关于花都区商业的调查研究报告

1、 HYPERLINK xxxx/ 花都商业业调查研研究报告告前言：本项目地地处花都都区中心心区域，位于秀秀全大道道与建设设路交汇汇处。开开业已两两年，但但三楼依依然没有有经营，现考虑虑到项目目整体赢赢利模式式及开发发商长期期利润的的因素，针对三三楼的经经营模式式及业态态定位做做本次市市场调查查。由于项目目本身的的特殊性性，给项项目整体体经营管管理和三三楼的开开发与市市场定位位造成一一定的难难度，如如果市场场定位不不准确，将直接接影响项项目的销销售和后后期的经经营管理理。为此，凌凌峻机构构组成了了专业的的项目小小组对花花都商业业市场进进行了系系统深入入的市场场调查研研究工作作。并与与开发商商工作

2、人人员及投投资者、经营者者进行沟沟通，以以了解当当地的商商业市场场环境、发展趋趋势及消消费者消消费倾向向、消费费能力。本次调查查主要内内容：花都宏观观环境概概况区域商业业概况本项目概概况项目SWWOT分分析结论及建建议附件：酒酒店调查查报告第一部分分：总 论一、适用用范围：本次调查查具有时时间性，若进行行多次的的跟踪调调查研究究分析将将得到更更全面、系统、动态的的市场情情况资料料，本调调查结论论只适用用于花都都地区。二、调查查背景金锣湾购购物中心心地处花花都建设设路与秀秀全路的的交汇处处，是花花都区域域核心商商圈位置置。该区区域是花花都区商商业最集集中的街街道，是是花都商商业的缩缩影和精精华，

3、是是一种多多功能、多业种种、多业业态的商商业集合合体，具具有城市市商业中中心和现现代购物物中心的的双重功功能。然然而，金金锣湾购购物中心心因其建建设规划划以及经经营模式式的特殊殊性，导导致部分分产权单单位在经经营发展展过程中中受到了了多方面面的限制制。如何何实现金金锣湾购购物中心心运营利利益最大大化，建建立最佳佳运营管管理模式式，寻找找金锣湾湾购物中中心三楼楼产业的的最佳经经营业态态成为目目前经营营管理金金锣湾购购物中心心的重点点。在此背景景下我们们对花都都商业发发展状况况进行了了专项市市场调查查和研究究。以期期通过市市场调查查和研究究为金锣锣湾购物物中心三三楼产业业的市场场定位寻寻找依据据，

4、为以以后收回回金城购购物中心心后如何何发挥整整体项目目的最大大利益形形成理论论基础，力求为为项目寻寻求最佳佳业态组组合和市市场定位位提供依依据。三、调研研说明1、调查查设计本次调查查的对象象是现有有事实和和业已形形成的商商业形态态, 因因此本次次调查通通过对上上述事实实进行描描述性调调研，实实施探索索性的研研究。力力图通过过对现有有事实和和必然发发生的事事物进行行调查，建立在在对相关关的事实实进行收收集和描描述的基基础上，对未来来的发展展作科学学的判断断。本次次调研的的总体思思路设计计为：通通过了解解花都区区的经济济发展情情况，消消费环境境情况，项目所所在商圈圈区域业业态分析析等因素素的调查查

5、分析提提出三楼楼物业的的经营发发展建议议。2、样本本选取根据花都都区的商商业特点点及其发发展状况况选取了了秀全路路商业街街和建设设路商业业街以及及广百百百货、金金城广场场作为主主要调查查对象。秀全路路和建设设路在地地理位置置上地处处花都的的中心，经过多多年的发发展商业业街已经经自然成成为了花花都的购购物、娱娱乐、休休闲、文文化中心心，具有有显著的的代表性性；广百百百货是是目前该该区域档档次较高高，是近近年来由由广百百百货经营营管理的的的新兴兴商业中中心，集集购物、娱乐、休闲、观光与与一体的的多功能能的现代代商业中中心，代代表着未未来商业业中心的的发展方方向，是是与金锣锣湾形成成强烈对对比的业业

6、态主体体，对其其进行调调查研究究对本项项目的发发展具有有重要的的参考意意义；金金城广场场在地段段上以及及经营业业态上均均与本项项目非常常接近，对其研研究是发发展三楼楼物业与与之形成成互补和和错位的前前提依据据。通过过对上述述街区和和购物中中心的调调查研究究可以为为发展经经营本项项目提供供参考。3、资料料采集方方法1）运用用观察法法，组织织观察小小组在目目标区域域观察、收集各各调查主主体的相相关资料料2）假以以顾客或或投资者者的身份份，通过过与店员员或业主主以及物物业管理理人员的的交谈收收集相关关资料。3）查阅阅有关该该商业中中心的宣宣传资料料和专业业报刊4）走访访相关工工商、税税务管理理部门、

7、物业部部门、投投资开发发商等，了解各各主要商商业中心心和商业业街区的的经营情情况。4、实地地工作由3名专专业人员员,组成成调查小小组进行行调查与与数据收收集工作作。第二部分分：花都都宏观环环境概况况一、城市市概况花都位于于广州北大大门，是是南北交交通要道道，素称称“省城之之屏障，南北粤粤之咽喉喉”。东连从从化，南南靠广州州，西邻邻三水，西南连连南海，北接清清远，毗毗邻港澳澳。花都都区总面面积9668平方方公里,下辖新新华、花花山、花花东、赤赤坭、炭炭步、狮狮岭、北北兴、芙芙蓉、梯梯面、花花侨、雅雅瑶十一一个镇。总人口口72万万。花都都是侨乡乡，有华华侨、海海外华人人和港澳澳同胞近近30万万人。

