房地产金融（第六版）第04章房地产信贷

1、房地产金融（第六版） 第四章 房地产信贷通过对本章的学习,学生应了解或掌握如下内容:1.房地产信贷的含义、特征及条件;2.房地产信贷资金的筹集渠道及筹集特征;3.房地产信贷的现状;4.房地产信贷的积极效应。【学习目标】 导言目前，间接融资方式仍然是中国房地产业的基本融资形式，其中最典型、最重要的间接融资方式就是商业银行的房地产信贷业务。商业银行等金融机构以追求利润最大化为经营目标，而房地产业具有广阔的发展前景，且能够获得较高的经济效益，这与金融机构的经营目标相一致，因而房地产信贷业务成为商业银行的主营业务之一，是各商业银行同业竞争的热点。但由于房地产业投资同时又具有规模大、期限长、风险高等特点

2、，再加上各地区发展极不平衡，所以商业银行的房地产信贷业务又成为其主要风险业务之一，是各商业银行风险防范的重点。第一节房地产信贷概述一、房地产信贷的基本特征定义房地产信贷主要是指以商业银行为主体的房地产金融机构以房地产为服务对象,围绕房地产再生产的各个环节发放贷款的借贷活动,即各房地产金融机构运用各种信用手段,把动员和筹集起来的社会闲散资金的支配权让渡给土地和房屋的开发、经营者以及住房购买、消费者。特征(一)贷款投向受到严格控制 (二)贷款期限较长(三)贷款规模与资产占比有限制第一节房地产信贷概述二、房地产信贷应满足的条件信贷条件是指银行等金融机构为保证贷出资金的按期回收和应有效益,事先对申请贷

3、款的单位或个人提出的要求。房地产信贷与其他信贷一样,是资金的有偿转让,是以偿还为条件的借贷活动,即必须以一定的信贷条件为借贷活动成立的前提。第一节房地产信贷概述二、房地产信贷应满足的条件(一)房地产信贷设立条件的原因苛刻的信贷条件虽然对银行有利,但却限制了信贷业务的扩大;宽松的信贷条件虽然对借方有利,也符合政府的要求,但要以按期偿还本息为限。这样,一定的信贷条件就成为房地产信贷活动展开的前提条件。(二)房地产信贷应满足的基本条件房地产信贷必须以抵押或担保作为设立的基本条件。以房地产作为抵押品为条件来发放房地产贷款,这是减少贷款偿还风险的有效办法,从而房地产抵押信贷便成为现行最普遍、最基本的一种

4、信贷形式。第一节房地产信贷概述二、房地产信贷应满足的条件 (三)房地产信贷应满足的其他条件1.借款单位应满足的条件(1)借款单位必须是依法批准的法人单位。(2)借款单体必须实行自主生产经营和独立核算。(3)借款单位必须拥有一定的自有资金。(4)借款单位要在银行开立账户,将所有业务收入存入开户银行,并由银行办理结算业务。(5)借款单位必须具有年度开发计划和开发项目规划设计文件,这些计划和设计文件是经过企业审批部门认可和确定的。(6)借款单位必须具有健全的管理机构和财务管理制度,并定期向贷款银行提供经费计划和财务收支计划以及会计、统计报表等有关资料。2.个人借款应满足的条件(1)首付款额度。首付款

5、额度是指购房者支付占住房总价一定比例的先期购房款额度。(2)贷款期限。贷款期限是指借方从贷方取得房地产贷款到偿还时的期限。(3)利息支付。借款人按期支付利息是建立个人住房贷款的重要条件。第二节房地产信贷资金的筹集与运用一、房地产信贷资金的筹集渠道(一)政策性房地产银行资金的筹集定义政策性银行是以国家政策为指导,以计划管理为手段,在特定的业务范围内,直接或间接地从事政策性融资活动的金融机构。渠道(1)国家财政基本建设资金;(2)预算内行政事业单位住房基金;(3)预算内行政事业单位出售公房回收的资金及住房租赁保证金;(4)职工住房公积金;(5)发行地方住房建设债券筹集的资金;(6)国际金融机构向地

