房地产估价师基本政策与制度高频考点

1、第一章 房地产业第二节 城镇住房制度我国传统的城镇住房制度是一种以国家统包、无偿分配、低租金、无限期使用为特点的实物福利性住房制度。住房改革的目标：商品化、市场化、社会化。（P4）我国在以廉租住房制度、经济适用住房制度和公共租赁住房为主要内容的基本住房保障制度框架基础上，推进公共租赁住房和廉租住房并轨运行，探索发展共有产权住房，并通过棚户区改造等方式，积极改善其他住房困难群体的居住条件。（P7）廉租住房由政府通过新建、改建、购置、租赁等方式筹集；新建廉租住房，实行土地划拨和税费减免；以低租金出租给符合条件的家庭。廉租住房单套建筑面积控制在 50m2 以内， 保证基本居住功能。廉租住房保障也采取

2、发放租赁补贴、由低收入家庭在市场上自行承租住房的方式。（P7）由政府组织、社会投资建设，实行土地划拨、税费减免、信贷支持，按照保本微利原则出售给符合条件的家庭。经济适用住房单套建筑面积控制在 60m2 左右；购房人拥有有限产权， 购房满 5 年可转让，但应按照规定交纳土地收益等价款；政府优先回购。（P7）棚户区改造包括城市棚户区改造、国有工矿棚户区改造、国有林区棚户区改造、国有垦区危房改造等。（P8）第二章建设用地制度与政策第一节集体土地征收土地征收是指国家为了社会公共利益的需要，依据法律规定的程序和批准权限，并依法给予农村集体经济组织及农民补偿后，将农民集体所有土地变为国有土地的行为。土地征

3、收指国家依据公共利益的理由，强制取得民事主体土地所有权的行为。我国土地征收的前提是为公共利益。（P19）土地征用是指国家依据公共利益的需要，强制取得民事主体土地使用权的行为。（P19）征收土地的特点：（1）强制性；（2）给予经济补偿；（3）土地所有权发生转移。（P19）由国务院审批的征地：基本农田；基本农田以外的耕地超过 35 公顷（525 亩）的；其他土地超过 70 公顷（1050 亩）的。（P22）土地补偿费的标准为：征收耕地的补偿费为该耕地被征收前 3 年平均年产值的 6 至 10 倍。征收其他土地的补偿费标准由省、自治区、直辖市参照征收耕地的补偿费标准规定。（P22） 6.安置补助费按

4、照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征地单位平均每人占有耕地的数量计算。安置补助费标准为该耕地被征 收前 3 年平均年产值的 4 至 6 倍，即人均耕地平均年产值的 4 至 6 倍。但每公顷被征收耕地的安置补助费最高不得超过被征收前 3 年平均年产值的 15 倍。（P24）7.合理使用土地补偿费、安置补助费：土地补偿费归农村集体经济组织所有。地上附着物和青苗补偿费归地上附着物和青苗的所有者所有。由农村经济集体组织安置的人员，安置补助费由农村集体经济组织管理和使用；由其他单位安置的人员，安置补助费支付给安置单位；不需要统一安置的人员，补助费发放给个人

5、。（P25）第二节 建设用地使用权出让土地使用者不履行土地使用权出让合同而收回土地使用权有两种情况：一是土地使用者未如期支付地价款。土地使用者在签约时应缴地价款的一定比例作为定金，60 日内应支付全部地价款，逾期未全部支付地价款的，出让方依照法律和合同约定，收回土地使用权。二是土地使用者未按合同约定的期限和条件开发和利用土地，由县以上人民政府土地管理部门予以纠正，并根据情节可以给予警告、罚款，直至无偿收回土地使用权，这是对不履行合同的义务人，采取的无条件取消其土地使用权的处罚形式。（P32）土地闲置的处理：超过合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于出让金 20%以下的土地闲置

