某小区商业楼项目可行性研究报告

1、阿尔山市林海街圣泉小区商业楼项目PAGE 第PAGE 63页 共61页阿尔山市市林海街街圣泉小小区商业业楼项目目 可行性研究报告编制单位位：xxxxxxxxx 编制时间间：二一七年七月月十四日日 目录TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc268167697 第一章 总论 PAGEREF _Toc268167697 h 7 HYPERLINK l _Toc268167698 第一节 项目背背景 PAGEREF _Toc268167698 h 7 HYPERLINK l _Toc268167699 1.1.1 项项目名称称 PAGEREF _Toc268167699 h

2、7 HYPERLINK l _Toc268167700 1.1.2 承承办单位位名称 PAGEREF _Toc268167700 h 7 HYPERLINK l _Toc268167701 1.1.3 承承办单位位概况 PAGEREF _Toc268167701 h 7 HYPERLINK l _Toc226811677702 1.11.4 可行性性研究报报告编制制依据 PAGEREF _Toc268167702 h 9 HYPERLINK l _Toc268167703 1.1.5 项项目提出出的理由由与过程程 PAGEREF _Toc268167703 h 10 HYPERLINK l _

3、Toc268167704 1.1.6 可可行性研研究报告告的编制制内容 PAGEREF _Toc268167704 h 11 HYPERLINK l _Toc268816777055 1.11.7 可行性性研究报报告编制制原则 PAGEREF _Toc268167705 h 12 HYPERLINK l _Toc268167706 1.1.8 可可行性研研究报告告编制要要求 PAGEREF _Toc268167706 h 12 HYPERLINK l _Toc268167707 第二节 项目概概况 PAGEREF _Toc268167707 h 12 HYPERLINK l _Toc26816

4、7708 1.2.11 拟建建地点 PAGEREF _Toc268167708 h 12 HYPERLINK l _Toc268167709 1.2.2 建建设规模模与目标标 PAGEREF _Toc268167709 h 12 HYPERLINK l _Toc268167710 1.2.3 项项目投入入资金情情况 PAGEREF _Toc268167710 h 12 HYPERLINK l _Toc268167711 1.2.4 项项目主要要技术经经济指标标 PAGEREF _Toc268167711 h 13 HYPERLINK l _Toc268167712 第三节 问题及及建议 PAG

5、EREF _Toc268167712 h 13 HYPERLINK l _Toc268167713 第二章 项目建建设的背背景及必必要性 PAGEREF _Toc268167713 h 14 HYPERLINK l _Toc268167714 第一节 项目建建设的背背景 PAGEREF _Toc268167714 h 14 HYPERLINK l _Toc268167715 2.1.1城市市建设的的重要意意义 PAGEREF _Toc268167715 h 14 HYPERLINK l _Toc268167716 2.1.2 项项目建设设对区域域经济发发展的作作用 PAGEREF _Toc26

6、8167716 h 15 HYPERLINK l _Toc268167717 2.1.3 元元阳县房房地产开开发的现现状及存存在的问问题 PAGEREF _Toc268167717 h 16 HYPERLINK l _Toc268167718 第三章 建设规规模 PAGEREF _Toc268167718 h 17 HYPERLINK l _Toc268167719 第一节 建设规规模 PAGEREF _Toc268167719 h 17 HYPERLINK l _Toc268167720 3.1.1用地地规模 PAGEREF _Toc268167720 h 17 HYPERLINK l _T

7、oc268167721 3.1.2 建建设规模模 PAGEREF _Toc268167721 h 17 HYPERLINK l _Toc268167722 第四章 场址址选择 PAGEREF _Toc268167722 h 18 HYPERLINK l _Toc268167723 第一节 选址原原则 PAGEREF _Toc268167723 h 18 HYPERLINK l _Toc2681677224 第二节节 场址拟拟选 PAGEREF _Toc268167724 h 19 HYPERLINK l _Toc268167725 第三节 项目优优势资源源条件 PAGEREF _Toc2681

8、67725 h 19 HYPERLINK l _Toc268167726 第四节 土地面面积及取取得方式式 PAGEREF _Toc268167726 h 22 HYPERLINK l _Toc268167727 第五章 规划建建设方案案 PAGEREF _Toc268167727 h 22 HYPERLINK l _Toc268167728 第一节 设计依依据及设设计要求求 PAGEREF _Toc268167728 h 22 HYPERLINK l _Toc268167729 5.1规规划依据据 PAGEREF _Toc268167729 h 22 HYPERLINK l _Toc2681

9、67730 5.2规规划设计计原则 PAGEREF _Toc268167730 h 22 HYPERLINK l _Toc268167731 5.3设设计思想想 PAGEREF _Toc268167731 h 23 HYPERLINK l _Toc268167732 5.4总总体规划划 PAGEREF _Toc268167732 h 24 HYPERLINK l _Toc268167733 5.5建建筑设计计 PAGEREF _Toc268167733 h 27 HYPERLINK l _Toc268816777344 第二节节 规划建建设内容容 PAGEREF _Toc268167734 h

