某城区项目前期市场研究报告

1、桂林知名大盘的前期市场研究报告第一部分一、近期期房地产产市场环环境分析析（一）、总体市市场概况况20000年桂林林市紧紧紧抓住扩扩大内需需的政策策机遇，加大城城乡基础础设施建建设投资资力度，固定资资产投资资保持了了较快增增长。全全社会完完成固定定资产投投资799.233亿元，比上年年增长113.446%，全年市市政建设设完成投投资8.48亿亿元，比比上年增增长466.711%。20000年桂林林市房地地产市场场总体增增长迅猛猛，房地地产用地地出让量量与上一一年度基基本平衡衡，房地地产开发发投资大大幅增加加，开发发规模不不断增长长；商品品房销售售状况良良好，房房地产销销售价格格持续上上扬；现现楼

2、空置置量继续续回落；三级市市场交易易活跃，增长迅迅速，交交易量大大幅上升升。全年房地地产开发发商品房房施工面面积1554.550万平平方米，比上年年增长330.882%。商品房房销售面面积433.544万平方方米，销销售额66.933亿元，比上年年分别增增长188.866%和330.002%。其中个个人购房房额达66.200亿元，比上年年增长达达89.60%。占全全市商品品房销售售额的889.447%，年末全全市商品品房空置置面积114.884万平平方米。比上年年减少55.288万平方方米，同同比减少少26.24%。总体来看看，目前前桂林房房地产市市场呈现现以下几几个方面面的特征征：1、房地地

3、产销售售形势喜喜人。 22、供求求关系基基本趋于于平衡。3、房地地产价格格上涨速速度惊人人。 44、房地地产企业业数量众众多，素素质普遍遍不高。 55、个人人购房已已成为住住宅市场场主力军军。 66、空置置办公、商业用用房供应应过大，竞争激激烈。7、房地地产成本本构成、价格构构成有待待进一步步改善。8、金融融对房地地产的支支持作用用增强，个人住住房消费费贷款迅迅猛发展展。9、房地地产二、三级市市场联动动效应突突出，三三级市场场渐趋活活跃。（具体的的统计数数据说明明见世世纪苑市市场调研研报告）（二）区区域市场场及本项项目周边边市场调调研1、区域域市场界界定目前桂林林市的商商品房主主要集中中在桂林

4、林的主城城区，也也就是七七星、象象山、叠叠彩和秀秀峰四个个行政区区域，根根据目前前桂林市市整个商商品住宅宅的分布布情况来来看，可可以明显显看出呈呈现一线线两片的的态势，一线既既指中山山路沿线线；两片片则分别别指七星星区东部部和象山山区南部部。（1）一一线中山路作作为贯穿穿整个桂桂林的重重要的主主干道和和城市景景观道，是桂林林目前最最繁华的的一条城城市干道道，桂林林市目前前最大的的城市广广场中心广广场就位位于中山山路一侧侧，并在在其周边边形成桂桂林最大大的繁华华旺区，桂林现现有的高高档商业业物业基基本上全全部汇集集于此，而靠近近中山路路两侧的的商品住住宅也大大多以高高档定位位为主，整体楼楼价明显

5、显高于其其他区域域。（2）七七星片区区七星区为为桂林市市规划中中的新的的城市中中心区，规划起起点高，发展空空间大，已建成成的桂林林市的最最大的甲甲天下广广场比中中心广场场还要大大的多，并且在在其周边边还有桂桂林国际际会展中中心、体体育中心心等，桂桂林高新新技术产产业区也也位于本本区，并并且有桂桂林最大大的公园园七星星公园，可以说说，七星星区是未未来桂林林发展的的重心区区域之一一 ，发发展前景景可观。（3）象象山区主要是指指桂林市市中心区区以南，漓江以以西片区区的片区区，该片片区为成成型的居居住区域域，在城城市动能能定位中中也以居居住为发发展方向向，并且且靠近漓漓江，自自然风光光优美，有多个个大

6、型商商品住宅宅小区。但是片片区配套套设施不不足，城城市景观观较差，距离市市中心较较偏。2、安厦厦世纪城城区域及及周边市市场调查查表根据本项项目地块块特征、自然环环境因素素、项目目规模、地价水水平以及及发展商商实力状状况，我我们认为为本项目目走中高高档住宅宅路线，在此设设定前提提下，我我们将我我们的竞竞争对手手主要锁锁定在桂桂林市目目前的走走中高档档定位的的楼盘上上。项目名称称位置发展商价格水平平（折前前）主力户型型管理公司司管理费同心园瓦窑靠近近本项目目新盛公司司起价19900均价19980最高价221000三房、四四房为主主新盛物业业管理公公司分户收取取，每户户月管理理费300元鑫隆置业业广

7、场瓦窑、靠靠近同心心园鑫隆房地地产开发发公司起价19980均价22200最高价224700三房为主主尚未选定定物业管管理公司司暂定0.6澳洲花园园七星区花花鸟市场场旁彰泰实业业有限公公司起价19940均价 20880最高价222000三房四房房为主彰泰物业业管理公公司0.388枫丹丽苑苑中山南路路和上海海路交界界台联房地地产公司司起价28888均价36600最高价440000四房为主主戴德梁物物业管理理有限公公司1.000恒祥花园园七星区漓漓江路北北侧广西悟州州中恒集集团桂林林房地产产开发公公司起价24400均价26600最高价330788三房四房房为主发展商自自己组建建的物业业管理公公司负责

8、责0.6世纪新城城七星区城城西地带带桂佳房地地产开发发公司起价22200均价26650最高价332000二房为主主七星物业业管理公公司1.000世纪花园园象山区北北面，南南临东安安路、西西临西环环路先达房地地产公司司起价18890均价23330最高价225000三房为主主桂林先达达物业管管理公司司0.5新洲花园园位于火车车站附近近的雉山山路新联房屋屋开发公公司起价22250均价26600最高价229700三房为主主振安物业业管理公公司，中中国海外外提供顾顾问0.73、通过过调研，我们总总结出桂桂林高尚尚商品住住宅的九九大特征征（1）大大规模住住宅小区区和小型型的规模模并存，但是都都有较好好的小

