南湖佳园住宅小区前期物业管理项目招标文件

1、沈铁南湖佳园住宅小区前期物业管理项目投标文件件（正本） 沈阳阳正大世世纪房地地产物业业管理有有限公司司 二七年年十一月月五日第一部分分 商商务投标标文件一、营业业执照副副本复印印件二、资质质等级证证书副本本复印件件三、法定定代表人人资格证证明书法定代表表人资格格证明书书单位名称称：沈阳阳正大世世纪房地地产物业业管理有有限公司司地 址：沈阳市市经济技技术开发发沧海路路1920号号姓 名：鄢春红红 性性别：女女 年龄：28民 族：汉 身份份证号码码：211010051997800528837448职 务：董事长长 职 称称：中级级鄢春红系系沈阳正正大世纪纪房地产产物业管管理有限限公司的的法定代代表

2、人，负责签签署本投投标文件件、进行行合同谈谈判、签签署合同同及处理理与之有有关的一一切事务务。特此证明明投标单位位：沈阳阳正大世世纪房地地产物业业管理有有限公司司（盖章章）二七七年十一一月四日日四、授权权委托书书授权委托托书本授权委委托书声声明：我我鄢春红红系沈阳阳正大世世纪房地地产物业业管理有有限公司司的法定定代表人人，现委委派王承承嘉参加加贵方组组织的“建东佳佳园”住宅小小区前期期物业管管理投标标活动，全权代代表我单单位处理理投标的的有关事事宜。代理人无无转委托托权，特特此委托托。附授权代代表情况况：姓 名：李庆功功年年 龄龄：322 性 别：男身份证号号：2110822119975006

3、01121339 职 务：物业经经理通讯地址址：沈阳阳市和平平区同泽泽街144号电 话：2322103325 传 真：2322103325 本授权书书有效期期：20077年111月6日日至20007年112月110日单位名称称：沈阳阳正大世世纪房地地产物业业管理有有限公司司（公章章）法人代表表：（签签字）二七七年十一一月四日日五、投标标函沈阳新锦锦源行物物业招投投标服务务有限公公司：我公司正正式投标标沈阳“南湖佳佳园”住宅区区前期物物业管理理的招投投标项目目，并提提交下述述文件正正本一份份，副本本六份。据此函函，签字字代表宣宣布同意意如下：1.在所所附投标标报价中中规定提提供相应应的物业业管理

4、服服务的基基础上，物业管管理服务务费标准准为每月月每平方方米建筑筑面积 1.00 元元。2.我公公司已详详细阅读读了招标标文件、参考资资料及有有关附件件，我们们完全理理解并同同意放弃弃对任何何方面有有不明及及误解的的权利。3.如果果在规定定的开标标日期内内投标文文件撤回回，保证证金将不不要求我我方退回回。4.同意意按照贵贵方要求求提供与与投标有有关的一一切数据据或资料料。5.如在在投标过过程中有有任何不不正当的的商业行行为，或或采取任任何方式式向招标标人施加加压力与与干扰，同意被被取消投投标资格格。6.我公公司严格格按照投标须须知履履行应尽尽的义务务和权利利，遵守守招投标标过程的的纪律。7.未

5、尽尽事宜依依照中中华人民民共和国国招标投投标法、前前期物业业管理招招投标管管理暂行行办法及沈沈阳市前前期物业业管理招招标、投投标管理理规定等相关关法规执执行。8.与本本投标有有关的一一切正式式来往信信函请寄寄至：地 址址：沈阳阳市和平平区同泽泽街144号 邮编：11000144电 话话：23321003255 传传真：22321103225收件人：李庆功功投标人：沈阳正正大世纪纪房地产产物业管管理有限限公司（公章）单位地址址：沈阳阳市和平平区同泽泽街144号 邮编编：11100114二七七年十一一月四日日第二部分分 技技术投标标文件一、企业业概况企业名称称沈阳正大大世纪房房地产物物业管理理有限

