宏观调控下我国房地产市场的调查分析

1、PAGE PAGE 18宏观调控下我国房地产市场的调查分析【摘 要】随着我国国民经济的快速发展和人民生活水平的不断提高，我国的房地产市场也获得了长足的发展，并且取得了极大的成就。宏观调控是我国房地产市场的一大特点，然而政府的宏观调控本身也是一把“双刃剑”。房地产也的宏观调控对我国房价有着整体性的影响，对房价的走势也有着导向作用。本文立足于我国房地产市场发展的现状、宏观调控的现状、理论研究的现状，认识到房地产业的宏观调控成为整个经济工作中最重要的环节，指出了当前我国房地产市场宏观调控中存在的问题，并给出相应的合理化政策建议。并将房地产宏观调控政策归纳为土地、金融、税收三大政策，剖析了近年来我国出

2、台的房地产业宏观调控政策，以及这些政策取得的成效。努力做到正确认识和处理市场与政府的关系，并且去进一步加强和完善政府对房地产市场的宏观调控具有重要的现实意义，以期能够促进我国房地产业的健康发展。关键词：房地产 房地产市场 宏观调控 调查分析目 录 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc322346886 1.绪论 PAGEREF _Toc322346886 h 3 HYPERLINK l _Toc322346887 1.1研究的背景及意义 PAGEREF _Toc322346887 h 3 HYPERLINK l _Toc322346888 1.2国内外研究综述 PA

3、GEREF _Toc322346888 h 3 HYPERLINK l _Toc322346889 2.我国房地产市场宏观调控的理论基础 PAGEREF _Toc322346889 h 4 HYPERLINK l _Toc322346890 2.1基本概念 PAGEREF _Toc322346890 h 4 HYPERLINK l _Toc322346891 2.1.1房地产市场 PAGEREF _Toc322346891 h 4 HYPERLINK l _Toc322346892 2.1.2房地产宏观调控的内涵 PAGEREF _Toc322346892 h 4 HYPERLINK l _T

4、oc322346893 2.2房地产宏观调控的相关理论 PAGEREF _Toc322346893 h 5 HYPERLINK l _Toc322346894 2.2.1市场失灵理论 PAGEREF _Toc322346894 h 5 HYPERLINK l _Toc322346895 2.2.2非均衡经济理论 PAGEREF _Toc322346895 h 5 HYPERLINK l _Toc322346896 2.2.3市场信息的不对称性 PAGEREF _Toc322346896 h 6 HYPERLINK l _Toc322346897 3.我国房地产宏观调控对房价的影响 PAGERE

5、F _Toc322346897 h 6 HYPERLINK l _Toc322346898 3.1限购令出台后效果立竿见影 PAGEREF _Toc322346898 h 6 HYPERLINK l _Toc322346899 3.2保障性住房惠民生 PAGEREF _Toc322346899 h 7 HYPERLINK l _Toc322346900 3.3提存贷利率稳房价 PAGEREF _Toc322346900 h 7 HYPERLINK l _Toc322346901 3.4征房产税遏制高房价 PAGEREF _Toc322346901 h 7 HYPERLINK l _Toc322

6、346902 3.4.1调整房地产市场结构，抑制高端消费 PAGEREF _Toc322346902 h 7 HYPERLINK l _Toc322346903 3.4.2缓解对土地财政的需求，降低土地供应价格 PAGEREF _Toc322346903 h 8 HYPERLINK l _Toc322346904 3.4.3降低投资及其投机炒房者的利润预期 PAGEREF _Toc322346904 h 8 HYPERLINK l _Toc322346905 4.宏观调控下我国房地产市场分析 PAGEREF _Toc322346905 h 8 HYPERLINK l _Toc322346906

7、 4.1政府的宏观调控政策带来的问题 PAGEREF _Toc322346906 h 8 HYPERLINK l _Toc322346907 4.2当前政府宏观调控下，我国各主要城市房地产市场2010年12月至2011年11月房价走势 PAGEREF _Toc322346907 h 9 HYPERLINK l _Toc322346908 4.3我国房地产市场宏观调控存在的问题 PAGEREF _Toc322346908 h 11 HYPERLINK l _Toc322346909 4.3.1住房保障不完善，重点不够突出 PAGEREF _Toc322346909 h 11 HYPERLINK