10、 28 HYPERLINK l _Toc268167735 第三节 主要技技术经济济指标 PAGEREF _Toc268167735 h 28 HYPERLINK l _Toc268167736 第六章 工程技技术方案案 PAGEREF _Toc268167736 h 29 HYPERLINK l _Toc268167737 第一节 结构设设计 PAGEREF _Toc268167737 h 29 HYPERLINK l _Toc268167738 6.1.1工程程概况 PAGEREF _Toc268167738 h 29 HYPERLINK l _Toc268167739 6.1.2设计计依

11、据及及设计要要求 PAGEREF _Toc268167739 h 29 HYPERLINK l _Toc268167740 6.1.3结构构设计 PAGEREF _Toc268167740 h 30 HYPERLINK l _Toc268167741 6.1.4主要要结构构构件 PAGEREF _Toc268167741 h 30 HYPERLINK l _Toc268167742 6.1.5主要要结构材材料 PAGEREF _Toc268167742 h 30 HYPERLINK l _Toc268167743 第二节 给排水水设计 PAGEREF _Toc268167743 h 31 HY

12、PERLINK l _Toc268167744 6.2.1设计计依据 PAGEREF _Toc268167744 h 31 HYPERLINK l _Toc268167745 6.2.2设计计范围 PAGEREF _Toc268167745 h 31 HYPERLINK l _Toc268167746 6.2.3室外外给水设设计 PAGEREF _Toc268167746 h 31 HYPERLINK l _Toc268167747 6.22.4室室外排水水设计 PAGEREF _Toc268167747 h 32 HYPERLINK l _Toc268167748 6.2.5建筑筑给排水水设

13、计 PAGEREF _Toc268167748 h 33 HYPERLINK l _Toc268167749 第三节 电气设设计 PAGEREF _Toc268167749 h 34 HYPERLINK l _Toc268167750 6.3.1设计计依据 PAGEREF _Toc268167750 h 34 HYPERLINK l _Toc268167751 6.3.2设计计范围 PAGEREF _Toc268167751 h 35 HYPERLINK l _Toc268167752 6.3.3负荷荷等级、供电电电源及电电压 PAGEREF _Toc268167752 h 36 HYPERL

14、INK l _Toc268167753 6.3.4照明明设计 PAGEREF _Toc268167753 h 38 HYPERLINK l _Toc268167754 6.3.5防雷雷与接地地 PAGEREF _Toc268167754 h 38 HYPERLINK l _Toc268167755 6.3.6弱电电安防 PAGEREF _Toc268167755 h 39 HYPERLINK l _Toc268167756 6.3.7需要要说明的的问题 PAGEREF _Toc268167756 h 39 HYPERLINK l _Toc268167757 第七章 节水节节能措施施 PAGER

15、EF _Toc268167757 h 40 HYPERLINK l _Toc268167758 第一节 节水节节能的必必要性 PAGEREF _Toc268167758 h 40 HYPERLINK l _Toc268167759 第二节 设计依依据 PAGEREF _Toc268167759 h 40 HYPERLINK l _Toc268167760 第三节 建筑节节能 PAGEREF _Toc268167760 h 41 HYPERLINK l _Toc268167761 第四节 节电措措施 PAGEREF _Toc268167761 h 41 HYPERLINK l _Toc26816

16、7762 第五节 节水措措施 PAGEREF _Toc268167762 h 42 HYPERLINK l _Toc268167763 第八章 环境影影响评价价 PAGEREF _Toc268167763 h 43 HYPERLINK l _Toc268167764 第一节 环境标标准 PAGEREF _Toc268167764 h 43 HYPERLINK l _Toc268167765 第二节 项目环环境影响响分析 PAGEREF _Toc268167765 h 43 HYPERLINK l _Toc268167766 第三节 环境影影响评价价结论 PAGEREF _Toc26816776

17、6 h 46 HYPERLINK l _Toc268167767 第九章 劳动安安全、卫卫生与消消防 PAGEREF _Toc268167767 h 47 HYPERLINK l _Toc268167768 第一节 劳动安安全、卫卫生 PAGEREF _Toc268167768 h 47 HYPERLINK l _Toc268167769 第二节 消防 PAGEREF _Toc268167769 h 47 HYPERLINK l _Toc26816777700 第十章章项目目实施组组织管理理 PAGEREF _Toc268167770 h 49 HYPERLINK l _Toc26816777

18、1 第一节 项目招招投标 PAGEREF _Toc268167771 h 49 HYPERLINK l _Toc268167772 第二节 项目管管理 PAGEREF _Toc268167772 h 50 HYPERLINK l _Toc268167773 第三节 资金管管理 PAGEREF _Toc268167773 h 51 HYPERLINK l _Toc268167774 第十一章章项目目实施进进度 PAGEREF _Toc268167774 h 51 HYPERLINK l _Toc268167775 第一节 建设工工期 PAGEREF _Toc268167775 h 51 HYPE

19、RLINK l _Toc268167776 第二节 项目实实施进度度 PAGEREF _Toc268167776 h 51 HYPERLINK l _Toc268167777 第三节 项目实实施进度度图 PAGEREF _Toc268167777 h 52 HYPERLINK l _Toc268167778 第十二章章投资资、销售售估算及及资金筹筹措 PAGEREF _Toc268167778 h 53 HYPERLINK l _Toc268167779 第一节 投资估估算 PAGEREF _Toc268167779 h 53 HYPERLINK l _Toc268167780 12.11.1

