北京市通州区永顺镇汇都东方项目土地一级开发

1、PAGE 42PAGE 41目 录第一部分分 摘摘要 HYPERLINK l _一、项项目名称称： 一、项目名名称 .3 HYPERLINK l _二、位位置：北北京市通通州区永永顺镇物物资学院院路南端端西侧 二、项目位置 .3 HYPERLINK l _三、规规划条件件 三、规划条条件 .3 HYPERLINK l _四、土土地利用用现状 四、土地利利用现状状 .44 HYPERLINK l _五、一一级开发发成本 五、一级开开发成本本 .5 HYPERLINK l _六、开开发周期期 六、开发周周期 .6第二部分分 HYPERLINK l _第一章章_1第一章章 项项目基本本情况 .7 H

2、YPERLINK l _(一)_项项目情况况及区域域分析 一、项目情情况及区域分析 .7HYPERLINK l _1、项项目名称称及开发发主体1、项项目名称称及开发发主体 .7HYPERLINK l _2、项项目位置置及附图图2、项项目位置置及附图图 .7HYPERLINK l _3、区区域因素素：3、区区域因素素 .9HYPERLINK l _五、人人文环境境4、人人文环境境 .100HYPERLINK l _二、土土地利用用现状情情况分析析二、土土地利用用现状情情况分析析 .15HYPERLINK l _1、项项目用地地权属1、项项目用地地权属 .155HYPERLINK l _2、土土地

3、利用用现状2、土土地利用用现状 .155HYPERLINK l _三、地地上物现现状调查查分析三、地地上物现现状调查查分析 .16HYPERLINK l _1、地地上物建建筑物及及附属物物调查1、地地上房屋屋现状统统计调查查表 .166HYPERLINK l _2、地地上树木木调查2、地地上树木木调查统统计表 .117HYPERLINK l _四、主主要规划划指标说说明四、主主要规划划指标说说明 .18HYPERLINK l _六、开开发进度度分区及及供地时时间、数数量预测测五、开开发进度度分区及及供地时时间、数数量预测测 .20 HYPERLINK l _第二二章_工工作方案案第二章章 工作

4、作方案 .211HYPERLINK l _征地工工作方案案一、征征地工作作方案 .211HYPERLINK l _1、土土地补偿偿费1、征征地情况况概要 .211HYPERLINK l _2、地地上物补补偿费2、政政策依据据 .211HYPERLINK l _3、安安置人员员补助费费用3、征征地费用用构成 .211HYPERLINK l _4、防防洪费4、征地地费用汇汇总表 .24HYPERLINK l _拆迁工工作方案案二、拆拆迁工作作方案 .266HYPERLINK l _1、拆拆迁情况况概要1、拆拆迁情况况概要 .226HYPERLINK l _1、拆拆迁情况况概要2、房房屋拆迁迁依据

5、.227HYPERLINK l _3、拆拆迁补偿偿费各村村明细表表3、房房屋拆迁迁补偿费费汇总表表 .227HYPERLINK l _4、拆拆迁方案案4、企企业一次次性停产产停业损损失.228三、征地地费用汇汇总表及及相关政政策228HYPERLINK l _1、征征地所需需费用汇汇总表1、征征地费用用汇总表表.28HYPERLINK l _2、适适用相关关政策2、适适用相关关政策.28HYPERLINK l _四、市市政投资资方案四、市市政投资资方案 .330HYPERLINK l _1、基基础设施施情况分分析1、基基础设施施情况分分析 .300HYPERLINK l _2、市市政投资资估算

6、汇汇总表2、市市政投资资估算汇汇总表 .334HYPERLINK l _五、专专业人士士及服务务费五、专专业人士士及服务务费 .335HYPERLINK l _六、供供地方案案六、供供地方案案 .336HYPERLINK l _1、土土地出让让方式1、土土地出让让方式.36HYPERLINK l _2、出出让规模模2、出出让规模模 .336HYPERLINK l _3、市市政接用用时间3、市市政接用用时间 .336HYPERLINK l _4、土土地销售售收入预预测4、土土地销售售收入预预测 .366HYPERLINK l _5、周周边房地地产销售售收入(均价)5、周周边房地地产销售售收入.3

7、6HYPERLINK l _第三章章_开发发进度_1第三章章 开发发进度 .388HYPERLINK l _一、开开发进度度安排一、开开发进度度安排 .338HYPERLINK l _三、开开发项目目进度表表_二、开开发进度度表 .399 HYPERLINK l _第一章章_ 第四四章 投投资方案案 .4001、HYPERLINK l _11、土地地一级开开发静态态成本测测算一级开开发静态态成本测测算 .400 HYPERLINK l _2、二二级开发发静态成成本测算算 2、二级开开发静态态成本测测算.400 HYPERLINK l _3、一一级开发发现金流流出表 3、一级开开发现金金流量表表

8、.433 HYPERLINK l _4、一一级开发发资金自自筹，待待入市交交易后，由中标标人一次次支付。 4、资金筹筹备.443 HYPERLINK l _第五章章_ 第五五章 关关键点控制制 .444第一部分分 摘 要要一、项目目名称：北京市通通州区永永顺镇汇汇都东方方项目土土地一级级开发实实施方案案二、位置置：北京京市通州州区永顺顺镇京承承铁路西西侧。三、规划划条件总用地面面积： 11137660平方方米（1170.64亩亩）建设用地地面积：10225833平方米米（1553.99亩）建筑总面面积： 25564557.55平方米米其 中： 住宅宅建筑面面积：22233357.5平方方米 商