8、二、花都都宏观经经济1、综合合实力显显著增长长，整体体经济发发展呈良良好势头头。名称20033年产值值增长率国民生产产总值229.28亿亿元14.一一三%固定资产产投资52.111亿元元9.077%税收总额额，增长长41.997亿元元（含海海关关税税14.11亿亿元）43.778%外贸出口口3.877亿美元元14.22%地方财政政收入10.552亿元元58.11%城乡居民民储蓄存存款余额额一三1.08亿亿元19.778%职工年平平均工资资178336元一八.221%农民年人人均纯收收入65600元3.066%由以上数数据显示示，20003年年花都整整体经济济发展势势头良好好，经济济总量跃跃居全

9、市市第四位位，增幅幅名列全全市第一一。其中中城乡居居民储蓄蓄存款余余额达到到一三11.088亿元，增长达达19.78%，对整整个消费费市场的的刺激起起到良好好推动作作用。2、工业业发展势势头迅猛猛，带动动作用更更加明显。全区工业业总产值值突破5500亿亿元，达达到5009.22亿元，增长224.116%，工业增增加值一一三4.88亿亿元，增增长199.4%。规模模以上企企业完成成工业总总产值3376.3亿元元，占全全区工业业总产值值的733.9%。工业业对经济济增长的的贡献率率达788.833%，拉拉动全区区经济增增长111.144个百分分点,已已经成为为全区经经济发展展的强劲劲“引擎擎”。3

10、、支柱柱产业不不断壮大大，聚集集力进一一步增强强。汽车、皮皮革皮具具、金银银首饰三三大支柱柱产业发发展迅速速，成为为壮大全全区经济济总量、增加出出口、带带动群众众致富的的龙头。20003年东东风汽车车有限公公司乘用用车公司司在花都都区正式式成立，全年生生产汽车车66一一三4辆辆，实现现产值1114.82亿亿元，占占全区工工业总产产值的222.555%，皮革皮皮具业实实现产值值45亿亿元。金金银首饰饰加工业业增长强强劲，实实现产值值2.77亿元，同比增增长4330%。4、第三三产业稳稳步增长长，城乡乡居民收收入不断断提高。餐饮、旅旅业、娱娱乐业稳稳中有升升，汽车车、住房房、通信信产品销销售不断断

11、攀高，拉动消消费升温温。全区区实现社社会消费费品零售售总额668.114亿元元，增长长12.5%。5、招商商引资取取得新突突破，经经济发展展后劲明明显增强强。A、新项项目大幅幅增加。全区新新批企业业8977个，投投资总额额47.一三亿亿元，增增长分别别为211.222%和227.778%。B、利用用外资继继续高速速增长。全区新新批外资资项目1107个个，增长长59.7%；合同利利用外资资2.778亿美美元，增增长300.966%；实实际利用用外资22.022亿美元元，增长长66.8%，增长率率全市第第一。C、大项项目增多多。引进进投资额额超5000万美美元的项项目111个，比比上年增增加4个个

12、；世界界5000强企业业已有77家落户户花都，实现了了新的突突破。D、行业业招商、园区招招商成效效显著。引进汽汽车零部部件企业业42家家，总投投资超过过20亿亿元，其其中投资资额超千千万美元元的已达达5家，汽车产产业基地地引进项项目322个。皮皮革皮具具行业引引进企业业48家家。金银银首饰企企业从无无到有，短短两两年时间间累计引引进500家。E、对内内招商取得得成效，民营经经济稳步步发展。新发展展个体工工商户442933户，新新增注册册资金992777万元，累计个个体工商商户达到到178866户户，注册册资金达达到2.6亿元元；新发发展私营营企业7738家家，新增增注册资资金3.96亿亿元，全

13、全区私营营企业已已发展到到24223户，注册资资金222.499亿元，分别增增长300%和550%。6、城市市面貌进进一步改改观，宜宜居宜商商环境更更加优越越。加快推进进重大工工程和城城市基础础设施建建设，以以完善城城市基础础设施和和实施民民心工程程为重点点，完成成了一批批市政道道路的改改造，镜镜湖大道道、风神神大道已已建成通通车，梯梯面镇至至西坑村村的道路路扩建改改造工程程按时完完成，凤凤凰中路路、凤凰凰南路、雅瑶中中路的建建设工程程和打通通“断头路”的工作作正抓紧紧推进，迎宾大大道改造造工程已已经启动动。完成成了田美美河的整整治工程程。建成成花果山山公园免免费向市市民开放放，并在在广州市市

14、城市景景观工程程考评中中获得第第三名。行政村村村村通通水、通通有线电电视工程程顺利完完成。市容面面貌明显显改善。三、商业业网点兴兴旺，商商品流通通秩序良良好。20033年全区区社会商商品零售售总额668.114亿元元，同比比增长112.55%，商商品销售售总额887.002亿元元，增长长7.111%，其中批批发额440.778亿元元，零售售贸易总总额466.244亿元。全区获获省级立立项的技技改和创创新项目目7个，市级立立项的技技改和创创新项目目一三个个，其中中4个项项目已获获市、区区两级财财政贴息息和补助助共4222万元元，获进进口先进进设备减减免关税税技改项项目6个个，共减减免关税税103

