工程管理手册

1、工程管理手册第一章组织架构、人员职责一.工程部人员架构图（共414）人）工程部经理岗位职责：职务：工程部经理（一）工程部经理在物业总经理及副总经理的领导下负责组 织、安排本部门的各项工作；（二）负责组织编制、修订各项工程管理规章 制度和工作规程；（三）预算：1.负责组织编制年度房屋建筑和设备的调查报告；2.向公司提供大厦 设备的更换计划和年度工程维修预算；（四）保养维修：1.确保所有设备正常运行；2.指导有关班组正确使用设备，并确保设 备处于良好的运行/备用状态；经理1人维修领班1人运行领班1人维修 电工4人高压电工3人制冷电工2人弱电工1人泥工1人（五）紧急维修：1.准备好所有安全设备和抢救

2、措施，以防紧急情况；2.进行整个大厦 设施的检查和安排必要的修补和维护。（六）节能：为本大厦节能集思广益，制定、季度年度节能方案。（七）职员评估：每年进行两次员工评估，包括技术评估、工作表现评估等，并提出存 在问题和需要改进之处；监督员工的工作表现，确保表现突出的员工得到 认可和奖赏。（八）报告：提交每月/年度的能源消耗统计报告，并及时发现问题，提出改善方 案，包括水电、煤气和燃油；提交事故和主要设备故障的调查报告，并提 出具体改进意见；提交本部门月度总结、下月工作计划。（九）日常工作管理：1.安排技术人员的工作任务和编制值班时间表；2.对于危险作业，应 对员工进行正确的指导，防止工伤事故，坚

3、持安全作业。（十）工程维修质量控制：1.对员工的工程维修工作进行质量监控；2.检查外来施工人员的维修 工程质量。（十一）工程技术人员业务培训：1.开展新进员工的工程技术业务培训；2.对原有工程技术人员进行半 年一次的业务培训及相关课程学习，每年进行一次考试。（十二）审批所有装修图纸以及大小技改工程，报主管领导批准；（十 三）协调各专业间的工作，调配人事，尽量减少工作矛盾，定期进行工程 部例会；（十四）完成总经理、副总经理临时安排的其他工作；三.运行领班岗位职责：职务：1.用电报表；用水报表；2.设备运行情况报告；同期对照表（水、电、 中央空调）；（七）检查运行班交班本，对各设备系统出现的问题进

4、行分析 指导，并且采取有效的措施给予处理；（八）负责编制运行班的年、月、周 工作计划报工程部经理审核批准后实施；（九）全面开展节能挖潜工作，使各设备系统保持在“安全、可 靠、经济、合理”的状态下运行，并且做到“三干净”、“四不漏”、“五良好”；（十）完成上级交办的其他工作。.维修领班岗位职责：职务：1.工程维修单统计2.工程维修用料统计；3.工程维修用料备料计划（十二）完成上级交办的其它工作。.运行组人员岗位职责：职务：工程部运行组人员（一）运行班负责大厦设备房内机电设备的运行值班， 处理故障，按计划完成所属设备、设施的清洁、保养工作，对发生的问题 及时向运行领班或经理汇报；（二）值班人员必须

5、熟悉供水、排水、供电、 电梯、空调、环保、智能化、消防等设备的情况，掌握相关设备的操作规程和应急处理措 施；（三）按设备、设施开关时间表每天负责公共通道、室内外广告灯，喷 水池设备，手扶梯和中央空调系统的开、停工作；（四）定时巡视设备房和 观察设备的运行情况，认真做好值班记录和巡查记录；（五）配合物业部的 工作，建立良好的合作关系，及时处理投诉情况；（六）保持值班室、高低 压配电房、变压器房、发电机房、层间电房、电表房和冷水机房等设备房 的清洁以及物品的有序摆放；（七）负责设备房的安全管理工作，禁止非工 作人员进入，禁止各违反设备房管理规定的行为；（八）加强防范意识做好 设备房的防水、防火和防