6、方政府提供的住房贷款资金;(7)政策性住房信贷。第二节房地产信贷资金的筹集与运用(二)商业银行房地产信贷资金的筹集概述对商业银行而言,信贷资金主要包括银行自有资金、各类存款、借入资金、同业往来资金、发行金融债券和出售可转让大额定期存单、国外借款等。渠道1.自有资金2.各类存款3.借入资金4.同业往来资金 5.发行金融债券和出售可转让大额定期存单6.国外借款7.其他第二节房地产信贷资金的筹集与运用二、房地产信贷资金筹集的特征 (一)筹集来源相对稳定 (二)政策性房地产银行资金主要源自房地产业 (三)商业性房地产信贷资金筹集渠道具有广泛性 (四)筹集手段(方式)呈现多样性 第二节房地产信贷资金的筹

7、集与运用三、房地产信贷资金的运用信贷资金投向的选择是资金运用当中的关键一环。从房地产业开发经营流程及其融资需求来看,资金问题涉及每一个流程阶段。一般来讲,房地产开发经营流程包括生产阶段、经营阶段和消费阶段。房地产业的运行要求金融机构从买卖双方两端注入资金,即金融机构参与房地产业是通过对房地产商品开发、经营和消费的双向支持来体现的。第三节房地产信贷状况及其积极效应一、2002年以来房地产信贷状况表4-1房地产开发企业资金来源及金融机构人民币各项贷款总额单位:亿元年份本年资金来源小计国内贷款利用外资自筹资金其他资金来源其他资金来源0.8各项贷款总额（年底余额）20029749.952220.341

8、57.232738.454619.903695.92131293.90200313196.923138.27170.003770.696106.054884.84158996.20200417168.773158.41228.205207.568562.596850.07178197.80200521397.843918.08257.817000.3910221.568177.25194690.40200627135.555356.98400.158597.0912781.3310225.06225347.20200737477.967015.64641.0411772.5318048.751

9、4439.00261691.00200839619.367605.69728.2215312.1015973.3512778.68303468.00200957799.0411364.51479.3917949.1228006.0122404.81399685.00201072944.0412563.70790.6826637.2132952.4526361.96479196.00201185688.7313056.80785.1535004.5736842.2229473.78547947.00201296536.8114778.39402.0939081.9642274.3833819.5

10、0629910.002013122122.4719672.66534.1727424.9554490.7043592.56718961.002014121991.4821242.61639.2650419.8049689.8139751.85816770.002015125203.1620214.38296.5349037.55655654.6044523.68939540.002016144214.0521512.40140.4449132.8573428.3758742.701066040.002017156052.6225241.76168.1950872.2279770.4663816

11、.371201321.002018165962.8924004.52107.9855830.6586019.7468815.801362967.00表4-2 表4-1中相关数据计算结果年份国内贷款（亿元）同比增长（%）开发总贷款（亿元）同比增长（%）国内贷款/各项贷款余额（%）开发总贷款/各项贷款余额（%）开发总贷款/资金来源（%）20022220.345916.261.694.5160.6820033138.2741.348023.1135.611.975.0560.8020043158.410.6410008.4824.751.775.6258.2920053918.0824.051209

12、5.3320.852.016.2156.5320065356.9836.7215582.0428.832.386.9157.4220077015.6430.9621454.6437.692.688.2057.2520087605.698.4120384.37-4.992.516.7251.45200911364.5149.4233769.3265.662.848.4558.43201012563.7010.5538925.6615.272.628.1253.36201113056.803.9242530.589.262.387.7649.63201214778.3913.1948597.891

13、4.272.357.7250.34201319672.6633.1263265.2230.182.748.8051.80201421242.617.9860994.46-3.592.607.4750.00201520214.38-4.8464738.066.142.156.8951.71201621512.406.480255.1023.972.017.5355.65201725241.7617.389058.1310.972.107.4157.07201824004.52-4.992820.324.221.766.8155.93第三节房地产信贷状况及其积极效应一、2002年以来房地产信贷状况从表4-1与表4-2可以看出,目前中国房地产开发企业资金的50%以上来源于金融机构贷款,而且开发企业所获得的金融机构总贷款