新湖上海闸北项目商业写字楼项目整体定位与规划建议报告-50D

1、新湖闸北项目之整体定位及规划建议新湖闸北项目之整体定位及规划建议 PAGE 55目 录TOC h z t 标题一,1,标题二,2 HYPERLINK l _Toc165083394 前言前前期工作作回顾与与总结 PAGEREF _Toc165083394 h 2 HYPERLINK l _Toc165083395 一、我们们对于商商业市场场的判断断是什么么 PAGEREF _Toc165083395 h 3 HYPERLINK l _Toc165083396 （一）市市场现状状分析 PAGEREF _Toc165083396 h 3 HYPERLINK l _Toc165083397 （二）市

2、市场预测测 PAGEREF _Toc165083397 h 13 HYPERLINK l _Toc165083398 （三）我我们在未未来市场场中需要要规避的的潜在风风险 PAGEREF _Toc165083398 h 15 HYPERLINK l _Toc165083399 二、我们们希望把把项目打打造成什什么 PAGEREF _Toc165083399 h 16 HYPERLINK l _Toc165083400 （一） 我们的的项目最最适宜的的规划方方向 PAGEREF _Toc165083400 h 16 HYPERLINK l _Toc165083401 （二） 我们希希望提升升的细

3、节节 PAGEREF _Toc165083401 h 22 HYPERLINK l _Toc165083402 （三） 整体包包装上市市后我们们将达到到的目标标 PAGEREF _Toc165083402 h 24前言前前期工作作回顾与与总结 “闸北北青12项项目”是关系中翰翰置业企企业发展展的关键键性项目目。由于于项目在在区位、市场背背景、发发展环境境等方面面具有一一定的操操作难度度，同时时项目所所拥有的的优势又又比较突出出，为了最最大限度度的减少少项目策策划定位位过程中中的失误误，降低低日后项项目运作作的风险险，我司司前期从从城市发发展前景景、房地地产市场场格局、项目自自身价值值、未来来潜

4、在竞竞争市场场构成等等多方面面对本项项目的发发展机会会与威胁胁予以考考察，并并提示了了可能的的发展定定位。在前期工工作过程程中，我我们发现现要揭示示上海商商业地产产市场的的发展规规律，仅仅靠对现现有项目目的认识识与了解解是远远远不够的的，为此此，我们们特意进进行了对对商圈的的研究，从商圈圈的形成成到商圈圈的成熟熟，并结结合城市市发展脉脉络对可可能的发发展方向向进行预预测，并并从中把把握本项项目所在在区域的的发展前前景。由于本项项目开发发条件较较为特殊殊，为了了更好地地寻找到到适合本本项目的的市场空空间，我我们对周周边主要要商业项项目进行行了调研研，并通通过科学学而系统统的现代代统计方方法，对对

5、市场发发展特征征进行了了有效的的归纳，并预判判商用房房地产市市场各物物业类型型未来的的发展前前景。通过前期期的系统统工作，我们揭揭示了本本项目未未来发展展机会，并模拟拟了未来来可能的的发展方方向与前前景，为为下一阶阶段的深深入策划划研究铺铺垫了坚坚实的基基础。最后，感感谢中翰翰置业，希望本本项目成成为我们们未来合合作的起起点，希希望在日日后的合合作过程程中双方方能更加加紧密无无间，最最终实现现本项目目市场价价值的最最优化。中星营销销机构 闸北北项目工工作组一、我们们对于商商业市场场的判断断是什么么（一）市市场现状状分析1、商业业市场现现状（1）市市场供应应分析20033 年上上海共推推出商铺铺

6、项目约约7O 个、商商业用房房总供应应量近1100 万平方方米；220044 年共共推出商商铺项目目约1115 个个，商业业用房总总供应量量近1221 万万平方米米。截止止到20006 年底，上海商商铺上市市总量已已经达到到约3000 万万平方米米，比220044 年全全年增长长了近一一倍，。20006 年年上海商商铺的总总保有量量已经达达到36600万万 平方方米，相相当于119988 年上上海市商商铺总面面积的44 倍。从区域域分布来来看，上上海各区区域商铺铺供应量量差异明明显。中中外环地地区的供供应量明明显增加加，按照照规模主主要分为为主要为为区域性性商业或或社区服服务商业业，本项项目属

