某物业管理服务公司招标文件

1、PAGE - 11 - PAGE - 11 -“爱家百合苑”物业管理服务 招招 标文件 招标标单位：驻马店店市欢乐乐爱家置置业有限限公司 代理理机构：河南安安厦工程程管理有有限公司司二0一四四年一月 - 42 -目 录录TOC o 1-3 h u HYPERLINK l _Toc2662 投标须知知前附表表 PAGEREF _Toc2662 - 22 - HYPERLINK l _Toc3253 第一章 投投标须知知 PAGEREF _Toc3253 - 33 - HYPERLINK l _Toc7972 1、工程程概况： PAGEREF _Toc7972 - 33 - HYPERLINK l

2、 _Toc7726 2、物业业管理用用房的配配置情况况 PAGEREF _Toc7726 - 33 - HYPERLINK l _Toc14014 3、招标标范围： PAGEREF _Toc14014 - 33 - HYPERLINK l _Toc16888 4、招标标文件的的组成： PAGEREF _Toc16888 - 33 - HYPERLINK l _Toc8123 5、招标标文件的的澄清 PAGEREF _Toc8123 - 3 - HYPERLINK l _Toc19851 6、招标标文件的的修改 PAGEREF _Toc19851 - 4 - HYPERLINK l _Toc24

3、194 7、投标标书的编编制 PAGEREF _Toc24194 - 4 - HYPERLINK l _Toc19798 8、投标标保证金金 PAGEREF _Toc19798 - 55 - HYPERLINK l _Toc2269 9、投标标书的递递交 PAGEREF _Toc2269 - 5 - HYPERLINK l _Toc13998 10、开开标与评评标 PAGEREF _Toc13998 - 6 - HYPERLINK l _Toc25275 11、合合同授予予 PAGEREF _Toc25275 - 66 - HYPERLINK l _Toc31241 第二章 评标标办法 PAG

4、EREF _Toc31241 - 8 - HYPERLINK l _Toc28142 一、评标标办法制制定依据据 PAGEREF _Toc28142 - 88 - HYPERLINK l _Toc65 二、评标标原则 PAGEREF _Toc65 - 8 - HYPERLINK l _Toc27897 三、评标标机构 PAGEREF _Toc27897 - 8 - HYPERLINK l _Toc12973 四、评标标内容 PAGEREF _Toc12973 - 8 - HYPERLINK l _Toc6442 五、评分分标准 PAGEREF _Toc6442 - 8 - HYPERLINK

5、l _Toc27992 六、评标标程序 PAGEREF _Toc27992 - 100 - HYPERLINK l _Toc3724 七、评标标纪律 PAGEREF _Toc3724 - 100 - HYPERLINK l _Toc29601 评 标 计 分分 卡 PAGEREF _Toc29601 - 111 - HYPERLINK l _Toc17536 技术标评评分细则则 PAGEREF _Toc17536 - 113 - HYPERLINK l _Toc762 第三章 合合同条款款及格式式 PAGEREF _Toc762 - 114 - HYPERLINK l _Toc24567 附件

6、一： PAGEREF _Toc24567 - 222 - HYPERLINK l _Toc15536 附件二： PAGEREF _Toc15536 - 223 - HYPERLINK l _Toc21668 附件三： PAGEREF _Toc21668 - 224 - HYPERLINK l _Toc9950 附件四： PAGEREF _Toc9950 - 225 - HYPERLINK l _Toc13474 第四章 技术术规范及及要求 PAGEREF _Toc13474 - 288 - HYPERLINK l _Toc17905 第五章投标文文件的格格式 PAGEREF _Toc17905

7、 - 31 - HYPERLINK l _Toc19040 （一）投投 标 函 PAGEREF _Toc19040 - 33 - HYPERLINK l _Toc7026 投标函附附录 PAGEREF _Toc7026 - 34 - HYPERLINK l _Toc14031 （二）投投标报价价 PAGEREF _Toc14031 - 335 - HYPERLINK l _Toc31723 （三）授授权书 PAGEREF _Toc31723 - 366 - HYPERLINK l _Toc24107 （五）技技术标 PAGEREF _Toc24107 - 388 - HYPERLINK l _

8、Toc32033 (六)投投标书附附表 PAGEREF _Toc32033 - 39 - HYPERLINK l _Toc32719 表一、投投标人一一般情况况表 PAGEREF _Toc32719 - 40 - HYPERLINK l _Toc1789 表二、人人员配备备与机构构设置框框图 PAGEREF _Toc1789 - 41 - HYPERLINK l _Toc31228 表三、拟拟委任的的本合同同项目主主要人员员资历表表 PAGEREF _Toc31228 - 441 - HYPERLINK l _Toc9430 表四、拟拟投入的的本合同同项目主主要保洁洁队伍资资历表 PAGERE

9、F _Toc9430 - 422 - HYPERLINK l _Toc118 表五、拟拟投入的的本合同同项目主主要设备备表 PAGEREF _Toc118 - 43 - HYPERLINK l _Toc25086 表六、已已完成类类似项目目经历表表 PAGEREF _Toc25086 - 444 - HYPERLINK l _Toc1376 表七、在在承担项项目主要要情况表表 PAGEREF _Toc1376 - 445 -投标须知知前附表表序号内 容容说 明明 与与 要要 求求1工程名称称“爱家百合苑苑”物业管管理服务务2工程地点点驻马店市市中华路路与骏马马路交叉叉口东南南3建设规模模总建筑