20、 投资估估算依据据 PAGEREF _Toc268167780 h 53 HYPERLINK l _Toc268167781 12.11.2 投资估估算编制制范围 PAGEREF _Toc268167781 h 53 HYPERLINK l _Toc268167782 12.11.3 投资估估算 PAGEREF _Toc268167782 h 53 HYPERLINK l _Toc26816677883 第二节节 销售估估算 PAGEREF _Toc268167783 h 54 HYPERLINK l _Toc268167784 第三节 资金筹筹措 PAGEREF _Toc268167784

21、h 55 HYPERLINK l _Toc268167785 第十三章章风险险分析 PAGEREF _Toc268167785 h 56 HYPERLINK l _Toc268167786 第一节 风险因因素识别别 PAGEREF _Toc268167786 h 56 HYPERLINK l _Toc268167787 第二节 风险程程度分析析 PAGEREF _Toc268167787 h 56 HYPERLINK l _Toc268167788 第三节 防范和和降低风风险的对对策 PAGEREF _Toc268167788 h 56 HYPERLINK l _Toc268167789 第十

22、四章章社会会评价 PAGEREF _Toc268167789 h 57 HYPERLINK l _Toc268167790 第一节 项目对对社会的的影响分分析 PAGEREF _Toc268167790 h 57 HYPERLINK l _Toc268167791 第二节 项目与与所在地地互适性性分析 PAGEREF _Toc268167791 h 58 HYPERLINK l _Toc268167792 第三节 社会风风险分析析 PAGEREF _Toc268167792 h 59 HYPERLINK l _Toc268167793 第四节 社会评评价结论论 PAGEREF _Toc2681

23、67793 h 60 HYPERLINK l _Toc268167794 第十五章章研究究结论与与建议 PAGEREF _Toc268167794 h 60 HYPERLINK l _Toc268167795 第一节 研究结结论 PAGEREF _Toc268167795 h 60 HYPERLINK l _Toc2681677996 第二节节 建议 PAGEREF _Toc268167796 h 61附表一：投资资估算表表附图：元阳“红谷缘缘”商业街街项目平平面布置置图第一章 总论第一节 项目背背景1.1.1 项目名名称阿尔山市市林海街街圣泉小小区商业业楼项目目 1.1.2 承办单单位名称称

24、辽宁科技技工程设设计研究究院有限限公司1.1.3 可行性性研究报报告编制制依据1、民民用建筑筑设计通通则 GB5503552-2200552、城城市居住住区规划划设计规规范 GB5501880-993(220022年版)3、商商店建筑筑设计规规范 JJGJ448-2201444、建建筑设计计防火规规范 GB5500116-2201445、公公共建筑筑节能设设计标准准 GBB501189-201156、居居住建筑筑节能设设计标准准 DBB501189-201157、民民用建筑筑热工设设计规范范 GBB501176-938、屋屋面工程程技术规规范 GBB503345-201129、无无障碍设设计规

25、范范 GB5507663-22012210、民用建建筑隔声声设计规范范 GBJJ1188-88811、工程建建设标准准强制性性条文（房屋屋建筑部部分20013年年版）GGB5000688-2000112、其其它有关关建筑、结构等等方面规规范13、内内蒙古自自治区和和兴安盟盟其它有有关地方方规定1.1.4 项目提提出的理理由与过过程改革开放放以来，我国经经济和社社会水平平已持续续快速增增长约330年，云南省省以城镇镇体系规规划为指指导，并并依托交交通设施施建设，合理安安排重点点旅游线线路上沿沿线小城城镇的空空间布局局，把发发展旅游游与发展展小城镇镇结合起起来走出出了一条条通过市市场化运运作、促促

26、进旅游游与小城城镇协调调发展的的新路子子。据20008年统统计数据据。我省省旅游小小城镇建设设综合累累计投资资62.2亿元元。其中中，20005年年、20006年年、20007年年各级财财政分别别投入66.4亿亿元、22.1亿亿元、11.7亿亿元；企企业分别别投入66.2亿亿元、114.44亿元、17.3亿元元。小城城镇贷款款分别投投入4.2亿元元、5.5亿元元、4.3亿元元。600个小城镇里已已有2339个景景区；114766个宾馆馆（客栈栈）酒店店；25551个个餐馆；2366个停车车场。33年新增增就业岗岗位近220万个个；接纳纳游客人人数533万人；旅游收收入3004.77亿元；门票收

27、收入1559.44亿元；3年实现现旅游业业总收入入5588亿元，吸引约约37万农农业人口口向非农农业人口口转移。红河哈尼尼族彝族族自治州州不断加加大投入入，在改改善基础础设施建建设、推推进重点点项目建建造、扩扩大市场场宣传营营销和加加强行业业管理等等方面做做文章，高品位位谋划和和培育旅旅游业发发展，初初步取得得较好成成效。据据统计，从20009年1月至20010年年7月累计计接待国国内外游游客16600余余万人次次，实现现收入近近80亿元元。 元阳县从从20001年提提出旅游游发展战战略以来来，针对对我省旅旅游发展展的大环环境以及及红河州州政府对对元阳旅旅游业发发展的“龙头”定位，立足自自身旅

