某街道办事处物业管理投标书

1、 PAGE PAGE 71第一部分 价格部分文件一、报价总表招标编号号： ， 单位位：人民民币元街道办事事处综合合服务社社会化采购项目目报价总总表价格单单位：（人民币币）元每月总计计（元）大写：小写:24个月月总计（元）大写：小写：其中分项项报价：项目一、机关大大院物业业管理服服务费投标报价价总表价格单单位：（人民币币）元序号分项内容容时间人民币金金额备注1清洁卫生生服务费费每1月日常物料料消耗2物业设施施、设备备维护费费每1月日常维修修费3绿化养护护服务费费每1月绿化用药药消耗4公共保险险费用每1月购公共责责任险5管理费用用每1月日常办公公支出6员工工资资每1月管理人员员1人清洁工22人7税

2、金每1月总费用的的6%8利润（管管理酬金金）每1月总费用的的10%每月总计计（元）大写：24个月月总计（元）大写：项目二、XX建设设大楼物物业管理理服务费费投标报价价总表价格单单位：（人民币币）元序号分项内容容时间人民币金金额备注1安全保卫卫服务费费每1月装备消耗耗及安保保支出2清洁卫生生服务费费每1月日常清洁洁物料及及设备拆拆旧3物业设施施、设备备维护费费每1月日常维修修及设备备拆旧4绿化养护护服务费费每1月绿化用具具及物料料5公共保险险费用每1月公共责任任保险费费6管理费用用每1月日常办公公支出7员工工资资每1月保安3人人，清洁洁绿化77人及福福利支出出税金每1月总费用的的9%利润（管管理

3、酬金金）每1月总费用的的10%每月总计计（元）大写：24个月月总计（元）大写：_小写（注：A)报价均均应包含含所有中中标人需需交纳的的税费。B)投标标人的报报价应包包含但不不限于上上述内容容。C)投标标报价为为24个个月物业业管理服服务的所所有费用用，每月月的物业业管理服服务费用用的月单单价作为为2年物物业管理理服务的的月单价价，不做做调整。D)本表表一式二二份，一一份随唱唱标信封封一起提提交，一一份编入入投标文文件经济济部分。投标人：（法人人公章）法定代表表人或其其授权代代表签名名：日期：二、分项项报价明明细表序号分项内容容时间人民币金金额备注1安全保卫卫服务费费每1月装备消耗耗及安保保支出

4、2清洁卫生生服务费费每1月日常清洁洁物料及及设备拆拆旧3物业设施施、设备备维护费费每1月日常维修修及设备备拆旧4绿化养护护服务费费每1月绿化用具具及物料料5公共保险险费用每1月公共责任任保险费费6管理费用用每1月日常办公公支出7员工工资资每1月详见人员员设置表表税金每1月总费用的的5%利润（管管理酬金金）每1月总费用的的10%每月总计计（元）大写：24个月月总计（元）大写：投标人（法人公公章）：授权代表表（签字字或盖章章）：日 期： 第二部份份 商商务部分分文件一、法定定代表人人身份证证明书二、授权权委托书书三、投标标函致：XXX招标采采购办公公室我方确认认收到贵贵方提供供的招标标采购办办公室

5、供供货及安安装等相相关服务务的招标标文件采购编编号为：的全部部内容，我方：X公司 （投标标人名称称）作为为投标人人正式委委托（受受委托人人全名，职务）代表我我方进行行有关本本次采购购的一切切事宜。在此提交交的投标标文件，正本一一份，副副本三份，包包括如下下等内容容：1价格格部分文文件1.1报报价总表表;1.2分分项报价价明细表表。2商务务部分文文件2.1 法定代代表人身身份证明明书；2.2 授权委委托书；2.3 投标承承诺书;2.4 投标人人资质证证明文件件；2.5 商务响响应表;2.6 商务条条款偏离离表。3技术术部分文文件3.1 设备清清单；3.2 服务方方案；3.3 服务质质量保证证措施

6、；4唱标标信封我方己完完全明白白招标文文件的所所有条款款要求，并重申申以下几几点：（）我我方决定定参加采采购编号号为55的报价价；（二）全全部货物物之供应应和有关关服务的的总价（详见报报价表）；（二）本本投标文文件的有有效期自自投标截截止日后后90天天有效，如中标标，有效效期将延延至合同同终止日日为止；（四）我我方已详详细研究究了招标标文件的的所有内内容包括括修正文文（如果果有）和和所有已已提供的的参考资资料以及及有关附附件并完完全明白白，我方方放弃在在此方面面提出含含糊意见见或误解解的一切切权力；（五）我我方明白白并愿意意在规定定的谈判判时间和和日期之之后，报报价有限限期之内内撤回报报价，则

7、则投标保保证金将将被贵方方没收；（六）我我方同意意按照贵贵方可能能提出的的要求而而提供与与报价有有关的任任何其它它数据或或信息；（七）我我方理解解贵方不不一定接接受最低低报价或或任何贵贵方可能能收到的的报价；（八）我我方如果果中选，将保证证履行招招标文件件以及招招标文件件修改书书（如果果有的话话）中的的全部责责任和义义务，按按质、按按量、按按期完成成合同同书中中的全部部任务；（九）所所有与本本次采购购有关的的函件请请发往下下列地址址：地 址：邮政编编码：电话话：传真： 代表姓名名： 职职务务：办公公室主任任投标人名名称（公公章）投标人地地址：投标人法法定代表表人或其其授权代代表签名名：日期：四

8、、投标标人资质质证明文文件1.1 营业执执照复印印件组织织机构代代码证复复印件；1.2 税务登登记证复复印件; 1.3 物业管管理资质质三级或或以上行行业资质质证明；1.4投投标人近近3年的的类似工工程的合合同复印印件和验验收报告告复印件件；1.5 投标人人物业管管理（与与养护工工程）二二年或以以上经验验证明（合同复复印件和和验收报报告等证证明材料料复印件件）；1.6 投标人人具备的的机械设设备及工工具清单单;1.7投投标人具具备履行行合同所所需的人人员清单单及证明明材料；1.8有有一家正正在服务务的行政政机关、企事业业单位物物业管理理工程。19企企业经营营诚信证证明。（一） 营业执执照复印印

