某花园项目可行性研究报告(DOC 61)

1、PAGE 2PAGE 62成都建信信奥林匹匹克花园园项目可行行性研究究报告成都博思思房地产产决策资资讯顾问问有限公公司二00一一年十月月目 录录TOC o h z u HYPERLINK l _Toc92596020 报告总体体结论 HYPERLINK l _Toc92596472 表一：经经济技术术指标 PAGEREF _Toc92596472 h 7 HYPERLINK l _Toc92596473 表二：220000年温江江县主要要经济指指标 PAGEREF _Toc92596473 h 18 HYPERLINK l _Toc92596474 表三：成成都市房房地产业业各年主主要经济济指

2、标 PAGEREF _Toc92596474 h 29 HYPERLINK l _Toc92596475 表四：项项目分期期开发经经济技术术指标 单位位：m2 PAGEREF _Toc92596475 h 46 HYPERLINK l _Toc92596476 表五：项项目投资资估算表表 PAGEREF _Toc92596476 h 48 HYPERLINK l _Toc92596477 表六：资资金筹措措 PAGEREF _Toc92596477 h 49 HYPERLINK l _Toc92596478 项目销售售价格预预测 单位：元/ m2 PAGEREF _Toc92596478 h

3、50 HYPERLINK l _Toc92596479 项目各方方案销售售额 PAGEREF _Toc92596479 h 51 HYPERLINK l _Toc92596480 投资收益益率 PAGEREF _Toc92596480 h 53 HYPERLINK l _Toc92596481 表：保守守方案项项目现金金流量表表 PAGEREF _Toc92596481 h 54 HYPERLINK l _Toc92596482 表：一般般方案项项目现金金流量表表 PAGEREF _Toc92596482 h 55 HYPERLINK l _Toc92596483 表：乐观观方案项项目现金金流

4、量表表 PAGEREF _Toc92596483 h 56 HYPERLINK l _Toc92596484 盈亏平衡衡表 PAGEREF _Toc92596484 h 57 HYPERLINK l _Toc92596485 项目敏感感性分析析表 PAGEREF _Toc92596485 h 58报告总体体结论报告说明明本报告中中投资估估算采用用假设开开发法，依据定定额标准准和行业业普遍惯惯例。销销售预测测采用市市场比较较法。计计算时点点为20001年年10月月。本报告所所采用的的计算方方法、分分析依据据以及得得出的结结论和建建议只代代表本公公司的观观点，供供开发商商以及相相关单位位作决策策参

5、考之之用。在在实际开开发中按按照实际际情况作作相应调调整。总体评价价温江得天天独厚的的区位优优势，良良好的自自然生态态环境，城市综综合配套套功能进进一步加加强，各各项社会会事业协协调发展展，将为为本项目目的发展展提供良良好的社社会环境境与经济济环境。大量的的土地资资源、建建设单位位雄厚的的经济实实力，以以及“奥林匹匹克花园园”优良的的品牌资资源，本本项目具具有良好好的市场场前景。根据本报报告定性性、定量量分析和和风险分分析，我我们得出出以下总总体结论论性意见见供委托托方参考考：本项目用用地区位位理想，有相当当的发展展潜力，适合开开发大型型项目。本项目开开发住宅宅为主的的项目有有较好的的市场前前

6、景。本项目在在技术上上和财务务上是可可行的，并具有有良好的的投资价价值和相相当的收收益回报报。技术经济济指标表一：经经济技术术指标项目合计一期二期三期四期数量数量比例数量比例数量比例数量比例占地面积积(亩)15700400500400270总建筑面面积（mm2）1151190992934480366885029344801980099住宅（mm2）1036671882641132330116526411321782289其中：多多层住宅宅5462240161441455%183442550%132006645%69333535%花园洋房房253449358699620%91711325%733

7、77025%29711515%联体别墅墅207227044022215%55022815%58699620%49522525%独体别墅墅29711529711515%商业及公公共配套套（m22）115119129344810%36688510%29344810%19811010%商业及公公共配套套包括:售楼中中心、办办公区、奥运体体育会馆馆、幼儿儿园、购购物广场场、商业业步行街街、生活活会所等等非住宅宅建筑。项目项目目总占地地面积： 115700亩容积率: 1.11建筑覆盖盖面积： 22616668平平方米 （覆盖盖率255%）绿化率 442%高度限制制: 188米车位比例例： 1：0.99项

8、目开发发周期： 5年开发总成成本： 114.66亿元（营业税税及附加加未计入入）每平方米米单位成成本： 12269元元/平方方米项目销售售收入：保守估计计： 166.5亿亿元一般估计计： 188.9亿亿元乐观估计计： 211.6亿亿元总投资利利润率：保守估计计： 6.74%一般估计计： 222.099%乐观估计计： 399.588%权益资本本利润率率：保守估计计： 2544.900%一般估计计： 3066.966%乐观估计计： 3655.277%净现值NNPV（单位：万元）： 保守估计计： 31553一般估计计： 173325乐观估计计： 331162内部收益益率IRRR：保守估计计： 11%

9、一般估计计： 33%乐观估计计： 57%盈亏平衡衡点X：保守估计计： 0.9943一般估计计： 0.8829乐观估计计： 0.7732结论与建建议本项目用用地区位位理想、有相当当的发展展潜力，适合开开发大型型住宅项项目，并并有较好好的宏观观利好前前景，具具有良好好的投资资价值和和可观的的经济效效益。当当然本项项目也存存在一定定的风险险，建设设单位如如果能有有效地采采取措施施规避、分散、消除或或转移风风险并达达到自身身资源能能够承受受的程度度，该项项目具有有相当的的可行性性。建设单位位应抓紧紧筹集资资金，合合理利用用自有资资金，同同时，应应适时加加大广告告宣传力力度，优优化工程程设计，在工程程建