15、35万元元；获省省批准的的资源综综合利用用项目44个，获获准减免免企业所所得税和和增值税税每年达达3000万元。四、小结结1、整体体经济实实力显著著增长，对商业业贸易起起到拉升升作用。20033年花都都国民生生产总值值达2229亿元元，增长长率达114%，整体经经济实力力的增强强对商业业贸易起起到一定定拉力，商业经经济发展展在此基基础上将将持续升升温。2、招商商引资成成绩显著著，经济济发展势势头强劲劲。从20003年全全区招商商引资看看，在各各方面都都取得良良好成绩绩。其中中世界5500强强企业有有7家落落户花都都，将对对整体经经济发展展起到极极大刺激激作用，可见，花都经经济发展展后劲强强大。

16、3、人均均收入逐逐年增加加，消费费水平水水涨船高高。20033年职工工年收入入达1778366元，农农民收入入达65560元元。随着着人均收收入的增增长，人人们消费费水平也也水涨船船高，给给商业发发展注入入活力。4、商业业网点兴兴旺，零零售贸易易业发展展持续升升温。从调查发发现，花花都商业业发展供供需两旺旺，各商商业网点点经营状状况良好好。20003年年全社会会商品零零售总额额68亿亿元，商商品销售售总额887亿元元，商品品销售都都在呈稳稳步增长长势头，零售贸贸易业发发展持续续升温。第三部分分：区域域商业概概况一、区域域范围以秀全大大道与建建设路交交汇处为为中心，辐射周周边1公公里为花花都区商

17、商业中心心区域，也是本本项目所所在区域域。二、区域域环境概概况1、人口口结构秀全大道道和建设设路地处处花都区区中心区区域，周周边聚集集了政府府机构、国营企企事业单单位、学学校、各各企业单单位、外外来打工工者等各各层次的的人群。他们需需求各异异，从而而促使了了该区域域业态的的错位发发展。2、业态态构成调查数据据显示秀秀全大道道和建设设路上总总共有2209家家经营商商铺，其其中秀全全大道1119家家；建设设路900家。主主要业态态是服装装占总数数的222%，其其次是通通讯服务务为144%。购购物项目目约占880%其其他消费费项目为为21%。（见见下列图图表）业态统计计表合计商业结构构构成秀全大道道

18、建设路北侧南侧西侧东侧服装7692547通讯服务务11162029医药31116美容美发发455014鞋帽015511珠宝07018饮食5152一三体育用品品1170119大型百货货10001酒店旅业业11215金融证券券20226旅游文化化/娱乐乐32117其他81691043小计467341492093、租金金状况秀全大道道和建设设路租金金状况名称东段中段西段秀全大道道一三0元元/月/M2一五0元元/月/M2120元元/月/M2名称北段中段南段建设路90元/月/MM2一五0元元/月/M280元/月/MM2调查发现现在秀全全大道与与建设路路交汇处处临街商商铺租金金最高达达到一五五0元每每平方

19、米米每月，沿东西西延伸逐逐渐走低低。秀全全大道东东至新世世纪大酒酒店和体体育馆段段商铺租租金价格格开始回回高达一一三0元元每平方方米每月月。分析析认为这这主要受受体育馆馆前广场场和剧院院的人流流聚集作作用影响响。秀全全大道近近临广州州北站和和花都客客运站路路段临街街商铺价价格也有有走高的的趋势，分析认认为是受受到北站站也客运运站的客客运人流流影响：建设路两两侧临街街商铺的的租金价价格相对对秀全大大道来说说表现得得比较均均匀。沿沿南北方方向延伸伸租金价价格逐步步递减，没有较较大的起起伏变化化，月租租在1220元/平方米米每月徘徘徊，南南北两端端商铺租租金价格格较低，在800元/平平方米每每月左右

20、右。4、交通通状况名称类别途经站点点建设路城市主干干道连通广花花路与芙芙蓉镇秀全大道道城市干道道连通花城城路与火火车站1路公交白蟮塘金城广广场火车站站2路公交客运站金城广广场赤坭总站3路公交客运站金城广广场狮岭车车站4路公交东停车场场金城广广场花山两龙龙6路公交汽车总站站金城城广场人民公公园8路公交火车站金城广广场东镜总总站9路公交国华购物物中心金城广广场九塘总总站10路公交大陵新村村金城城广场雅宝新新城16路公交松园里金城广广场推广墟墟由上表可可见，本本项目的的交通网网络极其其发达，多路公公交车经经过本项项目可直直达全区区每个地地方。广广州火车车北站和和花都客客运站离离本项目目只有一一站车程

21、程，可直直达广东东省内各各区县，项目交交通优势势极其明明显。三、区域域商业发发展特点点商业发展展具备优优越的交交通环境境外部大交交通环境境：花都区位位于广东东省北部部，拥有有较为发达达的水、陆、空空立体交交通网络络，是1105、1066、1007三条条国道和和机场高高速、广广清高速速、京珠珠高速、广州北北二环、北三环环高速五五条高速速公路交交汇之处处。广州州火车北北站以及及未来广广州将建建成的2条条城市地地铁线和和1条市市郊列车车线连接接市区与与花都。广州新新白云国国际机场场座落在在花都，将于今今年8月5日正式式启用，首期设设计客运运量为每每年25500万万人次，货运量量为每年年1200万吨，