9、件（二）组组织机构构代码复复印件（三）税税务登记记证复印印件（国国税）（四）税税务登记记证复印印件（地地税）（五）物物业管理理企业资资质证书书复印件件（六）XXX物业业管理合合同（七）管管理服务务合同（八）机机械设备备及工具具清单序号设备名称称品牌型号号技术参数数备注一保安器械械2对讲机摩托罗拉拉GP8883警棍民安4强光手电电筒旭光三 清洁绿绿化工具具3打磨机禧百地 电源：2200v 550Hzz； 转转速： 30000r/minn； 功功率：3350WW4吸尘器海尔LPW2200-25洗地机西域 电压：24VV；功率率：19900WW；刷地宽度度：6660mmm；6割草机同安功率:55.5

10、马马力/332000rpmm7 日常清清洁工具具一批清洁工常常用小工工具四维修工具具1冲击钻博世2电焊机艾特交流500Hz、电压至至3800V、绝绝缘阻1100MM、耐压4.5KWW3疏通机京日管道直径径：5502200mmm疏通能力力：500m软轴规格格：33044m/根根4手电钻安易550RRPM，功率6630WW5切割机广龙电机:33KW 电压:3800V &nb.6电工工具具一批日常维修修用7水工工具具一批日常维修修用（九）项项目负责责人简历历姓名性别男年龄职务项目经理理职称学历参加工作作时间从事项目目管理年年限年主要经历历及承担担过的项项目资格情况况（包括括持何种种证件、发证时时间及

11、发发证部门门）2注：1.表中职职务、职职称均指指当事人人在其本本单位的的职务、职称。2.投标标人应配配置符合合资格的的项目负负责人，参与项项目的实实施，以以满足工工程的要要求。3.附相相关资质质证明证证书复印印件一份份并加盖盖公章。投标人（公章）：法人代表表或其授授权代表表签字：日 期：（十）本本项目主主要技术术及管理理人员一一览表姓名职务/职职称本项目分分工主要工作作经历（曾参与与过的工工程项目目）备注项目经理理全面工作作保安队长长保安管理理环境主管管环境管理理工程主管管水电工程程管理注：1.表中职职务、职职称均指指投标人人在其本本单位的的职务、职称。2. 投投标人应应配置足足够的符符合资格

12、格的各类类技术人人员，参参与项目目的实施施，以满满足工程程的要求求。投标人（公章）：法人代表表或其授授权代表表签字：日 期：六、商务务响应表表说明投标人人应对照照招标文文件要求求与报价价的实际际情况对对招标文文件中合同书书的条条款内容容作全面面响应。完全满满足的在在“响应栏栏”中打“”，若若有差异异的请在在“差异栏栏”中打“”，并并将差异异情况在在差异表表说明。序号条款号合同条款款题目响应差异1第一章总则2第二章合同期限限3第三章委托管理理事项4第四章双方权利利义务5第五章物业管理理服务费费6第六章违约责任任7第七章合同解除除和终止止的约定定8第八章附则投标人名名称（公公章）：投标人法法定代表

13、表人或其其授权代代表签名名：日 期：七、商务务条款偏偏离表说明投标人人应根据据其提供供的货物物和服务务，对照照招标文文件“用户需需求书”的要求求，有差差异的，则在差差异表中中写明实实际响应应的具体体内容。序号招标文件件要求投标文件件内容条款号简要内容容条款号实际响应应的具体体内容12345678投标人名名称（公公章）：投标人法法定代表表人或其其授权代代表签名名：日 期：第三部份份 技术部部份文件件第一章 设备清清单序号设备名称称品牌型号号技术参数数备注一保安器械械2对讲机摩托罗拉拉3警棍民安4强光手电电筒旭光三 清洁绿绿化工具具3打磨机禧百地 电源：2200v 550Hzz； 转转速： 300

14、00r/minn； 功功率：3350WW4吸尘器海尔LPW2200-25洗地机西域 电压：24VV；功率率：19900WW；刷地宽度度：6660mmm；6割草机同安功率:55.5马马力/332000rpmm7 日常清清洁工具具一批清洁工常常用小工工具四维修工具具1冲击钻博世电源：2220vv 500Hz； 转速速： 445000r/mmin；2电焊机艾特交流500Hz、电压至至3800V、绝绝缘阻1100MM、耐压4.5KWW3疏通机京日管道直径径：5502200mmm疏通能力力：500m软轴规格格：33044m/根根4手电钻安易550RRPM，功率6630WW5切割机广龙电机:33KW 电压

15、:3800V &nb.6电工工具具一批日常维修修用7水工工具具一批日常维修修用服务技术术方案一、物业业管理服服务整体体设想及及策划XX机关关大院和和建委大大楼位于于罗村中中心地段段，属政政府物业业，办理理对外业业务，特特别是办办事处和和行政服服务中心心，更是是群众经经常来往往之地，维护好好内外环环境和外外观，树树立良好好的形象象，对政政府单位位的形象象很重要要。能够够服务这这样的物物业，对对物业公公司是莫莫大的荣荣幸，也也对物业业公司形形象有良良好的帮帮助，我我们已有有服务政政府物业业的经验验，深知知做好政政府单位位服务的的意义重重大，也也有信心心做好本本项目，经实地地考察后后，根据据办公类类

16、公共类类物业的的特点，提供个个性化环环境和安安防服务务，做好好办公区区域的环环境卫生生工作，维持良良好的政政府形象象。对将将来服务务工作开开展有如如下设想想：1、安全全防范方方面保安部除除了在机机关大院院和建委委大楼门门口安排排一名保保安员固固定244小时轮轮值外，另一名名保安员员负责每每二小时时对院外外围和楼楼内进行行的巡视视工作，一是加加强对治治安的管管理，二二是 可可以保证证随时检检查卫生生情况，发生卫卫生情况况不理想想及时通通保洁进进行清洁洁，三是是对公共共设施完完损情况况进行巡巡查，发发生损坏坏及时报报修。2、清洁洁卫生方方面由于机关关大院和和建委大大楼及行行政服务务中心是是政府职职