6、公公司法定代表表人鄢春红 职务务:董事事长注册资本本伍拾万元元注册地址址沈阳经济济技术开开发区沧沧海路119-220号办公地址址沈阳市和和平区同同泽街114号 邮政编码码1100014电 话2321103225 传 真2321103225经营范围围：房产物业业管理；房屋租租赁二、近三三年财务务状况表表 单位位： 元年份项目20055年末20066年末20077年6月月末一、资产产0628,8188.044678,5911.0331、流动动资产628,8188.044611,5433.033其中：应应收款合合计451,7700.000451,7700.0002、固定定资产其中：固固定资产产净值7

7、3,0052.003、其他他资产二、负债债628,8188.044678,5911.0331、流动动负债106,8344.199167,4800.666其中：应应付款合合计105,2355.199163,6811.3662、长期期负债三、营业业收入总总额270,8000.000217,2266.000其中：物物业管理理费收入入270,8000.000217,2266.000四、成本本总额198,3955.777173,6322.000其中：人人力成本本97,0000.0054,0000.00五、税前前利润三、拟派派管理项项目经理理自然情情况及主主要经历历表姓名王承嘉性别男出生年月月19755年

8、7月月学历大学专业物业管理理职称中级建设部物物业管理理经理上上岗证有获得时间间20055年6月月主要工作作经历：20011年沈阳阳嘉益物物业管理理有限公公司20022年至220055年 沈阳阳丰邑物物业管理理有限责责任公司司20055年至今今沈阳阳正大世世纪房地地产物业业管理有有限公司司后附物业业经理上上岗证四、拟派派本项目目管理人人员姓名年龄职务专业学历苏翠莲29物管员工民建大专朱冬梅36物管员工民建大专后附物业业从业人人员上岗岗证第三部分分物业业管理方方案及管管理指标标第一章 确定物物业管理理目标1管理理机构物业管理理执行机机构沈阳阳正大世世纪房地地产物业业管理有有限公司司物业管管理处作作

9、为“沈铁南南湖佳园园”物业管管理服务务的具体体实施机机构，向向小区业业主负责责，保证证物业管管理服务务的各项项工作及及环节均均达到业业主满意意。沈铁南湖湖佳园物物业管理理处采取取主任负负责制的的垂直领领导形式式。由于于管理处处的编制制精干、简单、职责明明确，所所以日常常工作由由主任直直接领导导各部门门人员，集指挥挥和职能能于一身身，便于于管理处处主任全全面掌握握日常工工作及人人员状况况，减少少失控。2管理理模式沈阳正大大世纪房房地产物物业管理理有限公公司为保保证沈铁铁南湖佳佳园的物物业管理理能规范范化、程程序化、标准化化的进行行，设置置了沈铁铁南湖佳佳园物业业管理处处作为沈沈铁南湖湖佳园的的物

10、业管管理机构构，建立立并实行行一套达达到国家家各部标标准具有有可操作作性、可可衡量性性、工作作结果具具有可追追溯性、管理的的环节具具有可控控性的管管理制度度。3物业业管理责责任机构构落实物业业管理及及服务目目标的最最终责任任人，负负责对物物业管理理及服务务状况的的整体监监控和指指导，就就管理服服务状况况最终向向委托方方负责。1) 制制定小区区综合管管理服务务计划的的综合管管理服务务目标。2) 管管理办公公室负责责管理处处人员的的定岗、定编和和各类人人才的储储备，定期开开展各项项专业技技能比赛赛强化培培训。3) 物物业公司司监控管管理处的的管理状状况和服服务状况况，保证证管理达达标，协协助解决决

11、定期组组织内审审，审查查小区管管理服务务达标情情况。4) 定期向向业主进进行顾客客满意度度的查访访，听取取业主对对物业管管理工作作的意见见和建议议，总结结管理状状况，提提高管理理水平。管理处主主任是日日常工作作的主要要负责人人。各项项指令下下达后，执行人人员即开开始工作作，执行行过程中中的各种种信息通通过渠道道回到负负责人处处，供负负责人做做出校正正、判断断、总结结。在整整个过程程中，负负责人还还要从检检查、评评比的结结果中发发现问题题，并加加以纠正正，做到到有布置置、有检检查、有有总结，从而保保证了管管理的有有效性。4物业业管理处处岗位设设置图主任绿化员保洁员维修员秩维员绿化二、日常常管理内

