房地产区域开发与运营的三种模式

1、房地产区域开发与运营的三种模式前言：大多数人理解的“就地产看地产”，实际上地产行业最缺乏对产业的理解。产业是一门学科，房地产从属于产业之一。实际上，人们看待一个区域时，是在地产这个产业范围内进行思考，地产范畴内有交易和买卖两种形式。以土地为例，当要解决2平方公里的土地问题时，单靠交易的方式就容易出现 “鬼城”、“空城”等现象。这类问题的产生是由于其本身规模靠单一的房地产买卖的简单模式已经无法驱动。由此延伸了一种概念，如果要对2平方公里以上规模尺度的土地进行区域开发，就需要伴随对其他产业的思考与探索。产业、人、建筑三位一体，息息相关。人凭借产业，与他人及建筑发生联系。不同的人对尺度的把握不同，对

2、于规划需要设立一个尺度，对于区域开发应该界定一个尺度，不至于因为人的关系影响了规划及区域开发。区域开发是一种整体开发，正如埃及人造船问题中小船和大船的关系，把一个大型的项目切成小项目，把这些大问题以大化小，把它简单化。比如，开始就解决30平方公里的问题很无序，那就将30平方公里化为6个5平方公里来思考，其间只需把握6个5平方公里之间的关系，理顺之后再考虑30平方公里的问题，会简单很多。此外外，我们们所谓的的“创新”其实并并不是真真正的创创新，我我们只存存在重组组原来的的结构，几十年年前，就就有人提提到解构构主义，强调对对于传统统的颠覆覆，并在在这种基基础上进进行创造造和整合合，而当当下IPPH

3、ONNE便是是一款具具有浓郁郁的充满满解构主主义色彩彩的技术术革新之之作。它它的出现现为“创新”做了新新的阐释释。我们们对于区区域运营营的模式式其实一一直在进进行思考考和整合合，这些些整合其其实在很很大程度度上就是是对于地地产区域域运营模模式的一一种解构构，一种种深入浅浅出的探探讨。下面面我简单单介绍一一下主要要三种区区域运营营的模式式。一、“用卖房房子的方方法卖地地”的区域域运营模模式新江江湾模式式，尺度度在2到到5平方方公里，对产业业依托性性较弱，如果土土地靠近近城市的的距离近近，城市市化波及及到土地地时，其其对产业业的依托托性更弱弱。针对对这种模模式不应应将其复复杂化，可以采采取用卖卖房

4、子的的方法来来卖地，就能简简便很多多。这是是一种简简单的原原理，新新江湾模模式需要要样板统统计，从从而需要要配套销销售，立立即辅助助配套产产品，从从而发掘掘其未来来发展趋趋势，将将土地未未来的规规划展现现给开发发商。此此种模式式适合于于未来城城市化可可以波及及到的，对产业业依托性性比较弱弱的土地地，这种种模式的的衍生形形式之一一就是一一二级联联动。当一一家企业业去做一一个区域域开发，这个区区域如果果在其看看来短期期内无法法实现城城市化，那么单单枪匹马马是很有有挑战性性的。所所谓众人人拾柴火火焰高，如果该该企业寻寻求合作作伙伴，项目整整体就能能做起来来了。当当然，一一级开发发，整体体开发，区域开

5、开发，带带来的收收益颇微微，风险险也较高高，技术术环节存存在各种种问题，毕竟土土地方面面的收入入是一个个盲点。通过合合作为一一个区域域造势来来做二级级开发，即用卖卖房子的的方法卖卖地，便便能实现现众人拾拾柴火焰焰高的效效果。当当一个企企业用卖卖房子的的方法卖卖地，吸吸引一些些地产商商来购买买土地，同时自自行开发发，这时时候地厂厂商就是是整个地地产开发发环节中中的一个个入口，可以做做到自行行开发、自行销销售，也也就是用用卖房子子的方法法卖地的的成功之之处。目目前的房房地产，包括土土地开发发区域，其开发发都是建建立在假假设的基基础上，即笔者者一直提提到的“用卖房房子的方方法卖地地”这种方方式仅适适