10、面面积约4434550.556平方方米4招标范围围见投标须须知 5资金来源源自筹，已已落实6投标人资资质要求求物业管理理资质三三级及以以上资质质7项目负责责人要求求按照国家家有关规规定取得得物业管管理职业业资格证证书人员员8投标有效效期60日历历天9投标保证证金人民币壹壹万元整（以现金金方式在在购买招招标文件件时提交交）10招标文件件发售时时间及地地点时间：220144年1 月2日 地点：河河南安厦厦工程管管理有限限公司11踏勘现场场投标人自自行踏勘勘12答疑时间：220144年00月00日 地点：河河南安厦厦工程管管理有限限公司13投标文件件份数正本一份份、副本本二份14投标文件件提交截止时

11、间间及地点点时间：22014年 1 月17 日15 时 000 分分地点：河河南安厦厦工程管管理有限限公司15开标时间间及地点点时间：220144年1 月17 日15 时 000 分地点：河河南安厦厦工程管管理有限限公司16评标方法法及标准准综合评分分法17招标责任任单位联联系人及联系方方式联系人：李总电话：11393396663900118费 用资料费110000元、招招标文件件资料费费不予退退还。第一章 投投标须知知1、工程程概况：本项目位位于驻马马店市中中华路与与骏马路路交叉口口东南。占地面面积1004700.011平方米米，总建建筑面积积：4334500.566平方米米。其中中地下总总

12、建筑面面积69974.32平平方米，地上总总建筑面面积3664766.244平方米米。其中中住宅3113477.5平平方米，商业1121003.006平方方米。建建筑物共共计4 幢，建建筑结构构为框架架剪力墙墙（高层层）。本本项目的的建筑密密度 227.997% ，综合容容积率33.488%，绿化率率30% 。规规划建设设机动车车停位3000个。招标方式式：邀请请招标2、物业业管理用用房的配配置情况况物业管理理办公用用房，建建筑面积积为1550平方方米，位位于小区区内。3、招标标范围：(1)物物业管理理区域内内房屋及及公用部部位的使使用维修修；(2) 物业管管理区域域内公用用设施、设备及及场所

13、的的使用、维修、养护； (3) 物业业管理区区域内公公共区域域内的清清洁卫生生；(4) 物业管管理区域域内的治治安要求求、公共共生活秩秩序；(5) 物业管管理区域域内道路路、车辆辆管理； （66）物业业管理区区域内智智能化系系统的管管理；(7) 物业管管理区域域内社区区文化活活动；(8) 物业管管理区域域内绿化化养护。4、招标标文件的的组成：投标须知知投标须知知前附表表评标办法法；合同条款款及格式式技术规范范及要求求；投标文件件的格式式；5、招标标文件的的澄清投标人要要求澄清清招标文文件时，应以书书面形式式通知发发包人，发包人人对其在在距投标标截止期期前收到到的要求求澄清的的问题，将以书书面形

14、式式答复，并发送送给所有有获得招招标文件件的投标标人。投投标人收收到发包包人的书书面答复复后应给给予回执执。6、招标标文件的的修改(1)在在投标截截止日期期前的任任何时候候，招标标人可书书面补充充通知修修改招标标文件。(2)补补充通知知将以书书面形式式发给所所有获得得招标文文件的投投标人，并对所所有投标标人起到到约束作作用。7、投标标书的编编制7.1组组成投标标书的文文件详见第五五章投标标文件的的格式； 7.22投标价价格（1）招招标项目前前期物业业管理服服务费投投标报价价表，必必须加盖盖投标人人企业公公章。报价计价价单位按按建筑面面积元/月/平方米米计算。投标文件件中的报报价表； （元/月

15、平方方米）名称投标报价价多层住宅宅高层住宅宅联排别墅墅写字楼商业投标人应应按投标文件件的格式式进行报报价。投投标人如如有漏项项，则被被认为此此项费用用已包括括在其他他项目的的单价和和费用中中，招标标人在合合同实施施过程中中，将不不再另行行支付费费用。招标项目目前期物物业管理理服务的的收，支支测算。7.3投投标有效效期60天。7.4投投标内容容投标人递递交的投投标书，应符合合招标文文件要求求，不允允许出现现重要偏偏离或保保留。7.5投投标书格格式和签签署(1)投投标人应应按照招招标文件件要求递递交投标标书，发发包人不不接受选选择性的的报价。(2)投投标人编编制的投投标书，其中应应有正本本壹份，副

16、本二二份，并并明确写写明“正本”或“副本”，两者者如有不不一致处处，以正正本为准准。(3)投投标书的的正本和和副本，均由投投标人的的法定代代表人或或经授权权的代理理人签署署。授权权书以书书面委托托的方式式出具，并附在在投标书书中。投投标书如如有增加加或修正正的事项项，都应应由法定定代表人人或经授授权的代代理人签签字或盖盖章证明明。8、投标标保证金金8.1投投标保证证金的金金额：人人民币壹万元整整，于投投标截止止时间前前现金或或转账的的形式交交到驻马马店市欢欢乐爱家家置业有有限公司司并换取取相应证证明。8.2开开标后，投标人人的投标标保证金金在中标标结果确确定后五五日内无无息退还还。8.3投投标

17、人有有以下情情形时，投标保保证金将将被没收收：（1）在在投标有有效期内内撤回其其投标文文件；（2）中中标人未未能在规规定期限限内与招招标人签签订合同同协议；（3）投投标人违违反有关关规定，串通作作弊，哄哄抬标价价的；（4）投投标人在在投标书书中提供供虚假材材料。9、投标标书的递递交9.1投投标书的的密封(1) 投标书书正本和和副本应应分别密密封包装装，不密密封的投投标文件件无效。(2)在在封皮上上标明“正本”或“副本”，并在在封口处处加盖公公章，在在封皮上上写明：招标人人名称；投标的的合同名名称；投标人人名称和和地址；“开标标前不得得启封”的字样样。（3）开开标时由由投标人人当众拆拆开封皮皮，