12、内容1秩序序维护根据园区区面积及及实际情情况，结结合实际际的管理理经验，利用人人防与技技防结合合的方式式进行园园区的秩秩序维护护管理。园区面积积1.99万平方方米，管管理面积积较小，小区的的秩维管管理设有有固定岗岗、巡逻逻岗。小小区主出出入口一一个设固固定岗，二十四四小时值值守，来来访人员员必须到到门卫室室登记，经门卫卫通知业业主，取取得联系系并经业业主同意意后方可可进入园园区。对对进出园园区的装装修等劳劳务人员员实行登登记管理理。白天天加强固固定岗管管理力度度，注重重进出人人员和车车辆的询询问和登登记。由于园区区面积较较小，秩秩维人员员巡逻时时可以看看到整个个园区，所以在在园区中中固定岗岗设

13、立一一人，巡巡逻人员员设一人人。门岗人员员应保证证出入口口畅通，确保无无闲杂人人员进入入，大件件物品进进出时应应检查、登记。巡逻人人员按规规定线路路定时巡巡逻，对对整个园园区公共共部位的的秩序维维护、消消防等进进行维护护和管理理。重点点区域、重点部部位增加加巡逻次次数。在在巡视过过程中对对园区内内的车辆辆进行引引导，使使其有序序通行和和停放。夜间巡巡逻人员员增加巡巡逻次数数，无离离岗现象象发生。秩维人员员负责做做好“防火、防盗、防暴、防破坏坏的四防防工作。定期宣宣传消防防知识，使业主主时时注注意防火火、防盗盗。定期期检查消消防设施施的完好好情况，熟悉各各消防施施设的使使用方法法、分布布位置，掌

14、握突突发事件件的应急急预案，如遇到到紧急情情况时应应采取相相应的应应急方案案，并及及时报告告相关部部门（公公安、消消防等），在相相关部门门人员没没到场之之前应采采取有效效措施保保持好现现场或组组织疏散散人群，尽量协协助、配配合相关关部门处处理好相相关事宜宜。车辆管理理方面，秩维人人员分清清职责范范围，认认真执守守、尽职职尽责，未经许许可园区区内禁止止外来机机动车辆辆进入。秩维员员对进入入园区的的车辆进进行指挥挥和疏通通。停放放在园区区的车辆辆应停放放有序，非机动动车摆放放整齐。园区内禁禁止鸣笛笛、禁止止练车、限速行行驶。2环境境管理公共区域域由保洁洁员循环环保洁，主要包包括道路路、绿地地、楼梯

15、梯通道、电梯轿轿箱、公公共玻璃璃、垃圾圾中转站站等。标准：道道路无明明显污迹迹、杂物物、积水水等；垃垃圾中转转站、垃垃圾桶内内垃圾不不散装，无超载载、无强强异味、无污水水横流；电梯轿轿箱擦拭拭干净、无油迹迹、无粘粘贴小广广告现象象；楼梯梯通道定定期拖洗洗，无废废旧物占占道现象象；花草草、树木木养护，适时灌灌溉，定定期施肥肥、除虫虫、剪枝枝，及时时补种，保持优优美的绿绿化环境境。根据据园区实实际情况况定期进进行消毒毒和灭虫虫除害。垃圾箱箱及垃圾圾中转站站定期清清洁、消消毒。对对清洁过过程中有有安全隐隐患或造造成使用用不便处处，应设设有明显显标识或或采取有有效防范范措施。道路、绿绿地等每每日循环环

16、保洁；共用部部位玻璃璃每月清清洁1次次；路灯灯、楼道道灯每季季度清洁洁1次；楼道每每日清扫扫1次，半月拖拖洗1次次；楼梯梯扶手每每周擦洗洗2次；雨、雪雪天气及及时清除除区内主主要道路路积水、积雪。保洁人员员在保洁洁时间内内协助秩秩序维护护员协查查本区域域内的情情况。负负责对本本区域内内的公共共设备故故障情况况的报修修和检查查。3维修修、养护护管理沈铁南湖湖佳园的的房屋维维修养护护及设施施、设备备的管理理、维护护将坚持持“管养合合一”的原则则，制定定合理的的养护计计划，建建立和健健全科学学的规章章制度，切实做做到业主主满意。将制定定出公公共设施施日常维维修计划划及实施施方案、房房屋共用用部位维维