17、能部门门,也是是窗口部部门，环环境很重重要，我我公司会会根据贵贵单位上上班特点点，合理理安排清清洁工作作，尽量量不对正正常办公公产生影影响，例例如会安安排清洁洁工在77：300分上班班，在贵贵单位上上班前将将办公楼楼外围清清扫干净净，楼梯梯等公共共通道扫扫一次拖拖一次，上班后后立即清清洁办公公室内卫卫生。下下午上班班前再将将楼梯等等拖一次次。平时时时间安安排一人人巡逻保保洁，保保证外围围及院内内各公共共场地清清洁，并并不定时时清洁卫卫生间，保持卫卫生间清清洁无污污物、无无异味，待下午午下班后后，再进进行一次次清洁。至于如如需地板板打磨抛抛光等复复杂工作作，会安安排在晚晚上进行行。3、绿化化方面

18、用我公司司传统对对绿化管管理的经经验，本本项目绿绿化依旧旧委托专专业公司司对绿化化进行养养护，对对老化植植物及时时进行更更换，在在公共通通道和办办公室门门口摆放放花盆并并定期更更新，以以改善环环境和室室内空气气，缓解解工作人人员的办办公疲劳劳。在管管理上，执行公公司成熟熟的周检检和月检检制度，按行业业规范及及贵单位位检验标标准对绿绿化进行行定期检检查，保保证外包包单位工工作质量量。4、外围围保洁做好日常常外围保保洁的情情况下，做出具具体书面面计划，定期对对院内广广场和大大门进行行清洁；合理安安排对建建筑物外外墙进行行冲洗，保持外外观整洁洁如新；每月对对下水渠渠排水口口进行一一次清理理，防止止杂

19、物堵堵塞；及及时清理理杂草、杂物，确保外外围整洁洁。5、灭四四害工作作协助市政政办做好好除“四害”工作。根据实实际需要要，及时时提醒市市政办进进行更有有效的除除“四害”工作。如将队队四害工工作交由由社会化化管理时时，我们们随时做做好交接接准备，并按照照规定有有步骤开开展消杀杀工作。关于清清理化粪粪池工作作，我们们坚决按按照要求求落实。6、日常常修缮工工作做到工程程人员每每日巡查查楼宇一一次，并并做书面面的巡查查记录，对需修修缮的项项目做详详细的登登记，根根据情况况按规定定进行修修复或告告知。7、员工工培训将为贵行行政单位位提供规规范服务务，我们们必须对对员工进进行更严严格的培培训，学学习政府府

20、形象的的重要性性，掌握握各项工工作程序序，严格格落实工工作纪律律，进行行相关应应急预案案演练，礼仪要要求统一一规范。结合政政府”的宗旨旨高标准准严要求求开展各各项物服服工作。 以上是是对贵单单位办公公楼初步步构想，我公司司会根据据贵单位位的要求求和对建建设物进进一步了了解制定定出更细细化的方方案满足足贵单位位的要求求。二、管理理指标及及措施序号指标名称称管理标准管理措施施概要1物业主体体及配套套设施完完好率98%采用公司司巡查及及服务中中心分区区控制相相结合的的工作方方法，责责任到人人。建立立完善的的巡查制制度，定定期对物物业进行行巡检，发现问问题立即即处理。2物业及设设施零修修、急修修及时率

21、率98%严格修缮缮制度，要求维维修人员员接到维维修单后后携带工工具600分钟内内到现场场，零修修工程及及时完成成，急修修工程不不过夜。并建立立维修记记录。以以优质、高效服服务为本本，实行行24小时时值班制制度。3维修工程程质量合合格率100%分项监督督，项目目负责人人严格把把关，按按照工序序一步到到位，杜杜绝返工工，并及及时回访访确保功功效。4绿化完好好率99%由绿化专专业化管管理分包包养护，监督检检查，责责任到人人，奖惩惩制度健健全，发发现问题题，及时时修复，确保公公共绿化化无破坏坏、无践践踏、无无黄土裸裸露，长长势良好好，并有有时更换换老化植植物。5清洁保洁洁率99%外围和楼楼道每天天扫一

22、次次、楼道道大堂电电梯早上上中午各各拖一次次，楼层层设施每每天擦一一次，以以上工作作在客户户方未上上班时进进行；外外围保洁洁落实到到人，卫卫生间随随时清洁洁，坚持持日常检检查和不不定时抽抽查，做做到“能看到到的无杂杂物，能能摸到的的无污迹迹”6道路完好好率及使使用率99%坚持对道道路进行行日常巡巡视检修修和定期期维护保保养，建建立巡查查维护档档案记录录。7化粪池、雨水池池、污水水进完好好率97%落实责任任人，工工程维修修组落实实专人进进行维护护工作，日常巡巡视和定定期维护护保养，无堵塞塞渗露发发生，建建立健全全档案记记录。8排水管、明暗沟沟完好率率97%工程维修修组落实实专人进进行维护护工作，

23、日常巡巡视和定定期巡查查相结合合，建立立健全档档案记录录9路灯完好好率99%对路灯每每日进行行一次日日常巡视视检修，定期维维护电器器线路，建立健健全档案案记录。10车场完好好率97%坚持对停停车场进进行日常常巡视检检修和定定期维护护保养，建立健健全档案案记录。11文体设施施完好率率97%日常巡视视检修和和定期巡巡查相结结合，建建立健全全档案记记录，及及时发现现及时维维修。12消防设施施设备完完好率100%落实责任任人，建建立日常常巡视和和定期巡巡查制度度，建立立健全档档案记录录，确保保消防设设施设备备完好有有效。13火灾发生生率0全员义务务消防员员制，定定期培训训和演习习，加大大宣传力力度，进