7、于于比较稀稀缺的内内环商业业。（2）需需求分析析中 心 城 区近 郊 区远 郊 区1、从人人均面积积来看，上海市市户籍人人口人均均商铺面面积已经经达到22 平方方米以上上，如果果按常住住人口计计算为人人均1.4 平平方米。如果以以后面一一个数据据为准，则上海海人均商商铺已经经处于满满足需求求及接近近饱和的的临界状状态。按按照各国国商业设设施的自自然配置置比例来来看：人人均面积积1.221.5 平平方米属属于一个个基本均均衡供需需的数据据，那么么现时状状况的11.4 平方米米已接近近饱和与与过剩的的起始点点。2、从年年收益率率来看，目前上上海商铺铺的投资资年回报报率高达达8%，超超过国际际通行标

8、标准，而而住宅的的年收益益率还不不到3%，略高高于长期期存款利利率，低低于国际际上较为为通行的的5%8%。这说明明，上海海商铺由由于其相相对可观观的回报报仍然具具有较大大的投资资价值。3、从政政策导向向上来看看，上海海十一五五规划中中未来商商业房地地产的需需求量仍仍然很大大。经专专家初步步预测，十一五五期间中中心商圈圈、次中中心商圈圈、边缘缘商圈所所需增加加的商业业房地产产总量为为24335 万万平方米米，年均均需求量量达4887 万万平方米米。从以上三三点来看看，上海海商铺需需求逐渐渐趋于缓缓和。未来几年年的需求求仍然较较大，但但由于供供应量的的持续增增长，市市场由紧紧缺型向向充裕型型发展。

9、（3）未未来供应应分析商业用地地成交率率急剧下下降，未未来以郊郊区供应应为主，郊区商商铺成为为上市商商铺主力力截止20005 年底，上海市市房屋土土地资源源管理局局共发布布6 期期国有土土地使用用权出让让公告，挂牌出出让土地地累计达达7055 公顷顷。其中中郊区商业业用地所所占比重重最大。（4）市市场特征征销售价格格上涨趋趋缓，租租赁价格格总体持续续上升（5）结结论商业用房房新开工工、竣工工均呈现现大幅度度放量，并逐步步向外围围区域延延伸；规模性物物业比重重将继续续增加，单个物物业的体体量有放放大的趋趋势；中外环线线、近郊郊城镇将将成商业业房产供供应主力力阵地；商业用房房的租赁赁和销售售并驾齐

10、齐驱，呈呈现分化化；项目区域域多为旧旧改项目目，随着着新建新新建住宅宅区的增增加，相相关配套套的商业业用房供供应也随随之增加加，竞争争激烈。由于对住住宅趋紧紧的宏观观经济政政策，商商业用房房的需求求也受此此影响；休闲服务务类商铺铺未来需需求来将将进一步步放大。根据对闸北区目前的商业格局分布、各区域内商业业种业态以及经营档次的调研，闸北区由南向北有两个成熟商圈：七浦路商圈、不夜城商圈，主要分布在内环；两个潜在商业圈（中兴路商圈、大宁商圈）。另外，本项目还受到四川北路商圈的挤压，具体分布图如下：大宁商圈中兴路商圈七浦路商圈不夜城商圈四川北路商圈百安居 大宁国际商业广场 永乐家电 苏宁电器 国美电器

11、 易初莲花 易初莲花 吉买盛 名品商厦 环龙商场太平洋百货 大润发 太古城 1公里圈世纪联华 2公里圈吉买盛区域商业业竞争格格局表主要竞争争指标七浦路不夜城四川北路路商业地位位华东地区区中低档档服饰交交易的核核心市场场 四大商城城之一市级商业业中心商业覆射射范围全市乃至至华东以闸北为为主上海北部部乃至全全市商品档次次中、低档档中档中高档商业环境境较好较好好商业规模模较大较大大主要业态态服饰批发发零售、休闲餐餐饮、娱娱乐五金、日日用品、百货、食品、通讯等等综合商商业百货、日日用品、食品、餐饮、娱乐等等主要经营营场所兴旺服饰饰城、兴兴旺服饰饰商城、新七浦浦服装市市场 、白马马大厦等等太平洋百百货，

