阳光中西餐餐、KTTV商务务网络、咖啡、富春春堂、香香港拉芳芳舍、上上岛咖啡啡、时光光倒流中西餐餐、茶艺艺、

29、咖啡啡、天天天鱼港、一味有有源、老老院子等等经营状状况良好好广场南路路未来区区域中心心解放路到到曙光路路100左左右45在靠近十十字路口口附近的的地方有有唐人街街酒店、北京加加州东坡坡酒楼、澳门豆豆捞、紫紫金城足足道、淑淑萍红茶茶坊中西餐餐、KTTV、咖咖啡、高老庄庄菜楼、罗玛等等中大型型餐饮及及休闲会会所。多多处商业业空置珠山中路路传统老老商业中中心华南路到到莲社路路段40-2200不等190-3699 99属市区老老商业中中心地段段，主要要经营品品牌服装装服饰、女鞋等等以中青青年女性性性为主主要消费费对象的的业态。目前属属景德镇镇消费档档次较高高，消费费人流较较大的区区域，经经营状况况良好

30、拥军一条条街位于珠山山中路至至路段长约4000米左左右10-330 97主要以经经营中低低档服装装、服饰饰、饰品品为主，98商铺都都是首层层经营的的商业格格局，经经营状况况良好，人气较较旺莲社路与与胜利路路交交汇汇处分别别向两条条路3000米范范围10-330 70此区域集集中如巴巴渝堂足足浴、润润目足浴浴楼、东东山红、南昌莱莱馆、大大世界沐沐足、康康润堂、嘉年华华、绿野野仙踪音音乐主题题酒吧、阿铭休休闲、大大世界食食府、百百姓村等等中小型型休闲及及餐饮场场所，目目前经营营状况较较差，部部分店铺铺处于歇歇业状态态新厂商业业区区域商商业中心心200左左右80购物中心心、大型型超市、零售业业等城西

31、商业业带区域老老商业中中心200左左右70建材、陶陶瓷专业业市场（表1-7 ） 数据据来源：深圳富富智以上区域域商业中中除浙江江路段和和广场南南路段在在定位、地位位位置与人人流上与与本项目目有可比性性，在未未来有可可能与本本项目所所处区域域产生竞竞争，从从而分流流潜在消消费群外外，其余余路段或或区域型型商业目目前以及及在未来一一段时间间内因所所处地段段和受众众消费群群体不同同而不会会对本项项目造成成威胁。单从目目前景德德镇市民民消费习习惯和交交通情况况以及政政府对传传统商业业中心的的支持力力度来看看，浙江江路商业业在一段段时期内内还无法法赶上本本项目所所处市区区龙头商商圈。第二部分分、项目市场

32、场分析与与定位一、景德德镇经济济概况总体经济济快速增增长。220066年全市市实现生生产总值值2244.788亿元，按可比比价格计计算，比比上年增增长144.6%，其中中，第一一产业实实现增加加值200.844亿元，增长66%，第第二产业业实现增增加值1121.58亿亿元，增增长177.9%，第三三产业实实现增加加值822.366亿元，增长112.11%；全全市人均均生产总总值达1145882元，比上年年增长113.99%，以以上年末末汇率换换算达118699美元。经济运行行与社会会发展中中存在的的主要问问题和矛矛盾：一一是经济济总量仍仍然偏小小，经济济运行质质量还不不高，财财政收支支不平衡衡

33、的矛盾盾仍较突突出；二二是产业业层次总总体偏低低，资源源能源集集约利用用有待提提升;三三是农业业基础设设施仍然然相对滞滞后；四四是就业业和社会会保障压压力较大大;五是是投资拉拉动效应应有所弱弱化。消费市场场持续活活跃。220066年,全全市实现现社会消消费品零零售总额额68.1亿元元，比上上年增长长16.7%，增速位位居全省省第一。分地区区看，城城市市场场增长步步伐快于于农村市市场，全全年城市市的零售售额达556.551亿元元，比上上年增长长17.3%；县及县县以下零零售额为为11.54亿亿元，比比上年增增长144.3%。分行行业看，饮食业业增幅最最高，达达20.1%，增幅比比批发零零售业高高

