广西防城港某项目定位分析报告

1、 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=防城港 o 点击搜索所有关于防城港的文章 防城港 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Title&ClassID=&keyword=%B6%A8%CE%BB HYPERLINK t/Arrticcle/Seaarchh.assp?FFielld=KKeywwordds&CClasssIDD=&kkeywwordd=项目目定位 oo 点点击搜索索所有关关于项项目定位位的文文章 t _bblannk 项目定定位 HYPERLINK /Ar

2、ticle/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=分析报告 o 点击搜索所有关于分析报告的文章 分析析报告南宁金满满盈房地地产咨询询有限公公司二八八年三月月二十七七日目录第一章 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=防城港 o 点击搜索所有关于防城港的文章 防城港港市房地地产宏观观 HYPERLINK /Article/yingxiao/fenxi/Index.html 市场分分析第一节 HYPERLINK httpp:/wwww.faangcce.nnet/A

3、rtticlle/SSearrch.aspp?Fiieldd=Keeywoordss&CllasssID=&keeywoord=防城港港 o 点击搜搜索所有有关于防城港港的文文章 t _bblannk 防城港港市房地地产基本本情况第二节 20007年 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=防城港 o 点击搜索所有关于防城港的文章 t _blank 防城港港市房地地产 HYPERLINK /Article/yingxiao/fenxi/Index.html 市场场分析第三节 HYPERLINK /Article

4、/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=防城港 o 点击搜索所有关于防城港的文章 防城港港市房地地产市场场发展存存在的主主要问题题第四节 HYPERLINK htttp:/t/Arrticcle/Seaarchh.assp?FFielld=KKeywwordds&CClasssIDD=&kkeywwordd=防城城港 o 点击击搜索所所有关于于防城城港的的文章 tt _blaank 防城港港市房地地产市场场发展前前景预测测第二章 在建在在售楼盘盘市场调调查第一节 和德国国际楼盘盘情况分分析第二节 欧景蓝蓝湾楼盘盘情况分分析第三节 丽景湾湾楼盘情情

5、况分析析第四节 万代渔洲花花园楼盘盘情况分分析第五节 海景苑苑楼盘情情况分析析第六节 西湾恒信花花园楼盘盘情况分分析第七节 夏威夷夷城市广广场楼盘盘情况分分析第三章 区域 HYPERLINK /Article/yingxiao/fenxi/Index.html 市场场分析第一节 区域环环境概述述第二节 本项目目SWOOT分析析第四章 客户群群体需求求分析第一节 主导客客户群的的定位分分析第二节 主导客客户群购购房动机机分析第三节 主导客客户群对对价格的的承受能能力分析析第五章 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Title&ClassID=&keyword=

6、%B6%A8%CE%BB HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=项目定位 o 点击搜索所有关于项目定位的文章 项目定定位分析析第一节 影响 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Title&ClassID=&keyword=%B6%A8%CE%BB HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=项目定位 o 点击搜索所有关于项目定位的文章 项目目定位的的因素第二节 案名建建议第三节 项目形形象定位位

7、第四节 项目产产品定位位第五节 项目目目标客户户定位第六章 产品功功能定位位第一节 整体规规划建议议第二节 外观设设计建议议第三节 户型及及配套设设施设计计建议第七章 综述第一章 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=防城港 o 点击搜索所有关于防城港的文章 防城港港市房地地产宏观观 HYPERLINK /Article/yingxiao/fenxi/Index.html 市场分分析第一节 HYPERLINK t/Arrticcle/Seaarchh.assp?FFielld=KKeywwordds&CCla

8、sssIDD=&kkeywwordd=防城城港 o 点击击搜索所所有关于于防城城港的的文章 tt _blaank 防城港港市房地地产基本本情况一、20007年年 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=防城港 o 点击搜索所有关于防城港的文章 防城港港市 HYPERLINK / 房地产产开发情情况20077年 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=防城港 o 点击搜索所有关于防城港的文章 防城港港市持有有房地产产开发企企业资质

