花桥项目前期市场报告

1、PAGE PAGE 13花桥项目前期市场报告一、花桥镇整体环境研究1、花桥镇区域环境花桥镇地地处苏沪沪交界处处，位于于上海郊郊区环线线内，东东靠上海海国际汽汽车城和和浦东新新区，西西邻昆山山国家级级开发区区和苏州州新加坡坡工业园园。素有有“江苏苏东大门门、上海海后花园园”之称称，是昆昆山市的的汽配商商贸物流流重镇。花桥镇镇规划总总面积550平方方公里，已形成成四大支支柱产业业即汽车车零配件件产业、高科技技电子产产业、现现代商贸贸物流产产业、传传统工业业产业。2、花桥桥镇交通通环境花桥镇距距上海市市中心334公里里，距虹虹桥机场场25公公里，距距上海浦浦东国际际机场665公里里，距吴吴淞集装装箱

2、码头头30公公里，距距昆山市市区166公里，距苏州州市500公里。依托沪沪宁高速速公路（上海跨跨入江苏苏的第一一个交流流道口就就设在花花桥境内内）、3312国国道（东东起上海海西至新新疆）、沪宁铁铁路和同同三国道道（北起起黑龙江江的同江江南至海海南的三三亚）、上海郊郊区环线线（A330，在在花桥境境内与沪沪宁高速速公路互互通）以以及拟建建中的京京沪高速速铁路、轨道交交通（上上海市中中心至安安亭上海海国际汽汽车城），组成成了花桥桥镇四通通八达、便捷高高效的交交通网络络。3、花桥桥镇投资资成本（1）土土地费用用用地性质质用地方式式使用年限限（年）价格（元元/平方方米）工业用地地批租50157.5租

3、赁7.212（元/平平方米年）住宅用地地批租70需竞拍商业公建建用地批租40需竞拍另需收取取：0.40元元/平方方米年的土土地权属属管理费费（2）工工商注册册费注册资本本在10000万万元人民民币(含含10000万元元)以下的的收0.08%；10000万万元以上上的超出出部分收收0.004%；1亿元元以上的的超出部部分不再再收取。4、花桥桥镇发展展潜力区位优势势：曹安安经济技技术开发发区位于于上海郊郊区环线线内，东靠靠上海国国际汽车车城和浦浦东新区区，西邻邻昆山国国家级开开发区和和苏州新新加坡工工业园。依托上上海安亭亭国际汽汽车城（亚洲最最大的汽汽车贸易易、汽车车博览、汽车物物流信息息服务中中

4、心），紧靠FF1国际际赛车场场和即将将崛起的的上海安安亭新镇镇区（德德国人投投资兴建建）。将将作为江江苏省重重点投资资商贸建建设的地地区，未未来的江江苏国际际商务中中心。区域发展展：68万平平方公里里的汽车车城：建建设总规规模投入入将达5500亿亿人民币币，将建建成为亚亚太地区区汽车工工业的核核心基地地，并且且兴建FF1赛车车场、国国际汽车车博览中中心、汽汽车主题题公园等等。力争争10年年的滚动动开发，成为我我国乃至至亚太地地区汽车车贸易的的核心城城市。形形成一个个永不落落幕的万万国汽车车博览会会和汽车车文化、汽车体体育竞技技中心。昆山电子子产业基基地：电电子信息息是中国国发展最最迅速的的新产

5、业业，在昆昆山正是是该行业业冉冉升升起的一一颗新星星。电子子信息业业的企业业占昆山山市GDDP的116.88。青浦旅游游产业：上海最最大的淡淡水湖淀山山湖、具具有17700年年“江南第第一古镇镇”朱家角角、5大大高尔夫夫球场、水上休休闲度假假区的彩彩虹岛、太阳岛岛度假区区、休闲闲胜地日日月岛、东方绿绿洲、福福克游艇艇俱乐部部等。苏州工业业园区：是目前前中国密密集型经经济的典典范。规规划面积积2600万平方方公里，居住人人口500万，计计划吸引引外资110000亿美金金。交通优势势：位于于上海市市与江苏苏省最东东端的昆昆山市交交界处的的花桥镇镇，近3312国国道，东东接上海海市嘉定定区、南南连青

6、浦浦区。地地处上海海、昆山山和苏州州之间，扼守经经济金三三角之中中央地块块。A88、A99、A111、AA30车车行约220分钟钟，即可可快速对对接上海海都市中中心繁华华，构成完完善的交交通网络络体系。教育优势势：花桥镇镇设有较较高水准准的硅湖湖学院（设有计计算机、汽车制制造、机机电、商商学、外外语等88个院系系）、职职业技术术学校和和专为台台商解决决子女就就学的台台商子女女学校（全国第第二所、华东首首家）。二、花桥桥镇房地地产市场场环境研研究（一）市市场环境境1、市场场综合走走势01004年是是昆山房房地产市市场的供供应高峰峰期，销销售面积积增长1150%，而空空置量下下降100%，供供需关