6、用于短短期内，比如三三到五年年内城市市化可以以波及到到的土地地，特点点在于其其投入是是可控并并循序渐渐进的，通过众众人来加加速整个个区域的的开发速速度。二、以政府府为主导导的土地地开发模模式此种种模式讲讲得通俗俗点就是是企业干干不了的的让政府府来干。解决一一个300平方公公里的土土地问题题，比如如三亚海海棠湾、亚龙湾湾的这种种格局的的时候，需要由由政府出出面。因因为这种种区域对对企业来来说面积积太大，政府仅仅需通过过6个55平方公公里的划划分，把把5平方方公里这这个级别别模式切切到新江江湾这种种模式上上，化整整为零，同时再再催生一一些企业业，令其其执行二二级开发发。这种种做法的的尺度感感更大，

7、对政府府提出的的要求就就是将土土地的外外围的样样板段安安排妥当当，显然然，需要要政府给给予很大大投入，比如说说海棠湾湾，政府府的大额额投入快快速促成成其道路路及规划划的完成成，并且且伴以基基础设施施的投入入。1、 三三亚湾：为城市市性海湾湾，生活活污水排排入水中中，以原原有的城城市住宅宅为主；2、 119944大东海海湾：由由于靠近近市区，大东海海成了最最早自发发形成的的旅游区区，当前前为中低低档城市市和娱乐乐配套；3、 119955亚龙湾湾：得天天独厚的的自然条条件，政政府集中中优势政政策，以以短期休休闲度假假为主；4、 220033三亚湾湾海坡段段：033年起发发展，逐逐渐形成成以中长长期

8、度假假的高档档居住片片区；5、 目目前，海海棠湾、红塘湾湾：未来来的发展展方向。在谈谈到第一一种模式式即用卖卖房子的的方法卖卖地的时时候，我我们知道道了新江江湾城的的模式的的可取之之处，同同时在资资金投入入上，新新江湾城城的做法法是，断断断续续续投入110个亿亿，换来来60个个亿，再再断断续续续用66年投入入60个个亿换来来1000个亿。但是在在谈到以以政府为为主导的的土地开开发模式式就变成成前两到到三年投投入2000个亿亿，但是是后两三三年就换换来3000个亿亿。把第第第二种种模式拆拆解成第第一种模模式，也也就是“6个55平方公公里”的概念念，因为为拆解的的尺度不不一样，所以其其投入的的资金

9、就就更多，政府需需要亲力力亲为的的也更多多，并且且是一种种长期的的牵制。从政府府的角度度而言，对于一一个低风风险的项项目，只只要其对对项目有有不错的的评估，看好其其前景，在两到到三年内内投入一一两百个个亿，项项目结束束之后即即能收回回成本，并将风风险转嫁嫁给地产产公司。地产公公司继而而参与区区域开发发，把一一个超大大区域分分成若干干个中等等区域，专门运运作。例例如三亚亚就是分分成了若若干个新新江湾城城，所以以才会酒酒店云集集。这样样的做法法不存在在某种意意义上理理解的浪浪费，因因为其存存在尺度度感。其其尺度较较大，所所以市场场能够完完全支撑撑。300平方公公里的区区域就相相当是一一个城，这个城

10、城里应该该所有配配套设施施都齐全全。三亚亚的项目目基于其其大面积积土地具具有产业业支撑这这一特色色，旅游游产业便便是三亚亚的支撑撑。这就就衍生出出政府执执行时需需要警惕惕的另一一件事，即政府府规划大大面积土土地时，如果没没有产业业，其结结果会以以失败告告终。三三亚的成成功是凭凭借其得得天独厚厚的旅游游产业。如果没没有产业业的支撑撑，单凭凭借某个个概念，通过新新江湾这这种卖地地模式，去支撑撑一个110平方方公里的的面积是是不现实实的，就就像鄂尔尔多斯的的空城，正是“因为没没有产业业就没有有人”这一观观点的力力证。一一个城市市的人口口实际上上是通过过产业吸吸引而来来的。比比如营口口的石化化新城出出