18、若投投标人未未将投标标文件按按上述规规定进行行密封和和标记，招标人人将不承承担与此此有关的的责任。9.2投投标截止止期及投投标书送送达地点点时间：220144年 1月17 日 155时00分 地点：河河南安厦厦工程管管理有限限公司 9.3迟迟到的投投标书发包人对对投标截截止时间间以后收收到的投投标书，将原封封退给投投标人。9.4投投标书的的修改与与撤回在投标书书截止时时间之后后，至投投标有效效期结束束前，投投标人不不得修改改或撤回回投标书书。10、开开标与评评标10.11开标发包人将将于20014年1月17日 155时 000 分分开标，宣布发发包人认认为需要要宣布和和说明的的其他事事项。投投

19、标人应应委派代代表参加加开标，并签字字证明出出席。未未参加开开标的投投标人的的投标书书将被视视为无效效标书，原封退退回。10.22评标过过程保密密在宣布授授予中标标人合同同之前，凡属于于投标书书的审查查、澄清清、评价价和比较较以及有有关授予予合同的的信息都都将保密密。10.33投标书书的澄清清（1）投投标书的的审查、评价过过程中，发包人人可以要要求投标标人对投投标书进进行澄清清，有关关澄清的的要求和和答复，都要递递交书面面材料。（2）投投标文件件中的大大写金额额与小写写金额不不一致时时，以大大写金额额为准；以不同同文字方方式投标标文件的的解释发发生异议议时，以以中文文文本为谁谁。10.44投标

20、书书的响应应性鉴定定(1)投投标书应应与招标标文件所所有规定定相符，无明显显差异。(2)如如果投标标书实质质上没有有响应招招标文件件的要求求，发包包人将拒拒绝该投投标书。10.55投标文文件的有有效性开标时，出现下下列情况况之一的的，应当当作为无无效投标标文件(1)没没有按招招标文件件的要求求递交投投标保证证金的；(2)投投标文件件中没有有法定代代表人或或授权人人签字的的；(3)逾逾期送达达的或者者未送达达到指定定地点的的；(4)未未按招标标文件的的要求进进行密封封的；(5)未未按规定定格式填填写，内内容不全全或关键键字迹模模糊、无无法辩认认的；(6)投投标人递递交的两两份或多多份内容容不同的

21、的投标文文件，或或在一份份投标文文件中同同一投标标项目报报有两个个或多个个报价，且未声声明哪一一个有效效；(7)招招标文件件载明的的检验标标准、方方法等不不符合招招标文件件要求的的；(8)明明显不符符合技术术规范、标准和和方法的的；(9)投投标文件件中附有有招标人人不可接接受的条条件。11、合合同授予予11.11合同授授予的标标准发包人将将把合同同授予其其投标书书实质响响应招标标文件要要求且综综合条件件最优的的投标人人。11.22中标通通知书(1)在在投标有有效期截截止前，发包人人将中标标通知书书发给中中标人，确认投投标被接接受。(2)中中标通知知书将成成为合同同的组成成部分。11.33合同协

22、协议书的的签署 中标人在在接到中中标通知知后，应应按中标标通知书书中规定定的时间间和地点点，派代代表来签签订合同同协议书书。第二章 评标办办法“爱家百合苑苑”的物业业管理服服务招标标评标标标准及办办法，为规范范评标工工作，切切实做好好招标评评标工作作，特制制订本评评标标准准及办法法。一、评标标办法制制定依据据（一）中华人人民共和和国招标标投标法法；（二）国国家七部部委评评标委员员会和评评标办法法暂行规规定；（三）建建设部前期物物业管理理招标投投标管理理暂行办办法。二、评标标原则评标活动动遵循公公平、公公正、科科学、择择优的原原则。三、评标标机构招标人组组建评标标委员会会（以下下简称评评委会），

23、评委委会由55人组成成，专家家评委55人。评评委会主主任由评评标委员员会确定定。四、评标标内容对各投标标人所提提交的投投标文件件的完整整性、响响应性、物业管管理计划划、财务务状况和和投标报报价，以以及投标标人拟投投入本工工程的人人员配备备及主要要工作人人员的综综合素质质、拟用用于本工工程的主主要设备备、已完完成的类类似项目目的业绩绩等进行行审查和和分析。投标文件件的完整整性、响响应性是是指：（一）投投标文件件是否按按照招标标文件的的要求填填写及提提供有关关材料；（二）投投标文件件有无显显著差异异或保留留。五、评分分标准采用综合合评分法法（总分分值1000分）：“商务标标”部分1、“商商务标”部

24、分评评分值占占总分值值的600分（其其中价格格分为330分，综合分分为300分）。2、将各各投标人人的投标标报价累累计总和和除以投投标文件件总个数数，得出出投标报报价平均均值，该该平均值值即为基基准价格格值。投投标报价价在基准准价格基基础上超超过500%范围围以外的的废标（如有出出现超过过50%的，将将去掉该该报价后后重新计计算基准准价格）。如果项目目物业有有多种类类型，则则按照每每种物业业类型的的报价分分别计算算基准价价格值，然后再再计算出出每个投投标人的的每种报报价价格格分值，除于所所报价物物业类型型的个数数，得出出最后价价格分。投标报价价的平均均值，应应在所有有投标人人的有效效投标报报价