10、设过过程中严严格实行行招标和和建设监监理制，力争在在20002年上上半年开开工建设设。第一章 项目目介绍11项项目背景景及地块块现状112项目目背景温江位于于成都市市西面，上风上上水，光光华大道道西延线线的开工工建设以以及成都都市高新新西区的的开发建建设为温温江房地地产开发发带来了了极大的的利好。市政府府虽然未未进行正正面的引引导，单单已暗含含借机带带动温江江跨越式式发展之之意。温江县本本地政府府将房地地产业作作为带动动温江经经济和聚聚集区域域人气的的支柱产产业，主主持召开开了“住在温温江成都房房地产高高层论坛坛会”。论坛坛会的后后续效应应以及置置信“芙蓉古古城”项目在在温江的的成功，令温江江

11、房地产产市场受受到市内内开发商商的普遍遍关注，先后有有华新国国际、森森宇房产产、华润润房产、亚都房房产等多多家开发发商在此此圈地。未来2-3年随随着成都都市中区区旧房改改造工程程的全面面展开，总拆迁迁量将达达到4000万平平方米，按1：3的安安置比例例计算，将带来来12000万平平方米的的市场需需求量。市内无无法消化化如此巨巨大的市市场需求求，这必必将带动动成都市市房地产产市场郊郊区化的的发展。20011年122月份，四川建建信置业业发展有有限责任任公司正正式与温温江县政政府签定定了征地地合同，其中一一期用地地4000亩。220011年122月311日，建建信公司司在成都都市艺术术中心举举办了

12、“建信奥林匹匹克花园园”奥地利利皇家管管乐团新新年音乐乐会，进进行了本本项目第第一次的的形象宣宣传，为为项目的的开发、推广作作了铺垫垫。113地块块现状项目地块块位于温温江县，总占地地15660亩，以江安安河为界界，地跨跨温江县县涌泉和和公平两两镇，其其主体部部分位于于涌泉镇镇境内。地块南南临光华华大道西西延线，东西两两侧与华华新国际际和爱使使房产的的项目地地块为邻邻，北侧侧目前为为农业区区。地块内部部地势平平坦、土土地肥沃沃，相对对落差在在一米左左右，现现主要为为农田，其中零零星分布布着农房房和竹林林，西南南临光华华大道处处有一企企业。地地块内现现有一条条东西向向双车道道的水泥泥公路，路面高

13、高出两侧侧的田垄垄约一米米左右，沿路两两侧有部部分村民民自建的的房屋。12项项目地块块综合开开发环境境121自然然及人文文历史景景观条件件地块整体体自然条条件优越越，江安安河蜿蜒蜒流淌，水质较较为清澈澈，沿河河竹林与与环舍而而生的竹竹团共同同构成了了一道独独特的风风景。另另外，地地块内保保存有一一条较为为完整的的江安河河古河道道，但缺缺少独特特的人文文景观与与历史古古迹。122交通通条件项目地块块与外界界连接交交通条件件地块内有有一条两两车道水水泥路面面乡间公公路，整整体路况况较好。但与外外部公路路接合部部为沙石石路面，路况较较差，较较为泥泞泞、坑洼洼。项目地块块周边交交通状况况目前地块块周边

14、有有土龙路路、温双双路、涌涌泉柳城公公路，南南侧的光光华大道道正处于于施工阶阶段，尚尚未形成成交通能能力。政政府在地地块控制制红线东东、西、北三侧侧均规划划有三条条市政公公路，目目前尚未未动工。随着本本项目及及区域其其它项目目的启动动，本项项目地块块周边交交通状况况是非常常良好的的。123水、土地、空气污污染状况况项目地块块整体污污染状况况小。江江安河水水质较为为清澈、流量大大；土地地平坦，几乎均均为农业业用地，西南部部的企业业处于停停产状态态，污染染小；光光华大道道的施工工未对周周边环境境造成明明显破坏坏，粉尘尘污染较较低。从从整体比比较，本本项目地地块污染染状况远远比成都都市区为为轻，似似

15、有心旷旷神怡及及有氧运运动之美美。124项目目地块周周边治安安状况分分析项目地块块周边居居民以村村民为主主，服务务业人口口较少，居民世世代为邻邻，总体体治安状状况较好好。13项项目地块块周边建建筑状况况分析项目地块块周边建建筑以村村民的房房舍为主主，以围围合式院院落和两两层自建建房为主主。西南南面厂区区内的工工业用房房年代较较为久远远，以五五至六层层砖混建建筑为主主。14项项目地块块周边居居民状况况项目地块块周边居居民以附附近村民民为主，农业人人口占绝绝对比重重。除西西南处有有极少的的企业职职工外，没有其其它类型型的居民民，商业业人口、服务业业人口及及企业单单位居民民极少。15项项目地块块周边

16、市市政工程程实施情情况目前地块块周边在在建的市市政工程程仅光华华大道西西延线（温江段段）一项项，路面面现已推推平，正正在铺设设两侧的的管网。政府在在环境地地块四周周均规划划有市政政道路，目前均均未进行行施工。16项项目地块块周边配配套设施施状况161商业业设施地块周边边的商业业设施非非常少，地块东东南面康康河村内内有少量量副食品品商店、杂货店店和小餐餐馆，在在温双公公路侧有有在温江江县较为为知名“仲华养养生园”。地块块周边缺缺少银行行，邮局局等配套套设施和和娱乐场场所。162生活活设施地块处于于农业区区内，周周边没有有菜市场场等生活活配套设设施。医疗教育育设施附近缺少少医院和和疗养院院，康河河