22、最大规规模可达达每年880000万人次次客运和和每年3300万万吨货运运。具备备年吞吐吐量一五五0万吨吨（其中中集装箱箱吞吐量量12万万标准箱箱）的花都港港等优越越交通及及地理环环境。内部交通通环境：区内多路路公交线线路连通通全区各各处，交交通网络络立体网网状分布布，为消消费人群群提供方方便的交交通环境境。区域内拥拥有完善善的外部部和内部部交通网网络，为为区域商商业的繁繁荣发展展奠定了了坚实的的基础。2、商业业业态组组合完整整，形成成错位发发展 以低端小小商品为为主体的的商业大大道是花花都的主主要小商商品批零零的集中中地，该该街区主主要经营营小商品品及日常常用品，受众面面广，适适合中低低档人群

23、群的需求求。距离离金锣湾湾购物中中心向东东约3000米处处，广百百百货商商场与秀秀全路和和建设路路以经营营服装为为主的业业态形成成集合效效应，业业态的错错位经营营和互补补性，带带来多层层次消费费人流。3、经营营档次偏偏低，经经营模式式较落后后调查发现现，该区区域现阶阶段经营营的商品品档次偏偏低，主主要是为为了满足足周边居居住人群群的日常常生活所所需。由由于周边边人群收收入有限限，从而而决定了了消费水水平的档档次。从从经营模模式上看看也较落落后，多多数是个个体经营营者直接接买铺或或租铺，经营杂杂陈无序序，经营营类型和和档次受受个人资资金能力力限制。其次在在经营管管理上难难以统一一，各环环节联动动

24、性不强强，从而而造成整整体经营营水平偏偏低。第四部分分：本项项目整体体环境分分析一、项目目概况金锣湾购购物中心心地处秀秀全大道道和建设设路交汇汇处，项项目南边边是金城城购物广广场。项项目商业业部分总总建筑面面积约11万平方方米，共共三层，每层都都有通道道与金城城广场进进行对接接，其它它为住宅宅部分。项目配配有200多停车车位，但但多数为为后面住住户使用用。项目目位置距距路面约约6米左左右，中中间位置置可用于于停车场场使用。二、项目目地理位位置。金锣湾购购物中心心地处花花都区的的商业干干道秀全全大道和和建设路路的交汇汇处，是是花都区区核心商商圈所在在。东邻邻花都体体育馆，西连广广州火车车北站和和

25、花都客客运站，北有文文苑购书书中心，南靠金金城购物物广场，地段优优势非常常明显。三、交通通状况项目所处处位置交交通网络络四通八八达，城城区主干干道建设设路就在在项目前前面，秀秀全大道道从项目目左边穿穿过。区区内多路路公交车车经过项项目所在在地，可可以连接接项目与与城区各各处，优优越的交交通网络络为项目目的旺盛经经营奠定定了基础础。四、商业业能见度度状况商业建筑筑能否容容易找到到是商业业开发成成败的一一个关键键因素，尤其是是大型商商业建筑筑。因为为商业的的根本目目的是吸吸引顾客客来消费费，如果果商业建建筑不容容易被找找到或能能见度差差，就会会影响到到以后的的经营。金锣湾湾购物中中心由于于位于建建

26、设路的的东侧，只有一一面临街街。商业业能见度度不及金金城广场场位于交交汇路口口处优越越。人流流只有在在建设路路的西侧侧位置才才能比较较清晰的的看到金金锣湾购购物中心心。此外外，金锣锣湾购物物中心的的入口不不是很明明显，加加之临街街多家大大型的品品牌店的的存在，较大程程度的影影响到人人流对金金锣湾购购物中心心的注意意力，从从而不利利于吸引引人流。五、日照照情况：日照情况况对商业业经营也也非常关关键。项项目所处处地路面面呈直线线南北走走向，路路面宽约约一五米米，两侧侧行人道道各宽22至4米米不等。中午111：00016：00时时段日晒晒严重,这对行行人的行行走速度度和停留留时间造造成很大大的影响响

27、,此时时人们为为了避阳阳需要更更多的选选择在建建设路西西侧行走走。六、项目目经营状状况1、业态态搭配单单一，档档次偏低低。层别经营档次次经营业态态一层中低档服装服饰饰、鞋帽帽、精品品店、化化妆品、小饰品品二层中低档服装服饰饰、鞋帽帽、箱包包、儿童童用品、小饰品品从本项目目经营业业态类型型看，总总体上都都以服装装服饰为为主，以以其它日日用品为为辅。从从经营档档次看，都是面面向社会会中低收收入人群群为主，其中外外来打工工人群是是本项目目的主要要客户群群，所以以本项目目经营档档次偏低低。2、项目目租金状状况金锣湾部部分商铺铺调查统统计情况况序号铺号经营项目目场所来源源租金/买买入价面积（平平方米）备

28、注1203铺铺女装租一五00030位于中部部，反映映管理费费高2219铺铺鞋租1700030位于楼梯梯口及与与金城通通道口处处3204柜柜女装租7006外来打工工者购买买居多4209&2一八八柜童装租一五00014生意很好好5227铺铺女装买一三万12位处与金金城通道道转口处处据金锣湾湾商业管管理中心心介绍，以及调调查人员员调查得得知。金金锣湾购购物中心心的商铺铺租金水水平与紧紧临的金金城广场场有较大大的差距距。项目目一楼的的平均租租金水平平在400元/平平方米，而二楼楼的租金金却反常常的较之之一楼租租金水平平高达550元/平方米米。分析析认为，这主要要受到金金锣湾购购物广场场的人流流导向系系