9、质的 HYPERLINK / 房地地产开发发公司共共有1228家，其中新新增加企企业299家。批批准预售售的楼盘盘共477个，批批准预售售面积336.221万，与220066年同期期增长551.22%。目目前全市市商品房房平均价价格已达达18550元/，比066年同期期平均上上涨1550多元元/，涨幅约约为7.98%。其中中港口区区住宅最最高售价价已达228000元/。二、20007年年 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=防城港 o 点击搜索所有关于防城港的文章 防城港港市房屋屋权属登登记情况况20077

10、年 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=防城港 o 点击搜索所有关于防城港的文章 防城城港市共共审核初初始登记记材料2280宗宗，面积积18.8万；转移移登记114488宗，面面积211.6万万；换换证644宗，面面积1.2万；变更更登记448宗，面积00.8万万；注注销登记记13008宗，面积770.22万；审核抵抵押登记记材料228866宗，面面积1668万，抵押押权利价价值100.6亿亿元。第二节 20007年 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&

11、ClassID=&keyword=防城港 o 点击搜索所有关于防城港的文章 防城港港市房地地产 HYPERLINK /Article/yingxiao/fenxi/Index.html 市场场分析一、投资资继续保保持较快快的增长长速度。前年投投资额仅仅为1.98亿亿元，去去年投资资额已达达5.448亿元元，同比比增长近近3倍。二、消费费者购房房需求旺旺盛，商商品住宅宅成交量量总体上上升。楼楼盘预售售的成交交量较高高，去年年持有预预售证的的楼盘销销售率均均在800%以上上，少数数楼盘如如同德国国际商住住楼、夏夏威夷城城市广场场、阳光光山水花花园等楼楼盘在 HYPERLINK /Search.as

12、p?Field=SoftName&ClassID=&keyword=%BF%AA%C5%CC 开开盘几天天内的成成交率达达到了990%以以上，销销售处于于逐步上上升态势势。三、商品品房价格格涨幅保保持平衡衡上涨。商品房房价格由由于受经经济增长长、土地地价格、建筑材材料价格格上涨等等因素的的影响，商品房房价格比比去年增增长7.98%，价格格水平仍仍保持在在合理范范畴内。四、土地地价格涨涨幅较快快。如港港口区西西湾广场场北侧近近期拍卖卖的一地地块，成成交价为为82万元元/亩，比比前年拍拍卖价增增长了772万元元/亩。五、市场场需求仍仍以10001140的三房房二厅户户型为主主，此户户型占全全部成交

13、交量的881.55%。相相对900以下下的小户户型销量量平淡，需求量量不是很很大。第三节 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywordds&CClasssIDD=&kkeywwordd=防城城港 o 点击击搜索所所有关于于防城城港的的文章 tt _blaank 防城港港市房地地产市场场发展存存在的主主要问题题一、住房房供应结结构不合合理，市市场仍需需调控。住房供供应结构构偏向于于商品房房，077年全市市开工建建设的廉廉租住房房仅为330000，经经济适用用房没有有开发的的计划，从20004年年后， HYPERLINK /Article/Search.a

14、sp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=防城港 o 点击搜索所有关于防城港的文章 防防城港市市再也没没有批准准经济适适用住房房的建设设。市场场上消费费者能买买到的新新房全部部是商品品房。二、 HYPERLINK / 房地地产开发发企业素素质不高高。主要要是数量量多、规规模小、实力不不强、竞竞争力低低，尚未未形成集集约化、规模化化经营。全市开开发企业业1299家，平平均注册册资本仅仅有2000多万万元，三三级企业业仅有66家，没没有二级级以上资资质的企企业。企企业在开开发经营营过程中中往往不不注意自自身形象象品牌的的树立，产品品品质、经经营信誉誉不高，企业发发展缺乏

15、乏活力和和竞争力力。三、套型型结构比比例制约约 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=防城港 o 点击搜索所有关于防城港的文章 防城港港市房地地产业的的发展。国六条条、国八八条规定定新建的的商品房房套型建建筑面积积90以以下的要要占700%以上上，900以上上的要占占30%以下，目前我我市套型型建筑面面积900以上上的商品品房的市市场需求求占800%左右右，套型型结构比比例没有有政策规规定要求求。四、物业业管理有有待加强强。物业业管理企企业岗位位人员素素质低、管理水水平不高高，大部部分单位位的住宅宅区还是是实