17、村内有有个别个个体诊所所，东面面土龙公公路一侧侧有成都都市狮马马路小学学教育实实验基地地，星星星外国语语学校及及四川省省商业学学校等教教育单位位。17项项目地块块优劣势势分析171优势势分析土地平坦坦，自然然条件优优越，适适宜进行行房地产产开发及及营造良良好的居居住环境境。项目规划划用地近近16000亩，符合房房地产规规模化开开发的趋趋势，同同时也给给设计师师留出了了设计的的空间，便于组组团的规规划与配配套设施施的完善善。紧临光华华大道，距成都都市区三三环路仅仅8公里里，交通通条件极极为便利利。光华华大道的的高标准准建设以以及规划划沿路两两侧1000米的的绿化带带，不仅仅大大缩缩短了城城乡距离

18、离，也令令回家成成为一种种享受。项目地块块位于涌涌泉镇未未来规划划的中高高档居住住区内，周边均均为成都都市知名名开发企企业的项项目地块块，区域域含金量量高，升升值潜力力大。未未来区域域的整体体开发将将有利于于提升版版块整体体形象和和竞争力力。便于与其其它开发发企业合合作共同同营造周周边配套套，加速速居住气气候的形形成，同同时避免免重复投投资带来来的重复复性浪费费。地块内有有近三公公里长的的河岸线线，有利利于打造造生态河河景；沿沿岸良好好的茂密密竹林，既有利利于打造造具有川川西风俗俗的景观观环境，又为开开发企业业节省了了营造景景观绿化化的成本本；沿河河的河漫漫滩有利利于营造造亲水的的休闲空空间。

19、项目地块块所处区区域为房房地产开开发的处处女地，开发起起点高，政府便便于加强强控制与与规划，令区域域产品整整体风格格与档次次较为统统一，可可保持版版块形象象的完整整性。“住在温温江”成都房房产高层层论坛会会的召开开，树立立了良好好的温江江版块区区域品牌牌，引起起了市场场的关注注，为项项目后期期的宣传传推广创创造了良良好的条条件。光华大道道两侧铺铺设的管管网为小小区开发发中的管管线引入入、引出出创造了了良好的的水、电电、气、路等基基础设施施条件。本项目良良好的区区位环境境和地块块特征为为项目的的成功开开发创造造了良好好的基础础条件。加之成成都建信信公司雄雄厚的资资金实力力背景和和良好的的政府资资

20、源背景景，辅以以“奥林匹匹克花园园”良好的的项目品品牌和运运作模式式，温江江县政府府将“建信奥林匹匹克花园园”项目列列为温江江县政府府一号工工程，都都将进一一步加强强本项目目的优势势。172劣势势分析项目地块块面积大大，开发发建设周周期长，投资成成本大，资金回回收慢。项目地块块地势平平坦，地地块内的的相对落落差仅为为1米左左右，地地势缺少少起伏，不利于于营造内内部规划划与景观观规划的的空间层层次感和和差异性性。地块周边边现有的的交通条条件较差差，光华华大道西西延线（青羊段段）的施施工尚未未进行，存在较较大的变变数，若若其建设设滞后，将对本本项目的的开发周周期产生生较大影影响。地块周边边的商业业

21、、生活活、娱乐乐等配套套设施落落后，居居住环境境与商业业环境尚尚未形成成，不利利于项目目的推广广。“森宇音音乐花园园”距项目目地块较较近，并并先于本本项目推推出市场场，其价价格定位位较低，均价在在13000元左左右，若若其推出出后产品品品质与与消费者者预期存存在较大大的差异异，会大大大损害害温江版版块房产产项目的的整体形形象，不不利于“奥园”项目的的推广。在相邻本本项目地地块附近近圈地的的开发企企业，如如华新国国际、爱爱使房产产等现在在都未有有实质性性的开发发动作，造成本本项目在在营造区区域配套套设施和和吸引人人气上显显得势单单力孤。第二章 宏观观社会经经济环境境研究本项目投投资规模模大，开开

22、发周期期长，在在项目投投资、营营建、营营销和管管理的各各个环节节必然会会受到国国家宏观观经济形形式及产产业政策策的影响响。当然然要准确确的预测测宏观面面对本项项目的影影响程度度，作出出量化分分析是非非常困难难的，本本章我们们将根据据以下几几个不同同的 层层面及角角度对本本项目面面临的宏宏观背景景及经济济形势作作定性研研判：2.1国国民经济济景气状状况对本本项目的的影响在全球经经济增长长趋势减减缓，一一些权威威结构普普通提出出悲观预预测的时时候，中中国GDDP在今今年一季季度增长长8.11%，需需求方面面，全社社会固定定资产投投资同比比增长112.44%，消消费品零零售总额额同比增增长100.3

23、%，呈现现出稳定定增长的的运行态态势，进进而亚洲洲开发银银行4月月19日日也提出出预测，认为中中国和东东南亚各各国经济济今年增增速分别别大7%和6%以上。目前观察察，国内内需求今今年是上上升趋势势，物价价也是稳稳定的，只要各各项宏观观经济政政策保持持连续性性和稳定定性，内内需不会会出现异异常变化化。不确确定因素素主要是是外需，最近，有越来来越多的的国内外外学者认认为，世世界经济济尤其美美国经济济增长放放缓慢将将明显影影响中国国经济的的增长。这种影影响将在在下半年年显现。国家统计计局副局局长邱晓晓华认为为，国际际需求将将减少，国内需需求则会会增加，二者相相抵后，我国今今年整个个经济运运行将相相对

