中国物业管理招投标方法的分析与思考doc9

1、中国物业管理招投标方法的分析与思考招投标在国外经济活动中已是一种常用的竞争性交易方式。我国是1980年开始在建设工程中进行招投标工作的试点。国务院1980年关于开展和保护社会主义竞争的暂行规定文件中，首次提出在一些适宜于承包的生产建设项目和经营项目，可以实行招投标方法，并在吉林、深圳两市试点。物业管理招投标是20世纪90年代后开展起来的，也是深圳首先得到尝试，时间虽短，发展很快，各地政府都十分重视，进行了许多次实践，取得了不少经验。为了尽快规范物业管理招投标方法，并大力推广，有必要对我国目前开展的各类物管招投标方法作一些分析比较。一、 目前我国物业管理三种招标方法分析1、 只对目目标物业业管理

2、与与服务的的策划进进行招标标投标法法的分析析通过过几年全全国物业业管理招招标投标标的实践践看，许许多地方方的物业业管理招招标基本本思路是是根据当当地政府府确定的的收费标标准，各各物业管管理企业业依据目目标物业业，结合合本企业业管理水水平，策策划管理理方案，细化各各项组织织实施步步骤，提提出质量量保证措措施，以以及以人人为本的的开展各各类社区区文化、社区服服务活动动等内容容。物业业管理投投标书实实质是一一份细化化管理的的策划书书。各位位评委评评比标书书实际上上也是对对管理服服务进行行评定，从各企企业送交交的物业业管理标标书里，找出服服务管理理措施的的不足以以及目标标物业分分析的失失误，把把评分拉

3、拉出差距距，再根根据本企企业以往往开展物物业管理理的住宅宅小区的的信誉调调查，以以及企业业经理、管理处处主任的的联合答答辩的水水平，综综合评出出最高分分作为中中标单位位。这种种方法有有以下特特征：1) 强化化物业管管理服务务意识，使各物物业管理理企业如如何对目目标物业业服务管管理考虑虑周到细细微，动动脑筋制制定措施施，保证证质量，并在标标书里得得到详细细的表述述，才会会得到专专家评委委的赞许许和通过过。2) 企业业强化了了人才工工程。各各企业充充分认识识到物业业管理招招投标活活动不仅仅仅需要要实干家家，更需需要管理理人才。一本十十几万字字的标书书没有管管理人才才，没有有技术人人才，要要想中标标

4、是不可可能的，许多企企业通过过招标投投标活动动开始吸吸收培养养高层次次管理人人才。3) 体现现了企业业的综合合实力。一本标标书就是是一个企企业的写写照，一一个企业业的形象象，评委委通过标标书可以以得知企企业的管管理水平平、服务务质量、办事效效率。4) 这种种方法不不足之处处是缺少少风险意意识。由由于服务务管理还还未开始始进行，标书对对目标物物业管理理的计划划、设想想与承诺诺还只停停留在纸纸上，转转变为现现实还有有待于进进一步考考察、落落实。从从某种意意义上来来讲，相相对建筑筑工程项项目招投投标对三三材用量量计划及及资金测测算与标标底的比比较看，似乎柔柔性大，无风险险。2、 关于确确立收费费标准

5、测测算为重重点的招招标方法法分析20000年年3月份，南京龙龙江高教教公寓物物业管理理招标一一改过去去传统的的招标思思路，模模仿建筑筑施工项项目的招招标方法法，增加加了费用用测算和和报价，评定标标书的内内容除过过去单一一的目标标物业管管理服务务策划外外，又增增加了一一项，既既在政府府规定的的收费范范围内，进行测测算报价价，甚至至将报价价的权重重提高到到50%，这对对物业管管理企业业来讲，增加了了难度，既要保保证管理理服务质质量高，各项措措施到位位，又要要节省经经费进行行成本核核算。一一般企业业是难以以完成此此项任务务的，它它体现了了企业实实力的竞竞争。南南京龙江江高教公公寓邀请请12家物物业管