34、3.66个百分分点。消费费拉动效效应增强强。住房房、汽车车、旅游游、消费费类电子子通讯产产品、教教育和文文化体育育休闲等等成为消消费热潮潮，进而而转化为为城市居居民消费费结构进进一步升升级的需需求。消消费增长长成为经经济上升升的重要要力量。在20006年年全市生生产总值值增长中中,消费费增长的的贡献率率达622%,拉拉动GDDP增长长9.11个百分分点,成成为“三三驾马车车”中的的主导力力量。对对外经济济。交通运输输迅速发发展。220066年，杭杭瑞高速速景德镇镇段顺利利通车，成为我我市向东东挺进的的一条重重要通道道；济广广高速景景鹰段建建设迅速速，南环环高速公公路建设设加快实实施。全全市客、

35、货运输输全面增增长，全全年各种种运输方方式完成成货运量量7333.466万吨，比上年年增长55.1%。全年年完成客客运量110088.955万人次次，比上上年增长长4.22%，其其中铁路路客运量量1122.411万人次次，增长长8.44%；公公路客运运量8776万人人次，增增长3.7%；民航客客运量110.554万人人次，增增长222% 。旅游产业业加速做做大。 20006年，全市接接待国内内游客6661.31万万人次，比上年年增长113.886%，实现国国内旅游游收入223.554亿元元，增长长19.01%；接待待入境游游客5.93万万人次，增长223.44，实实现旅游游外汇收收入19903

36、万万美元，增长220.773%。旅游总总收入达达到255.1亿亿元。全全市旅游游业带动动直接就就业人数数70000余人人，间接接就业人人数3.5万余余人。景景区景点点建设进进一步加加快，深深度挖掘掘陶瓷文文化博览览区等陶陶瓷文化化旅游产产品，加加强了洪洪岩仙境境创建国国家AAAAA级级景区、佳洋陶陶瓷股份份公司和和新都民民营陶瓷瓷艺术公公司创建建国家工工业旅游游示范点点的申报报工作，完善了了瑶里、月亮湖湖等旅游游景区景景点的配配套设施施，整理理打造金金竹山寨寨景区。我市被被评为“中国最最值得外外国人去去的500个地方方之一”。旅游游质量不不断提升升，全省省星级饭饭店服务务技能大大赛再获获团体总

37、总分第一一名和33个单项项第一，新增具具有国家家导游员员资格人人员477人，累累计达到到3744人。根根据测算算，20006年年旅游收收入占GGDP的的比重为为11.2，比上年年提高00.3个个百分点点,旅游游业日益益成为我我市重要要的支柱柱产业。金融存贷贷良性扩扩张。220066年底，全市金金融机构构各项存存款余额额达2004.33亿元，比上年年增长116.88%,居居民储蓄蓄存款达达1377.677亿元,增长112%;各项贷贷款余额额达1335.11 亿元元，增长长10.6%。全年金金融机构构现金收收入4770.553亿元元，增长长21%,金融融机构经经营效益益稳步提提高。体育事业业成绩喜

38、喜人。220066年，群群众性体体育活动动丰富多多彩，举举办各项项体育运运动达220次，参加人人员超过过1万人人次；体体育竞技技水平有有新的提提高，体体育健儿儿在省级级以上体体育竞赛赛中获得得较好成成绩。据据统计，在全省省各类体体育比赛赛中共获获金牌2242枚枚，银牌牌1477枚，铜铜牌811枚。人口增长长继续得得到有效效控制。据人口口变动情情况抽样样调查推推算，220066年末全全市总人人口为1154.5万人人，比上上年末增增加0.66万万人，全全市人口口出生率率为133.377，死死亡率为为5.662，自然增增长率为为7.225。城城乡居民民生活水水平稳步步提高。20006年，全市城城乡居