28、游游资源优优势，不不失时机机地作出出了“建设旅旅游强县县，哈尼尼文化特特色县”的战略略决策，把旅游游产业作作为重要要支柱产产业加以以培植和和壮大，努力将将红河哈哈尼梯田田旅游打打造成世世界级品品牌，加加快元阳阳旅游大大县建设设步伐。据数据据统计，20008年元阳县县接待国国内外旅旅游者558.118766万人次次，旅游游总收入入3.99590091亿亿元，旅旅游业的的发展有有力地促促进和带带动了当当地其它它产业的的发展，作为“朝阳产产业”和“最具可可持续发发展的产产业”，旅游游业正显显现出广广阔的发发展前景景。元阳县县县城建设设取得了了重大成成果，获获得了省省级园林林城市、省级卫卫生城市市、州

29、级级文明城城市称号号，目前前正在申申报国家家级园林林城市。县城旅旅游接待待服务设设施初具具规模，并成立立了元阳阳“红河哈哈尼梯田田”保护与与开发管管理机构构；20005年年以来，元阳县县成功地地举办了了三届“中国红河哈哈尼梯田田文化旅旅游节”，开展展了旅游游宣传促促销，提提高了元元阳旅游游业的市市场开拓拓水平和和竞争力力。“红谷缘缘”商业街街项目将将紧紧围围绕元阳阳县实施施“生态立立县、产产业富县县、开放放活县”三大目目标及“三围、四带、六培植植”的发展展战略，坚持高高标准、严要求求，为了了落实元元阳县“实现小小康社会会”、“建设旅旅游强县县”和“哈尼文文化特色色县”三大目目标作出出应有的的贡

30、献。1.1.5 可行性研研究报告的的编制内内容本可行性性研究报告编编制内容容包括建建设项目目的背景景、必要要性；需需求分析析与建设设规模；场址及及建设条条件；规规划建设设方案；工程技技术方案案、消防防及安全全卫生，环境影影响评价价，建筑筑节能；建设工工期计划划及实施施管理；投资、销售估估算及资资金来源源；社会会评价及及风险分分析；研研究结论论与建议议等。1.1.6 可行性研研究报告编制制原则本可行性性研报告告以红河河州城市市社会经经济发展展及城市市规划为为主线，符合国国家“四节一一环”（节约约土地、节水、节能、节材、环保）要求，结合土土地利用用实际，本着以以人为本本、实事事求是、因地制制宜、功

31、功能实用用，建设设规模适适度的原原则编制制。1.1.7可行性性研究报告编编制要求求分析与项项目有关关的市场场、资源源、工程程技术、经济、社会等等各方面面问题进进行全面面的分析析、论证证和评价价，从而而判断项项目建设设的必要要性和可可行性。第二节 项目概概况1.2.1 拟建地地点(以下省省略2000字）1.2.2 建设规规模与目目标1、建设设规模本项目总总用地面面积约10亩（66677），建筑面面积82217.2（不含地地下商铺铺，其中中地下商商铺面积5223.22）。2、建设设目标通过项目目的建设设，依靠靠元阳县县得天独独厚的旅旅游资源源优势、果香园园林资源源及非凡凡卓越品品质筑就就元阳县县商

32、业全全新高度度，树立立元阳县县商业标标杆，强强势展示示区位、中心地地域情节节、文化化、成熟熟的商业业经营环环境多元元化立体体优势，发挥企企业实力力和个人人影响力力。1.2.3 项目投投入资金金情况本项目拟拟投入资资金为118166.122万元，其中：土地使使用费4415.45441055万元。1.2.4 项目主主要技术术经济指指标（见见表一）表一：序号项目名称称单位数量备注1总建筑面面积平方米82177.2不含地下下商场1.1地下商场场面积平方米523.22用地指标标2.1用地面积积亩1066677平方米米2.2容积率1.2332.3建筑密度度48%2.4绿化率30%3项目总投投资万元1816

33、6.1223.1建安工程程费用万元11711.5663.2工程建设设其他费费用万元554.00其中：土土地使用用费万元415.454410553.3预备费万元69.002项目投资资总额的的4%3.4银行贷款款利息万元21.553项目投资资总额的的40%第三节 问题及及建议1、项目目应根据据红河州州元阳县县土地利用总总体规划划修编，按照“服从规规划、布布局合理理、功能能齐全、经济适适用、超超前设计计、统一一规划、分期建建设”的原则则统一组组织实施施，各相相关部门门及单位位应统一一思想认认识，积积极配合合，确保保按期完完成任务务。2、项目目承建单单位应尽尽快上报报元阳县县发改委委、城乡乡规划局局、

34、环保保局等部部门，落落实项目目的立项项、规划划、环保保等问题题。3、项目目承建单单位应严严格遵循循建设工工程项目目的基本本建设程程序对项项目实施施管理。4、项目目应该严严格按照照元阳县县建设局局的相关关规定进进行规划划设计。第二章 项目建建设的背背景及必必要性第一节 项目建建设的背背景2.1.1城市市建设的的重要意意义1、城市市建设是是全面建建设小康康社会的的重要内内容。是是建设卫卫生城市市、园林林城市、森林城城市和环环保模范范城市的的要求，是经济济、社会会、环境境协调发发展的模模式。城城市建设设不仅需需要营造造健康怡怡人的自自然环境境，还要要具有生生态高效效的经济济环境；不仅要要有和谐谐高效