6、小动物的安全防范工作；（九）遇到突然停电、停 水或发生其它突发事故时，应从容镇定，按规程操作，及时排除故障，或 采取应急措施，迅速通知相关人员处理；（十）负责外委保养单位保养计划 和质量的监管工作；（十一）协同供电局、自来水公司抄表员确认用电和用 水总量，并进行用电和用水的分析对比，及时发现问题，杜绝浪费;每月 25日前完成水、电计量的抄表工作，并且整理报运行领班；负责高压操作工具 的送检工作；（十二）完成上级交办的各项临时任务。.维修组人员岗位职责： 职务:工程部维修组人员（一）维修班按规定时间根据维修工作单的内容对大 厦设备房外机电设备、设施出现的故障进行维修，根据维修保养计划负责 对设备

7、房以外的管线和设备、设施进行保养维修；（二）执行公司制定的工程部工作手册和有关技术规范、规定，熟练掌握设备、设施的结构、 性能、特点和维修、保养方法，做一名合格的维修人员；（三）按时完成设 备房外机电设备、设施的维修、保养工作；（四）定期清洁所管电梯机房、 水泵房设备、设施，确保设备和设施的整洁；（五）严格遵守安全操作规程 和维修管理制度，防止发生安全事故；（六）发生突发情况时，应迅速赶往 现场，及时采取应急措施，保证设备、设施的正常完好；（七）定期对给排 水、排污设备、设施进行全面巡视、检查，发现问题及时处理；（八）负责 工程部计量器具的检定工作；（九）负责各项经营活动用电的拉设和监控工 作

8、；（十）负责二次装修的接图、审图、监理工作；相关文件装修手册 （十一）负责生活水池、污水池、化粪池、隔油池、喷水池的清理和监控工 作；（十二）负责有偿服务的实施工作；（十三）完成上级交办的各项临时任 务。.高压运行工岗位职责：职务：工程部高压运行工（一）严格遵守公司的各项规章制度。（二）努力学习技术，熟练地掌握大厦供电方式状态、线路走向及所管 辖设备的原理、技术性能及实际操作。（三）努力做好设备的维修保养工作，做好防范小动物工作，确保安全 运行。（四）坚守岗位，定期巡视电气设备及水泵房，密切监视各仪表的工作 情况。准确抄录各项数据并填好报表。夜间总值时，对来人来电报修及时 登记。并且处理好各项

9、应急处理，不能处理的留待日班处理。（六）发生事故时，值班人员应保持头脑冷静，按照操作规程及时排除 故障。（七）事故未排除不许进行交接班，应上下两班协同工作，一般性设备 故障应交代清楚并做好记录。（八）请假、补休需在两天前报告领班，并由领班安排合适的替班人， 经经理批准方可生效。（九）每天按规定做好值班室内外的清洁卫生工作。（十）完成上级交办的其他工作。.管钳工岗位职责：职务：工程部管钳工（一）熟悉给排水系统（各种水泵、管道、阀门、控制设 施）和各种机械设备、供气供水设备的情况，掌握操作规程和维护保养知 识，按要求正确使用。（二）负责污水处理池的定期清洁监管，及时排除常见的故障，保证系 统处于良

10、好运转状态。（三）当班期间及时巡视检查上下系统设备和其他设备的运转情况，并 做好巡检记录。（四）及时进行设备的维修保养，维修保养要及时，质量要保证，记录要完整并存档保管。（五）做好应急（漏气、漏水、污水外溢等）抢修工作，接到应急报告 迅速奔赴现场，及时进行抢修，重大泄漏应在值班工程师或领班的指导下 进行。（六）积极配合其他工种工作，努力完成领导交给的其他任务。（七）积极参加业务学习和技术培训，不断提高业务技术水平。（八）负责外委专业维修公司的维修、保养的监管和配合工作。（九）完成上级交办的其他工作。.维修电工岗位职责：职务：工程部维修电工（一）严格遵守公司员工守则和各项规章制度，服从领 班安排

11、，除完成日常维修任务外，有计划地承担其它工程任务。（二）努力学习技术，熟练地掌握大厦电气设备的原理及实际操作与维 修。（三）执行所管辖设备的检修计划，按时按质按量地完成，并填好记录 表格。（四）积极协调配电工的工作，出现事故时无条件地迅速返回机房，听 从领班的指挥。（五）严格执行设备管理制度，做好日夜班的交接工作。（六）交班时发生故障，上一班必须协同下一班排除故障后才能下班， 配电设备发生事故时不得离岗。（七）请假、补休需在两天前报告领班，并由领班安排合适的替班人， 经经理批准方可生效。（八）每天按规定搞好班内外的清洁卫生工作。（九）完成上级交办的其他工作。（十）积极参加各项培训工作，努力提高