7、系系自20001年年以后进进入供大大于需的的格局。值得注注意的是是20004年销销售面积积出现44年来首首次比上上年下降降；房价价稳中趋趋降，性性价比全全面提升升，年增增幅维持持在200左右右；30000-50000元元/平米米的住宅宅需求成成为主流流。居住住型公寓寓逐渐被被别墅、高档公公寓所取取代，投投资型楼楼盘继续续面临现现房低租租金市场场；R3号线线、郊环环线、同同三国道道、3112国道道、沪宁宁高速公公路等城城市交通通格局的的变化直直接带动动房地产产市场格格局大变变化，多多热点项项目频出出，竞争争趋进入入白热化化；2万亩以以上的大大盘项目目首先进进入品牌牌化提升升时代，房产消消费的理理

8、性化发发展拉低低投资开开发利润润；综合合素质成成为项目目竞争关关键；交通设施施不完善善短期内内不会改改观，相相对制约约曹安经经济板块块房市售售价；住住宅及办办公楼将将集体出出现泡沫沫，空置置率大幅幅提高；社区商业业街与社社区商业业将火爆爆，成为为一些项项目带动动楼盘整整体销售售的法宝宝。但社社区底层层商业仍仍将以出出售为主主。“三外”（外资资、外省省、境外外）公司司大举入入侵，资资金投放放力度加加大，开开发竞争争更趋严严酷。2、区域域市场曹安路（收费站站）交通通商务圈圈：如目目前即将将开工的的东方海海外五星星级酒店店，金伟伟汽车国国际广场场，大上上海国际际商务广广场（综综合体），江苏苏国际贸贸

9、易展示示中心等等，可做做为本项项目的参参考性竞竞争区域域；曹新路住住宅圈：如155万平米米金都安安亭家园园（综合合体）、西郊世纪华华城、曹曹安新苑苑、曹安安新村，将成为为本项目目的辅助助客户竞竞争区域域；安亭老镇镇：如协协通公寓寓、博泰泰景苑、和亭佳佳苑、安安亭新苑苑、芙蓉蓉金厢园园、泰宸宸舒庭等等，将成成为本项项目的第第一客户户竞争区区域；绿地国国际家园园：占地地2.77平方公公里的绿绿地国际际家园，规划有有电梯多多层、电电梯叠加加、联排排和独栋栋别墅，历时55年完成成6000万平方方米的开开发量，可做为为本地块块参考性性竞争个个案。（二）区区域竞争争环境分分析 本地块块竞争物物业呈点点线面

10、分分布特征征。根据据住宅项项目可以以将竞争争物业细细分为二二类：商住价值值型物业业：住宅宅及公建建立项的的商务楼楼宇及商商住项目目。纯住宅型型物业：住宅及及公建立立项的纯纯粹办公公高档楼楼宇。附：典型型物业概概况三、SWWOT分分析1、优势势：（1）生生活成本本购房成本本：可享享受第一一套购房房优惠政政策，即即首付三三成；交通成本本：本地地块虽属属江苏省省昆山市市，但对对于挂上上海牌照照的汽车车，往返返于嘉定定与花桥桥之间无无需付过过路付，大大降降低了市市区居民民在此置置业后的的生活成成本。贷款成本本：由于于花桥隶隶属于江江苏省，且银行行间无法法跨省进进行查询询，故对对投资客客或已有有贷款在在

11、身的上上海籍或或非江苏苏籍客户户而言，都是“第一次次”购房，可享受受首第一一次购房房贷款政政策的优优惠（除除工商银银行，工工商银行行可查出出异地购购房记录录）。（2）新新源路商商业街将将全面启启动，将将逐步完完善周边边商业娱娱乐设施施。（3）RR3轨道道交通即即将动工工，将大大大缩短短与上海海市区距距离。2、劣势势：（1）项项目位置置较偏，周边生生活设施施配套较较差，主主要依赖赖安亭镇镇上的商商业娱乐乐配套（2）区区域自身身定位不不明晰，市场号号召力不不足（3）购购房成本本二手房：不允许许异地及及郊区贷贷款，需需一次性性支付一手房：非江苏苏籍客户户购房，不可享享受公积积金贷款款购房优优惠，但但

12、公积金金可冲还还贷3、机会会：（1）四四大经济济支柱产产业催生生新兴经经济圈汽车产业业链已基基本形成成，区域域热点将将形成随着汽车车城的扩扩建与完完善，该该地区将将形成新新兴的商商务及人人口导入入区江苏国际际贸易展展示中心心的建设设，标志志着又一一商业重重镇的雏雏形即将将形成R3轨道道贯通、F1赛赛事、汽汽车博览览会等，该地区区将催生生新兴旅旅游热点点（2）市市政府迁迁址将带带动该区区域市场场信息、商业、住宅等等繁荣4、危胁胁：（1）过过分依赖赖上海，项目所所在区域域自身无无法消化化大量商商业、住住宅面积积客户市场场：从曹曹安经济济技术开开发区内内目前在在售（招招商）的的9个项项目，住住宅类9