8、l _Toc322346910 4.3.2政府宏观调控的手段仍过于单一 PAGEREF _Toc322346910 h 12 HYPERLINK l _Toc322346911 4.3.3无法协调各方的利益，效力打折 PAGEREF _Toc322346911 h 12 HYPERLINK l _Toc322346912 4.3.4地方政府宏观调控的积极性不大 PAGEREF _Toc322346912 h 13 HYPERLINK l _Toc322346913 4.3.5强调自有住房市场存结构性矛盾 PAGEREF _Toc322346913 h 13 HYPERLINK l _Toc32

9、2346914 5.促进房地产市场平稳健康发展的对策和有效建议 PAGEREF _Toc322346914 h 13 HYPERLINK l _Toc322346915 5.1促进房地产市场平稳发展的对策 PAGEREF _Toc322346915 h 13 HYPERLINK l _Toc322346916 5.1.1加强房地产价格监测工作 PAGEREF _Toc322346916 h 14 HYPERLINK l _Toc322346917 5.1.2加强房地产项目的跟踪管理工作 PAGEREF _Toc322346917 h 14 HYPERLINK l _Toc322346918 5

10、.1.3有计划有步骤的规划房地产开发 PAGEREF _Toc322346918 h 14 HYPERLINK l _Toc322346919 5.1.4合理引导住房主体需求 PAGEREF _Toc322346919 h 14 HYPERLINK l _Toc322346920 5.2对房地产市场宏观调控的有效建议 PAGEREF _Toc322346920 h 15 HYPERLINK l _Toc322346921 5.2.1完善和努力促进房地产市场信息披露 PAGEREF _Toc322346921 h 15 HYPERLINK l _Toc322346922 5.2.2正确掌握房地产

11、市场的宏观调控手段 PAGEREF _Toc322346922 h 15 HYPERLINK l _Toc322346923 5.2.3针对不同的区域实行差别化调控政策 PAGEREF _Toc322346923 h 15 HYPERLINK l _Toc322346924 5.2.4提高地方政府落实调控政策的积极性 PAGEREF _Toc322346924 h 15 HYPERLINK l _Toc322346925 5.2.5引导消费者树立合理的住房消费观念 PAGEREF _Toc322346925 h 16 HYPERLINK l _Toc322346926 6.结束语 PAGERE

12、F _Toc322346926 h 17 HYPERLINK l _Toc322346927 参考文献 PAGEREF _Toc322346927 h 18 1.绪论1.1研究的背景及意义目前中国的房地产市场出现了过热的现象，表现为价格的不合理持续上涨，投资规模过大，房地产的投资性与投机性需求日益增长。不仅威胁着房地产金融的安全问题，也深刻影响了广大人民的生活以及国家经济的健康运行。房地产的自身特性以及房地产业的运行现状，期待着我国政府对其进行有效的调控。近年来，政府对房地产的调控政策频繁出台，但这并没有在很大的程度上对房地产市场存在的问题进行改善，很多地区仍然存在着房价持续走高、房产供需结构

13、不平衡等现象。在这种形势下，明确我国房地产市场的发展现状，理清国家对房地产业的宏观调控政策及其效果，分析宏观调控政策的作用机制以及调控效果是否理想，深度挖掘各种问题存在的原因，并对完善房地产市场的宏观调控和常规建设提出自己的合理化建议，必将具有重要的现实意义。进而也会对我国房地产市场的健康、持续、稳定发展，对我国国民经济的持续、快速、健康发展，对我国全面建设小康社会和加快社会主义现代化建设进程，具有十分重要的意义。1.2国内外研究综述 关于房地产市场宏观调控问题的研究，国内学者也做了不少工作。在宏观调控体系方面，林增杰(2003)认为我国应积极构建住宅产业体系、开发经营体系、中介服务体系、金融

