房地产调整期的战略控制

1、地产调整期的战略控制中国地产产喧嚣着着走过了了十五个个年头，从深圳圳高楼大大厦的快快速崛起起到海南南泡沫破破灭，第第一阶段段的示范范效应和和第一批批地产人人的培养养为全国国地产之之后十年年的遍地地开花奠奠定了基基础。119966年到119999年住宅宅地产的的缓慢爬爬升，对对大多数数历史偏偏长一些些的地产产公司来来讲，均均是一场场痛苦的的回忆。98年年开始全全国商品品房制度度的全面面实施，催生了了中国住住宅地产产的又一一个高潮潮，自119999年到现现在六年年间的高高速成长长除了阶阶段性的的迟疑之之外，几几乎没有有停止过过。 时至至20005，中中国经济济即将进进入十一一五的预预期序列列中，人

2、人民币（继续）升值、奥运会会、世博博会等一一系列推推动房地地产异动动的因素素逐步到到来时，从政策策面，对对房地产产模式逐逐步规范范的同时时，下一一轮的房房地产走走势如何何演变，下一轮轮胜出的的房地产产企业具具有什么么样的能能力和素素质，下下一轮的的房地产产供需格格局如何何建立等等一系列列战略性性问题对对于仍然然准备在在地产业业发展和和准备进进入中国国地产业业的企业业来说均均称得上上“需要面面对和回回答”的问题题。 我本人人20001年在在跨国咨咨询公司司工作五五年后辞辞职创业业时，第第一个接接手负责责的咨询询项目，就是地地产咨询询项目，基本上上可以称称为中国国地产第第一个有有影响力力的战略略咨

3、询项项目（称称其有影影响力，主要是是这一客客户在当当时乃至至现在均均是业界界的一面面旗帜）。从220011年开始始，陆续续为200几家房房地产公公司提供供过管理理咨询服服务，咨咨询的内内容也主主要体现现在“红旗能能够打多多久？”“地产产企业持持续增长长的动因因是什么么？”“外界环环境变化化时的企企业风险险决策”以及“高效运运转的最最佳组织织、流程程模式是是什么”等等。纵观220011年至220055年全国国上下普普涨的局局面，一一次又一一次被客客户问及及行业的的走势，我们在在20001年对对客户的的回答是是“北京市市场还有有10-15年年，全国国市场还还有200-400年的黄黄金开发发期，之之

4、后尽管管中国人人对居住住品质的的追求仍仍然不会会停止，但地产产开发的的黄金期期将结束束，地产产增长将将呈现多多元化发发展的局局面”。 对五五至八年年后的前前景，上上述描述述应该给给了这个个行业一一个判断断性的答答案，但但没有给给其中任任何一个个企业具具体的指指示。“行情好好时也有有人赔钱钱，行情情差时也也有人*”。针对对行业中中竞技的的企业，积累五五年来的的心得，总结了了房地产产企业战战略控制制的三个个关键：战略模模式 组织织管控 行动动地图。对于行行业调整整期的企企业，影影响尤其其明显。战略模式式在中中国长达达20000年重重文轻理理的文化化熏陶下下，不乏乏出现善善于用右右脑决策策的企业业领

5、导人人（据西西方后工工业时代代的现代代管理学学家的理理论，左左脑用来来分析和和逻辑推推理，右右脑用来来创新和和平衡管管理），用直觉觉来拍脑脑袋制定定战略的的企业天天才。比比如说，顺驰的的孙宏斌斌称没有有按照经经济学家家的理论论和劝说说，才有有了今天天的成就就；万通通的冯仑仑认为“市场好好时卖房房，不好好时卖地地”的反周周期理论论使万通通度过了了两个半半周期；首创的的刘晓光光在众多多国内企企业纷纷纷采纳西西方八十十年代后后期进化化得出的的“专业化化”法宝时时，提出出“没有多多元化，也就没没有首创创今天”的论断断。随着着西方二二、三百百年城市市化进程程的轨迹迹和前车车之辙，中国地地产也不不例外地地

6、以下图图的方式式演变。穷尽了地地产发展展模式的的各类细细分，可可以列举举出业内内各种机机会可能能，但不不同企业业所选择择的独特特组合，再一次次应验了了“战略不不仅要面面向未来来，更要要面对过过去”的论断断。用一一个简要要的公式式来描述述战略：机会 + 能能力= 战略略。不同企企业不同同的过去去、以及及不同经经历所形形成的能能力，决决定了其其成功必必须选取取的战略略。万通通、红石石的战略略多变和和柔性，体现其其创始人人海南突突围时的的智慧延延续；首首创、中中远的大大手笔拓拓展，体体现了新新型国企企市场化化同时，仍保留留了良好好的协同同作战的的团队作作风；万万科、珠珠江的全全国率先先挺进，体现了了

