中电投公司物业管理招标文件

1、 中水电公司物业管理招标文件 一、物业概况和邀标要求按照国务院物业管理条例（2003年国务院第379号令）和北京市物业管理招投标办法的规定，现对中国水利电力对外公司办公楼及大产权宿舍楼物业管理服务进行邀请招标，兹邀请合格投标人前来投标。 1.物物业概述述 1.11 物业业名称（以下简简称本项项目）: 中电电投公司司办公楼楼和大产产权宿舍舍楼管理理。 招标人人名称：中国水水利电力力对外公公司（以以下简称称中电投投公司）。1.2 物业地地点办 公 楼：北京市市西城区区六铺炕炕街 号。大产权宿宿舍楼：北京市市西城区区六铺炕炕地区 楼以及 小区大大产权楼楼地下室室。1.3 物业规规模1.3.1本项项目

2、建筑筑物总建建筑面积积55,4799.877平方米米。其中中办公楼楼建筑面面积100,9299.877平方米米，大产产权宿舍舍楼建筑筑面积444,5500平方米米。1.3.2本项目目建筑物物总计255处，其其中办公公楼1栋栋，办公公楼附属属建筑物物（二层层及以下下平房）8处，大产权权宿舍楼楼14处（含地地下室55处），其中平平房院1处，单独管管理的地地下室22处。1.3.3办公公楼前停停车位及及办公楼楼院内停停车位管管理和服服务，大产权权宿舍楼楼六铺炕炕一区66号楼及及二区11、2号号楼停车车位管理理和服务务。1.3.4 大产权权宿舍楼楼主要集集中在六六铺炕地地区，未未形成单单独的物物业管理理

3、小区，管理相相对较为为分散。1.4物物业管理理服务用用房的配配置情况况 物业管管理服务务办公等等用房由由招标单单位根据据自有闲闲置房产产情况提提供。 坐落位位置：中中电投公公司办公公楼院内内及物业业管理区区域内。1.5 物业管管理服务务合同形形式：本本项目所所有权单单位委托托物业管管理服务务公司，签署专专业的委委托管理理服务合合同。1.6 招标范范围： 1.66.1 中电投投公司办办公楼及及其附属属设施的的运行、服务与与管理，包括： a.房屋屋及其附附属设施施、设备备（招标标人指定定分包的的专业除除外）的的日常运运行、维修与管管理，定定期保养养与中、小修理。 b.接待待服务、治安保保卫、消消防

4、管理理、院内内道路交交通管理理、停车车场管理理、卫生生保洁及及环境优优化美化化等。 c.中电电投公司司职工食食堂早、中餐供供应服务务。 1.66.2中中电投公公司管理理的大产产权宿舍舍楼、产产权房及及其附属属设施的的运行、服务与与管理，包括： a.房房屋及其其附属设设施、设设备（招招标人指指定分包包的专业业除外）的日常常运行、维修与与管理，定期保保养与中中、小修修理。 b.治治安保卫卫、消防防管理、院内道道路交通通管理、停车场场管理、卫生保保洁及环环境优化化美化等等。1.7 管理服服务期限限：3年年。1.8 管理服服务方式式：委托托管理服服务 2. 招标方方式 本项目目采用邀邀请招标标方式。

5、3. 合格条条件与资资格要求求 3.11 具有有本项目目要求的的服务或或实施能能力，符符合并承承诺履行行本招标标文件规规定具有有独立法法人资格格的专业业物业管管理服务务企业。 3.22 参加加投标企企业应具具备中中华人民民共和国国招标投投标法和本文文件规定定的如下下条件： （1）具具有独立立承担民民事责任任的能力力； （2）具具有良好好的商业业信誉和和健全的的财务会会计制度度； （3）具具有履行行合同所所必需的的设备和和专业技技术能力力； （4）具具有依法法缴纳税税收和社社会保障障资金的的良好记记录； （5）参参加此项项投标活活动前三三年内，在经营营活动中中没有重重大违法法记录； （6）具具有

6、物业业管理企企业二级级（含）以上资资质的物物业管理理服务企企业； （7）曾曾经管理理服务过过单体建建筑面积积三万平平米以上上的智能能化办公公楼； （8）已已通过IISO990000系列质质量体系系认证； （9）管管理服务务本项目目的主要要负责人人（项目目经理）应当具具有大学学本科（含本科科）以上上学历，具有管理理服务大大型智能能办公楼楼三年以以上的工工作经验验。 （10）信誉良良好、实实力雄厚厚、管理理科学、能使本本项目管管理服务务达到招招标人的的要求。3.3 提交的的投标文文件中至至少应包包括下列列资料： 3.33.1.确立投投标单位位法律地地位的原原始文件件的复印印件(包包括营业业执照、资

7、质等等级证书书等其他他相关资资料); 3.33.2.投标单单位近年年完成类类似项目目管理服服务和目目前正在在管理服服务项目目的简要要情况； 3.33.3提提供项目目物业管管理服务务经理、各部门门主要负负责人(物业经经理)简简历、资资质证书书及拟投投入本项项目的其其他管理理服务和和主要人人员情况况； 3.33.4提提供为完完成本项项目管理理服务拟拟采用的的主要经经营策略略； 3.33.5.投标人人承诺书书；3.3.6.授授权书。4. 投投标费用用 投标标人应自自行承担担编制、递交投投标文件件所涉及及的一切切费用。招标人人无须对对投标人人因本次次招标事事宜引起起的任何何费用或或损失负负责。5. 管