16、行传传统的管管理方式式，虽然然新建的的住宅小小区实行行了新的的物业管管理，但但物业管管理企业业与业主主时常发发生各种种各样的的矛盾和和纠纷。第四节 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=防城港 o 点击搜索所有关于防城港的文章 防城港港市房地地产市场场发展前前景预测测根据预测测，未来来一段时时间， HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=防城港 o 点击搜索所有关于防城港的文章 防防城港市市的房地地产市场场主要有有以下特特点：

17、一、住宅宅需求者者不断增增加，对对住宅的的理论需需求量较较大，商商品房价价格会持持续上涨涨。国民民经济增增长客观观上要求求住宅与与房地产产业保持持持续发发展， HYPERLINK /Article/Search.asp?Fieeld=Keyyworrds&ClaassIID=&keyyworrd=防防城港 oo 点点击搜索索所有关关于防防城港的文章章 t _bllankk 防城港港市正处处于经济济快速发发展期，各项经经济指标标高速增增长，成成为我市市推动房房地产发发展的重重要因素素。目前前， HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassI

18、D=&keyword=防城港 o 点击搜索所有关于防城港的文章 防城城港市人人均GDDP已经经超过110000美元，人民生生活水平平不断提提高，居居民消费费开始快快速增长长，消费费结构将将加快转转变，改改善型住住房消费费发展的的潜力很很大。同同时，由由于土地地、建材材价格上上涨，住住宅品质质的提升升使 HYPERLINK / 房地地产开发发成本加加大，需需求和成成本将促促使房价价持续上上涨。二、相关关政策的的支持，总体上上将支撑撑房地产产市场的的持续发发展。经经过多年年的培育育，在一一系列有有利于住住房消费费的政策策、金融融、住房房二级市市场开放放等因素素的作用用下，住住房潜在在需求正正在加快

19、快转化为为有效需需求，住住房已成成为居民民消费热热点，房房地产市市场存在在持续健健康发展展的客观观条件。当前，规范房房屋拆迁迁行为、清理拖拖欠工程程款、清清理整顿顿土地市市场等重重大举措措的推进进，特别别是区建建设厅、国土资资源厅出出台了关于加加强独立立式城镇镇居民私私人建设设管理的的通知，总体体上更有有利了 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=防城港 o 点击搜索所有关于防城港的文章 防防城港市市的房地地产市场场的发展展。三、不同同消费群群体对不不同档次次的住宅宅产生不不同的需需求量。根据有有关调查查分析

20、，高收入入者对高高档住宅宅的需求求，中低低收入者者对中档档住宅的的需求，低收者者对普通通经济适适用房的的需求，三者之之间的比比例关系系大体为为20%、60%、20%。 通过对对房地产产市场现现状和前前景分析析，可以以得出的的结论是是： HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=防城港 o 点击搜索所有关于防城港的文章 防城城港市的的房地产产业正处处于成长长期。理理由是：1、按照照房地产产业发展展经验，当人均均GDPP接近10000美美元时，房地产产业进入入迅速发发展的黄黄金时期期，此时时的房地地产业正正处于成成长

21、期；2、重大大项目建建设的推推进与重重大企业业的建成成投产，以及市市行政中中心区的的加快建建设等推推动全市市的经济济快速发发展；33、单位位福利分分房、集集资建房房停止，个人建建房也受受到制约约，消费费者只能能向开发发商购买买商品住住房。因因此，我我市的房房地产业业发展潜潜力较大大，市场场前景广广阔。抓抓住当前前时机，采取适适当的政政策措施施，引导导房地产产业的发发展，使使之成为为 HYPERLINK /Article/Search.asp?Fielld=KKeywwordds&CClasssIDD=&kkeywwordd=防城城港 o 点击击搜索所所有关于于防城城港的的文章 tt _blaa

22、nk 防城港港市新的的经济增增长点和和国民经经济的支支柱产业业是十分分必要的的。第二章 在建在在售楼盘盘市场调调查第一节 和德国国际楼盘盘情况分分析项目概况况：开发发商为 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=防城港 o 点击搜索所有关于防城港的文章 t _bllankk 防城港港和德 HYPERLINK / 房地地产开发发有限公公司，投投资商为为香港海海德集团团、广西西同德投投资有限限公司，营销代代理商为为致中地地和房地地产投资资咨询有有限公司司，项目目位于云云南路与与渔氵万万 路交交汇处，毗邻荣荣恒大酒酒

