策划方案教学内容

1、策划方案教学内容 TOC o 1-5 h z 都成为对楼盘形 象的一次重要投资。其广告推广大致划分为三个阶段:第一阶段（预期到首期交楼入住） : 此阶段广告宣传以建立品牌知名度和促进销售为目标， 从而尽快奠定楼盘在人们心目中的品味、 档次和 形象。此阶段广告费用投入相对较大。第二阶段（首期交楼至二期完工 ） : 此阶段以品牌维持为目的，稳固楼盘高档物业的品牌形象。同时促进销售。此阶段广告费用投入相对较少。第三阶段（二期工程交楼至整体竣工 ） : 此阶段的广告任务重点是维持楼盘的良好口碑， 可结合已经入住的众多住户来谈论评估本楼盘并通过口碑带动销售， 完成售楼收尾工作。此阶段广告费用投入为中等不

2、 平。总体上看， 楼盘全程广告投入曲线呈马鞍形， 这是根据各销售期要求和工程进程不同阶段而得出的较合理的分配方案。当然，每个阶段中 的广告及发布，应依据具体情况灵活使用和调整。5、消费者购买动机分析Ap ;选购本楼盘的动机A认同规划设计之功能及附加价值优于其他的楼盘R经过比较竞争后，认同本楼盘的价位。C想在此地长久居住者。D 认为本区域有远景，地段有发展潜力。信赖业主的企业规模与财力潜力。通货膨胀压力下的保值心态，使其萌发购买动机。排斥本楼盘的理由 :消费者本人经济能力不足。比较之后认为附近有理想的楼盘。C购买个体者较少，对后市看空购买本楼盘的理由 :对本区域环境熟悉念旧者。满现居环境品质者。

3、饶商总部基地营销方案流程；（ 完整营销方案流程是从品牌形象定位主要卖点绘制效果图广告诉求点广告阶段划分广告表现几大要素组成。）1、品牌形象定位；饶商总部基地是上饶市十大重点工程之一，高 铁经济实验区标杆工程、 新区地标和标杆建筑。饶商返乡创业优质平 台、集五星级酒店、高端商务写字楼、高档住宅、商业街铺于一体的大型综合体项目。建筑面积 24 万平方米拥有500 余套住宅、 300 余套写字楼、 100 余间沿街商铺、1400 个地下停车场。2、主要卖点；（项目形成项目建设项目配套项目发展项目中、长远规划）项目形成、项目是上饶市人民政府大力扶持的市重点项目，是饶 商返乡创业的重要平台，突出有政府背

4、书。2、项目建设、项目20 年开始建设预计20 年 1 月交付。置业单位为饶商投资控股有限公司， 设计单位为杭州瑞林设计院， 建筑单 位为中国建筑工程一 局。3、项目配套、项目建筑面积24 万平方米是集五星级酒店、高端商务写字楼、高档住宅、商业街铺于一体的大型综合体项目，地理位置处于高铁经济实验区核心位置， 凤凰大道和站前大道及天佑大道 交汇处，堪称高铁实验区核心中的核心。交通发达，周边1 公里内拥有高铁站、 火车站、轻轨车站、公交站， 距飞机场仅 20 分钟车程。学校配套堪称重点学校一条龙，小学为上 饶市第一小学分校，现已建成，初级中学为上饶城东学校，正在建筑 中预计 20 年竣工，高级中学

5、为上饶市第一中学（新校） ，正在建设 中预计 20 年竣工。生活休闲配套， 独具饶城稀缺的双公园配套， 项目一公里规划和建设8个主题及生活公园，投资400亿打造的4A级景区城东旅游小镇、3A级国家森林公园，赣东北最大的游乐场“欢乐风暴水世界”，一站 式购物广场“上饶恒隆广场” 、专业建材市场江南商贸城#; 、专业副 食品批发市场“佳丽商城” 、专业的文玩市场“东湖古玩市场” 、专业 的文博园“上饶文博园” 、高铁农都打造的“花溪谷”生态旅游度假区。医疗配套，上饶最大三甲医院“城东三甲医院”和饶城最权威三甲 医院“上饶市人民医院”新院、双三甲医院配套也堪称饶城最豪华阵 容。周边房价性价比，高铁片

6、区商品房现有红海万象城，商品房价格8500 元/ 平米左右。碧桂园天樾商品房价格 11000 元/ 平米，饶商总部基地项目和红海万象城、碧桂园天槌的优劣分析Ap ,优势一、地理优势。优势二、学区优势。优势三、 医疗优势。优势四、配套优势。劣势一、项目品牌认知度不如碧桂园天樾。劣势二、毛坯交房碧桂园天樾精装修。劣势三、没有自持的大商业完全依靠周边配套，红海万象城有自 持大商业即万象商业城。4、项目发展20年下半年开始饶城房地产进入利好势头， 以 20 年商品房价格为例， 20年上饶棚户区改造征迁4 万户均采用货币补偿方式， 20 年上半年上饶整体商品房均价在 6000 元至 7000 元左右，下