11、产油，把鞍钢钢整个产产业悉数数照搬，整个模模式中有有石油有有钢铁，并跟进进整个区区域的规规划，这这片200平方公公里的土土地的繁繁荣是毫毫无疑问问的。虽虽然理论论上对220平方方公里土土地进行行整体的的区域规规划是绝绝对存在在问题的的，但是是可以想想象，整整个中海海油的石石化基地地搬过来来，那是是多少产产业，随随之而来来会带来来多少外外延的产产业。而而如果把把宝山区区把宝钢钢迁走，宝山区区的人口口会少很很多，也也是这个个道理。如果宝宝钢迁往往浦东，浦东会会激增很很多很多多产业人人口。这这就是一一个产业业带动区区域开发发的问题题。三、产业集集成的区区域开发发模式之前前谈到的的第一种种模式是是政府

12、型型的企业业，第二二种模式式我们谈谈到了由由政府为为主导来来做土地地开发，那么第第三种模模式我们们来谈谈谈奥园的的设想。如果土土地区域域偏僻，且没有有大型的的产业支支撑，民民营企业业就要研研究产业业在未来来5到110年的的走势，即其消消费群体体和社会会新锐主主流的思思想的发发展方向向。奥林林匹克花花园项目目迄今为为止CRRIC( HYPERLINK /zhongfangxin 微博)战战略思维维的集大大成者。这一思思想跨界界跳跃，具有独独立的思思考性。这一思思想火花花不单单单关注了了未来的的社会趋趋势，更更着眼于于其中的的一个点点，即网网游产业业。当时时奥园面面临的问问题是，所谓的的奥林匹匹克

13、花园园是一个个2万平平米的超超大运动动会所加加上大量量的基地地型住宅宅。运动动就在家家中的模模式引申申了一个个问题，即现代代社会家家家户户户门口都都有交通通便捷的的一到二二万平米米的运动动会所的的时候，奥园的的创意亮亮点就被被淘汰了了。100年前的的年轻群群体考虑虑的是运运动健康康，那十十年后的的年轻群群体考虑虑是什么么呢？后后来CRRIC研研究发现现这部分分人大多多喜欢玩玩网络游游戏。当当你考察察网游、动漫等等相关产产业的时时候，你你会发现现网游和和动漫里里面整个个场景的的布置，是按实实际的11：1设设计的，比如说说CS的的场景，即托斯斯塔纳小小镇，只只不过是是人物发发生了变变化。这这是从线

14、线上往线线下走的的一种跳跳跃。如如果把网网上的场场景植入入到网下下的现实实中来，是否会会吸引年年轻群体体的注意意。这就就是能否否把线上上和线下下进行互互动。就就是在一一个大家家觉得不不会关注注的地方方，突然然使人发发觉游戏戏里的场场景在现现实中实实现，吸吸引中国国的年轻轻人来关关注，此此时项目目的城市市度就提提高了，从而在在吸引了了人们的的关注后后，再去去谈产业业，就会会比较容容易。接接着再将将视线转转到其他他相关产产业，比比如跟网网游动漫漫产业有有关的一一系列产产业，研研发、制制造、交交易、CCOSPPLAYY、展示示等等。企业在在提供土土地运作作的时候候，可以以通过借借助像九九城这种种网游

15、公公司之力力，来完完成线下下的场景景并由此此衍生一一系列的的产业活活动，非非此，就就只是纸纸上谈兵兵。商业模式式探索这是是一个从从整个客客户定位位，再到到找到契契合点，订立主主题的流流程。惠惠普之所所以从名名不见经经传的一一个人做做到了如如今的CCEO，就因为为其废除除了原来来的矩阵阵式管理理，转而而采用了了扁平式式的管理理：即CCEO走走到一线线，跟客客户打交交道。包包括腾讯讯的CEEO，每每天将大大量的时时间花在在与使用用者互动动上。传传统的管管理模式式未必不不好，而而如果将将CEOO放到前前端，那那么其结结构就很很扁平了了，会促促使其他他员工都都一致向向前。从从客户角角度思考考，此种种模