24、平稳稳，增长长率保持持在7%8%之间，不会出出现大起起大落。与此同同时，据据国家统统计局调调查，一一季度全全国企业业景气指指数1118.66，比上上年同期期提高33.4个百百分点，扣除季季节因素素与上季季持平，特别是是股份合合作企业业和私营营企业的的景气指指数有所所提高。我们认为为，整体体国民经经济将突突显内需需为主格格局，就就目前的的经济景景气状况况及今年年的经济济基本面面而言是是支持本本项目的的，但在在本项目目开发中中应注意意到今年年下半年年经济增增长可能能放缓对对内需增增长的影影响。2.2银银行利息息及金融融政策对对本项目目的影响响从已发布布的货币币信贷情情况中，今年一一季度，人民银银行

25、继续续执行稳稳健的货货币政策策，供应应适度，落到了了中央年年初调整整目标11314%之内，金融运运行平稳稳。国家家货币政政策委员员会今年年确定总总的方针针是，继继续执行行稳健的的货币政政策，保保持货币币总量政政策基本本稳定；灵活运运用公开开市场业业务操作作，及时时调节商商业银行行流动性性；保持持人民币币利率总总水平稳稳定，保保持人民民币汇率率基本稳稳定；积积极运用用信贷政政策，促促进信贷贷结构调调整；促促进货币币市场和和酱市场场协调发发展。据专家预预测，从从我国经经济发展展的自身身情况以以及世界界经济发发展态势势来看，短期内内我国银银行利息息不会有有上调的的可能。因此，该项目目的开发发期内依依

26、然会处处于一个个较为宽宽松有利利的金融融环境中中。只要要良好地地把握项项目的开开发进程程，相关关的配套套资金及及时到位位，工程程抵押贷贷款和消消费性按按揭贷款款总体上上利率风风险不会会太大。2.3通通货膨胀胀因素对对本项目目的影响响今年一季季度居民民消费价价格总水水平同比比上涨00.7%，物价总总水平呈呈现出长长稳中微微涨之势势。其中中，城市市上涨00.6%，农村上上涨0.8%。从构成成看，上上涨较快快的项目目主要是是娱乐教教育文化化用品及及服务项项目和居居住，同同比分别别上涨99.2%和和2.4%，但食品品价格下下降1.6%。工业品品出厂价价格上涨涨0.88%，原原材料、燃料、动力购购进价格

27、格上涨22.9%。今年的物物价还会会进一步步上涨，但涨幅幅不会太太大，涨涨速也不不会太快快。由于于物价水水平总体体比较平平稳，对对本项目目的投资资收益影影响不会会太大。但是原原材料、燃料、动力价价格上涨涨较快可可能会影影响项目目开发成成本及费费用开支支，委托托方应注注意把握握开发节节奏，合合理控制制成本。2.4固固定资产产投资对对本项目目的影响响今年14月份份国有及及其它经经济类型型累计完完成投资资42336亿元元，增长长16.5%，比去年年同期高高出7.2个百百分点，其中更更新改造造和房地地产开发发投资继继续保持持了快速速增长的的态势：更新改改造投资资增长224.88%，房房地产开开发投资资

28、增长222.88%，基基本建设设投资增增长122.1%。在固定定资产投投资的地地区分布布中14月份份，西部部地区国国有及其其他经济济类型投投资6772亿元元，同比比增长了了26.2%，而东部部和中部部地区投投资增速速各比西西部地区区增速慢慢了7.9和112.99个百分分点。在投资增增长中，有二个个方面是是值得关关注的。一是新新开工项项目和资资金来源源呈现了了较快的的增长态态势，在在资金来来源中，自筹资资金增长长明显，从自筹筹资金的的较快增增长中可可以看出出，在加加入世贸贸的压力力与政府府鼓励措措施的共共同作用用下，扩扩大更新新改造投投资在很很大程度度上已成成为企业业的一种种自觉行行为，这这将促

29、进进投资增增长；而而房地产产开发投投资的增增长状况况则反映映出整体体经济活活动日渐渐活跃。二是住住房投资资的增长长已经连连续数个个季度保保持在220%以以上，由由此也带带来了建建材、装装修和家家具市场场的繁荣荣，人们们的购房房观念和和行为也也开始从从消费向向投资转转变。这这与消费费信贷的的发展有有很大的的关系。在去年年高速增增长的基基础上，今年第第一季度度的信贷贷继续大大幅增长长，成为为中国经经济和金金融发展展中的一一个突出出现象。这也是是今年经经济继续续回升的的一个重重要因素素。2.5消消费需求求对本项项目的影影响改革开放放以来，我国经经济增长长最主要要、最稳稳定的推推动力量量是消费费需求的

30、的增长。除个别别年份，消费增增量占GGDP增增量的比比重在660%左左右来源源于居民民消费的的增长和和政府支支出的扩扩张。在在总消费费中，居居民消费费一直占占80%左右，处于主主导地位位。今年4月月份，国国内消费费品市场场继续保保持活跃跃态势，当月实实现社会会消费品品零售总总额28821亿亿元，比比上年同同月增长长9.77，增幅幅比上年年同期高高0.66个百分分点，114月份份累计实实现社会会消费品品零售总总额1220777亿元，比上年年同期增增长100.1%。今年1月月1日开开始从三三个方面面增加工工资，一一是为机机关事业业单位职职工每人人每月平平均增加加工资1100元元，二是是给133个省

31、6634个个县的职职工发放放“艰苦和和边远地地区津贴贴”，三是是实施干干部称职职考评，发放年年终奖。这次调调整工资资涉及445000多万人人，增支支8000亿元。增加8800亿亿元的工工资，相相当于全全国工资资总额增增另0.75个个百分点点左右。由于工工资政策策具有长长期效应应，因此此，这次次调整工工资将对对扩大国国内需求求、强化化内需对对经济增增长的拉拉动作用用将产生生重要影影响。同时我国国住房制制度改革革“九五”期间取取得了突突破性进进展，住住房的货货币化分分配正在在全国范范围逐步步展开，去年全全国首次次出现了了住房个个人贷款款超过开开发贷款款的现象象，国家家计划以以高达11，0000亿银