39、民民人均收收入均呈呈两位数数增长，其中城城镇居民民人均可可支配收收入99962元元，比上上年增长长13.5%；农民人人均纯收收入39954元元，比上上年增长长11.2%。城乡居居民收入入增加的的同时，生活消消费支出出也稳步步增长。城市居居民人均均消费支支出为770299.388元，比比上年增增长255.722%，其其中食品品消费支支出增长长18.72%。农民民人均生生活消费费支出227711.855元，比比上年增增长155.211%，其其中食品品支出增增长6.15%。城乡乡居民居居住条件件继续改改善。据据抽样调调查，220066年末城城市居民民人均房房屋使用用面积220.771平方方米，比比上

40、年增增长1.72%；农民民人均住住房面积积42.79平平方米，比上年年增长113.223%。城市建设设水平提提升。重重点工程程建设加加快，景景东大道道跨皖赣赣铁路立立交桥贯贯通，白白鹭大桥桥建设进进展顺利利，中华华北路延延伸开发发建设项项目路南南拆迁补补偿完成成514471平平方米，北路拆拆迁完成成234400平平方米，人民公公园改造造项目共共引进资资金4880万美美元，工工作进入入实质性性阶段。旧城改改造成效效显著，斗富弄弄、戴家家弄街区区改造项项目进展展加快，对珠山山东路、广场北北路等330条主主次干道道进行了了沥青路路面和下下水道维维修，对对小花蔑蔑弄、太太平巷等等37条条里弄进进行了改

41、改造，基基本实现现市区旱旱厕到水水冲式公公厕改造造，在城城区主次次干道设设置了3300多多只分类类果壳箱箱。增加加了昌江江之水、春苗、高岭石石、马踏踏飞燕等等一批城城市雕塑塑景观。城市环环境更适适人居，我市建建成区绿绿化覆盖盖率达441.33%、绿绿地率338.447%、人均公公共绿地地面积99.311平方米米，中心心城区人人均公共共绿地面面积5.14平平方米，生产绿绿地占建建成区面面积2.63%，市区区生活垃垃圾无害害化处理理率达999.77%，实实现创建建“国家家园林城城市”目目标。二、项目目概况1、区位位介绍传统商业业核心区区域，是是景德镇镇当之无无愧的钻钻石地段段。项目坐落落在景德德镇

42、市最最繁华商商业中心心的核心心地带，总占地地面积554622m总建筑面面积约2232886m，其中中商业面面积近22 m。万地下下停车场场车位约约30个。项目位位于景德德镇市核核心商业业街珠山山中路的的东端，新村东东路和新新村西路路、珠山山东路的的交汇处处，西临临华达百百货、珠珠山中路路步行街街，南接接金利昌昌瓷贸大大厦、国国贸广场场是景德德镇目前前人流量量最多的的购物场场所，也也是景德德镇最繁繁华的商商业核心心区，区区位显赫赫。项目目门前的的休闲广广场也是是景德镇镇市唯一一一个大大型休闲闲娱乐广广场。景德镇传传统商业业中心大大致集中中在以休休闲广场场为起点点，以珠珠山中路路为轴线线，环绕绕所

43、围成成范围内内，在这这个范围围内，具具备了中中心商业业区发展展的基本本功能和和物业平平台金融服务务机构（1.55公里内内集中了了交通银银行、城城市信用用社、中中国工商商银行、中国邮邮政等）、商场场百货（5000米内集集中华达达百货、金利昌昌陶瓷大大世界、友谊商商场、景景德镇商商城、群群英街等等）。2、物业业概况项目商场场共五层层，呈不不规则的的四边形形；一层层层高约约5米，二二层-四四层每层层高约 4.22米图5：商场二六层平面图。项项目还拥拥有地下下一层楼楼面，其其中建筑筑面积为为46112 mm和下沉沉式广场场面积为为3411 m。3、交通通环境项目地处处景德镇镇商业核核心区域域，紧邻邻商

44、业最最为繁华华的珠山山中路、珠山东东路、莲莲社北路路， 11、K335、111、220、1103、12、10、1088、166、5支支线等公公交汽车车经停，几乎成成为市内内所有公公交车的的必经之之路；交交通环境境无比优优越、交交通条件件无可替替代。珠山中路商圈主要商业分布图（图）华南路珠 山 中 路华达百货广场南路中国工商银行兽王男装第七小学KAPPA劲霸男装莱克斯顿城市信用社花苑宾馆博士眼镜康奈皮鞋群英街神功剪发金伯利钻石老烟斗金冠眼镜女人秀澳伦皮鞋良友宾馆中国电信通信电子市场内衣连锁以纯七牌男装海润之家七匹狼李宁友谊商场玉器坊药店金利来金盛宾馆鸿星尔特步景客隆超市星期六乔丹专卖达芙妮之都劲