12、专业技术知识。（十一）积极参加部门或公司的各项考评工作，并努力争取良好成绩。十.空调运行工岗位职责：职务：工程部空调运行工（一）熟悉大厦装备的空调系统及操作规程，每天准 时开启和关闭。对外界和各空调区域的温度、相对湿度进行监测，根据外 界天气变化及时进行空调工况调节，努力使空调区域的温度、相对湿度符 合规定的数值范围，并按运行记录表做好记录（开机前、停机前及每小时 记录一次运行情况）。（二）设备开、停应及时转换运行状态牌，尤其是接到维修人员停机维 修通知后，立即挂检修牌。（三）值班人员必须掌握设备运行的技术状态，发现问题立即报告当值 领班或值班经理。发生紧急故障，值班人员负责组织力量及时处理，

13、并立 即报告领班或当值经理。（四）做好空调设备维修保养记录及设备故障记录。（五）做好空调和空调机房及控制柜的清洁工作，做到无污迹、无灰尘、 无垃圾。（六）积极参加业务学习和技术培训，提高业务技术水平。（七）值班人员必须严守岗位职责，服从指挥，严守操作规程。对领班 安排的工作负责，不得擅离职守，如离开值班室去巡查或抄表必须知照同 值人员。（八）严格遵守员工守则及公司的各项规章制度。（九）完成上级交办的其他工作。十一.弱电工的岗位职责：职务：弱电工负责电梯运行保养的专业工种，应由具备电气和机械技能基础 的员工经过电梯专业培训后方能担任。其主要职责是：（一）熟悉电梯的性能、构造和使用方法，每天按要求

14、准时开启和关闭 电梯，确保电梯正常运行。（二）配合电梯专业公司完成周、月和年度的电梯保养工作，并检查保 养质量，经确认后将记录存档保管。（三）及时处理应急停梯故障，接到应急故障后应迅速奔赴现场，先将电梯中被困客人放出，然后排除电梯故障。（四）做好电梯、电梯间和电梯机房的清洁工作，做到无污迹、无灰尘、 无垃圾。（五）负责楼宇监控系统，包括：广播、闭路电视、保安监控以及楼宇 自动化等系统设备进行经常性保养、维修，确保系统处于最佳状态。（七）积极参加业务学习和技术培训，提高业务技术水平。（八）搞好各工种的配合，完成上级交办的其他工作。十二.职务：（九）积极参加各项培训工作，努力提高专业技术知识；（十

15、）积极参加 部门或公司的各项考评工作，并努力争取良好成绩；（十一）完成上级交办 的其它工作。第二章规章制度、规定配电房管理制度：（一）配电房是大厦供电系统的关键部位，设专职电工对其实行24小 时运行值班。未经管理处经理、部门主管的许可，非工作人员不得入内。（二）值班员必须持证上岗，熟悉配电设备状况、操作方法和安全注意 事项。（三）值班员必须密切注意电压表、电流表、功率因数表的指示情况;严禁变压器、空气开关超载运行。（四）经常保持配电房地面及设备外表无尘。（五）配电房设备的倒闸操作由值班员单独进行，其他在场人员只作监 护，不得插手；严禁两人同时倒闸操作，以免发生错误。（七）经常保持配电房消防设施

16、的完好齐备，保证应急灯在停电状态下能正常使用。（八）做好配电房的防水、防潮工作，堵塞漏洞；严防蛇、鼠等小动物 进入配电房。（九）值班员应认真做好值班记录和巡查记录，认真执行交接班制度。发电机房管理制度：（一）发电机房门平时应上锁，钥匙由低压房值班员管理，未经许可， 非工作人员严禁入内。（二）低压房值班员必须熟悉发电机的基本性能和操作方法，发电机运 行时，应作经常性的巡视检查（三）平时应经常检查发电机的机油油位、冷 却水水位是否合乎要求，柴油箱中的储备油量应保持能满足发电机带负荷 运行8小时用油量。（四）发电机定期空载试运行。平时应将发电机置于自动起动状态。（五）发电机一旦起动运行，值班员应立即