7、半年商品房平均价上涨了 40 左右，商品房均价整体在9000 元 10000 元左右），20 年棚户区改造也将近4 万户，大部分以货币补偿补偿， 20 年下半年房地产市场整体趋势显上升趋势， 同时棚改补偿货币也大大 刺激了上饶商品房价格利好。20 年商品房价格涨幅趋势分析 Ap ，外 加城东一系列利好规划项目， 20年下半年预商品房销售价格应该保持 20 至 30 上涨趋势。项目各项营销策划方案（住宅营销、写字楼营销、商铺营销、地下 停车位）住宅的营销方案； 1、棚改片区宣传；鉴于本楼盘的特殊性，在宣传方面采用电话营 销或者实地派发宣传单页， 宣传主要内容以投资商铺增值保值的方面， 住宅以准现

8、房为主要宣传手段并且突出 20 年交房（征迁户购买住宅属于刚需加投资，现房或者准现房对征迁户首选。）2、会员宣传；首先针对已购买住宅或者写字楼的会员开展老带新优惠活动（例如；老带新会员客户介绍并成功签约者给予推荐人一年 物业费减免或者房屋总价千分之1 作为奖励、奖励金额控制在1000 元至 1500 元之间）宣传主要内容以突出饶商总部基地周边配套及高 铁新区未来发展趋势，现在销售价格比开盘价格上涨每平方400 元/ 每平米 , 据了解下半年价格还有可能上涨，买到既赚到。重点宣传饶商总部基地的特殊性即仅针对饶商会员购买并且突出会员折扣。3、新会员宣传；通过饶商联合总会通过会员给予电话回访形式进行

9、项目推介及销售工作。4、节假日回馈活动；凡已购买住宅客户遇节假日给予礼品回馈，加强归属感和对企业的信任度， 最好的宣传方式是口碑， 自己就是用 户最 有说服力，用已购买物业的会员成为项目最好的推介媒体。5、通过上饶本土渠道商拓展客；比如小黄蜂类似的房地产信息渠道商和康美房产类似的房屋买卖的中介单位合作。6、行销活动，经常在人员密集场所设点推介住宅和商铺，住宅以配套为主要宣讲内容穿插周边楼盘价格情况对比 （碧桂园天樾开盘价格超过一万，红海万象城价格 8000 至 9000 元，并且地理位置和产品 质量远不如我们），行销地点可以固定在每晚紫阳公园和龙潭湖公园，经过调查饶城多家房地产企业行销首选这两

10、大人员密集场所 （游园和 锻炼人群消费能力较强） 。大型展销会或者大型活动现场设置行销推介点（对外宣传口径以招商企业为主， 诚邀客户到总部基地接待中心 参观，中间穿插楼盘住宅和写字楼销售） 。7、截流拓客，在政策上不允许商业宣传的规定前提下，截流其他楼盘客可能是我们有效拓客的好渠道， 比如碧桂园天樾和红海万象城等周边地产项目，优点有一下几点 1、没有拓客成本， 2 、客诚意度高，且意愿强烈， 3 、容易凸显本项目价格优势、地理优势。8项目隐性宣传，站前大道边和凤凰大道在建楼盘悬挂LEW光横幅，宣传内容分以下几点 1 、宣传饶商总部基地项目品牌。2、企 业招商宣传。3、打造专业文玩市场。4、商铺

11、限量发售信息。利用交 通枢纽的便利优势24 小时宣传和加强品牌意识。9、上饶一中定点宣传，针对上饶市一中高中部搬迁到新校址，广大教职人员购房需求而开展定点宣传， 同时高校老师入住饶商一号院带来的社会效应也是非常可观的人文价值财富， 对提升小区人文品质有很大帮助。写字楼营销方案； 1、 写字楼的去化率主要体现在行政配套、交通、写字楼品质、 租金回报等几大硬性指标。首先地理位置宣传、交通优势宣 传、甲级写字楼产品定位宣传、税收奖返政策宣传、四点为 主要宣传口径。以租代售、租售同步、带租约销售可以加大客户购买意愿，同时通过租赁写字楼把租客转化为购买者。商业性质固定资产除了自用更大的购买心理还是投资角

12、度，可以得到每个月固定租金回报可大大增强客户购买欲望。走访当地企业税收大户以招商形式用税收政策鼓励企业入驻 （通过地税和国税官方网站查询企业，再通过工商部门官方网站查询法人联系方式 ），从而吸引周边配套企业落户，营造良好的社会效应和财富效应。通过各商务局了解驻饶个异地驻饶商会（例如；福建商会、 台湾商 会、浙江商会等），进行走访和拜访工作开展招商工作。以招商来促进写字楼和住宅销售。积极参加各类展销会, 开设招商咨询窗口， 对来饶参加展销企业和商家客户宣讲介绍税收优惠条件，吸引企业入驻。个大甲级写字楼走访（万达、星河国际、外商、环球国际商务中心等甲级商务写字楼） ，对现有在饶办公企业邀请参加饶商