14、配套体系以及管理检测体系等五大体系，并在此基础上运用经济手段、法律手段以及房地产行政管理以及计划管理等措施来构建我国房地产业的宏观调控体系。翟纯红等(2005)认为，我国政府加强房地产业的宏观调控作为抑制经济过热的重要举措，取得了显著成效，但在某种程度上看，又存在着误区和盲点，如需求旺盛和抑制供给的矛盾、政策和时效性与方向性的误区等，又影响了房地产业发展及宏观调控的效应。西方学者积极倡导政府运用经济手段对房地产市场进行干预和调控，特别是对住房市场的干预和调控更是必不可少。比较有代表性的学者有：White M(1975)，JERichard(1982)，Wheaton和William C(199

15、3)，他们运用宏观经济学的理论，探讨了政府在房地产业发展中的职能、政府干预的效率等。迪帕斯奎尔和惠顿(1996)研究了房地产业与国民经济的关系、地方政府与房地产业的关系，提出了政府对房地产业干预和管制的必要性。Dennis JMcKenzie和Richard MBetts(1996)提出政府要介入住房建设与管理方案，理由是房地产业中存在着政府干涉住房市场以改变供给和需求状况所不能满足的方面。MRalph(2000)论述了政府政策对房地产市场均衡发展的影响。 总体来讲，国外对房地产市场的研究主要集中在房地产的周期波动与经济、政策的关系。在国内，我国学者对房地产和相关经济政策因素之间的关系给予更多

16、的关注和研究。经济政策因素，包括货币政策和财政政策对房地产发展的影响，以及房地产业的周期波动随经济波动的变化情况，房地产发展与金融运行关系等，总体立足于为宏观调控提供政策依据。2.我国房地产市场宏观调控的理论基础2.1基本概念2.1.1房地产市场房地产市场有广义和狭义之分，狭义的房地产市场是指在进行房地产买卖、租赁、抵押等交易活动的场所；广义的房地产市场指整个社会房地产交易关系的总和，是买卖双方相互作用的一种机制。本文讨论的是广义的房地产市场。与一般商品市场相比，房地产市场具有如下特征：投机性强、具有高风险性、区域性特征明显、供给的滞后性，及政府的干预性等特征。2.1.2房地产宏观调控的内涵宏

17、观调控是指国家运用经济政策对这些总量进行调节，以促进总需求和总供给的基本平衡，以实现经济的平稳增长。“宏观调控在西方国家通常被称为经济控制、宏观经济管理或国家干预。相比于西方市场经济成熟的国家多采用财政政策和货币政策，中国的宏观调控手段更加多样，包括经济的、法律的和必要的行政手段。 房地产宏观调控是指在市场非均衡的条件下，以国家政府为主体，为使房地产业与国民经济协调发展，运用经济、法律和行政等手段，从宏观上对整个房地产业和房地产经济运行所进行的指导、监督、调节和控制，以促进供给结构的优化和总供给与总需求之间的均衡趋向，实现房地产市场持续、健康、稳定发展而对房地产市场所进行的管理活动。房地产不同

18、于其他产业，房地产领域存在的问题，是宏观经济运行和经济体制中一系列问题的综合反映，因此房地产市场的宏观调控尤为重要。2.2房地产宏观调控的相关理论2.2.1市场失灵理论西方经济学认为，在完全竞争条件下，市场经济能够在自发运行的过程中，仅仅依靠自身力量的调节，使社会上现有的各种资源得到充分、合理的利用，达到社会资源的有效配置状态。但是，市场经济并不是万能的。自由放任基础之上的市场竞争机制，并非在任何领域、任何状态下都能够充分展开；而在另外一些领域或场合，市场机制即使能够充分发挥，也无法达到符合整个社会要求的正确的资源配置结果。这些问题就是市场经济自身所无法克服的固有的缺陷或不足，西方经济理论将它

