2013年重庆房地产市场研究分析暨新家坡城定位营销方案（中）

1、新加坡城项目定位及营销提报 二零一三年十月（中）1协信公馆大唐诺亚日光解放碑1号书香苑竞品名流公馆长嘉汇寰宇天下 根据房地产管理交易网官方数据，2012年1月-2013年1-5月共销售917套，销售总金额28736万，成交套内均价9724,去年4月开盘，共1300套房源，已去化70%，由于具有人和街学校资源，价格稳步上升，加之总价低，销售情况较好。项目无环境、景观、规模品质等优势，仅靠教育资源吸引了众多客户，可见教育资源对项目销售的强大支撑。2户型分析产品为3梯9户，户型方正，20-50平米为主，总价极低。协信公馆大唐诺亚日光解放碑1号书香苑竞品名流公馆长嘉汇寰宇天下3项目名称：名流会馆物业位

2、置：渝中中山四路总建筑面积：12.3万方占地面积51650平米套内价格均价12000元/户型面积区间60-200平米物业管理名流幸福物业项目特色江景地产，地铁沿线，教育地产，打折优惠楼盘车位640个容积率2.30协信公馆大唐诺亚日光解放碑1号书香苑竞品名流公馆长嘉汇寰宇天下4户型分析155户型方正、紧凑；卫生间设计，保证了主人的私密性。61.35舒适性两房，主卧伴有飘窗赠送，增添主卧舒适性。协信公馆大唐诺亚日光解放碑1号书香苑竞品名流公馆长嘉汇寰宇天下5协信公馆大唐诺亚日光解放碑1号书香苑竞品名流公馆长嘉汇寰宇天下 根据房地产管理交易网官方数据，2012年1月-2013年1-5月共销售422套

3、，销售总金额34090万，成交均价9803。名流公馆通过降价销售，为项目从去年4月分开始，在市场获得了相对较好的销售速度，但大户型产品仍然去化缓慢。6样板间风格样板间的装修带着浓浓的复古，多用木质家具，品质感强。协信公馆大唐诺亚日光解放碑1号书香苑竞品名流公馆长嘉汇寰宇天下7项目名称：长嘉汇物业位置：南岸泰昌路69号弹子石CBD门户总建筑面积：150万方占地面积53平米套内价格11000元/户型面积区间89-123平米物业管理招商局物业项目特色国际化社区，复合地产，江景地产车位1390个容积率3.98协信公馆大唐诺亚日光解放碑1号书香苑竞品名流公馆长嘉汇寰宇天下8推广语南滨路再添一座城市新地标

4、。诉求点长嘉汇系多重业态构成的城市综合体，总建筑面积约150万平方米，包括约30万平方米集群式商业、约120万平方米滨江精品住宅协信公馆大唐诺亚日光解放碑1号书香苑竞品名流公馆长嘉汇寰宇天下9协信公馆大唐诺亚日光解放碑1号书香苑竞品名流公馆长嘉汇寰宇天下 根据房地产管理交易网官方数据，2012年1月-2013年1-5月共销售645套，销售总金额83678万，成交均价11493，今年1-4月份未加推新房源，加之3月停止公积金贷款，导致1-4月销售欠佳。稀缺的资源、较高的性价比、较强的投资潜力是销售不错的因素，但由于区位地处弹子石价格提升乏力。10样板间风格装修效果更注重表现小户型的精致和温馨，设

5、计风格时尚、色调稳重，品质感强。协信公馆大唐诺亚日光解放碑1号书香苑竞品名流公馆长嘉汇寰宇天下11项目名称：寰宇天下物业位置：江北江北嘴金融CBD核心(大剧院旁总建筑面积：430万方占地面积93334平米套内价格23000元/户型面积区间70-170平米物业管理中海物业项目特色创意地产,水景地产,江景地产,特色别墅车位-容积率4.60协信公馆大唐诺亚日光解放碑1号书香苑竞品名流公馆长嘉汇寰宇天下12诉求点寰宇天下占地约140亩，总建筑面积约43万方，集超高层、高层全精装豪宅，一线观江别墅等为一体的城市顶级豪宅项目，是目前江北嘴CBD内仅有的两个住宅项目之一。协信公馆大唐诺亚日光解放碑1号书香苑