8、管理服务务目标树立正确确的物业业管理服服务观念念，以“服务至至上，客客户第一一”为管管理服务务宗旨，从而达达到一流流的管理理、一流流的形象象、一流流的效益益，以提提高整个个物业的的档次和和社会形形象。具具体内容容详见本本招标文文件第三三部分物物业管理理服务规规范及需需求。6. 现现场考察察6.1 投标人人应按照照招标人人指定的的时间和和地点，参加由由招标人人组织的的对现场场及周围围环境进进行考察察，有关关费用由由投标人人自理。6.2 招标人人组织的的现场考考察仅是是对招标标物业现现场基本本情况的的初步考考察，并并不承担担满足投投标人获获取投标标所须全全部资料料的责任任。投标标人应自自负其责责地

9、获得得与编制制投标文文件有关关的一切切必须材材料。6.3 现场考考察完成成后，投投标人将将被认为为已了解解该物业业的基本本情况，物业的的地理环环境、各各种配套套设施、文化背背景、市市政配套套情况、通讯、交通、周边物物业状况况、工作作环境及及一切可可能对该该物业管管理服务务构成影影响的现现场和周周围环境境情况，并已充充分认识识到自己己应承担担的义务务、责任任和风险险，以便便将所有有因现场场环境因因素产生生的费用用包括在在投标报报价中。招标人人不再接接受任何何与现场场环境有有关的索索赔。6.4 在现场场考察过过程中，投标人人如发生生人身伤伤亡、财财产或其其他损失失，不论论何种原原因所造造成，招招标

10、人均均不负责责。投标标人参加加现场考考察人数数以23人为为宜。 7. 招标文文件的组组成7.1招招标文件件包括下下列内容容：第一部分分 物物业概况况和邀标标要求第二部分分 物物业管理理服务内内容和标标准第三部分分 对对投标企企业的基基本要求求第四部分分 物物业管理理服务投投标书第五部分分 投投标文件件格式7.2 除上述述内容外外，招标标单位在在提交投投标文件件截止时时间5日日前，以以书面形形式发出出的对招招标文件件的澄清清或修改改内容，均为招招标文件件的组成成部分，对招标标单位和和投标单单位均起约束束作用。7.3 投标单单位获取取招标文文件后，应仔细细检查招招标文件件的所有有内容，如有残残缺等

11、问问题应在在获得招招标文件件3日内内向招标标单位提提出，否否则，由由此引起起的损失失由投标标单位自自己承担担。投标标单位同同时应认认真审阅阅招标文文件中所所有的事事项、格格式、条条款和要要求等，若投标标单位的的投标文文件没有有按招标标文件要要求提交交全部资资料，或或投标文文件没有有对招标标文件做做出实质质性响应应，其风风险由投投标单位位自行承承担，并并根据有有关条款款规定，该投标标有可能能被拒绝绝。 8. 招标文文件的澄澄清 投标单单位若对对招标文文件有任任何疑问问或在现现场勘察察中发现现的任何何疑问，应于220133年5月10日前以书面的的形式表表达，并并以专人人递交的的方式送送达，送送至中

12、电电投公司司企业管管理部。 9. 招标文文件的修修改 9.11招标文文件发出出后，在在提交投投标文件件截止时时间5日日前，招招标单位位可对招招标文件件进行必必要的澄澄清或修修改。 9.22 招标标文件的的修改将将以书面面形式发发送给所所有投标标单位，投标单单位应于于收到该该修改文文件后的的当日内内以书面面形式给给予确认认。招标标文件的的修改内内容作为为招标文文件的组组成部分分，具有有约束作作用。 9.33招标文文件的澄澄清、修修改、补补充等内内容均以以书面形形式明确确的内容容为准。当招标标文件、招标文文件的澄澄清、修修改、补补充等在在同一内内容的表表述上不不一致时时，以最最后发出出的书面面文件

13、为为准。 10. 投标文文件的组组成内容容 10.1 投标文文件由投投标函、商务标标和技术术标三部部分组成成。 10.2 投标函函部分主主要包括括但不限限于下列列内容： a. 法定代代表人授授权书或或法定代代表人身身份证明明资料； b. 投标书书。 10.3 商务标标部分主主要包括括下列内内容： a. 物业管管理服务务费报价价表； b. 物业管管理服务务支出明明细报价价表； c. 检测项项目明细细级报价价表； d. 投标报报价需要要的其他他资料； e. 证明合合格条件件和资格格的其他他材料：法定代代表人授授权书、营业执执照副本本（复印印件）、物业管管理企业业资质证证书（复复印件）、组织机机构代

14、码码证书（复印件件）、投标企企业资格格证明文文件、投标企企业最近近三年的的经过审审计的资资产负债债表、损损益表和和现金流流量表、投标企企业近33年涉及及的诉讼讼及仲裁情情况、拟派现现场项目目经理资资格证明、拟派项项目主要要管理人人员、工工程技术术人员情情况以及及企业经经营管理理情况介介绍 10.4 技术标标部分主主要包括括下列内内容：10.44.1管管理服务务总体构构想。包包括管理理模式、人员配配备、管理服服务工作作必需的的物资装装备计划划情况、采购制制度、拟外包包项目外外包工作作选聘的的原则方方法、计算机机在工作作中的应应用以及及建设性性提出具具有可操操作性的的物业管管理服务务建议书书。10

15、.44.2 针对物物业管理理服务内内容制订订具体实施施方案、措施和和计划。10.44.3针针对物业业管理服服务内容容和标准准及考评评方案逐逐项应答答。10.44.4 物业移移交接管管详细方方案。 10.4.5 对特特别需要要说明的的问题逐逐项应答答，提出出详细可可行的解解决方案案及作出出相应的的承诺。 10.4.7 其它需要要说明的的情况。 10.5 投标人人应认真真阅读招招标文件件的全部部内容。如果投投标文件件不能满满足招标标文件要要求，责责任由投投标人自自负。 10.6 凡获得得招标文文件者，无论投投标人中中标与否否，均应应对招标标文件保保密，并并承担因因其泄密密而引起起的一切切责任。 1