17、前往机房观察，启动送风机， 检查发电机各仪表指示是否正常。（六）严格执行发电机定期保养制度，做好发电机运行记录和保养记录。（七）定期清扫发电机房，保证机房和设备的整洁。发现漏油、漏水现 象应及时处理。（八）加强防火和消防管理意识，确保发电机房消防设施完好齐备。水泵房管理制度：（一）值班人员应对水泵房进行日常巡视，检查水泵、管道接头和阀门 有无渗漏水。（二）经常检查水泵控制柜的指示灯状况，观察停泵时水泵压力表指示。 在正常情况下，生活水泵、消防水泵、喷淋泵、潜水泵的选择开关应置于 自动位置。（三）生活水泵规定每星期至少轮换一次，消防泵每月自动和手动操作 一次，确保消防泵在事故状态下正常起动。（四

18、）泵房每星期由分管负责人打扫一次，确保泵房地面和设备外表的清洁。（五）水池观察孔应加盖并上锁，钥匙由值班人员管理；透气口应用不 锈钢网，以防杂物掉入水池中。（六）按照水泵保养要求定期对其进行维修保养。（七）保证水泵房的通风、照明，以及应急灯在停电状态下的正常使用。.电梯机房管理制度：（一）每周对机房进行一次全面清洁，保证机房和设备表面无明显灰尘， 机房及通道内不得住人、堆放杂物。（二）保证机房通风良好，风口有防雨措施，机房内悬挂温度计，机房 温度不超过400C。（三）保证机房照明良好，并配备应急灯，灭火器和盘车工具挂于显眼 处。（四）毗邻水箱的机房应做好防水、防潮工作。（五）机房门窗应完好并上

19、锁，未经部门经理、允许，禁止外人进入， 并注意采取措施，防止小动物进入。（六）电梯困人救援规程和本规定及各种警示牌应清晰并挂于显眼 处。（七）按规定定期对机房内设施和设备进行维修保养。（八）每天巡视机房，发现达不到规定要求的及时处理。（九）保证水泵房的通风、照明，以及应急灯在停电状态下的正常使用。.空调机房管理制度：（一）空调机房平时应上锁，钥匙由值班空调工保管，未经许可，禁止 非工作人员入内。（二）保持机房内良好的通风和照明。（三）空调机运行时，值班人员应按时巡查，检查各项运行参数、状态 是否正常，如有异常，应及时调整处理，并做好记录。（四）定期清洗系统的过滤网和过滤器，保证送风管道和水管道

20、的通畅。（五）每周对主、副机和机房进行一次清洁，并做好设备房的灭鼠工作。（六）每半年对主、副机进行一次全面检查保养，确保机组的良好运行。.风机房管理制度：（一）风机房必须保持整洁，不得堆放杂物。（二）风机房内任何设备未经允许不得移动位置。（三）风机房平时应上锁，不能让非工作人员进入，如需参观要有工作 人员陪同下才可进入风机房。（四）风机房应保持通风良好，有足够的照明。（五）平时应注意风机滤网是否有堵塞，如有此情况应立刻清洗风机滤 网。（六）应定时检测控制线路。.工程部交接班制度：（一）接班人员应提前到达岗位，做好接班准备工作。包括：查看上班工作记录，听取上班工作人员工作情况介绍，交接设备运 行

21、表。检查设备运行是否良好。检查仪表工具有否缺失，并在交接班本上签名。查看当天公告是否有特别任务或安排。（二）下列情况不得交班离岗:接班人未到岗位。接班人有醉酒现象或其它神智不清而经领班或经理同意的接班人尚 未到达。设备故障影响运行时，交班人应加班与接班人员全力排除故障后， 方可交班离岗。交班人员未清理好值班室卫生。.工程部外委维修管理制度：（一）凡需外委施工的工程项目统一由工程部负责发包。（二）外委工程实行招标形式，由两个或两个以上的施工单位报价，经 工程部全面考查后定标。（三）外委工程项目纳入工程部年度检修计划管理范围，经经理室批准 后执行。（四）外委工程项目的质量监督由工程部负责，由专业工