6、竞品名流公馆长嘉汇寰宇天下13协信公馆大唐诺亚日光解放碑1号书香苑竞品名流公馆长嘉汇寰宇天下 根据房地产管理交易网官方数据，2012年1月-2013年1-5月共销售308套，销售总金额120280万，成交均价23784，寰宇天下不断强化核心地段、高投资价值的营销方式，为其赢得了高售价下，高去化速度。14户型分析虽然有户型存在异形，但起居室和卧室都很方正，保证使用舒适性。大阳台，视野好17381协信公馆大唐诺亚日光解放碑1号书香苑竞品名流公馆长嘉汇寰宇天下精选10席特惠优质房源，套内天擎70-170全精装。均价18000元15协信公馆大唐诺亚日光解放碑1号书香苑小结名流公馆长嘉汇寰宇天下从现有的

7、高端市场成交情况来看，整体市场单盘年去化量在2-3万，价格越高去化越慢，套内14000元是市场较为敏感的单价线。项目名称 2012年去化面积 2012年销售金额2012年销售单价2013年去化面积 2013年销售金额2013年销售单价寰宇天下 30967 73577 23579 19603.94670323823协信公馆 661 1067 16137 516.3497218843大唐诺亚 5441 8154 14986 5279.67920417433日月光1号 21243 27107 12760 3337.79469714071 长嘉汇 69366 80058 11541 2566.7626

8、1910205名流公馆 29504 28494 9657 3080.66326710605书香苑 25255 24095 9540 4294.4746411080716随着核心区位可开发的土地供应减少，核心区的销售价格不断攀升；国家宏观政策对投资行为的打压，投资客户开始撤离房地产市场，使得渝中区的高端住宅项目开始出现滞销；核心的房价被整体拉高后，加之区域城市配套建设老旧，城市道路拥挤，居住品质差，导致刚需人群出现了外溢，流向外区域，尤其是北部和南部。项目所在区域拥有的重庆最优质教育资源对望子成龙家庭有强烈吸引力，是支撑住宅价格和销售速度的重要卖点。项目所在的区域住宅市场两极分化严重整体市场容量

9、小，高端市场容量更小、其余项目低价吸引。较好的单盘年去化仅2-3万方。 本项目不适宜大量的住宅供应，少量供给配套优势教育资源作为核心卖点吸引看中教育的客户。纬立行观点住宅开发方向17 宏观政策分析 商品住宅市场情况 写字楼市场情况 宏观市场 区域市场 典型项目重庆楼市剖析18供求重庆写字楼市场竞争激烈：2010年开始，重庆写字楼市场进入快速增长期。今年在建的写字楼项目超过30个，“未来3年重庆写字楼供应量将超过1000万，2014年将达到峰值约400万，此后供应量会逐渐下降。供求情况潜在体量成交情况19供求上半年重庆主城区写字楼市场较为惨淡，成交面积21.9万，环比下降了58%，同比下降了49

10、%；市场供应量需要较长时间消化。供求情况潜在体量成交情况20潜在供求情况潜在体量成交情况区域项目名称未来供应量（万）建面价格等级现状预推时间江北区船舶科技4待定甲级在建13年8月天屿星城1.615000非甲级在建13年3月隆鑫中心519000甲级在建13年7月珠江国际515000甲级在建13年10月江北嘴80230005A甲级在建13年融景中心515000甲级大客户认购，尚未正式开盘13年3月渝中区时代天街1214000甲级18号楼持续销售13年8月总部城813000甲级在建13年5月重宾保利85A甲级招商中心将于近期开放13年初WFC10270005A甲级售房部即将开放，尚未正式开盘13年5

11、月恒大名都612000甲级尚未开始宣传 13年11月康德国际813000甲级写字楼封顶13年4月金融街系列10230005A甲级在建13年企业天地15150005A正东销售，在建13年英利国际815000甲级在建13年6月南岸区皇冠国际515000甲级外立面装饰13年3月茶园总部基地510000甲级在建13年8月上海城515000甲级在建13年12月钻石国际513000甲级在建，前期蓄客中13年4月国际社区39000非甲级销售进行中13年6月潜在供应量未来1-2年潜在体量283.6万方，以甲级写字楼为主，非甲级为辅，其中5A主要分布在江北嘴、解放碑等地，甲级及非甲级分布较广，甲级以城市核心为主

12、，非甲级以新兴区域及快速干道旁为主。明显供大于求。21潜在区域项目名称未来供应量（万）建面价格等级现状预计推出时间沙坪坝区廊桥天都5非甲级在建13年10月城立方5非甲级在建13年11月康田企业港5非甲级在建13年5月台北城3非甲级在建13年11月渝北区中渝广场723000甲级在建，2、3号楼销售中13年7月凯旋国际39000甲级部分楼层认购中13年北部新区涉外商务区421000甲级在建，前期蓄客中13年2月份总部基地520000甲级本楼在手中，后期持续假腿13年动力国际614000非甲级部分楼栋在售，后期持续加推13年两江天地412000非甲级在家，临时售房部已开放13年5月晶石公园41440

