房地产经济学第8章房地产周期循环与房地产泡沫

1、 第8章 房地产周期循环与房地产泡沫【能力目标】1.能够分析房地产经济周期与国民经济周期之间的关系2.能够分析实践中的房地产业的周期性波动【知识目标】1.理解房地产循环的定义、划分阶段及特征2.理解房地产泡沫的定义、表现 形式及运行机制3.掌握房地产泡沫的危害与预防第8章 房地产周期循环与房地产泡沫8.1.1 房地产周期循环定义房地产周期循坏可以一般地定义为房地产活动或其投入与产出围绕着其长期趋势周期性但并非定期波动。8.1 房地产周期循环8.1.2 房地产周期循环阶段划分房地产周期波动是一个上升与下降、扩张与收缩不断往复运动的过程。房地产周期波动过程 复苏与增长期 繁荣期危机与衰退期萧条期节

2、 房地产1919年以来美国的经济周期经济周期的概述56中国经济周期的阶段与特点 经济总量在时间序列上呈现波浪式上升或下降。供求规律教学互动 讲述自己了解或者经历的房地产经济周期以及表现形式。经济周期的划分房地产周期波动是一个上升与下降、扩张与收缩不断往复运动的过程。房地产周期波动过程 复苏期繁荣期衰退期萧条期节 房地产特点：繁荣指经济处于高水平的时期，就业增加，产量扩大，社会总产出达到最高水平。衰退指经济增长放慢，投资减少，经济下滑。萧条指经济活动处于最低水平的时期，存在大量失业，工厂倒闭。复苏指经济走出萧条阶段并转向上升阶段。生产和销售增长，就业增加，经济呈上升势头，逐步走向繁荣。两个阶段两

3、个转折点：扩张与衰退 横轴t代表时间(年份)，纵轴Y为国民收入，曲线代表总体经济活动状况，扩张阶段是总需求和国民经济活动的上升时期，同时相伴随的是国民经济其他变量如就业水平、产出水平、价格水平、货币供应量、工资水平、利率和利润等的上升；衰退阶段是总需求和国民经济活动的下降时期，同时相伴随的是国民经济其他变量下降。YOABCDENt1t2t3t4t5t图5-1经济周期的阶段 对房地产经济周期理论的研究，对政府及企业个人都有重要意义。 对于政府，把握房地产经济周期规律及其与国民经济的关系，可以通过采用适当的宏观经济政策，规避房地产业的大起大落，尽量使房地产业的发展与国民经济相协调； 从企业来看，可

4、以主动地适应宏观经济变动，避免或减少由于房地产周期波动带来的损失。 西方经济周期理论流派有效需求不足论（凯恩斯）纯货币理论（英.霍特里）投资过度论（哈耶克等人）消费不足理论（马尔萨斯和霍布森） 技术创新决定理论（熊彼特） 心理预期论（庇古等人） 经济为什么呈现扩张与收缩的周而复始，重复重复再重复了解1720年，曼德维尔出版了一本书，书名叫做蜜蜂的寓言，或私人的恶行，公共的利益。他把人类社会比喻为一个蜂巢：忽然有一天我要改变！神啊：请让我们善良、正直、诚实OK全国一片萧条景象思考蜜蜂哪几方面改变了？改变造成的后果是什么？思考蜜蜂哪几方面改变了？改变造成的后果是什么？有效需求过度节约心理预期国家政

5、策 消费不足理论（马尔萨斯和霍布森）居民过度储蓄经济周期波动消费不足经济平稳发展国家生产力的增长率必须与消费者收入增长率保持一致崇尚节约 心理预期论（庇古等人） 经济扩张人们预期乐观经济繁荣经济衰退人们预期悲观经济萧条 投资过度论（哈耶克等人）经济周期波动生产结构失衡投资品过剩消费品减少投资品需求增加、投资品价格上升利率政策有利于投资国家不能干预资本品是指企业用于生产的机器设备，即固定资本。例如，车床是一种资本品。 消费品是用来满足人们物质和文化生活需要的那部分社会产品。也可以称作“消费资料”或者“生活资料”。 纯货币理论（英.霍特里）经济周期波动货币数量的增减货币供应央行的货币政策当银行体系