22、程师和分管班 组领班具体执行，由工程部经理和专业工程师负责质量验收工作。（五）外委工程项目的预、结算由工程部负责审查。（六）外委工程的合同洽谈工作由工程部负责，草拟合同经报物业公司 总经理室审查，批准后由物业总经理负责签约。合同的执行和管理由工程 部负责。.供水管理规定:（一）目的：加强用水管理，保证供水符合卫生标准及供水的连续性。（二）内容：水池、水箱盖应上锁，钥匙由专人保管，开启箱盖应得到部门领导 的许可。每半年清洗水池、水箱一次，清洗后送样品到防疫站检验，检验合 格后方能供水，并将检验结果存档。定期保养水泵、阀门及管道，定期刷漆防止生锈。经常巡查供水系统，发现有跑、冒、滴、漏现象，应立即

23、抢修，杜 绝浪费。尽量保障对商户供水的连续性，若确需短时停水，应提前出示通告 通知商户停水时间，以便商户作好准备。遇突发性事故导致停水，应用广 播向商户作出解释。（三）二次给水管理规定：二次供水由指定的给排水维修工负责管理。给排水维修工负责水池（水箱）的管理工作，要求每个水池（水箱），包括地下和楼顶的都须结构完整，加盖，加锁，水口干净并申 办二次供水卫生合格证。新建、扩建和改建，二次供水设施，须经供水管理机构和卫生防疫 机构进行设计和竣工验收。二次供水清洗、消毒机电人员，须持健康证、培训证并经卫生防疫 站认可。（四）水箱管理规定：水箱设施由专人负责设备维护保养。水箱间钥匙由专人保管，其他人不得

24、私自使用。4.做好日常巡视记录。水箱中的水质每年检验两次。负责人及巡视人员每年进行健康体检，合格者准予上岗。十.电梯安全管理规定：（一）接受当地政府规定的定期安全检查。（二）机房必须设锁，经常检查，防止闲人进入。在明显处放置抢闸板 手及盘车手轮，并记牌标明。（三）凡是停止开关操作装置就是红色，并标明“停止”字样加以识别; 报警开关按钮应是黄色，并标明以钟形符号加以识别，红、黄两色不应用 于其它按钮。（四）在轿厢中应设置安全使用说明铭牌，在通往机房和隔音层门或活 地板的外面，应标明“电梯曳引机一危险！未经许可，禁止入内“，“谨 防坠落一重新关好活地板门”的醒目字句。（六）电梯机房内或曳引机旁，应

25、设有详细的说明，当电梯万一发生故 障时，应遵循操作规程去做。（七）在曳引机上靠近盘车手轮处，应明显标出轿厢运行方向，在排除 故障时使用的紧急电气操作按钮上或其旁亦应标出相应的运行方向。（八）在机房起重吊钩上应标明最大允许载荷。（九）在井道检修门近旁应设有“电梯井道一危险，未经许可，禁止入 内”的醒目字句。（十）应使有关人员熟知使用紧急开起层门的钥匙，并妥善保管好，为 避免紧急情况发生时管理人员不在，应将该钥匙与机房门钥匙放置在明显 的箱内，交由专业人员管理。（十一）载货电梯应严格管理，勿搭乘人员。（十二）电梯若因故停止使用超过一周时，在其重新使用之前，必须进 行详细的检查。（十三）对电梯进行检

26、查和修理的记录，应详细注明日期，并将检验及 检修报告及观察记录存档保管。十一.电梯维修保养安全规定：（一）职责：电梯保养单位进行维修保养工作时参照本安全规定；2.维修班电梯 工进行维修保养工作时按照本规定执行。（二）内容：电梯在维修保养时，不得乘客或载货，必须在该梯基站放置电梯停 止使用的告示牌。在机房维修保养时，应先断开机房总电源后，才能进行各掣板的清 理、保养等工作。严禁用湿毛巾擦机身。在轿顶应合上检修开关，在轿顶须停车长时间维修或保养时应断开 轿顶急停开关，严禁一脚站在顶门口一脚站在轿顶或轿内长时间工作。严 禁开启厅门探身到井道内或在轿厢顶探身到另一井道检查电梯。在底坑应将底坑的急停开关

27、断开或将限速器张紧装置的安全开关断 开，底坑和轿顶、机房不得同时作业，如须同时作业，作业人员必须带安 全帽，必须注意工件、工具不得下落，以防落物伤人。操作时应由主持和助手协同进行，并保持随时互相呼应。操作时如果需轿内人员配合进行，轿内操作人员要集中，严格服从 维修人员的指令。严禁维修人员拉吊井道电缆线，以防电缆线被拉断。使用的手灯必须带护罩，并采用36伏以下的安全电压。电梯维修保养注意事项：9.1、非维修保养人员不得擅自进行维修作业，维修保养时应谨慎小 心。9.2、工作完毕后要装回安全罩及挡板，清理工具不得留工具在设备 内。9.3、离去前拆除加上的临时短路线，电梯检查正常后方可使用。十二.室内