9、业业建筑面面积：3300000平方方米 公共共建筑面面积：331000平方米米容 积积 率率： 2.55用 途： 住宅宅、商业业及配套套四、土地地利用现现状占地单位位用地性质质总土地面面积（亩亩）本次征（占）地地面积面积（亩亩）/平平方米现用途备注永顺村村村民委员员会集体土地地20400.000 57.20/381135.24工业、商商业永顺村经经济合作作社第五五分社集体土地地163.9067.223/4448222.224工业、商商业新建村村村民委员员会集体土地地20000.00039.774/2264994.666综合、工工业、商商业通顺港工工贸有限限公司（亚顿饭饭店）国有土地地6.477

10、6.477/43313.55商业合计42100.377170.64/11337600.000现状土地地面积汇汇总表建筑面积积附属物树木备注合计集体土地地建筑物物国有土地地建筑物物电线杆（根）变压器（座）油罐（个）加油机设设备（座座）污水渠（米）总计树木（棵）果木（棵）其它总计686550.220629339.88757100.3338535444069665838永顺村308335.112308335.1124424401515新建村219778.775219778.7751359957524永顺村经经济合作作社第五五分社10122610122628154826814通顺港工工贸有限限公司（亚

11、顿饭饭店）57100.33357100.333地上物汇汇总表 五、一级级开发成成本序号项目金额（万万元）备注总计398331.773233万万元/亩亩楼面土地地一级开发成成本住宅310553.661单价：113900元/平平方米商业87788.122单价：226522元/平平方米征（占）地费用1土地补偿偿费114991.99070万/亩2地上附着着物补偿偿费（不不含房屋屋）344.233安置补助助费45855.0004防洪费205.175房屋拆迁迁补偿费费103774.5516企业停产产停业损损失68655.022合计338665.883市政投资估算费用1通电344.252（1）电电缆72.2

12、253（2）电电源路径径272.004通信（讯讯）20.0005（1）中中国网通通电信管管网8.0006（2）有有线广播播电视网网12.0007通上水211.208通燃气455.00合计10300.455 前期费用1测绘费18.0002设计费70.0003招投标管管理费27.2204招投标代代理费36.0005工程造价价咨询费费5.1556工程标底底编制费费20.0007工程建设设监理费费27.0008可研编制制费38.0009环评费30.00010交通评估估费80.00011挂牌交易易费38.00012专业人士士费10.330合计399.65财务费用用15855.300利率5.85%一级开发

13、发利润29500.500利润率88%六、开发发周期一、开发发进度安安排鉴于本项项目征地地面积有有限,故故一级开开发采用用一次实实施方案案,不进进行分区区域实施施。开发项目目一级开开发期112个月月。第一阶段段：完成成前期手手续（规规划意见见书、建建设项目目用地预预审、一一级开发发立项）的申报报工作。第二阶段段：拆迁迁评估及及地上物物拆迁（协议拆拆迁）。第三阶段段： 完完善征地地手续（包括签签订征地地补偿协协议、支支付征地地补偿款款、取得得征地批批复、取取得建设设用地批批准书等等）第四阶段段：市政政基础设设施建设设，完成成土地平平整第五阶段段：申请请入市第二部分分第一章 项项目基本本情况 HYP

14、ERLINK l _top 一、 项目情情况及区域分析1、项目目名称:北京市市通州区区永顺镇镇汇都东东方项目目土地一一级开发发实施方方案2、项目目位置及及附图(1)本本项目宗宗地位于于北京市市通州区区永顺镇镇京承铁铁路西侧侧。其四至：东至华丽丽中空玻玻璃机械械设备厂厂西路； 南至京通通快速路路；西至物资资学院路路； 北至天赐赐良缘住住宅小区区三期。(2)附附图通州区永永顺镇汇汇都东方方项目位位置图:项目用地位置汇都东方方项目用用地范围围附图:3、区域域因素：区域位置置: 通州区位位于北京京市东南南部，西临朝朝阳区、大兴区区，北与与顺义区区接壤，东隔潮潮白河与与河北省省三河市市、大厂厂回族自自治

15、县、香河县县相连，南和天天津市武武清县、河北省省廊坊市市交界。是北京京通往华华北和东东北地区区的交通通要道。通州区区地处华华北平原原北部,平均海海拨200米左右右,地势势平坦,土地肥肥沃。全全区面积积9077平方公公里，人人口688万，是是北京规规划建设设规模最最大的新新城区。紧邻北北京中央央商务区区（CBBD），西距国国贸中心心13公公里，北北距首都都机场116公里里，东距距塘沽港港1000公里。气候：通州区气气候属暖暖温带大大陆性半半湿润季季风气候候，四季季分明；年平均均气温111.33；年年平均降降水6442mmm；年平平均风速速2.88米秒秒。交通状况况：通州区交交通发达达，京通通快速