25、中如如出现22个相同同的最高高价、11个最低低价或者者2个相相同的最最低价、1个最最高价，则将在在去掉这这3个报报价后计计算投标标报价平平均值。价格分按按30分分值减去去投标报报价对应应基准价价格百分分比应扣扣分值。具体扣扣分分值值见下表表：扣分表一一：偏离百分分比1.000%-2.000%2.001%-3.000%3.001%-4.000%4.001%-5.000%5.001%-15.00%15.01%-25.00%25.01%-35.00%35.01%-45.00%45.01%-50.00%扣分标准准01234579114、价格格分由物物业处工工作人员员计算确确定，计计算分值值均保留留小数

26、点点后一位位，小数数点后第第二位四四舍五入入。5、综合合分评定定时应考考虑投标标人是否否实质性性响应了了招标文文件的要要求和条条件，包包括：物物业管理理服务费费用收支支测算、企业经经营成果果和发展展规划、企业对对投标项项目优惠惠承诺等等及文本本的组织织、编制制。6、将每每位专家家评委对对“商务标标”部分的的评分值值累加除除以专家家评委数数，得出出的平均均值即为为“商务标标”部分的的最后评评分。7、商务务标综合合评分标标准（330分）：(1)物物业管理理服务费费用收支支测算合合法、合合理（77分） （2）企企业管理理经验、能力、荣誉、诚信（14分分） （3）企企业经营营发展规规划（33分） （4

27、）企企业人力力资源、技术装装备、招招标项目目人员配配备（33分） （5）投投标文件件文本组组织、编编制（33分） （二）“技术标标”部分1、“技技术标”部分评评分值占占总分值值的400分。2、“技技术标”评分按按招标文文件的要要求和条条件，根根据“技术标标”的内容容与评分分要求逐逐项进行行评审打打分。3、将每每位专家家评委“技术标标”部分的的评分值值累加除除以专家家评委数数，得出出的平均均值即为为“技术标标”部分的的最后评评分。 4、技技术标评评分标准准（400分）（1）招招标项目目前期物物业管理理服务的的整体设设想与计计划（66分）（2）招招标项目目前期物物业管理理服务的的机构组组织及人人员

28、配备备（7分分）（3）招招标项目目前期物物业管理理服务的的规章、制度（4分）（4）招招标项目目前期物物业管理理标准及及方案（14分分）（5）招招标项目目前期物物业服务务承诺及及措施（4分）（6）合合理化建建议（55分）具体细项项分值见见“评委评评分表”。上述六个个项目应应在技术术标中逐逐章编写写，并体体现其合合理性、先进性性、周密密性和可可行性。专家评评委根据据招标文文件的评评分细项项标准逐逐项评分分，得出出技术标标的得分分。 （三）其其他分值值部分1、投标标人在已已管、在在管项目目获“市优”称号的的得3分分，获“省优”称号或或“国优”称号的的得4分分。单个个项目的的加分分分值按最最高分记记取

29、，不不累加。获得称称号已超超过3年年有效期期且项目目未经复复验的，不予加加分。“市优”指“市级示示范”，“省优”包括“省级示示范”和“省级优优秀”，“国优”指“国家示示范”。2、分值值最高不不得超过过4分。其他分值值由物业业处工作作人员统统一计算算后告知知评标小小组。 （四四）总分分值1、按（商务标标部分评评定分值值+技术术标部分分评定分分值）的的计算方方法得出出投标人人的最终终评定总总分。2、当二二家或二二家以上上投标人人出现总总分相同同时，投投标报价价对应基基准价格格百分比比扣分值值最少的的投标人人优先。3、以总总分值从从最高到到最低的的原则排排定中标标候选人人。六、评标标程序（一）评评标

30、委员员会成员员认真审审阅投标标书；（二）评评委根据据本评分分办法，对投标标文件进进行逐项项综合评评分；（三）评评标委员员会经认认真阅读读后，各各评委独独立打分分；（四）各各评委综综合评分分，以平平均分的的高低选选出中标标候选单单位。（五）撰撰写评标标报告，全体评评委签名名后提交交给招标标人。七、评标标纪律（一）评评标过程程保密，对评标标过程中中全封闭闭操作。开标后后至发中中标通知知书并签签署合同同期间，凡与评评标有关关的资料料以及评评委会讨讨论的情情况，均均不得泄泄露。（二）任任何投标标人不得得对评标标人员施施加影响响，否则则取消其其参加进进一步评评选的资资格。评 标 计 分分 卡工程名称称:

31、“爱家百合苑苑”物业管管理服务务签名：总项细项分值值商务标（60分分）价格分（30分分）综合分330分物业管理理服务费费用收支测算算合法、合理（7分）收入项目目和支出出项目预预算 (2分)测算说明明、测算算必要的的依据（2分）报价及收收支盈亏亏情况测测算（11分）三年收支支情况对对比（11分）征收节支支措施（1分）企业管理理经验、能力、荣誉、诚信（14分分）一级资质质4分、二级资资质3分分、三级级（含暂暂定）22分获得省级级及以上上4分、市市级3分分、没有有不得分分经营规模模企业无不不良从业业记录企业经营营发展规规划（33分）企业人力力资源、项目人员员配备（3分）拟派任该该项目负负责人情情况文

32、本组织织、编制制（3分分）标书装订订精美、装订认认真整齐齐小计技术标（40分分)整体设想想与计划划（6分分）项目整体体分析（1分）管理模式式、特点点（1分分）管理设想想、计划划1分）创优规划划和具体体实施方方案（22分）社区文化化活动（1分）机构组织织及人员员配备（7分）管理机制制（2分分）人员配备备（3分分）人员培训训（2分分）规章制度度（4分分）公众制度度（2分分）档案管理理（2分分）前期日常常管理标标准及方方案（114分）前期物业业管理（4分）日常物业业服务标标准（88分）房屋和公公用设施施设备管管理、养养护、维维修方案案（2分分）物业管理理服务承承诺及措措施（44分）各管理指指标的承承