12、环环龙商场场，名品品商厦巴黎春天天、东宝宝百货、银虹商商厦等经营业种种批发为主主，兼顾顾零售零售业为为主百货零售售为主目标客户户商户及低低品味客客户中、高品品味中高档总结闸北的商商业重心心在南部部 部分分区域商商业特色色鲜明商业整体体档次偏偏低 缺乏大大型集中中商业经营状况况参差不不齐 大量客客户被四四川北路路分流七浦路商圈简析经营种类以经营服装批发零售为主租金范围1F：20-50元/平米.天 2F：10-20元/平米.天 3F:5元/平米.天 面积分割基本在20-40平米左右经营品牌中低档品牌服饰运营方式销售基本不承诺包租，平均回报率在6-7左右，部分楼层只租不售，不夜城商圈简析经营种类：以

13、百货、餐饮、电子通信为主租金范围：1F10-20元/平米.天经营品牌或商家：中档品牌，如太平洋百货等运营方式百货公司多为自营，产权商铺比较稀少四川北路商圈简析经营种类：以百货、餐饮、娱乐、数码产品为主租金范围：1F：10-20元/平米.天经营品牌或商家：中高档品牌，如东宝百货、巴黎春天等运营方式百货公司多为自营，商铺以租赁为主，新建项目较多，潜在竞争争区域分分析中兴路商商圈中兴城商商圈主要要是指以以绿洲雅雅宾利建建造的整整体商业业设施所所形成的的地区型商商圈。绿洲雅宾宾利地上上总建筑筑面积约约48万万平方米米，将规规划建成成一个（城市）花园、一个（居住）中心和和一个（国际）广场。其中（城市）花

14、园占占地约44万平方方米，是是内环线线内三个个大型公公共绿地地之一；（居住住）中心心为地上上总建筑筑面积334万平平方米的的高品质质国际化化住宅社社区；（国际）广场总总面积114万平平方米，由五星星级酒店店、甲级级写字楼楼和综合合商业设设施构成成。 中兴财富富休闲广广场 项目位置置：中兴兴路、共共和新路路总建筑面面积5万万多平方方米，总总占地面面积90000多多平方米米。中兴财富富国际广广场由中中兴财富富休闲广广场（商商铺）和和中兴财财富国际际公寓（住宅）组成商铺公开开时均价价2万元元/平方方米 。住宅预预计100月推出出，预计计均价1110000元/平方米米。 中兴财富富休闲广广场由上上下三

15、层层铺面临临街， 1500-3990平方方米叠加加产权街街铺组成成将营建特特色专业业、品牌牌旗舰、概念、系列店店群。 卖点简述述：中兴财富富休闲广广场凭借借中兴路路和中华华新路成成熟商业业街的地地利优势势，抢占先机机进行差差异化商商业发展展及优势势互补，填补了了市北中中心城区区高档餐餐饮、休休闲、娱娱乐场所所的空白白。 周边2公里之内居住人口达10万人;现居住人口消费能力较低；缺乏成熟的商业，商业档次较低；商业项目的市场竞争呈现出多重竞争的复合性特征本案与竞争区域内的商业物业产生竞争关系，主要表现在业态经营竞争和投资客户群体的市场份额竞争两个方面（即在建商业和现有商业）。 蒙特利城绿洲雅宾利富

16、邑华庭 东宝兴路芷江中路青云路嘉杰国际广场本项目凯润金城在建入住待建 四川北路 西藏北路中兴路 宝昌路500米米区域内内商业分分析周边多为为棚户区区或老小小区，商商业形态态主要以以街铺为为主，面面积多为为10-20平平米，唯唯一的集集中商业业为世纪纪联华超超市，商商业面积积80000平米米左右。 本次次调研选选取了青青云路，宝昌路路，芷江江中路和和东宝兴兴路四条条道路上上的街铺铺进行了了调研，同时对对四川北北路中段段进行了了调研。周边业种种主要以以社区服服务型为为主，餐餐饮、服服饰、生生活消费费品及休休闲娱乐乐等业种种的比例例达到773，且普遍遍档次偏偏低，说说明周边边居民的的消费能能力有限限