16、路路、京沈沈高速路路、京哈哈高速路路横贯东东西、六六环路，连接南南北，以以此四条条主干线线为主，构成了了四通八八达的公公路网；京承、京秦铁铁路途经经通州卫卫星城，开发区区西侧是是京秦铁铁路专用用线，并并设有货货运站，与地铁铁一号线线相连的的“八通通”轻轨轨列车终终点站位位于通州州区中部部；机场场：首都都国际机机场距通通州建成成区仅222公里；港口：从开发发区沿京京津塘高高速公路路和京津津公路可可分别直直达天津津新港（1100公里）及天津津市区。良好的的交通条条件有利利于人员员和物资资的流动动和运输输。经济状况况：通州区原原是以农农业经济济为主的的郊区县县，改革革开发以以后，第第二、三三产业有有

17、了长足足的发展展。金融融保险、交通运运输、电电子通信信、新型型建材、新医药药等新兴兴行业发发展强劲劲，城乡乡居民储储蓄余额额达888亿元。“十五”期间，通州区区以投融融资体制制创新为为突破口口，构筑筑“一河两两线三城城”新城区区和全区区“一环三三路四个个区域”的总体体框架，加快道道路交通通、能源源供给、环境保保护、现现代通信信、公共共服务等等五大体体系的基基础设施施建设、全面提提升城市市的档次次，努力力建设一一个功能能完备、环境优优美、人人居和谐谐、持续续发展的的新通州州。4、人文文环境通州区是是一座历历史的文文化古城。西西汉高祖祖12年年（公元元前1995年）在此建建县，始始称路县县，距今今

18、有22200多多年的悠悠久历史史。名胜胜古迹有有别具风风格的北北周燃灯灯佛舍利利塔、明明清古寺寺三教庙庙、一代代文豪曹曹雪芹故故居。由由于通州州区位于于京杭大大运河北北端，运运河文化化是本区区挖掘、继承和和发展的的亮点。区域房地地产业分分析受首都北北京发展展的影响响，带动动了本区区域房地地产的发发展。目目前，通通州已经经云集了了国内外外50多家家房地产产开发商商，建成成了300多个封封闭式居居住小区区，近几几年，通通州区住住宅开复复工面积积每年数数百万平平方米。在这些些项目中中涌现了了一批高高品质、大规模模的生活活社区，这些楼楼盘虽然然地处通通州，但但在整个个北京市市的房地地产市场场中都拥拥有

19、了相相当不错错的表现现。因为为在CBBD区域域内云集集大量的的写字楼楼，商业业、宾馆馆、文化化和娱乐乐设施。在这个个寸土寸寸金的地地方，住宅价格格居高不不下，平平均每平平方米在在万元以上。而近年来来，随着着地铁八八通线的的开通，通州凭凭借其临临近CBBD的独独特优势势，商品品房以较较低的价价格（每每平方米米45000-550000元）逐渐受受到燕沙沙商圈及及国贸商商圈人士士的瞩目目，吸引引更多私私企老总总和企业业中层管管理人士士及把眼眼光投向向通州地地区的房房地产业业。通州区的的购房前前景 地铁铁八通线线的通车车为通州州的发展展带来了了新机遇遇。它拉拉近了通通州与城城区在时时间上的的距离，不但

20、为为出行的的人们带带来了方方便同时时也拉动动了八通通线周边边的楼市市价值，促使人人们更为为关注这这个区域域。通州州又是距距离CBBD最近近的近郊郊区，轻轻轨的开开通使通通州与CCBD之之间的联联系将更更加紧密密。以前前在通州州买房的的主体主要要来源于于附近拆拆迁的居居民，而而现在对对于在北北京东部部各个商商务区工工作的年年轻人来来说，通通州地区区较低廉的的房价对对于他们们有着较较大的吸引力。 汇都东方方项目要要营造的的氛围本项目主主要营造造丰富多多样的以以居住和和商业配配套显现现现代生生活环境境氛围，采用周周边式道道路布局局，尽量量扩大中中心部分分环境面面积，形形成挺拔拔的外观观形象。考虑到到

21、地段所所处位置置，沿京京哈高速速公路布布置现代代建筑构构成视觉觉整体，在进京京和出京京方向均均能体现现出独具具标志性性的景观观，有利利于提升升地段的的生活品品质。 四至：东至: 华丽中中空玻璃璃机械设设备厂西西路 北段 北中中段 中南段 南段段南至:京京通快速速路(西西马庄出出口以东东8000-20000米米) 东段 东中段段 中西段段 西段段 西至:物资学学院路 北段 南段段 北至:天天赐良缘缘住宅小小区三期期 东段 东中段段 中西段 西段段二、土地地利用现现状情况况分析1、项目目用地权权属本项目总总用地面面积1770.664亩（11337600.000平方米米），其其中涉及及集体土土地16

22、64.117亩，包括永永顺村村村民委员员会用地地57.20亩亩,永顺顺村经济济合作社社第五分分社用地地67.23亩亩, 新建村村村民委委员会用用地399.744亩，此此外涉及及国有土土地6.47亩亩。2、土地地利用现现状现状土地地面积汇汇总表 占地单位位用地性质质总土地面面积（亩亩）本次征（占）地地面积（亩）永顺村村村民委员员会集体土地地20400.00057.220永顺村经经济合作作社第五五分社集体土地地163.9067.223新建村村村民委员员会集体土地地20000.00039.774通顺港工工贸有限限公司（亚顿饭饭店）国有土地地6.477占地6.47合计42100.377170.64三、