16、1.投标标文件格格式 11.1投标标单位提提交的投投标报价价表应当当使用本本招标文文件所列列出的格格式（表格可可以按同同样格式式扩展），其中中物业管管理服务务报价清清单由投投标单位位自行编编制。11.22本招标标文件中中未给出出的投标标文件格格式，由由投标单单位自行行拟定。12. 报价编编制要求求12.11 投标标单位按按物业管管理服务务目标及及物业管管理服务务方案、北京市市有关规规定、结结合市场场实际情情况编制制本项目目物业管管理服务务费用报报价书。本项目目报价要要对大产产权宿舍舍楼部分分和办公公楼部分分分别核核算，综综合报价价，投标人人应在报报价分项项报价表表上列明明项目及及相关服服务的单

17、单价和总总价。投标单位位应在综综合报价价中明确确中、小小修费用用标准或或其他标标准。12.22 招标标单位保保留对中中标某项项报价偏偏高且明明显不合合理而无无法接受受的单价价进行调调整的权权利，并并经投标标单位确确认后以以此作为为签订合合同协议议书的条条件之一一。12.33 投标价价将被认认为是全全面达到到本招标标文件中中已明确确和投标标单位根根据管理理服务经经验确认认达到优质质物业管管理服务务标准的的全部报价价。13. 投标文文件有效效期13.11投标文文件有效效期为投投标截止止日后30日历历天，在在此期限限内，凡凡符合本本招标文文件要求求的投标标文件均均保持有有效。13.22在特殊殊情况下

18、下，招标标单位在在原定投投标文件件有效期期内，可可以根据据需要以以书面形形式向投投标单位位提出延延长投标标文件有有效期的的要求，对此要要求投标标单位须须以书面面形式予予以答复复。投标标单位可可以拒绝绝招标单单位这种种要求。 14. 投投标文件件的份数数和签署署14.11 投标标单位应应向招标标单位提提交招标标文件一一式二份份，正副副本各一一份，电子文文档一份份（光盘盘）。14.22 投标标文件的的正本和和副本均均需打印印或使用用不褪色色的蓝、黑墨水水笔书写写，字迹迹应清晰晰易于辨辨认，并并在投标标文件封封面的右右上角清清楚地注注明“正正本”或或“副本本”字样样。正本本和副本本如有不不一致之之处

19、，以以正本为为准。14.33 投标标文件封封面、投投标函均均应加盖盖投标单单位印章章并经法法定代表表人或其其委托代代理人签签字或盖盖章。由由委托代代理人签签字或盖盖章的在在投标文文件中须须同时提提交投标标文件签签署授权权委托书书。投标标文件签签署授权权委托书书格式、签字、盖章及及内容均均应符合合要求，否则投投标文件件签署授授权委托托书无效效。14.44 全套套投标文文件应无无涂改或或行间插插字和增增删。 15.投标文文件的编编制、装装订、密密封和标标记15.11 投标文文件的装装订要求求: 投投标函、商务标标和技术标标均应合合并装订订。 15.2 投投标文件件密封袋袋上应载载明：招标标单位名名

20、称、项目名名称、投标单单位公章章及法人人人名章以及投投标单位位经办人人签字并并注明联联系电话话。 15.3 开标日之之前，投标文文件不得得开封，否则视视为费标标。 16. 投标文文件的提提交16.11 投标标单位应应于5月220日（截止日日）前向中电投投公司企企业管理理部提交交投标文文件。16.22投标单单位在递递交投标标文件时时，应保保持投标标袋及密密封条完完好无损损，且所所有印章章、印鉴鉴应清晰晰可辩，否则招招标单位位将不予予受理，并按废废标处理理。 17.迟交的的投标文文件招标单位位在第16条规定定的投标标截止时时间以后后收到的的投标文文件，将将被拒绝绝并退回回给投标标单位。18.投投标

21、文件件的补充充、修改改与撤回回18.11 投标标单位在在提交投投标文件件以后，在规定定的投标标截止时时间之前前，可以以书面形形式补充充修改或或撤回已已提交的的投标文文件，并并以书面面形式通通知招标标单位。补充、修改的的内容为为投标文文件的组组成部分分。18.22 投标标单位对对投标文文件的补补充、修修改，应应按第115条有关关规定密密封、标标记和提提交，并并在内外外层投标标文件密密封袋上上清楚标标明“补补充、修修改”或或“撤回回”字样样。18.33投标截截止日后后，投标标单位不不得补充充、修改改投标文文件。19.开开标19.11 投标截截止日后后，招标标单位在在其办公公所在地地择日进进行开标标

22、。19.22提交合合格的撤撤回通知知的投标标文件不不予开封封，并退退回给投投标单位位；确认为无效效的投标标文件不不予评审审。19.33 开标标由招标标单位自自行主持持。20. 评标委委员会与与评标20.11 评标委委员会由由招标单单位自行行组建，负责评评标活动动。20.22 开标标结束后后，开始始评标，评标采采用保密密方式进进行。21. 投标文文件的初初步评审审21.11 评标标时，评评标委员员会将评评定每份份投标文文件是否否实质上上响应了了招标文文件的所所有要求求。所谓谓实质上上响应，是指投投标文件件应与招招标文件件的所有有实质性性条款、条件和和要求相相符，无无显著差差异或保保留，或或者对合

