北京紫金24%转让项目材料

1、 PAGE - 11 -北京紫金金世纪置置业有限限公司24%股股权转让让项目推介材料一. 概述述新华人寿寿保险股股份有限限公司拟拟在上海海联合产产权交易易所挂牌牌转让其其所持有有的北京京紫金世世纪置业业有限公公司244%股权权。北京紫金金世纪置置业有限限公司（以下简简称“紫紫金世纪纪”，或或标的公公司）220100年年报报（经审审计）显显示，标标的公司司账面总总资产3338,9766.266万元，总负债债89,2411.822万元，净资产产2499,7334.444万元元。标的公司司开发的的主要项项目为北北京饭店店二期扩扩建工程程，即EE3、EE4、EE5三个个地块。项目建建设批准准用地面面积

2、约111.337万平方米米，拟建建设规模模约为227.448万平平方米。根据有关关评估机机构评估估结果初初稿，标标的公司司评估值值为人民民币899.544亿元，24%的股权权对应价价值为人人民币221.55亿元。本次股权权转让底底价为经经评估备备案后净净资产对对应之股股权价值值。二标的的公司基基本情况况1简介介北京紫金金世纪置置业有限限公司成成立于220055年6月月，注册册资本为为人民币币25亿亿元。公公司地址址：北京京市东城城区东长长安街333号北北京饭店店D座三三层。2现有有股东标的公司司现有三三个股东东：北京京市北京京饭店（大股东东为北京京首旅）51%、丰盛盛世纪置置业有限限公司225

3、%、新华人人寿保险险股份有有限公司司24%（出资资人民币币6亿元元）。3经营营范围标的公司司主要经经营范围围为房地地产开发发、销售售，及酒酒店管理理等。标标的公司司是为北北京饭店店二期扩扩建单设设的项目目公司。4. 主要项项目简介介标的公司司开发的的主要项项目为北北京饭店店二期扩扩建工程程，即EE3、EE4、EE5三个个地块。项目建建设批准准用地面面积约为为11.37万万平方米米，拟建建设规模模约为227.448万平平方米。E3地块块土地用用途为商商业、地地下商业业、综合合、地下下车库，土地面面积77768.20平平方米，总建筑筑面积998,1194.08平平方米。其中拆拆迁户回回迁的商商业面

4、积积占200,0660.339平方方米，标标的公司司持有的的可经营营商业面面积占778,1133.69平平方米。E4地块块土地用用途为商商业、综综合、地地下车库库，土地地面积110,6664.15平平方米。其中地地上2-8层为为酒店式式公寓，面积399,4225.000平方方米。一层会会议中心心面积为为5,6612平平方米。负2至至负4层层拥有8857个个车位。E5地块块土地用用途为公公寓（文文案名：霞公府府）、地地下车库库，土地地面积1107556.333平方方米。公公寓位于于地上11-7层层，可售售面积为为34,6899.666平方米米，项目目分为两两座，共共计744套。截截至20011年

5、年7月330日已已售出220套。负一层层的配套车车位有1899个。5. 基本财财务数据据标的公司司20110年年年报（经经审计）显示，总资产产为333.899亿元，净资产产为244.977亿元。根据有有关评估估机构评评估结果果初稿，标的公公司评估估值为人人民币889.554亿元元，244%的股股权对应应价值为为人民币币21.5亿元元。6. 转让背背景标的公司司股东新新华人寿寿保险股股份有限限公司拟拟A+HH IPPO上市市，有关关法规和和监管要要求其在在上市前前须剥离离该项资资产。7. 转让方方式 拟在上上海联合合产权交交易所挂挂牌一次次性转让，或或者根据据潜在受受让方意意向进行行分拆。三项目

6、目特点1. 稀缺资资源标的公司司拥有的的是不可可复制的的稀缺土土地资源源。北京京作为中中国的政政治、经经济和文文化中心心，其核核心城区区的土地地资源“寸土寸寸金”，土地资资源价值值非常之之珍贵。标的公司司拥有的的地块位位于北京京市最核核心区域域，长安安街的中中心，天天安门东东侧，紧紧邻自古古以来便便有“金金街”美美誉的王王府井商商业街，标的公公司开发发的商业业地产未未来不仅仅是北京京的“金金街”，更会是是世界的的“金街街”，其其地段的的不可复复制性和和稀缺性性不言而而喻。交通图2. 尊贵世世袭王府井商商圈所在在位置，自古尊尊贵。自自隋朝便便有北平平王府，至明清清，随着着权力中中枢迁入入紫禁城城

7、，达官官贵人便便鳞次栉栉比的居居住于此此，明朝朝时这里里便因为为众多王王爷居住住被称为为“十王王府”或或“王府府街”，霞公府府便是从从那时候候开始流流传的王王府之一一，至清清代王府府井一带带仍为各各路权贵贵所占据据，清太太祖第十十五子多多铎的豫豫王府、光绪皇皇帝的老老师、户户部尚书书翁同龢龢的状元元府等都都坐落于于此。建国后，新中国国第一宴宴，就是是在北京京饭店举举行，此此后100年间，中央政政府都在在这里庆庆祝新中中国的诞诞辰。20111年出台台的东东城区总总体发展展战略规规划，明确提提出东城城区规划划是要成成为“首首都文化化中心区区、世界界城市窗窗口区”的定位位和“一一轴两带带五区”的整体