23、地上上物现状状调查分分析地上房屋屋现状统统计调查查表名称地上建筑筑物（）建筑面积积（）用地性质质永顺村互慧互利利装订厂厂83222.000集体土地地汽车服务务中心145225.112点点香涮涮肉坊16566.000金鼎张16566.000通顺旺汽汽配39688.000北京昊博博门窗厂厂708.00小计308335.112新建村七色光艺艺术幼儿儿园22400.000集体土地地北京通工工业用布布有限公公司22722.000北京印韩韩时装公公司85399.000新建工业业区34066.000小市场34855.755北京万惠惠红润门门窗厂20366.000小计219778.775永顺村经经济合作作社第

24、五五分社电力公司司安装队队16488.000集体土地地北京崛起起装饰有有限公司司996.00通和汽修修厂27300.000永顺宇钛钛门窗厂厂940.00永顺瑞德德建筑材材料经销销部360.00京通港加加油站888.00北京市枫枫桦山木木业有限限公司25644.000小计101226.000合计629339.887通顺港工工贸有限限公司（亚顿饭饭店）通顺港工工贸有限限公司（亚顿饭饭店）57100.333国有土地地总计686550.2202、树木木调查统统计表（表一、表二、表三、表四）表一 永 顺 村 树 木 表序号名称规格（厘米）数量（棵）1国槐13112柏树813梧桐树1224椿树1015合计

25、15 表二 新 建 村 树 木 表序号名称规格（厘米）数量（棵）1国槐141542柳树863桃树7134椿树1015毛白杨4076龙爪槐10127石榴树8108月季3909金丝垂柳柳16510山渣树26111大叶黄杨杨52=1012合计599表三 永顺村村经济合合作社第第五分社社序号名称规格（厘米）数量（棵）1油松872香椿2013桃树6124枫树1215柿子树1426毛白杨40472028柳椿1021120112合计82表四 地地上其它它附属物物调查统统计表序号单 位名 称数 量（个）备 注注1新建村电线杆88M12电线杆（木）88M12永顺村电线杆88M44变压器

26、2污水渠长4400米3永顺村经经济合作作社第五五分社电线杆88M21电线杆112M6电线杆（木）88M1变压器1加油机设设备4油罐54通顺港工工贸有限限公司（亚顿饭饭店）庭院灯65总计四、主要要规划指指标说明明1、用地地规划要要求：（1）、拟规划划建设用用地使用用性质：居住用用地（2）、总用地地面积约约：11137660平方方米（3）、拟规划划建设用用地面积积约10025883平方方米（4）、规划红红线外用用地面积积：1111777平方米米（5）、容积率率2.552、建筑筑规划要要求：（1）、建筑使使用性质质：住宅宅、商业业及配套套（2）、住宅建建筑面积积：22233557.55平方米米地上商

27、业业建筑面面积：3300000平方方米地上公共共建筑面面积：331000平方米米（3）、建筑控控制高度度：800米3、项目目用地规规划总图图:五、开发发进度分分区及供供地时间间、数量量预测鉴于本项项目征地地面积有有限,故故一级开开发采用用一次实实施方案案,不进进行分区区域实施施。开发项目目一级开开发期112个月月。第一阶段段：完成成前期手手续（规规划意见见书、建建设项目目用地预预审、一一级开发发立项）的申报报工作。第二阶段段：拆迁迁评估及及地上物物拆迁。第三阶段段： 完完善征地地手续（包括签签订征地地补偿协协议、支支付征地地补偿款款、取得得征地批批复、取取得建设设用地批批准书等等）第四阶段段：

28、市政政基础设设施建设设，完成成土地平平整第五阶段段：申请请入市第二章 工作方方案征地工作作方案1、征地地情况概概要本次纳入入土地一一级开发发的集体体土地有有1644.177亩，需需征为国国有建设设用地。所征土土地行政政区划上上涉及永永顺村、永顺经经济合作作社第五五分社和和新建村村。具体体数据如如下表：现状用地地平衡表表 行政村落落总土地面面积（亩亩）征地面积积（亩）占用比例例永顺村20400.00057.2202.800%永顺村经经济合作作社第五五分社163.9067.22341.002%新建村20000.00039.7741.999%合计42033.900164.173.911% 2、政政策

29、依据据根据北北京市建建设征地地补偿安安置办法法（北北京市人人民政府府令第1148号号）进行行补偿，其其方式为为货币补补偿。3、征地地费用构构成（1）、土地补补偿费根据北京京市国土土局关于于实施北京市市征地补补偿费最最低保护护标准（通州州区部分分）的通通知(京京国土征征200042288号)，并结合合本项目目所在区区域的市市场情况况，本项项目的土土地补偿偿费按770万元元/亩计计，征地地面积1164.17亩亩,则：土地补补偿费为为114491.90万万元。（2）、地上附附着物补补偿费（不含房房屋） 地上附附着物主主要为树树木、电电杆、变变压器、污水渠渠等，合合计补偿偿费为3344.23万万元。具