13、0非甲级2、3号楼售罄，其他楼栋加推13年2月重庆金融中心516000甲级在建13年4月大渡口区天安数码城108000甲级在售，后期持续加推3年5月九龙坡区华润中心916000甲级在建13年6月供求情况潜在体量成交情况22成交供求情况潜在体量成交情况2012年全年成交写字楼11800套，成交金额约124.19亿元，成交面积94.67万，成交主力面积100以下户型，占比80%，成交主力总价100万以下产品，占比80%；80%9%4%3%1%1%1%3%5%8%80%23成交供求情况潜在体量成交情况2013年上半年成交写字楼3866套，成交金额约40.63亿元，成交面积21.9万，成交主力面积10

14、0以下户型，占比84%，成交主力总价100万以下产品，占比77%；84%11%3%1%1%77%16%4%1%24 宏观政策分析 商品住宅市场情况 写字楼市场情况 宏观市场 区域市场 典型项目重庆楼市剖析25片区主要片区北部片区渝中片区南部片区西部片区经过多年发展和演变，重庆写字楼形成了渝中、北部、南部和西部四大片区，其中渝中区一直是重庆的核心CBD，但渝中交通瓶颈制约，北部江北嘴、观音桥、高新园三大商务引擎使得写字楼市场的蓬勃兴起让渝中区企业外流现象严重。渝中区写字楼主要集中在解放碑中心板块、两路口、上清寺板块和大坪板块；北部片区主要集中在观音桥板块、北部高新园板块和江北嘴片区；南部片区主要

15、集中在南坪和弹子石板块；西部片区主要集中站九龙坡、大渡口和沙坪坝板块。从重庆已供应写字楼市场分布来看，渝中区为绝对核心，且是最早发展区域，从渝中向南北方向延展，北部片区的高新园为政府利用政策杠杆主要正对高新科技、生物制药等类型企业；26片区主要片区北部片区渝中片区南部片区西部片区北部片区：以政府为主导的江北嘴CBD和产业带动的北部新区板块为主，新兴成长型区域，是未来写字楼供应的主力。北部片区写字楼市场总体特征：以江北嘴和北部新区为主的新兴成长型区域，处于快速发展阶段；主要客户：电子信息、传输、软件和信息技术金融服务、商贸物流、医疗设备、保险、传媒、动漫、数字娱乐；主要产品：产业园区/总部基地内

16、独栋写字楼，超高层甲级写字楼；未来两江新区潜在供应量占据主城的半壁江山，且受政府大力支持，客户外溢性不大。27片区主要片区北部片区渝中片区南部片区西部片区北部片区成交情况来看，写字楼整体市场较好，主要成交面积集中在100平米以下房源占到90%以上，成交总价在100万以下占到80%以上。北部新区江北区91%7%83%7%6%96%94%28片区主要片区北部片区渝中片区南部片区西部片区以解放碑为重点的传统城市核心CBD地位不可替代，但高租金高使用成本和交通瓶颈，使得部分客户开始外溢，流向两路口-上清寺、北部片区及新兴的大坪商务组团。渝中片区写字楼市场总体特征：以解放碑为重点的城市核心CBD，开发完

17、善和成熟的区域；主要客户：金融、商贸、保险、建筑、房地产、旅游、酒店服务；主要产品：超高层/高层甲级写字楼；城市核心CBD地位不可取代，城市更新带动再次发展。29片区主要片区北部片区渝中片区南部片区西部片区渝中片区成交情况来看，市场供应量小，成交总量远小于北部片区，渝中主力面积100-200，主力成交总价200-300万，反映出渝中区作为老牌商务区，客户购买能力强；购买力明显高于其他新兴商务区。32%62%25%55%30片区主要片区北部片区渝中片区南部片区西部片区南部片区：以弹子石板块为主的又一新兴城市级CBD，但因近年受南部片区发展的挤压，其商务市场目前主要依赖会展服务。南部片区写字楼市场

18、总体特征：以弹子石为主的新兴CBD区，主要承担城市服务配套功能；主要客户：金融、保险、传媒、动漫、数字娱乐、法律中介、咨询；主要产品：高层甲级写字楼；受政府规划利好，自身供应量大，客户外溢性不大。31片区主要片区北部片区渝中片区南部片区西部片区南部片区作为新发展起来的商务区域，势头正劲，多个大型开发商的共同开发的商务板块；先推向市场的主力产品为小开间产品，商务氛围还处于起势阶段，主要吸引小企业低成本办公。87%8%72%21%32片区主要片区北部片区渝中片区南部片区西部片区西部片区：以服务本区域产业为主的传统区域性商务市场，发展缓慢，现有产品多还处于商住混合阶段。西部片区写字楼市场总体特征：以