23、店，占占地面积积约5亩，楼楼宇风格格为单体体风车型型建筑，共有44部电梯梯，每层层共有220户，底一层层、二层层为商业业物业，均为框框架建筑筑结构。推广手法法：和德国际际楼盘通通过强化化道路引引导系统统强势告告知受众众该楼盘盘的主流流信息，同时其其定位为为商务公公寓及上上层白领领生活，致力打打造商住住一体化化的楼盘盘形象特特征。户型情况况：面积93.556106.2580.66283.99288.55357.00185.22185.339户型2房2厅厅1卫2房2厅厅1卫2房2厅厅1卫2房2厅厅1卫2房2厅厅1卫1房2厅厅1卫2房2厅厅1卫2房2厅厅1卫体量比例例5%5%5%5%5%5%5%5%

24、面积78.55636.77136.55441.885121.89118.07152.352.998户型2房2厅厅1卫1房1厅厅1卫1房1厅厅1卫1房1厅厅1卫3房2厅厅2卫3房2厅厅2卫4房2厅厅2卫1房2厅厅1卫体量比例例5%10%10%5%10%10%5%5%销售情况况：现阶段该该楼盘正正处于意意向来访访登记阶阶段，预预计在今今年4月底或或5月初将将制订相相应出街街表价体体系，以以供楼盘盘预约活活动执行行配套。楼盘主标标：山海海全景尚尚寓，地地标峰层层生活工程进度度：地上上二层封封顶楼盘辅助助介绍：该项目是是继同德德金港国国际之后后又一地地标钜作作,和德地地产本关关和心心同德,建筑生生活的

25、的企业宗宗旨,实力打打造国际际样本生生活. 山海全全景尚寓寓,地标峰峰层生活活!品质质、舒适适、全景景空间。财智阶阶层的生生活主场场！和德德国际，重新定定义 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=防城港 o 点击搜索所有关于防城港的文章 防城城港尚层层生活。登陆至至高点，左揽仙仙山、右右抱海湾湾、拥赏赏一生。第二节 欧景蓝蓝湾楼盘盘情况分分析项目概况况：开发发商为广广西信和和 HYPERLINK / 房地产产开发有有限公司司，项目目位于 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=

26、Keywords&ClassID=&keyword=防城港 o 点击搜索所有关于防城港的文章 防防城港市市行政中中心区滨滨海大道道南侧海海岸，毗毗邻本项项目即将将开发的的地块及及德城五五星级酒酒店，占占地面积积约2000亩，总建筑筑面积114万，楼宇宇风格为为欧式建建筑群落落，分两两期进行行开发，容积率率1.004，绿绿化率551.33%。该该项目所所开发的的物业类类型有228层高高层、111.55层小高高层公寓寓住宅，别墅，其中小小高层公公寓住宅宅已经订订罄。户型情况况：结合该楼楼盘现阶阶段预约约情况及及工程进进度，主主要推售售以下户户型户型结构构3房2厅厅1卫2房2厅厅1卫楼中楼55房3厅

27、说明：现现阶段该该楼盘的的总体规规划处进进一步调调整确认认过程面积124.896.442002100推广手法法：欧景蓝湾湾楼盘通通过强化化行政中中心区道道路引导导系统，强势告告知经过过该区的的受众该该楼盘主主流信息息，同时时通过多多点分销销的形式式，在人人流密集集的旧城城区设立立接待处处，以便便民的方方式最大大化争取取客源。销售情况况：现阶段该该楼盘正正处于预预约登记记阶段，且采用用定房定定价的营营销策略略，目前前该项目目的销售售价格从从23000起步步，表价价已经达达到39900元元/，折后单单价约为为38000元/，该该价位物物业约占占物业总总体量225%，其中22800033300元元/