30、具体情况况见如下下表：表一 永永 顺 村 树树 木 表名称规格（厘米）数量（棵）标准（元）金额（万元）国槐1311150.211柏树812200.188梧桐树122700.177椿树101200.022合计150.588表二 新 建建 村村 树树 木木 表表名称规格（厘米）数量（棵）标准（元）金额（万元）国槐14154153.244柳树86150.077桃树713250.133椿树101200.022毛白杨407250.7龙爪槐10123003.6石榴树810100.088月季39030.122金丝垂柳柳165700.566山渣树261300.088大叶黄杨杨52=101820.199合计59

31、98.799表三 永永顺村经经济合作作社第五五分社名称规格（厘米）数量（棵）标准（元）金额（万元）油松87100005.6香椿201240.055桃树612251.8枫树121500.066柿子树1428002.244毛白杨404250.4202150.066柳树1418150.3881232150.588臭椿1021000.22012000.4合计8211.777表四 地地上其它它附属物物调查统统计表单位名称数量（个）补偿价格格（万元）备注新建村电线杆88M121.200电线杆（木）88M10.100永顺村电线杆88M444.400变压器24.000污水渠长4400米2.144永顺村经经济合

32、作作社第五五分社电线杆88M212.100电线杆112M60.900电线杆（木）88M10.100变压器12.000加油机设设备446.000油罐5260.00通顺港工工贸有限限公司（亚顿饭饭店）庭院灯60.155总计323.09（3）、安置补补助费用用本项目所所征用土土地内共共有3个个村镇，其中永永顺村占占用577.200亩,永永顺村经济合合作社第第五分社社占用667.223亩, 新建建村占用用39.74亩亩。根据据测算，应办理理农转用用人员约约为3228名，超转人人员约为为29名名。安置置补助费费总额约约为45585.00万万元。具具体情况况见表一一、二。附表一： 各村村人口年年龄结构构情

33、况调调查表村名总户数总人口年龄小于于16岁岁年龄在116至229岁之之间年龄在330至339岁之之间男性年龄龄在400至555岁之间间女性年龄龄在400至455岁之间间男性555岁以上上女性455岁以上上永顺村1036625833401724498245239164312永顺村第第五分社社2355737811213265575475新建村96024699414256552371212288376合计22311562558931082211822681508506763表二： 农转非非及超转转人员补补偿情况况表村名总面积（亩）征地总面面积（亩亩）人均占地地面积（平方米米）农转非人人数超转人数数补

34、偿额（万元）永顺村2040057.220.79964910455永顺村第第五分社社163.967.2230.28862241127355新建村2000039.7740.811409805合计42033.9164.171.3663282945855（4）、防洪费费根据规定定，通州州区应按按征用土土地上建建设用地地面积缴缴纳，缴缴纳标准准为200元/平平方米，防洪费费总额为为2055.177万元。4、征地地费用汇汇总表征地所需需费用汇汇总表项 目补 偿 标 准准数 量量总价款（万元）土地补偿偿费70万/亩164.17亩亩114991.990地上物补补偿（不含房房屋拆迁迁补偿）按宗地内内实际情情况见

35、地上附附着物补补偿费中中表一、二、三三、四344.23安置补助助费农转非110万/人超转455万/人人农转非约约3288人超转约229人45855.000防洪费20元/平方米米1025583平平方米205.17合 计 1666266.300二、拆迁迁工作方方案1、拆迁迁概要 本次次土地一一级开发发地上房房屋拆迁迁涉及位位于永顺顺村、永永顺村经经济合作作社第五分社、新建村村的企业业和通顺顺港工贸贸有限公公司（亚亚顿饭店店）。具体情况况见下表表：名称地上建筑筑物（）建筑面积积（）用地性质质永顺村互慧互利利装订厂厂83222.000集体土地地汽车服务务中心145225.112点点香涮涮肉坊16566

36、.000金鼎张16566.000通顺旺汽汽配39688.000北京昊博博门窗厂厂708.00小计308335.112新建村七色光艺艺术幼儿儿园22400.000集体土地地北京通工工业用布布有限公公司22722.000北京印韩韩时装公公司85399.000新建工业业区34066.000小市场34855.755北京万惠惠红润门门窗厂20366.000小计219778.775永顺村经经济合作作社第五五分社电力公司司安装队队16488.000集体土地地北京崛起起装饰公公司996.00通和汽修修厂27300.000永顺宇钛钛门窗厂厂940.00永顺瑞德德建筑材材料经销销部360.00京通港加加油站888

37、.00北京市枫枫桦山木木业有限限公司25644.000小计101226.000合计629339.887通顺港工工贸有限限公司（亚顿饭饭店）通顺港工工贸有限限公司（亚顿饭饭店）57100.333国有土地地总计686550.2202、拆迁迁依据集体土地地拆迁根根据北北京市集集体土地地房屋拆拆迁管理理办法（市政政府第1124号号令）执执行。国有土地地拆迁根根据北北京市城城市房屋屋拆迁管管理办法法（市市人民政政府令第第87号号）执行行。 一一级土地地开发单单位在实实施拆迁迁工作时时，拟采采用现状状调查、制定拆拆迁补偿政策、评估测测算，确确定对各各原用地地单位与与住户的的补偿价价格。本项目对对拆迁的的补