19、们统称为“市场失灵”。市场失灵是指由于市场内在功能性缺陷和外部条件性缺陷引起的市场机制在资源配置的某些领域运作不灵，它是政府干预的一个逻辑起点。政府干预对矫正市场失灵、提高效率、促进平等、保持宏观经济的稳定，具有重要意义。2.2.2非均衡经济理论经济学上的非均衡理论是相对一般均衡理论而言的。一般均衡理论认为，在现实生活中，所有商品的价格、供给和需求都是相互联系的，只有当所有商品的价格都达到了供给和需求相等的程度时，市场便处于一般均衡状态。从一般均衡理论的定义可知，房地产市场是非均衡市场。非均衡理论探讨的则是在市场供求不能完全相等的情况下，市场如何运行以及市场如何运作才能使市场回复稳定的状态。此

20、外，非均衡理论研究的一个重要方面是多市场之间的溢出效应，即一个市场的非均衡对其他市场产生的影响。房地产市场牵涉众多行业，其溢出效应非常明显。政府宏观调控政策的实施将起到牵一发而动全身的效果，某个市场调控决策的失误，将影响到整个国民经济的稳定发展。2.2.3市场信息的不对称性 “信息不对称是指信息在交易双方分布不均衡，也就是说，有些人对某些事情的信息比另外一些人掌握得更多一些。在市场经济中，信息一般是不完全的，且获得信息必须付出成本。其典型表现是相对于生产者，消费者从总体上处于信息劣势状态，他们对所消费产品各个方面信息的了解通常是有限的，往往不知道商品质量和商品价格的差别如何。信息不对称的另一种

21、表现形式是一部分消费者掌握完全的信息，而另一部分消费者只掌握有限的质量信息。竞争双方为了在竞争中取胜，通过遏制信息来源等方法来削弱他人对对方信息的了解，从而打败竞争对手。3.我国房地产宏观调控对房价的影响为了解决房地产业中的问题,目前不管是发达国家,还是发展中国家,转轨经济的国家都采用了一种所谓的“混合经济”模式,既有市场调节,又有政府调节。中央政府持续严厉的楼市调控政策使得各地高企的房价受到明显遏制，房价松动是中央政策持续调控的结果。自2010年以来，中央政府出台了一系列房地产调控措施，其中包括缩紧流动性、限购、增加保障房、提高借贷成本、征收房产税等多种手段。3.1限购令出台后效果立竿见影在

22、限购令出台后，各地楼市成交量明显下降，房价也有所松动。2011年2月16日，北京市发布楼市调控措施“京15条”明确提出，严厉打击楼市投机投资，提高二套房首付和贷款利率，外地人购房须提供5年纳税证明或社保证明。这是国内最严的楼市限购令。3月29日，北京市政府公布的房价控制目标明确提出，今年北京新建普通住房价格与去年相比“稳中有降”。国家统计局公布的数据显示，2011年9月份北京市新建住宅价格环比涨幅为零，这已经是连续4个月北京市新建住宅价格停止上涨，与此同时，9月份北京市二手住宅价格环比下降0.4%。这表明北京高房价的势头受到初步遏制。限购令出台后，2011年11月中山楼市网签宗数和面积均下跌3

23、成多，跌至今年以来的“谷底”， 根据中山市统计局日前公布的前十个月中山房地产开发数据也显示，新建商品房销售面积连续三个月出现较大回落，110月，全市商品房销售面积486.84万平方米，同比增长10.3%，增幅比19月、18月和17月份别回落2.5个、10.1个和12.2个百分点。3.2保障性住房惠民生改善城市低收入居民的居住条件，是重要的民生问题，加快建设保障性安居工程，对于改善民生、促进社会和谐稳定具有重要意义。2010年12月，中共中央关于制定国民经济和社会发展第十二个五年规划的建议中指出，“十二五”期间要“完善符合国情的住房体制机制和政策体系，加大保障性安居工程建设力度，加快棚户区改造，

24、发展公共租赁住房，增加中低收入居民住房供给，基本解决保障性住房供应不足的问题。”2010年保障性住房的建设量达到580万套，2011年保障性住房的建设量增加至1000万套。加快保障性住房建设对城镇住房供给结构调整、城镇固定资产投资增加、经济增长都产生积极影响。目前城镇保障性住房包括廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房、限价房、城市棚户区改造、煤矿、林区、垦区的棚户区改造和危旧房改造，保障性住房在城镇住房供给结构中的比重逐年增加。3.3提存贷利率稳房价提高贷款基准利率有利于稳定住房价格，从根本上保护购房者的利益；有利于抑制过度投资，促进经济增长方式的转变。央行加息主要目的是抑制通胀，但中国房地产

