2022年建发股份业务布局分析

1、2022年建发股份业务布局分析1. 建发股份：房地产开发与供应链运营双轮驱动的国企龙头1.1 峥嵘岁月，行稳致远建发股份是以供应链运营和房地产开发为双主业的地方龙头国企。公司业务始于 1980 年，1998 年由厦门 建发集团独家发起设立并在上交所挂牌上市；1999 年，公司收购厦门联合发展集团；2009 年，公司通过与建发 集团进行股权置换，控股建发地产，确立了“供应链运营+房地产”双主业格局。截至 2021 年底，在供应链运 营领域，公司在钢铁、浆纸、汽车、农产品、消费品、矿产有色、能源化工、机电、综合行业等业务领域形成 优势，与 170 多个国家和地区建立了业务关系。在房地产开发领域，形

2、成了“建发房产”与“联发房产”两大 品牌，进驻国内 60 多个城市，初步形成了全国性战略布局。此外，公司以促进供应链业务发展为方向进行实业 投资，纵深布局产业链上下游。1.2 厦门国资控股，核心管理层稳定忠诚公司第一大股东为建发集团，实控人为厦门市国资委。建发集团持有公司47.38%股权，为公司第一大股东， 厦门国资委持有建发集团100%股权。建发集团是厦门市改革开放的窗口，目前有供应链运营、城市建设与运营、 旅游会展、医疗健康、新兴产业投资五大业务板块，并参股君龙人寿、厦门航空、法拉电子、厦门国际银行等 多元化企业，其丰厚的资源优势可有力驱动公司的发展，国资背景也为公司经营发展保驾护航。此外

3、，个人与 其他机构投资者持股占比52.62%，增加了资本市场流动性。供应链运营与房地产开发双主业并行，业务板块切分明确。供应链运营方面，公司依据产品类型的不同， 设立了四大专业集团与五大事业部，每一个集团或事业部都根据业务需求拥有一个或多个公司实体用于日常运 营。房地产业务方面，公司旗下有建发房产与联发房产两家公司，两家公司独立运作，在布局与品牌定位上具 有差异化，其中建发房产旗下有香港上市公司建发国际和建发物业，建发国际主要负责承接建发房产的二级房 地产开发业务，一级土地开发、持有型资产运营、代建业务则主要放在建发房产。核心管理层忠诚稳定，拥有丰富行业经验。核心管理层多数为公司自身培养，并在

4、公司就职多年，不仅对 公司业务有深刻的理解，对公司战略有清晰的把我，并且有极高的忠诚度，工作稳定。此外，核心管理层多数 充分经历过一线业务部门锤炼，同时在行业中享有较好的声誉，拥有广泛的行业资源，为公司正确决策和高效 管理提供了保障。推行股权激励计划，绑定核心员工利益，助力中长期业绩增长。公司在2020年首次实施股权激励，授予278 名高级管理人员2835万股限制性股票，2022年，公司扩大股权激励范围，授予1066名激励对象11454万股限制性股票，两次激励累计授予股票数量占总股本的6.0%。建发股份A股平台激励主要面向供应链运营业务与联发股份 管理人员，建发房产管理人员的激励在建发国际平台

5、实施。2015年建发国际向管理层增发5058万股，2017年再 次配股800万股，截至2021年中，管理层持股平台持有公司4.7%的股权。此外，建发国际于2021年实施股权激励 计划，向271名高级管理人员授予3530万股限制性股票，占总股本的2.6%。建发国际管理层持股与授予的限制性 股票累计占比约7.3%。1.3 营收稳步增长，归母净利润增速回升公司营业收入稳步增长，归母净利润增速止跌回升。2015 到 2020 年，公司营业收入复合增长率达 23.7%， 2021 年上半年，公司实现营业收入 2908 亿，同比增长 41.7%。归母净利润方面，2015 至 2020 年实现复合增长 率

6、9.3%，整体呈上涨态势，其中，2015 到 2018 年归母净利润同比增速较高，2020 年受毛利率下降及计提大额 资产减值损失影响，公司业绩增速出现下滑，为-5.4%。2021 年上半年，归母净利润实现 25 亿元，同比增长 12.5%， 增速止跌回升。图：20152021H1 年公司营业收入及增长营收结构上供应链运营业务占比更大，毛利润结构上房地产业务占比更大。公司供应链运营业务采取买断式经营模式，销售收入全额入账，因此会显著扩大公司营收规模，同时也导致毛利率较低。2015 到 2020 年， 供应链运营业务占营收比重稳定在 80%左右，2021 年上半年该比重提升至 91.7%，是由于