38、偿方方式全部部为货币币补偿，不涉及及住户回回迁。 汇都都东方项项目宗地地建设用用地面积积为10025883.000平方方米,根根据预估估拆迁建建筑面积约约686650.20平平方米。3、房屋屋拆迁补补偿费用用汇总表表名称建筑物结结构建筑面积积（）拆迁补偿偿费（万元）备注永顺村平房87822.000877.10集体土地地楼房220553.11239033.322小计308335.11247800.422新建村 平房132002.77513144.488集体土地地楼房87766.00010533.122小计219778.77523677.600永顺村经经济合作作社第五五分社平房90466.0008

39、96.50集体土地地楼房10800.000129.60小计101226.00010266.100通顺港工工贸有限限公司（亚顿饭饭店）平房658.00256.00国有土地地楼房50522.33319444.399小计57100.333 22000.339合计686550.220103774.5514、企业业一次性性停产停停业损失失 按按建筑面面积10000元元/平方方米计，企业房房屋建筑筑面积6686550.220平方方米，则则企业一一次性停停产停业业损失为为68665.002万元元。5、房屋屋拆迁补补偿费用用与企业业一次性性停产停停业损失失合计为为172239.53万万元。三、征地地费用汇汇总

40、表及及适用相相关政策策征地所需需费用汇汇总表征（占）地费用用汇总表表序号项目金额（万万元）备注1土地补偿偿费114991.9902地上附着着物补偿偿费（不不含房屋屋）344.233安置补助助费45855.0004防洪费205.175房屋拆迁迁补偿费费103774.5516企业停产产停业损损失68655.0227合计338665.8832、适用用相关政政策（1）北京市市建设征征地补偿偿安置办办法（北京市市人民政政府令第第1488号）（2）北京市市国土局局关于征征地公示示公告程程序的通通知（京国土土征2200442338号）（3）北京市市国土局局关于加加强征地地补偿安安置协议议监督管管理工作作的通

41、知知（京京国土征征2000439号号）（4）北北京市劳劳动保障障局关于于贯彻执执行北北京市建建设征地地补偿安安置办法法有关关就业问问题的通通知（5）北北京市劳劳动保障障局关于于印发关于本本市建设设征地农农转工自自谋职业业人员社社会保险险有关问问题的处处理办法法的通通知（6）城市房房屋拆迁迁管理条条例（国务院院令第3305号号）；（7）北京市市集体土土地房屋屋拆迁管管理办法法（市市政府第第1244号令）；（8）北京市市城市房房屋拆迁迁管理办办法（市人民民政府令令第877号）；（9）关于印印发北北京市城城市房屋屋拆迁管管理办法法实施施意见的的通知（京国国土房管管拆字20001111888号）；（1

42、0）关于于印发北京市市房屋拆拆迁评估估管理暂暂行规定定的通通知（京国土土房管拆拆字22001111147号号）；（11）北京京市房屋屋拆迁评评估规则则（暂暂行）；（12）北京京市房屋屋估价办办法（京国土土房管拆拆200038088号）；（13）关于于印发北京市市房屋拆拆迁评估估规则（暂行）的通通知（京国土土房管拆拆字22001112234号号）四、市政政投资方方案1、基础础设施情情况分析析项目宗地地红线外外基础设设施可以以达到“七通”(即通通电、通通路、通通信、通通上水、通下水水、通热热力、通通燃气)，具体体情况如如下：（1）通通电A、项目目所在区区域供电电情况及及配电网网规划情情况该地区由由

43、永顺1110kkv变电电所供电电，现状状安装22台500MVAA变压器器，主变变容量能能满足地地区负荷荷增长的的需求，该变电电所现有有7回110kvv出线，目前有有21个个预留110kvv出线间间隔。本项目北北侧天赐赐良园小小区在开开发建设设时，为为了该小小区供电电，已在在其东北北侧建设设一座110kvv开闭所所，并采采用架空空敷设方方式沿小小区北侧侧边界接接至北京京物资学学院大门门口入地地。随着地区区城市建建设项目目的逐步步实施，继续采采用中低低压架空空供电方方式供电电已经难难以满足足城市景景观要求求，为了了满足这这一需要要，同时时考虑提提高供电电可靠性性要求，根据北北京市中中压配电电网“十

44、一五五”规划，该区域域供电110kvv物资学学院路将将实施架架空线路路入地。B、负荷荷预测根据本项项目规划划建设情情况，根根据不同同用地性性质进行行负荷统统计，负负荷统计计计算如如下表：编号用地性质质建筑面积积（万）用电定额额（W/）同时率用电负荷荷（kW）1住宅部分分22.334500.222344.0002公建3.311600.5993.00合计25.66532277.000项目负荷荷统计（计同时时率0.7）22588.900根据委托托方提供供的用电电需求资资料，做做负荷预预测如上上表所示示，该项项目负荷荷预测约约为32227.00kkW；计计及不同同性质负负荷之间间同时率率，预计计项目负

45、负荷总量量为22258.90kkW。现现状永顺顺1100kV变变电所可可以为本本期增加加的负荷荷供电。另需建建设1座座10kkV住宅宅公用配配电室和和2座公公建专用用10kkV配电电室。C、敷设设方案本项目新新建100kV电电源由北北京物资资学院大大门口接接口引出出延物资资学院路路至本宗宗地西南南角边界界，以备备项目开开发建设设时接用用。现状状路径无无电力管管沟，本本期需配配套新建建管井，建议采采用81500+21000海泡石石管，路路径长约约0.885kmm。具体体接入方方案见附附图。D、投资资估算本投资估估算仅考考虑本项项目100Kv外外电源工工程费用用，未考考虑配电电室及其其电源工工程费