29、统不科科学和能能见度较较低以及及内部铺铺柜规划划不合理理影响。3、项目目商业气气氛状况况A、交通通和出行行方式根据观测测发现，前往项项目区域域的消费费者大部部分以步步行到达达和乘坐坐交通巴巴士；其其次是骑骑摩托车车和小汽汽车。从从商业气气氛观测测表反映映主要商商城的轿轿车停放放率的平平均得分分为3.3分，属于低低水平。分析认为为这主要要是因为为项目区区域处于于居住区区较为集集中地段段以及项项目区域域相关停停车设施施不完善善导致。（详见附表表）B、着装装水平相相对较高高，购物物时段比比较集中中观测发现现项目周周边区域域的人流流的着装装水平都都较高平平均达到到6.227分。主要因因为年轻轻女性居居

30、多约占占65%；而选选择购物物的时段段也比较较集中在在下午44到晚上上8点时时段，上上午的购购物气氛氛及成交交率都比比较底(详见附附表)4、本项项目与广广百百货货经营状状况对比比金锣湾购购物中心心广百百货货地理位置置建设路与与秀全大大道交汇汇处秀全大道道中段档次中低档高档经营业态态服装服饰饰、儿童童用品、箱包等等化妆品、床上用用品、服服装服饰饰等经营现状状场面较旺旺，商铺铺出租出出售率1100%场面冷清清，二层层已有一一半商户户撤走发展趋势势商铺价格格有提升升空间部分商铺铺已撤走走，经营营现状不不容乐观观由上表可可见，广广百百货货经营状状况已经经走下陂陂路，在在花都经经营高档档商业的的空间较较

31、小，而而如金锣锣湾之中中低档商商业在花花都的生生存空间间较大。分析原原因认为为，花都都主要人人口结构构以本地地农民和和外来打打工人群群居多，而这部部分人群群收入一一直偏低低，他们们的消费费对象以以中低档档商品为为主。另另外，花花都离广广州太近近，高消消费人群群消费时时都到广广州大市市场去了了，留给给花都的的只是小小部分消消费群。第五部分分：项目目SWOOT分析析一、项目目优势：1、地处处花都核核心商圈圈，地段段升值空空间巨大大项目位于于秀全大大道与建建设路交交汇处，是花都都区商业业最繁华华地段。随着花花都整体体经济的的增长，城市面面貌不断断改善，以及广广州经济济圈的扩扩张对花花都商业业的带动动

32、，项目目所处地地段升值值空间巨巨大。2、政府府为加快快城市化化进程，着力打打造核心心商圈并并扩大辐辐射范围围20033年花都都政府为为促进城城市发展展，出台台了许多多优惠政政策并起起到了良良好的效效应，世世界5000强企企业就有有7家落落户花都都，为花花都区核核心商圈圈的扩张张奠定了了基础，为城市市的进一一步繁荣荣注入活活力，对对花都的的城市化化进程建建设拉力力明显。3、项目目周边居居住氛围围浓厚，消费能能量巨大大项目周边边一平方方公里内内聚集了了花都约约50%的人流流，政府府机关密密集，外外企、私私企及服服务型单单位众多多，居住住小区错错落其间间，形成成了强大大的消费费群体，并随城城市的扩扩

33、张而进进一步攀攀升，巨巨大的消消费势能能对本项项目的繁繁荣起到到良好的的推动作作用。4、交通通网络四四通八达达，为消消费群体体的聚集集与疏散散奠定基基础项目所在在地交通通网络呈呈网状分分布，外外围道路路有城市市主干道道建设路路和秀全全大道交交叉而过过，广州州火车北北站和花花都客运运站坐落落于项目目西边约约5000米处，形成强强大的外外围交通通网。内内部公交交线路众众多，区区内多路路公交车车途经项项目所在在地，为为花都的的消费群群体提供供良好的的交通环环境。二、项目目劣势1、花都都商业尚尚处于中中档偏低低水平，制约了了项目向向高档发发展的空空间目前花都都的商业业模式都都处于中中档偏低低水平，主要

34、是是市场消消费水平平有限促促使了商商业经营营只有建建立在以以市场需需求为导导向的基基础上发发展，而而中低档档的经营营模式所所带来的的商业利利润制约约了商业业价值的的提升，同时也也制约着着项目向向高档发发展的空空间。2、项目目规划布布局不合合理，对对整体经经营水平平的提升升产生阻阻力从调查发发现，本本项目对对整体经经营的相相互协调调性不强强。一二二层的规规划布局局对三层层的经营营带来许许多不便便，首先先是电梯梯布置不不符合商商业整体体经营的的特性，没有从从利于消消费者方方便购物物和防止止商业死死角的方方面考虑虑；其次次是商场场内通道道设置和和柜台设设置不够够理想，较窄的的通道既既不利聚聚集人流流