25、市场在多重调控政策综合作用下，加息对房地产的也必然带来影响。加息不仅凸显中央进一步遏制房价的决心，也有助于改变房价调整预期。最直接的效果是新增交易量的大幅下滑。减低资产流动性以抑制价格上涨，预期全年房产价值将会有小幅上涨或持平。3.4征房产税遏制高房价房地产税除了为地方财政提供资金来源外，还有一个重要职能就是平稳房价、减少资源浪费和环境污染。房产税对高房价的遏制起到一定的间接作用和影响力。3.4.1调整房地产市场结构，抑制高端消费房产税对房地产市场的调控主要表现为对需求的调节，有助于引导消费者合理进行住房消费，引导市场增加该户型住房供给，实现集约利用土地的目标，在一定程度上缓解地价上涨对房价的

26、推动力。开征房产税客观上起到活跃租房市场和扩大供给的作用，缓解房租和房价上涨压力。开征房产税还可以在一定程度上抑制房地产领域的投机行为，使炒房收益下降，降低住房价格过快上涨的可能性，促进房地产市场的长期健康发展。从抑制高端消费的角度看，减少他们对高端住房的需求，进而改变房地产市场的消费和建设结构。3.4.2缓解对土地财政的需求，降低土地供应价格土地价格降低，现行房地产市场供小于求的基本状况将得到一定改变，市场价格走势就会有较大改观。开征房产税虽然很难对市场供求基本面带来重大影响，不会起到直接遏制房价过快上涨的作用，但从长期来看，开征房产税可以缓解地方政府对土地财政的需求，进而扩大土地供应量，降

27、低土地供应价格。3.4.3降低投资及其投机炒房者的利润预期如果房价依然高企，国家很有可能针对自住需求以外的住房征收高额的房产税，让投资或投机炒房者无利可图，增加他们的持有成本。但是，自从对房价进行宏观调控，给全国楼市带来巨大的威力，一线城市有些楼盘甚至出现过零成交的现象。一边是自房地产调控措施出台后楼市“量跌价不降”的僵局，一边是统计数据显示的中国经济增速放缓的现状。若房价大幅下跌会威胁到经济增长，也不利于我国经济发展。4.宏观调控下我国房地产市场分析4.1政府的宏观调控政策带来的问题由于房地产价格持续上涨，房地产市场投机成份严重，中央将防范房地产风险作为今年宏观调控的重点，市也出台了多项有关

28、政策，加强对房地产业的调控。中央和市的政策主要通过以下几方面来调控房市：土地供应结构调整。建设部等七部委出台关于做好稳定住房价格工作的意见，规定各地要根据房地产市场变化情况，适时调整土地供应结构、供应方式及供应时间；对房价上涨过快的地方，适当提高居住用地在土地供应中的比例，着重增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量；严控高档住房用地供应。房贷利率调整。3月16日，央行出台了调整商业银行自营性个人住房信贷政策，规定对房价上涨过快城市或地区，可将个人住房贷款最低首付款比例由20%提高到30%，并实行住房贷款下限管理，将个人住房贷款利率下限水平由5.31%提高到6.12%。房地产财税政

29、策调整。国税总局、财政部、建设部联合发文，规定2005年6月1日后，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税，同时规定凡在2005年6月1日以后购买非普通住房的，按3%全额征收契税。房地产发展目标调整。2005年市政府工作报告确立了“以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住宅为主”的“三个为主”楼市调控原则。房地产销售登记方式调整。市加强新建楼盘网上备案工作，于2月18日推出“网上二手房”试运转，增强房地产信息的透明度，并出重拳打击违规炒作房产的企业。房地产供应结构调整。大力调整供应结构，加大配套商品房为主的中低价普通商品房供应。2005年市计划开工建设配套商品房和中低价商品房各10