24、进行日常常巡视，发现隐隐患及时时处理，确保营营区安全全。14刑事、治治安案件件发生率率0严密保安安门岗执执勤和查查访，及及时发现现安全隐隐患，强强化与派派出所的的协作，了解周周边治安安情况，防范于于未然。14客户有效效投诉回回访率100%加强与客客户的沟沟通，强强化服务务意识，提高员员工素质质，及时时解决客客户提出出问题，做到件件件有处处理，件件件有记记录，对对于处理理后的问问题有回回访制度度，了解解客户处处理意见见以提升升服务水水准。15管理人员员专业培培训合格格率98%制定管理理人员培培训计划划，定期期开展各各类专业业化培训训，加强强员工素素质教育育，提高高管理人人员专业业化程度度，建立立

25、健全培培训记录录。16客户对维维修管理理的满意意率95%采用专业业化部门门运作，及时发发现问题题，快捷捷、高效效的维修修，及时时回访，征求客客户对维维修的反反馈意见见，随叫叫随到，记录齐齐全。三、管理理方式和和工作计计划（一）管管理服务务模式服务中心心在上级级主管部部门指导导监督下下，在本本公司直直接领导导和监控控下，实实行项目目经理负负责制。这种管管理模式式的要点点是：1、服务务中心为为本公司司的派出出机构，受本公公司的直直接领导导，其权权利由本本公司授授予，其其行为后后果由本本公司承承担。2、服务务中心在在接受本本公司的的直接领领导的同同时，应应接受主主管部门门的监管管。3、服务务中心在在

26、本公司司的授权权下，全全权负责责本项的的管理服服务工作作，根据据物业业管理条条例，按物物业管理理服务合合同的的约定进进行管理理、服务务，并履履行义务务。4、项目目经理行行使公司司赋予的的人事权权、经营营管理权权，统一一管理所所属部门门和人员员，根据据物业管管理行业业的有关关法规政政策和公公司的有有关规章章制度，结合实实际情况况，主持持制定各各种具体体的规章章制度、操作规规程、服服务规范范以及应应急处理理程序，对所辖辖部门和和人员实实施系统统的培训训、考核核和奖惩惩。5、服务务中心在在财务上上实行“以管理理处为独独立的单单位的二二级核算算”体制，公司将将分帐进进行财务务处理，以考核核其经营营管理

27、业业绩。（二）、实施计计划1、以人人为本，组建一一支“思想过过硬、作作风优良良、技术术精湛、服务一一流、保保障有力力”的管理理处员工工队伍，管理处处经理、各部门门主管以以及业务务技术骨骨干将符符合本公公司规定定的全部部任职条条件；其其余员工工按我司司的员员工入职职条件择优录录用，以以确保管管理处所所有人员员均符合合公司规规定的政政治思想想、业务务技术水水平标准准。2、建立立和健全全各级、各岗位位人员的的岗位责责任制。本公司司已制定定了各类类人员岗岗位责任任，管理理处应根根据公司司的要求求，结合合小区的的具体情情况，把把岗位责责任和考考核制度度、奖惩惩制度结结合起来来，做到到分工明明确，责责任落

28、实实，考核核严格，奖罚分分明。3、严格格执行公公司“四个统统一”。即统统一管理理模式、统一管管理标准准、统一一管理意意识、统统一管理理品牌，使公司司从纵向向和横向向两方面面都保持持管理模模式、标标准、意意识上高高度的统统一，形形成公司司统一的的管理品品牌。4、注重重学习与与培训。管理处处将制定定系统的的各级、各岗位位人员的的培训计计划，重重点是安安全意识识、服务务意识及及业务技技能、管管理标准准、目标标及文化化知识素素养。通通过不间间断的多多形式、多途径径的有效效培训，提高管管理处的的总体服服务水平平和员工工的综合合素质，为实现现我司所所承诺的的各项管管理服务务目标提提供保证证。5加强强重点部

29、部门、重重点部位位和重点点岗位的的管理、监控，通过创创新和有有效的管管理，确确保不出出现因管管理责任任而造成成的各类类故障或或事件。四、人员员配备、培训与与管理（一）人人员的配配备1配置置原则：考虑到到物业情情况，遵遵循节约约成本、优化管管理、提提高工作作效率、保障工工作质量量的原则则。关大院和和建委大大楼的的的服务中中心人员员设置计计划表序号项目人数（人人）工作要点点概述备 注1项目主管管1 固定在在服务单单位办公公，负责责日常管理及及甲方联联系2保安领班班1负责保安安员管理理事务兼兼值班3管理员1与我司罗罗村同乐乐花园共共用,需需要时前前来不计入本本项目开开支5维修工1与我司的的罗村同同乐

30、花园园共用, 需要要时前来来不计入本本项目开开支6保安员2门口三班班24小小时值班班，另11人顶轮休休或节假假日值班班7清洁工及及领班8负责两院院的日常常保洁清清洁8绿化工1由我公司司签约的的绿化公公司根据据工作安排不不同安排排不同工工种上班班 9 合 计 116其中133人固定定在机关关大院和和建委大大楼上班班，其他他岗位根根据需要要由公司司临时调调派员工的培培训随着国民民生活水水平的不不断提高高，客户户/住户对对物业管管理服务务的要求求也不断断提高，要求物物业管理理公司必必须具备备一支过过硬的员员工队伍伍。我公公司除招招聘引进进优秀的的管理专专业人才才外，更更注重对对企业员员工的内内部培训