33、诺（22分）实现承诺诺的主要要措施（1分）愿意承受受的有关关奖罚（1分）合理化建建议（55分）有较大指指导作用用（5分分）、有有一定指指导作用用（2分分）小计总分值商务标评评分细则则总项细项分值细项分值值商务标(60分分)价格分（30分分）投标报价价部分为为30分分报价响应应，符合合要求综合分（30分分）物业管理理服务费费用收支支测算合合法、合理（77分）收入项目目和支出出项目预预算（22分）；测算说说明，测测算必要要的依据据（2分分）；报价及及收支盈盈亏情况况测算（1分）；三年收收支情况况对比（1分）；增收节节支措施施（1分分）企业管理理经验、能力、荣誉、诚信（114分）一级资质质4分，二级

34、33分，三三级（含含暂定）2分；获得省省优及以以上4分分，市优优3分，没有不不得分；在管项项目有220万平平方米（含200万）以以上得44分，110万平平方米（含100万）以以上得33分，55万平方方米（含含5万）得2分分，没有有不得分分；企业业无不良良从业记记录得22分，有有一次不不得分。企业经营营发展规规划（33分）企业人力力资源、项目人人员配备备（3分分）拟派任该该项目负负责人情情况文本组织织、编制制（3分分）标书制作作精美，装订认认真整齐齐技术标评评分细则则总项细项分值细项分值值技术标(40分分)整体设想想与计划划（6分分）项目整体体分析（1分）管理模式式、特点点（1分分）管理设想想、

35、计划划（1分分）创优规划划和具体体实施方方案（22分）社区文化化活动（1分）机构组织织及人员员配备（7分）管理机制制（2分分）人员配备备（3分分）人员配备备（1分分）；人员录录用与考考核（11分）；人员上上岗标准准（1分分）；人员培训训（2分分）规章制度度(4分分)公众制度度（2分分）档案管理理（2分分)前期及日日常管理理标准及及方案（14分分）前期物业业管理（4分）前期物业业承接查查验方案案（1分分）；业主入入住管理理方案（1分）；业主临临时管理理规约（1分）；业主装装修管理理方案（1分）日常物业业服务标标准（88分）日常各项项物业服服务标准准及实施施方案（4分，缺少一一项扣00.5分分）；

36、各种突突发事件件的应急急处理方方案（22分）；用户报报修、维维修、回回访流程程（2分分）；房屋和共共用设施施设备管管理、养养护、维维修方案案（2分分）缺少一项项扣0.5分 物业管管理服务务承诺及及措施（4分） 各管理指指标的承承诺(2分)一处不符符合规定定指标扣扣0.55分，扣扣完为止止实现承诺诺的主要要措施（1分）；愿意承受受的有关关奖罚（1分）合理化建建议对前期物物业管理理有较大大指导性性作用（5分）、有一定定指导性性作用（2分）第三章 合合同条款款及格式式委托方： 受托托方：（以下简简称甲方方） （以下下简称乙乙方）法人代表表人： 法人代代表人：注册地址址： 注册册地址：联系电话话： 联

37、系系电话：根据有关关法律、法规相相关规定定，甲乙乙双方以以自愿、平等、互利、协商一一致的基基础上，就甲方方选聘乙乙方对 提供前前期物业业管理服服务事宜宜，订立立本合同同。第一章总总则第一条 物业业基本情情况本项目位位于 。占地面面积平方方米，其其中地下下总建筑筑面积平平方米，地上总总建筑面面积平方方米，建建筑物共共计幢，建筑结结构为框框架。本本项目的的建筑密密度；综综合容积积率；绿绿化率 %。规规划建设设机动车车停位个个；其中中地上个个；地下下个。第二条 甲、乙双方方约定，在合同同期内，本物业业管理区区域物业业服务收收费采用用包干制制的方式式，乙方方自负盈盈亏。第三条 乙方方提供服服务的受受益

38、人为为本物业业的全体体业主和和物业使使用人，本物业业的全体体业主和和物业使使用人均均应对履履行本合合同承担担相应的的责任。第二章 物物业服务务内容第四条 房屋屋建筑共共用部位位的维修修、养护护和管理理，包括括楼面、屋顶、外墙面面、承重重结构、楼梯间间、走廊廊通道、门厅、设备机机房等。第五条 共用用设施、设备的的维修、养护、管理和和运行，包括共共用的上上下水管管道，落落水管、水箱、公用照照明、加加压供水水设备、配电系系统、弱弱电系统统、楼宇宇消防设设施设备备、电梯梯等。第六条 本物物业规划划红线内内属物业业服务范范围的市市政公用用 设施施和附属属建筑物物、构筑筑的维修修、养护护和管理理，包括括道

39、路、室外上上下水管管道、化化粪池、池、井井、室外外泵房、路灯、停车场场、公益益性文体体设施及及共用设设施设备备使用房房屋等。第七条 本物物业规划划内的附附属配套套建筑和和设施的的维修、养护和和管理，包括体体育娱乐乐活动场场所等。第八条 管理理与物业业相关的的竣工验验收资料料、工程程图纸与与住户档档案。第九条 公用用绿地、小品、花木、水景的的养护和和管理。第十条 公共共环境的的清洁卫卫生、垃垃圾收集集、清运运，包括括公共场场地、房房屋建筑筑物共用用部位。第十一条条 本本物业规规划内的的交、车车辆行驶驶及停泊泊秩序的的管理；配合和和协助当当地公安安机关进进行安全全监控和和巡视等等秩序维维护工作作（