23、合同中约约定的招招标单位位的权利利和投标标单位的的义务方方面造成成重大的的限制，纠正这这些显著著差异或或保留将将会对其其他实质质上响应应招标文文件要求求的投标标文件的的投标单单位的竞竞争地位位产生不不公正的的影响。 21.2 如果果投标文文件未实质性响应招招标文件件的各项项要求，评标委委员会将将予以拒拒绝，并并且不允允许投标标单位通通过修改改或撤销销其不符符合要求求的差异异或保留留，使之之成为具具有响应应性的投投标。22. 投标文文件计算算错误的的修正22.11评标委委员会将将对确定定为实质质性响应招招标文件件要求的的投标文文件进行行校核。如果数数字表示示的金额额和用文文字表示示的金额额不一致

24、致时，应应以文字字表示的的金额为为准；当当单价与与数量的的乘积与与合价不不一致时时，以单单价为准准。22.22 按上上述原则则及方法法调整或或修正投投标文件件的投标标报价，投标单单位同意意后，调调整后的的投标报报价对投投标单位位起约束束作用。23. 投标文文件的评评审、比比较和否否决23.11评标委委员会将将仅对在在实质性性响应招招标文件件所有要求求的投标标文件进进行评估估和比较较。23.22 在评评审过程程中,评评标委员员会可以以书面形形式要求求投标单单位就投投标文件件中含义义不明确确的内容容进行书书面说明明并提供供相关材材料。23.33 评标标委员会会依据评评标办法法规定的的评标标标准和方

25、方法，对对投标文文件进行行评审和和比较，向招标标单位提提出书面面评标报报告，并并推荐合合格的中中标候选选人。招招标单位位根据评评标委员员会提出出的书面面评标报报告和推推荐的中中标候选选人确定定中标单单位。23.44 评标标方法采采用综合合评定法法。23.55 评标标委员会会经评审审，认为为所有投投标都不不符合招招标文件件要求的的，可以以否决所所有投标标。所有有投标被被否决后后，招标标单位将将另行组组织招标标。24. 合同授授予标准准本项目的的物业管管理服务务合同为为固定总总价合同同。本招招标项目目的物业业管理服服务合同同将授予予第一中中标候选选人并经经招标单单位确认认后的投投标单位位。25.

26、招标单单位拒绝绝投标的的权力招标单位位不承诺诺将合同同授予报报价最低低的投标标单位。招标单单位在发发出中标标通知书书前，有有权依据据评标委委员会的的评标报报告拒绝绝不合格格的投标标。26.中中标通知知书中标单位位确定后后，招标标单位将将于100日内将将向中标标单位发发出中标标通知书书的同时时,将中中标结果果以书面面形式通通知所有有未中标标的投标标单位。27.合合同的签签订27.11中标单单位应于于中标通通知书发发出之日日起100日内，按照招招标文件件和中标标单位的的投标文文件与招招标单位位订立书书面物业业管理服服务合同同，招标标单位和和中标单单位不得得再行订订立背离离合同实实质性内内容的其其他

27、协议议。27.22中标单单位如不不按上述述条款与与招标单单位订立立合同，则招标标单位将将废除授授标。27.33 中标标单位应应当按照照合同约约定履行行义务，完成中中标项目目物业管管理服务务，不得得将中标标项目物物业管理理服务转转让或转包给给其他任何人。二、物业业管理服服务内容容和标准准 一、管管理服务务模式和和目标1、物业业管理服服务的模模式本项目物物业管理理服务采采取委托托物业管管理服务务模式。2、物业业管理服服务的目目标整个服务务期内，中标单单位要确确保所管管物业在在任何时时候都处处于最佳佳状态。二、物业业管理服服务内容容1、空间间管理服服务 包括内部部空间的的装修管管理服务务以及空间间内

28、的家家具设备备的管理理服务。 装修管管理服务务 根据招招标单位位需求对对房屋装修修过程中中的安全全、质量量及进度度进行全全过程监监督和管管理，并并协调作作好有关关设备、设施的的维护及及衔接，制定相相关管理理制度。招标单单位对装装修队伍伍的资质质、装修修方案进进行审核核，中标标单位对对装修进进场队伍伍和方案案落实进进行监督督管理。中标单单位与进进场装修修队伍签签订相关关安全协协议。如如需动火火，应由由专人进进行管理理并备有有相关备备案资料料。装修修竣工验验收报招招标人审审查备案案。 房间内内部小规规模的装装修变动动以及房间间内办公公家俱、辅助设设施的修修缮保养养。 2房屋维维护与维维修 房屋维维

29、护与维维修，即即建筑物物本身的的维护与与维修，包括建建筑物的的结构、基础、屋面、外墙、门窗、楼地面面的维护护与维修修。 房屋日日常养护护要求 房屋日日常养护护分零星星养护和和计划整整体养护护。 地基基基础日常常养护要要求：定定期巡视视，对结结构裂缝缝、地基基沉降等等问题及及时向招招标人提提出。杜杜绝不合合理荷载载的产生生；防止止地基浸浸水；保保证勒脚脚完好；防止地地基冻害害。 墙台面面及吊顶顶的日常常养护要要求：定定期检查查，及时时处理；加强与与其它部部位连接接处的保保护；注注意清洁洁及清洁洁方法；注意日日常防护护；注意意材料的的工作环环境；定定期更换换部件，保证整整体协调调。 门窗的的日常养

30、养护要求求：严格格遵守使使用常识识与操作作规程；经常清清洁检查查，发现现问题及及时处理理；定期期更换易易损部件件，保持持整体完完好；外外门窗冬冬雨季使使用管理理。 屋面的的维修养养护要求求：保证证防水层层的使用用功能不不受破坏坏，确保保屋面地地漏畅通通。 楼内地面的的维修养养护要求求：杜绝绝不合理理荷载的的产生；经常清清洁检查查，发现现问题及及时处理理；定期期更换损损坏部位位，保证证整体协协调；保保证防水水层的使使用功能能不受破破坏。 房屋维维修管理理服务要要求 掌握房房屋建筑筑的完好好情况，按照房房屋完好好情况进进行使用用，保证证使用者者的安全全。 制定房房屋修缮缮计划、修缮范范围，有有计划