19、沙坪坝、九龙坡、大渡口为主的传统区域商务市场，开发完善和成熟的区域；主要客户：交通运输、邮政、仓储、物管、房地产、餐饮、IT高新技术企业；主要产品：高层甲级、乙级写字楼；非城市核心SBD，商务市场整体形象较为低端，获得城市更新机会，区域内高端物业开始出现，未来具备一定的上升空间。33片区主要片区北部片区渝中片区南部片区西部片区九龙坡区沙坪坝区大渡口区沙坪坝区、九龙坡区成交产品主要是商住两用产品，购买者偏自住兼投资；大渡口区：商务发展还处于起步期，需求量很小。34小结重庆办公物业市场从2010年起供应激增，尤其甲级写字楼市场供应与需求严重不对等；总价控制的中小企业和投资者是商务市场需求的绝对主力

20、，市场成交主力军为小开间的写字楼产品，主力成交面积100以下，主力成交总价100万以下；渝中片区商务市场需求客户购买力明显高于其他区域；虽然是老牌商务区，但由于自身土地稀少，写字楼项目多为高端5A级写字楼，单价高，总价高，区域内缺少低总价产品，吸引中小企业者和投资客，供需关系的不对等导致区域商务客户流向其他新兴区域，首选北部片区，其次南部片区。35 宏观政策分析 商品住宅市场情况 写字楼市场情况 宏观市场 区域市场 典型项目重庆楼市剖析36在售写字楼租金调研项目37销售写字楼销售写字楼租赁项目名称：远见中心（标准写字楼）物业位置：渝中去嘉滨路（大溪沟轻轨旁）总建筑面积：4.76万方占地面积44

21、00平米价格建面均价11000元/户型面积1-19楼共10户单位（户型71-246）20-28楼整层出售楼层4层车库、28层写字楼项目特色地铁沿线、投资地产梯户电梯7部，三高三低一货梯车位209个容积率9.30绿化率25.26%规划入住单位类型设计、建筑、金融、创意及知名单位38推广语渝中500亿级创意园首席商务新平台诉求点建成大溪沟创意产业园区高端商务写字楼重点为建筑设计、工程设计、咨询策划与传媒设计、综合服务业等创意型产业企业打造的现代化办公楼宇，精装入户大堂、品牌高速电梯、五大行物业管理、711400自由分割空间、WIFI覆盖、高科技门禁系统等。销售写字楼销售写字楼租赁39整层办公3部电

22、梯直达，标准层面积1500。地段不被商务办公客户认可是制约该项目销售的核心问题。外立面整层企业办公销售写字楼销售写字楼租赁40销售写字楼销售写字楼租赁项目名称：名流会馆物业位置：渝中中山四路总建筑面积：2.5万方占地面积51650平米价格13000-14000元/楼层数11层电梯4部开间面积69-2874物业管理名流幸福物业物管费5元/月项目特色江景地产，地铁沿线，教育地产车位480个容积率2.3041销售写字楼销售写字楼租赁推广语重庆政务核心区同步发展的唯一一个新型泛商务建筑。诉求点总建筑面积2.5万方，地上共11层，集创意办公与商务休闲于一体。其中19层为创意办公区；10-11层为观江空中

23、商铺。最新动态名流会馆60-200平米写字楼，均价15000元/平米，一次性付款98折，按揭99折。42销售写字楼销售写字楼租赁根据房地产管理交易网官方数据，项目只在去年的7月，8月，和11月有成交，成交套均面110，成交金额0.18亿元。造成项目销售情况欠佳的主要原因是内部空间的设计不符合目标客群的需求，地段不被商务办公和投资客户认可。43项目名称：龙湖时代中心物业位置：渝中大石路总建筑面积：130万方占地面积25.3万方价格建面均价16500元/开间面积58-80楼层6-15层为空中商铺16-20层为写字楼项目特色复合地产，投资地产梯户客梯8部车位8000个物管费14元/月容积率5.13绿

24、化率80%外墙全石材外挂立面 镀膜玻璃销售写字楼销售写字楼租赁44销售写字楼销售写字楼租赁2012年到2013年5月，共成交1150套房源，成交金额9.8亿元，成交主力面积是50-60的户型，小户型成交价格80-104万。小户型soho产品低总价受到市场追捧，加之开发商龙湖商业的强大磁场，使得客户对物业本身未来的升值空间看好。45项目名称：万科中心（商住公寓）物业位置：渝中渝州路总建筑面积：16.5万方占地面积1.22万方价格均价20000元/标准层面积1500楼层26层项目特色复合地产，投资地产梯户客梯6部车位900个物管费4.5元/月容积率-绿化率30%外墙-销售写字楼销售写字楼租赁46销