17、，品味味较低。营业面积积与租金金周边商铺铺营业面面积基本本在200-600平米左左右，新新建商品品房底商商单铺面面积在440-660平米米左右，棚户区区商铺面面积在110-220平米米左右。 周周边新建建商品房房商铺的的租金水水平较低低，基本本在3-5元/平米.天 棚棚户区商商铺租金金水平更更低，基基本上在在1.55-2.5元/平米.天消费者调研 周边消费者主要以中青年为主，中等收入，出行方式主要以公共交通为主，购物可接受的交通时间主要在1560分钟左右，主要来自闸北区域，部分来自虹口区域，地域性较强。 消费目的主要为购物，餐饮的比重也比较大，单次购物时间通常在3090分钟以内，主要关注购物场

18、所的商品价格、种类、购物环境和口碑。 购物地点主要选择大型百货和超市，另外专业市场也比较受中低档消费者欢迎，购物动机主要为需求目的性购买，商品档次以中档为主。服装、日用品和食品占很大比重。 消费者通常去的娱乐场所为公园、电影院、KTV、健身房、网吧、桑拿等，可以结合本项目条件有选择的设置会所功能。 消费者对本项目的业态期望主要为具有一定特色的专业市场；另外餐饮、娱乐也有很大需求。同时经营者普遍认为中档商品好销，这与区域居民购买力一致 。对本项目的业态建议也基本以服装、餐饮和娱乐为主，与消费者的期望趋同。区域经营者分析结论 通过前期的市场分析以及问卷调研发现： 项目周边3公里范围内闸北内环和虹口

19、临近区域是本项目的主要客源区域，但目前周边居住人口消费能力较低，有待通过后期中高端人口导入提升。 区域内中高端客源购物多倾向于四川北路，本项目受到四川北路商圈的辐射和挤压，必须与之形成错位竞争。低端客户购物多倾向于街铺和专业市场。 消费者和经营者均普遍认为本项目应该做一些目前市场上缺乏的特色商业，同时对餐饮和娱乐也有一定需求。2、写字字楼市场场现状（1）市市场供应应状况办公楼市市场开始始逐渐回回暖，供供应套数数和供应应面积同同步增长长。3月月上，办办公楼新新增供应应7166套，是是上期的的三倍多多，供应应面积约约8.009万平平方米，与上月月相比涨涨幅约112。供应量成交量成交均价价供应套数数

20、供应面积积成交套数数成交面积积133665元/平方方米716套套8.099万平方方米468套套4.044万平方方米 数数据来源源：中星营营销机构构策划部部-网上上房地产产（2）市市场供应应分布状状况从环线区区域来看看，3月月供应主主要集中中在内环环以内、外郊环环间和郊郊环以外外区域，尤其是是郊环以以外区域域，总供供应套数数为3339套，供应面面积约33.788万平方方米，占占总供应应量的约约47。而中中内环间间和中外外环间都都是零供供应。 从行政政区域来来看，只只有奉贤贤区、南南汇区、静安区区和虹口口区四个个区域有有供应。其中奉奉贤区供供应最多多，是郊郊环以外外区域唯唯一有供供应的行行政区，占

21、到33月总供供应量的的47左右。其次为为虹口区区，共有有2766套，约约1.998万平平方米的的供应量量，占到到3月总供供应量的的24左右。而这些些供应量量全部源源于嘉和和国际大大厦。（3）市市场供应应户型从数据来来看，33月新增增供应套套数的上上升幅度度远远大大于供应应面积的的上升幅幅度，这这主要是是受到供供应户型型的影响响，3月月供应楼楼盘以中中小户型型居多，平均面面积只有有1133平方米米。（4）市市场成交交状况3月上海海办公楼楼供应量量增长，办公楼楼的成交交量也开开始回温温。3月月办公楼楼成交套套数为4468套套，较上上月增长771，成交面面积约44.044万平方方米，较较上月增长55

