最终如何规模经营进入百亿梯队

1、如何规模经营，进入百亿梯队天津公司汇报2015年7月目录一二三四一自身素质与条件二外部环境三百亿路上的竞争对手四迈向百亿的路径各项目分布情况天津公司目前在建、在售项目5个，集中在中心城区与滨海新区。河西区河北区红桥区河东区和平区南开区八里臺北宁湾复兴九里滨海壹号响螺湾C-02滨海新区图天津公司综述天津公司综述公司开发规模的波动，造成历年净利润的大幅波动。天津公司综述御湖翰苑项目开发完毕，项目公司已经注销。八里臺、四里、五里数据不包含写字楼。项目基本经济指标项目 占地面积（万平米）总建面（万平米）可售面积（万平米）总销售额（亿元）御湖翰苑1.913.7610.96 12.41 响螺湾B-16 0

2、.865.134.36 2.80 响螺湾C-020.9917.2713.88/北宁湾 15.0462.8548.4663.75八里臺 826.1616.7259.07四里7.8340.3727.35 78.77 五里8.2734.8522.66 71.46 滨海壹号 14.6343.3031.67 34.10 目录一二三四一自身素质与条件二外部环境三百亿路上的竞争对手四迈向百亿的路径天津宏观经济背景一大城市规模大两快GDP增速快、固定资产投资增速快一高一低固定资产投资占比高、外来人口占比低天津宏观经济背景城市规模大市辖15个区，3个县。市域总面积15,000多平方公里，建成区面积500平方公里

3、，全市土地总面积119.20万公顷。2014年末，全市人口1,516.81万人。天津宏观经济背景GDP中固定资产投资占比过大，人均可支配收入在同级别城市中相对较低，导致居民购买力偏弱。天津宏观经济背景外来人口占比低外来人口占常住人口比重，在同规模城市中相对较低，人口结构以本土户籍人口为主，导致购买意愿相对较弱。2014年天津市取消外地户籍购房落户政策（蓝印户口），导致外来人口数量增长速度放缓。政策利好天津自贸区获批成立京津冀协同发展规划纲要出台政策利好天津自贸区获批成立天津自贸区将重点在加快政府职能转变、扩大投资领域开放、推动贸易转型升级，深化金融开放创新、推动实施京津冀协同发展战略等5个方面

4、进行探索。从城市层面看，自贸区的企业发展、高薪高能劳动力的引入、消费的发展将直接提振经济，提升购买力与消费水平。从市场层面看，区域将形成热点与焦点，投资关注度会增加，市场供需两旺的良好局面将开启。政策利好京津冀协同发展规划纲要出台一省两市，共13个城市区域总面积21.6万平方公里区域总人口数约1.1亿人京津冀一体化将为天津经济带来强大的活力，也将为天津楼市带来积极动力和广阔市场。政策利好时间事件2014年10月30日天津取消限购 购房无需审核 首套144平以下住房契税减半2015年3月1日贷款基准利率下调2015年3月30日二套房贷款首付比例降至四成2015年5月11日贷款基准利率再度下调20

5、15年5月25日公积金贷款降低首付比例提高贷款限额2015年6月28日央行三度降息天津全面取消限购，释放改善性需求。降低首套房契税和首付比例，降低贷款利率。目前5年期以上商业贷款贷款利率为5.4%；5年期以上公积金贷款利率为3.5%。不断释放刚性需求与改善性需求。土地市场现状土地市场特点总量减少：土地总供给逐年减少结构偏移：中心城区土地供给持续稀缺，远郊区县供给集中价格分化：中心城区土地成交价格持续上涨，重点区域成交火爆一级市场与趋势河西区河北区红桥区河东区和平区南开区白庙地块： 住宅比96%楼面价11840元/溢价率27%迎水道地块： 住宅比29%楼面价9000元/溢价率0%刘台地块： 住宅

6、占56% 楼面价9500元/溢价率0%商务学院地块： 住宅比69% 楼面价15438元/溢价率69%冷库地块： 住宅比64% 楼面价14880元/溢价率64%大学城地块（A）： 住宅比87%楼面价7145元/溢价率32%大学城地块（B）： 住宅比85%楼面价7072元/溢价率49%一二三四一自身素质与条件二外部环境三百亿路上的竞争对手四迈向百亿的路径目录天津楼市现状与趋势天津市2014年成交情况天津市2013年2014年同比套数（万套）161319%面积（万平米）1,6861,36319%金额（亿元）1,7471,42319%均价（元/平米）10,36310,4401%天津中心城区2014年成