35、的的社会环环境，更更需要积积极向上上的人文文环境。因此，城市建建设即丰丰富了全全面建设设小康社社会的内内涵，又又有利于于促进环环境质量量与现代代化进程程协调发发展，引引导实现现全面建建设小康康社会的的前进方方向。2、城市市建设是是实践科科学发展展观的载载体。城城市建设设不仅注注重人与与自然和和谐发展展、经济济与社会会协调发发展，更更注重人人类生活活的提高高、注重重生态文文明的培培育。因因此，建建设城市市能够推推动生产产力发展展，加快快产业结结构调整整、优化化产业布布局和提提高资源源利用效效率；促促进人们们生活方方式和消消费观念念的转变变，增强强生态保保护意识识，推进进生态文文明建设设；提高高人

36、民群群众的生生活质量量，改善善人居环环境，实实现自然然资源的的可持续利用用。 3、是城城市化建建设的重重要体现现。城市市化是由由传统的的农业社社会向现现代城市市社会发发展的自自然历史史过程。它表现现为人口口向城市市的集中中、城市市数量的的增加、规模的的扩大及及城市现现代化水水平的提提高，是是社会经经济结构构发生根根本性变变革并获获得巨大大发展空空间的表表现。4、城市市化建设设是可持持续发展展的必然然选择。城市化化建设不不仅注重重经济效效益，更更加注重重人类福福利、注注重复合合生态整整体效益益。建设设生态城城市有利利于减少少环境污污染和生生态破坏坏，缓解解可持续续发展的的压力，从根本本上转变变经

37、济发发展方式式，弥补补自然资资源的结结构性缺缺陷，提提高资源源利用效效率和经经济效益益，实现现经济社社会全面面、协调调和可持持续发展展。2.1.2 项目建建设对区区域经济济发展的的作用1、有力力于推动动当地基基础设施施建设。即：区区域交通通系统；公用事事业系统统；公共共工程，区域社社会基础础设施主主要是指指文化教教育、医医疗卫生生、保健健、科学学研究等等，从而而带动区区域经济济的发展展，基础础设施的的建设不不仅可以以带动区区域经济济的增长长，更重重要的是是，基础础设施的的建设为为区域经经济增长长提供了了增长的的条件，没有基基础设施施的建设设，区域域经济的的增长必必然会受受到抑制制和阻碍碍。2、

38、有利利于推动动当地旅旅游文化化产业的的长足发发展。街街区的建成开开业，将将为元阳阳县旅游游服务业业繁荣发发展增添添新的载体和和功能，完善特特色商业业街的配配套设施施，将为为市民和和游客开开辟休闲闲、娱乐乐、购物物的新亮亮点。有有机整合合的商业业区和旅旅游区，点、线线、面相相结合的的中心商商务区将将打造具具有规模模带动效效应的旅旅游新亮亮点。坚坚持旅游游与文化化、旅游游与经济济相融合合，带动动商业、餐饮服服务、休休闲娱乐乐等第三三产业的的发展。3、有利利于拉动动二、三三产业的的发展（经济结结构的调调整）及及农村劳劳动力的的就业。较较多的就就业机会会和城市市文明共共同构成成城市对对居民的的拉力。城

39、市化化的发展展，第二二产业和和第三产产业的发发展，提提供了更更多的高高收入的的就业机机会，同同时，城城市化的的生活能能够提供供更高的的生活质质量，吸吸引着劳劳动力向向城市的的转移。4、有利利于推动动区域经经济的发发展。区区域经济济的增长长离不开开劳动力力素质的的提高与与企业的的发展。房地产产业为劳劳动者提提供其必必需的住住宅与生生活环境境，对劳劳动力再再生产有有极大的的影响，而企业业生产所所需的厂厂房、办办公用房房也需要要房地产产予以提提供。所所以，一一个区域域经济的的扩张离离不开房房地产业业的发展展。房地地产业的的供给能能力在一一定程度度上是区区域经济济保持持持续增长长的关键键因素。此外，房

40、地产产业具有有很强的的关联性性，对国国民经济济的发展展有极大大的推动动作用。直接与与房地产产业相关关的行业业多达550个以以上，房房地产业业不仅涉涉及建材材工业、房屋设设备工业业、建筑筑机械工工业和冶冶金、化化工、机机械、电电子、仪仪表、通通讯等生生产资料料生产部部门，还还涉及到到家用电电器、纺纺织、家家具等民民用工业业以及旅旅游、园园林、运运输业、商业及及其他服服务业等等。5、有利利于区域域城乡一一体化发发展，形形成新的的城市功功能空间间结构，从而加加速土地地资源向向更有效效率的方方向发展展，基础础设施的的建设、劳动力力的转移移、相关关产业的的带动等等，对区区域整体体发展起起到了直直接性和和

41、决定性性的调控控作用。2.1.3 元阳县县房地产产开发的的现状及及存在的的问题房地产市市场的健健康发展展，对拉拉动县域域经济增增长，改改善人居居环境，提高城城市品位位，推进进城市化化进程的的作用越越来越明明显，国国民经济济中的地地位越来来越突出出。但是是由于多多种因素素的影响响，也存存在一些些问题。1、体量量小。元元阳县房房地产业业经过多多年的发发展，目目前县城城共有元元宝小区区、金南南亚、沙沙湾金地地等，总总建筑面面积不到到5万平方方米。2、土地地资源利利用率较较低。元元阳县国国土面积积为21189.88平平方公里里，多系系山地坡坡地，坡坡度在225度以以上的土土地面积积占599.1%（境内