6、费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；因不可抗力或政府、政府有关部门的行为，或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。（P33）第四节 闲置土地的处理两类闲置土地：超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满一年未动工开发。已动工开发建设，但开发建设面积占应动工开发总面积不足1/3，或者已投资额占总投资额不足 25%，且中止开发建设连续满 1 年。（P37）其它原因造成土地闲置的情形，按照下列方式处理：未动工开发满一年的，由市、县国土资源主管部门报经本级人民政府批准后，向国有建设用地使用权人下达征缴土地闲置费决定书，按照土地出让或者划拨价款的 2

7、0%征缴土地闲置费。土地闲置费不得列入生产成本。未动工开发满两年的，由市、县国土部门报经有批准权的政府批准后，下达收回国有建设用地使用权决定书，无偿收回国有建设用地使用权。闲置土地设有抵押权的，同时抄送相关土地抵押权人。（P38）对依法收回的闲置土地，市、县国土资源主管部门可以采取下列方式利用：依据国家土地供应政策，确定新的国有建设用地使用权人开发利用；纳入政府土地储备；对耕作条件未被破坏且近期无法安排建设项目的，由市、县国土资源主管部门委托有关农村集体经济组织、单位或者个人组织恢复耕种。（P38）如未约定、规定动工开发日期或者约定、规定不明确的，以实际交付土地之日起一年为动工开发日期。（P3

8、9）第三章国有土地上房屋征收制度与政策为了维护公共利益，保障被征收人的合法权益，保障房屋征收与补偿工作依法顺利进行，房屋征收条例明确规定了房屋征收与补偿的主体、主管部门和有关单位、个人的法律责任。承担法律责任的种类有行政责任、民事责任和刑事责任。（P46）第三节国有土地上房屋征收评估房屋征收评估的四大重要事项（P49）评估专家委员会应当自收到鉴定申请之日起 10 日内，对申请鉴定评估报告的评估依据、评估假设、评估技术路线、评估方法选用、参数选取、评估结果确定方式等评估技术问题进行审核，出具书面鉴定意见。（P51）对违规房地产估价机构和人员的处罚：（1）给予警告、罚款、吊销证书等行政处罚（对估价

9、机构，处 520 万元的罚款；对估价师，处 1 万3 万元的罚款）；（2）二是将有关处罚记入信用档案，分别记入估价机构的和估价师的信用档案；（3）三是造成损失的，依法承担赔偿责任；（4）四是构成犯罪的，追究刑事责任。（P52）第四章规划设计及工程建设管理制度与政策第一节城乡规划管理制度与政策城乡规划包括城镇体系规划、城市规划、镇规划、乡规划和村庄规划。（P54）全国城镇体系规划由国务院行政主管部门组织编制，由国务院城乡规划主管部门报国务院审批。（P55）城乡规划编制以上一层次的城乡规划为依据。（P56）城市详细规划必须以所在城市的总体规划为依据，修建性详细规划必须以控制性详细规划为依据。（P5

10、6）以上一层次的城市规划为依据，前提是这项规划必须是依法批准并有效，两者缺一不可。未经依法批准的城乡规划没有法律效力，不能指导城乡规划编制与审批；因超过规划期限 或因现实情况已经发生了变化的上一层次规划，且必须做调整的，依法调整后，方可指导下一层次规划的编制和审批。（P56）城市总体规划、镇总体规划的内容应当包括城市、镇的发展布局，功能分区，用地布局， 综合交通体系，禁止、限制和适宜建设的地域范围，各类专项规划等。（P56）城市总体规划、镇总体规划的规划期限一般为二十年。（P57）修改城市、镇总体规划，涉及强制性内容时，必须先向原审批机关提出专题报告，经同意后方可修改。当控制性详细规划的修改涉

11、及总体规划的强制性内容的，应先修改总体规划。（P58）第三节 招标投标与建设监理工程建设必须招标的范围：（1）大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目；（2）全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资项目；（3）使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目；（4）其它。（P71）依法必须招标的项目，其招标活动不受地区或者部门限制。（P71）招标方式（P71）公开招标以招标公告方式邀请不特定的单位投标；邀请招标向三个以上单位发出投标邀请书。招标文件的主要内容：（1）招标项目的技术要求；（2）对投标人资格审查的标准；（3）投标报价要求和评标标准；（4）拟签订合同的主要条款。（P72）