31、地地组织房房屋按年年轮修，维护房房屋使用用价值，合理地地延长房房屋使用用年限。 做好房房屋维修修资料的的收集整整理工作作，妥善善管理房房屋技术术档案，保持房房屋技术术资料的的完整。 建立维维修养护护制度 包括括例常巡巡检制度度、用户户报修制制度、周周期性维维修制度度和维修修记录制制度等。 3设备维维修及保保养 建立健健全维修修与保养养制度，包括安安全生产产制度、设备运运行管理理制度、机房交交接班制制度、日日常检修修制度、设备运运行经济济核算制制度、物物料申购购领用保保管制度度、工具管管理制度度、技术档档案保管管制度、事故分分析报告告及处理理制度以以及日常常报修工工作流程程等。建立设备备台帐，保

32、证每每台设备备都必须须有一套套完整档档案资料料。设备备档案资资料应包包括设备备资料档档案、设设备使用用技术资资料档案案、设备备变动记记录、设设备维保保记录以以及设备备档案编编码等。给水系系统维护护与管理理服务，包括饮用用水系统统（含直直接饮用用水）管管理、定期水水质检测测、给水设设备的维维修维护护以及给水水管道的的维修维维护。 排水系系统维护护与管理理服务，包括室室内外排水管管道堵塞塞处理、室内外排水管管道渗漏漏处理以以及污水水处理系系统的维维护保养养等。卫生设设备的修修理与维维护，包包括大便便器、小小便器、洗脸盆盆、拖布布池、家家具盆、淋浴器器、浴盆盆等维修修与管理。消防系系统的维维护与管管

33、理服务务，包括括建立火火灾自动动报警及及联动控控制系统统运行日日志，建立设设备巡视视日志，消防设设备的维维护制度度、火灾自自动报警警及联动动控制系系统的定定期检查查，室内外外消防栓栓系统的的检查、维护和和实验，消防喷喷淋系统统喷头和和报警阀阀的维护护管理，消防给给水管道道、阀门门的检查查维护，水泵和和电机（包括备备用）定定时检查查保养以以及消防防设备的的定期实实验、检检查和清清洗。 热力设设备的维维修与保保养，包包括供热热管道的的维护与与修理等等。 空调系系统维修修与保养养，包括由由招标人人通过询询价方式式直接确确定专业业维保公公司，交交由中标标人统一一管理。确定维维修保养养必须检检查项目目，

34、督促维维修承包包商为设设备做出出定期保保养计划划，建立空空调日常常巡视制制度，制定并并严格遵遵守空调调机组操操作程序序等。 电梯系系统维修修与保养养，包括括由招标标人通过过询价方方式直接接确定专专业维保保公司，交由中标标人统一一管理。确定维维修保养养必须检检查项目目，督促维维修承包包商为设设备做出出定期保保养计划划，建立电电梯日常常保养及及预检制制度，制定电电梯维修修操作规规程，电梯故故障救援援以及制定定电梯困困人应急急解救方方案等。 招标单单位办公公楼及大大产权宿宿舍楼配配电机房房的日常常管理、运行与与维护，确保供供用电安安全。其他管管理服务务停车管理理服务，维护停停车场的的停车秩秩序，引引

35、导公司司员工、外来车车辆以及及产权宿宿舍区住住户车辆辆的有序序停放。物业管理理辖区内内所有照照明设备备和灯具具的管理理维修，及时更更换破损损灯具。招标单位位办公楼楼顶广告告牌及霓霓虹灯的的日常维维护与管管理。招标单位位员工食食堂早中中餐服务务与管理理，以及及招标单单位集体体宿舍的的管理与与维护等等。 4、环环境卫生生管理服服务 环境卫卫生管理理服务内内容，包括物业业辖区内内的道路路、空地地、绿地地等公共共部位，建筑物物内公共共空间，建筑物物内所有有房间包包括办公公室、会会议室桌桌、椅、台面等等的日常常清洁，办公楼楼内外墙墙保洁，室外玻玻璃幕墙墙及门窗窗的保洁洁，对物业管管理区域域内楼宇宇地下室

36、室、车库库等用房房的日常常保洁和和管理，对门、窗、墙墙壁、吊吊顶、风风口、灯灯具、扶扶手、栏栏杆、标标志牌以以及机械械电气设设备和系系统定期期清洁，对室外外道路、绿地、水池、树木花花草的清清扫保养养，冬季季扫雪等等政府规规定的门门前三包包事项等等，物业辖辖区内的的垃圾收收集、归归类、袋袋装、清清运，物业辖区区内害虫虫及鼠害害的治理理以及物业业辖区内内周围“废气、噪声、污水”的处理理等。 环境卫卫生工作作基本要要求 定人、定地点点、定时时间、定定任务、定质量量。对环环境卫生生管理服服务范围围内的任任何环节节均应有有专人负负责，并并明确工工作的具具体内容容、时间间和质量量要求。 环境卫卫生工作作标

37、准 垃圾清清运标准准 日日产日清清，无堆堆积垃圾圾，所有有垃圾集集中堆放放到指定定地点。垃圾堆堆放地点点定期喷喷洒药水水，防治治虫害。做到垃垃圾袋装装化，建建立合理理的分类类系统。 室外场场地卫生生标准 对室外外场地包包括办公公楼门前前广场、院内通道道地面、产权宿宿舍楼院院内地面面等进行行日常保保洁，通通道地面面石材清清洁，保保持外围场地整洁无无垃圾。 停车场场地卫生生标准 对停车车场进行行日常保保洁，保保持停车车场整洁洁无垃圾圾。室内大堂堂和走廊廊卫生标标准 对办公楼楼大堂和和走廊进进行日常常保洁，保持大大堂整洁洁，设施施完好，环境幽幽雅，地地坪明亮亮，无垃垃圾和污污迹；玻玻璃明亮亮，无污污