28、价价格幅度度的物业业约占物物业总体体量的550%。楼盘主标标：红树树湾畔，上层尊尊邸工程进度度：工地地现场各各项配套套尚处起起步阶段段，已有有其中一一栋楼宇宇完成110层以以上封顶顶楼盘辅助助介绍：该楼盘依依山傍海海，自然然环境优优渥天成成，尊享享近5000000世阔阔红树林林，10000米米钻石海海岸生活活，5000米独独具匠心心的海景景长廊设设计，充充分体现现项目高高端品质质。是建建于海畔畔与“海中森森林”之称的的红树林林之间的的一个高高档海边边建筑群群落，由由独栋小小洋房、联排小小洋房、叠加小小洋房、多层及及小高层层组成。第三节 丽景湾湾楼盘情情况分析析项目概况况：开发发商为 HYPER

29、LINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=防城港 o 点击搜索所有关于防城港的文章 防防城港市市华厦 HYPERLINK / 房房地产开开发有限限公司，营销代代理商为为博度沟沟通机构构，项目目位于 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=防城港 o 点击搜索所有关于防城港的文章 防防城港市市港口区区桃花湾湾广场东东侧，紧紧邻东盟盟海路交交通大动动脉兴港大大道，往往南是近近在咫尺尺的老城城区成熟熟生活圈圈，往北北可直抵抵广西内内陆各角角落；便

30、便捷直抵抵首府南南宁。该该楼盘总总占地约约60亩，总建筑筑面积约约7万，项目总总体户型型为5000户，楼型设设计情况况为全部部一梯二二户，户户户南北北朝向，最宽楼楼间距446米，全明设设计，景景观、通通风、采采光极佳佳。户型型设计，三房两两厅面积积为11101136左右，四房两两厅两卫卫面积为为1400左右右。楼中中楼（四四房两厅厅三卫）为18852210左右。建筑结结构为框框架结构构。户型情况况：面积135.66129184.9123.1187.54179.38户型3房2厅厅2卫3房2厅厅2卫楼中楼33房2厅2卫3房2厅厅2卫楼中楼33房2厅2卫楼中楼33房2厅2卫销售情况况：该楼盘即即将进

31、入入二期的的预约工工作阶段段，目前前各项工工作正处处最终调调整确认认环节，其一期期物业早早在077年底以以前已完完成了销销售目的的。楼盘主标标：领袖袖上层生生活，缔缔造城市市未来楼盘辅助助介绍：华厦丽丽景湾位位于 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=防城港 o 点击搜索所有关于防城港的文章 防城城港市桃桃花湾广广场东侧侧，依托托得天独独厚的地地理环境境，集地地形、地地貌之美美于一身身，在这这里，每每一天都都为大自自然而撤撤底感动动，袢和和宁静，是生活活的无私私赐予。第四节 万代渔洲花花园楼盘盘情况分分析项目

32、概况况：开发发商为 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=防城港 o 点击搜索所有关于防城港的文章 防防城港万万代房地地产有限限公司，项目位位于港口口区渔洲洲坪建政政路（区区财政局局对面），占地地38亩。毗邻港港口区区区委政府府大院、市高级级中学、渔洲小小学、渔渔洲幼儿儿园、渔渔洲市场场、一路路公共汽汽车站。户型情况况：面积1201109088户型3房2厅厅2卫3房2厅厅1卫3房2厅厅1卫2房1厅厅1卫销售情况况：现阶段该该楼盘正正处于意意向来访访登记阶阶段，预预计在今今年5月底将将制订相相应营销销推广策策略

33、，以以供楼盘盘预约活活动执行行配套。第五节 海景苑苑楼盘情情况分析析项目概况况：开发发商为 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=防城港 o 点击搜索所有关于防城港的文章 防防城港金金园 HYPERLINK / 房地地产开发发有限公公司，项项目位于于兴港大大道中段段，小区区总占地地面积约约为200亩，总总建筑面面积约为为323355.37，建筑筑密度为为22.7%，绿化率率高达440.77%，由由1栋115层综综合写字字楼及44栋多层层住宅组组成。其其中多层层住宅套套数为1112套套，写字字楼公寓寓套数约约为