28、维修管理规定:（一）目的:以“业主至上，服务第一”的宗旨为商户排忧解难，收费合理，业主 j两意、。（二）适用范围：业主（租户）的室内保修、有偿服务、房屋本体公共设施的日常维修 养护。（三）内容：保养：1.1保修原则：工程部组织，建筑施工单位维修，维修费用从建筑施 工单位保修款（保证金）中支付。1.2保修范围：凡室内土建、水、电、装修、安装项目均属保修内容， 但由业主（租户）在使用、装修过程中自己造成的损坏和隐患；易损易耗物品非质量原因的损耗不属保修范 围。1.3保修期限：与开发建设单位交接验收之日起一年内，个别项目保 修期超过一年的按有关规定执行。1.4在保修期内发现问题，由工程部督促施工单位

29、三天内维修好，如 不能及时保修，工程部按保修协议（规定）进行处理，如了现重大质量问 题要上报公司分管领导。1.5通知施工单位的保修要填写“保修通知单”，管理公司代为保修 的要填“工作单”。有偿服务: 2.1工作规程图示：业主申请客户中心维修登记出有偿服务单给工程部维修工程部派工上门检查出示工作牌现场查看向业主报价客户中心收费工程部维修业主验收征求业主同意2.1.1由业主向管理处申请；2.1.2客户中心值班人员 填写“维修登记表”；2.1.3客户中心值班人员填写“有偿服务工作单”， 并且将此单交给工程部派工；2.1.4维修工带上“有偿服务工作单”并准 备好维修工具上门检查，首先应向业主出示工作牌

30、，使用上门维修的礼貌 用语，查看现场后，根据“有偿服务收费标准”向业主报价，业主不直接 向维修工交费，而是到客户中心前台交费后进行维修；2.1.5维修过程中 必须遵守操作规程，注意安全；2.1.6维修完毕，请业主验收，对于业主 不留意之处应尽力完善，验收后请业主在“有偿服务工作单”上写下意见， 并签名；2.1.7有偿服务单一式四份，工程部、客户中心、财务部、业主各留一份；（四）注意事项：为业主提供的维修服务严格遵守“有偿服务收费标准”的规定。被派维修人员不得向业主收取现金。十三.工程部安全工作制度：（一）工程部全体员工必须加强安全意识，贯彻安全第一、预防为主的 方针，确保安全生产，同时要求严格

31、执行管理公司规定的治安管理制度， 协同保安部门认真做好大厦生产设备，特别是动力、电力系统安全生产工 作和防火防盗工作。（二）实行谁主管谁负责的安全责任制：工程部的安全工作由工程部主任负责。正、副经理负责各系统范围内的安全工作。领班负责该班管辖范围的安全工作。（三）严格执行操作规程，严禁违章作业。（四）工作人员工作时，要穿工作服，高空作业必须系安全带及戴安全 帽，有高空落物危险的要有人监护，拉警示线，挂标示牌。（五）带电作业必须穿安全靴，戴安全手套，使用合格的安全工具，作 业区要悬挂标示牌，必要时要拉警示线。（六）在转动设备上工作时，严禁戴手套，防止卷入机内。女性作业者， 有长发及长辫者要戴安全

32、帽，将长发及长辫藏在帽内。（七）工作需要动火时，要办理动火证。（八）进入高压配电间工作要办理工作票，电气作业按电气安全管理制 度规定执行。（九）未经工程部经理/副经理批准，外来人员（包括参观学习、探亲 访友、施工人员）禁止进入配电房、设备间和电梯机房，经批准进入人员 必须办好登记手续，由值班人员陪同进入。（十）各岗位人员必须严格执行岗位责任制，发生事故或发现可疑情况， 应迅速上级领导和保安部，并负责保护现场。（十一）定期进行安全大检查，各班组每月进行一次，工程部每季度组 织一次，全大厦性的安全大检查由公司决定。（十二）不准随意配制机电、配电房、工具房以及其它专用钥匙。水池 盖应加锁，并指定专人