40、但不不含人身身、财产产保险保保管责任任）。如如有意外外事件的的发生，依照当当地相关关部门的的鉴定承承担相应应的责任任。第十二条条 组组织开展展丰 多多彩以项项目特色色为题材材的文化化娱乐活活动。第十三条条 业业主和物物业使用用人房屋屋自用部部位、自自用设施施设备的的维修、养护，在当事事人提出出委托时时，乙方方应接受受委托并并合理收收取费用用。第十四条条 属属于乙方方管理维维护范围围的位于于业主专专有部位位的共用用设施、设备，业主或或物业使使用人在在该部分分设施、设备出出现损坏坏或故障障时有通通知乙方方的义务务，因未未及时通通知造成成损失，乙方不不负责任任。第十五条条 法法规和政政策规定定由物业

41、业服务企企业管理理的其他他事项。第三章 合同期期限第十六条条 物业业服务期期限自项项目交房房之日起起至业主主大会成成立后，业主委委员会与与所选聘聘的物业业服务企企业签订订的物业业服务合合同生效效时止。第十七条条 业主主委员会会成立但但业主委委员会没没有与乙乙方签订订物业服服务合同同或者没没有选定定新的物物业服务务企业接接管本项项目物业业服务工工作的，乙方应应当继续续按照本本合同标标准履行行物业服服务义务务，并享享有相应应的权利利。第四章 物业费费用及其其他第十八条条 物物业费1、本着着物业服服务业主主、微利利经营的的原则，遵循以以社会效效益、环环境效益益、经济济效益并并重的宗宗旨，确确定物业业

42、费收到到标准为为_元元/月/平方米米，商业业物业费费收取标标准为_元/月/平平方米；费用构成成包括：管理服服务人员员的工资资、社会会保险和和按规定定提取的的福利费费等；物物业共用用部位、共用管管理区域域绿化养养护费用用；物业业管理区区域秩序序维护费费用；物物业服务务企业办办公费用用；物业业服务企企业固定定资产折折旧费用用；法定定税金等等；物业费由由乙方采采取预收收费的方方式每半半年向业业主或物物业使用用人收取取一次，具体缴缴费时间间为每半半年第一一个月的的5-115日。2、本合合同生效效之日起起五日内内，乙方方进项目目提前开开展筹备备工作，甲方在在项目交交房前55日内将将开办费费用人民民币（大

43、大写）_一一次性付付给乙方方用于配配置物资资装备。3、未售售出或未未交付的的空置房房屋由甲甲方%向向乙方交交纳物业业费。4、因业业主原因因空置的的房屋，由业主主按%交交纳物业业费。第十九条条 机机动车和和非机动动车车辆辆场地服服务费用用：1、地上上停车场场车位：车位按按_元/月/个个收取服服务费；2、地下下停车场场车位：车位按按_元/月/个个进行出出租，收收益部分分扣除服服务费后后，归属属甲方；3、车库库内外车车辆临时时停车费费用的收收取：停车330分钟钟以内不不收费；停车超超过300分钟不不足244小时收收取元/辆；停车超超过244小时按按天数累累加。4、非机机动车：摩托车车_元/辆辆/月；

44、电动车车_元/辆辆/月（不含充充电）；自行车车_元/辆/月月。第二十条条 乙乙方对业业主或物物业使用用人的房房屋自用用部位、自用设设备维修修养护及及其他特特约服务务的收费费由双方方协商收收取。第二十一一条 房屋的的共用部部位、共共用设施施设备保保修期满满后维修修和更新新、改造造费用按按照相关关规定执执行。第五章 双方权权利义务务第二十二二条 甲方权权利义务务1、甲方方应在项项目整体体交付前前30日日内，向向乙方提提供位于于项目内内的物业业管理用用房_平方方米（不不少于项项目总建建筑面积积的千分分之四）；该物物业管理理用房由由甲方负负责装饰饰装修，并交由由乙方无无偿使用用；乙方方不得改改变物业业

45、管理用用房的用用途；该该物业管管理用房房的所有有权属于于全体业业主共有有；2、甲方方应在项项目整体体交付前前30日日内向乙乙方移交交以下资资料：（1）竣竣工总平平面图、单体建建筑、结结构、设设备竣工工图、配配套设施施、地下下管网工工程竣工工验收资资料；（2）设设施设备备的安装装、使用用和维护护保养等等技术资资料；（3）物物业质量量保修文文件和物物业使用用说明文文件；（4）各各专业部部门验收收资料；（5）房房屋及配配套设施施的产权权归属清清单（包包括业主主姓名、联系方方式等）；（6）物物业管理理所必须须的其它它资料；3、协调调、处理理本项目目的遗留留问题：（1）工工程建设设遗留问问题及未未售出房

46、房屋破损损的维修修；（2）经经双方确确认应由由甲方整整改的项项目。4、在业业主入住住后因房房屋本体体及隐蔽蔽工程质质量造成成损害时时，甲方方应当按按照国家家规定的的保修期期限和保保修范围围，承担担物业的的保修和和赔偿责责任；5、协助助乙方贯贯彻物业业区域内内的各项项规章制制度；6、甲方方移交给给乙方管管理的房房屋、设设施、设设备应当当是经有有关部门门验收的的合格产产品；7、甲方方需对地地下车库库单独加加装水表表电表，实现用用水、用用电的独独立计量量；8、甲方方提供水水、电“一户一一表”的硬件件设施配配置，甲甲方向乙乙方正式式交接水水电后，应协调调相关职职能部门门实现抄抄表到户户（水表表由乙方方