45、霸男装卓尔珠宝周六福景德镇商城中国邮政农村信用社斯尔丽中国联通佳佳基交通银行黎人坊金昌利陶瓷大广场北路莲社南路休闲广场本 案图书馆万客隆超市永和大王肯德基锦宫大厦宏越时尚休闲馆达菱妮蜘蛛王傲宝贝莲社北路马鞍山路佳佳基时光随道休闲酒吧珠山中路路商圈主主要以人民广场场为原点点，向珠珠山路约约1.55公里，延莲社社路广场场路、马马鞍山路路、新村村路、珠珠山东路路等各方方向路段段约0.5公里里左右，是景德德镇市主要要购物、休闲闲场所，其其商圈辐辐射到周周边浮梁、婺源、乐平等地地。经营营主要以以沿街店店铺为主，整个商业区域统计商家家在5000多个，随着市民民生活水水平的不断提提高和城城市商业业升级换换代

46、的需需求，百货、超市市、商业业步行街街等孕育育而生，为景德镇购购物档次和购物环境带来很大大改观。珠山中中路商业经营营范围主要以服服装、鞋鞋帽、服服装饰品品、眼镜镜店、通讯讯专卖店店为主，各各品类880的的经营都集集中在这这一区域域，反映映本路段段日常消消费品商业中中心的地地位，目前为为止，仅仅有两家家餐饮和和四家休休闲场所所，分布布零散。莲社南南路主要要以经营营本地特特产陶瓷为为主，但但目前无无论从路路面环境境和铺面面装修程程度来与与珠山中中路还有有很大差距。广场南南路图书书馆集中中了少儿儿辅导、教育培培训、电电脑维修修、美容容美发等等几家中中小型服服务机构构。广场场北路由由万客隆隆超市、康电

47、器等中中大型商商业以及及邮政、银行、医院等等金融和和医疗服服务机构构，马鞍山山路自发发形成的的业态也也较混乱乱，而且且整体环境境较差。新村西西路靠近近广场路路段也集集中了一一些中小小精品品品牌店，但由于于整体环环境较差差，所以以显得档档次较低低。2、项目目商圈内内人流与与车流调调查与分分析人流量调调查表调查路段段：广场场南路与与马鞍山山路交汇汇处人流特征征调查时间间段青年男性性人/小时青年女性性人/小小时中年男性性人/小时中年女性性人/小时儿童人/小小时合计人/小小时普通日时时段18525820621616510300节假日时时段20929823825619912000平均值197278222

48、23618211155所占比例例17%24%19%21%16%（表2-1 ） 数据据来源：深圳富富智分析：以以上对广广场南路路与马鞍鞍山路的的人流调调查中可可以看出出：此区区域路段段各特征征人流都都有一定定比例，其中青青年女性性和中年年女性稍稍多一些些。车流量调调查表调查路段段：广场场北路与与珠山东东路交叉叉口车流特征征调查时间间段公交车车次/小时摩托车/自行车车车次/小时小汽车/出租车车车次/小时合计人/小小时普通日时时段588163881974442000节假日时时段596179991987743822平均值592171881981142911所占比例例13%40%47%（表2-2 ） 数

49、据据来源：深圳富富智分析：以以上对广广场北路路和珠山山东路交交叉口的的车流调调查中可可以看出出：出租租车/小汽车车在此路路段出现现次数较较多，其其次是摩摩托车/自行车车。人流量调调查表调查路段段：莲社社北路人流特征征调查时间间段青年男性性人/小时青年女性性人/小小时中年男性性人/小时中年女性性人/小时儿童人/小小时合计人/小小时普通日时时段401302407802012100节假日时时段581562338754513677平均值491432367273311888所占比例例4%12%20%61%3%（表2-3 ） 数据据来源：深圳富富智分析：以以上莲社社北路的的人流调调查中可可以看出出：此路路