6、理理企业投投标，最最后一家家企业报报价为每每月0.35元元/平方米米，作为为物业管管理服务务费的收收取标准准，比南南京市政政府规定定的标准准每个月月0.55元/平方米米还要低低0.115元，业主非非常满意意。这种种做法有有以下特特点：1) 增加加了风险险度，增增加了硬硬指标的的竞争。过去物物业管理理招标评评标主要要是服务务策划（收费标标准事先先定下来来），某某种意义义上来讲讲，主要要靠文笔笔强的人人，重点点要把标标书写好好，写出出特色就就可以了了。如今今又增加加了物业业的公共共服务费费用的报报价竞争争，从而而拉开了了档次。通常报报价是硬硬指标，报价太太高（或或太低）偏离标标底，得得分就低低，竞

7、争争更加激激烈了，对企业业招标增增加了风险。2) 充分分调动积积极性，更加注注重成本本核算。由于增增加公共共服务收收费的报报价竞标标，对物物业管理理企业既既带来了了压力，又带来来了动力力，更加加注意成成本核算算，更加加注意人人员结构构优化，精打细细算，从从而定出出一个服服务优、价格廉廉的价位位而中标标，得到到评委的的认可。3) 促进进了专业业化管理理，提高高了规模模效益。物业管管理企业业生存必必须依赖赖于经营营收入的的支撑，需要一一定面积积的物业业保证经经费来源源，然而而投标中中又要报报价竞争争，这对对物业管管理企业业来讲，除了加加强成本本核算，控制各各种支出出外，需需要提高高企业的的专业化化

8、管理水水平，通通过规模模，促进进效益，通过管管理提高高效益。4) 过分分强调报报价权重重，招标标投标活活动容易易出现偏偏差。一一次评标标即要看看物业管管理策划划又要看看价格报报价时，要清楚楚的意识识到，过过分强调调报价权权重比例例容易使使各物业业管理企企业把投投标的重重点转移移到价格格上而忽忽视了物物业管理理服务的的策划，必须防防止物业业管理企企业以价价格偏低低、牺牲牲物业管管理质量量的做法法来取得得中标，这是不不可取得得而应防防止的。价格低低在目前前我国经经济收入入并不十十分宽裕裕的业主主（住用用人）来来讲是非非常欢迎迎的，但但必须实实事求是是，不能能以价格格影响质质量，否否则就把把物业管管

9、理引到到一个怪怪圈中去去，对物物业管理理行业发发展是不不利的，最终受受害的还还是业主主。3、 关于物物业管理理无标底底二步法法招标方方法的分分析根据据我国目目前物业业管理实实践，参参照国际际上服务务行业的的二步法法招标方方法，更更能保证证服务质质量的优优秀，价价格合理理，更好好地体现现公开、公平、公正和和诚实信信用的原原则，南南京国际际展览中中心采用用无标底底二步法法招标面面向全国国招聘物物业管理理企业，在中国国物业管管理招标标投标活活动中又又做了一一次新的的尝试。所谓无无标底就就是开始始并不明明确服务务收费标标准以及及服务质质量标底底，而只只是一个个原则标标准，既既按照当当地政府府对物业业管

10、理收收费的标标准，符符合住宅宅小区（楼宇）服务定定位前提提下，由由物业管管理企业业来制定定服务质质量保证证优良、服务收收费合理理、产权权人满意意的服务务标底和和价位标标底。所所谓二步步法，就就是达到到上述目目标，把把物业管管理分为为两次开开标、两两次筛选选、两次次竞争。第一次次评标是是进行服服务质量量比较，由评委委经过评评分、筛筛选，确确定3-4家优优胜者进进入第二二轮角逐逐，既第第二次评评管理服服务收费费价格，选出服服务质量量保证、价格合合理的两两家企业业为优胜胜者，最最后分别别进行商商务谈判判，确定定一家为为中标者者。这种种方法有有以下特特点：1) 首先先保证了了管理服服务质量量。物业业管