6、降低利率、信用扩大、贷款增加时，生产扩张、供给增加，收入和需求进一步上升，物价上涨，经济活动水平上升，经济进入繁荣阶段，继而引发通货膨胀；银行体系被迫紧缩银根，信用扩张停止，贷款减少、订货下降导致供过于求，经济进入萧条阶段；在萧条时期，资金又会逐渐向银行集中，银行采取措施扩大信用，促进经济复苏。乘数加速数理论丢失一个钉子，坏了一只蹄铁； 坏了一只蹄铁，折了一匹战马； 折了一匹战马，伤了一位骑士； 伤了一个骑士，丢了一个口信； 丢了一个口信，输了一场战斗； 输了一场战斗，输了整场战役； 输了整场战役，亡了一个帝国。 乘数加速数理论(保罗.萨缪尔森) 在社会经济中, 增加一笔投资很可能引起国民收入

7、成倍增加,这就是宏观经济学中的乘数效应。乘数是指最初投资增加所引起的国民收入增加的倍数 乘数概念是由英国经济学家卡恩于1931年发表在经济学杂志的国内投资与失业关系一文中首先提出，后来凯恩斯在通论中，对此方面的内容加以规范，发展为“乘数”原理。 乘数加速数理论(保罗.萨缪尔森) 小故事 一群无法无天的小流氓砸碎了一家商店的橱窗后逃之夭夭。店主自认倒霉，只好花1000元买了一块玻璃换上。这个时候一个经济学家走过来，说要恭喜店主，正在窝火的店主见有人说风凉话，气得要揍这个经济学家一顿。经济学家不慌不忙一番解释，居然让店主目瞪口呆。 经济学的乘法 经济学家这样说，玻璃店老板因为商店橱窗的损失得到10

8、00元收入，假设他支出其中的80%，即800元用于买衣服，服装店老板得到800元收入。再假设服装店老板用这笔收入的80%，即640元用于买食物，食品店老板得到640元收入。他又把这640元中的80%用于支出如此下去，最初是商店老板支出1000元, 经过不同行业老板的收入与支出行为之后, 所有人的总收入增加了5000 元。所以商店的橱窗被打碎了是一件可喜可贺的事情。国家 国家准备投资100 万元建设道路, 其中30 万元是工资, 50 万元是建材原料, 20 万元是其他费用, 那么, 劳动者小乙在付出价值1000 元的劳动后领取工资, 然后去消费。假如他把300 元用于购买食物, 200 元用于

9、给孩子交学费, 300 元用于买化肥, 这样, 有了小乙的消费刺激, 食品生产企业至少得生产足够小乙消费的食品。但食品生产企业再生产这300 元的食物之前先得拿出一部分钱向上游原料企业比如说面粉企业采购, 于是, 面粉厂在生产面粉的同时又得向农民收购粮食, 而生产粮食的农民为了增加产量就得去采购化肥最终, 小乙的这1000 元带动了几千元的生产, 而国家投资的这100 万元则带动了几百万元GDP。太阳黑子周期理论（穆尔） 100多年以前，一位瑞士的天文学家就发现，黑子多的时候地球上气候干燥，农业丰收；黑子少的时候气候潮湿，暴雨成灾。我国的著名科学家竺可桢也研究出来，凡是中国古代书上对黑子记载得

10、多的世纪，也是中国范围内特别寒冷的冬天出现得多的世纪。还有人统计了一些地区降雨量的变化情况，发现这种变化也是每过11年重复一遍，很可能也跟黑子数目的增减有关系。 这种理论认为自然灾害农业减产影响工业生产收入减少购买力下降；气候正常农业丰收工业繁荣收入增加购买力增加。 2.1 房地产周期波动的阶段 房地产业的发展受到宏观经济发展、人口、政治、社会文化、法律制度等多种因素的影响，以及房地产业本身运动规律的制约，房地产业在发展过程中，会表现出周期性波动的变化，出现房地产发展的高峰期和低谷期。广义：房地产经济周期，从房地产业的整体宏观角度来分析其循环变动；狭义：房地产市场周期，从微观角度分析房地产市场