32、银行贷款款扶持个个人住消消费贷款款，均将将进一步步扩大市市场需求求。结论：从从上述宏宏观基本本面分析析，跨入入20001年，中国房房地产面面临发展展的特殊殊机遇和和挑战。国家宏宏观经济济稳中见见暖，新新的经济济热潮将将有力地地影响房房地产业业，整体体经济形形势及国国家宏观观政策导导向支持持本项目目并有相相当的利利好背景景。但是是由于宏宏观面特特别是国国际经济济的不确确定性因因素，委委托方在在开发项项目过程程中仍要要密切关关注经济济局势，根据形形势的变变化预期期，及时时调整项项目动作作思路。项目区位位环境分分析31项项目区位位行政区区划与自自然地理理311行政政区划温江县地地处成都都平原腹腹心，

33、东东临成都都市青羊羊区，南南邻双流流县，西西接崇州州市，北北连郫县县，是成成都的七七个卫星星城市之之一。温温江县辖辖10镇镇1822个村，面积227704平平方公里里，人口口为300566万。县县城柳城城镇建成成区面积积124平方方公里，人口数数量为110万。东距成成都199公里，南去双双流机场场20公公里，距距将建的的成都铁铁路西站站12公公里。按成都市市总体规规划，成成都市将将逐步撤撤县建区区。今年年1月11号，新新都县成成为第一一个撤县县建区的的试点卫卫星城市市。据可可靠消息息，成都都南的华华阳和成成都西的的温江可可望成为为第二批批撤县建建区城市市，并将将由此在在基础设设施建设设、工农农

34、业结构构调整，城市总总体规划划等方面面获得快快速发展展。312自然然地理素为“天天府之国国”的膏膏腴之地地、享有有“金温江江”之美誉的温温江县属属岷江水水系都江江堰自然然灌溉区区，境内内平畴沃沃野，物物产丰富富，气候温温和，雨雨量充沛沛，土地地肥沃，四季常常青，年年平均气气温1558，年降降水量99661毫米米；境内内观赏植植物资源源丰富，县内河河流十分分发达。境内有有4条大大河：金金马河、杨柳河河、江安安河、清清水河以以及其支支流。19966年以来来，温江江共投入入建设资资金1772亿亿元，自自然生态态得到了了进一步步改善，生态环环境指标标协调发发展。片片区166个生态态环境指指标全部部达到

35、国国家二类类地区验验收标准准，全县县林木覆覆盖率11499%，高出出国家标标准近55个百分分点。城城镇大气气环境质质量、城城镇噪声声状况、水环境境质量等等均达到到国家规规定标准准。温江县具具有“一小”幅员员面积只只有2777平方方公里，“二少”总人人口只有有30万人人，“三近”距成成都市区区只有118公里里，“四平”境内内地势为为无山无无丘的平平原沃野野等显著著特点。32项项目区位位经济发发展状况况3.2.1国民民经济20000年，温温江较好好的保证证了全年年目标任任务的完完成和“九五”计划的的实现，再次被被评为全全省综合合经济实实力“十强县县”，并升升至第七七位，为为全县实实施“十五”计划，

36、大力推推进温江江跨越式式发展奠奠定了良良好基础础。表二：220000年温江江县主要要经济指指标项目单位实绩同比增减减（%）国内生产产总值万元36200961166人均国内内生产总总值元1185561133第一产业业增加值值万元47977732第二产业业增加值值万三产业业增加值值万元12488891011全社会固固定资产产投资总总额万元811882-044外贸进出出口总额额万美元219001833社会消费费品零售售总额万元1923331144职工年均均工资元1095571955城镇居民民人均可可支配收收入元730331088农民人均均纯收入入元3092253年末存款款余

37、额万元29133641166年末贷款款余额万元1770057-3333.2.2对外外开放温江主要要推进“一园两两区建设设”（海峡峡两岸科科技园、卫星城城经济区区、金马马旅游区区）和五五大开发发（工业业开发、农业开开发、卫卫星城开开发、旅旅游开发发、市场场开发），外向向型经济济格局初初步形成成。目前前，全县县共引进进各类企企业6000家。其中，引进三三资企业业1355家，总总投资552亿亿美元，协议外外资497亿亿美元，三资企企业工业业总产值值达25亿元元，位居居全省第第一位。3.2.3城乡乡建设温江县体体育设施施较为齐齐备，具具体育场场馆一个个；20000年年温江县县体育事事业财政政投入为为4

38、5万万元，同同比增长长11442%。金融融机构较较为发达达。全县县农村有有9个镇为为省级小小城镇建建设试点点。全县县初步形形成以卫卫星城为为中心，道路为为纽带，小城镇镇为主体体，中心心村为基基点，城城乡一体体化生态态型中等等城市的的格局。3.3温温江城市市发展战战略定位位当前，温温江正处处在跨越越式发展展的关键键时期，聚人气气、造声声势，提提高知名名度、美美誉度，稳固发发展生态态型规模模型农业业，长足足发展生生态型工工业经济济，活跃跃第三产产业是其其城市发发展战略略。围绕绕这一目目的，温温江县政政府已先先期策划划实施了了“住在温温江”活动，并取得得了成功功使包含含本项目目在内的的近十个个大型房

39、房地产项项目得以以实质性性启动。第二步步是塑造造“吃在温温江”拟以“美食在在温江”的概念念为基础础自然演演绎。第第三步是是“乐在温温江”，这是是温江第第三产业业发展方方向的完完整定位位，其内内涵是温温江第三三产业的的整体蓬蓬勃发展展，使温温江成为为都市人人娱乐、休闲等等时尚消消费的理理想之所所。完成成围绕“人”的“三步走走”战略，切实营营造起人人气、商商气，推推动全县县第三产产业的整整体启动动和全面面发展。34 项目区区位人文文历史与与景观状状况341人文文历史温江县为为古蜀国国领域，相传为为鱼凫王王都，境境内犹存存柏灌王王墓，鱼鱼凫王墓墓和鱼凫凫王都遗遗址，迄迄今已有有40000多年年的历史