31、训，把管管理人员员培训再再教育作作为公司司的发展展战略。1、培训训系统构构成图目标计划划岗位应用用组织安安排考核评价价2、培训训目标通过培训训提高员员工的文文化素质质、业务务技能和和管理服服务水平平，为项项目培养养一支品品质优良良、专业业过硬的的物业管管理队伍伍，使物物业管理理水平更更上一台台阶。3、培训训内容（1）入入职培训训1）所有有新入职职本公司司的员工工在入职职的第一一周内都都应该接接受培训训及考核核。2）培训训时间不不得少于于两个工工作日（其中最最后半个个工作日日为考核核时间）3）对新新员工的的培训主主要包括括以下内内容：a.公司司基本情情况、组组织机构构及主要要领导成成员；b.公司

32、司的质量量方针、目标、企业精精神及物物业管理理工作基基本知识识；c.员员工手册册、职职业道德德及质量量意识教教育；d.对员员工的期期望及要要求。4)新员员工入职职培训资资料保存存记录。(2)上上岗培训训：1) 员员工入职职培训合合格或转转换工种种需经上上岗培训训，培训训时间不不得少于于1周时间间。2) 上上岗培训训主要内内容包括括：a.应知知部分：如岗位位的基本本情况（岗位的的职责、人员配配置及设设备、设设施的分分布等）；b.应会会部分：岗位工工作操作作规程，异常状状况时的的特殊处处理程序序等。3) 上上岗培训训由各部部门负责责组织，并指定定专业人人员进行行。培训训记录由由各部门门保存。(3)

33、在在职培训训1) 特特种作业业人员，由所在在部门或或公司组组织参加加培训。2) 公公司定期期或不定定期组织织有关员员工参加加物业管管理基础础知识、消防安安全知识识等方面面的培训训。3) 根根据岗位位工作要要求或政政府部门门的要求求，公司司组织相相关岗位位人员接接受外部部培训，以更新新知识和和丰富技技能。4) 培培训记录录由组织织的部门门负责保保存。(4) 外部培培训1) 在在职进修修：主要要形式有有专题讨讨论、模模拟实践践演练；2) 脱脱产进修修：参观观学习、参加建建设部主主办的物物业管理理上岗培培训、外外送专职职培训；3) 自自我培训训：提倡倡在职自自学。4、培训训后的跟跟查及评评核工作作1

34、）员工工经过培培训后，组织培培训的人人员要进进行跟进进，即在在员工的的实际工工作中接接管检查查，该员员工是否否按培训训要求和和标准进进行工作作，对不不按要求求做的员员工进行行督导和和指正。2）培训训结束后后需进行行现场考考核及评评核工作作，现场场考核分分为实操操和书面面考核两两种形式式；评核核工作是是在员工工工作一一段时间间后，由由培训组组织者检检查员工工受训前前与受训训后的工工作状况况，并做做好记录录，以便便员工直直接上司司、服务务中心经经理或公公司领导导及时了了解和掌掌握员工工工作或或思想情情况，并并作为评评核培训训成绩的的依据。二、人员员的管理理员工是我我们最宝宝贵的资资源，我我们强调调

35、人力资资本增值值目标优优先于财财务资本本增值的的目标。我们认认为，企企业只有有管好人人，才能能管好事事。为了了有效地地提高员员工的积积极性和和创造性性，让员员工努力力为客户户服务。我们制制定了相相应的员员工培训训和考核核措施：1、确定定标准、严格招招聘我司在物物业管理理工作实实践中形形成了自自己的用用人标准准，比较较突出的的做法是是：重品品德修养养，热爱爱物业管管理事业业，讲奉奉献、能能吃苦；重工作作能力，要求员员工一专专多能；管理队队伍年龄龄结构要要求因岗岗而异，合理优优化，既既稳健经经营，同同时又充充满朝气气。根据上述述用人标标准，确确定了以以下几项项指标：（1）知知识层次次：为了了符合高

36、高品质物物业管理理的要求求，管理理层均要要求持物物业管理理资格证证；操作作层人员员全部要要求高中中以上文文化；保保安队伍伍要求以以退伍军军人为主主，以保保证队伍伍素质；维修工工岗位要要求全部部持证上上岗。（2）录录用考核核：所有有管理层层人员，除经过过正常的的笔试、面试、心理测测试等录录用考核核外，必必须通过过基本知知识的考考核成绩绩合格者者方可录录用；操操作层人人员要通通过技能能考试；保安人人员经过过政审合合格。（3）人人员配置置：逐步步加大管管理人员员配置比比率，符符合高科科技、高高智能化化物业管管理的要要求，使使物业管管理队伍伍实现由由劳动密密集型向向知识密密集型转转变。（4）工工作经验

37、验：所有有管理层层员工必必须具有有物业管管理经验验外，还还需有其其他相关关管理工工作经历历。2、量才才适用、合理配配置为最大限限度地发发挥人员员的主动动性积极极性，充充分挖掘掘他们的的潜能，我们对对企业的的人力资资源进行行有效的的配置，合理设设计各工工作岗位位的工作作内容和和职责范范围，目目的是使使人适合合于职务务，适合合于人，充分体体现“会用人人、用好好人”的思路路。我们们规定新新员工录录用后，须由有有经验的的管理人人员带领领，到基基层试用用实习，并在实实习过程程中，全全面测定定和验证证新员工工的个人人工作能能力对不不合岗位位要求的的而又有有其他专专长的，实行调调岗安排排使用，充分发发挥个人

38、人专长。3、规范范管理、分层实实施（1）组组织落实实，制度度规范：我们的的人员组组织管理理靠的是是可见的的、具体体的企业业规范，如制订订管理规规章制度度，明确确各级人人员的岗岗位职责责和权务务；建立立一套合合理公正正的奖励励制度；依据工工作表现现确立不不同的报报酬工资资福利系系统。通通过规范范企业运运作，约约束员工工行为。（2）分分工协作作，层级级管理：在物业业管理中中，存在在着许多多不确定定因素，所以在在管理中中我们对对管理层层及操作作层员工工采取不不同的管管理方法法。对管管理层员员工实施施授权管管理，即即在一定定的范围围内让他他们自己己管理自自己，增增强管理理人员的的责任意意识。（3）规规