17、修养护护计划及及实施方方案。对共用设设施设备备定期组组织巡查查，做好好巡查记记录，明明确责任任人。操操作维护护人员严严格执行行设施设设备操作作规程及及保养规规范，保保证设施施设备运运行正常常。消防设施施应配备备完好，位置适适当，可可随时启启用，如如有设备备老化及及时更新新。设备备房保持持整洁、通风，无跑、冒、滴滴、漏和和鼠害现现象。路路灯、楼楼道灯等等公共设设施、设设备正常常使用，完好率率不低于于93%。确保保雨水、污水管管道保持持通畅，相关设设施无破破损。容容易危及及人身安安全的设设施设备备有明显显警示标标志和防防范措施施，对可可能发生生的各种种突发设设备故障障有应急急方案。协调处理理各项维

18、维修计划划、装修修疑难事事件；定定期巡视视各设备备房，检检查各类类设备的的运转情情况，并并发现异异常及时时采取有有效措施施。4档案案管理公司的档档案由主主任负责责管理，主要包包括档案案的收集集、整理理、编排排、保存存。档案案资料的的内容包包括从接接管验收收时接手手的资料料、证件件等到施施实管理理工作中中形成的的具有参参考利用用价值的的文件材材料和相相关工作作记录等等。档案案保存时时注意防防潮、防防虫、防防破损。管理时时应按档档案类型型等做统统一分类类，做有有序编排排，设目目录大纲纲，以便便查找。档案保编编排有序序，装订订整齐，目录清清楚。作废文件件须经有有关领导导批准并并加盖作作废章后后方能销

19、销毁。保持文件件的清楚楚、干净净、无虫虫咬，每每年对公公司的档档案文件件进行一一次全面面清查，每季进进行一次次部门文文件抽查查，确保保文件资资料的完完整。档案借阅阅时严格格遵守借借阅时间间及规定定，注意意公司的的保密文文件不外外漏，在在有人借借阅时应应提醒借借阅人按按时归还还并保证证借阅的的资料完完整无损损坏。5物业业服务质质量标准准公共秩序序维护：实行224小时时值班制制。负责责维护园园区内秩秩序,制制定巡视视和值班班制度,严格控控制外来来人员进进入小区区,配合合公安机机关预防防和处理理治安案案件。保洁 ：“五定”即定人人、定地地点、定定时间、定任务务、定质质量。 “六无”即无垃垃圾污物物、

20、无人人畜粪便便、无砖砖瓦石块块、无碎碎纸皮核核、无污污水赃物物、无明明显粪迹迹和浮土土。“七净” 即路路面净、路沿净净、人行行道净、雨水口口净、树树根草坪坪净、楼楼梯净、单元门门口净。绿化：定定期栽种种补绿、定期对对小区内内树木、草坪及及爬藤等等浇水、施肥、除杂草草、修剪剪、除病病虫。让让业主拥拥有一个个“绿、净净、美、安”的生活活环境。维修：热热情接待待业主报报修，做做到维修修及时，保证质质量，态态度认真真。维修修期间不不准吃、拿、卡卡、要；不准超超标准收收费；全全心全意意为业主主服务。三、入住住管理1接管管验收我公司本本着以人人为本的的原则，从业主主的角度度及日后后物业管管理角度度进行项项

21、目考察察，并提提出意见见和建议议。物业业的接管管验收不不仅包括括主体建建筑、附附属设备备、配套套设施，而且还还包括道道路、场场地和环环境绿化化等，应应特别重重视对综综合功能能的验收收。公司选派派素质好好、业务务精，对对工作认认真负责责的工程程技术人人员参加加验收工工作。从从今后物物业维护护保养管管理的角角度验收收，也应应站在业业主的立立场上，对物业业进行严严格的验验收，以以维护业业户的合合法权益益。由施工单单位向投投资方进进行交接接，再由由投资方方向我物物业公司司交接。投资方方也可委委托我公公司直接接与施工工单位进进行交接接，但得得签订物物业接收收委托书书。交接工作作时应注注意明确确双方交交接