7、交情况中心城区2013年2014年同比套数（万套）3.42.237%面积（万平米）32621833%金额（亿元）59142328%均价（元/平米）18,13819,471 7%2014年天津市成交金额达到1423亿元，中心城区423亿元。以2014年销售金额判断，销售额突破100亿，市场占有率预计达到7%左右。天津楼市现状与趋势2015年上半年天津市商品房市场明显好转。成交套数、面积、金额、均价均上涨。天津楼市现状与趋势 2015年上半年中心城区住宅、商业、公寓成交排名情况。15年上半年年市内六区住宅单项目销售排名排名区域项目套数总面积（万平）销售额（亿元）1红桥区惠灵顿国际社区5827.41

8、5.12南开区天房天拖4405.011.73和平区金融街和平中心3414.010.54南开区南开融创中心3704.310.55河北区仁恒河滨花园2573.69.08河西区复兴九里2512.676.515年上半年市内六区公寓单项目销售排名排名区域项目套数总面积（万平）销售额(亿元）1河西区海河大观800.92.12河西区富力中心430.91.43河西区凯德国贸560.50.74河东区公馆星期8860.60.75河西区中海复兴九里460.30.715年上半年市内六区商业单项目销售排名排名区域项目套数总面积（万平）销售额（亿元）1南开区融创王府壹号370.84.62南开区南开融创中心460.62.6

9、3河东区河东红星国际1321.21.94和平区金融街和平中心200.41.55河西区海河大观110.31.2竞争对手分析2014年天津市排名前三的企业分别是融创、万科和首创。2014年中海地产在在天津市房地产企业排名第9。市场占有率1.6%。唯一一家突破百亿销售额的房企融创成交金额105.4亿元，市场占有率7.7%。竞争对手分析2015年上半年天津市排名前三的企业分别是融创、首创和天房。融创成交金额55亿元，市场占有率7 %。2015年上半年中海地产在在天津市房地产企业排名第7。市场占有率2%。竞争对手分析-融创2015年上半年销售情况项目销售额 （亿）住宅单价（元）销售面积(万)融创中心13

10、.0 24279 4.9 君澜融公馆11.711101 5.6 洞庭路壹号8.716567 3.8 王府壹号8.127186 2.0 中央学府5.39411 3.4 半湾半岛2.811839 2.5 河与海2.118744 1.1 海河大观2.125482 0.8 蘭园0.527185 0.2 时代奥城0.423960 0.2 海逸长洲0.316894 0.1 合计55.024.62015年上半年融创在售共有11个项目。其中南开区4个，河西区2个，河北区1个，滨海新区2个，北辰区1个，津南区1个。融创中心销售金额13亿元，位列天津中心城区销售排名第二。北辰红桥和平西青津南东丽河北河东河西滨海新

11、区南开竞争对手分析-首创2015年上半年销售情况项目销售额 （亿）住宅单价（元）销售面积(万)国际半岛13.4 8355 16.0 首创城8.1 8359 9.7 康桥郡4.0 9382 4.3 暖山3.6 9944 3.7 大河宸章2.4 18456 1.3 福缇山1.2 15662 0.7 香堤广场0.5 14476 0.3 溪堤郡0.4 8175 0.5 合计33.5 36.52015年上半年首创在售共有8个项目。其中河北区1个，津南区4个，东丽区1个，滨海新区1个，武清区1个。武清红桥南开和平西青津南东丽河北河东河西滨海新区北辰竞争对手分析-天房2015年上半年销售情况项目销售额 （亿

12、）住宅单价（元）销售面积(万)天房天拖12.3 23205 5.2海景文苑6.0 23665 2.5观锦2.9 152851.8玺岳2.3 19570 1.2 郦堂1.5 11855 1.2 意墅1.3 15663 0.8 美域1.2 15154 0.8 海滨园0.7 7668 0.9 心泊馨城0.6 6768 1.0 翠海红山0.6 11669 0.5 锦园0.5 12705 0.4 天和园0.4 9743 0.4美域新城0.4 75440.5 美域澜苑0.3 8680 0.3 天房意境0.3 10267 0.3 海川园0.3 7346 0.4 明城东岸0.2 5363 0.3 海景园0.1