22、7。（5）市市场成交交分布状状况从环线区区域来看看，内环环以内区区域仍然然是成交交的重点点，3月月共成交交2.226万平平方米，占到总总成交量量的566。 （6）市市场成交交户型3月办公公楼成交交户型同同样以中中小户型型为主，平均成成交面积积只有882平方方米，说说明中小小户型的的房源还还是比较较受到市市场青睐睐。附1：002年-06年年上海写写字楼销销售均价价走势随着次级级区域和和郊外环环的办公公供应量量的上升升，占据据了整个个供应市市场的半半壁江山山，从而而拉低了了上海办办公楼销销售均价价。附2：002年-06年年上海写写字楼租租金走势势（7） 结论由于住宅宅市场受受到政策策的影响响，使的

23、的办公产产品成为为新的投投资产品品。在良良好的市市场前景景下，租租赁市场场增长良良好，中中央商务务区更是是大副上上扬。出出于办公公成本非非中央商商务区备备受中小小企业的的青睐，租金上上涨较好好。通过商圈竞争格局和未来发展可以判断，本项目所在区域的竞争区域主要为不夜城、四川北路。2.5-3.51.8-32.5-42-62.5-3.5租金中端客户高科技、智力服务业为主大宁国际广场高起点，全新规划中等一般中高档闸北未来重点规划商务区大宁中低端客户钢铁贸易业为主复城国际多年自发形成行业集中性强中等一般中档专项行业专项贸易商务区曲阳中高端客户航运物流业为主宝矿大厦行业集中性强，商圈成长性强大较好中高档全

24、市未来核心CBD之一，国际航运中心北外滩中低端客户服务业商贸业为主凯润金城发展接近饱和，未来空间小中等较好中档虹口，闸北城市副中心四川北路中低端客户客户特征历史原因造成发展缓慢，环境差商圈特征嘉里不夜城代表项目中小物流贸易企业为主租户特征较大商务规模一般商务环境中档物业档次全市覆射范围市级交通枢纽物流中心 ，闸北核心地位不夜城商圈名称 通过市场分析，闸北区传统写字楼去化速度一般，租金和售价均不高，但基本的回报能在7左右。新项目较少，主要以存量房去化为主。 大宁国际商业广场由于高起点，规划好，未来发展前景看好，因此吸引海外基金收购。 闸北04-06年主要上市项目32.52.533租金（元/m.天

25、）_被花旗整体收购81350075-120012001004万06年1月大宁大宁国际广场/7610078销售率只租不售,3.9米层高/300-100010002.2万04年5月大宁多媒体大厦办公装修7.31250047-9013002.3万04年4月不夜城云华科技大厦办公装修，半层起售6.816000170-8158151.6万04年12月不夜城蓝宝石大厦毛坯7.81400075-40015005万04年4月不夜城建谊大厦备注回报率价格（元/m）_房型面积（m）_标准层规模（m）_开盘时间地段项目名称结论 虹口区商务环境较成熟，新建写字楼项目较多，但个案销售差别较大，价格（总价、单价）仍是主导

26、因素。34.533.546.5租金（元/m.天）_简装7.8%1400055-188 7301001300004年12月曲阳元和投资大厦2478786532销售率精装修8.41300057-70500762805年12月曲阳香杉商务中心8.5%1900058.18-556.77 556.77820005年6月曲阳宝莲大厦简装5.8%22000180-224310621910005年8月四川北路凯润金城毛坯7.2%20000230-30014005000004年10月北外滩森林湾大厦简装7.8%30000107-170017008000005年8月北外滩宝矿国际大厦备注回报率价格（元/m）_房型

27、面积（m）_标准层规模（m）_开盘时间地段项目名称 通过对区域传统写字楼的研究发现，本区域常规写字楼产品去化速度一般，由于写字楼整体市场的上升，存量去化加速，但区域的认可度仍不强。 基于对加快资金回笼以及避免销售风险的考虑，本项目不宜发展常规写字楼产品。虹口04-06年主要上市项目 不夜城创新写字楼产品多以烂尾楼改造为主，造成售价和租金较低，但销售速度仍较快。 大宁的宝华现代城，以挑高产品冲击市场，价格高出区域均价达40。装修，酒店式soho，层高3.4米6.72.51350040-8316001003600004年10月不夜城一天下大厦精装修/1700040-7012001001400006