34、1220套。推广手法法：海景苑楼楼盘由于于其楼盘盘开发规规模较小小，且该该楼盘所所处位置置与国税税局仅一一墙相隔隔，与大大海直线线距离仅仅相隔不不过三百百米，因因此该楼楼盘定位位其主导导消费群群体较多多为国税税局内部部在职工工，推广广力度较较弱。户型情况况：面积142.48126.09119.38119.27123.9126.8174.88162.9179.92户型4房2厅厅2卫3房2厅厅2卫3房2厅厅2卫3房2厅厅2卫3房2厅厅2卫3房2厅厅2卫3房2厅厅2卫3房2厅厅2卫3房2厅厅2卫具体套数数10105151010181818所占比例例8.8%8.8%4.4%13.22%8.8%8.8%

35、15.88%15.88%15.88%销售情况况：现阶段该该楼盘正正处于意意向来访访登记阶阶段，预预计在今今年5月底将将制订相相应出街街表价体体系，以以供楼盘盘预约活活动执行行配套。楼盘主标标：悠悠悠山海间间，我心心自高远远工程进度度：地基基处理阶阶段第六节 西湾恒信花花园楼盘盘情况分分析项目概况况：开发发商为广广西 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=防城港 o 点击搜索所有关于防城港的文章 防城城港恒信信房地产产有限公公司，项项目位于于港口区区西湾广广场桃源源路东段段，占地地面积约约60亩，总建筑筑面积约

36、约8万，楼宇建建筑由多多层住宅宅、小高高层住宅宅、144层高层层住宅、18层高高层住宅宅组成，但其可可供选择择的面积积品种较较少，除除多层住住宅为传传统建筑筑风格外外，其余余物业均均采用时时尚的外外立面造造型，通通过提高高容积率率增加销销售面积积。推广手法法：西湾恒恒信花楼楼盘与和和德国际际、欧景景蓝湾均均通过强强化道路路引导系系统强势势告知受受众该楼楼盘的主主流信息息，同时时楼盘客客户定位位多为二二次置业业或外来来投资客客群体，因此，其推广广过程中中较偏重重强调该该楼盘所所处的地地理位置置将是 HYPERLINK /Artticlle/SSearrch.aspp?Fiieldd=Keeywo

37、ordss&CllasssID=&keeywoord=防城港港 o 点击搜搜索所有有关于防城港港的文文章 t _bblannk 防城港港市未来来典范生生活圈，与南宁宁东葛路路尾、园园湖路等等城市规规划较贴贴近。户型情况况：面积128130138109142户型3房2厅厅2卫3房2厅厅2卫3房2厅厅2卫3房2厅厅2卫3房2厅厅2卫销售情况况：该楼盘共共分三期期开发，目前已已完成一一期销售售，即多多层住宅宅物业的的推售，进入到到二期114层住住宅物业业销售阶阶段，且且销售率率达到770%以以上，三三期188层楼宇宇尚未推推出，其其规划设设计仍存存在一定定变更调调整问题题。144层住宅宅物业共共有4

38、栋楼宇宇，188层住宅宅物业共共有3栋楼宇宇。二期期销售均均价在229500元/左右右，且将将于近期期内各套套未售物物业提价价2000元/。楼盘定位位：滨海海高尚社社区工程进度度：多层层住宅大大部分已已完成交交房，114层住住宅物业业有2栋楼宇宇已接近近封顶，1栋达到到2层盖板板进度，18层尚尚未开始始任何动动工。第七节 夏威夷夷城市广广场楼盘盘情况分分析项目概况况：开发发商为广广西宁泰泰房地产产置业有有限公司司，项目目位于港港口区西西湾广场场桃源路路东段，占地面面积为11290007，总建建筑面积积22006300，容容积率为为1.997，建建筑密度度29.98%，开发发套数113688户，

39、停停车位为为6122个，楼楼宇建筑筑由多层层住宅、高层住住宅、别别墅组成成，其中中一、二二期住宅宅物业建建筑结构构为砖混混结构。户型情况况：面积90120140别墅所占比例例5%70%15%10%销售情况况：现阶段该该楼盘共共分四期期推售，已经完完成一、二期的的物业销销售工作作，均价价为20000元元/，三三、四期期高层住住宅物业业设计规规划尚未未确定，根据现现场调研研信息获获取该楼楼盘将于于四月底底出台三三期相关关推售物物业情况况及楼盘盘营销策策略。工程进度度：一、二期楼楼宇物业业80%以上达达到现房房标准，即将交交付使用用。第三章 区域 HYPERLINK /Article/yingxia