50、段的中中年女性性明显多多于其他他特征的的人流，占到一一半以上上。车流量调调查表调查路段段：莲社社北路车流特征征调查时间间段公交车车次/小时摩托车/自行车车车次/小时小汽车/出租车车车次/小时合计人/小小时普通日时时段04001470018700节假日时时段04211563319844平均值 004101516619266所占比例例021%79% （表2-4 ） 数据据来源：深圳富富智分析：以以上莲社社北路的的车流调调查中可可以看出出：小汽汽车/出出租车所所占比例例远远超超过其他他特征车车流。人流量调调查表调查路段段：珠山山中路人流特征征调查时间间段青年男性性人/小时青年女性性人/小小时中年男性

51、性人/小时中年女性性人/小时儿童人/小小时合计人/小小时普通日时时段23472429876610621288节假日时时段31973638681211923722平均值27673034278911222499所占比例例12%32%15%35%6%（表2-5 ） 数据据来源：深圳富富智分析：以以上对珠珠山中路路的人流流调查中中可以看看出：此此路段的的中年女女性和青青年女性性的比例例要多于于所有特特征的男男性，说说明此路路段消费费人群以以女性为为主。 车流量调调查表调查路段段：珠山山中路车流特征征调查时间间段公交车车次/小时摩托车/自行车车车次/小时小汽车/出租车车车次/小时合计人/小小时普通日时时

52、段240141001440030900节假日时时段258156331543333644平均值249148661491132277所占比例例8%46%46%（表2-6 ） 数据据来源：深圳富富智分析：以以上对珠珠山中路路的车流流调查中中可以看看出：此此路段小小汽车/出租车车和摩托车车/自行行车所占占比例基基本持平平，各占占46。人流量调调查表调查路段段：珠山山东路与与广场北北路交叉叉口人流特征征调查时间间段青年男性性人/小时青年女性性人/小小时中年男性性人/小时中年女性性人/小时儿童人/小小时合计人/小小时普通日时时段10822961173441983324060122节假日时时段1123399

53、7181112036626662333平均值11022979177222009925361155所占比例例18%16%29%33%4%（表2-7） 数据来来源：深深圳富智智分析：以以上对珠珠山东路路与广场场北路交交叉口的的人流调调查中可可以看出出：此路路段的中中年女性性和中年年男性所所占比例例要多于于青年。车流量调调查表调查路段段：广场场南路车流特征征调查时间间段公交车车次/小时摩托车/自行车车车次/小时小汽车/出租车车车次/小时合计人/小小时普通日时时段45686695722800节假日时时段46197399624300平均值45991997623544所占比例例20%39%41%（表2-8

54、 ） 数据据来源：深圳富富智分析：以以上对广广场南路路车流调调查中可可以看出出：此路路段小汽汽车/出出租车和和摩托车车/自行行车所占占比例基基本持平平，分别别占411和339。综合分析析：以上对对项目商商圈内各各主要路路段的人人流和车车流及其其特征进进行了粗粗略测算，保守估估计：此此商圈每每天有将将近二十万的的人流和和二十多多万的车车流于此此而过，足见其其作为景景德镇市市一级商商业旺区区所起到到的龙头头效应。其中人人流特征征主要表表现为任任何一特特征的人人流均占占一定比比例，其其中以中中年女性性、青年年女性和和中年男男性稍占占优势，另外值值得注意意的是项项目周边边新村东东路以及及对面广广场在下

55、下午时段段会有数数量较大大的儿童童以及家家长流，此部分分潜在的的消费人人群也不不容忽视；车辆特特征表现现为小汽汽车/出出租车和和摩托车车/自行行车所占占比例基基本持平平，从中中可以看看出：潜潜在的消消费人群群属于中中高收入入阶层的的占多数数，另外外，值得得注意的的是，此此区域几乎乎遍布市市区所有有的公交交线路。这里既既是一个个磁场又又像是一一个中转转站，将将源源不不断的人人流和车车流吸引引过来又又转送出出去。实实践证明明，人流流即是资资金流、即是财财富流。三、消费费者市场场调查分分析1、18822岁年年龄消费费人群的的特点这部分人人群是追追求时尚尚潮流的的前沿人人群，是是现代流流行的韩韩版、日