30、00万平方米。由此看来，宏观政策的调整将对我区的房地产投资建设带来直接影响，从而关系到财政收入、固定资产投资、第三产业增加值等主要经济目标的完成；同时，平抑房价政策的出台导致市场观望气氛浓重，房地产市场尤其是二手房市场交易量将有较大程度的萎缩，我区房地产业发展将出现一定程度的“缓刹车”效应。4.2当前政府宏观调控下，我国各主要城市房地产市场2010年12月至2011年11月房价走势表1：各主要城市房价走势图2010年12月-2011年11月（一）序号年月上海北京天津深圳南京重庆成都南昌太原12010年12月289352541213992206091276169379021.67119.8611

31、3.222011年1月295552603914069217731352872089387.27494.56137.532011年2月297042642314122223241388677439361.77345.15982.642011年3月285142636713941225461359079779436.672335956.952011年4月282172633514109221741371180399646.274526336.762011年5月27659270081389522079130768092976576196464.272011年6月2681026265137792157813

32、3607840952277236632.582011年7月26819259941375621649136967641948878616684.692011年8月26934261261391821053135387476932278966807.7102011年9月26773260841389721163135067410926179676845.9112011年10月26130258451372920743133837321920079206836122011年11月25135248861332019944132047149915175376673图1：各主要城市房价走势图2010年12月-2

33、011年11月表2：各主要城市房价走势图2010年12月-2011年11月（二）序号年月大连石家庄济南昆明武汉苏州东莞常州12010年12月11252.466165.0485319605.67671.99113536152.057508.7522011年1月11686.776405.9286929925.038182.02116456253.677913.2432011年2月11911.286420.89874510202.268076.44117526268.047782.0242011年3月11783.386429.698809.0210736.048232.921128063047830

34、.6652011年4月12100.836652.02892610670.818503.081116862257992.6362011年5月12222.296805.06898811539.0383011102063529067.6172011年6月12258.186866889511297.6382031068263828011.7982011年7月12340.996919885110906.483651079564548055.8292011年8月12577.4769669191.4410977.7884011076364928192.08102011年9月12145700387741107

35、2.8384291068464758159.21112011年10月119926955872511211.9684811065364879067.13122011年11月1177568118446.4511634.2483381061364597932.35图2：各主要城市房价列表2010年12月-2011年11月由以上数据可知，当前房地产市场的调控政策取得了一定的成效。（1）原本各大城市房价上涨过快，目前得到遏制，并平稳中小幅回落。（2）原本房价平稳的城市，房价趋于稳定。 从国家统计局2010年房价数据也得到证实：图3：国家统计局公布2010年全年房价走势图4.3我国房地产市场宏观调控存在的

36、问题4.3.1住房保障不完善，重点不够突出目前，中国住房保障制度建设己经起步，但与住房市场进程相比，住房保障体系不尽完善保障的重点不突出，导致国家对住房需求的调控效果不好。具体包括：首先，住房保障体系不健全，没有完全涵盖不同收入的人群。中国现行的住房保障体系虽然从总体上明确了高档商品房、普通商品房、经济适用房、廉租房的供应及其适用人群，但仍有相当部分中低收入家庭买不起普通商品房，又享受不上经济适用房，部分低收入者既买不起或租不到经济适用房、又享受不上廉租住房，出现了所谓的“夹心层”。另外，大量农村进城务工人员已成为城市居民的重要组成部分，也是城市中的弱势群体，居住条件较差，但政府在政策制定上尚

37、缺乏对这部分人群的有力支持。其次，住房保障制度建设明显滞后于住房市场发展。与住房市场化进程相比，中国的住房保障制度建设相对滞后。具体表现在：一是住房保障制度落实不到位。目前大多数城市没有明确的管理机构，资金来源不明确，配套政策不够完善，缺乏制度化。二是经济适用房制度尚需进一步改进。三是廉租房制度建设推进缓慢。目前全国仍有部分城市尚未建立廉租房制度，相当数量的城市廉租房建设进展缓慢，总体覆盖面很窄。 再次，缺乏有效措施激励开发商参与保障型住房建设。由于经济适用房、廉租房项目利润相对较低，且开发建设过程受到政府更严格监控，追求利润最大化的开发商大多不愿意从事这类住房的开发。因此如何激励开发商参与保