39、范言行行、注重重仪表，实施形形象战略略。行为为规范是是形象战战略的重重要组成成部分，我们将将员工的的言行举举止、仪仪容、仪仪表等软软性因素素纳入规规范化管管理范畴畴，制订订详细的的员工守守则，让让员工熟熟记于心心，自我我约束，自我控控制，参参照对比比，严格格执行，全面提提高企业业美誉度度。4、素质质评价，绩效考考核（1）量量化考核核，客观观评价：人员管管理中的的绩效考考核是充充分发挥挥人员素素质效能能的内在在保障。通过实实践我们们总结出出考核评评鉴、行行为测评评、专项项考试三三种管理理人员素素质评价价系统，对员工工的“德、能能、勤、绩”进行全全面客观观的评鉴鉴。制订订科学合合理的工工作服务务标

40、准和和量化考考核标准准，并推推出一整整套实行行绩效与与综合测测评相结结合的考考核实施施方案。各级人人员均有有详细的的绩效考考核指标标，业绩绩的好坏坏、绩效效的高低低、综合合素质的的优劣可可通过量量化反映映出来。使考核核起到奖奖励先进进、鞭策策后进的的作用，同时也也使员工工有了压压力感、责任感感和紧迫迫感。（2）末末位淘汰汰、吐故故纳新：为使文文华花园园管理队队伍更有有战斗力力和生命命力，在在保持队队伍相对对稳定的的同时，根据情情况进行行优化队队伍结构构，结合合考核，实行末末位淘汰汰机制，这样做做既留住住了企业业所需的的人才，同时又又吸纳了了新生力力量。5、激励励驱动，留住人人才近几年，物业管管

41、理行业业人才流流失现象象严重。实践证证明，企企业要想想保持长长久的活活力，就就要有良良好的激激励机制制和文化化机制，鼓励员员工奋发发向上、努力工工作；通通过企业业文化活活动的形形式，培培养集体体主义精精神，加加强团队队意识和和群体的的凝聚力力。我们们的管理理是建立立在“人性”的基础础上，对对知识、对人格格、对价价值给予予高度尊尊重。企企业文化化的建设设，不仅仅为我们们赢得了了奋斗的的成果，也为公公司赢得得人才人人心。（1）树树立员工工也是公公司的主主人管理理理念：公司不不仅给员员工提供供工作场场所，更更要给员员工营造造精神家家园。通通过充分分沟通，实现人人格平等等，关注注员工自自我价值值的实现

42、现，使员员工与企企业共同同成长。我们强强调规范范管理中中的人性性化因素素，在严严格的制制度管理理中，关关心员工工，尊重重员工，使企业业在规范范公平的的基础上上更富有有人情味味。（2）给给人才创创造机会会，让机机会造就就人才。我们讲讲精神、讲奉献献，鼓励励员工成成才。我我们的人人员管理理中有一一条原则则：善待待我们的的内部顾顾客员工，鼓励每每一个人人都成为为各自岗岗位上的的行家里里手，我我们倡导导竞争上上岗，让让一线的的优秀员员工能有有机会脱脱颖而出出。最终终形成员员工能上上能下，职位能能升能降降、待遇遇能高能能低的人人员管理理的良性性机制，直正盘盘活人力力资源。（3）创创造宽松松的环境境，发现

43、现人才，重视人人才。我我们在用用人问题题上坚持持唯才是是举、任任人唯贤贤的原则则。管理理人员能能上能下下、不拘拘一格，只要是是人才，我们就就毫不犹犹豫地让让其发挥挥最大作作用。我我们重表表现、重重能力，决不以以偏概全全，埋没没人才。为此，我们坚坚持员工工建议制制度，在在广大员员工中，定期开开展调查查活动，认真听听取、分分析、处处理员工工反映的的意见和和建议。（4）物物质奖励励、精神神奖励双双管齐下下，形成成人才的的归属感感。尊重重人才、关怀人人才，形形成以人人才为楷楷模的企企业风格格。为此此，我们们除了人人才委以以重任之之外，还还给予人人才物质质和精神神的双重重奖励。（5）营营造文化化氛围，促

44、进交交流沟通通。我们们提倡“尊重每每一位员员工”，坚持持以人为为本，致致力开展展企业文文化建设设，加强强上下级级之间、同事之之间的沟沟通与交交流，增增强员工工的集体体协作精精神。同同时也让让企业人人才更加加重视集集体，珍珍视在的的职位。五 房屋及及室外场场地、水水池的养养护管理理、室外公公共场地地管理10目目的。1指导书书规定了了公共场场地使用用管理规规程，以以维护公公共场地地秩序，保障公公共场地地规范、合理使使用。0适用范范围。21本本指导书书适用于于本物业业区内公公共场地地的使用用管理。30职职责。31保保安队队队员负责责巡查、纠正公公共场地地不规范范使用现现象对不不规范使使用现象象进行巡

45、巡查、纠纠正，并并及时向向管理处处主管汇汇报。32服服务中心心主任负负责对日日常巡视视，并对对保安员员工作行行为进行行检查，保证其其尽职尽尽责控制制好公共共场地。33环环境部人人员负责责对公共共场地进进行清洁洁保洁，并定期期进行冲冲洗地面面。40工工作程序序。41服服务中心心。411管理理处管理理人员在在日常工工作时应应注意检检查有无无私自使使用小区区内的公公共场地地、有无无在窗处处和玻璃璃上悬挂挂、张贴贴招牌及及广告的的情况出出现。412对违违反使用用管理规规定的，损坏公公共场地地设施、设备者者，管理理人员除除责令其其拆除、撤消违违章物品品、修补补破损部部位并恢恢复原状状外，还还应根据据有关