9、区区环境和和围合空空间。（2）户户型以大大套型平平面和跃跃式为主主，物业业类型以以多层和和小高层层为主。（3）外外立面饱饱满，多多采用凸凸窗和落落地玻璃璃门窗设设计，并并多用欧欧陆风格格，大多多为三段段式手法法。（4）多多数楼盘盘都有会会所和关关联配套套。（5）封封闭式物物业管理理（6）目目前平均均价位有有一定上上升空间间（7）销销售形成成惯例，发展商商多以楼楼花形式式推出。（8）付付款方式式单一，不同付付款方式式之间的的差距不不明显。（9）多多层物业业仍为砖砖混结构构，小高高层以上上才使用用框架结结构。（三）本本项目主主要竞争争对手分分析在确定本本项目的的竞争对对手的时时候，我我们认为为主要

10、基基于两个个原则，一个为为和本项项目区域域相近，另外一一个方面面是物业业类型相相似，第第三个方方面是价价格相近近，存在在可比性性。根据据以上三三个原则则，我们们认为，安厦世世纪城一一期的竞竞争对手手主要为为以下几几个楼盘盘，同心心园、鑫鑫隆置业业广场、世纪花花园、澳澳洲花园园三期等等四个楼楼盘。1、同心心园概况：同同心园由由桂林新新盛房地地产开发发公司进进行开发发，位置置靠近本本项目，全部为为多层住住宅，户户型以三三房、四四房为主主，平均均价格接接近20000元元/平方方米。整整个同心心园全部部为排列列式布局局手法，建筑结结构为砖砖混结构构。优势：与与安厦世世纪城相相比，同同心园的的推出时时间

11、较早早，推出出时周边边相竞争争性项目目比较少少，并且且建成规规模较大大，已经经形成良良好的居居家氛围围，属于于成熟的的居住小小区。在在户型定定位上，与安厦厦世纪城城一期的的户型相相比，其其明显偏偏大。在在营销操操作手法法上，它它的开发发销售节节奏的控控制比较较好，分分期推出出，并且且每一期期推出的的数量不不多。在在价格策策略上则则采用低低开高走走的价格格策略，给前期期客户一一定的信信心，利利用口碑碑效应达达到良好好的销售售业绩。劣势：同同心园的的规划布布局上没没有新意意，群体体组织比比较简单单，缺乏乏良好的的小区景景观环境境，结构构为全砖砖混结构构，整体体素质一一般，性性能价格格比较低低。并且

12、且销售手手法比较较落伍，营销手手段比较较单一，销售人人员的素素质比较较差。周周边环境境比较差差，配套套略显不不足。对策：针针对一期期的实际际情况，我们认认为，针针对同心心园的弱弱点，我我们将采采用针锋锋相对的的竞争策策略，以以良好的的小区环环境、优优质的物物业管理理、专业业的销售售人员和和项目的的整体形形象同其其竞争，并首先先在价格格上拉开开突破口口，以略略低的价价格入市市，抢占占目标客客户。2、鑫隆隆置业广广场概况：鑫鑫隆置业业广场位位于同心心园边，和本项项目十分分接近。整个项项目占地地面积880余亩亩，规划划总建筑筑面积116万平平方米，共有多多栋多层层和高层层住宅组组成，共共有住宅宅单位

13、110000个左右右。鑫隆隆置业广广场的小小区环境境由澳大大利亚柏柏涛设计计公司担担纲，整整个小区区环境营营造的比比较好。目前推推出的是是紧邻宠宠信路的的三栋高高层住宅宅，并有有近50000平平方米的的商业裙裙楼，是是目前本本片区的的一个较较大的商商品住宅宅小区。鑫隆置置业广场场目前工工程进度度处于基基础土石石方阶段段，预计计明年年年底才能能竣工。现在处处于内部部认购期期，其价价格也相相对偏低低，平均均价格在在22000元/平方米米左右。从了解解到的情情况来看看，其内内部认购购的情况况一般。优势：与与安厦世世纪城一一期相比比，鑫隆隆置业广广场的位位置更靠靠近宠信信路，居居民出行行比较方方便。并

14、并且，其其三栋高高层的底底层裙楼楼规划为为大型商商场，能能够满足足居民的的日常生生活所需需。作为为高层住住宅，其其均价222000元的价价格定位位也属偏偏低，对对本项目目构成一一定的威威胁。另另外，高高层住宅宅的良好好的通风风采光与与安厦世纪城城相比也也具有一一定的优优势，从从户型定定位来看看，其户户型定位位和本项项目趋同同，必将将分流一一部分客客户。劣势：户户型定位位过与单单一，只只有两房房和三房房两种类类型，其其具体的的房型也也只有三三种，不不能有效效满足客客户的多多样化需需求；高高层住宅宅不符合合桂林人人的购房房习惯；由于鑫鑫窿置业业广场为为高层项项目，其其建设周周期相对对偏长，目前为为

15、远期楼楼花，施施工进度度也较慢慢。对策：强强化多层层住宅的的居住优优势和后后期物业业管理的的费用，渲染本本项目良良好的居居家氛围围，突出出渲染本本项目的的价格优优势和公公司良好好的开发发实力和和信誉。作好项项目地盘盘现场的的包装。努力营营造本项项目高尚尚住宅的的形象定定位。3、世纪纪花园概况：世世纪花园园由桂林林市知名名度很高高的桂林林先达房房地产开开发有限限公司开开发，位位于象山山区的北北面，南南临东安安路，西西临西环环路。整整个项目目总占地地面积4491000平方方米，总总建筑面面积12200000平方方米。由由40栋栋点式和和条式多多层住宅宅组成。整个世世纪花园园分多期期开发，目前正正在