38、障型住房建设是加快实施住房保障体系、优化住房供给结构工作中急需解决的现实问题。4.3.2政府宏观调控的手段仍过于单一 目前中国房地产宏观调控手段比较单一，突出表现为行政手段运用较多，经济手段和法律手段则运用较少。从近几年出台的房地产政策可以看出，政府试图用行政权威、部门通知来调控房地产市场。但是由于房地产市场具有地域性、差别性的特点，简单依靠传统的几家单位发文调控房地产的做法往往会出现逆向调控，即调控的目标和措施背道而驰。同时，政府在调控方式和调控手段的运用上，对不同群体采取“一刀切的现象严重。比如，为了打击投机性需求，央行连续几次提高住房贷款利率。这种无差异的加息政策虽提高了投机炒房资金成本

39、，同时也增加了首次购房或自住购房者的负担，影响宏观调控的效果4.3.3无法协调各方的利益，效力打折 随着改革的不断深入，经济的持续增长，中国社会利益多元化趋势日益明显。在中国房地产宏观调控的过程中，由于多方利益群体博弈的存在使得调控的效果大打折扣，主要体现为中央政府、地方政府、房地产开发商三方的利益博弈。作为中央政府，制定的宏观调控政策往往从全局性和综合性的角度出发，考虑的是整体利益；而地方政府和房地产开发商在执行时往往要考虑其自身的局部利益。正是这种整体利益与局部利益的差别，制约着房地产宏观调控政策的效果发挥，使得宏观调控在相当程度上流于形式，调控效果大打折扣。4.3.4地方政府宏观调控的积

40、极性不大长期以来，由于我国特殊的国情，地方政府官员政绩的考核，以及地方经济发展固有模式的限制，使得地方政府对房地产市场进行宏观调控的积极性不大，甚至有的地方存在抵触情绪。中央政府在制定决策时常常会规划一些全国性的经济增长点，而这种规划又常常会忽略各地方自身的特点、特色。制定出的规划往往并不适合本地区的发展。因此会带来负面影响。同时因为中央政府的规划，也会降低和影响地方政府的主动性和积极性。同时，由于目前地方政府的绩效考核体系的局限，地方官员的政绩考核标准中，过度强调GDP、城市化率等经济指标，而忽视中低收入居民居住情况等民生指标，地方政府对土地收入的依赖性强，因此导致地方政府改革的动力不强，宏

41、观调控的积极性更无从谈起。4.3.5强调自有住房市场存结构性矛盾 目前中国大部分地区整体上住房自有率偏高，超过了应有的经济发展水平和经济发展阶段。特别是由于中国居民收入贫富差距很大，高收入者有第二套住房、第三套住房，而中低收入者却没有住房。此外，房地产开发商为谋取暴利，加大对高端楼盘和商用楼盘的开发力度，使针对高收入者的大户型商品房和商业用房比例过高，而针对中低收入者的中小户型普通住宅严重短缺，从而导致市场的结构性矛盾突出。住房消费本来应遵循梯度变化规律，但是这个规律在中国却受到了严重的挑战。最近几年，住房购买普遍讲究“一步到位或“尽快到位”，这种过度消费和超前消费导致需求膨胀，刺激房价上涨，

42、加剧了居民的经济压力，同时加剧了金融风险。5.促进房地产市场平稳健康发展的对策和有效建议5.1促进房地产市场平稳发展的对策 房地产业是国民经济的基础产业和先导产业，政府对房地产市场宏观调控的成败与否将直接关系到中国房地产业的兴衰得失，从而关系到国民经济能否健康协调发展。近期的房地产调控政策将使我区正在发展中的房地产市场进入一个调整-巩固-提高的阶段，走向日趋成熟。为保持我区房地产市场的持续健康发展，可采用以下对策： 5.1.1加强房地产价格监测工作 建立起科学有效的房价监测和预警体系，加强对房地产市场的调控，维护房地产市场价格秩序，促进房地产业持续健康发展。重点监测土地出让价格，新建商品房、存