13、 6069 0.2合计32.6 19.2 2015年上半年天房在售共有18个项目，其中南开区1个，河西区1个，河北区1个，红桥区1个，西青区2个，津南区2个，东丽区3个，滨海新区6个，蓟县1个。武清红桥南开和平西青津南东丽河北河东河西北辰滨海新区竞争对手分析从2012年以来几个典型项目的半年度成交情况来看，各项目的销售高峰均在项目销售周期的中后段。体现了天津居民“慢热”、“保守”的消费特点。竞争对手分析河西区河北区红桥区河东区和平区南开区八里臺北宁湾复兴九里天津公司整体货量集中，主要依靠复兴九里和八里臺两个项目，且两项目同属于河西片区，高端高价楼盘，给快速去化造成了一定的难度。为实现平衡布局，

14、未来可在中心城区的其它区域寻求开发机会。滨海壹号响螺湾C-02滨海新区图一二三四一自身素质与条件二外部环境三百亿路上的竞争对手四迈向百亿的路径目录我们的态度与行动面对历史新高的任务，我们的态度：坚定信心，将集团、华北区的决策落地执行在华北区的指导下，快速高标准推进项目发展在华北区的指导下，努力做好开发的各个环节寻找政策空间，实现利益最大化我们的态度与行动八里臺项目规划方案调整政府策划方案实施方案我们的态度与行动四里项目规划方案调整出让方案实施方案累计增加面宽近50%普遍增加高度20米城市型公寓套型面积最小100平米，调整为最小55平米四里项目规划方案调整五里项目规划方案调整实施方案出让方案我们

15、的态度与行动累计增加面宽25%局部增加高度超过50米城市型公寓套型面积最小100平米，调整为最小55平米我们的态度与行动竞得土地2014年6月5日+0天修详规审批2014年10月28日+145天地名审批2014年11月3日+151天方案审批2014年10月30日+147天工规证2014年11月5日+153天施工证2014年11月13日+161天达到正负零2014年10月27日+144天付清土地款2015年1月9日+218天销售许可2015年1月14日+223天售楼处开放2015年4月19日+318天复兴九里首批货源“跑步进场”我们的态度与行动根据集团和华北区的整体安排，确保发展进度满足销售货量

16、及利润实现的需要。争取政府支持，控制土地款及其它大额款项支付节奏，减少资金占用。根据华北区统一安排，加强成本控制，狠抓前期成本优化，切实落实过程成本监控，在严控成本控制值基础上进一步合理降低成本，保持合理售价和盈利能力。以八里臺入伙为契机，与物业公司通力协作，传扬中海地产的品牌与口碑。针对天津市场“慢热”、“保守”的特点，在华北区的指导下，做好体验式营销。针对高货值的商铺、办公等物业形态，创新营销模式，加快销售进度。总体营销策略体验式营销：以改善客户体验为出发点，影响客户购买心理提前引入银行（已签约中国银行）、大型品牌餐饮，预热商业氛围。复兴九里呈现实体样板、八里臺别墅最佳园林体验、八里臺公寓

17、最佳视野景观。总体营销策略八里臺公寓户内北向视野八里臺公寓园林视野以实楼、实景体验打动客户总体营销策略服务式营销：服务投资型客户，提升投资回报率成立专门团队，引入部分主力店，给部分投资型业主提供增值服务。拓展式营销：广开渠道寻找客户与有资源的第三方合作，拓展商铺、公寓和写字楼客源。上半年指标完成情况项目2015年指标（万元）上半年完成额（万元）上半年指标完成度全年指标完成度其中：上半年1销售合约额 810,000 317,800 120,38338%15%2 净利润（688） 40,000 8,500 15,858 187%40%上半年各项目销售情况项目上半年合约额（亿元）上半年指标完成度剩余