11、理二二步法开开标中，首先开开管理服服务质量量标，这这对从事事物业管管理的各各个企业业来讲，起到了了一个好好的向导导，物业业管理招招投标活活动就是是要先评评论服务务质量，所有参参加竞标标企业必必须认真真制定出出目标物物业的管管理服务务方案、措施，否则就就成为废废标，而而不能进进入第二二轮竞争争。对于于产权人人来讲，由于物物业管理理企业强强化了服服务意识识，制定定了各项项服务管管理措施施，保证证了服务务质量，广大业业主（住住用人）是感到到满意的的。2) 既强强调了价价格，又又防止了了过低压压价的不不平等竞竞争。作作为业主主来讲，自然希希望服务务质量一一流、收收费价格格低廉为为最好，而企业业经营者者

12、则希望望服务质质量越高高价格越越高，两两者矛盾盾的统一一则通过过招标投投标方式式，有参参加竞标标的各物物业管理理公司对对目标物物业在完完成达到到物业管管理定位位所需的的成本核核算后，提出一一个合理理的价位位进行报报价，最最后由业业主认可可确定一一家企业业。物业业管理第第一次开开标，则则对服务务质量首首先进行行评标，优胜者者再开价价格标，这样便便防止了了某些物物业管理理企业为为了取得得目标物物业，迎迎合业主主心愿，而过分分把价格格压的很很低现象象。一些些管理水水平差、策划不不到位，只把价价格压得得很低的的物业管管理企业业在第一一次评标标中就被被淘汰了了，无权权参加第第二次服服务费标标准的开开标，

13、防防止了以以压低价价格来取取得物业业管理不不正当竞竞争行为为。3) 有利利于促进进物业管管理整体体水平提提高，推推进物业业管理行行业发展展。参与与竞争就就是为了了取得胜胜利，在在物业管管理市场场中保持持自己的的优势，因此，各个物物业管理理企业都都在不断断总结经经验，不不断改进进技术降降低成本本，在进进行服务务管理过过程中不不断的技技术创新新、管理理创新。竞争促促进了技技术进步步，因为为运用了了新技术术，提供供了优质质服务，就可以以获得业业主的认认可而中中标。竞竞争同时时也促进进了物业业管理新新技术的的推广和和扩散，各个物物业管理理企业你你追我赶赶从而推推动整个个行业的的发展。4) 有利利于与国

14、国际经济济接轨，随着我我国加入入WTOO进程的的加快，更需要要加快建建立起具具有生机机活力的的社会主主义市场场经济体体系，物物业管理理市场化化是我国国市场经经济体系系的重要要组成部部分。国国际上的的服务行行业进行行招投标标早就采采用两步步法方法法，我国国目前开开展两步步法试点点就是为为今后与与国际经经济接轨轨做一些些有益的的尝试，随着不不断的总总结经验验与完善善，更加加有利于于与国际际经济接接轨。二、 市场化化的物业业管理如如何科学学的开展展招标投投标建设设部19999年年5月23日到到24日在在深圳召召开了全全国物业业管理工工作会议议，提出出了加快快物业管管理市场场化建设设，随着着这次会会议

15、的胜胜利召开开，全国国许多城城市都开开展了物物业管理理招投标标活动。从面上上看，市市场意识识增强了了，市场场竞争出出现了，同时还还感到全全国一些些地区招招投标的的科学性性不够，公平公正性还有有待完善善。我们们必须从从以下四四个方面面努力，使物业业管理招招投标活活动市场场化、规规范化、科学化化。1 建立科科学的考考核指标标体系物业业管理在在我国还还是一个个新生事事物，其其服务质质量、服服务水平平，还没没有一个个统一标标准，不不同于宾宾馆的服服务管理理，缺乏乏考核评评估体系系。虽然然宾馆与与物业管管理同属属于服务务行业，但宾馆馆管理已已形成了了规范，形成了了标准。根据宾宾馆的硬硬件、软软件不同同，