16、销售售的是其其三期部部分，户户型以三三房和四四房为主主，均价价大约223300元/平平方米。整个世世纪花园园绿化用用地面积积近2000000平方米米，绿化化率达到到40%，发展展商给自自己的物物业的形形象定位位为“桂林首首席立体体园林式式生态花花园小区区”。优势：与与安厦世世纪城相相比，世世纪花园园的地理理位置更更靠近市市中心，其周边边各种配配套设施施齐全，居民出出行比较较方便，能够满满足居民民的居家家需求。其次，先达房房地产公公司的知知名度较较高，赞赞助先达达杯足球球赛扩大大了企业业知名度度，初步步树立了了良好的的企业形形象。世世纪花园园目前已已经为准准现楼，物业交交付使用用的时间间上比本本

17、项目要要早，使使得其项项目有了了一定的的形象基基础。劣势：世世纪花园园的均价价23330元/平方米米，价位位偏高；并且缺缺乏优美美的自然然景观；其营销销操作手手法比较较落后，销售人人员素质质较差；户型定定位不切切实际，其四房房面积平平均达到到1700平方米米，并且且户型设设计较差差；其形形象定位位模糊，并且缺缺乏足够够的内容容支撑；建筑风风格基本本无特点点，物业业综合素素质偏低低；对策：宣宣扬本小小区靠近近漓江边边的位置置特点，在价位位上强调调本项目目的价格格优势，并强化化对本片片区区位位优势的的宣传，直接引引发安厦厦世纪城城与区位位前景的的正面联联想，努努力营造造并确立立高尚住住宅的形形象定

18、位位，并通通过各种种优势的的宣传给给目标客客户以本本项目整整体综合合素质优优于世纪纪花园的的的心理理暗示。 4、澳洲洲花园概况：澳澳洲花园园位于七七星区环环城北二二路花鸟鸟市场旁旁边，其其开发商商为桂林林房地产产企业的的新生代代桂林彰彰泰实业业有限公公司，整整个项目目占地面面积666亩，总总建筑面面积近7700000平方方米，由由近300栋多层层住宅组组成，共共有住宅宅单位6650户户左右，分三期期开发。澳洲花花园自119988年开始始开发以以来，已已经开发发两期，并大都都已经入入伙，目目前正在在内部认认购的为为其三期期部分。澳洲花花园采用用半围合合式布局局和行列列式布局局结合手手法，在在建筑

19、风风格上采采用欧陆陆风格，澳洲花花园的户户型设计计多样，户型方方正实用用，户型型结构平平面跃式式兼有，并有少少量复式式，澳洲洲花园的的二期的的平均价价格为220800元/平平方米。销售状状况比较较好，目目前仅剩剩不足55套单位位。澳洲花园园的三期期在20001年年10月月1日进进行工程程奠基和和预约内内部认购购，场面面极其火火爆，收收到了良良好的效效果。优势：与与安厦世纪城城相比，澳洲花花园的品品牌效应应较好，在桂林林消费者者心目中中的知名名度和美美喻度更更高，口口碑效应应突出。其次，其小区区环境营营造的效效果比较较好，明明显要优优于桂林林市众多多的在售售楼盘；澳洲花花园的物物业管理理服务好好

20、，建筑筑风格新新颖并味味道较足足。户型型设计比比较好，比较方方正实用用，户型型定位准准确；并并且其一一期和二二期的销销售业绩绩较好，聚集了了大量的的人气；澳洲花花园的发发展商的的营销操操作手法法比较先先进，创创新意识识比较强强。工程程进度要要优于本本项目。整个小小区一期期和二期期已经全全部入伙伙，形成成了良好好的居住住环境。劣势：项项目的地地理位置置较偏，周边生生活配套套设施不不足，周周边的自自然景观观几乎没没有；户户型全部部为平面面和跃式式，无复复式，不不能满足足客户的的有效需需求，规规模有限限，不能能和安厦厦世纪城城相比。对策：加加快工程程进度，宣扬本本项目的的江景优优势、规规模优势势、价

21、格格优势和和环境优优势，强强调区域域前景和和周边环环境的比比较。加加大广告告投放，初步建建立世纪纪公司的的企业知知名度。5、总结结（1）整整体市场场处于上上升周期期，商品品住宅价价格上涨涨较快，目前现现楼供应应不足，远期楼楼花较多多。（2）城城市建设设重心东东移，七七星区将将成为未未来几年年内桂林林市的重重点发展展区域，该区域域的物业业也将成成为新的的关注焦焦点，市市民普遍遍接受该该区物业业的价格格提升。（3）当当前整体体房地产产价格承承受水平平低下，商品住住宅均价价在17750元元左右，最高价价仅36600元元。（4）市市场供应应的户型型集中在在三房为为主，二二房和四四房为辅辅的状况况，户型

22、型面积有有增大的的趋势。（5）消消费者对对居住的的需求层层次日益益增高，与以往往相比，在环境境、景观观、配套套、物业业管理、社区服服务等各各个方面面都提出出了更高高的要求求。（6）涌涌现出澳澳洲花园园、七星星花园、枫丹丽丽苑、安安新小区区等明星星楼盘。（7）形形象包装装和前期期的营销销策划工工作开始始得到注注重，并并在销售售中体现现出巨大大的作用用，澳洲洲花园就就是一典典型的例例子。（四）消消费群体体、市场场购买力力分析近几年，桂林居民民住房消消费比重重不断扩扩大，在在较大程程度刺激激了桂林林房地产产的发展展，20001年前8个个月，桂桂林市销销售给个个人的商商品房销销售金额额约为33.655