18、货量（亿元）备注1复兴九里7.7834.9%142.45 四里7.7834.9%70.99不含写字楼 五里-71.46不含写字楼2八里臺3.3243.1%21.68不含写字楼3滨海壹号0.8045.0%22.84含2号地4北宁湾0.14-6.70含购物中心合计12.0438%193.67未来两年货量供应计划项目楼号面积规划审批时间四里四信大厦7.2万平方米2015年8月未来两年货量供应计划项目楼号面积预计供货时间总货值四里四信里8-11号楼4.9万平方米2015年9月9亿未来两年货量供应计划项目楼号面积预计供货时间总货值四里四信公寓9-11号楼2.9万平方米2015年12月7亿四里地下商业街4

19、300平方米2015年12月12.6亿未来两年货量供应计划项目楼号面积预计供货时间总货值五里1-4号楼6.2万平方米2015年9月16.1亿五里13、17号楼、配建五4.53万平方米2015年9月11亿未来两年货量供应计划项目楼号面积规划审批时间五里18号楼（写字楼）5.75万平方米2015年10月未来两年货量供应计划项目楼号面积预计供货时间总货值五里5-8号楼5.87万平方米2016年4月15.9亿五里9-12号楼及配建二、三4.46万平方米2016年4月10.6亿(不含配建)五里14-16号楼及配建四1.6万平方米2016年4月3.6亿(不含配建)未来两年货量供应计划项目楼号面积预计供货时

20、间总货值八里臺3号楼（写字楼）6.2万平方米2016年6月/八里臺配建二至五0.96万平方米2015年8月4.48亿北宁湾宁湾大厦0.44万平方米2015年8月0.9亿滨海壹号津湖湾12.54万平方米2016年10月13.41亿各项目营销策略-四里五里销售计划已售：住宅7.4亿，公寓0.9亿7月8月9月11月12月计划持销2亿2亿住宅：5亿公寓：0.5亿-住宅：3亿公寓：0.5亿集中推售-住宅：16亿公寓：2.84亿-住宅：9亿公寓：4.34亿-计划销售-住宅：10亿公寓：1.5亿-住宅：7亿公寓：1.5亿-各项目营销策略-四里五里推盘节奏1月-6月7月8月9月10月11月12月推售范围：四里

21、洋房4、5#，公寓7#、4#楼部分，五里洋房1-2#，公寓3-4#，高层13、17#推售套数：约1000套 推售金额：约22亿 储客时间：7-8月 目标销售：住宅10亿，公寓1.5亿64套，1.3亿140套，1.7亿88套，2.8亿423套，11亿160套，3.9亿各项目营销策略-四里五里推盘节奏1月-6月7月8月9月10月11月12月推售范围：四里西南组团8、9、10、11#楼，公寓6#楼、4#楼部分推售套数：约600套 推售金额：约13.3亿 储客时间：10-11月 目标销售：住宅7亿，公寓1.5亿64套，1.3亿200套，3亿340套，9亿各项目营销策略-八里臺公寓推盘节奏1月-6月7月

22、8月9月10月11月12月推售范围：公寓1号楼部分楼层 推售套数：每次推出100套，共计200套目标销售：今年内去化完毕，金额约2.4亿营销策略：泛营销：发动竞品销售、银行vip经理推荐成交。业主私宴：邀请每户业主参加别墅样板间私宴。渠道活动营销：银行、证券vip渠道活动。高层营销：公司领导推荐。各项目营销策略-八里臺别墅剩余43套货量 6 亿推售：八里臺配建四（金额：1.3亿）+四里南区北侧（金额：2亿）整售：配建五（金额：1.4亿）各项目营销策略-商铺销售计划1月-6月7月8月9月10月11月12月15套 0.6亿16套 1.4亿23套 1.3亿44套 1.5亿54套 2.3亿46套 2亿营销策略：引入部分主力店，商铺样板真实呈现。推售：八里台1、2#楼底商（金额：1.5亿）+四里南区南侧部分（金额：1亿）各项目营销策略-商铺销售计划1月-6月7月8月9月10月11月12月15套 0.6亿54套 2.3亿营销策略：引入部分主力店，商铺样板真实呈现；商铺一条街实景呈现。16套 1.4亿23套 1.3亿44套 1.5亿46套 2亿推售八里臺配建八（金额：0.6亿） +四里南区南侧部分（金额：1亿）各项目营销策略-商铺销售计划1月-6月7月8月9月10月11月12月15套 0.6亿54套 2.3亿营销策