38、点及污污迹；大大理石墙墙面清洁洁光亮；垃圾筒筒外表干干净明亮亮，垃圾圾不超过过扔口；风口清清洁无灰灰尘；花花盆干净净、内无无杂物。对产权宿宿舍楼楼楼道、扶扶手及公公共区域域进行日日常保洁洁，保持持公共区区域整洁洁，设施施完好，环境幽幽雅；楼楼道地面面清洁光光亮；楼楼梯扶手手无灰尘尘；墙面面清洁，无广告告张贴。 电梯、扶梯及及电梯厅厅卫生标标准 对电梯梯、扶梯梯及电梯梯厅进行行日常清清洁保养养，保持持地坪明明亮，无无垃圾和和污迹；楼梯和和扶手干干净无黑黑灰；电电梯轿厢厢壁面光光亮，无无污迹；门框、窗框无无黑灰；井道、槽底清清洁无杂杂物。 室内公公共部位位的卫生生间卫生生标准 对室内内公共卫卫生间

39、进进行日常常清洁及及月保养养，确保保公共卫卫生间的的地坪明明亮、无无垃圾、无污迹迹；磁砖砖墙面清清洁无污污迹；洗洗脸台面面无积水水及干水水迹；镜镜面明亮亮无水迹迹；厕所所清洁无无异味；手纸和和洗手液液供应应应不断档档；坐便便器清洁洁干燥无无水迹；风口清清洁无灰灰尘。 室内公公共部位位的燃气气锅炉间间卫生标标准 墙面、地面及及门窗无无尘、无无污、无无积水，开水锅锅炉无尘尘垢，开开水锅炉炉须定期期清洁除除垢；清清洁除垢所所使用的的各类清清洁剂等等必须符符合环保保要求。 办公区区域卫生生标准 对办公公区域及及室内进行日日常保洁洁和周保保养，保保持办公公区域、室内清清洁、办办公设施施完好，环境舒舒适，

40、保保证办公公桌、电电脑、沙沙发、隔隔断、登登脚、橱橱柜及粉粉碎机等等办公设设施的清清洁无污污迹；保保证办公公区域内内玻璃窗窗框、窗窗槽、窗窗帘、风风口等设设施的清清洁无灰灰尘；保证证办公区区域内开开关、标标识、各各类门、闭门器器、烟灰灰缸及各各种挂件件的清洁洁无灰尘尘。 玻璃及及不锈钢钢卫生标标准 对物业业管理区区域内玻玻璃及不不锈钢进进行日常常清洁及及周保养养，确保保玻璃明明亮，无无污点及及污迹；不锈钢钢光亮无无污迹。 地毯清清洁和地地面打蜡蜡要求 地毯清清洗周期期为 30天；大理石石地面 6个月清清洗抛光光保养一一次，做做好清洁洁和打蜡蜡记录。 灯具及及饰品的的清洁要要求 灯具清清洁无尘尘

41、；陈列列品、装装饰品无无尘、无无污迹、无变形形；办公公家具无无尘、无无污染，按不同同材质进进行定期期养护。 建筑物物外墙清清洗要求求 外墙清清洗包括括对墙面面石材、玻璃幕幕墙、遮遮阳隔栅栅、玻璃璃天棚、钢结构构衔架、装饰铝铝板等，每季度度清洗一一次；制制定安全全操作规规程，确确保清洁洁工人安安全。卫生设施施的管理理服务 合理配配置环卫卫设备，合理设设置环卫卫设施；对吸烟烟区、茶茶水间卫卫生设施施定人、定时进进行清洁洁，保证证卫生设设施清洁洁。机房的清清洁卫生生周期要要求 机房区区域内应应定期清清洁，确确保室内内清洁无无尘埃。 灭蟑、灭蝇虫虫、灭鼠鼠及防治治要求 应由专业人人员完成成此项工工作，

42、范范围为物物业管理理的所有有区域，包括走走廊、楼楼道、楼楼梯、卫卫生间、各类机机房、物物业管理理服务用用房以及住宅宅楼共用用部分等等）。应应确保所所使用的的药物为为专业卫卫生用药药，符合合国家环环保要求求，对人人体无任任何副作作用，对对正常工工作环境境无任何何不利影影响。保保证用药药后的效效果达到到国家公共场场所卫生生管理法法标准准。在服服务期限限内，确确保每年年进行11-2次次防治工工作，并并按照专专业工作作程序在在每次防防治后及及时进行行补杀工工作。对对于特殊殊重点区区域如食堂、污水坑坑井等虫害高高发地点点，物业业管理服服务公司司应强化化杀虫。 5、环环境绿化化管理服服务 负责对对管理区区

43、域内绿绿地及其其植物进进行日常常管理和和养护工工作，落实节日日花卉布布置，各各种花卉卉的剪枝枝修整和和养护工工作造。负责办办公楼室室内绿化化租摆及及布置。 6、车车辆道路路管理服服务 车辆道道路管理理服务目目的是建立良良好的交交通秩序序、车辆辆停放秩秩序，确确保物业业内业主主车辆及及外来车车辆不受受损失。 车辆道道路管理理服务内内容是制定道道路管理理服务、交通管管理服务务、车辆辆管理服服务、停停车场管管理服务务办法并并执行。 物业管管理公司司应指定定专人负负责对物物业管理理区域内内的道路路及设施施的维修修和养护护。加强强对道路路的日常常巡查，对违反反管理规规定的行行为及时时发现并并纠正。制定道