46、规规定送交交有关执执法部门门处理。413管理理人员在在日常工工作中应应注意检检查公共共场地清清洁卫生生，对于于乱涂、乱画、乱贴等等现象应应及时制制止。42保保安员和和公司其其他工作作人员均均有责任任对公共共场地不不规范使使用现象象进行制制止和纠纠正。水（鱼）池管理理规定10目目的通过对水水池规定定管理，达到水水质良好好，水面面洁净，为广场场创造良良好的氛氛围。11环环境部负负责对水水池日常常进行维维护，每每日对水水池内杂杂物进行行清理，保持水水面无浮浮物、无无杂草，水质干干净。2环境部部领班负负责定时时对水池池鱼进喂喂食，对对鱼生长长状态进进行观察察，有异异常应有有效处理理。13服服务中心心主

47、任负负责决定定水池换换水日期期，以保保持水面面整体美美观。14保保安员要要对戏水水人士进进行规劝劝，防止止有进入入戏水发发生伤害害事故，保持院院内良好好公共秩秩序。六 电梯清清洁与协协助维护护电梯清洁洁清洁工在在上班前前对电梯梯进行清清扫，对对地板进进行拖洗洗，每11小时对对电梯进进行一次次巡回保保洁，保保持电梯梯内壁、地板、伸缩门门干净，保持电电梯伸拉拉的间隙隙无杂物物，不影影响电梯梯门开关关。每周周对电梯梯壁上一一次不锈锈钢油，以达到到光洁程程度。标标准如下下：轿厢干净净无垃圾圾杂物，镜面（不锈钢钢面）无无手印迹迹，门表表面光亮亮。轿厢门面面无灰尘尘，显示示屏干净净无灰尘尘。 轿厢内壁壁、

48、门槽槽、顶部部无积灰灰。 客梯内外外按键、控盘干干净无尘尘、无污污。电梯的协协助维护护 电梯由由甲方委委托专业业的维保保公司进进行维保保，并每每年接受受质查部部门的年年检，安安全性能能得得到保证证，物业业公司从从以下几几方面协协助做好好维护：A、严格格遵守电电梯有关关限高、限重的的管理规规定，禁禁止超重重物品进进入电梯梯，禁止止高物或或利物挂挂花电梯梯。B、日常常坚持对对电梯运运行状态态进行检检查，发发现有异异常响动动应立即即通知维维保单位位前来处处理。C、对电电梯内对对讲系统统和报警警系统进进行测试试，如不不能正常常工作更更及时通通知维保保单位进进行维修修。D、保持持电梯内内照明灯灯的正常常

49、，及时时更换坏坏掉的灯灯泡，保保持梯内内灯线正正常。E、掌握握电梯应应急处置置能力，对突发发停机有有急救能能力。七 清洁管管理10组组织结构构服务中心心项目经经理环境管理理部主管管清洁工20工工程程序序21工工作要求求211环境境管理部部主管职职责。21111负责对对清洁工工进行岗岗位培训训，并作作好培训训记录。21122负责日日常工作作安排、检查、监督落落实清洁洁工岗位位职责。21133负责室室内、外外清洁工工作日检检和员工工考核，填写清洁工工作日检检表，每月对对消杀服服务质量量进行检检验。写写好工作作计划，做好工工作总结结。21144协助其其他部门门或同事事将各项项工作做做好，负负责对日日

50、常清洁洁工作发发生的轻轻微不合合格服务务即行关关闭处理理。21155加强业业务、管管理技巧巧的学习习，全面面熟悉区区内的操操作，提提高工作作效率。21166负责小小区绿化化和景点点的布置置。21177认真贯贯彻执行行广东省省卫生委委员会的的有关规规定和服服务中心心提出的的卫生要要求。21188带头工工作，以以身作则则；调动动员工的的积极性性，高质质量、高高效率地地完成责责任区清清洁工作作。21199及时传传达上级级指示，定期向向服务中中心经理理汇报工工作。211110完成成上级交交办的其其他工作作。21200清洁工工职责21211服从主主管的工工作分配配，认真真细致、尽职尽尽责做好好本职工工作

51、。21222正确树树立服务务意识、卫生意意识、礼礼貌服务务、讲求求效率、讲求质质量。21233上班时时间不得得闲聊；工作期期间，发发现有异异常现象象或可疑疑人物要要加以询询问并及及时向服服务中心心汇报。21244完成上上级交办办的其他他工作。220管理理要求221计划划的制定定与实施施22111第年第第一季度度，服务务中心经经理应根根据公司司本年度度工作安安排，布布置各岗岗位作出出年度工工作安排排，由主主管制定定出清洁洁部年度度工作计计划，报报服务中中心经理理审定签签署执行行。22122主管、管理员员应根据据公司年年度工作作计划安安排开展展各项业业务工作作，督促促各岗位位人员完完成工作作计划的

52、的各项任任务。222检查查、总结结和改进进22211每周进进行一次次例会，主管布布置工作作，听取取管理员员、各岗岗位工作作情况汇汇报，督督促各岗岗位计划划中的工工作任务务。并在在会前由由主管对对辖区内内卫生状状况检查查，在工作周周检表上记录录。22222每年末末，服务务中心经经理组织织服务中中心员工工全年工工作总结结，上报报公司。22244各岗位位的成绩绩考核，每月按按公司绩绩效考核核方案进进行。八 绿化化管理1.0绿绿化卫生生1.1保保持绿化化带表面面的清洁洁卫生，无烟头头、果皮皮、纸屑屑、塑料料袋等生生活垃圾圾。1.2乔乔灌木的的树盘无无落叶、石块、裸根等等，树冠冠无塑料料袋、碎碎布等显显

53、著悬挂挂物。1.3灌灌木丛中中落叶及及时掩埋埋清理，不能任任其堆放放。1.4因因水电通通信施工工而挖掘掘的沙、石、泥泥等工程程完工后后应及时时清理干干净。1.5园园林铺地地无杂物物，园林林建筑的的廊柱表表面不得得有刻画画痕迹及及张贴宣宣传品。2.0植植物养护护：茂盛盛的植物物不仅给给人感官官方面的的享受，茂盛的的植物才才能发挥挥净化空空气、降降低噪音音等方面面的功能能，所以以植物养养护是，绿化养养护管理理工作中中最根本本的工作作。2.1清清除杂草草松土及及淋水2.1.1清除除杂草能能防止与与其它植植物争抢抢营养成成份，而而松土则则有利于于根系发发育。2.1.2除杂杂草须在在杂草发发生之初初结籽