16、按照照考核要要求，国国际上已已形成了了一级至至五级的的星级宾宾馆标准准，而我我国物业业管理评评比体系系较弱，一是目目前仅有有一个评评选全国国城市文文明住宅宅小区的的标准操操作，细细化不够够；二是是评比方方法较粗粗，缺乏乏系统性性；三是是评比标标准不统统一，区区域性很很强，因因此物业业管理质质量水平平难于统统一标准准。随着着物业管管理市场场化进展展，建立立科学化化考核指指标体系系越来越越重要的的提在人人们面前前。物业业管理考考核指标标体系应应含以下下六个方方面： 1) 服务务内容全全面完整整。一个个住宅小小区（高高层楼宇宇）以及及其他类类型的建建筑群体体，应注注意把各各类公共共服务考考虑周到到，

17、以便便评价服服务策划划是否到到位； 2) 服务务管理指指挥系统统要通畅畅。虽然然管理服服务内容容制定较较为详细细，但为为之操作作的组织织机构不不通畅，指挥系系统失灵灵，再好好的方案案也难于于实施，造成很很大损失失； 3) 各项项管理制制度完善善到位。市场经经济是法法制经济济，一切切活动需需要按程程序办事事，各类类制度制制定的正正确与否否、完善善与否，是对物物业管理理到位的的保证。考核指指标应重重视这块块内容； 4) 信息息反馈系系统、管管理监控控系统要要健全。为了保保证物业业管理服服务到位位不走样样，为了了使各项项政策、服务标标准落实实到实处处，需要要建立信信息反馈馈系统、管理监监控系统统。这

18、也也是考核核指标的的一个重重要内容容，需要要建立这这一方面面指标体体系； 5) 管理理人员基基本素质质、培训训计划的的指标体体系要建建立。物物业管理理制度制制定的再再好，管管理策划划再圆满满，也必必须由人人去操作作完成。因此，必须建建立人员员基本素素质、文文化知识识结构、专业技技术职称称、以及及为之而而达到一一流管理理考核指指标体系系。 6) 管理理服务经经费测算算的指标标体系物物业管理理的各项项内容都都要靠服服务人员员及各种种设备去去完成，需要投投入一定定的资金金，而这这些资金金测算是是否科学学、合理理，是否否符合实实际，需需要建立立一个科科学指标标体系来来检验。2、 加强有有形市场场建设与

19、与管理根据据中华华人民共共和国招招投标法法规定定，物业业管理招招投标应应当坚持持公开、公平、公正和和诚实信信用的原原则，招招标投标标双方不不得弄虚虚作假，如何保保证招投投标活动动的公正正性、公公平性呢呢？这需需要各级级政府行行政主管管部门认认真研究究，除了了制定相相应的政政策外，还需建建立好招招投标的的有形市市场。具具体体现现在以下下三个方方面：1) 强化化物业管管理招投投标意识识，强化化业主自自治、自自律管理理意识，改变目目前一些些地方对对物业管管理招投投标工作作认识不不到位，招标工工作不能能开展起起来的被被动局面面，使物物业管理理招投标标走上正正确轨道道；2) 建立立管理机机构，发发展中介

20、介服务。加强领领导，建建立切实实可行的的领导管管理体制制，使物物业管理理活动一一开始便便纳入法法制轨道道，要象象建设工工程招标标一样，有一个个招标机机构从事事此项工工作，鼓鼓励发展展一些中中介服务务机构参参与这项项工作，同时，要充分分利用地地方政府府已经建建立起来来的招投投标中心心，把物物业管理理的招标标信息发发布、招招标的组组织、评评标等活活动就此此开展，资源共共享，使使其效益益明显改改善。业业主可以以因此而而节约不不少经费费开支。3) 利用用高技术术进行网网上评标标。随着着计算机机网络时时代的到到来，物物业管理理招标可可以通过过有形市市场中的的计算机机网络设设备采用用网上评评标。3、 建立专专家库目前前全国从从事物业业管理人人数相对对较少，而且发发展不平平衡，沿沿海地区区、南方方城市这这方面人人才相对对集中。为了使使物业管管理招标标投标活活动中能能掌握好好政策，评出管管理质量量，评出出服务水水平，做做到公平公开，需要要一些专专家把关关。评标标专家需需要由一一些技术术、经济济、管理理专家组组成，政政府主管管部门领领导适当当参与。为此，要建立立专家库库。考虑虑到目前前物业管