12、投标人应当按招标文件要求编制投标文件，并对招标文件的实质性要求和条件作出响应。（P72）联合体投标的规定：（1）联合体各方均应具备承担项目的相应能力；（2）联合体中按资质等级较低的单位确定资质等级；（3）联合体各方签订共同投标协议；（4）联合体各方共同与招标人签订合同，就中标项目向招标人承担连带责任。（P73）监理的基本工作是“三控”（进度控制、投资控制、质量控制）、“两管”（合同管理、信息管理）、“一协调”（组织协调）。（P75）必须实行监理的项目：（1）国家重点建设工程；（2）大、中型公用事业工程；（3）成片开发建设的住宅小区工程；（4）利用外国政府或国际组织贷款、援助资金的工程；（5）国

13、家规定必须实行监理的其他工程。（P76）监理单位与被监理工程的施工承包单位以及建设材料、建筑构配件和设备供应单位不得有隶属关系。（P76）第四节 建设工程施工与质量管理投资额在 30 万元以下或者建筑面积在 300 平方米以下的项目，可以不申请办理施工许可证。（P78）申领施工许可证的条件：（1）已办理建筑工程用地批准手续；（2）在规划区内的工程，已取得规划许可证；（3）施工场地符合施工要求；（4）已确定了施工企业；（5）有满足施工需要的图纸及技术资料；（6）有保证工程质量和安全的具体措施；（7）应该委托监理的工程已委托监理；（8）建设资金已落实（工期不足一年的，到位资金不少于合同价的 50%

14、；工期超过一年的，到位资金不少于合同价的 30%）；（9）其他条件。（P78）施工许可证的延期：自领取施工许可证之日起 3 个月内开工；可延期最多两次，每次不超过 3 个月；既不开工又不申请延期或延期超过次数的，施工许可证自动废止。（P79）建设单位在收到竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。（P84）工程竣工验收的条件：（1）完成设计和合同约定的各项内容；（2）有完整的技术档案和施工管理资料；（3）有工程使用的主要建筑材料、构配件和设备的进场试验报告；（4）有勘察、设计、施工、监理等单位分别签署的质量合格文件；（5）有施工单位签署的工程保修书。（P84）第五章 房地

15、产开发经营管理制度与政策第一节房地产开发企业的管理房地产开发企业资质等级（P90）新设立的房地产开发企业，应当自领取营业执照之日起 30 日内，到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案。（P90）第二节房地产开发项目管理1.项目资本金出资方式：可货币出资，也可以实物、工业产权、非专利技术、土地使用权作 价出资。以工业产权、非专利技术作价出资的比例不得超过投资项目资本金总额的 20%。（P92） 2.房地产开发项目资本金规定（2009 年 5 月 25 日）：普通商品房和保障性住房 20%；其它 房地产开发项目最低为 30%。（P93）经核验确属主体质量不合格的，购房人有权退房（在办理了交付使用

16、手续之后，在合理使用年限内，至于房屋所有权证书是否办理无直接关系），给购房人造成的损失，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任，给购房人造成损失应当合理界定，只包含直接损失，不包含精神损失等间接损失。（P94）项目手册制度政府对开发企业的动态监控。（P94） 第三节房地产经营管理以出让方式取得土地使用权的转让条件（P96）以划拨方式取得土地使用权的房地产项目，要转让的前提是必须经有批准权的人民政府审批。（P96）转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起 30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。（P97）商品住宅的保修期从商品住宅交付之日起计算

17、。商品住宅的保修期不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修的存续期。（P98）禁止发布房地产广告的几种情形：（1）在未经依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的；（2）在未经国家征收的集体所有的土地上开发建设的；（3）司法机关和行政机关查封或以其他形式限制房地产权利的；（4）未取得预售许可证的预售房地产；（5）权属有争议的；（6）违反国家有关规定建设的；（7）不符合工程质量标准、经验收不合格的；（8）其它情形。（P100）房地产广告表现项目位置的，应以从该项目到达某一具体参照物的现有交通干道的实际距离表示，不得以所需时间表示距离。（P100）预售、预租广告不得涉及装修装饰内容