42、盆盆地山岭岭相间，河谷和和盆地面面积占总总面积的的7.55%，海海拔高差差大，山山多平坝坝少），土地利利用率较较低，从从而制约约了元阳阳县经济济、社会会发展。3、区域域规划相相对零乱，未未形成整整体效益益。未抓抓住区域域的特点点，正确确确立产产业发展展的方向向，并以以此来带带动区域域内其他他产业的的发展，获得乘乘数效应应；未合合理使用用人力、物力和和财力，实行资资源的择择优分配配，以取取得最大大限度的的宏观经经济效益益。4、房地地产二级级市场不不够活跃跃。住房房二级市市场是否否活跃，标志着着一个城城市是否否健康成成熟。元元阳县的的房地产产二级市市场总体体上处于于低迷状状态。5、基础础设施不不完

43、善，城市道道路建设设、供水水、电力力、电信信、排污污、污水水处理及及垃圾处处理等城城市设施施有待改改善及完完善。第三章 建设规规模第一节 建设规规模3.1.1用地地规模本项目总总用地面面积约10亩（66677），建筑面面积82217.2（不含地地下商场场，其中中地下商商场面积积5233.2）。3.1.2 建设规规模建设规模模控制指指标序号12345工程名称称娱乐中心心购物中心心餐饮中心心特色小吃吃其他面积（）21500.4312001557713899.8合计（）82177.2（不含地地下商铺铺523.2平方方米）第四章 场址址选择第一节 选址原原则1、一般般性原则则项目应选选在交通通方便、位

44、置适适中、地地形开阔阔、空气气新鲜、阳光充充足、环环境适宜宜、地势势较高、排水通通畅、场场地干燥燥、地质质条件较较好、远远离污染染源的平平坦地段段。同时时应避开开地震断断裂带、山区及及丘陵区区的阴坡坡面、滑滑坡体、悬崖边边及崖底底、泥石石流和洪洪水沟口口等自然然灾害地地段。架架空的高高压输电电等线路应应按相关关规范要要求退距距。2、整体体性原则则符合区域域总体规规划，与与周边地地区关系系相互协协调，有有利于区区域整体体利益的的优化。3、传承承性原则则尊重文化化传统和和社会心心理，注注重历史史发展的的延续，有利于于元阳县县新标杆杆。4、操作作性原则则立足当前前、近远远期相结结合，充充分考虑虑现实

45、可可操作性性和城市市发展趋趋势，尽尽量使项项目建设设与城市市发展互互相融洽洽，相互互依托。5、可持持续原则则考虑长远远，实现现社区空空间的可可持续成成长，应应选择适适合未来来发展的的有利于于塑造自自身特色色的项目目地址，使社区区功能与与地域环环境、配配套设施施协调统统一，营营造开放放型、创创新型的的社区和和谐氛围围和园林林式社区区景观。6、开放放性原则则充分考虑虑社区对对外沟通通和交流流的需要要。7、经济济性原则则综合考虑虑自然资资源和社社会资源源优化配配置，使使建设投投资效益益最大化化。第二节 场址拟拟选1、项目目位置土地位于于元阳县县县城人人民路北北侧于象象田路西西面，东东靠于象象田路，南

46、接人人民路以以北，西西接空地地、北临临空地。2、项目目所在地地的区位位元阳县位位于云南南省南部部、哀牢牢山脉南南段，红红河州西西南部、红河南南岸，地地处东经经102227100313北纬2224923319之间。东接金金平县，南连绿绿春县，西邻红红河县，北与建建水县、个旧市市、蒙自自县隔红红河相望望，东西西横跨774公里里，南北北纵距555公里里，国土土面积22189988平方方公里。全县人人口近440万人人，由于于长期受受红河、藤条江江水系的的侵蚀、切割，境内山山高谷深深。沟壑壑纵横，地貌呈呈现为中中部突起起、两侧侧低下，最高海海拔29939.6米，最低海海拔只有有1444米，从从峰顶到到谷

47、底，呈现出出热带、亚热带带、温带带三种气气候类型型。县城城所在地地南沙镇镇，距省省城昆明明2733公里，距州府府蒙自992公里里，距个个旧477公里。20000年。南沙被被评为云云南省第第一批园园林城市市，与开开远、河河口、昆昆明、安安宁并列列为我省省“五个园园林城市市”。 元阳县县自然景景观独特特，人文文景观丰丰富，其其中最为为人们称称道的是是哈尼梯梯田。元元阳境内内矿产资资源丰富富，有铅铅、金、铜、铁铁、石膏膏、水晶晶石、石石墨等，其中尤尤以铅、金、水水晶石最最为有名名。第三节 项目优优势资源源条件1、交通通优势元阳县位位于云南南省南部部、哀牢牢山脉南南段，红红河州西西南部、红河南南岸。元