8、体空间格格局。其其中“一一轴”是是以旧城城中轴线线为依托托的历史史文化传传承发展展轴；“两带”指王府府井商业业发展带带和东二二环高端端服务业业发展带带。而王王府井地地区恰好好是“一一轴”和和“两带带”的交交汇处。权力可以以更迭，富贵可可以变换换，但是是千年王王府井所所蕴含的的尊贵却却在这里里世袭，在这里里拥有一一片属于于个人或或者家族族的物业业，将尊尊贵世袭袭罔替下下去，成成为众多多顶级人人士的首首选投资资方向。3. 完美组组合标的公司司三块用用地分别别建成公公寓（住住宅）、酒店式式公寓和和商业地地产，充充分考虑虑了投资资与自用用、长期期利益与与短期效效益，形形成完美美的产品品组合。公寓（住住

9、宅）部部分已经经全部取取得预售售许可证证并且在在售，预预计20011年年底便可可交付使使用，短短期收益益显而易易见。酒店式公公寓及商商业地产产项目工工程建设设已经进进入收尾尾阶段，主体结结构和外外立面装装修已完完成，机机电设备备安装已已完成990%，室内精精装修已已完成330%，室外园园林及地地面铺装装已完成成10%，两个个项目分分别将于于20111年底底和20012年年底全部部完工并并交付使使用。两两个项目目拟采用用持有经经营或直直接销售售，长期期利益和和短期效效益形成成搭配，令标的的公司制制定相关关策略更更加从容容，从而而保证投投资者利利益。四价值值分析1、充沛沛的现金金流收入入。 公寓寓

10、（住宅宅）部分分已经全全部取得得预售许许可证并并且在售售，目前前已经销销售200套，销销售收入入9个多多亿，剩剩余544套已经经有大量量客户有有意向认认购。公公司账面面拥有存存货300.833亿元，几乎全全是已经经建设完完成还未未销售的的物业，变现可可能性极极大。2、增值值空间大大。 目前前公寓（住宅）项目的的销售均均价是每每平方米米10万万元，比比照北京京和全国国目前同同级别、同档次次住宅，如北京京钓鱼台台七号（每平米米12-16万万元）、北京昆昆仑公寓寓（每平平米100.5万万元）、深圳万万科天琴琴湾（每每平米115万元元），标标的公司司项目销销售价格格相对较较低，后后续销售售价格存存在继

11、续续上涨空空间。 E5公寓寓实景图图 E55公寓效效果图 酒店式式公寓及及商业地地产项目目比照全全国同类类型物业业价格，如北京京东方新新天地、北京银银泰中心心、上海海的南京京西路商商圈等，标的公公司物业业评估价价值有所所保留，未来升升值空间间较大。E4酒店店式公寓寓效果图图 3、投资资回报率率高。 20011年年4月于于香港上上市的汇汇贤产业业信托（870001.HK），持有有坐落于北北京东长长安街一一号王府府井商区区内之东东方广场场余下约约38年年之经营营权益。东方广广场占地地10万万平方米米，建筑筑面积约约80万万平方米米，包括括东方新新天地（购物商商场）、东方经经贸城（写字楼楼）、东东方

12、豪庭庭公寓（酒店式式公寓）及约119000个停车车位。 根根据预测测，标的的公司仅仅以可售售项目计计算，可可获得77.477亿元人人民币之之净利润润收益，24%股权对对应可分分配利润润为1.79228亿元元，净利利润回报报率为88.399%。该该净利润润回报率率高于汇汇贤产业业信托招招股书和和保荐人人预测的的收益率率，汇贤贤招股书书预测收收益率为为4-4.226，保荐人人中银国国际预测测汇贤的的收益率率为3.7-4.11。4、项目目价值估估算较为为谨慎保保守。 4. 1.商商业部分分估值保保守。评估公司司对标的的公司商商业部分分估值的的前提假假设是商商业物业业日租金金45元元/平方方米，经经我

13、们实实地调研研的结果果，周边边临近项项目的日日租金最最高已达达到1330元，最低441元，或者以以商铺经经营流水水按比例例抽成做做租金。 另外外评估机机构预测测的租金金部分增增长率仅仅为北京京市平均均增长率率5%。而汇贤贤产业信信托保荐荐人中银银国际预预测，汇汇贤20010年年到20013年年的核心心净溢利利每年可可保持113-15的升幅幅。E3商业业效果图图 4.22.成本本利润率率估算保保守。根据了解解，评估估公司在在估算公司司成本利利润率时时，按照照A股房地地产上市市公司三三年平均均数据227.663%进行估算算，而一一般高档档住宅项项目的成成本利润润率大约约在300%以上上，因此此标的公公司实际际利润水水平上还还有提升升空间。4.3.市净率率估值保保守。 与目目前市场场上近似似业态上上市公司司相比，标的公公司评估估价格模模拟市净净率（PPB）属属于居中中偏下，选用样样本公司司共六家家，其中中商业类类上市公公司三家家，地产产开发类类上市公公司三家家。公司名市净率首商股份份8.411华丽家族族6.055王府井5.1大商股份份3.888中粮地产产2.033万科A2.011平均值4.588标的公司司3.5995、人民民币汇兑兑收益客客观。 标的的公司股股权出让让