44、道路维修修计划，负责道道路设施施的日常常养护工工作，了了解设施施的运行行状况，发现问问题及时时处理。 车辆管管理服务务 车辆辆管理服服务包括括机动车车和非机机动车管管理服务务。物业业管理公公司的主主要职责责是禁止止车辆乱乱停乱放放、损坏坏以及防盗盗。物业业管理公公司应当当建立并并落实门门卫管理理服务制制度和车车辆保管管规定，为非机动动车设立立停车处处。 停车场场（包括括地上和和地下车车库）管管理服务务 场内内车位划划分明确确，场内行行驶标志志清楚可可辨，进进出停车车场车辆辆管理严格格，制定定车辆防防盗、防防损措施施等。 环境标标识管理理服务 环境境标识是是指物业业公共领领域中引引导方向向、指示

45、示物业、揭示场场所性质质的标识识系统。物业管管理服务务公司应应当正确确设置物物业区域域内独立立的环境境标识系系统，物业管管理服务务人员应应当熟悉悉标识，使业主主方及使使用者出出行方便便。 7、治治安环境境管理服服务 治安环环境管理理服务的的目标要要求 确保物物业管理理区域内内及附属属设备、公共场场所、建建筑地块块等不受受人为损损坏、破破坏或尽尽可能减减少损失失；阻止止或防止止任何危危及业主主和使用用人的生生命财产产的行为为；终止止任何影影响业主主和使用用人身心心健康的的行为，维护正正常的生生活秩序序和工作作秩序加加强物业业公司及及业主和和使用人人的精神神文明建建设，和和睦邻里里关系，减少邻邻里

46、纠纷纷；确保保安全，打击犯犯罪活动动，配合合当地公公安部门门工作，维护社社会的安安定团结结；配合合招标人人做好保保密工作作，防止止泄密。建立健全全保安队队伍。聘请专专业的保保安公司司，做好好人员培培训；实行224小时时不间断断站立式式服务，时刻保保持高度度的警惕惕性。制制定工作作交接班班制度、保安部部门会议议制度以以及保安安设施使使用及其其管理服服务制度度。治安环境境管理服服务具体体内容 保安安系统运运行管理理服务和和监视管管理服务务；建筑筑外围保保安服务务；建筑筑内部保保安服务务；各类类出入门门户的保保安服务务，电梯梯运行安安全服务务；停车车场（包包括地下下和地上上部分）管理服服务，对对各种

47、消消防灭火火系统和和消防设设备进行行保养、管理检检查和定定期更换换；消防防培训服服务；其其他安全全和秩序序管理服服务。制定应急急处理措措施，包包括：刑刑事突发发事件处处理程序序；火灾灾扑救操操作程序序；解除除火警工工作程序序；防爆爆、防破破坏性事事件的措措施；断断电故障障处置方方案；燃燃气泄漏漏事故处处置程序序；燃油油泄漏事事故处置置程序；跑、冒冒、漏水水事故的的处置程程序；防防汛处置置措施；执勤中中发现酒酒醉者或或精神病病人闯入入时处理理措施；电梯内内发生危危害及骚骚扰事件件的处置置程序以以及电梯梯困人应应变措施施。 积极做做好保安安设施、设备与与工具的的使用与与维护，包括电电子监控控系统；

48、红外线线报警系系统；门门禁管理理服务系系统；火火灾自动动报警系系统；消消火栓系系统；自自动喷淋淋系统；消防给给水系统统；消防防增压泵泵；应急急照明系系统；灭灭火器；防火卷卷帘门、防火门门；消防防通道以以及消防防水箱等等。 8、消消防管理理服务消防管理理服务包包括消防防队伍建建设、消消防制度度建设、消防设设施、器器材的配配备与管管理以及及做好消消防宣传传工作等等。物业管理理服务公公司应设设置消防防档案，配备专专职消防防人员，建立义义务消防防队。建建立值班班经理制制度，组织消消防演练练及培训训。配备备必要的的消防设设施和器器材，并并做好日日常管理理、保养养和维修修。积极极做好消消防宣传传工作等等。

49、 9、防防雷检测测 按照北北京市规规定请有有关部门门检测。 10电梯检检测 按照北北京市规规定请有有关部门门检测。 11给水系系统水质质检测 水样按按照北京京市规定定送有关关部门检检测。 12其它服服务 办公楼楼一层及及五层接接待服务务；业主职工工食堂早早中餐供供应与服服务。三、物业业管理服服务各项项指标要要求序号服务项目目服务目标标备注1对办公楼楼提供保保安服务务，保证证大楼公公共秩序序及安全全杜绝火灾灾责任事事故和外外来人员员滋事事事件 2消防设备备设施管管理维护护消防设备备设施完完好率实实现1000% 3设备、设设施管理理服务设备、设设施完好好率实现现1000% 4对大楼的的清洁卫卫生进

50、行行管理服服务；对对垃圾进进行收集集和清运运环境卫生生、清洁洁率实现现1000% 5职工食堂堂服务满满意度满意度实实现800%以上上 6对房屋建建筑物日常养养护维修修房屋完好好率达到到1000% 7公共停车车场和车车位管理理服务满意度达达到988%以上上 8客户零修修、报修修及时率率及时率达达到1000% 9客户零修修、报修修返修率率返修率低低于1% 10接受客户户有效投投诉处理理率投诉处理理率达到到1000% 11物业管理理服务满满意率满意率达达到988%以上上 四四、物业业管理服服务公司司工作人人员选聘聘应达到到下列标标准或相相当下列列标准职位名称称任职资格格物业总经经理男性，管管理相关关