18、。（P100） 第六章房地产交易管理制度与政策1.住宅交易手续费（P104）第三节 商品房销售管理商品房预售的条件：（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的 25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（4）商品房实行预售许可制度，取得商品房预售许可证，预售许可的最低规模不得小于栋，不得分层、分单元办理预售许可。（P110）未取得预售许可证的，不得进行商品房销售或发布广告；不得以认购、预订、排号、发放VIP 卡等方式向买受人收取定金、预定款等费用；不得参加任何展销活动。

19、（P111）开发商应当与承购人签订书面预售合同，开发企业应当自签约之日起 30 日内，向房地产管理部门和土地管理部门办理预售合同登记备案手续。（P112）商品房现售的条件：（1）开发企业具有营业执照和资质证书；（2）取得土地使用权证书或使用土地的批准文件；（3）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（4） 已通过竣工验收；（5）拆迁安置已经落实；（6）供水、供电、供热等配套设施设备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设备具备交付使用条件或已确定施工进度和交付日期；（7）物业管理方案已经落实。（P112）商品房销售中禁止的行为。（P113）开发企业不得在未解除买卖合同前，将合同标的物的商品房再次销

20、售给他人。开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房。不符合商品房销售条件的，开发企业不得向买受人收取任何预定款性质费用。商品住宅必须按套销售，不得分割拆零销售。商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或按建筑面积计价。按*内建筑面积计价并不影响用建筑面积进行产权登记。（P115）面积误差比=（实测面积-预测面积）/预测面积。（P115）面积误差处理的基本原则（合同无约定时）（P115）发生合法的规划设计变更时，开发企业应当在变更确立之日起 10 日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起 15 日内做出是否退房的书面答复。如未作答复，视同接受规划设计变更以及由此

21、引起的房价款的变更。（P116）第四节房屋租赁管理不得出租的情形：（1）属于违法建筑的；（2）不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；（3） 违反规定改变房屋使用性质的；（4）其他。（P117）房屋租赁合同期内，出租人不得单方面随意提高租金水平。（P118）租赁期不得超过 20 年，超过 20 年部分无效。（P118）在租赁期内，因赠与、析产、继承或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效。房屋租赁期间出租人出售租赁房屋的，应当在出售前合理期限内通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权。（P119）经出租人书面同意，可以转租，订立转租合同，也应备案。转租合同的终止日期不得超过原租赁合同的终止

22、日期，但出租人与转租双方协商一致的除外。（P120）第五节房地产抵押管理依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权。以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押。（P121）物权法规定不得抵押的财产：土地所有权；耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；学校、幼儿园、医院等以公益为目的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；所有权、使用权不明或者有争议的财产；依法被查封、扣押、监管的财产。（P122）城市房地产抵押管理办法规定不得抵押的财产：（1）权属有争议的房地产；（2）用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产

23、；（3）列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；（4）被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；（5）依法不得抵押的其他房地产。（P122）房地产抵押的一般规定（P122-124）乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押；抵押当事人约定对抵押房地产保险的，由抵押人投保，保险费由抵押人负责，保险单应移送抵押权人保管。在抵押期间，抵押权人为保险赔偿的第一受益人。订立抵押合同前抵押房地产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响（抵押不破租赁）；抵押权设立后抵押房屋出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。法定优先受偿款一般是指在抵押的房地产上债权人依法拥有的优先受偿款，主要包括：（1

24、）发包人拖欠承包人的建筑工程价款；（2）已抵押担保的债权数额。（P125）房地产抵押报告应用有效期从估价报告出具之日起计，不得超过一年。市场价格变化较大时，可缩短。（P125）最高额抵押所担保的最高债权额是确定的，但实际发生额不确定。（P126）抵押权人的债权确定的情形：（1）约定的债权确定期间届满；（2）没有约定债权确定期间或者约定不明确，抵押权人或者抵押人自最高额抵押权设立之日起满二年后请求确定债权；（3）新的债权不可能发生；（4）抵押财产被查封、扣押；（5）债务人、抵押人被宣告破产或者被撤销。（P126）抵押权自登记时设立。房地产抵押未经登记的，抵押权不生效，抵押权人不享有优先受偿权。（