25、售写字楼销售写字楼租赁2012年年底写字楼基本售罄，共成交1371套房源，成交金额7.8亿元，成交主力面积是57-72的户型，小户型成交价格40-60万；1#和3#基本售罄，2#尚未加推。面积小、总价低、区域热度高被投资者关注是项目畅销的主要因素。47项目名称：英利国际（标准写字楼）物业位置：渝中大坪总建筑面积：8.4万方占地面积2.8万方建面价格14000元/面积60-整层1890楼层商业裙楼LG-7层，8-49层办公，50层会所项目特色投资地产梯户客梯17部车位地下4层 2000个物管费18元/月容积率10.53绿化率28%外墙双银LOW-E单元式幕墙销售写字楼销售写字楼租赁48推广语大坪

26、商圈绝无仅有的地标级5A甲级写字楼。诉求点其200余米的建筑高度，傲领大坪商圈天际线，未来将成为大坪商圈全新地标，项目配备17部高速豪华电梯、11米挑高星级大堂、外墙采用全low-e双银中空玻璃，为地标建筑增光添彩，为入驻企业提升品牌形象提振信心，成就城市中当之无愧的“中心1号”。最新动态英利国际广场写字楼目前在售区间面积为61-177平米房源，首付5成42万起。VIP卡正在办理中，最高可享10万元优惠。区位图销售写字楼销售写字楼租赁49销售写字楼销售写字楼租赁月份成交面积成交套数单价（建面）总金额5月134017134951809根据房地产管理交易网官方数据，今年上半年，只有5月成交17套房

27、源，套均面积79。受到龙湖和万科两大品牌开发商的冲击，导致购房者流失。同时吸引客户以中小投资者为主，对较大单位面积的甲级写字楼的关注度明显低于SOHO产品。50租赁写字楼销售写字楼租赁物业名称：科协大厦楼层面积1000-1200年代2001层高2.8米物管费6元/月电梯7部（3部只到5楼，1部只到酒店，一部货梯，2部到写字楼）楼层分布情况B1-B2停车场，中餐厅1-5层大堂、会议中心6-20层写字楼21-25为两江丽景客房26为丽晶西餐厅51租赁写字楼销售写字楼租赁租金情况租金：200月租8800元/月，平均40元/月，物管费6元/月。出租率 ：80%。位于5楼，面积20052租赁写字楼销售写

28、字楼租赁进驻企业情况入驻企业主要以建筑、设计、科技、传媒及培训为主。楼层入驻单位1重庆凯恒天屹歌剧院、两江丽景大堂总台2重庆凯恒控股集团有限公司、两江丽景会议室3021雍和国际娱乐会所、重庆路时投资、重庆友聚众成玻璃钢、重庆富邦锰业、深圳腾讯计算机系统、重庆鹏优信息科技、重庆日秦投资咨询4021雍和国际娱乐会所、重庆江北嘴置业5两江丽景酒店会议中心（长江厅、嘉陵厅）、重庆农业科教声像室中航长城万鼎工程建设、重庆科力物业管理、重庆两江丽景酒店有限公司、重庆科普发展基金会、重庆科明科普服务中心7重庆森拓建筑设计有限公司8重庆费尔顿科技、北京天创时代信息技术重庆分公司9重庆影响力企业管理咨询、重庆德

29、正华投资管理、重庆重驰实业集团、重庆网信文化传播10重庆中科普永众实业、家庭医药杂志社、重庆众万文化传播、重庆凯德文化发展、人利百货、九牧王股份重庆分公司11重庆本质传媒、重庆乐游汇文化传播、北京美缇商贸、家庭医药.宜生良品商城21时间人才报社、畜牧市场杂志社12-13重庆电脑报经营有限公司 电脑迷杂志社14重庆旅行社有限公司、优势广告有限公司15重庆优创有限公司、重庆卓远传媒、重庆将铭有限公司16重庆科学技术协会17-18重庆中科发展有限公司19北京京翰英才教育科技渝中区分公司、重庆千诺御秦企业管理、重庆凯德信息科技发展、桐梓县实业 +2家20重庆中骏实业、重庆聚广建筑材料、重庆汉投资、重庆