51、专业本本科以上上学历;五年以上上独立管管理写字字楼项目目的相关关工作经经验;担任过“省（市市）级物物业管理理示范大大厦”或“全国物物业管理理示范大大厦”项目的的主要负负责人。善于合作作，具备备较强的的组织协协调和领领导能力力，熟练使使用计算算机软件件。工程部经经理工科专业业本科以以上学历历，具有有工程师师职称；八年以上上本专业业工作经经验；并并具有五五年以上上管理写写字楼工工程部主主管以上上职务任任职经历历。各专业主主管相关专业业大学专专科以上上学历；具有工程程师或技技师以上上技术等等级；五年以上上本专业业工作经经验，并并具有三三年以上上管理写字字楼相关关职务的的任职经经历。保安部经经理男性，

52、大大专以上上学历；五年以上上管理写字字楼保安安部经理理工作经经验；具有较强强的消防防及内保保工作经经验；计算机操操作熟练练。财务经理理本科以上上学历，具有上上岗资格格；五年以上上物业管管理企业业财务经经理工作作经验；北京市户户口；善于沟通通协作，责任较较心强；熟练使用用计算机机软件，至少熟熟练使用用一种以以上财务务软件。 中水电公司物业管理招标文件PAGE 1- PAGE 34 - PAGE 25 -三、对投投标企业业的基本本要求 1、注册资资金3000万元元及以上上，并且且年检合合格。 22、具有北北京市国国土资源源和房屋屋管理局局颁发的的北京京市物业业管理资资质合格格证书和具有建建设部颁颁

53、发的“物业管管理企业业二级（含）以以上资质质”证书的的物业管管理企业业。3、从事事物业管管理服务务业务累计计8年以上上。4、物业业管理公公司管理理人员素素质较高高，专业业化较强强。 55、具有类类似项目目的管理理经验，享有较较高的服服务信誉誉。 66、管理项项目的主主要负责责人具有有管理类类似项目目5年以上上工作经经验。 四、物业业管理服服务投标标书 投标书书内容包包括且不不限于以以下内容容： 第一章章 投投标人资资格证明明文件 第二章章 企企业基本本情况 第三章章 对对本项目目物业管管理服务务的整体体设想及及策划第一节 项目目调查与与分析第二节 明确确可行的的管理服服务思路路第三节 体现现本

54、项目目特色的的管理服服务模式式第四节 节约约水、电电、能源源的措施施第五节 物业业管理服服务建议议书 第四章章 组组织机构构及人员员的配备备、培训训与管理第一节 组织织机构设设置第二节 人员员配备第三节 人员员培训第四节 人员员管理 第五章 针对本本项目的的物业服服务量化化的服务务内容，细化的的服务标标准，拟采取取措施和和承诺指指标第一节 物业业管理服服务内容容及服务务标准第二节 拟采采取保证证服务质质量的措措施第三节 管理理服务指指标承诺诺 第六章 保养工工作管理理与服务务方案第一节 房屋屋建筑的的日常维维修养护护方案第二节 设备备设施的的运行维维护方案案第七章 保安安工作管管理与服服务方案

55、案第八章 保洁洁工作管管理与服服务方案案第九章 能源源节约管管理措施施及计划划第十章 职工工食堂早早中餐供供应与服服务方案案第十一章章 投投标报价价五、投标标文件格格式格式1投 标 函致： 根据贵方方招标邀邀请，签签字代表表 （全名名、职务务）经正正式授权权并代表表服务商商（服务务商名称称、地址址）提交交投标文文件正副副本各一份，电子文文档一份。据此函，签字代代表宣布布同意如如下： 1、在考察察了物业业现场，研究了了投标人人物业概概况和邀邀标要求求以及第第 号至至第 号号补充通通知或修修改书（如果有有）后，我方愿愿以人民民币(大大写) (RMMB 元)的的总价，按招标标文件的的要求，承担上上述

56、项目目的全部部物业管管理服务务工作。 2、我方方保证：我方提提交文件件中的所所有陈述述和声明明均是真真实和正正确的。3、我方方同意在在投标文文件递交交截止期期起的330日投标有有效期内内，严格格遵守本本投标文文件中列列明的各各项承诺诺。本投投标文件件同贵方方的招标标文件、中标通通知书、双方签签订的补补充、修修改文件件、答疑疑文件和和附件均均将成为为约束双双方的、用于合合同签订订的法律律依据文文件。4、如果果贵方接接受我方方投标，我方保保证在接接到中标标通知书书后，在在合同约约定的期期限内完完成并交交付合同同中规定定的全部部工作。5、我方方宣布与聘请的的为本项项目提供供服务的的公司无无任何关联联

57、，不是是我方的附附属机构构。6、我方方理解，贵方不不一定接接受最低低报价的的投标文文件或其其他任何何你们可可能收到到的投标标文件。并同意意贵方“所有保保留或拒拒绝或接接受” 的任何何权利，并且贵贵方将不不对其上上述该行行为承担担责任，亦无义义务向投投标人解解释其原原因和不不承认我我方任何何投标费费用。在此，递递交我们们的投标标文件。投标单位位（盖章章）： 法定代表表人（签签字或盖盖章）： 授权代表表（签字字）： 日期期： 年年 月 日日格式2法定代表表人授权权书 (招标标单位):根据本文文件宣布布，签名名人 (姓名名)、 (职务务)、 (公司司名称)、 (公司司注册地地点)经经合法授授权代表表上述公公司，特特此任命命在下面面签字的的 (姓名)、 (职务务)、 (公司司名称)为正式式合法的的代理人人，并授授权该代代理人在在 (项目目名称)的投标标方面，以我公司名义义并代表我公司签签署投标标书，进进行谈判判，签署署合同和和处理一一切与此此有关的的