23、87亿亿元，占占商品房房总销售售金额的的比例为为87（上年同同期是882），净增增5个百分分点。从从居民消消费趋向向分析，今后几几年，住住房消费费仍将大大量挤占占居民其其它消费费支出，对经济济的持续续增长起起着越来来越重要要的作用用。城镇住房房制度改改革的重重大突破破，住房房分配货货币化制制度的全面实实施，给给桂林城镇镇居民住住房消费费带来了了重大转转变，购购房和居居住支出出已成为为桂林居民民家庭主主要的一一次性大大支出。20000年，桂林城市居民可支支配收入入达到669977元，其其中用于于购房支支出5880元，比全国国平均水水平要高高出很多多，居住住消费比比重也从19995年年的71上上升

24、到110，增加229个个百分点点。其中中，住房房支出2202元元，增长长10116。居住住消费增增长呈不不可抵挡挡的趋势势，城镇镇居民的的住房消消费成了了家庭的的重大消消费之一一。调查查资料表表明，220000年桂林林城镇居居民家庭庭住房自自有率（包括部部分自有有房）已已达到777.11，比比19995年提提高了441.44个百分分点。220000年底，桂林城镇镇居民住住房人均均居住面面积达到到14.67平平方米，明显高高于全国国平均水水平的99.833平方米米，根据据桂林市市政府所所做的十十五规划划，力争争在20005年年桂林人人均居住住面积增增加到220平方方米，则则未来五五年预计计桂林将

25、将新增住住房面积积为3660万平平方米，并且有有相当一一部分是是由商品品房市场场供给。由此可可见，随随着经济济的发展展和收入入的稳步步增长，桂林消消费者对对商品住住宅的需需求潜力力是相当当大的。根据调查查资料显显示，今今后几年年桂林居民民消费潜潜力巨大大。一方方面目前前桂林城镇镇居民人人均居住住面积只只有 114.66平方米米，与国国外发达达国家人人均居住住面积220330平方方米相比比，还有有很大的的差距，即使是是和国内内经济发发达城市市如上海海、北京京相比差差距也是是显著的的。并且根根据调查查，目前前桂林市市仍然有有近36600缺缺房户，其中人人均住宅宅面积44平方米米以下的的住房困困难户

26、还还有近5500多多户，在在桂林市老城区区尚有相当当数量的的危旧房需要要改造。另一方方面，桂桂林在九九五计划划期间每每年净增增人口22.1万万左右，年平均均增长比比例为22.4%，并且且随着经经济发展展，城市市化进程程的加快快，未来来五年内内桂林的的城市人人口增长长速度要要明显超超过这个个数字，预计到到20005年，整个桂桂林市区区的人口口将增长长为900万人，比目前前的644万人有有一个较较快增长长，这部部分人对对住房的的需求的的数量也也是比较较大的。由此可可以看出出，在桂桂林，住住宅消费费仍有巨巨大的潜潜在市场场，它预预示着桂桂林房地地产业有有着广阔阔的发展展空间。从购买力力分析，桂林城镇

27、镇居民人人均可支支配收入入在20000年达达到69998元元，比119999年增长长7.77，比比19996年增增长 227；另外，截止到到20000年99月，桂桂林城乡乡居民储储蓄存款款余额为为1911.9亿亿元，比比19999年降降低了22.3个个百分点点。分别比比98年年、977年都有有降低，而与之之相对应应的则是是桂林市市商品房房销售收收入的节节节升高高，这说说明随着着收入的的增加和和房改力力度的加加大，居居民购房房置业的的意识也也在增强强，更多多居民把把收入投投入到房房地产中中。据桂林林统计局局城调队队最近对对桂林城城区近3300户户家庭所所做的生生活意向向调查显显示，桂桂林居民民把

28、住房房看成是是世纪末末第四个个关注的的热点问问题，关关注率高高达655.4。（五）220022年桂林林房地产产市场预预测桂林林房地产产市场在在经过多多年的洗洗礼后，至20001年已变变得越发发的理性性和成熟熟。房产产开发已已不再是是先前的的买块地地，造几几幢房子子的情形形了。市市场的一一个明显显特征便便是物业业销售开开始向两两极分化化，热销的的物业销销售期限限越来越越短，滞滞销的物物业销售售举步维维艰。随随着中国国正式加入入WTOO，以及及桂林第第二轮房房地产开开发高潮潮的到来来，20002年年的桂林林房市将将更加令令人瞩目目。20002年与与20001年相相比，有有那些特特点，以以及有那那些

29、变化化，是我我们关心心和思考考的。在在此，我我们凭着着对桂林房地地产市场场的了解解，结合合我们前前期所做做的大量量的市场场调研工工作，略略作简单单的预测测。1、20002新盘盘上市量量明显增增多，区区域整体体预售量量将有一一个大的的上升首先，受受新的预预售标准准限制，桂林大大多数房房产企在在20001年都都有新项项目已经经开始运运作，这这些项目目将大多多在20002年年正式面面市，其其次，现现有桂林林楼市的的热销物物业预售售储备量量明显不不足。后后继开发发仍需较较长的时时间；居居民的购购房需求求将进一一步释放放，商品品住宅销销售面积积将持续续增加，房地产产市场良良好的态态势将持持续全年年。2、

30、个别别“短、平、快快”的项项目将增增多，竞竞争加剧剧由于于上市新新盘数量量增多，购房者者选择余余地较大大，势必对对目前的的房地产产的竞争争格局造造成影响响，竞争争将更加加激烈，房地产产市场的的繁荣必必将吸引引一大批批中小形形房地产产企业纷纷纷找项项目，进进行开发发，这部部分企业业实力和和能力不不足，其其开发物物业将主主要以短短平快项项目面目目出现。3、各路“诸侯”竞“住”桂林，楼市开开发有增增无减桂林林房地产产企业的的现状是是实力有有限，营营销和操操作手法法落伍，企业竞竞争力不不足，这这为资金雄雄厚和操操作手法法老练的的外资房房地产企企业无疑疑提供了了绝佳的的机遇。我们预预计，在在20002年