7、广州军军团北伐伐的先锋锋和无畏畏组织管控控缜密的战战略推导导也罢，凭直觉觉拍脑袋袋也罢，或者是是二者互互动结合合也罢，战略制制定之后后便失去去了推敲敲、揣摩摩的意义义，关键键是组织织保障和和执行。正像毛毛泽东同同志所说说的一样样，“路线决决定之后后，队伍伍是胜利利的关键键”。下面面的第一一张图反反映了被被无数行行业所证证明的组组织模式式演进图图，从家家电到汽汽车，从从高科技技到一般般消费品品，规律律都大体体相同。万科和红红石是机机械化组组织（组组织形式式的一种种），总总部研发发，项目目复制。红石是是单项目目复制，万科是是多项目目复制。万通和和首创是是多元化化组织。万通是是一个单单一客户户群多元

8、元化产品品/形态态组织，商业、公寓、别墅、定制并并举。顺顺驰是二二元机械械化组织织，一手手增量开开发部分分是机械械化多项项目复制制，一手手房和二二手房协协同互动动发展，二手房房为一手手房侦察察、试水水，一手手房为二二手房护护航、提提供弹药药。不同的组组织形态态产生不不同的组组织实效效，或集集权、分分权，或或分集结结合；或或职能、项目，或矩阵阵。“没有最最优秀的的，只有有最适合合的组织织”。比较较领先的的组织能能够根据据外界环环境的变变化（如如行业普普涨期、行业调调整期），适时时改变自自己的组组合形式式。我们归纳纳中国地地产界竞竞技的模模式有两两派，万万科、顺顺驰、中中远、首首创和国国美是高高歌

9、猛进进的规模模驱动者者，属于于地产界界的刚派派。万科科以上市市公司和和战略股股东的支支持，顺顺驰以一一、二手手市场的的互动，中远和和首创以以国企股股东的品品牌和资资本支持持，国美美与商业业的存储储现金流流互动。万通、红石和和中坤是是伺机而而动的利利润驱动动者，属属于地产产界的柔柔派。冯冯仑将其其企业使使命定义义为“创造最最具价值值的生活活空间”，潘石石屹的“专业化化”是“围绕着着北京国国贸桥110000米盖房房子”，充分分挖掘固固有的潜潜力；黄黄怒波从从陕西到到黄山、从长河河湾到川川底下、从北京京延庆到到新疆五五地州，打法看看似无形形，实质质在追逐逐和等待待着旅游游地产的的价值。柔派尽尽管会损

10、损失一部部分行情情大涨时时的机会会超值所所得，但但是行情情逆转时时不至于于有太大大的风险险；刚派派不会放放掉市场场上的每每一个上上涨的机机会，也也蕴藏着着较大的的风险。不过我我们最近近在行业业调整期期，也看看到了刚刚派的企企业代表表也纷纷纷适时推推出了打打法稳重重的舵手手，如万万科的郁郁亮、顺顺驰的汪汪浩和首首创的唐唐军行动地图图组织模式式确定之之后，企企业和管管理的实实效就体体现在运运营绩效效上，或或者说是是行军进进度上，我们称称之为“战略地地图”或“行动地地图”。战略略方向是是否正确确，组织织流程是是否高效效，关键键体现在在这张地地图上。当然一一个企业业只有一一个唯一一版本的的地图，否则各

11、各部队会会出现无无所适从从、冲撞撞践踏的的局面。尽管地地图只有有一份，但不同同人手中中地图的的精度和和半径是是不同的的。最高高指挥官官手中的的是一张张A点到到B点的的目标概概要图，各集团团军和整整编师手手中的是是一场战战役中克克敌制胜胜的地势势图，一一个连、排手里里的图是是一个狭狭小领域域的局部部详解图图。每一一张图均均表现不不同，但但是拼起起来仍然然是同一一张图，而且是是一张奠奠定必胜胜信念，追求“赢”的指引引图。我我们借用用卡普兰兰博士的的最新专专著观点点-战战略地图图，来描描述如何何才能在在企业中中产生万万众一心心的实效效。在发展指指标层面面，组织织资本、人力资资本和文文化资本本是企业业

12、创新和和未来增增长的源源动力。企业内内各方对对此指标标的高度度关注所所形成的的协同、聚焦效效应往往往会出产产生意想想不到的的效果；发展指指标的改改善又推推动了流流程指标标的良性性发展；以此来来类推至至最终财财务指标标和股东东价值最最大化体体现。每每个企业业的个性性化的战战略地图图所描述述的企业业追求价价值的各各个阶段段（从源源动力到到结果）均得以以充分的的关注，因此应应用了战战略地图图的房地地产企业业会得到到均衡的的发展，既关注注短期财财务结果果的催化化，同时时又关注注企业中中远期的的竞争力力源泉。这一张张共同的的地图以以不同刻刻度的细细分，引引领了企企业各方方对共同同目标所所投入和和付出的的协同效效应，最最终保障障战略目目标在适适宜的组组织管控控模下，得以最最优化地地贯彻和和实施。经过对数数十个房房地产案案例的分分析和验验证，我我们认为为上述战战略三段段论适合合于所有有的房地地产企业业。每一一个企业业均可以以对照其其步骤衡衡量、比比较自身身的状态态。做好好一个步步骤容易易，做好好三个步步骤，尤尤其是联联动反应应的三个个步骤不不容易。企业基基因优劣劣的分水水岭不在在0和1之间，而在于于