46、用用。10kVV电缆本本体部分分：由北北京物资资学院大大门口接接口引出出延物资资学院路路至本宗宗地西南南角边界界，电缆缆长约00.855km，单价按按85万万元/kkm估算算，则电电缆本体体部分投投资估算算约为772.225万元元。10kVV外电源源路径建建设：由由北京物物资学院院大门口口接口引引出延物物资学院院路至本本宗地西西南角边边界，需需配套新新建电力力管井约约0.885kmm，单价价按3220万元元/kmm估算，则新建建管井部部分投资资估算约约为2772万元元。总计：772.2252272.00=3444.255万元（2）通通路本宗地以以西为物物资学院院路,与与朝阳北北路相接接；南侧侧

47、为京哈哈高速公公路。（3）通通信（讯讯）中国网网通电信信管网A、管道道接入方方案由物资学学院路现现状通信信主管道道接入，并与小小区内各各楼连通通。接入入管道的的孔数为为6孔，长度约约为1000米。与各出出楼管道道连通，需下一一阶段结结合住宅宅小区综综合管网网统一安安排。接接入管道道位置详详见附图图。B、投资资估算单价按880万元元/kmm估算，则通信信投资为为8万元元。有线广广播电视视网A、网络络建设规规划原则则根据本项项目的性性质和特特点，应应按照信信息化的的标准进进行网络络建设，提供宽宽带的网网络接入入，完成成数据和和有线电电视信息息的逐步步融合，最终形形成一个个集有线线广播电电视网和和交

48、互式式信息网网为一体体的综合合网络。B、光缆缆、电缆缆接入方方案根据北北京市有有线广播播电视总总体规划划，本本项目有有线电视视信号来来自永顺顺村有线线电视基基站，从从物资学学院路将将信号送送入本项项目西边边界，需需新建光光缆及电电缆管道道约0.4公里里，道路路管孔安安排6孔孔，合22.4孔孔公里，有关光光缆及电电缆的具具体位置置及走向向，需在在下一阶阶段结合合本项目目详细规规划统一一安排。根据北京京市政府府的有关关要求，光缆、电缆均均采用埋埋地敷设设。有关关光缆、电缆管管道走向向详见附附图。C、投资资估算根据北京京市有关关设计概概算指标标估算，单价按按5万/孔公里里估算，则光缆缆、电缆缆管道总

49、总投资为为12万万元。（4）通通上水负荷预预测本项目规规划总建建筑面积积25.65万万，其其中住宅宅22.34万万，公公建3.31万万，预预测日用用水量约约15000吨/日，水水源以物物资学院院路拟建建DN3300管管为源，服务压压力为00.366Mpaa。管道接接入方案案A、需在在物资学学院路新新建DNN3000管，长长约8550米。（北与与物资学学院大门门口现状状DN3300预预留管接接，南至至本宗地地西南角角）B、需在在本宗地地北边界界规划路路新建DDN3000管，长约5590米米。（西西与物资资学院路路DN3300管管相接，东至本本宗地东东北角）C、需在在本宗地地东边界界新建DDN30

50、00管，长约3320米米。（北北与北边边界规划划路DNN3000管相接接，南至至本宗地地东南角角）投资估估算本项目共共需新建建DN3300管管17660米，单价按按12000元/米估算算，则总总造价为为2111.2万万元。（5）通通下水本项目西西侧物资资学院路路已建成成雨污水水干线。（6）通通热力本项目周周边市政政热力管管线尚未未铺设，建议采采取天然然气分户户式供暖暖，以免免影响该该地区大大气环境境。（7）通通燃气负荷预预测本项目规规划总建建筑面积积25.65万万，其其中住宅宅22.34万万，公公建3.31万万，项项目建成成后，居居民的做做饭、取取暖均靠靠天然气气解决，预测高高峰小时时耗气量量

51、约为225000立方米米/小时时。气源源以物资资学院大大门口现现状DNN5000天然气气中压管管线为源源，压力力为0.68MMpa。管道接接入方案案在项目用用地范围围内，根根据用气气负荷和和供气压压力设中中低压调调压间11座。本方案拟拟由物资资学院大大门口现现状DNN5000天然气气中压管管线向南南开口，引DNN3000天然气气中压管管线沿物物资学院院路敷设设至本宗宗地西北北角，继继续沿规规划路至至本宗地地东北角角，向南南进入调调压箱，经调压压后，供供用户使使用。投资估估算合计计4555.000万元，详见下下表：项目名称称规格单位数量单价（万元）总价（万元）中压线DN3000Km1.82003

52、60.00闸井DN3000座22550中低压调压间DN3000座14545合计455.002、市政政投资估估算汇总总表项目名称称规格数量单价(万万元)费用（万万元）备注通电344.25(1)电电缆10KVV0.855千米8572.225(2)电电源路径径10KVV0.855千米320272通信(讯讯)20(1)中中国网通通电信管管网6孔0. 11千米808(2)有有线广播播电视网网6孔2.4千千米512通上水DN3000017600米0.122211.2通燃气455（1）中中压线DN300001.8千千米200360DN300002座2550DN300001座4545合计10300.455注：