31、，肯定会会有部分分外地发发展商进进入桂林林房地产产市场，外地房产产投资企企业的进进驻，使使得桂林林总的开开发量定定会有增增无减，物业质质量、品品位有望望在此带带动下进进一步得得到提升升。4、中低价价位物业业仍将是是房产商商的首选选就目目前的桂桂林楼市市来看，除中心心区和七七星区的的外，大大部分地地区受地地理位置置，周边边市政配配套的影影响，高高价位物物业难以以让购房房者接受受，更何何况高价价值物业业所需成成本较高高，并且且桂林居居民的市市场购买买承受力力也有限限，中低低价位楼楼盘符合合桂林的的实际情情况，目目标客户户群较广广，相对对在销售售上也较较为容易易，因此此中低价价位物业业开发仍仍将是明

32、明年楼市市的主流流。5、房地产产开发投投资的重重心区域域将集中中在桂林林中山路路两侧，七星区区甲天下下广场附附近和象象山区南南部。中山山路改造造后，已已经成为为桂林市市最为繁繁华的商商业主干干道，在在这些地地方投资资房地产产，风险险性较小小，利润润不薄。象山区区附近有有着靠近近漓江的的自然风风光优势势，同时时地价成成本不高高，适宜宜建造满满足大多多数桂林林工薪阶阶层的中中档商品品住宅，并且周周边人口口众多，人气较较旺，在在此开发发商品住住宅极具具市场；七星区区区域发发展前景景可观，符合城城市发展展方向，物业升升值空间间广阔，现有的的政府大大配套都都修建于于此区，甲天下下广场的的建成更更坚定了了

33、投资者者的信心心，政府府资金的的流向将将吸引大大批房地地产商跟跟随在此此开发商商品住宅宅。6、价格格仍然有有一定的的上升空空间，但但总体涨涨幅不大大目前桂林林市房地地产的价价格仍然然较低，全市平平均价格格不足117500元/平平方米，与桂林林市商品品房的历历史最高高价仍然然有一定定的差距距，说明明房地产产市场价价格仍然然有一定定的上升升空间，并且由由于目前前开发商商品住宅宅无论是是在规划划设计上上，还是是在建筑筑材料上上，还有有地价上上都相比比以往的的住宅有有所提高高，市民民对房地地产价格格的承受受能力没没有超过过其心理理预警线线，并且且政府大大规模的的旧城改改造和大大面积的的城市基基础设施施

34、的投资资必将带带动整个个桂林市市的土地地价值攀攀升，因因此，在在20002年，桂林市市房地产产价格仍仍然有一一定的上上涨空间间。但是是升幅估估计不大大。综上上所述，由于未未来住宅宅新增供供应的加加大和需需求的旺旺盛，商商品房价价格将进进一步上上涨，同同时楼盘盘数量增增多，竞竞争将更更加激烈烈，房地地产竞争争的重心心将开始始进入营营销时代代和物业业综合素素质时代代，将使使桂林房房地产市市场的发发展进入入一个崭崭新的阶阶段。二、项目目分析（一）、项目概概况 1、项目地地块基本本指标：总规划用用地面积积： 36.66公公顷其中：住住宅用地地面积： 199.166 公顷顷公共建筑筑用地： 66.488

35、 公顷顷公共绿地地： 5.6 公顷道路用地地面积： 55.422 公顷顷总建筑面面积：44788800MM2其中：住住宅建筑筑面积： 44083300 M2公共建筑筑面积： 705500 M2 包括：小小学及幼幼儿园： 125500 M2商 业业： 4880000 M22农 贸 市 场： 30000 MM2会 所所： 550000 M22其 它它 用 房： 20000 MM2居住户数数：32200户户 居住住人数：112200人人 户户均人数数：3.5人容积率： 1.29建筑覆盖盖率：228%绿化率： 422%车位数： 11166个个2、第一一期地块块基本指指标：用地面积积： 109900平平

36、方米总建筑面面积： 2212551平方方米其中： 住宅宅面积：177711平平方米架空面积积： 5900平方米米；商铺面积积： 12990平方方米；车车库：116600平方米米；车位位：533辆容积率： 22.13、项目目的规划划布局1 原原设计整整个地块块划分约约为七个个组团（其中有有一个是是别墅组组团），计划分分五期进进行开发发，主要要房子类类型是以以多层为为主，另另外有一一些小高高层和别别墅。即即拟建单单体别墅墅57栋栋，联体体别墅333栋，小高层层7栋，多层1160栋栋，共计计32000户；别墅主主要分布布在沿漓漓江一线线，小高高层分布布在小区区的中心心地带。而多层层分布就就较为广广泛

37、。小小区有33个主出出入口，实行封封闭式管管理，内内部分五五个围合合，各围围合实行行封闭式式管理。2 第第一期共共开发55栋多层层住宅，采用排排列式布布局，所所有单位位均为南南北朝向向，通风风采光具具佳。一一期户型型多样，从一房房到五房房和复式式均有，主力户户型为三三房二厅厅两卫。在户型型结构上上平面和和跃式都都占一定定比例。4、相关关市政规规划的影影响力（1） 中山南南路的改改造：从从目前的的状况来来看，改改造工作作正在进进行，而而且进度度也比较较乐观，估计年年底可以以改造完完工，这这对本项项目建成成后小区区的业主主出行提提供极大大的便利利，有利利于本项项目的推推广，改改变人们们对本项项目所

38、在在片区的的认识。（2） 市政路路的拟建建：根据据市政府府的“十五”计划，从上海海路到净净瓶山大大桥，将将修建一一条市政政路，用用以缓解解中山南南路的交交通压力力。该市市政路正正好由南南往北穿穿过本项项目所在在地块，该市政政路在去去年开工工后，目目前由于于种种原原因而处处于停工工状态，但估计计不会影影响“十五”计划的的执行力力度。由由于本项项目的建建设周期期至少五五年，因因此，市市政路给给本项目目带来了了明显的的利好因因素，将将成为小小区未来来升值的的明显动动力。（二）、项目地地盘解析析1、地理理位置及及四至本项目地地块位于于桂林市市区南侧侧，中山山南路延延伸段（崇信路路）与同同心路交交汇东北