30、奥辉贸易、北京港源建筑装饰工程重庆分公司21-25两江丽景酒店客房26两江丽景酒店西餐厅53项目名称年代单层面积（）层高（米）梯户物管（元/月物业类别租金情况（元/月）二手价格（元/）企业类型星都大厦2001800-10003.04部3.5住宅20（普装）6700（普装）广告、文化等富城大厦2003600-8003.02部2.2住宅18（普装）6515（普装）设计、广告等盛世嘉园2002600-8003.02部2.5住宅23（精装）7000（精装）培训、文教华信大厦2001600-8003.02部/8户2.5住宅20左右（普装）7039（普装）文化传媒、手工艺术等康田国际2009600-800

31、3.03部2.5住宅30左右（普装）8000左右设计、培训等租赁写字楼销售写字楼租赁其他项目情况54小结写字楼产品：区域市场写字楼产品，综合质素不佳，不能形成区域地标，带动区域发展；配套设施：服务于商务人群的配套设施欠缺，如员工中午的吃饭问题，商务宴请问题，都尚未能解决；地段价值：现有写字楼项目，地段位置不佳，导致客户认同度不高流向其他区域；项目区域内写字楼供应市场缺少领头羊产品；现状区域内办公楼宇的缺乏，多为住宅内办公；区域内欠缺商务配套设施。55市场商务产品供应量大，但供需关系不对等；位于核心区和新兴热点区域，配套完善的区域，总价控制的SOHO产品受到市场追捧；渝中区同样存在供需不对等的问

32、题，市场大量供应高端甲级写字楼产品，而与低总价小面积的商务和投资客户需求明显不对等；渝中区较其他区域的商务及投资客户购买里明显高于其他区域，也侧面证明客户对于渝中区区域价值的认同；项目所处区域中小企业密集，主要为设计、文化传媒、培训、咨询等行业，办公物业需求强烈，但供应项目综合质素无法满足客户需求；区域商务活动活跃但商务配套欠缺（仅两江丽景酒店） 项目所在区域存在较大的商务办公和商务配套的潜在需求，而中小企业为需求主力，开发中小面积的SOHO产品并配套提升性的商务配套是可行的。纬立行观点商务开发方向56定制,产品定位PART357产品定位 项目产品定位 项目产品深化 商业产品深化 案例借鉴58

33、地块企业目标：2014年7月推出市场，规模不大期望实现快速销售和合理利润； 项目土地成本高，必须实现高价值； 新加坡CDL品牌重庆代表作品，提升市场影响力；59拥有“商业+酒店+其他物业”的复合体小型都市综合体；门户级区位价值可塑造地标建筑形象改变区域价值，颠覆传统认知产品定位、规划及配套提升寻找未来2-3年市场中适合本区域发展的高价值物业组合实现又快又好销售把握市场脉搏，精准定位地块属性决定项目发展方向60市场机会投资市场重心转移：由于住宅市场受到持续的宏观调控，使得越来越多的投资客，由投资住宅转向投资商务及商业产品。中小企业需求旺盛：2012年渝中区第二、三产业比例为5.394.7，第三产

34、业增加值分别为725.7亿元。中小企业的蓬勃发展是渝中区经济的重要支撑，也带来了强大的商务消费需求。61客户访谈住宅住宅客户办公客户称呼：张女士年龄：35岁从事行业：银行担任职务：大客户经理目前居住地：海棠晓月置业次数：2次客户特征描述重庆某银行大客户经理，居住于珊瑚水岸，小孩6岁。自身事业发展稳定，家庭收入较丰厚，希望通过房地产投资达到资产保值增值的目的。客户语录：“房价涨得这么快，不可能有钱都不买套来投资！”“投资房子肯定首选是小户型，总价相对低些，40-60万左右的房子我们可以接受。毕竟家里还有房贷，而且也要考虑到小孩的教育投入”“渝中区的房子，普遍价格高，家庭购房后，还贷压力太大，同时

35、，上班很不方便，黄花园那个位置太堵了”“我更愿意选择小区有商业、写字楼这些配套的公寓来投资，考虑小孩以后上学的问题，像华润二十四城这些有教育资源的楼盘我也在比较当中”62住宅客户办公客户称呼：冯先生年龄：30岁从事行业：二手房担任职务：经理目前居住地：沙坪坝置业次数：2次客户特征描述项目周边的二手房公司，工作人员，刚结婚，现居住地沙坪坝凤西路附近；月收入万元左右；老婆在一家小公司当职员，工资不高；客户语录：“黄花园附近的房子比较好出租，部分客户是为了孩子上学，可以就近照顾孩子，部分就是周边工作的人，在这边租房子，上下班方便，还有是租住宅用来办公的人，主要是从事教育培训，还有些小设计公司，旁边就