13、90%以以上的客客户均来来自上海海，客户户来源较较单一；产业市场场：本项项目所在在区域商商业业态态主要依依靠安亭亭汽车城城发展而而来，商商业业态态相对较较单一；（2）七七部委联联手出台台房产新新政遏制制房价上上涨。接接连二三三的新政政出台，强化了了公众“看跌”的心理理预期，导致了了“羊群效效应”。四、项目目开发成成本分析析1、地块块经济技技术指标标：容积率：1.55土地成本本：500万/亩亩占地面积积：3550亩总建筑面面积：33496650平平方米2、土地地交易费费用契税：44土地权属属管理费费：0.4元/平方米米年（非非招标形形式）3、开发发成本 (每平平米计)整个地块块暂拟规规划成多多层

14、与联联排混合合。多层层容积率率2.00，联排排容积率率0.88，综合合容积率率为1.4，二二者占地地比例暂暂设定为为7：33。土地成本本：（550万/亩+550万/亩*44+00.4元元/平方方米年*6666平平方米）66667881元/平方米米（1）多多层成本本估算：建安成本本：10000元元大小配套套：10000元元管理成本本：1000元营业税和和所得税税：3000元不可预见见费：770元总计：332511元/平平方米多层成本本:34496550*00.724447555*322517.996亿（2）联联排成本本估算：建安成本本：15500元元大小配套套：10000元元管理成本本：1000

15、元营业税和和所得税税：3000元不可预见见费：770元总计：337511元/平平方米联排成本本:34496550*00.310448955*377513.993亿共计: 7.996亿+3.993亿=11.89亿亿五、总结结1、20004年年，昆山山借助220011年正式式启动的的国际汽汽车城这这一核心心贸易市市场，对对花桥镇镇重新进进行规划划，构建建成以安安亭汽车车产业为为龙头的的汽配商商贸物流流重镇。2、在安安亭汽车车城的经经济辐射射圈的影影响及媒媒体推波波筑澜之之下，花花桥镇做做为江苏苏与上海海安亭接接壤的第第一镇的的商业价价值、房房地产价价值日益益突显。3、在安安亭汽车车城产业业的支撑撑

16、下，曹曹安开发发区内的的住宅项项目以三三新路、曹新路路为核心心住宅圈圈；曹安安路、同同三国道道沿线则则为商、住综合合楼。曹新路、三新路路住宅圈圈目前在在售的有有金都安安亭家园园及世纪纪华城。多层/小小高层：32000338000元/平平方米叠加别墅墅：均价价42000元/平方米米曹安路、同三国国道沿线线在售的的有大上上海国际际商贸中中心和大大上海国国际商务务广场多层：22780036600元元/平方方米商铺：31668773000元/平平方米4、今年年年底预预计将有有11万万平方米米的住宅宅上市（主要来来自于大大上海国国际商贸贸中心和和大上海海国际商商务广场场），另另有近330万平平方米的的商

17、业上上市，明明年将可可能推出出两幢酒酒店式公公寓，以以满足日日益壮大大的汽车车产业城城内商业业活动需需求。5、由于于曹安经经济开发发区房产产市场无无论是客客户来源源，还是是商业开开发主要要依赖上上海对安安亭镇的的规划，房产市市场的发发展对安安亭镇的的规划比比较敏感感，不排排斥今后后当地市市场因安安亭镇产产业规划划布局的的变动、市场金金融政策策变化等等影响当当地楼市市及客源源。6、曹安安经济开开发区做做为今后后江苏省省规划中中的商业业重镇，在交通通方面只只有一条条往返于于安亭至至花桥公公交线路路，而生生活配套套也依赖赖于安亭亭镇，极极大的影影响今后后的生活活质量。附件：在售楼盘盘一览表表楼盘名地

18、址产品形态态开盘日期期售价（元元/）建筑面积积备注大上海国国际商贸贸中心昆山花桥桥多层/商商铺/四四星级酒酒店/酒酒店式公公寓20044年年底底多层一期期：2558029330二期均价价：31100元元/商铺：3316886440031万1、20006年年6年交交房2、分三三期开发发，目前前二期在在打桩并并开始销销售3、二手手市场55F三房房29777元/平方米米大上海国国际商务务广场三星路北北侧、外外青松公公路两侧侧多层/小小高层/四星级级酒店/两个四四层商业业广场20055年2月月多层一期期：36600元元/商铺：773000元/占地：111.779公顷顷1、12层为为商铺，355层为公公寓2、销售售率达770%，商铺余余二层部部分单位位，住宅宅余45层部部分金都安亭亭家园三新路曹曹新路多层/高高层/叠叠加20044年3月月（二期期）多层二期期：2880036000叠加：442000元/二期全部部售罄，三期预预计年底底推出绿地国际际家园花桥多层/小小高层/叠加/联排/独栋20044年3月月18日日三期独栋栋：90000元元/联排：660000元/叠加：445000元/多层：33