39、北处，地地块北面面为斗鸡鸡山，东东面为风风景秀丽丽的漓江江，南面面有同心心村自然然村落、漓江花花园和将将军桥小小学，西西面紧靠靠正在改改造之中中崇信路路。安厦世世纪城位位置示意意图目前拟开开发的一一期地块块位于整整个地块块的东北北角，紧紧靠量具具厂和斗斗鸡山。由小区区西面，本项目目的次入入口进入入约3000米，既为一一期地块块。第一一期组团团规划有有两个小小区组团团入口，分别位位于地块块的西端端和东南南。地块块北面为为斗鸡山山，西面面为量具具厂，东东面是本本项目地地块预留留的小区区次干道道，南面面为正在在拆迁的的农民房房。2、地块块形状 整个地地块呈不不规则的的多边形形，象一一片枫叶叶，以计计

40、划开发发的市政政路为中中心叶脉脉，把整整个地块块分为东东北和西西南两块块地，地地块东西西方向最最长为6650米米，南北北方向最最长为8800米米。形状状如图所所示； 项目地块块形状图图第一期开开发的地地块也为为不规则则的多边边形，东东西方向向最长宽宽度是1100米米，南北北方向最最长1440米。（如图图所示）其中：ab=1122.5m bcc=600m ccd=334m de=222m eef=887m ffg=333.66m ga=1099m第一期开开发用地地形状3、地势势 该该片区地地势现状状是南高高北低，东高西西低，落落差大约约2米。并且与与西面的的量具厂厂用地的的水平落落差平均均大约为

41、为3.55米。4、地貌貌 整整个用地地目前正正在进行行土地平平整阶段段，上有有一些菜菜地、鱼鱼塘未处处理，小小区内北北端有一一个原属属于量具具厂的车车间，目目前拆除除工作仍仍未进行行。而其其中一期期开发的的地块平平整工作作正在进进行。第一期待待开发土土地现状状图5、片区区自然景景观资源源水景：片片区以东东紧临闻闻名于世世风景优优美的漓漓江，漓漓江中部部有一小小洲，距距江边距距离为十十几米远远。小区东面面漓江风风景一角角漓江中迷迷人的小小洲山景：地地块北面面为斗鸡鸡山，山山势突兀兀，具有有桂林众众多山峰峰的特点点。一期期地块就就正对斗斗鸡山。沿宠信信路北面面不到5500米米，便是是桂林有有名的南

42、南溪山公公园；而而小区西西南方向向有风筝筝山和国国家山。本项目目所在地地块可以以说是真真正的山山水环抱抱，风光光旖旎。小区北面面的斗鸡鸡山小区东南南方向的的远景图图分析：从从整个地地块看，对本小小区有可可能造成成不利影影响的应应该是未未来市政政路建成成后的噪噪音粉尘尘污染和和目前量量具厂车车间的机机械操作作的噪音音污染，以及同同心村自自然村落落的乱搭搭乱建，缺乏统统一规划划而形成成的视野野污染，特别是是第一期期住宅紧紧邻量具具厂和斗斗鸡山，直接面面队同心心村民房房，更是是对小区区未来的的素质提提升带来来消极影影响。值得注意意的是，本项目目一期住住宅所能能享有的的漓江景景观资源源和整个个项目的的

43、规划优优势均为为比较虚虚的远期期概念，该社区区要成为为成熟的的大型高高尚社区区尚需时时日，在在营销推推广中应应该注意意分寸和和把握尺尺度。不不应该盲盲目夸大大小区的的环境要要素。6、片区区周边生生活配套套设施（1）外外部配套套设施市政配套套：片区区西部有有邮电局局、税务务局、陆陆军学院院、十六六中、友友谊宾馆馆、北面面还有南南溪山医医院（桂桂林三甲甲医院）生活配套套：崇信信路两侧侧分布有有美容美美发店、家电维维修部、餐厅、小卖部部等，在在片区南南面还有有菜市场场、工商商银行、秒秒钟钟农行。教育：将将军桥小小学、桂桂林卫校校与片区区南面相相邻。其其中将军军小学占占地约227亩，36个个班，校校舍

44、建筑筑面积约约95000平方方米，教教师宿舍舍约50000平平方米。（2）项项目内配配套设施施本项目拟拟建内部部配套设设施有：小学、幼儿园园、农贸贸市场、商场、运动场场、会所所等。（3）区区域交通通状况：紧临小区区的西面面是桂林林市最主主要的一一条交通通干线中山山大道的的延伸，交通比比较便利利。但是是通往市市中心的的公共交交通只有有一个线线路，既既11公公共巴士士，略显显不足，乘公交交车到达达桂林市市中心需需二十分分钟左右右。一期期地块由由于距离离宠信路路仍有3300米米左右，居民出出行不是是太方便便。（4）片片区周围围人口及及收入情情况本项目所所在地块块原为同同心村集集体用地地，周边边多为同

45、同心村民民，并有有大量房房屋出租租给外来来人口，结构较较为复杂杂。同心心村村民民的主要要经济收收入之一一为房屋屋出租，并有部部分村民民以经商商为主，另外，村委会会还办有有部分工工厂，目目前的效效益也一一般。目目同心村村的家庭庭结构多多为46人，村民普普遍有两两个以上上小孩。具村委委会主任任介绍，该村村村民年均均人收入入只有220000-30000元元，收入入偏低。另外，在在本项目目地块周周边，为为大量城城镇居民民，所居居住物业业多为早早期开发发的住宅宅区，以以工薪阶阶层为主主，这部部分人收收入状况况也一般般。本项项目地块块周边还还有部分分工厂和和学校，职工收收入参差差不齐。分析：由由于片区区内

