工业地产二次开发模式

1、腾笼换鸟工业土地二次开发片区合作方案（初稿）一、项目概述截至2019年12月31日，* （以下简称园区）*家购地企 业（不含园区平台公司）中属于开发未完成和开发不达标且具备 再开发条件的有*家，总规模约*亩：其中未开发的企业有* 家，总规模约*亩；开发未完成的企业有*家，总规模约*亩; 产出效率差和集约程度低的企业有*家，总规模约*亩。前期沟通过程中，直接以项目合作开发的方式，通过市场方 的投入导入二次开发，由于市场化项目的盈利需求提高，按照现 阶段的土地估值及开发政策，二次开发项目盈利能力难以达到预 期。为了解决项目前期投入和开发过程中的平衡问题，建议通过 采用ABO模式（授权Authori

2、ze建设Build运营Operate），在 保障公共利益实现的前提下，引入对区域总体定位与工业地产产 业方向的把握、规划设计能力、对建设开发节奏与市场脉搏的把 握、资源整合能力、成本控制与资金平衡能力等各个方面综合能 力强的合作伙伴，通过市场化方式运作，在项目自平衡的前提下 实现工业地产二次开发预期目标。二、项目简介（一）项目名称*工业地产二次开发项目（二）项目范围本项目中涉及到的进行工业地产二次开发项目*个，预计用 地面积*亩，预计建设面积*平方米。本项目中涉及到的经营性用地一级开发*亩。（三）项目内容项目投资包含征地拆迁、基础设施建设、工业地产开发建设工业用地二次开发总投资估算表序号项目类

3、 型项目名称项目基本情况总投资（含 建设期利 息）单位:万元一基础设 施配套 项目*二工业地 产项目*三征地拆 迁业业业业业 *总计*（四）项目用地及移交本项目建设用地（指基础设施用地，不含工业用地、住宅与 商业用地等经营性用地）由*无偿提供给项目公司，项目建成 后，产权一并移交*本项目二次开发工业用地由项目公司按园区与原属地单位协商的方式取得，项目建成后，产权一并移交*O本项目经营性用地按招拍挂方式供地。所有产权移交过程中的税费项目公司（SPV）均不负责，由 *承担。三、项目运作方式（一）项目总体运作方式1、*人民政府和*管委会授权下属平台公司*建设园 区“腾笼换鸟”工业土地二次开发工作。并

4、由*和*管委会明 确意向合作范围内经营性用地对*的土地出让收入返还政策 （经营性用地返还政策）。2、*政府和*管委会授权*作为出资代表以股权投资的形 式与社会资本方合资组建项目公司，*通过公开招标选择合作 伙伴，与中标人签订排他的项目合作协议。3、*或其授权全资子公司与中标人签订项目公司（SPV） 章程，并根据章程共同出资成立项目公司（SPV）o由项目公司 将对片区内征地拆迁、基础设施建设、工业地产开发建设等进行 投资、融资、开发、建设和运营。4、*按项目合作协议向项目公司（SPV）支付费用。 项目公司（SPV）通过*付费收回投资并获得合理回报。5、项目公司（SPV）按项目合作协议确定的原则对

5、综 合开发计划进行深入研究，在原则范围内优化片区规划设计以及 综合开发计划（包括但不限于分期计划、投资建设计划、融资与 还款计划、土地出让计划、产业导入计划等）并报*管委会批 准。6、征地拆迁工作由*政府组织实施，项目公司（SPV）按 协议约定向*指定的承担具体工作的机构支付征地拆迁费用。7、项目公司（SPV）按经批准的综合开发计划推进各子项 目建设，各子项目建设以项目公司（SPV）为项目法人，按社会 投资项目履行法定程序；由对应的财政预决算（投资）评审中心（以下简称“评审中心”）负责决算评审。8、各基础设施子项目由项目公司（SPV）负责运营维护（项 目公司可委托第三方运营维护）。各工业地产项

6、目由项目公司（SPV）负责运营（项目公司可引入第三方机构运营）。9、*以片区项目范围内经营性用地可出让土地出让收入留 成部分，作为向项目公司（SPV）支付项目合作协议项下应 付费用（征地拆迁服务费、建设服务费、运营维护费）的付费来 源，如付费来源不足以覆盖应付费用，以付费来源为支付上限， *不承担本项目的兜底责任。12、项目范围内一级土地开发统征报批工作由*额外自行 负责办理到位，项目公司不负责土地统征报批的相关资金。（二）项目合作期本项目合作期暂定*年。（三）项目投资结构本项目由*与中标人共同出资组建项目公司（SPV），项目公 司注册资本金*亿元，*与中标人出资比例为*:*，注册资本金及注册

7、资本金以外的项目资本金按公司章程约定执行。（四）项目融资安排项目公司（SPV）项目资本金与项目公司（SPV）投资总额之 间的差额由项目公司（SPV）进行融资。项目公司（SPV）承担 还本付息的义务。*政府和*管委会不为本项目融资提供任何形式的担保。四、项目回报机制（一）回报计算方法根据本项目特点，对不同的项目内容设置不同的回报计算方 法。征地拆迁服务费（主要包含征拆类费用、工业地产土地费 用等）基础设施及工业地产项目建设服务费（主要包含工程建设 类费用等）基础设施运营维护费工业地产项目运营维护费（二）结算支付原则1.项目付费来源及自平衡原则1*以*人民政府和*管委会应向*支付的项目范围内经 营

8、性地块土地出让收入地方留成部分及作为向项目公司（SPV） 支付项目合作协议项下应付费用的付费来源。2）如单宗地块付费来源不足以覆盖单宗应付费用时，支付义 务可累计到下宗地块付费来源。如全部付费来源不足以覆盖全部*不承担项目合作应付费用，以全部付费来源为支付上限， 协议项下的兜底义务。五、付费支付方式（1）地块出让收入专款专用政府出让地块获得经营性土地出让收入地方留成部分后，应 按授权协议支付至*专用账户，该账户由*和项目公司（SPV ）共管。该账户资金应专款专用于向项目公司（SPV）付费，未 经项目公司（SPV）书面同意，*不得将该账户资金用于向项目 公司（SPV）支付本项目应付费用之外的其他用途。（2）付款节点征地拆迁服务费、基础设施和工业地产项目建设服务费的支 付方式如下：自项目单宗地块成交后，*在单宗地块成交之日 起（以签署土地成交确认书之日为成交日）三个月