53、排水水可直接接利用现现有管线线，雨污污分流。五、专业业人士及及服务费费项 目金额（万万元）依 据测绘费18.000按测绘工工程产品品价格设计费70.000按国家及及市场标标准招投标管管理费27.220参照市政政199957号令令招投标代代理费36.000国家计委委关于印印发招招标代理理服务费费管理赞赞行办法法的通通知工程造价价咨询费费5.155按市政建建设费的的0.55%工程标底底编制费费20.000参照北北京市建建设工程程招标代代理服务务收费标标准（试试行）的的通知工程建设设监理费费27.000参照北北京市工工程建设设监理费费收费标标准实施施办法可研编制制费38.000参照国家家计委关关于招

54、招标代理理服务收收费管理理暂时行行办法的通知知环评费30.000根据国国家计委委、国家家环境保保护总局局关于规规范环境境影响咨咨询收费费有关问问题的通通知收收取交通评估估费80.000按照市场场收费挂牌交易易费38.000参照国家家计委关关于招招标代理理服务收收费管理理暂时行行办法的通知知中的招招标服务务费收取取标准专业人士士费10.330按市政建建设费的的1%前期费合合计399.65六、供地地方案1、土地地出让方方式待项目完完成土地地一级开开发工作作，达到到“六通一一平”后，采采用挂牌牌出让方式公开开出让国国有土地地使用权权。2、出让让规模项目拟出出让建筑筑用地面面积10025883.000

55、平方方米,根根据项目目拟定总总体规划划方案,项项目总建建筑模22564457.50平平方米,其中居居住建筑筑面积22233357.50平平方米,商业建建筑面积积300000.00平平方米，配套公公建建筑筑面积331000.000平方米米。3、市政政接用时时间20077年中旬旬将进行行红线内内部分市市政设施施的接用用工作。4、土地地销售收收入预测测待土地完完成一级级开发后后可实现现土地收收入为3398331.773万元元。5、周边边房地产产销售收收入(均均价) 项项目名称称物业类型型项目位置置价格武夷公园园普通住宅宅通湖大街街68号号35500元/平平方米荔景园普通住宅宅通胡大街街35000元/

56、平平方米在水一方方公寓永顺西街街72号号38500元/平平方米加华印象象公寓通胡路运运河文化化广场东东40000元/平平方米财富东方方公寓新华北路路(北关关环岛西西南)40000元/平平方米京贸国际际公寓公寓八里桥南南街166号56988元/平平方米珠江国际际城公寓京哈高速速第一个个出口京京东驾校校内59000元/平平方米永顺西街街住宅小小区住宅、商商业通州区永永顺地区区商业50000元元/平方方米、住住宅30000元元/平方方米第三章 开发进进度一、开发发进度安安排鉴于本项项目征地地面积有有限,故故一级开开发采用用一次实实施方案案,不进进行分区区域实施施。开发项目目一级开开发期112个月月。

57、第一阶段段：完成成前期手手续（规规划意见见书、建建设项目目用地预预审、一一级开发发立项）的申报报工作。第二阶段段：拆迁迁评估及及地上物物拆迁（协议拆拆迁）。第三阶段段： 完完善征地地手续（包括签签订征地地补偿协协议、支支付征地地补偿款款、取得得征地批批复、取取得建设设用地批批准书等等）第四阶段段：市政政基础设设施建设设，完成成土地平平整第五阶段段：申请请入市3939 二、开发发进度表表 单单位（天天、月）时间项目0515151525153515451555156515751585159515105151151512122121121112取得一级级开发批批复规划意见见书交通影响响评价环境影响响

58、评价市政咨询询方案编制可行行性研究究报告项目建设设用地预预审一级开发发立项办理农转转用手续续办理征地地手续建设用地地规划许许可证拆迁许可可证拆迁拆迁结案案市政基础础设施建建设建设用地地批准书书土地入市市交易PAGE 42PAGE 41 第四章 投资方方案土地一级级开发投投资及相相关费用用参照近近年来北北京市土土地一级级市场价价格或类类似土地地项目，按照市市场造价价水平进进行估算算。估算算结果：本项目目投资总总概算3398331.773万元元。土地一级级开发静静态成本本测算序号成本项目目资金（万万元）备注1专业人士士及服务务费399.65详见前期期费用工工作方案案2征地补偿偿费166226.33

59、0详见征地地工作方方案3房屋拆迁迁费 172239.53详见拆迁迁工作方方案4市政建设设费10300.455详见市政政建设工工作方案案5财务费用用 115855.300年利率55.855%6土地一级级开发利利润29500.500按8%计计算7合计 398831.73233万万元/亩亩8楼面土地地一级开开发成本本住宅310553.661单价：113900元/平平方米商业87788.122单价：226522元/平平方米2、二级级开发静静态成本本测算住宅部分分:假定：a:结合合案例，预计该该地区销销售楼面面价格不不低于442000元/平平方米 b:楼面面熟地价价挂牌后后没有出出现竞价价。序号成本项目目楼面成本本（元/）备注1土地