40、史。西魏魏恭帝二二年（公公元2555年）始置温温江县。改革开放放以来，温江县县先后被被确定为为成都市市第一个个卫星城城、省市市小康县县建设试试点、省省“一条线线”经济发发展重点点县、省省级台商商投资区区、省级级小城镇镇建设试试点、省省级农业业产业化化试点和和国家级级生态示示范县。19997年2月，被被省委、省政府府命名为为四川省省第一个个“小康县县”。342项目目区位景景观状况况休闲旅游游好去处处在温江，无论访访古寻幽幽、休闲度度假，赏赏花品茗茗啖佳肴肴，都能能找到满满意的去去处。若若想寻古古之幽思思，有古古迹大乘乘院，陈陈家桅杆杆、古蜀蜀国鱼岛岛凫城遗遗址、鱼鱼凫王墓墓、柏灌灌王墓等等丰富灿

41、灿烂的鱼鱼凫文化化；田野里里那一块块块绿“地毯”，一道道道翠色“屏风”一团团团葱笼竹竹木，秀秀丽的景景色，清清新的空空气，处处处是浓浓荫遮蔽蔽花香四四溢的农农家乐，在这里里赏花品品茶，休休闲娱乐乐，尝农农家风味味，饮乡乡村美酒酒，会给给人难忘忘的享受受；此外外还有“东方幸幸运城”“花圃圃农庄”“华亨亨酒店”“柳城城宾馆”等综合合性旅游游地，展展现出温温江县休休闲旅游游的蓬勃勃生机。金马太极极地旅游游区金马太极极地旅游游区位于于温江县县金马乡乡境内，距成都都市区226公里里，面积积15000多亩亩，是一一个新开开发的平平原田园园式旅游游区。拟拟建成一一个融现现代气派派、民族族风格和和川西平平原特

42、色色为一体体的吃住住行游购购娱综合合配套的的具有旅旅游观光光、度假假、娱乐乐、健身身等多功功能的综综合性景景点。金马温泉泉早在清乾乾隆年间间，温江江就有“南郭温温泉”的的记载。今年44月，在在距金马马旅游区区155公里处处成功钻钻探出温温泉，填填补了成成都平原原没有温温泉的空空白，被被誉为“成都平平原第一一泉”。“第一一泉”的的钻探成成功，给给温江旅旅游带来来了新的的亮点，使温江江再次成成为游人人关注的的热点。这一温温泉井底底温度663oCC，井口口温度446oCC，日出出水量666000立方米米，开采采年限几几达1000年以以上，水水质优良良，锶含含量居全全市温泉泉之首，极具医医用、浴浴疗特

43、性。同时，与与温泉一一隅之隔隔的金马马旅游区区温江水水上世界界、金马马娱乐大大世界、成都国国际赛马马场、温温江金马马奇特城城、快慢慢速赛车车广场已已建成营营运，还有有风格各各异的别别墅群、度假村村，均因温泉泉的开发发而更添添风采。陈家桅杆杆这座坐落落于温江江县寿安安乡天鹅鹅村的迷迷宫式清清代古宅宅，因宅宅前竖有有双斗石石桅杆的的功名标标志，故故被当地地人称“陈家桅桅杆”，系翰林林陈宗典典父子于于清同治治三年（18663）所所造，历历时8年年，倾注注匠心。陈家桅杆杆具有“小小桥、流流水、人人家”的的情调。其四面溪溪水环绕绕，风景景别致。门前的的双斗石石桅杆巍巍然屹立立，气势势雄伟，院前照照壁横陈

44、陈，八字字粉墙分分列两旁旁，墙上上镌刻有有浮雕石石刻及镂镂空的“福”、“寿”两字和和蝙蝠等等，图案案精湛；黑漆卷卷拱重檐檐大龙门门，上有有花鸟彩彩绘，十十分逼真真，光耀耀夺目。在建筑大大师徐尚尚志、古古建专家家古家南南、风景景园林专专家熊世世尧、建建设部专专家钱震震岳、李李素乐、古民居居学者季季富政等等专家学学者的眼眼里，陈陈家桅杆杆是一个个“活生生生的民民间文化化博物馆馆”。西南花木木第一县县温江是国国家级生生态示范范区，素素有花木木之乡的的美誉，有着悠悠久的花花木种植植历史，是川西西园林之之母和川川派树桩桩盆景的的发祥地地之一。现已发展成成西南地地区最大大的花木木生产基基地，共共有花木木3

45、万多多亩，占占成都花花木总量量的500%以上，是“四四川省重重点花木木市场和和花木产产业化试试点县”。别具具特色的的温江花花木沿着着产业化化道路不不断发展展壮大，已经形形成规模模化、商品化化和专业化化。主要要有紫薇薇、雪松松、银杏杏、桂花花、广玉玉兰、深深山含笑笑、罗汉汉松等绿绿化观赏赏花木220000多种；古老苍苍劲的川川派桩头头盆景更更是一绝绝，具有有很高的的美化欣欣赏价值值。种花花木、靠靠技术。作为全全国最大大的花木木集散地地之一，现有交交易服务务带1万万余亩，交易区区4个，门市3300个个，花木木产品远远销北京京、广州州、昆明明等地。每年销销量近220000车皮，销售额额达到1亿元元。