16、式的的执行力力就很高高。民营营企业做做项目，一定要要很巧妙妙地抓住住市场上上的主流流客户，这些可可能是未未来的潜潜在客户户。比如如说，现现在的网网游动漫漫关联客客户没有有购买力力买房子子，但是是5年后后就具备备了。这种种做法非非常有前前瞻性，很巧妙妙，不但但得到客客户的认认同，同同时也得得到政府府的支持持。衍生生思考的的一个概概念，是是独立思思考和跨跨界思考考。现在在建筑设设计、服服装设计计的灵感感，大部部分都来来源于网网络和动动漫，这这一点不不应为地地产人、咨询人人所忽视视。房地地产是非非常简单单的问题题，房子子建好，卖掉，解决110平方方公里是是没有问问题的。但是要要解决220平方方公里，

17、30平平方公里里那一定定会有问问题，这这就是一一个地区区整体产产业化进进程的问问题。在做做地产项项目的时时候，因因为思维维模式或或者产业业结构的的不同，所做项项目的面面积大小小就有限限定，330平方方公里和和1000平方公公里就存存在很大大的差异异。这是是思维方方式的不不同，不不同的思思维对次次序、秩秩序、结结构的理理解完全全不一样样。300平方公公里土地地规划要要求考虑虑产业模模块的匹匹配，要要求对产产业之间间、产业业和地产产之间的的关联的的把握。以上这这三种方方式都是是比较典典型的。其中，奥园的的尺度会会更小。奥园是是颇具代代表性的的产业集集成产品品。其代代表性在在于转换换思路，巧妙思思考

18、现有有的房地地产区域域开发的的问题。与房地地产相关关人士谈谈及转换换场景这这一问题题时，他他们的思思路首先先的成本本问题。但与传传媒相关关的人群群则对其其大加赞赞赏。两两个完全全不同领领域的人人士，思思维方式式也截然然不同。除了了此三种种模式以以外，还还有很多多新的模模式。每每个项目目的衍生生精华都都需要不不同知识识的支撑撑，并伴伴随独立立的思考考。整个个社会的的创新进进步都是是构筑在在解构上上的，把把原有的的东西打打碎，然然后按照照新的理理解组装装起来，所以模模式是多多变的。现在已已经有了了新浪乐乐居，可可能以后后就会有有百度乐乐居、阿阿里乐居居、腾讯讯乐居等等。百度度是一个个横向的的东西，

19、乐居是是一个纵纵向的东东西，百百度是搜搜索引擎擎，乐居居是地产产，那么么搜索加加地产。阿里巴巴巴也是是横向的的，他做做的是交交易，那那么交易易加地产产。腾讯讯也是横横向的，他针对对一个特特定的年年轻群体体，那么么年轻群群体加地地产。这这就是解解构。这这就是更更多的组组合。我我们目前前不能确确定某种种形式，但可以以预见到到将来有有很多种种形式。其本质质就是水水平加垂垂直的组组合，包包括各种种不同的的排列组组合。在华华侨城这这个旅游游地产的的模式中中，将旅旅游和地地产划等等号，所所谓的旅旅游就是是地产，接下来来，怎么么使这个个地方预预热，就就需要有有旅行社社，如果果不依托托旅行社社就做不不了。这这就是企企业具备备能力的的问题，中国做做旅游地地产的企企业往往往不思考考这个问问题。如如果在此此节点不不与传媒媒配合，基本上上做复杂杂的东西西做不起起来。比比如在一一个郊区区做一个个类似于于“非诚勿勿扰”的节目目，再通通过传媒媒放大，那这里里就成为为一个娱娱乐的地地方。这这里面的的要素就就在于传传媒的放放大。在在地产的的运作过过程中，如果引引入传媒媒就如鱼鱼得水，便于操操作。企业业是复杂杂的，对对于区域域开发，是借其其他人的的思路操操作、独独立操作作、还是是联合操操作，过过程与成成效都是是完全不不同