22、的人人员、交交接内容容、时间间等，并并就交接接物品的的数量、性能、位置等等进行清清点并做做详细记记录。相相关资料料应保存存好。如如在交接接过程中中发现问问题，双双方应就就问题的的原因、责任、解决方方法和时时间等进进行协商商。接管验收收中若发发现问题题，要明明确记录录在案，约定期期限督促促开发主主体对存存在的问问题加以以解决，直到完完全合格格。落实物业业的保修修事宜。根据建建筑工程程保修的的有关规规定，由由开发主主体负责责保修，向物业业管理公公司交付付保修保保证金，或由物物业管理理公司负负责保修修，开发发主体一一次性拨拨付保修修费用。2入住住管理2.1 入住准准备入住前拟拟派各岗岗位人员员分步到

23、到岗，做做各项准准备工作作。成立立验收小小组，了了解园区区的构造造、设备备设施性性能、水水、电、气等的的走向及及管线位位置，并并做好详详细记录录。以备备后查。2.2 入住业主向售售房单位位/发展展商办理理售房手手续后，签订售售房合同同并开出出入伙通通知书。凭售房合合同与入入伙通知知书到物物业管理理公司办办理入伙伙手续。物业管理理公司在在审核资资料无误误后，向向业主介介绍物业业管理服服务情况况、收费费情况；代发展展商与业业主签订订使用用公约。若业主验验房发现现并提出出质量问问题，经经确认，填写返返修表送送交发展展商，管管理处应应协助发发展商对对房屋进进行整改改后，请请业主再再次验房房。如需二次次

24、装修的的，需到到物业管管理公司司办理装装修手续续。2.3 入伙作作业规程程由房产发发展商或或物业管管理部门门向业户户发出入入伙通知知书。业户携带带购房合合同书、入伙通通知书、入伙手手续书前前往指定定地点办办理手续续。业户户到管理理处签收收入伙资资料，付付清物业业管理费费用。由指定的的业户服服务人员员和维修修技术人人员陪同同业户验验房，抄抄录水电电表底数数并共同同确认。业户验房房后若提提出质量量问题，填质量量返修表表，管理理处加签签意见后后，由管管理处协协助发展展商进行行工程质质量问题题的返修修工作。如发展商商或施工工单位将将工程质质量问题题委托物物业管理理公司返返修时，双方须须签字确确认。业业

25、户验房房确认后后领取钥钥匙，办办理签收收手续。3装修修管理装修施工工前：填填写装装修申请请表、施工工人员登登记表并将装装修图纸纸、施工工单位资资质证书书一并交交物业公公司管理理处验审审批准。 业主装修修前应提提前告知知我公司司，由我我公司人人员告之之装修人人员装修修的禁止止行为和和注意事事项，使使业主了了解房屋屋结构及及物业公公司的相相关规定定，物业业公司为为其办理理临时出出入证。装修人员员应严格格遵守装装修规定定，不得得给其他他业主造造成损害害。装修时间间安排在在上午88:00012:00时时，下午午13:0019:00时时内进行行，以免免影响他他人休息息。装修材料料如沙石石、水泥泥等一律律

26、袋装化化进入园园区，否否则不予予放行。当搬运运装修材材料、家家具进入入装修单单元时，请注意意保护公公共设施施，损坏坏或污损损任何墙墙壁、地地面、天天花板等等均由业业主负责责赔偿。装修垃圾圾一律袋袋装化，装修垃垃圾应及及时清运运到园区区内指定定地点，由物业业管理公公司统一一排放，严禁向向窗外、阳台外外、楼梯梯、过道道等公共共场所抛抛撒、堆堆放。施工中不不得将水水泥、砂砂石、胶胶类等建建筑用料料或垃圾圾投入厕厕所或厨厨房的下下水道。由此引引发的后后果，由由业主承承担责任任。每天有物物业管理理人员不不定时巡巡逻检查查，对违违反规定定的装修修行为及及时给予予阻止，对态度度蛮横不不改者报报之相关关主管部