35、也不利利疏散人人流，容容易给消消费者制制造压抑抑感。由由以上内内在动力力的作用用下，一一定程度度制约了了商场整整体经营营水平的的提升。3、项目目能见度度较低，在商业业受众度度上受影影响项目只有有一面临临街，而而且周边边品牌名名牌店的的广告牌牌林立，而且金金锣湾购购物中心心的门面面设置也也较小气气，一定定程度上上分散了了消费者者对项目目的注意意力，缩缩小了项项目的受受众度，从而造造成一定定量的客客户流失失。三、项目目机会1、广州州大经济济圈扩张张，花都都商业面面临重新新洗牌广州预期期在未来来十年内内打造三三层商圈圈，将新新建十大大商业网网点，为为促进广广州大都都市商业业圈的形形成提供供保障。辐射

36、范范围涵盖盖周边各各区，花花都面对对广州大大都市商商业圈的的冲击，本地商商圈将会会重新洗洗牌，届届时将相相互整合合或错位位发展。项目面面对此机机会如何何把握现现状与可可持续发发展是重重中之重重。2、广州州新机场场投入使使用，物物流交通通大发展展必将带带动零售售贸易大大发展广州新机机场8月月5号正正式启用用，预计计年货运运量1220万吨吨，最高高可达3300万万吨。如如此之大大的货运运流量，将对花花都的物物流交通通提出更更高要求求，同时时也对花花都的零零售贸易易业产生生积极的的推动作作用，商商业繁荣荣指日可可待。3、花都都城市化化进程加加速，商商业发展展再攀高高峰政府为进进一步促促进花都都向城市

37、市化进程程迈进，在招商商引资、利用外外资上出出台许多多优惠政政策，有有力地促促进了外外资和内内资对城城市建设设的投资资力度，城市化化进程进进一步加加速，商商业发展展将成为为先行者者再攀高高峰。四、项目目威胁1、未来来几年内内商业大大道商圈圈进一步步扩容，对项目目威胁重重重广州市预预计在未未来十年年内打造造内中外外三层商商业圈，将新建建十多个个大型商商业圈以以满足消消费者对对商业的的需求。其中花花都商业业大道成成为广州州北扩计计划的首首个商业业圈，届届时，花花都商业业大道商商圈在广广州经济济的有力力拉动下下将成为为花都商商业的领领袖，对对本项目目的威胁胁重重。2、项目目经营档档次偏低低，面对对不

38、断调调整的市市场，项项目创新新应变能能力有待待提高本项目在在经营档档次上属属中档偏偏低水平平，属于于现阶段段花都商商业发展展的主流流。但随随着整体体经济的的增长，消费水水平的提提高，商商业市场场也在不不断调整整。而本本项目经经营者都都是零散散商户，经营比比较散乱乱，面对对不断变变化的市市场需求求，项目目的创新新应变能能力有待待提高，以增长长项目的的抗风险险能力。第六部分分：结论论和建议议一、结论论整体经济济发展势势头强劲劲，对城城市建设设起到拉拉力花都总体体经济实实力较强强，而且且能保持持强劲的的增长势势头，随随着花都都市政配配套和基基础设施施的不断断建设、改造与与完善，对花都都区的经经济建设

39、设的发展展将产生生更加强强大的推推动力。从城市发发展角度度看1、商业业流通领领域的快快速发展展促使了了花都向向现代化化大都市市靠拢花都区不不断加快快的城市市化进程程步伐，刺激了了第三产产业的发发展，特特别是商商业流通通领域的的发展，市场经经济体制制基本形形成适应应经济国国际化要要求的开开放格局局，经济济结构的的战略性性调整取取得重大大进展，初步形形成现代代化城市市的格局局和风貌貌。2、在政政策的有有力带动动下，花花都商业业发展将将出现质质的飞跃跃按照广州州的发展展规划，将在花花都区建建设一个个新的商商业中心心，使之之成为广广州新建建六大商商业中心心区域之之一。这这为花都都区经济济发展，提高花花

40、都区的的城市品品位创造造了条件件。届时时花都区区将能够够提供较较高档次次的休闲闲、娱乐乐、购物物的消费费环境，大大改改善目前前花都区区较为落落后的商商业规划划布局，为发展展较高档档的商场场创造条条件。从商业发发展特点点分析1、商业业开发“虎头蛇蛇尾”不利于于后续经经营目前花都都区的商商业布局局体现为为重地段段轻定位位，重开开发轻经经营。目目前较大大的几个个购物中中心，大大都只是是以地段段优势作作为吸引引顾客的的主要支支持，忽忽视项目目定位导导致主题题性不强强。我们们认为地地段非常常重要，但项目目的定位位也不能能忽略，清晰明明确的主主题定位位不仅有有利于吸吸引更多多的顾客客前来消消费，而而且为项

41、项目的持持续做旺旺提高档档次奠定定基础。重建筑，轻配套套。从调调查资料料可知，花都区区商业购购物中心心普遍存存在配套套不足的的情况，最常见见的是电电梯量不不足或者者设计不不合理、停车位位不足，既无法法提升项项目档次次，也难难以吸引引市民前前往购物物消费。金锣湾湾购物中中心在当当初规划划设计时时较少考考虑商场场日后如如何使用用，对市市场趋势势把握不不足，以以至在花花都核心心商圈地地段优势势无法得得到充分分发挥。项目开开业后的的两年内内没有形形成领先先态势，很容易易被后来来者居上上，不利利于日后后经营活活动的开开展。从项目发发展现状状分析1、商铺铺使用率率过高不不利于引引导人流流金锣湾购购物中心心