28、年3月大宁宝华现代城1.71.81.8租金（元/m.天）_987883销售率办公装修6.9900038-8511001100005年5月大宁华瑞大厦精装修，酒店式soho5.21300037-9612003300004年5月不夜城时峰不夜城精装修5.51200037-9010003500004年12月不夜城林顿大厦备注回报率价格（元/m）_房型面积（m）_标准层规模（m）_开盘时间地段项目名称0406年闸北主要上市项目创新写字楼研究2.52.542租金（元/m.天）_4417%47%100%销售率简装5.7%1600040-11818001000006年9月曲阳复城国际简装6%14800100

29、-22521202132106年5月四平路办公汇全装修，层高5米5.8%2500050-10010803433206年3月四川北路海泰大厦全装修5.41350030-505091493604年9月四川北路金象大厦备注回报率价格（元/m）_房型面积（m）_标准层规模（m）_开盘时间地段项目名称 写字楼创新产品主要以：SOHO，LOFT为主，市场接受度较高，去化均比较迅速，实现了价格和销售速度的双赢。0406年虹口主要上市项目（二）市市场预测测1商业市市场预测测从20005年闸闸北区的的人均商商业面积积来看,受历史史原因的的影响,全区仅仅为0.66平平方米,在中心心城各区区中排在在最后,远远落落后

30、于与与其相临临的静安安、黄浦浦、虹口口、普陀陀等区。从20007年预预测的闸闸北区人人均商业业面积来来看,由由于近期期在建的的商业设设施总量量较大，在未来来两年内内将有超超过400万平方方米的商商业投入入市场，多集中中在本项项目所在在的闸北北内环板板块及中中环附近近。在中中心城区区中名列列第三，仅次于于黄浦区区和浦东东新区，同时由由于人口口的增长长相对缓缓慢，因因此本区区的人均均商业面面积的增增长幅度度在中心心城区中中最快，未来商商业竞争争激烈。2写字楼楼市场预预测20100年前，写字楼楼市场将将稳步持持续向上上四川北路北外滩不夜城大宁曲阳本项目所所在的区区域，属属于未来来的中兴兴路商圈圈，处

31、于于三个核核心商圈圈未来的的延伸发发展方向向上。作作为商圈圈拓展的的起步区区域，本本项目不不适合规规划传统统写字楼楼，但可可以考虑虑创新型型写字楼楼产品。通过市场场调研分分析对比比，可以以看出，周边传传统写字字楼销售售缓慢，海泰时时代大厦厦、宝华华现代城城等由于于采用挑挑高方式式，提高高了项目目的产品品力，实实现了价价格提升升和销售售速度。（三）我我们在未未来市场场中需要要规避的的潜在风风险1商业项目周边边3公里里范围内内闸北内内环和虹虹口临近近区域是是本项目目的主要要客源区区域，但但目前周周边居住住人口消消费能力力较低，有待通通过后期期中高端端人口导导入提升升。因此此，商业业规划既既要考虑虑

32、周边居居民的消消费水平平，同时时应具有有长期可可发展性性，具有有业态升升级能力力。 区域内内中高端端客源购购物多倾倾向于四四川北路路，本项项目受到到四川北北路商圈圈的辐射射和挤压压，必须须与之形形成错位位竞争。消费者和和经营者者均普遍遍认为本本项目应应该做一一些目前前市场上上缺乏的的特色商商业，同同时对餐餐饮和娱娱乐也有有一定需需求。2写字楼楼通过对区区域传统统写字楼楼的研究究发现，本区域域常规写写字楼产产品去化化速度一一般，由由于写字字楼整体体市场的的上升，存量去去化加速速，但区区域的认认可度仍仍不强。二、我们们希望把把项目打打造成什什么（一） 我们的的项目最最适宜的的规划方方向1商业 从本