36、是一个创意园区”“这边的二手房，只要有学校指标，价格在9000-10000还是比较好卖，家长还是想让孩子从小就上好学校，但是要是价格太高，就卖不动了。”客户访谈住宅63访谈背景：1、公司名称：棋盘格文化传播有限公司2、访谈人：穆洋3、职位：总经理（创始人）4、公司成立年限：2年5、公司经营内容：策划、创意、拍摄、制作影视广告、企业专题、形象宣传、频道包装的专业运营机构。6、公司地址：袁家岗中新城上城公寓商务需求：1、选址需求:有轨道交通、交通要发达，主要是公司长期加班2、配套需求：吃饭方便3、办公要求:能够自然通风采光，办公氛围需要一个轻松的感觉，不希望在电梯拥挤的地方4、置业打算：目前在大坪

37、龙湖时代天街已经购买一个80的空中商铺，主要是投资考虑，也有可能未来公司搬过去。项目认知：1、对黄花园片区不够熟悉，认为渝中区都是一些大型企业或金融机构入驻的地方，不应该是小型企业办公的地方；2、不清楚黄花园片区有文化创意产业园区，不清楚有相关政策，认为政策会具备有吸引力；3、如果要大家搬过去，项目需有一个自然宽松、生态办公场地，能突出个性的办公间，但总价要控制在100万左右。4、广告行业目前圈子较小，很容易被引导，如果有行业领头羊牵头，且有政策支持，应该大家会考虑到黄花园。住宅客户办公客户客户访谈办公64访谈背景：1、公司名称：重庆智途商务信息咨询公司2、访谈人：王娟、刘丹3、职位：总经理（

38、公司创始人之一）4、公司成立年限：3年5、公司经营内容：市场咨询、行业市场研究6、公司地址：沙坪坝金沙国际公寓商务需求：1、选址需求:江北或沙坪坝的公寓2、配套需求：交通、生活方便，大家能够很快能找到，入户大堂最好气派一点3、办公要求:200以内的公寓，办公成本不能太高，物管费尽量在10元以内，租金能够承受30-50元/；一般不会考虑写字楼，因为写字楼租金太高了。4、置业打算：根据公司的发展规模，近期没有投资打算，未来看公司的发展情况。项目认知：1、对重庆不太熟悉，平时也没太多关注房地产2、假设有一个性价比较高的地方，环境又很不错的地方，还是愿意考虑购买。3、黄花园片区就知道那里太堵车了，并不

39、知道那里有个创意园，如果，园区政策好会考虑去那里办公。住宅客户办公客户客户访谈办公65丰富产品线组合的都市综合体，面向不同客户实现快速去化。SOHO宜商宜居，为创意型中小企业量身定制公寓式住宅（少量）面向细分市场，强势嫁接教育资源创意loft商业为商务人士商务接待、社交和生活享受量身配套66新加坡城重庆首席生态创意SOHO园集绿色生态SOHO办公、创意LOFT街区商业、酒店式公寓、酒店于一体的都市地标综合体67产品定位 项目整体定位 办公产品深化（SOHO) 酒店式公寓 商业产品深化（创意LOFT街区） 案例借鉴68将在新加坡倡导的绿色建筑理念融入项目规划，倡导健康、安全、环保、自由的SOHO

40、空间CDL新加坡绿色建筑龙头企业69按照自己的兴趣和爱好去自由的选择工作，反映在所选择的工作是否有着极大的发展空间。SOHO，它代表的是最先进的生产力，代表的是最活跃的新经济。SOHO70能够按照自己的兴趣和爱好自由选择工作的、不受时间和地点制约的、不受发展空间限制的创意工作者首选办公场地。SOHO71SOHO的特点可以作为小型办公场地、酒店甚至“空中商铺”过渡性住房，租客居住看重后期升值潜力，总价低区域在售类型未来供应少拥有创新空间、独特的外立面和较好的硬件配套72产品体量业态楼栋数楼高体量标准层面积基本单元面积层高销售方式SOHO2栋（在规范允许范围可增加10层左右的建筑连接，增强建筑的灵

41、动感和地标性）小于171米780001300左右50-60可自由组合50半层、整层灵活组合5.1米整层半层优先认购，其余散售纬立行建议：SOHO 产品要尽可能在产品上做足附加值，例如：5.1米层高和更多的赠送空间（露台、阳台等灰空间赠送），必须要变更土地性质（由住宅变为商业），才有可能实现。73用地性质流程常规流程，需要时间半年以上，开发商需要支出的费用，政府关系疏通，聘请具有调规资质的公司，出据规划图；捷径：市政府领导公关，开发公司上层领导出面，直接与主管土地方面的副市长对话，通过邀约副市长及其下面部门负责人，进行圆桌会谈，会上形成市领导同意土地性质变更的会议纪要，会议纪要下发区级管理单位，