47、负责查查抄到户户并负责责收取水水费）；9、甲方方应制定定临时时管理规规约，在物业业销售时时向物业业买受人人明示并并予以说说明，要要求物业业买受人人或使用用人对遵遵守临临时管理理规约予以书书面承诺诺或签字字确认；10、甲甲方有权权向社会会各界宣宣布甲、乙双方方合作之之事实，有权选选择播放放、展示示、发布布乙方有有关物业业服务资资讯、信信息（如如录相、图片、文字说说明）、广告等等，但传传播的内内容及效效果不得得对乙方方的社会会声誉及及经济利利益造成成损害；11、甲甲方须在在本物业业介入前前30日日内指定定专人负负责并督督促施工工单位成成立物业业保修、返修工工作组，全面负负责与乙乙方物业业管理处处进

48、行保保修、返返修业务务对接。乙方依依据甲方方与施工工单位签签订的施施工合同同中的相相关保修修条款，草拟保保修期内内的三方方协议，经三方方认可后后，由甲甲方组织织签订，经保证证保修期期内维修修工作的的及时性性（结合合保修条条款界定定）；12、甲甲方应执执行建设设部关于于房屋实实行房房屋质量量保证书书和房屋使使用说明明书制制定的规规定；13、甲甲方在乙乙方介入入前300日内向向乙方办办理物业业接管验验收交接接手续，接管验验收标准准由甲乙乙双方提提前交给给各施工工单位熟熟悉，以以促使施施工方在在施工期期间能够够按标准准进行施施工，减减少返工工的成本本。第二十三三条 乙方权权利义务务1、根据据有关法法

49、律、法法规及本本合同的的约定，在本物物业区域域内提供供物业服服务，乙乙方承诺诺在本合合同期内内尽职尽尽责做好好服务，提升业业主满意意，不发发生业主主集体投投诉或媒媒体曝光光的恶性性事件，积极维维护甲方方良好的的品牌形形象；2、根据据有关法法律法规规及本合合同的约约定，制制定物业业管理制制度。负负责管理理处组织织架构的的确立、人员的的招聘培培训、协协调各种种社会关关系，确确保本物物业管理理工作的的正常开开展；3、按物物业管理理法规规规定，在在本物业业达到召召开业主主大会的的条件时时，乙方方应配合合相关部部门筹备备成立业业主委员员会。4、根据据有关法法律、法法规政策策及本合合同的约约定，乙乙方自主

50、主开展各各项管理理经营活活动，但但不得损损害业主主（物业业使用人人）的合合法权益益，获取取不当利利益；5、乙方方收取物物业费以以及其他他费用应应符合有有关法律律、法规规的规定定；6、乙方方负责编编制房屋屋及附属属设施，设备年年度维修修养护计计划和大大中修方方案并组组织实施施；7、乙方方应向业业主和物物业使用用人告知知物业使使用及管管理的有有关规定定。当业业主和物物业使用用人装修修物业时时，告知知其有关关限制条条件，与与其订立立书面约约定，并并按规定定负责实实施监督督；8、依照照法规政政策有关关规定对对违反临时管管理规约约和物物业管理理法规政政策的行行为进行行制止，制止不不无效的的可以向向有关部

51、部门举报报或投诉诉；9、选聘聘专营公公司承担担本物业业的专项项管理业业务，但但不得将将物业的的整体管管理委托托给第三三方；10、接接受物业业管理主主管部门门及有关关政府部部门的监监督、指指导，并并接受甲甲方和业业主的监监督；11、乙乙方在服服务过程程中对本本物业的的公共设设施不得得擅自占占用和改改变使用用功能，如需在在本物业业内改扩扩建或完完善配套套项目，须报业业主委员员会（在在业主委委员会未未成立前前，报甲甲方同意意）并经经有关部部门批准准后方可可实施；12、建建立本物物业的物物业管理理档案并并负责及及时记载载有关变变更情况况；13、本本合同变变更或终终止时，乙方应应将物业业管理用用房、物物

52、业管理理相关资资料等属属于全体体业主所所有的财财务及时时完整的的移交给给业主委委员会，业主委委员会尚尚未成立立的移交交给甲方方；14、乙乙方需根根据每栋栋楼宇交交付时间间，按每每栋人员员配置标标准，配配置相应应的人员员，乙方方需提前前派驻项项目负责责人为项项目提供供前期介介入工作作，参加加甲方会会议，提提出合理理化建议议，完善善和调整整管理方方案，协协助甲方方制定临时管管理规约约，做做好业主主入住准准备工作作。第六章 管理目目标第二十四四条 乙方根根据物业业管理服服务事项项制定本本物业各各项维修修、养护护和管理理的工作作标准及及考核标标准，使使之达到到市级优优秀项目目的管理理标准。第二十五五条

53、 按规划划设计施施工到位位，符合合国家各各项验收收标准，在行业业当年有有项目评评估活动动并符合合参评时时间、条条件规定定的前提提下，所所接管本本物业整整体交付付使用后后的第二二年，力力争获得得市级优优秀管理理项目称称号，整整体交付付使用后后的第三三年，力力争获得得省级优优秀管理理项目称称号。第二十六六条 乙方在在管理实实际过程程中严格格实行本本物业的的服务宗宗旨，高高品质的的服务理理念，规规范企业业和个人人的服务务行为，提高管管理服务务品质，确保所所提供的的服务标标准逐步步提高。第七章 合同变变更、解解除和终终止的约约定第二十七七条 业主大大会重新新选聘物物业服务务企业或或因其他他原因本本合同