48、元阳县区区位优势势明显，东接金金平县，南连绿绿春县，西邻红红河县，北与建建水县、个旧市市、蒙自自县隔红红河相望望。县城城所在南南沙镇距距昆明约约2733公里，东北经经2144省道、3200国道等等公路与与个开蒙蒙滇东南南城市群群相连，距蒙自自约700公里，距个旧旧约500公里，距开远远约999公里。西南经经3211国道距距普洱市市约2110公里里。南经经3266国道距距中越边边境的河河口县约约1600公里。元阳哈哈尼梯田田旅游区区距离南南沙镇约约30公里里。未来来泛亚铁铁路东线线和昆河河、昆曼曼两条高高等级公公路通车车后，元元阳处于于两条国国际大通通道的中中部，有有条件成成为连接接两大国国际通

49、道道的重要要节点2、区位位优势按照红河河州努力力打造成成为云南南面向西西南开放放的“桥头堡堡”建设中中的重要要门户和和前沿的的近期发发展规划划，结合合元阳县县实际情情况，把把元阳县县旅游产产业区纳纳入“桥头堡堡”建设蓝蓝图，提提出了“生态立立县、产产业富县县、开放放活县”三大目目标，紧紧紧围绕绕“三围、四带、六培植植”的发展展战略，大力实实施“旅游产产业富县县”战略，将旅游游规划建建设与小小城镇建建设、产产业结构构调整紧紧密结合合，大力力推进旅旅游资源源、热区区资源、水能资资源、矿矿产资源源开发。围绕与与全州同同步实现现小康社社会、建建设旅游游强县和和哈尼文文化特色色县三大大目标，以旅游游业的

50、大大发展带带动元阳阳的大开开放、以以产业结结构的调调整带动动支柱产产业的培培植、以以争取项项目建设设带动元元阳的基基础设施施建设，做大做做强旅游游业。不不断探索索以城带带乡、以以乡促农农、优势势互补、共同发发展的路路子，以以此推进进元阳县县城乡一一体化和和加快新新农村建建设。3、自然然资源优优势元阳自然然资源丰丰富，立立体气候候带来了了生物资资源的多多样性，有比较较珍贵的的动物植植物资源源，花卉卉、香料料植物和和热带水水果开发发潜力很很大，446%的的热区土土地中尚尚有较集集中连片片坡度在在25度以以下的宜宜农荒山山20万亩亩，非常常适合发发展印楝楝、栀子子、甘蔗蔗、木薯薯等产业业。矿产产资源

51、有有金、银银、铜、铁、宝宝石、水水晶石、大理石石、石膏膏等200多种，品位高高，埋藏藏浅，分分布广。水能资资源蕴藏藏量366.811万千瓦瓦，可开开发量221.338万千千瓦,水资源源总量226.99亿立方方米.旅游资资源以119万亩亩哈尼梯梯田，茫茫茫云海海和各民民族的风风土人情情为代表表，“元阳梯梯田甲天天下”甚称世世界一绝绝。4、旅游游资源优优势元阳哈尼尼梯田、云海、民族风风情、热热区等旅旅游资源源与全国国、全省省的其它它旅游资资源和景景区相比比，具有有填补性性和不可可替代性性等特点点。目前前红河哈哈尼梯田田正积极极进行世世界文化化遗产的的申报工工作，并并已列入入世界文文化遗产产清单，现

52、已与与北京云云星宇交交通工程程有限公公司达成成了开发发元阳哈哈尼梯田田核心区区旅游产产业的协协议，公公司以投投入不低低于50000万万元的资资金进行行开发。全县将将进一步步完善旅旅游和外外事服务务机构，加强软软件环境境设施建建设，使使旅游业业成为对对外开放放的窗口口和国民民经济发发展中的的首要支支柱产业业，并以以此带动动交通运运输、餐餐饮、咨咨询、房房地产业业的发展展。5、民族族文化传传统优势势6个少数数民族风风情各异异，哈尼尼族的“昂玛突突”（长龙龙宴）、“苦扎扎扎”、“十月年年”，彝族族的“火把节节”，傣族族的“泼水节节”，苗族族的“采花山山”，瑶族族的“盘王节节”，壮族族的“三月三三”等

53、民族族节日独独具特色色。6、地块块周边现现状该地块周周边无水水库、河河流因此此不影响响防洪和和排涝，该地块块不在机机场、军军事设施施周边，因此不不影响通通航、军军事设施施安全等等。第四节 土地面面积及取取得方式式本项目已已通过出出让方式式取得土土地使用用权100亩。第五章 规划建建设方案案第一节 设计依依据及设设计要求求5.1规规划依据据1、中中华人民民共和国国城市规规划法（20008.12）；2、城城市规划划编制办办法（20006.99）；3、城城市规划划编制办办法实施施细则（19995.6）；4、城城市用地地分类与与规划建建设用地地标准（GBBJ1337-990）；5、云云南省城城市规划划

54、管理技技术规定定；6、红红河州元元阳县土土地利用总总体规划划修编7、国土土部门提提供的本本项目CCAD地地形底图图5.2规规划设计计原则1、整体体性原则则：以整体性性、功能能性原则则的设计计思想贯贯穿全过过程。规规划应与与城市和和周边环环境发生生对话，强调更更大范围围的整体体和谐。2、生态态原则：强调景观观场地、建筑与与自然的的完美提提升和协协调结合合，充分分利用当当地气候候、日照照、环境境等特点点，从而而做到“建筑融融入自然然，自然然绿色建建筑”的怡人人境地。3、集约约性原则则：在充分保保护自然然资源与与改善环环境质量量的同时时，强调调地块使使用与管管理的集集约性，便于资资源共享享，促进进相