43、量房的交易价格；当前特别要重视加强对住宅类商品房价格的监测工作。加强房价的季度、年度分析预测工作，将出让土地面积、房地产开发投资额，新建商品房的开工面积、竣工面积、销售面积、空置房面积及空置率，市场平均价格及变动情况和原因等列入分析内容。一旦发现价格异常波动，及时提出预警建议。5.1.2加强房地产项目的跟踪管理工作建立房地产项目的跟踪联系网络，及时反馈项目的进展情况，以便发现问题、协调问题、解决问题。确保房地产企业根据政府年度土地供应计划经营房地产开发项目，并按照统一招标、拍卖和挂牌的方式来取得土地使用权，同时，严格对房地产企业有关用地、立项、规划、建设和销售手续的办理。把好房地产项目的市场准

44、入关，严格审查房地产开发企业的资质条件，对抽逃注册资本金、项目资本金，无证或超范围从事房地产开发经营的行为，要依法严厉打击。5.1.3有计划有步骤的规划房地产开发结合我区经济发展和城镇建设总体规划来开发房地产，根据轨道交通等基础设施建设来编制房地产开发计划，合理预留开发空间，以达到通过城市规划来引导房地产开发，带动经济发展的良好效果。加强对房地产市场的监控，通过房地产市场的信息透明化，培育和发挥房地产行业协会的作用，引导房地产企业掌握市场状况，根据市场运行状况合理安排开发计划。5.1.4合理引导住房主体需求中低收入职工、新增的城镇职工、城市化推进的人群、进城务工的农民工、城镇中的困难家庭是社会

45、上的住房主体需求。为满足这部分需求，市政府今年大力推进配套商品房和中低价商品房两类住房建设，同时加大廉租房的建设力度。我区要以此为契机，积极引导商品房开发向普通住宅建设倾斜，改善住宅供应，完善住宅功能，提高住宅质量。同时，结合我区开发建设和城市化进程实际，引导居民对住房的理性消费，推动主体需求的合理化。5.2对房地产市场宏观调控的有效建议5.2.1完善和努力促进房地产市场信息披露 房地产开发商和消费者之间存在严重的信息不对称，从而影响房地产市场宏观调控的效果。这就要求政府要进一步完善房地产市场的信息披露制度，建设信息透明化的房地产市场。一方面要尽快建立公正合理的房地产交易制度、建立和完善房地产

46、市场预警预报体系、房地产统计指标体系和信息披露制度，对房地产项目的土地供给、交易价格等信息数据要全线公开，为公众提供尽可能完备的信息，尽力营造一个充满竞争的市场；另一方面还应加大执法力度，使以开发商为主导的交易行为真正实现合法化、公开化、透明化。5.2.2正确掌握房地产市场的宏观调控手段 政府要根据不同时期房地产发展的特点以及出现的问题，采取适当的调控手段。当前，随着中国房地产市场的不断完善和发展，政府要改变过去以行政手段为主的宏观调控局面，对房地产市场的宏观调控要以经济手段为主，并辅以行政手段和法律手段，尽量避免政府对房地产市场的直接行政干预以及政策的连续变化。5.2.3针对不同的区域实行差别化调控政策 对房地产市场的宏观调控要做到因地制宜，避免“一刀切。在制定房地产宏观调控政策时，不仅要从房地产行业入手，分析和把握房地产业发展的总体水平，而且还要从空间角度进行透视，分析不同区域房地产业发展的情况，以及房地产业发展的空间差异，针对不同的对象实施有差别的调控政策。5.2.4提高地方政府落实调控政策的积极性首先，降低中央政府经济发展规划的集权性。中央政府在制定决策时应尽量避免规划全国性的经济增长点，应鼓励地方政府根据自身特色，制定出适合本地区房地产发展的可行性方案，寻求适合自身的经济增长点。而且，应更多地促进社会的和谐发展，而不是更多地强调经济增长。 其次，