54、终终止时，乙方应应在合同同终止之之日起330日内内撤出本本物业，移交物物业管理理用房以以及与本本物业有有关的全全部档案案资料。第二十八八条 本合同同终止后后，甲乙乙双方应应做好债债权债务务的处理理，包括括物业费费用的清清算、对对外签署署的各种种协议等等；乙方方应协助助甲方或或业主大大会、业业主委员员会做好好物业服服务的交交接和善善后工作作。第八章 违约责责任第二十九九条 因甲方方违约导导致乙方方未能完完成管理理服务内内容，乙乙方有权权要求甲甲方限期期整改，逾期不不解决的的，乙方方有权终终止合同同；因甲甲方违约约造成乙乙方经济济损失的的，甲方方应给予予相应经经济赔偿偿。第三十条条 乙乙方提供供的

55、服务务达不到到合同约约定的，甲方有有权要求求乙方限限期整改改，整改改后仍不不符合要要求的，甲方有有权终止止合同；造成甲甲方经济济损失的的，乙方方应给予予甲方相相应经济济赔偿。第三十二二条 以下情情况乙方方不承担担责任1、乙方方已履行行本合同同约定义义务，但但因物业业本身固固有瑕疵疵造成损损失的；2、因维维修养护护物业共共同部位位、共用用设施设设备需要要且事先先已告知知业主和和物业使使用人，暂时停停水、停停电、停停止共用用设施设设备使用用等造成成损失的的；3、因非非乙方责责任出现现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电电视及其其他共用用设施设设备运行行障碍造造成损失失的。第三十三三条 本合同同生效

56、后后，甲乙乙双方任任何一方方公司内内部出现现的股权权转让、股东变变更、法法人代表表人变更更或甲方方将本物物业整体体或部分分转卖第第三方的的，均不不构成修修改或终终止本合合同的理理由。第三十四四条 甲方如如有采取取不公平平手段致致使乙方方推动管管理权，或造成成乙方经经济损失失的，应应当承担担相应责责任。如如乙方有有蓄意破破坏甲方方企业形形象行为为而造成成甲方损损失，乙乙方应承承担相应应责任。第三十五五条 任何一一方无正正当理由由提前解解除合同同的，应应向对方方支付人人民币的违约金金；由于于解除合合同给守守约方造造成的经经济损失失超过该该违约金金数额的的，还应应给予守守约方相相应经济济赔偿。第九章

57、 附则第三十六六条 为维护护业主、物业使使用人的的切身利利益，在在不可预预见情况况下，如如发生燃燃气泄漏漏、漏电电、火灾灾、水管管破裂、协助公公安机会会执行任任务等突突发事件件时，乙乙方因采采取紧急急避险措措施而造造成的财财产损失失，当事事人双方方按有关关法律规规定处理理。第三十七七条 甲、乙乙双方可可对本合合同的条条款进行行修订更更忙乱或或补充，以书面面形式签签订补充充协议，补充协协议与本本合同具具有同等等效力。第三十八八条 如遇不不可抗拒拒，致使使合同无无法履行行时，双双方均不不承担违违约责任任并按有有关法规规政策规规定及时时协商处处理。第三十九九条 本合同同在履行行中如发发生争议议，双方

58、方应协商商解决；协商不不成的，甲乙双双方按下下列方式式解决。1、政府府主管部部门协调调；2、提交交仲裁委委员会仲仲裁；3、依法法向甲方方所在地地人民法法院起诉诉。第四十条条 本本合同及及其附件件中未规规定的事事项，均均遵照中中华人民民共和国国有关法法律、法法规和政政策执行行。第四十一一条 本合同同条款如如有关法法律、法法规、规规章和规规范性文文件抵触触，该条条款无效效。第四十二二条 本合同同正本连连同附件件一式五五份，甲甲方执三三份，乙乙方执两两份，具具有同等等法律效效力。第四十三三条 本合同同自甲乙乙双方签签字盖章章之日起起生效。甲方： 乙方方：代表人： 代代表人：日 期期： 日 期：附件一

59、：物业构成成明细类 型型幢 数数套（单元元）数建筑面积积（平方米米）高层住宅宅多层住宅宅别 墅墅商业用房房工业用房房办公楼车 库库会 所所学 校校幼儿园用房合 计计备 注注附件二：物业共用用部位明明细1、房屋屋承重结结构；2、房屋屋主体结结构；3、公共共门厅；4、公共共走廊；5、公共共楼梯间间；6、内天天井；7、户外外墙面；8、屋面面；9、传达达室；10、；11、。附件三：物业共用用设施设设备明细细1、绿地地平方米米；2、道路路平方米米；3、化粪粪池个；4、污水水井个；5、雨水水井个；6、垃圾圾中转站站个；7、水泵泵个；8、水箱箱个；9、电梯梯部；10、信信报箱个个；11、消消防设施施；12、

60、公公共照明明设施；13、监监控设施施；14、避避雷设施施；15、共共用天线线；16、机机动车库库个 平方方米；17、露露天停车车场个平方米米；18、非非机动车车库个平方米米；19、共共用设施施设备用用房平方方米；20、物物业管理理用房平平方米；21、。附件四：前期物业业管理服服务质量量标准一、物业业共用部部位的维维修、养养护和管管理1、；2、；3、。二、物业业共用设设施设备备的运行行、维修修、养护护和管理理1、；2、；3、。三、物业业共用部部位和相相关场地地的清洁洁卫生，垃圾的的收集、清运及及雨、污污水管道道的疏通通1、；2、；3、。四、公共共绿化的的养护和和管理1、；2、；3、。五、车辆辆停