55、互交交流。大大量的开开放性空空间创造造出“舒适、和谐、健康、优美且且富于文文化气息息”的娱乐购购物，文文化休闲闲环境。4、可持持续原则则：强调“社社会、经经济与环环境效益益”的三位位一体，充分考考虑资源源利用、功能分分区、用用地划分分、项目目设施、建筑使使用等方方面长期期性、环环保性与与人文的的延续性性。5.3设设计思想想1、崇尚尚自然、崇尚个个性、追追求舒适适是时代代的大趋趋势，本本方案以以现代设设计理念念，创造造性的创创作手法法为依托托，以景景观意境境为线索索，遵循循“以人为为本”为原则则，运用用轴线对对称布局局，采用用点，线线，面成成景的方方式，参参照所处处位置及及不同功功能分割割空间，

56、营造一一个多功功能的，舒适的的，令人人愉悦的的具有现现代风格格与民族族特色结结合的娱娱乐购物物，文化化休闲的的街道环环境。2、我们们的设计计构思源源于：（1）对对于用地地和周围围环境的的考虑；（2）对对于总体体规划中中组织群群体内部部使用功功能和空空间的考考虑；（3）对对于地块块价值（包括社社会、经经济、环环境）的的最大限限度利用用的考虑虑。3、建筑筑新功能能空间本设计建建筑风格格定位在在对传统统建筑的的发展和和变化上上，既很很好地保保持传统统建筑精精髓，又又有效地地融合现现代建筑筑元素与与现代设设计元素素，给传传统建筑筑使用功功能予重重新定位位。因为为建筑材材料及现现代生活活方式的的变化等等

57、原因造造成对建建筑需求求的变化化建筑筑形式只只是这些些内涵发发展和变变化的结结果。4、构思思的基础础据心理进进化论的的观点，人类对对大自然然所作出出的最表表层，直直接的，第一的的反映是是情感上上的，不不是认知知上的，在情感感反映的的基础上上，才有有了思维维与记忆忆、意识识与行为为。本项目的的室外空空间设计计以现代代风格与与民族特特色结合合的方式式来构筑筑整个商商业街， 从历史史发展中中形成小小镇商业业街和传传统因素素及其相相互关系系作了深深入分析析，总结结出一个个空间的的模式，运用到到我们的的商业街街中来。将一个个古镇的的街空间间融合到到我们的的商业街街中来，使其不不仅有现现代商业业街的时时代

58、气息息，又蕴蕴含原始始的在几几十年、甚至几几百年间间长出的的空间，这些空空间承载载着政治治、经济济、文化化以及人人的生活活方式的的信息。街是随着着人们交交换产生生与贸易易的发展展而逐渐渐生长的的，它是是由人们们的生活活需要而而产生的的一种商商业形态态，本项项目通过过将街切切割、打打碎、重重组再造造的，运运用以景景观意境境为出发发点，寻寻找适宜宜的尺度度，通过过空间变变化的重重组，营营造一条条生长出出来的街街，通过过各种元元素，铺铺地、片片石帖面面、植物物来解决决商业街街的标识识性。5.4总总体规划划1、总体体布局街区建筑筑主要以以2、3层建筑筑为主，包括独独立的购购物中心心，结合合娱乐中中心、

59、美美食中心心等作为为亮点。结合地地段条件件考虑，强调功功能多样样化，使使用时段段尽量覆覆盖较长长时间，使核心心区保持持热闹氛氛围，各各易识别别的景观观为节点点形成功功能合理理、空间间主次分分明、流流线清晰晰的空间间整体结结构。生生机盎然然、相互互交融，形成一一个条理理清晰、交通便便捷的规规划结构构。商业街整整合商店店零售业业、办公公、餐饮饮、文化化娱乐设设施等多多种功能能，发挥挥多元性性市场综综合效益益。商业业设施的的效益主主要建立立在人流流聚集的的基础上上，如果果把城市市休闲娱娱乐活动动引进商商业步行行街。必必将加强强步行街街的吸引引力，聚聚集更多多的人流流，并延延长其逗逗留时间间。休闲闲娱

60、乐活活动和设设施所吸吸引的人人流。也也将部分分转化为为步行街街的购物物及餐饮饮消费人人流。步步行街的的繁荣又又将促进进上述行行业兴旺旺，起到到多种物物业相互互促进，共同发发展的效效果，成成为元阳阳县最具具吸引力力的商业业及文化化娱乐场场所。2、交通通组织 街区内道道路与交交通组织织原则：人车分分流是首首要的，尽量保保证步行行街的连连续性。（1）人人流：商商业街人人流主要要由两侧侧规划道道路引入入，骑楼楼、广场场等空间间可供行行人行走走及休憩憩。（2）车车流：在在北侧设有有专门的的临时停车车车位。商商业街内内部不设设停车场场，以免免造成干干扰。具体的措措施如下下：（1）车车行流线线布置在在建筑背