42、然后进行常规的申报流程，需要时间3个月左右。74户型创新设计 5.1米跃层，套内高得房率，空间灵动多变，满足办公人群的不同需求！75SOHO办公平面示意图76弹性办公空间以全开放式的楼层格局，加上充足的室内采光，形成一个弹性办公的环境。77生态办公空间以全开放式的楼层格局，形成生态、互动、全新的办公模式，实现节能环保的目的，使员工能感到舒适与便捷。78阳光中庭及大堂 给中庭以足够的高度与光线，形成百货大楼似的中庭，形成了楼层两面隔岸相望的设计，这使总部大楼里永远充足的阳光；79与商业结合设计公共休闲区零散设置咖啡厅、休闲室、娱乐室，让员工享有张弛有度的工作生活；80现代时尚、工业化的外观LOW

43、-E玻璃幕墙灵动造型标志性色彩识别可识别的夜景灯饰地标建筑81建议要点：会客吧：在办公场合不便接待时可与朋友上会客吧小坐，或独自去饮一杯咖啡。服务中心：设立公务秘书间，翻译服务，秘书服务，律师服务、会计服务，办公系统自动化服务。设置商务会议室，提供多功能商务会议室、洽谈室、培训室租赁服务、会务安排功能完善的商务中心提供完备服务商务中心82通风采光绿化围绕空中花园的双向设计，顺利实现的三个要素生态空中花园83生态写字楼不仅仅是室内树木花草的种植（楼宇内绿化率）；更包含了写字楼的良好自然通风（室内空气流通）、充足采光面；当然生态还包括了楼宇的材料环保（无污染玻璃高透光、低反射，墙、楼地面材料低辐射

44、；配套系统的低能耗）。提升（空间感），这也是生态写字楼的衡量标准之一。“健康性的、环保性的、低能耗的”84产品定位 项目整体定位 办公产品深化（SOHO) 酒店式公寓 商业产品深化（创意LOFT街区） 案例借鉴85产品建议业态楼栋数楼高体量标准层面积户型面积/套数占比层高销售方式酒店式公寓1栋（与酒店建筑结合设计，独立入户）小于100米17151600左右（与酒店结合设计可以突破）套内30-35的单间 20%套内40-45平米的一居室 20%套内55-60平米的两居室 60%5.1米散售与酒店结合设计独立入户，享有完备的酒店式服务和酒店硬件配套，控制面积控制总价的住宅产品。86艺术大堂87成品

45、住宅拎包入住88共享酒店完备设置提供酒店式服务89产品定位 项目整体定位 办公产品深化（SOHO） 酒店式公寓 商业产品深化（创意LOFT街区） 案例借鉴90商业选取四个写字楼的商业配套案例进行分析，通过学习、借鉴，以求找到适合本项目发展的商业模式案例分析周边现状产品深化91国贸商城商业特点-独立型商业几乎不依靠写字楼内部客户，由于其所处的特殊地域，成为辐射全市的，高档购物场所业态以精品购物类为主，吸引了大量高端消费者和外籍旅游人群 商业氛围有明显的高端及国际化特点国贸展览大厅总营业面积3万平方米，地上二层，地下二层国贸 商城总建筑面积 3.9 万平方米，地上 8 层，地下 1 层国贸 饭店总

46、出租面积约11.3万平方米国贸 写字楼国贸中心,总建筑面积56万平方米，包括：总面积1万平方米，由序厅和三个展厅构成商业案例分析周边现状产品深化92建外SOHO商业特点-区域特色型商业初期定位就以服于CBD区域乃至整个东部地区的年轻白领人群为目标以中高档的特色餐饮为主要商业形式包括酒吧，小超市，咖啡厅等休闲生活配套。由于自身总面积较大，因此增加了大量健身、娱乐性商业通过时尚主题店面营造了一种个性和时尚气氛占地面积： 12.28万平米 建筑面积： 约70万平方米商铺全部临街，1、2层铺面复式结构自成一体，3层铺面由滚梯直达公共院落 商业案例分析周边现状产品深化93商业初期定位完全服务于自身写字楼和公寓的内部客户,后期由于其自身的特色吸引了大量周遍同质性人群在此消费整体业态以商务需求的配套为主，生活配套商业很少，而餐饮类商业占绝对优势商业的时尚、个性气