7、公司房地产业务结算 主要发生在第四季度。毛利润方面，供应链运营业务占比多数时候在 30%40%区间，房地产业务在毛利润中所 占比重更大。利润率企稳趋势明显。2015 年之后，公司毛利率整体呈下降态势，但目前企稳趋势明显。供应链运营业务 方面，过去受行业竞争影响，公司收费空间被压缩，毛利率下滑，但随着公司规模提升带来的议价能力增强以 及行业集中度的逐渐提升，未来费率继续被压缩的空间有限。地产业务方面，随着高价地的逐渐结转完成，以 及近年来公司拿地利润率的提高，毛利率企稳态势明显，2021 年上半年，公司供应链业务实现毛利率 1.8%，房 地产业务实现毛利率 20.9%，已逐渐企稳。2021 年上

8、半年由于计提了较为大额的资产减值损失和信用减值损失， 归母净利润率较去年同期下滑了 0.56 个百分点，我们认为随着公司在期货市场套期保值的经验逐渐丰富、机制 愈加完善，该项对归母净利润的影响将持续降低。2 房地产业务：逆势高增，潜力无穷2.1 两大平台协同下，销售高速增长销售高速增长，权益比有提升趋势。20152021 年，建发股份房地产合同销售金额复合增长率达 49.9%，根 据克而瑞数据，公司 2021 年在市场下行环境下，实现全口径合同销售金额 2310 亿元，同比增长 67.4%，增幅 比上年扩大 28.8 个百分点，而同期百强房企销售额同比增长率为-1.1%，彰显出公司强大的运营实

9、力、卓越的品 牌影响力和优质的土储布局。公司房地产销售的快速增长主要来自于子公司建发房产，20152021 年，建发房 产销售额复合增长率为 71.2%，同期联发集团为 23.4%。此外，公司销售权益比有抬升趋势，2021 年销售权益 比 77.6%，同比提高 5.3 个百分点，主要来自于建发房产权益比的提高，建发房产 2021 年销售权益比同比提高 8.2 个百分点至 78.6%。公司销售集中于海西和长三角区域，城市能级方面一二线占比过半。公司起家于厦门，坚持属地深耕战略， 按照销售面积计，海西区域占比始终保持在 40%左右，2021 年上半年占比 42.4%，海西区域外，公司加大在长 三角

10、地区的布局，长三角区域销售占比持续提升，2021 年上半年占比 27.4%，相比 2017 年提高 11.9 个百分点， 相反，珠三角和环渤海地区的销售贡献则持续下降，珠三角地区占比从 2017 年的 19.9%下降至 2021 年上半年的 8.0%，环渤海地区则从 4.8%下降至 1.1%。从城市能级来看，按销售面积计一二线城市销售占比持续提高， 三线城市占比则持续下滑，2021 年上半年，一二线销售占比合计 50.3%，三线城市占比 49.7%，相比 2019 年的 高峰已下滑 25 个百分点。公司未披露分城市销售金额数据，由于一二线城市房价较高，销售金额会有更高比例 来自于一二线城市。图

11、：2020 重叠城市两公司销售面积建发房产与联发集团布局具有差异化。2020 年建发房产、联发集团分别有 31、21 个城市贡献销售，其中 两家公司重叠的城市有 9 个，2021 年上半年建发房产、联发集团分别有 37、22 个城市贡献销售，其中两家公 司重叠的城市有 11 个，重叠的城市中，4 个位于福建省内，分别为厦门、莆田、漳州、泉州，4 个位于长三角， 分别为南京、杭州、苏州、合肥。可以看出，两家公司因为历史发展原因于福建省内，因为发展战略原因于长 三角地区布局有一定重叠，但是更多的是差异化。此外，两家公司并没有禁入约定，例如联发集团已在重庆布 局多年，2020 年实现销售面积 34.