46、住宅宅项目多多为较早早建成的的老式住住宅区，项目周周边配套套较为缺缺乏，并并普遍缺缺乏小区区内部环环境，因因此，在在本片区区建造商商品住宅宅将吸引引一大批批有换房房需求的的人士，这对本本项目来来说是一一个机会会点。（三）项项目发展展之SWWOT分分析 发展商商开发项项目最重重要的是是要发挥挥地块与与项目优优势，克克服弱点点，抓住住市场机机会，同同时避免免区域威威胁。否否则，很很可能导导致失败败。T（威胁胁） O（机会） W（劣势势） S（优优势）1、优势势 （11）总体体规模宏宏大 小区位位于桂林林市南侧侧，是桂桂林市南南部重点点开发大大规模的的住宅小小区，也也是目前前桂林市市开发面面积最大大

47、的住宅宅小区。总占地地面积336.666公顷顷，规划划建筑面面积达448.88万平方方米。具具备建设设成为规规模化成成熟社区区的条件件。（2）区区位优势势明显，周围环环境和景景观优美美 小区东东面紧靠靠漓江，北面近近景有斗斗鸡山，远景有有南溪山山；南面面有风筝筝山、国国家山；依山傍傍水，风风景优美美。而且且区域发发展成熟熟，配套套齐全，符合桂桂林市的的城市发发展方向向和功能能定位，区域前前景可观观。 （33）内部部配套设设施齐全全 小区内内设有小小学、幼幼儿园、农贸市市场、商商店、会会所、网网球场、游乐场场等等，并且智智能化设设施一流流，功能能超前。 （44）小区区内部景景观丰富富 绿化是是提

48、高生生态环境境质量的的必要条条件和基基础，本本项目规规划公共共绿地面面积达5560000平方方米，绿绿化率达达到422%。住住宅区内内除了大大量的成成片绿化化之外，部分绿绿化还进进入了架架空层内内，使绿绿化层次次上更加加丰富。 （55）人车车分流 整个个小区实实行人车车分流设设计，最最大限度度的避免免车辆对对小区居居民的干干扰。 （66）发展展商的良良好背景景 本项目目发展商商世纪地地产公司司是安厦厦房地产产开发有有限责任任公司的的下属公公司，安安厦房地地产开发发公司原原名是桂桂林市房房产开发发投资公公司，是是一个知知名度很很高的，历史悠悠久的老老牌房地地产开发发公司。 （77）专业业分工，知

49、名专专业策划划、物管管公司全全程服务务本项目自自建设初初期就聘聘请专业业策划公公司深圳圳安佳置置业地产产咨询公公司全程程介入，为项目目决策提提供各种种科学的的市场依依据和先先进的策策划理念念，为项项目成功功打下坚坚实基础础。同时时还拟聘聘请深圳圳中海物物业管理理公司作作物业管管理顾问问，实行行人性化化物业管管理，切切实满足足现代居居民对物物业管理理的需求求。（8）主主力户型型顺应市市场需求求 通过消消费者调调查可知知，三房房二厅倍倍受消费费者青睐睐，因此此我们第第一期户户型定为为：三房房二厅的的占400.3%，其次次是二房房二厅的的，占总总套数的的27.7%。剩下有有13.8%的的是复式式房，

50、111.99%的是是四房二二厅的大大户型，6.33%的是是一房一一厅的小小户型。并且户户型设计计方正使使用，各各功能空空间布局局合理，面积大大小协调调，真正正满足目目标客户户对户型型的需求求。2、劣势势 （11）周围围环境略略显杂乱乱 由于项项目还是是处于开开发初期期，有大大量拆迁迁户待拆拆迁，环环境正在在改造的的过程中中，在一一段时间间内，还还难以达达到理想想效果。 （22）临量量具厂与与市政路路，噪音音污染我们第一一期开发发是紧临临量具厂厂的，与与量具厂厂的一个个车间距距离不远远，其噪噪音对小小区的住住宅有直直接的影影响。 （33）容积积率过大大，楼间间距过近近第一期开开发的项项目的容容积

51、率为为2.11，明显显偏高，楼间距距太近影影响通风风和采光光，整个个小区显显得有很很拥挤。 （44）远期期楼花本项目在在封顶之之前即进进行销售售，为远远期楼花花。作为为楼花，首先在在形象上上无法直直接全面面的展示示，其次次因建设设过程中中不确定定因素很很多而难难以给客客户足够够的信心心。 （55）当前前交通障障碍 小区位位于桂林林的南部部的一个个老居住住区域，目前只只有111路公交交车从那那儿经过过。而市市政的规规划和改改造正在在进行过过程中，短期内内看不出出明显的的成效。还需要要一个过过程，将将对第一一期有一一定负面面影响。3、机会会（1）旧旧城改造造与居民民消费变变化使得得市场潜潜力巨大大

52、从近几年年的商品品住宅销销售情况况来看，有大幅幅上升，空置率率一直降降低，说说明桂林林的房地地产市场场已经进进入了一一个高速速增长期期，又加加上近期期城市改改造，大大量拆迁迁用户，都是一一个很大大的潜在在市场。（2）规规划前景景好根据政府府规划，该小区区是桂林林市南片片重点发发展的住住宅小区区，也是是桂林市市改造项项目之一一。中山山南路的的改造将将会给小小区的外外部环境境和交通通有一个个良好的的促进，穿过小小区的一一条455米的市市政路将将会给小小区的规规划和交交通带来来极大的的方便和和升值的的潜力。（3）按按揭年期期增长，按揭成成数的提提高按揭政策策的变化化，使得得目标客客户可以以有更大大的

53、权限限选择商商品住宅宅，扩大大了商品品房购买买群体，提高了了目标客客户的实实际购买买力。（4）价价格具备备一定的的上升空空间根据我司司提供的的市场场研究报报告，桂林市市商品住住宅的价价格20001年年均价达达到了117588元/平平方米（按建筑筑面积计计），同同比增长长15%，但是是距离119977年的118488元/平平方米最最高值还还有一定定差距，这说明明未来几几年桂林林房地产产的价格格仍将会会有一定定的上升升空间，而本项项目作为为桂林未未来高尚尚居住小小区，一一定存在在价值上上升空间间。4、威胁胁（1）市市场供应应量巨大大目前由于于桂林市市房地产产市场形形势一片片大好，用相关关专家的的话