13、总部基地开展的招商活动，对写字楼品质及税收奖返等优惠活动开展宣传。商铺营销方案； 1、 随着国家经济发展，老百姓手上的经济开始富裕，如何稳健 理财成为老百姓日益关心的问题，中国居民储蓄排名世界第 一，中国人爱储 蓄原因有以下几点特征；1、缺少保障感，缺 少安全感。2、可理财的渠道太窄。3、思想观念，注重储蓄消费克制等。伴随近些年股票市场低迷、银行降息、保险业被监管、民间借贷风险高、老百姓闲散资金大量涌入房地产 领域，随着一轮接一轮的政府干预和住宅限购政策出台。住宅地产肯定不再适合继续投资，房地产非住宅产品必定是未来投资的重要发展方向。商业地产是真正的稳健投资，每年货币增发、外汇汇率和通货膨胀带

14、来的个人财富缩水在10 左右，能有效抵御资产缩 水的办法就是投资的物品的价值每年涨幅速度要超过货币贬值的速度且零风险，（银行年定期利息 1.5 、 5年期国债收益4.17 、互联网金融年收益率4.1 、银行保本理财年收益率5 以内、既放在银行、国家债务、互联网理财和基金公司的 钱每年收益不超过5 ，但本金每年贬值超过10 ）。目前稳健性投资只有公寓楼、写字楼、商铺是唯一能够满足的稳健 投资，其一固定资产面积不可能随时间推移而缩小，其二商业地产有两大块投资回报，1 、每天产生的租金。2、随着市 政建设和商业的形成，固定资产的地值升值，据官方统计2021 年至 20 年商品房非住宅价格年涨幅度超过

15、15 ，如 果再加上每年5至 10 的固定租金回报收益 （且每年租金上 涨 10 左右 ），年回报率高达百分之 二十以上。商铺租售一体销售模式， 商铺的价值往往体现在地段、 租金、 是否是规模化专业市场（比如广州芳村花鸟鱼虫市场、义乌 小商品城、杭州四季青 服装城等） 。专业化市场是除地段和租 金回报后宣传的重点。商铺营销重点锁定人群为小私营业主，小私营业主一般租赁别人商铺从事经营活动，对自已能够拥有自己的商业店铺非常渴望，可以通过行销方式对小私营业主进行走访和宣讲， 从而达到定向销售目的。城市的发展和商铺价值的关系，上饶的效仿绝大多数大城市 的发展模式即“摊大饼”形式，摊大饼的城市建设会造就

16、老城市商业中心功能被分化，产生多个复合型商业中心，上饶未来复合型中心可以划分为老城区商业中心、三江片区商业 中心、中心区商业中心、城东高铁新区商业中心。这些复合 中心往往不是独立存在的是和行政中心同时存在的。所以未来高铁新区一定会成为城东发展得核心，饶商总部基地刚好低处高铁新区核心之上必然会成为代表城东高铁新区的商业 中心。专业文博园专业级市场，上饶有着浓厚的文化底蕴从唐代诗人王贞白在饶写下了一寸光阴一寸金、寸金难买寸光阴的千古诗句、到辛弃疾的众里寻他千百度. 蓦然回首 , 那人却在 , 灯 火阑珊处 . 再到朱熹在上饶开创朱明理学。同时上饶铅山出产 的“连史纸”有寿纸千年美誉，柳木制品也是天

17、下闻。名婺 出产的“龙尾砚”为中国四大名砚，品质和安徽歙砚不分伯 仲。广丰渐渐取代浙江东阳成为中国最大红木家具城，同时 上饶的名优商品也是闻名全国如上饶白眉茶、河口红茶、婺绿茶、三清山白茶、上饶山茶油、横峰葛根、鄱阳脱胎漆器、上饶蜂蜜（中华蜜蜂发地） 、万年珍珠、万年贡米、上 饶黄蜡石、德兴铁皮石斛等等不胜枚举。对于文玩产业和特产经营上上饶是有得天独厚的优势资。地下停车位的营销方案； 1、 饶商总部基地项目地下停车位 （除酒店外）共计 120个左右，住宅与停车位配比高达1 比 1.5 ，停车位是宅销售是一大卖点， 停车位平均单价 11 万元 / 位，购买者购买停车位使用权。停车位销售对象锁定人群为写字楼业主和住宅业主，地下停车位虽然没有固定产权，购买的仅是使用权，但是使用权和与 房屋主体年限同等，也可以理解为停车位的使用年限为 70 年， 在使用年限中在不改变停车位性质和功能的前提下，停车位使 用权可出租可转让。随着未来小区入住及周边商业的配套完善，停车场的稀缺性会 日益突出