12、1 万方，为公司销售第一的城市，2020 年 12 月建发房产于重庆北碚竟得一幅 地块，首次进入重庆。建发房产与联发集团产品定位具有差异化，目标客群互补。1）建发房产：其住宅项目以新中式高端改善 型为主。建发房产秉持“打造钻石人生”的企业品牌理念，致力于成为“新中式生活匠造者”，提出全新产品主 张 “建识东方发献大美”。通过“儒门、道园、唐风、华纹”的匠造理念，打造了“王府中式”“禅境中式” 两类新中式产品，在融合中国传统文化理念的同时，更加贴近现代人家居的需求。2）联发集团：其住宅项目具 有成长型、进阶型、精品型三大定位，满足刚需与改善两类需求。联发集团的品牌关键词是“幸福”、“文化” 和“

13、关怀”，将现代人文精神融入房地产匠造之中，以人为本，关怀居者生活感受。联发凝炼三大现代人文产品 系，涵盖悦系、臻系、嘉和系，筑就现代人文生活。悦系，定位为成长型幸福人文社区，从儿童成长的各阶段 需求出发，关注家庭教育、关爱儿童成长，为城市人群提供优质住房。臻系，定位为进阶型品质人文社区，深 研城市中产阶层人居需求，呈现更丰富的景观设计、更精致的生活美学、更完善的人居配套。嘉和系，定位为 精品型人文艺术社区，融汇城市顶级人文艺术，筑就繁华璀璨与人文底蕴兼备的传世人居范本。选取同处厦门市区的较具代表性的两个建发和联发楼盘作为案例进行对比，可见建发和联发的差异化定位， 产品面向不同客群，市场竞争关系

14、小。1）项目定位差异：建发养云项目位于厦门市中心湖里区，地处豪华居 住区，遵循建发集团打造钻石品质家园的品牌理念，打造经典高端改善盘。联发时代天境项目位于厦门市集 美区，位于地铁沿线，秉持联发的人文关怀理念，致力为业主打造集共享、健康、服务于一体的一站式生活驿 站。2）设计标准差异：厦门建发养云以 199 255 岛心大平层作为主打户型，两梯两户、主卧套房、厨 卫全明，处处以财富人群的苛刻眼光为至高标准，打造低容积率、高绿化率、内部配套齐全的居住环境，在装 修上采取顶配装标，打造高端典范。联发时代天境则以 88- 142 精装 3-4 房为主打户型，以较高的容积率和 较低的绿化率换取了更便捷的

15、生活体验，出门即是地铁，沿街商业配套齐全。3）目标客群差异：厦门建发养 云的改善型定位和高端设计标准，决定了它的目标客群是有一定财富积累且注重生活品质的改善型需求客户。 厦门联发时代天境则更多以需要高性价比、高便利性的年轻上班族等刚需性人群为主要目标客户。建发房产主打新中式高端改善项目，注重选址优势与品牌效应形成，有助于快速去化以及产生销售溢价。 以重庆建发和玺项目为例，2021 年，建发房产入渝首作重庆建发和玺开篇即燃，6 月 19 日首开 252 套全部售罄， 加推 64 套再度售罄，首开当天去化率 100%，一举夺得 6 月重庆市洋房建面 100 以下的签约面积+套数+金额 三冠王。至

16、2021 年 12 月 19 日，建发和玺 864 套臻装洋房全部清盘，半年内开盘平均去化率 90.4%，远高于所 在北碚区 60.3%的平均去化率，项目半年销售额达 16 亿元。重庆建发和玺项目的成功是建发注重地块质量和自身品牌的综合体现。1）注重选址优势与地块条件，享区 域发展红利。重庆建发和玺项目所处的重庆北碚区蔡家板块是两江新区自由贸易试验核心区，在 2020 年重庆中 心城区成交 TOP10 组团中，蔡家高居全市第二，北培区第一，全年成交套数 1.1 万套，购房者普遍对蔡家的发 展价值看好。建发和玺地处蔡家核心区域，享区域发展红利，良好的地块条件为建发项目卖得好卖的快奠定基 础条件。

17、2）精研新中式建筑风格、打造高品质品牌效应，成为备受业主信赖的优选开发商。重庆建发和玺将 建发的新中式匠造理念融入渝州山水文脉，为购房者带来全新的居住体验。1.45 的超低容积率、雕琢江南园林 设计和高品质精装标准更使其在重庆北碚的改善盘中脱颖而出，受到购房者的追捧。高品质定位也使建发在同 区位改善品中更具定价优势，开盘均价 17500 元显著高于其他项目。2.2 拿地张弛有度，土地储备优良公司拿地持积极态度，拿地毛利率回升。20172020 年，按照权益拿地金额比权益销售金额口径，公司拿 地整体持积极态度，2017 年达 107%，2018 年回落至 56%后逐年回升，2020 年拿地强度为