46、花木木产业的的发展既既是形成成了优美美的城市市生态环环境，又又取得了了良好的的经济效效益。15项项目区位位道路与与交通状状况温江县城城内有较较为便利利、快捷捷的交通通网络，全县公公路总里里程3554公里里，其中中一级公公路3228公公里，二二级公路路781公里里，三级级公路66088公里，四级公公路188233公里。目前温温江虽然然村村通通公路，但温江江的骨干干交通大大道却只只有成温邛邛路一条条与成都都相连。而成都都至温江江188万辆的的日均车车流量已已使成温温通道接接近饱和和。开辟辟新的成成温通道道已成为为温江经经济实现现新跨越越的“必必由之路路”。温江县距距成都市市区仅110公里里12分分

47、钟车程程，紧靠靠新成温温公路快快速通道道，成都都绕城高高速公路路穿越其其中。拟拟于明年年5月全全面完成成的连接接成都市市中心的的高等级级公路三三条：一一是连接接西延线线和成灌灌高速路路；二是是连接成成都绕城城高速公公路和飞飞机制造造公司（1322厂）；三是连连接青羊羊区文家家乡立交交桥。另另外，温江县县准备再再修建三三条与成成都相连连的主干干道：第第一条是是从光华华村穿二二环路到到温江柳柳城的长长125公里里的快速速通道光华华大道；第二条条是正在在规划中中的从成成都黄黄田坝永宁温江，第三条条是从大大石西路路机投投温江江。项目所在在地涌泉泉镇占地地213平方方公里，距三环环路仅88公里，与青羊羊

48、区仅一一线之隔隔。总长11255公里、预计投投资13亿、双向88车道的的光华大大道西延延线青羊羊段将由由青羊区区与温江江县政府府共同投投资修建建。光华华大道该该路起于于青羊区区光华大大道在苏苏坡乡与与温江县县的交界界点，止止于柳城城大道，全长11255公里，贯穿温温江国家家级海峡峡两岸科科技产业业园区、国家级级生态示示范区和和金马旅旅游区。待20003年年此路修修通，从从涌泉镇镇进入市市中心仅仅7分钟钟车程，距双流流国际机机场仅110公里里。与境境内的向向阳路、温双路路、土龙龙路、公公金路形形成了发发达的交交通网络络，这将将为整个个温江房房地产的的开发提提供良好好的基础础设施，极大地地改善温温

49、江招商商引资环环境，加加快温江江城市化进进程，使使之成为为成都市市区向外外辐射的的居住、休闲、娱乐和和旅游热热点。36项项目区位位城市建建设与房房地产开开发状况况城市建设设温江的城城市建设设目标是是要建设设一个现现代化的的花园城城市。位位于成都都平原腹腹心地带带的温江江，岷江江正流金金马河及及其支流流江安河河、杨柳柳河、清清水河均均流经县县境。温温江要利利用这些些丰富的的水利资资源“引引水入城城”，让让城区有有宽阔的的水景，目前县县政府正正拟投资上上千万元元整治城城区内规规模最大大的占地地1677亩的温温江公园园，让公公园完全全开放，提升温温江县的的形象，并使周周边成为为温江的的最佳居居住区域

50、域。同时时，温江江将着重重发挥苗苗木优势势，在新新建城市市快速通通道两旁旁兴建立立体绿化化，并准准备利用用这6万万亩苗木木建成西西部森林林生态园园。温江县城城区内在在售楼盘盘概况目前温江江县城区区内在售售楼盘基基本属于于本地地地产商所所开发的的楼盘，其总体体情况为为：项目目开发规规模小、档次较较低、针针对的目目标消费费群体为为本地消消费者，付款方方式单一一。比如位于于城中心心的“金桂花花园”和某沿沿街商住住楼，其其公寓单单套建筑筑面积在在80mm21500m2之之间，较较好楼层层的销售售单价为为9000元/mm2左右右，必须须采用一一次性付付款的方方式。销销售情况况较好，1300m2以下下的户

51、型型都已基基本售完完，1550左右右的户型型剩余量量较大，总体上上已销售售量已分分别达到到70%和800%。37项项目区位位生活配配套设施施状况371能能源状况况电力状况况现有355KV变变电站44座，1110KVV变电站站2座；有有各级输输电线路路51条，其中1110KKV输电电线路44条，355KV线线路6条，100KV线线路411条；共共有小水水电站110个，总装机机容量881700KW；日供电电量为2206KKWH。形成了了“环网结结构，开开环运行行”的配网网框架。天然气状状况天然气主主管道99233公里，日供气气能力222万立立方米。372通通讯状况况总装机容容量达666万万户，并并

52、建成了了全县宽宽带多媒媒体通信信骨干网网和成都都温江SDDH高速速传输网网和DDDN数据据传输网网。移动动通信方方面，有有GSMM网一个个，9000MNNZ基站站21个，能同时时容纳3300000部手手机同时时通话。373教教育条件件境内具有有各类学学校（含含成教）78所所，其中中大中专专院校111所；在校学学生人数数为46万人人。建平平双语学学校、新新世纪外外语学校校和温江江中学等等都在成成都享有有盛名。良好的的教育条条件能使使投资者者的子女女受到良良好的教教育，也也能为企企业生产产培训各各类人才才。374医医疗条件件全县共有有县人民民医院、中医院院、红十十字医院院等县属属医疗卫卫生机构构2

53、2个，有成都都市第五五人民医医院等驻驻温医疗疗卫生机机构7个。38项项目区位位城市发发展规划划温江县按按照国家家建设部部对乡村村城市化化试点工工作的部部署和要要求，从从温江县县的实际际出发，坚持以以经济建建设为中中心，农农业现代代化为基基础，农农村工业业化为主主导，基基础设施施建设为为手段，加快“一园两两区“的建设设，合理理调整产产业结构构，构筑筑以卫星星城为中中心，小小城镇为为依托，中心村村和农村村聚居点点为基点点的新型型城乡体体系。实实现统一一规划、分步实实施、以以点带面面、梯次次推进，到20005年年，乡村村城市化化各项指指标达到到国家建建设部要要求，建建成具有有典型的的川西平平原特色色