56、日版时尚尚服装、服饰的的追随者者。但由由于工作作时间短短，收入入相对较较低在110000元以内内，对服服装的款款式较为为在意，一般都都会在珠珠山中路路或仿古古街杂牌牌小店购购买服装装，1000元左左右的是是他们的的首选。这部分分人群年年轻女性性在服装装、饰品品、美容容、美发发等消费费要高于于男性，男性主主要消费费于娱乐乐、电玩玩、网吧吧、运动动等。这这部分人人群是新新潮时尚尚中低档档消费品品的主流流，是时时尚小店店的主力力客户群群。2、23328岁年年龄段消消费人群群的特点点收入在115000元左右右，不仅仅追求时时尚，而而且讲究究品位。女性消消费最为为突出，一般月月消费在在10000元左左右

57、，主主要用于于服装、美容、美发、箱包、鞋类、饰品等等，选择择小品牌牌商品，要求款款式和质质地的相相对高档档，一件件服装的的消费在在20003000元。同同时日常常休闲娱娱乐频次次较高，用于这这部分的的消费相相对较少少。男性性消费者者逐渐讲讲求时尚尚和品牌牌，是国国内中档档品牌的的主力消消费者，一般购购买服装装在2000300元，但频次次少。消消费于休休闲、餐餐饮娱乐乐、烟酒酒方面开开销较大大。3、29935岁年年龄段消消费人群群的特点点有一定的的经济基基础，大大部分收收入在220000元以上上，但由由于家庭庭消费占占主要位位置，相相对服于装、服服饰的消消费从频频次上明明显降低低，消费费服装一一

58、般在33005000元左右右。但对对于服装装档次的的要求一一般较高高，有可可能23个月才才会购买买一次，男性这这种现象象较为突突出。这这部分人人群在不不同职业业的消费费水平明明显不同同，通过过调研统统计，外外企工作作人员由由于收入入较高，同时由由于环境境的影响响，对国国际品牌牌消费有有一定的的需求，这部分分人群占占调研比比例的110。政府机机关公务务员收入入及消费费比例也也较高。4、36645岁年年龄段消消费人群群的特点点追求品位位，大方方稳重，对于品品牌的要要求因人人而译，但从整整体景德德镇情况况看这部部分人群群大多数数是国内内品牌服服装的追追随者，男性选选择如利利朗、劲劲霸、柒柒牌等，消费

59、一一般在33005000元，通通常购物物在专门门店和华华达购物物。女性性消费多多在适合合本年龄龄段的精精品品牌牌店如东东门头和和莲社北北路及新新村西路路。这一年龄龄段的大大私企老老板、企企业中高高级管理理人员、政府高高官，对对于这部部分人群群很少能能通过问问卷调查查获得准准确信息息，只能能通过部部分人群群的访谈谈了解他他们的购购物特点点和需求求。这部分人人是景德德镇高端端消费人人群，有有国际品品牌和国国内大品品牌的需需求，通通过走访访也了解解到他们们购物大大都到九九江、南南昌等大大中城市市。5、品牌牌消费人人群的特特点：普遍年龄龄在288455岁之间间具有一定定的经济济实力，身份特特征白领领及

60、以上上阶层、私企老老板、各各企事业业单位的的中高层层。社交频繁繁经常出出入高档档娱乐场场所和酒酒店。注重个人人形象，对服装装、服饰饰的要求求有知名名度的品品牌商品品。注重身体体的保养养，大部部分偶尔尔会参加加体育活活动，拥拥有一套套价格较较高的体体育装备备。像手表、手机、钱包、手包、箱包等等随身物物品讲求求大品牌牌和流行行款式。6、景德德镇消费费者对商商城关注注情况调调查如下下： （图2-2 ） 数据据来源：深圳富富智以上调查查可以发发现：被被访消费费者对商商场内商商品质量量是否过过关、商商品品种种是否齐齐全、购购物环境境是否适适宜以及及品牌的的选择上上给予较较高关注注和关心心，而是是否离家家