11、扩张和收缩的波动交替状态。8.1.3 房地产周期循环基本特征 (1) 在一个增长型的经济体系中，循环的上升在经济阶段占主导地位，它们要比下滑和谷底持续的时间长。(2) 在增长型的经济体系中，供给和需求的长期趋势是呈正斜率上升的，新一轮循环的峰顶总是比上一次高，在衰退经济中恰恰相反。(3) 供给的波动往往比需求的波动更剧烈。 (4) 需求循环往往领先于供给循环一段时间。 (5) 最好的循环指标是空置率。 图8-2 房地产经济周期的四个阶段复苏繁荣衰退萧条同宏观经济周期一样，房地产经济周期波动四个阶段。8. 1. 4房地产周期与宏观经济周期的关系 2.2 房地产周期波动的阶段房地产周期波动的过程可

12、简单描述如下：经济增长对物业的需求刺激房地产业的发展经济繁荣进一步刺激物业需求新建物业超过实际需求产生过剩物业积压物业需求迅速减退进入调整期物业需求逐步消化现存量进入恢复期物业供求关系达到平衡阶段新的经济增长使物业需求大于供给开始新一轮的周期波动。2.2 房地产周期波动的阶段 同宏观经济周期一样，房地产周期波动的阶段也可分为扩张和收缩两个阶段，扩张阶段包括复苏与增长和繁荣两个两阶段收缩阶段包括危机与衰退和萧条两个阶段。2.2 房地产周期波动的阶段由于需求增加，而供给依然维持在较低水平，房价开始上涨，房地产交易量有所增加，空置率降低。伴随着房地产复苏，与房地产业具有密切相关的建筑业、建材业等行业

13、也快速发展，由此推动了房地产业的进一步扩张。1、复苏与增长阶段（一般会经历较长时间）：房价持续上涨，开发规模进一步扩大，各类市场交易数量激增，整个房地产业呈现出兴旺发达的景象。房价越来越高，市场一片乐观情绪，投机者活跃，迅速形成并不断加大房地产泡沫。当价格高涨到把真正的用家排斥在市场之外，而仅靠投机资金支撑时，房地产周期由盛转衰，形成有价无市的局面，预示着危机与衰退阶段的到来。2、繁荣阶段：也就是经济周期中的波峰。持续时间较短。房价持续上涨一段时间后，市场供求规律开始发生作用：房地产需求下降，房价不再持续上涨，空置率开始上升，租金下降，房地产投资项目减少，已投资建设的房地产项目风险加大。受一些

14、突发性利空消息或事件影响，房地产价格急剧下挫，房地产泡沫开始破灭，加速房地产的衰退。3、危机与衰退阶段（较为短暂）房地产租售价格继续沿着衰退期以来的跌势下降；伴随房价的大幅下跌，房地产交易量进一步减少，空置率居高不下；市场竞争进一步加剧，房地产商破产现象更为普遍，房地产经济慢慢达到波谷位置。4、萧条阶段（持续时间较长）租金价格居住率上升经济活动扩张、对空间劳务需求增大需求刺激新建投资，供给增加新建带来就业机会和对其他产业需求，刺激经济扩张经济扩张刺激高租金与房价预期更多就业与资金刺激更多建筑经济扩张达到顶峰货币与劳务供给超过需求房地产市场供大于求租金价格上涨率停滞建筑业需求下降经济下滑价格租金

15、下降空置增加新建增加缓慢经济持续下滑对空间需求下降需求租金居住率持续减少货币劳务空间等需求与价格降低空置率持续增加租金持续下降低价格与成本给经济带来生机低廉价格租金使房地产需求有回升趋势经济活动复苏对货币劳务和空间需求增加空间需求增加空置率降低租金稳定租金回升新建开始增加经济扩张生产就业提高租金居住率上升经济活动扩张新建增加带动就业和其他需求增加，经济扩张强劲需求刺激新建筑增加经济扩张刺激高租金与房价预期更多就业与资金刺激更多建筑思考：房地产经济周期与宏观经济周期的关系？（1）经济复苏，房地产萧条。（2）经济高涨，房地产复苏。（3）经济衰退，房地产高涨。（4）经济萧条，房地产衰退。8.1.4