27、部门给予予处罚。装修后业业主装修修后应陪陪同物业业管理人人员对装装修结果果进行验验收。四、培训训管理培训工作作是本公公司人力力资源管管理的重重要内容容，主要要由公司司进行指指导、协协助、监监督和检检查，通通过培训训，培养养一批知知识性强强、管理理能力强强、经验验丰富的的和工作作技能强强、具有有敬业精精神的工工作人员员。接管管“沈铁南南湖佳园园”后，公公司将结结合园区区特点，加大培培训力度度，保证证管理质质量。1培训训目标实施全员员培训，确保员员工素质质满足各各项质量量要求。管理人人员、特特殊工种种持证上上岗。2培训训方式培训方式式-内部培培训有公司内内部的资资深管理理人员和和专业技技术人员员举

28、办各各种专业业培训，包括：入职培训训所有新员员工都应应接受行行政办公公室的入入职培训训，内容容包括公公司的基基本情况况、组织织机构和和主要领领导成员员；公司司的方针针、目标标及物业业管理工工作基本本知识；员工工手册、职业业道德；公司有有关规章章制度。上岗培训训员工入职职培训合合格后或或转换工工种均需需上岗培培训，包包括进行行相关专专业知识识、专业业技能的的培训。在岗培训训常规性在在岗培训训内容包包括：员员工职业业道德、服务意意识、工工作态度度、工作作职责、劳动纪纪律、规规章制度度、物业业公司状状况及掌掌握提高高岗位技技能的经经常而必必要的培培训。五、职责责主任：全面负责责管理处处的日常常工作。

29、明确工作作要求，监督各各岗位工工作，按按照逐级级负责原原则，认认真抓好好员工的的思想政政治工作作。定期召开开工作会会议，布布置、检检查、落落实、总总结各项项工作，策划员员工培训训及园区区活动。制定物业业管理规规定，处处理业主主投诉和和纠纷。健全业主主档案，处理业业主投诉诉和纠纷纷。培训、考考核员工工的素质质及爱岗岗敬业精精神。保洁绿化化员：负责本辖辖区的卫卫生清扫扫工作。负责本辖辖区内的的公共设设施的清清洁工作作负责小区区内的垃垃圾收集集及清运运工作。负责小区区内苗木木的移栽栽和修剪剪。负责小区区内花草草树木的的养护和和管理。对花草树树木定期期进行浇浇水、施施肥、除除草、修修剪，防防止病虫虫害

30、的发发生。负责对绿绿化修剪剪场地的的清理、清洁。秩维员：服从领导导，听从从指挥。负责本辖辖区内的的车辆进进出、停停放管理理。负责本辖辖区的人人员进出出管理。负责小区区的公共共秩序维维护工作作。 负责小区区应急处处理的抢抢救工作作。 完成领导导交办的的其它工工作。维修员：定期清洁洁所管理理的设备备和设备备房，确确保设备备设施、设备机机房的整整洁。严严格遵守守操作规规程，防防止安全全事故发发生。发生突发发情况，应迅速速赶往现现场，及及时采取取应急措措施，保保证设施施、设备备的正常常、完好好。定期对设设施、设设备进行行全面巡巡视、检检查，发发现问题题及时处处理。负负责业户户的日常常报修工工作，并并做到工工完料清清。认真完成成领导交交办的其其它工作作任务。第四部分分 物物业管理理服务收收费标准准测算沈铁南南湖佳园园小区建建筑面积积：199，9884 平平方米。人员配置置16人人。物业费成成本构成成工资薪金金：序号职位人数(人人)月工资（元）工资小计计（元）1主任11,5000.000 1,5500.00 2管理员1800.00800.003维修工3750.00 2,2250.00 4保洁绿化化员2550.00 1,1100.00 5秩序维护护员9750.00 6,7750.00 合计163,4000.00