33、保管钥匙，打开水池盖必须经当值领班或经理批准。（十三）班组工具、材料要有专人，要登记台账，携带工具离开大厦工 作，要填写“放行证”，由班组长审查，报部门经理批准才能放行。（十四）易燃材料、油料要存放在指定的安全地点，不行随意乱放，检 修后的废油要集中倒在油桶内，不准倒入沟渠。（十五）工作时不能随意挪动或使用消防设施，如果必须使用（除火警 外），要经保安部门批准。（十六）发生火警时，工作人员要积极投入灭火，并保证消防给水系统， 事故照明、排烟机等消防设施用电。十四.1.供配电系统:高压配电柜变压器低压配电柜发电机楼层配电柜一 一控制柜；2.给排水系统：地下蓄水池一一生活水泵系统一一供水箱一一减压

34、阀一一潜水泵；3. 电梯：消防电梯一一客梯一一货梯一一扶梯；4.空调：空调主机一一冷却水泵一一冷却水塔一一冷冻水泵一一风柜；5.消防 系统：主机分配器；8.电视监控：控制器一一电视机一一摄像镜头；9.车辆管理设备：汽车道闸等一一收费软件；10.办公等固定资产设备：属固定资产，由公司办公室建帐，在此手册中不列入。某B一一001一一 （五）安装位置应写明设备的具体位置。十五.设备分类代码：高压配电柜GPG高压计量柜GLG高压进线柜GJG低压直流屏ZLP变压器B柴油发电机FDJ低压配电柜DPG低压进线柜DJG低压电容柜DRG低压联络柜116双电源柜SDG电源控制柜KZG垂直电梯ZT手扶电梯FT中央空

35、调KT柜式空调GKT分体空调FKT冷却塔LQT冷冻水泵LDB冷却水泵LQB生活水泵SHB消防水泵某FB消喷泵某PB潜水泵QB消防风机FJ防火卷帘JL补压泵BYB公共天线T某阀门FM汽车道闸DZ水池SC水箱S某十六.值班室钥匙管理规定：（一）钥匙须有条理地放置在钥匙箱内，并标识清楚不能乱放。（二）钥匙使用完毕后应立即放回钥匙箱的原来位置，不得随意乱放或 调乱。（三）钥匙不得外借，如有外人须开锁，则应由值班人员负责开锁。（四）交班前要清点钥匙是否齐全，以便下一班能顺利地工作。（五）钥匙如有遗失，应立即上报，领出备用钥匙，以免延误工作。第二章工作规程设备管理控制程序：（一）目的：通过对物业公共设备的

36、管理，使所有公共设备在使用中保证完好状态， 满足服务的要求。（二）适用范围:适用于公司物业管理权限内的公共设备。（三）职责：建筑物配套主要设备由开发商负责订货安装，物业管理公司有关人 员负责移交使用时的验收。管理公司工程部对各自责任区内的设备进行维修、保养及运行操作， 并做好记录。1.2设备接管时按照设备出厂说明书及有关国家规范、标准进行验收。 如验收不合格，则应在验收单中说明实际情况及原因，并提出整改建议， 限期由承接商负责整改。2.2设备的建账：2.2.3机电人员对重大的、主要的设备建立单机档案（以机组为单位， 大型附件对应主机另立档案，小型附件归主机一体建档）。2.3.2工程部经理集中保

37、存维修单、设备对外委托维修单、 机电设备检查保养计划表。设备的运行设备按不同的系统划分责任区域，责任区内确保责任人。 对应不同的设备，制定“运行管理规程”，由工程部机电人员遵照执行， 并做好相应的运行记录。设备的维修4.1发现设备损坏，工程部经理要组织人员进行维修， 对于重大维修，工程部经理应在现场进行指导。4.2解决不了的故障需要外委维修的，工程部经理应填写设备对外 委托维修审请单，经管理公司总经理审核后进行，维修结束，机电人员 需要对设备进行检测，合格后方可验收。部门代码设备名称缩写设备序号4.3所有设备的维修按单机记录在机电设备维修保养记录表内。设备的保养机电人员依机电设备检查保养计划表