33、项目的区位特征、客流量和未来可能吸引的核心客户来看，本项目具备 形成居住区配套商业的条件，其辐射人群较固定（步行15分钟及途径消费者车程30分钟内居民步行15分钟及途经消费者区域15分钟车程内居民，以及外来消费者区域内与中距离郊区（半小时车程内）居民与办公工作人员、旅游者核心客户群日人流量25万以上日人流量2万左右日人流量25万以上日人流量50万以上客流量城市规划的新城中心商业区居民聚居区及附近区域居民聚居区、商务聚集地、公共交通集散地周边城市交通、人口核心区，历史形成的商业聚集区区位12万以上1万左右10万以上30万以上规模新城商业中心居住区配套商业区域性商业区市级中心商业区基本要数商业区级

34、次与结构模型 大型超市可行性分析： 由于本案100米范围内已经拥有世纪联华大卖场，1公里范围内还有吉买盛，对于区域性商业来说此种业态的在本区域内已经饱和百货店和购物中心可行性分析： 本案受四川北路商圈的强势挤压，因此周边较高端的消费者都将被吸引，且与本案仅有10分钟脚程的绿洲雅宾利在规划中已有了集中性商业的规划，其位置相对本案来说也更利于人流的到达，从而将对本案的人流形成阻截，因此此类业态也并非本案的理想选择集中餐饮商业可行性分析：中兴财富休闲广场集中餐饮、娱乐已在后期竞争中预先填补了市场上的空白，在一定程度上引进了对区域看好的商家。给后期其他商业发展带来招商压力。 （1）定定位以餐饮娱娱乐为

35、主主，社区区配套商商业为辅辅，形成成自身优优势，避避免与四四川北路路及绿洲洲雅宾利利商业直直面竞争争。参考个案案：同乐乐坊、田田子坊、八号桥桥、M550 （2）业业态规划划社区配套套服务商商业种类面积段（m2）等级备注银行50010000主力证券50010000主力超市1001500连锁美容美发发500文峰等，连锁干洗店501100花店501100彩扩501100连锁宠物店1002000中介门店店501100连锁洗车行1002000综合修理理100药房200主力连锁社区医院院50010000主力政府规定定菜市场50010000主力政府规定定合计3300057550餐饮种类面积段（m2）等级备注

36、早餐中式501100西式501100中式特色餐饮饮1000020000主力西式麦当劳/肯德基基300主力必胜客/棒约翰翰50010000主力酒吧200西餐类50010000合计2500047000休闲娱乐乐：2550045000平米米 总建筑筑面积：150000平平米2写字楼楼（1）定定位研判判：高端市场场： 市场紧紧缺，但但本项目目缺乏地地段支持持，周边边商务配配套有待待成熟，不适合合打造高高端传统统写字楼楼；中端市场场：开发发过量，可替代代项目过过多，竞竞争激烈烈。创新写字字楼市场场：市场场相对有限限，个别别区域开开发过度度，类似似SOHHO，创创意产业业区等产产品过多多，竞争争激烈。但闸

37、北区区相比区区位相近近的普陀陀区和杨杨浦区，类似产产品比较较缺乏，具有一一定市场场机会。为了打破破地段，环境等等种种限限制，我我们要跳跳出传统统的写字字楼定位位，以创创新型产产品拉升升价格，从而变变相抢占占高端市市场。项目定位位：生态态型、SSOHOO办公楼楼 单套套面积335770平米米参考个案案：海上上海、创创智天地地、复城城国际、宝华现现代城 （2）体体量通过对整整体市场场的分析析，结合合目前区区域在售售写字楼楼项目的的去化速速度，建建议本项项目写字字楼总建建筑面积积在1330000-1550000平米左左右，2200-2500套左右右，预计计可实现现12个月月去化完完毕。（二） 我们希希望提升升的细节节1商业建议建筑风格格与立面面效果设设计与社区风风格和商商业主题题呼应，提升项项目形象象商铺结构构与内部部分割方方案建议层高高4.55米，开间设设计在445米，进进深810米，要考考虑商业业面积多多种组合合的可能能景观设计计与社区风风格和商商业主题题呼应，充分利利用建筑筑小品交通组织织设计商业内部部动线合合理，商商业入口口与写字字楼入口口分开，提供卸卸货区，集中商商业必须须提供充充足车位位(社区区成熟后后可利用用社区车车位)2办公楼楼建议建筑风格格与立面面效果设设计体现个性性化，