18、 82%。2021 年，根 据克而瑞拿地金额比全口径销售额的统计，公司拿地强度为 31%，在市场下行期依然保持了张弛有度的拿地态度。建发房产拿地强度高于联发集团，仅在 2019 年略低于联发集团 5.2 个百分点，其在土地市场的积极扩张为 销售高增夯实基础。此外，公司拿地毛利率具有回升态势。根据我们的对 2021 年三批次集中供地的统计，公司 于 22 城共斩获 31 宗地块，其中建发房产 29 宗，耗资 588 亿，联发集团两宗，耗资 33 亿。根据我们的测算， 一批次所获土地平均隐含毛利率仅为 12.7%，但二三批次回升明显，分别达 20.2%、24.3%。公司根据市场形势及时换仓，土储布

19、局合理。截至 2021 年上半年，公司土储建面 2573 万方，权益土储 2254 万方，权益比例达 87.6%，未来销售权益比将进一步提升。从土储布局来看，公司一直在加大一二线城市的拿 地力度，从三线城市换仓，截至 2021 年上半年，三线城市土储面积占比 48.2%，相距 2018 年高点已下降 10.7 个百分点。区域方面，公司在保证大本营海西区域仓位比重的同时，持续加码长三角布局，截至 2021 年上半年， 长三角土储面积占比 25.5%，相距 2018 年已提高 5.3 个百分点。公司目前土储面积前五的城市为南昌、鄂州、 重庆、无锡、漳州，按面积计占总土储的 22.4%，其中南昌、鄂

20、州、重庆、漳州主要为联发集团重仓，该四城 土储面积占总土储的 47.7%，建发房产土储面积前五的城市为无锡、株洲、长沙、福州、南宁，该五城土储占 建发总土储面积的 23.7%。3. 供应链业务：行业龙头，空间广阔公司打造“LIFT”供应链服务体系，致力于供应链增值。公司在供应链运营业务方面打造了“LIFT”供应 链服务体系，以“物流（Logistics）” 、“信息（Information）” 、“ 金融（Finance）” 、“商务（Trading）”四 大服务要素为基础，延伸到供应链各行业领域，形成产业全链条服务模式。公司围绕“整合”、“规划”、“运营” 三大核心工作，为客户规划设计定制化

21、供应链解决方案及运营服务，挖掘供应链运营环节潜在的增值机会。供 应链服务业务布局广，形成四大集团和五大事业部。公司供应链业务布局钢铁、浆纸、汽车、农产品四大专业 化集团，和消费品、矿产有色、能化、机电、综合五大事业部，与 170 多个国家和地区建立业务关系。产品品 类深入到国民经济发展的各个细分领域，涉及金属材料、浆纸产品、矿产品、农副产品、轻纺产品、能源化工 产品、机电产品、汽车、食品等多个品类，初步实现大宗商品至消费品的多品类的全球化布局。专业化领域市占率高，大宗商品运营为主要营收来源。公司的四大专业化集团市占率均位于行业前列。钢 铁业务位列全国钢铁供应链流通类企业前三位，年度经营货量 4

22、600 万吨；纸浆业务在中国贸易流通领域纸张销 量纸浆进口量和销量全国第一，年度经营货量 1100 万吨；汽车业务 2020 年位列福建省汽车经销商集团首位， 高端豪华汽车年销量超 2 万台；农产品业务中玉米、高粱、大麦等多个产品进口量连续多年稳居全国前三位， 年度经营货量 2500 万吨。从 2020 年营业情况来看，公司在钢铁、农产品、能源化工、矿产及有色金属等大宗 商品业务领域营业额占比约七成，净利润占比超过五成，是公司供应链服务板块的主要营收来源。图：2020 年供应链各业务领域营业额占比科技赋能，依托全产业链服务构建 “纸源网”模式。纸张供应链市场长期存在贸易商规模小分布广、上下 游交易手续繁琐、产业链内部形成数据壁垒等痛点。公司依托自身“LIFT”供应链服务体系，构建“纸源网” 平台，推动全产业链实现降本增效、价值提升。“纸源网”产业互联网平台，打破上下游产业数据壁垒，以在线 交易、数据互联、仓储物流加