38、的安排，对应 设备检查保养表的要求进行检查，并将结果按单机记录于机电设备检查保养记录表中。设备及零星部件的采购，按楼宇正常运作或维修的需要，由工程部 经理填写请购单，经管理公司总经理审核后进行采购。采购采购人员按照请购单的规格要求，在确认所购产品、规格 符合要求，且有产品合格证，价格合理的情况下方可付款提货手续。验证对新购置的产品，由工程部经理会同工程机电人员进行验证， 对重要设备的验证需会同专业工程技术人员验证。验收完毕，仓管员办理 入库建账手续。10.设备的报废或损坏无法修复，无法继续使用时，由工程部经理确 认，提交管理处总经理审核，方可报废并除账。.供配电设备（设施）维修保养规程：（一）

39、目的通过对供配电设备（设施）的管理，使所有供配电设备（设 施）在使用中保持完好状态，满足服务的要求。（二）适用范围适用于公司物业管理权限内的供配电设备（设施）。（三）职责1.建筑物配套主要设备由开发商负责订货安装，物业管理 公司有关人员负责移交使用时的验收。管理公司工程部对各自责任区内的设备进行维修、保养及运行操作， 并做好标及记录。（四）工作程序1.低压配电柜设备由机电维修电工负责维修保养，高 压柜、变压器申请外委修理，机电维修电工负责对高压柜、变压器外部环 境的保养、清洁。电工按低压电房保养计划、高压电房保养计划、低压设 备查保养计划要求进行维修保养，并将维修保养情况记录于维修记录 表，零

40、部件更换及大修情况同进记录于机电设备台帐。维修保养过程中应遵守安全操作程序、停电管理工作程序。3.1在配电总盘和母线上进行维修或保养时，必须按以下步骤进行：停电验电装设接地线悬挂标示牌和装设遮栏；3.2在带电的电流互感器二次回路上工作时， 不得将回路的永久接地点断开，并应站在绝缘垫上，使用绝缘工具，设专 人监护。3.3在电容器上工作，必须先断开电源，放电并接地后方可工作。3.4在低压设备上必须进行带电工作时，要经过领导批准，并要有专 人监护，工作时要穿长袖衣服，戴绝缘手套，使用有绝缘柄的工具，并站 在绝缘垫上进行，邻近相带电部分和接地金属部分应用绝缘板隔开，严禁 使用锉刀、钢尺等进行工作。3.

41、5每次维修或保养结束时，必须清点所带工具、零件，以防遗失和 留在设备内造成事故。供配电设备故障维修一般不超过8小时，若在8小时内无法解决重 要部位的故障，应将故障原因、解决方案、解决时间书面上报公司领导；5.在深夜发生的，不影响商户工作的，不会产生严重 后果的供配电故障，可由早班机电维修电工进行维修。工程师提供工作指导及检查监督。主管经理每年12月制定下年度保养计划表并按运行情况制定中修、 大修计划。供配电设备（设施）运行管理规程：（一）目的通过对供配电设备（设施）的管理，使所有供配电设备（设 施）在使用中保证完好状态，满足服务的要求。（二）适用范围适用于公司物业管理权限内的供配电设备（设施）

42、。（三）职责1.工程部经理负责审核供配电设备检查保养计划表及 中修、大修计划；组织有关人员对机电设备房及设备进行周检、月检；因 工程维修等原因停电，提前24小时通知有关用户。3.管理公司工程部运行人员对各自责任区内的设备进行维修、保养及 运行操作，并做好记录。（四）工作程序1.机电运行值班工作程序1.1每班必须清洁值班室， 保持配电室良好的卫生环境。1.2对高低压配电设备每2小时巡检一次，并将巡检结果记录于高 低压配电设备巡检记录内。1.3每2小时记录一次高低压配电运行数据（环境温度、湿度、功率 因数、电流、电压、有功电量、无功电量）于高压配电运行记录和 低压配电运行记录内，同时检查运行状况。1.4当供配电设备发生异常及时报告主管经理，通知维修电工迅速处 理，做好有关记录。1.5“市电”停电（大厦），应急电源自投带负荷运行中，对柴油发 电机组进行监视、记录。1.6按要求配合维修电工进行维修保养。1.7交接班要求。1.7.1接班人员1.7.1.1认真听取交班人员的值班和设备运行报告； 1.7.1.2查看上一班的机电运行交接班记录、高压配电运行记录、 低压配电运行记录及高低压配电设备巡