54、的乡村村城市化化模式。39项项目区位位综合开开发价值值分析391有利利因素自然环境境优越“上风上上水”的温江江占据了了作为生生活居家家之所的的“天时”和“地利”。除了了具有天天府之国国温润的的天气之之外，其其清新的的空气、优良的的水质、繁茂的的树木花花草等自自然条件件，强于于成都市市及成都都东、南南、北几几个方向向的区县县。优越越的自然然环境是是温江作作为房地地产开发发地的一一大优势势。土地资源源丰富，可进行行大规模模开发温江基本本上是房房地产开开发的处处女地，易找到到大块适适合开发发的土地地，加之之温江政政府对招商引引资的注重，因因此，温温江是成成都近郊郊适合开开发“第第一居所所”的一一块宝

55、地地。而且且，目前前在温江江可拿到一一手地，地价相相对便宜宜。温江丰富富的土地地资源有有利与开开发商进进行大规规模的成成片开发发，带来来房地产产开发的的规模效效益。文化附加加价值高高温江相传传是40000多多年前古古蜀国鱼鱼凫王都都的所在在地。古古鱼凫文文化是温温江的金金字招牌牌，是一一笔难以以估量的的无形资资产。此此外，水水文化是是温江的的文脉，古老的的川西习习俗与文文化至今今仍随处处可见，形成了了其独有有的文化化优势。一定数量量的市政政建设和和生活配配套设施施温江县目目前的市市政建设设情况和和现有的的生活配配套设施施可以满满足当前前温江县县居住人人群的需需要，并并且在成成都的各各郊县中中位

56、列前前沿。政府对房房地产开开发的重重视与大大力促进进温江县政政府对房房地产开开发的重重视程度度高，不不仅给予予了各项项优惠政政策，而而且在城城市规划划方面也也努力配配合房地地产开发发的进程程。规划后的的交通状状况良好好温江县以以现有的的交通线线路加上上规划修修建的道道路，将将形成较较完善的的交通网网络通畅便便捷的县县内道路路和四通通八达的的通向成成都和周周边郊县县的干线线，势必必提升温温江的综综合开发发价值。392不利利因素成都市向向东向南南发展对对温江房房地产发发展的影影响成都市政政府提出出的向东东向南发发展的战战略规划划使政公公众的注注意力被被东南方方的发展展所吸引引；而对对温江地地区房地

57、地产开发发的宣传传只能有有当地政政府来完完成，其其力度的的不足导导致宣传传的效果果的不明明显。因因此，要要使得消消费者对对温江房房地产热热切关注注成为一一大难题题。华阳、龙龙泉、中中和等郊郊县房地地产对温温江房地地产的冲冲击华阳、龙龙泉、中中和等郊郊县的房房地产开开发现在在已成一一定规模模，其交交通和生生活配套套更为完完善，并并且成都都市消费费者对华华阳的认认知程度度比对温温江更加加深刻。同是成成都近郊郊的房地地产开发发市场，华阳目目前占据据相对有有利的地地位。交通道路路建设中中的不确确定因素素本项目紧紧邻的光光华大道道温江段段的修建建已经开开始，但但是直接接影响本本项目与与成都通通行的光光华

58、大道道青羊段段的开工工与通车车时间尚尚难以确确定。开发商对对开发时时机的把把握具有有不确定定性温江开发发时机的的不确定定性导致致了各开开发商虽虽已经在在温江圈圈地，但但大多仍仍在等待待项目开开发的时时机。本地房产产开发对对温江房房地产市市场的影影响温江本地地房地产产市场的的容量有有限，需需求的层层次较低低。新开开发的项项目与其其原有的的楼盘相相比品质质上具有有较大的的跨越。消费者者对于突突然提升升品质楼楼盘的接接受会需需要一定定的时间间。开发商之之间的激激烈竞争争温江现已已经聚集集了一批批开发实实力雄厚厚，经验验丰富的的房地产产开发商商。对于于房地产产市场的的认识使使其大多多都进行行大规模模的

59、开发发。相似似的产品品在不规规范的市市场条件件下可能能会形成成恶性竞竞争，影影响项目目的赢利利。规模化的的居住环环境尚未未形成各开发商商进行了了土地的的购买但但已经大大规模开开发的并并不多；而完全全依靠政政府行为为无法建建成成熟熟的社区区生活居居住环境境。因此此本区位位现在暂暂时还不不具有规规模化的的居住环环境。第四章 成都都市房地地产市场场发展现现状研究成都都市房地地产市场场基本状状况及市市场特征征，对项项目可行行性作区区域性研研判。41房房地产业业在国民民经济中中的地位位日益增增加成都市房房地产业业在十年年历史内内并未出出现其他他省市的的随国家家宏观经经济政策策及产业业政策的的调整面面大起

60、大大落的情情况，相相反走出出一条相相对平稳稳的发展展轨迹。历史数据据分析，19990年成成都房地地产业总总产值为为2.113亿元元，占当当年国内内生产总总值（GGDP）的1.1%，经过990年代代十年的的快速发发展，行行业发展展速度几几乎两倍倍于全市市国民经经济增长长速度，到19990年年全市房房地产业业产值达达36.34亿亿元，占占国内生生产总值值的3.1%，突破了了3%的的总要产产业分界界点，确确立了成成都房地地产业在在国民经经济中的的重要支支柱产业业地位。尤其值值得注意意的是，住宅业业逐渐扮扮演者成成都房地地产业主主导产业业角色：19998年全全市完成成住宅建建设投资资70.9亿元元，拉