25、P126）抵押权为价值权而非实体权。（P126）抵押人经抵押权人同意转让抵押房地产的，应当将转让所得的价款提前清偿债务或者提存，转让价款超过债权数额部分归抵押人所有，不足由债务人清偿。（P127）同一房地产设定两个以上的抵押权时清偿顺序：（1）抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；（2）顺序相同时，按照债权比例清偿；（3）已登记的先于未登记的受偿；（4）均未登记的，按照债权比例清偿。（P127）抵押合同签订后地上新增房屋不属于抵押财产，但可以与抵押物同时处理，对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。（P127）法院对抵押被执行人及其所抚养的家属居住的房屋，在裁定后应给予六个月的宽限期。（P

26、128）第七章不动产登记制度与政策第二节不动产登记类型和程序本登记：初始登记、设立登记、转移登记、变更登记、注销登记、更正登记和异议登记、查封登记。（P134）预登记：是指在本登记之前进行的登记，其不具有终局、确定的效力，主要目的在于保护权利人的合法权益。（P136）不动产所有权登记：如发生房屋买卖、互换、赠与、继承、受遗赠、以房屋出资入股，导致房屋所有权发生转移的，当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权转移登记。所有权是对物独占的支配权，其权能包括占有、使用、收益和处分。（P136） 4.不动产他项权利包括用益物权和担保物权，不动产用益物权包括：土地承包经营权、建设用地使用

27、权、宅基地使用权和地役权；不动产担保物权为抵押权。在建工程抵押属于抵押权登记的范畴。（P136）在建工程抵押权登记事项在房屋登记簿上予以记载后，房屋登记机构向在建工程抵押权人发放在建工程抵押登记证明。在建工程竣工并经房屋所有权初始登记后，当事人应当申请将在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记。（P137）不动产登记机构职责：（1）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；（2）就有关登记事项询问申请人；（3）如实、及时登记有关事项；（4）法律、行政法规规定的其他职责。不动产登记机构不得要求对不动产进行评估；不得以年检等名义进行重复登记；不得有超出登记职责范围的其他行为。（P138-139）不动产登

28、记程序有申请、受理査验、登簿发证。（P139）可以由当事人单方申请不动产登记的情形：（1）尚未登记的不动产首次申请登记的；（2）继承、接受遗赠取得不动产权利的；（3）人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的；（4）权利人姓名、名称或者自然状况发生变化，申请变更登记的；（5）不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的；（6）申请更正登记或者异议登记的；（7）法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形。（P139）不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。（P140）不动产登记证明用于证明不动产抵押权、地役

29、权或者预告登记、异议登记等事项。查封登记不颁发证书或证明。（P141）第三节房地产测绘成套房屋的建筑面积套内建筑面积+共有建筑面积的分摊，套内建筑面积套内使用面积+套内墙体面积+套内阳台面积。（P146）不应分摊的共有建筑面积：（1）独立使用的地下室、车棚、车库；（2）作为人防工程的地下室、避难室；（3）用作公共休憩、绿化等场所的架空层；（4）为建筑造型而建，但无实用功能的建筑面积；（5）建在幢内或幢外与本幢相连，为多幢服务的设备、管理用房；（6）建在幢外不相连，为本幢或多幢服务的设备、管理用房。（P147）第八章房地产中介服务管理制度与政策第三节房地产估价执业资格制度特殊情况的注册（P165）面注册房地产估价师禁止行为：（1）同时在 2 个或 2 个以上的房地产估价机构执业；（2）以个人名义承揽房地产估价业务。（P168）注册房地产估价师有禁止行为之一的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门给予警告， 责令其改正，没有违法所得的，处以 1 万元以下罚款，有违法所得的，处以违法所得 3 倍以下且不超过 3 万元的罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究別事责任。（P170）第九章物业管理制度与政策第一节物业管理概述物业管理的基本特征：社会化；专业化；市场化。（P189）业主的建筑物区分所有权业主对专有部分的所有