16、房地产周期与宏观经济周期的关系 复苏阶段：尽管房地产业是基础性和先导性产业，但由于产品价值量大、耗用资金多，生产周期长，并且是非工厂化单件设计和生产，所以当经济开始复苏时，房地产开发商需要经过较长时间的筹备、计划才能投入生产。因此，房地产业的复苏要稍微滞后于宏观经济。8.1.4 房地产周期与宏观经济周期的关系 经过复苏阶段的准备和发展，房地产业的先导性、基础性产业的作用开始充分显现出来。 从繁荣阶段来看，房地产业要快于和早于宏观经济。市场的作用充足的资金价格的刺激8.1.4房地产周期与宏观经济周期的关系 衰退期，房地产业要快于宏观经济：由于房地产业作为基础性和先导性产业，其“超高涨”、“超前发

17、展”可以满足宏观经济继续高涨的需要；房地产业的发展要以社会经济各部门的发展为基础。8.1.4房地产周期与宏观经济周期的关系 萧条阶段，房地产业要滞后于宏观经济。 当宏观经济出现萧条时，各行各业的发展都处于停滞不前的状态，失业率、通涨率较高。但是由于房地产本身具备的保值和增值的特点，在其他行业都萧条时，人们可能会转向房地产投资，从而维持了房地产市场一定的供给和需求，使萧条推迟出现。8.1.5 影响房地产周期循环的因素1影响房地产周期循环的内生因素影响房地产周期循环的内生因素主要包括时滞、生产者和消费者的心理因素、技术和设计理念的革新等。2影响房地产周期循环的外生因素影响房地产周期循环的外生因素主

18、要有国民经济、政策法律措施、社会和文化等。其中，国民经济是影响房地产周期循环的最重要因素之一。为了便于说明问题，这里将国民经济因素细分为国民经济周期、人口增长与就业情况、各产业间投资绩效、通货膨胀和利率等。8.2房地产泡沫8.2.1房地产泡沫的基础理论 具体来讲，泡沫有两重含义：(1) 泡沫是指资产价格脱离市场基础持续急剧上涨的过程或状态(泡沫化) ；(2) 泡沫是指资产价格高于由市场基础价值决定的合理的部分。8.2.2 泡沫经济1泡沫经济的定义泡沫经济是指一个经济中的一种或一系列资产出现了比较严重的价格泡沫，且泡沫资产已经占到宏观经济总量相当大的比重，而且泡沫资产还和经济的各个部门发生了直接

19、性或间接性的联系，并且一旦泡沫破碎，将给经济的运行带来困难，引发金融危机或者经济危机，具有这样特征的国民经济称为泡沫经济。3泡沫经济的影响100万，你可以在世界各处买到什么样的房子（中国新闻网）阿根廷 布宜诺斯艾利斯 市中心 美元价格：14.9万元 ：这所房子经过装修，就在艾尔森特罗，距科隆剧院仅两个街区。智利 比亚里 第九区 美元价格：11万元 三卧室 三浴室 说明：这所房子在比亚里镇，周围有着世界一流的田野。俄罗斯 莫斯科 Chystye Prudy区 美元价格：约15.2万 两卧室 两浴室 说明：这所房子就位于莫斯科市中心。 捷克 布拉格 美元价格：约144000元两卧室一浴室这是一所新

20、装修的74平米公寓，距市中心仅6分钟地铁。新西兰 福克星，美元价格：约12.55万 四卧室 两浴室说明：这是一所时髦的四卧室房。100万，在中国北京郊县房山哑叭河村，60平米毛坯房，15万美元8.2.3 房地产泡沫 8.2.3.1房地产泡沫的内涵 房地产泡沫可理解为房地产价格在一个连续的过程中的持续上涨，这种价格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，并不断吸引新的买者-随着价格的不断上涨与投机资本的持续增加，房地产的价格远远高于与之对应的实体价格，由此导致房地产泡沫。泡沫过度膨胀的后果是预期的逆转、高空置率和价格的暴跌，即泡沫破裂，它的本质是不可持续性。房地产泡沫形成的原因金融机构过度放贷投机需求膨胀土地的有限性和稀缺性8.2.3.2中国房地产泡沫特点（1）中国房地产市场的市场化程度不高，政府有形之手干预太强8.2.