42、的商铺铺使用率率过高不不利于引引导人流流。商铺铺的使用用率通常常在500%以下下较适宜宜，但目目前金锣锣湾购物物中心以以高使用用率来划划分布局局。较高高的使用用率导致致金锣湾湾购物中中心通道道偏小，大部份份项目的的通道只只有2米米，不利利于吸引引人流。2、商铺铺布局不不合理增增加管理理难度目前内部部布局不不合理。主要表表现在商商铺的间间隔不合合理，商商场有死死角、死死铺，多多重通道道，多重重商铺，降低了了商铺的的价值与与价格，增加了了日常经经营管理理难度。从商业发发展趋势势分析1、商业业经济呈呈良性有有序发展展目前花都都商业都都是以适适应市场场需求为为导向的的基础上上呈良性性发展，商业经经济逐

43、年年增长，对整体体经济增增长起到到一定推推动作用用。2、商业业现状以以中低档档为主，但高档档商业有有一定生生存空间间目前花都都的商业业发展都都处于中中低档，主要原原因是花花都离广广州较近近，广州州聚集了了全国各各地的高高档商品品，无论论从范围围还是从从品质上上，花都都都无法法与之相相比。从从而造成成了高消消费人群群要消费费都往广广州跑，促使了了花都的的高档商商品只能能成为一一道美丽丽的风景景。但随随着花都都城市化化率的提提高，整整体经济济发展水水平和城城市环境境的提升升，高档档商业的的生存空空间会越越来越大大。二、三楼楼商业发发展建议议一座城市市的著名名商业街街可以成成为商业业与旅游游的黄金金

44、结合点点。商业业街是城城市的商商业最集集中的街街道，是是城市商商业的缩缩影和精精华，是是一种多多功能、多业种种、多业业态的商商业集合合体，具具有城市市商业中中心和现现代购物物中心的的双重功功能。基于项目目的特殊殊性，必必须借用用一、二二层的基基础和优优势，寻寻找三层层最优的的业态定定位，与与一、二二层形成成业态的的优势互互补，从从而形成成最佳业业态组合合。并与与其它商商场达到到差异化化竞争，形成错错位发展展的模式式。鉴于于此，我我司对三三楼的业业态定位位提出了了如下几几种建议议：一、美食食广场1、目前前相对空空白市场场状态花都的主主要购物物商圈是是在以建建设路和和秀全大大道交汇汇处为核核心向四

45、四周辐射射的格局局，包括括建设路路、秀全全大道、商业大大道、云云山大道道，形成成购物人人流最为为集中的的区域，但区域域内比较较有特色色、较为为集中的的美食广广场缺乏乏，现只只有肯德德基、麦麦当劳两两间外来来快餐厅厅及几间间中餐酒酒楼、餐餐厅，而而具有中中国各地地传统小小食特色色的美食食广场则则没有，开设美美食广场场具有一一定的市市场空间间。2、与购购物形成成业态互互补，延延长购物物人流停停留的时时间在本项目目的3层层开设美美食广场场，可以以与1、2层及及金城购购物中心心以服装装为主的的购物业业态形成成互补，成为真真正集购购物和餐餐饮为一一体的综综合性购购物天地地。同时时，可以以利用购购物人流流

46、和餐饮饮人流的的互动作作用，促促进两种种业态的的发展，为金锣锣湾的经经营旺场场提供保保证。3、物业业条件对对发展美美食广场场有较大大的限制制 金锣湾湾周围以以及楼上上居民比比较集中中，发展展美食广广场对排排烟以及及废水排排放有非非常高的的要求，投入再再建设的的成本非非常高；人流不不容易到到达三楼楼也限制制了在三三楼发展展美食广广场的可可能。分分析认为为做美食食广场的的可行性性不强。三、花都都鞋城1、商圈圈内鞋业业相对缺缺乏，消消费者选选择层面面较窄据实地考考察统计计，区域域商圈内内的业态态以服饰饰、通讯讯服务为为主，显显得较为为集中，而鞋业业的销售售相对缺缺乏且分分散，难难以形成成规模化化的购

47、物物选择效效应。本本项目33层采用用大型鞋鞋业城的的形式，将分散散的鞋业业经营集集中规模模化，形形成商圈圈内的鞋鞋业主导导地位，扩大消消费者的的选择层层面。2、鞋城城与金锣锣湾以服服饰为主主的业态态构成呼呼应目前金锣锣湾和金金城购物物中心的的业态都都是以服服饰为主主，鞋业业相对较较少，33层大型型鞋城的的设立，将形成成业态呼呼应的互互补作用用，而且且不会产产生冲突突效应，对整个个项目的的经营有有利。 分析认认为，发发展大型型的以单单一业态态为主题题以零售售为主的的商业组组合在花花都地区区缺乏人人流的支支持，做做旺的可可能性不不强。二、香港港城主题题购物1、从花花都商业业市场的的主题分分析，缺缺

48、乏具有有鲜明和和突出的的主题商商场根据内地地与香港港关于建建立更紧紧密经贸贸关系的的安排(CEPPA),自20004年年1月11日起,包括服服装、珠珠宝、化化妆品等等在内的的原产地地为香港港的2000多种种商品,可以零零关税进进入内地地。香港一直直都是时时尚潮流流购物的的天堂，广州的的流行时时尚产品品受香港港的影响响最大，“香港33天到广广州，广广州3天天到全国国”，可见见香港对对广州和和内地购购物消费费的影响响力度。目前花都都具有主主题特色色的购物物广场或或商场缺缺乏，本本项目如如定位为为香港城城的购物物主题，将有效效填补市市场的空空缺。2、主题题定位能能有效抓抓住消费费者的心心理，形形成“