54、说，正处于于高峰时时期，而而这个高高峰期能能维持多多久，就就有待市市场检验验。正因因为形势势好，引引得许多多开发商商大量开开发，必必然会引引起市场场供应量量大增。（2）发发展商争争相提高高楼宇质质量，改改善服务务，竞争争加剧。每一个开开发商都都会明白白，客户户是上帝帝，质量量是取胜胜的最基基本的条条件，在在这个竞竞争激烈烈的市场场中，要要立于不不败之地地，就要要使自己己的产品品做得最最好。因因此，产产品是越越做越好好，竞争争是越来来越强烈烈。（3）市市政路开开通进度度比计划划慢市政路作作为小区区的一个个利好因因素，其其开通时时间的早早晚直接接影响到到本项目目的市场场前景，其完工工日期的的不确定

55、定性，对对本项目目的推广广将会造造成一定定的负面面作用。（4）周周围楼盘盘的开盘盘，将消消化部分分置业人人士。从周围的的楼盘来来看，目目前影响响最大的的应该是是同心园园与鑫隆隆置业广广场，从从地理位位置上看看，也是是最主要要的竞争争楼盘，它将会会分流本本项目一一部份客客户群。（四）本本项目综综合评价价及发展展战略分分析1、综合合评价目前该片片区楼盘盘综合质质素尚属属中等略略为偏下下，片区区居住人人口素质质不高，人口成成分也较较为复杂杂，社会会治安较较差，在在短期内内难以改改善。该项目地地段较好好，但交交通方便便而不快快捷，而而在位置置上与其其他区域域（如市市中心片片区、七七星区等等）相比比，本

56、片片区显得得有些偏偏僻，可可以说是是桂林近近两年计计划改造造的地带带。但从从远期来来看，还还是南部部的区域域中心。目前本片片区与周周边片区区相比，有其几几点独特特的优势势，如规规模大、环境好好、风景景优美。而且，中山南南路的延延伸和扩扩建给本本片区带带来了巨巨大的发发展机会会，桂林林市政府府对片区区新的城城市规划划也给片片区发展展带来机机会，但但未来几几年大量量楼盘上上市亦会会给本项项目带来来一定的的威胁。总体来说说，随着着市区可可开发（或沿江江）用地地的日益益减少，本地块块前景看看好、发发展潜力力巨大，风险与与机遇并并存。2、发展展战略根据本项项目的实实际情况况，确定定本项目目的发展展战略为

57、为：充分展示示及强化化优势努力化解解弱势、营造市市场机会会抢夺市场场份额领导桂林林康居住住宅发展展新潮流流三、项目目定位（一）定定位背景景综述在项目定定位之前前，我们们所要考考虑种种种因素，这些因因素既包包括项目目自身的的一些情情况，更更包括项项目所在在片区的的规划，项目在在城市发发展中的的地位，项目周周边的种种种城市市基础设设施以及及项目周周边的环环境和人人文景观观等外部部因素。项目周周边的居居民的收收入水平平，居民民的消费费习惯。这些都都是从宏宏观上需需要调研研的，另另外，从从微观上上看，项项目周边边的相竞竞争性项项目的多多少，以以及它们们的市场场定位，项目定定位等等等也是需需要重点点考虑

58、的的。根据“国国际”研究显显示，目目前国外外及国内内经济发发达地区区的房地地产市场场主要有有三种潮潮流并存存。一是是“住宅郊郊区化”，如深深圳万科科城市花花园、中中海怡翠翠山庄，广州奥奥林匹克克花园、丽江花花园、碧碧桂园。二是“新新都市居居住主义义”住宅，如香港港和黄集集团在深深圳中心心区开发发的黄埔埔雅苑、深圳罗罗湖区东东部高尚尚住宅百百仕达花花园、南南山未来来居住中中心蔚蓝蓝海岸、深圳城城建集团团在中心心区一级级辐射地地带开发发的建设设新新家家园、万万科在中中心区一一级辐射射地带景景田开发发的万科科城市花花园与万万科金色色家园等等都是代代表性住住宅。三是“新新住宅运运动”，它是是以住宅宅产

59、业为为背景的的文化创创新运动动，一方方面引起起人们对对住宅产产业跨越越式进步步的共同同关注，另一方方面希望望住宅产产业这一一特殊产产业对民民族文化化的创新新和进化化发挥积积极的作作用。在综合考考虑项目目情况，从本项项目所处处的地理理位置、社区环环境、自自然环境境以及市市政府对对南部区区域的规规划来看看，“国际”认为该该项目已已具备了了作为“新都市市住宅”的先天天条件，符合“新都市市住宅”的某些些特征，具体见见下； “新都都市住宅宅”特征：新都市主主义-都市的的再发现现新都市主主义简介介： 80年年代晚期期，一种种旨在再再造城市市社区活活力的新新理论开开始在北北美出现现，即“新都市市主义”（Ne

60、wwUrbbaniism）。新都都市主义义源于第第二次世世界大战战前的城城市发展展模式，即寻求求重新整整合现代代生活诸诸种要素素（如家家居、工工作、购购物、休休闲等），试图图在更大大的区域域开放性性空间范范围内以以交通线线相联，重构一一个紧凑凑、便宜宜行人的的邻里社社区。新都都市主义义模式迥迥异于城城市郊区区化扩张张模式。后者的的低密度度发展特特征，造造成了各各种庞大大、单一一用途的的“豆荚式式”建筑，如写字字楼停车车场、小小区住宅宅群、复复合型公公寓、购购物中心心等，这这一切只只有借助助私家车车才能到到达。新都都市主义义最初被被称为“新传统统规划”，因其其在一些些新兴地地区的建建筑规划划而闻