54、飞飞散之前前清除，人工挑挑草与化化学除草草结合。2.1.3灌木木中无杂杂草，台台湾草草草坪完整整无裸露露地表，其中阔阔叶杂草草高度不不超过88CM，每平方方米不多多于2棵棵。2.1.4若草草坪杂草草太多，应全部部连根铲铲除，重重新铺植植，树木木下的杂杂草要采采用中耕耕松土的的办法清清除。2.1.5松土土的同时时清除株株穴内多多余的泥泥土，使使之低于于地平面面3CMM，以利利于灌溉溉和施肥肥。2.2乔乔灌木整整形、修修剪2.2.1及时时做好植植物的整整形、修修剪，清清除枯枝枝、干叶叶，弱枝枝、病虫虫害枝条条等；灌灌木、需需即时修修剪、乔乔木一般般在冬季季植株；体内汁汁液停止止流动时时修剪。2.2

55、.2乔木木要求冠冠辐美观观，主侧侧枝颁均均匀，侧侧枝距地地面2MM高，拐拐弯处高高2.553M，视力力所及，以利于于人和车车通行。2.2.3片植植类灌木木要做到到图案清清晰、整整齐美观观；对开开花植物物在花期期后要及及早剪除除残花败败叶。2.2.4造型型灌木整整齐规则则、整齐齐划一；造型要要有创意意，一定定时间内内要更换换造型，黄连翘翘、福建建茶、黄黄花榕新新长枝分分别不得得超过220CMM、155CM、25CCM。2.2.5各种种地被植植物高度度应控制制在200CM内内，不得得任意攀攀绕到其其它植物物上（蟛蟛蜞菊、马樱丹丹高度330CMM以内）。2.2.6植物物修剪的的时间和和强度要要适合，

56、修剪后后的植物物应迅速速回复，保持旺旺盛的生生长势头头。2.2.7草地地在每年年的5月月、8月月、111月各剪剪一次，留草长长5CMM应目视视平整，路牙、沙井、渠沟边边无遗留留，并随随即切边边，使草草坪与路路面、花花基，绿绿篱有明明显分界界。2.3施施肥2.3.1根据据植物的的生长状状况，及及时施用用有机肥肥、化肥肥、叶面面肥。保保证其生生长旺盛盛，并且且量要适适当，方方法合理理，时节节适宜，无肥害害现象发发生。2.3.2乔灌灌木可采采用：穴穴施、环环施、沟沟施、喷喷洒等方方法，原原则上采采用勤施施、薄施施，以利利于植物物吸收。2.3.3做好好植物的的施肥记记录工作作，种植植3年以以内的植植物

57、年施施肥至少少2次；种植335年以以内的植植物年施施肥至少少1次；低灌木木类，施施肥每年年不少于于3次；地被、时花，草坪的的年施低低灌木类类，施肥肥每年不不少于33次；地地被、时时花、草草坪的年年施肥次次数可视视具体情情况而定定。2.4病病虫害的的防治2.4.1植物物易受病病虫害侵侵袭，要要掌握好好病虫害害发生的的规律，做到以以防为主主，防治治相结合合，确保保无大规规模病虫虫害发生生。2.4.2提倡倡生化防防治，尽尽量避免免使用高高毒农药药，而施施用高效效、低毒毒、广谱谱性的农农药。2.4.3喷药药要在晴晴朗无风风的天气气里一次次性完成成，特殊殊场地如如饭店、市场、办公室室等要提提前通知知。用

58、喷喷雾器喷喷施无嗅嗅味农药药。2.5缺缺株补植植2.5.1因水水、电、气、通通信施工工等造成成的苗木木死亡现现象，待待工程完完工后要要及时补补种。2.5.2人为为原因如如人踩、断桥、车辆撞撞击等，待事情情处理完完毕后，应及时时补种。2.5.3一年年生的草草木类灌灌木如美美人蕉、斑叶月月桃、水水竹草等等，来春春天就及及时补种种、换种种或翻种种。2.6防防护措施施2.6.1对绿绿化养护护设施（护桩、勒丝、竹篱）要及时时维修加加固，发发现破坏坏绿化及及绿化设设施的行行为要及及时性制制止。2.6.2要加加强植物物扔防风风防涝措措施，台台风前要要加固护护桩，台台风期间间及台风风后要及及时扶正正树木，加固

59、支支撑，排排除积水水。九 物质装装备1、以下下“物业公公司共设设共用”是指我我公司已已有的装装备，因因使用率率不高，可以在在各区之之间共同同使用，因不再再重新购购置，此此类项目目不计入入机关建建委的管管理成本本，由此此我公司司可以减减少部份份成本，机关大大院和建建委大楼楼服务的的费用也也因此降降低。其他的物物品指用用我公司司需要在在本项目目中新购购物品，用于本本项目日日常工作作。计入本项项目成本本。序号名称单位数量单价（元元）金额（元元）备注一保安器械械510001传达室电电话台1150150门岗使用用 2对讲机台41200048000保安联系系使用3警棍条530150警卫应急急使用二办公用品

60、品568001办公桌椅椅套13003003文件柜套1400400放日常管管理资料料4电脑、打打印机常办公公使用6饮水机台1350350供员工使使用8强光手电电筒台265130夜间及应应急使用用三清洁绿化化工具970001清洁斗车车台1300300日常清洁洁使用2雨衣雨鞋鞋套580400保安清洁洁绿化使使用3打磨机套360000物业公司司共设共共用（不计入入本项目目成本，下同）4大型吸尘尘器件22000040000本项目清清洁用5洗地机件22000040000本项目清清洁用6日常清洁洁工具套10100100007日常绿化化工具套若干绿化公司司根据需需要有全全套工具具提供