49、羊群效效应”及“磁石效效应”第3层采采用香港港城主题题购物的的定位，主打中中高档化化妆品、服装、首饰、精品四四大类产产品，是是充分考考虑了香香港作为为购物天天堂的形形象对于于本项目目整体的的拉动作作用，同同时把握握了消费费者对香香港货品品和购物物模式的的追求心心理，从从而形成成强大的的人流聚聚集效应应。另一方面面，采用用香港城城的主题题购物形形式，可可以延续续本项目目的首层层和2层层的业态态，从而而产生整整体的延延伸和提提升作用用，同时时与金城城购物中中心的人人流形成成共享。3、卖点点突出，便于推推广采用香港港城的主主题，可可以在销销售宣传传中有强强烈突出出的卖点点，便于于本项目目销售宣宣传推

50、广广的进行行。而且且以主题题购物的的形式，便于划划分为独独立产权权式的商商铺或柜柜台出售售。因此此发展香香港城是是目前物物业条件件基础上上较为理理想的业业态选择择。酒店调查查报告一、项目目概况东雅图酒酒店座落落在花都都区雅瑶瑶镇，位位于广花花一级公公路旁边边，离广广州市区区约三十十分钟车车程。总总建筑面面积2000000平方米米，是一一座集饮饮食、住住宿、娱娱乐于一一体的三三星级酒酒店。二、地理理位置酒店坐北北朝南位位于建设设路南段段，处于于城郊结结合处的的雅瑶镇镇，东面面紧邻广广花一级级公路，酒店右右边是新新街河沿沿线的烂烂尾楼，周边整整体环境境较差，地理位位置一般般。三、酒店店规划布布局及

51、经经营情况况1、酒店店规划布布局酒店坐北北朝南，总体建建筑122层，11层大堂堂，2层层多功能能会议厅厅，3层层为娱乐乐场所，内设卡卡拉OKK、舞厅厅、酒吧吧等，44层未装装修，5512层层为客房房，客房房总数约约2000多间。2、酒店店经营情情况A、经营营状况偏偏差，营营业举步步维艰10%入入住率30%入入住率60%入入住率按2000间客房房每间4400元元计每天营业业额为880000元每天营业业额为2240000元每天营业业额为4480000元按2000间客房房每间2200元元计每天营业业额为440000元每天营业业额为1120000元每天营业业额为2240000元按80间间客房每每间40

52、00元计计每天营业业额为332000元每天营业业额为996000元每天营业业额为1192000元按80间间客房每每间2000元计计每天营业业额为116000元每天营业业额为448000元每天营业业额为996000元从酒店经经营现状状看，酒酒店共有有客房2200多多间，而而现在经经营的只只有800多间。从调查查发现，酒店经经营状况况偏差，每天入入住率约约10%，而且且房价已已下调一一半。以以每间2200元元共800间计算算，入住住率100%时只只有16600元元每天。以16600元元每天来来经营一一个2万万平方米米的三星星级酒店店要想赢赢利肯定定是行不不通的，可见，酒店营营业状况况已经举举步维艰

53、艰。B、内部部装修标标准较高高，但已已进入衰衰退期内部装修修都是按按三星级级标准实实行的，但随着着经营状状况的萎萎缩，经经营管理理上难以以得到资资金支持持，有些些已经呈呈现老化化的装修修没有得得到更新新，并且且局部已已经出现现漏水和和墙皮脱脱落，客客房由于于长期没没有使用用给人一一种灰朦朦朦的感感觉，并并带有霉霉味，舒舒适度已已大大降降低。可可见，酒酒店由于于长期经经营不善善已经进进入衰退退期。C、房价价进一步步下调。客房类别别原租价现租价钟点房标准房416元元/天168元元/天100元元/小时时高级房516元元/天178元元/天129元元/小时时豪华房616元元/天一八8元元/天一三4元元/

54、小时时豪华套房房716元元/天3一八元元/天179元元/小时时加床80元/天由以上数数据显示示可见，酒店经经营状况况已走向向下陂路路，但即即使房价价下调到到原价一一半以下下，经营营依然冷冷清。由由此可见见，造成成经营走走下陂路路的原因因并非全全是价格格的因素素，很大大一部分分原因应应该是取取决于酒酒店在市市民心中中的受群群度和认认知率。三、周边边环境概概况A、整体体环境太太差，消消费水平平偏低由于酒店店地处雅雅瑶，和和花都城城市中心心区有一一河之隔隔。由于于沿河两两边环境境太差，暂时尚尚未形成成建筑物物对接，造成了了酒店所所在地与与城市中中心区生生活环境境的极大大反差。酒店周周围的建建筑以农农民房居居多，也也曾有几几幢多层层小区式式的房子子，但都都以“烂尾”告终，与与沿河较较差环境境相辉映映，形成成一道独独特风景景线。酒酒店周边边居住的的人群以以花都本本地农民民和外来来打工族族居多，受收入入水平的的限制，消费能能力一直直在中档档偏低范范围。B、交通通方便，但未得得到合理理利用目前有广广花一级级公路从从项目周周边经