40、o/fenxi/Index.html 市场场分析第一节 区域环环境概述述一、地理理位置及及道路交交通情况况 本项目目位于 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=防城港 o 点击搜索所有关于防城港的文章 t _bblannk 防城港港市港口口区中心心地带，东、南南面可眺眺望浩瀚瀚无垠的的大海，西邻 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=防城港 o 点击搜索所有关于防城港的文章 防防城港唯唯一的五五星级大大酒店德城城五星级级酒店

41、，北倚供供电大厦厦，该区区域是 HYPERLINK /Article/Search.aspp?Fiieldd=Keeywoordss&CllasssID=&keeywoord=防城港港 o 点击搜搜索所有有关于防城港港的文文章 t _bblannk 防城港港市委、市政府府重点发发展的经经济新区区，且政政府新行行政综合合大楼已已落成并并已正式式投入日日常办公公使用，与本项项目直线线距离约约1KMM左右。周边道道路交通通便捷畅畅通，成成网状布布设在各各规划建建筑周围围。二、规划划周边物物业状况况 由于本本区域是是 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywor

42、ds&ClassID=&keyword=防城港 o 点击搜索所有关于防城港的文章 防城港港市新规规划发展展的经济济新区，地块周周边市政政配套处处于起步步建设阶阶段，目目前，除除已在建建的德城城五星级级酒店外外，项目目北面的的供电大大厦、乐乐天花园园小区等等项目均均处于规规划当中中，以及及未来建建设的农农贸市场场、学校校、医院院等配套套设施，相信在在未来不不久的时时间内均均可陆续续上马投投资建设设。第二节 项目SWWOT分分析一、S（优势）1、位置置优势本项目所所处的地地段位置置，受益益于 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=

43、&keyword=防城港 o 点击搜索所有关于防城港的文章 防城城港市港港口区CCLD经经济发展展辐射影影响。2、政策策利好国务院近近日同意意全面启启动 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=防城港 o 点击搜索所有关于防城港的文章 防城城港钢铁铁基地前前期工作作，一期期工程总总投资6625亿亿，建成成后年产产钢材33千万吨吨销售收收入3440多亿亿，作为为配套，武钢柳柳钢（集集团）联联合有限限公司将将于今年年6月开建建 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords

44、&ClassID=&keyword=防城港 o 点击搜索所有关于防城港的文章 防城港港企沙2万吨级级钢铁码码头及配配套航道道工程，计划开开建3个2万吨级级泊位，设计年年吞吐能能力2220万吨吨，支柱柱产业的的形成将将对本区区域宏观观经济产产生质的的推进飞飞跃。3、重点点规划的的经济新新区 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=防城港 o 点击搜索所有关于防城港的文章 防城港港市新建建成的市市政府落落户楼盘盘所在的的区域，而往往往区域价价值的提提升幅度度较高程程序取决决于政府府对城市市建设的的规划重重点，例例如

45、南宁宁的市委委、市政政府迁址址于江南南的五象象新区，该区域域的土地地拍卖价价迅速飚飚升到3300万万以上/亩，而而且围绕绕这一区区域利好好信息，各类市市政配套套将得到到较快逐逐步完善善，最终终形成一一个全新新的极具具商业投投资前景景的经济济商圈。4、地块块方正实实用，合合理规整整土地商业业开发，历来是是以其地地形方正正规整为为佳，不不仅利于于对建筑筑物得以以良好前前期规划划设计，同时对对于目前前这个寸寸土寸金金的地段段，更显显得难能能可贵，本项目目不仅雄雄踞 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=防城港 o

46、点击搜索所有关于防城港的文章 防城城港市新新行政中中心区，同时可可依托其其完整的的地形根根据市场场瞬息万万变的供供求关系系调整其其规划设设计，多多一分灵灵活，少少一分被被动。5、支柱柱产业强强势进驻驻，区域域升值刻刻不容缓缓据国家发发改委对对外公布布的消息息，经报报请国务务院同意意，国家家发改委委于20008年年3月17日同同意广西西与武钢钢、广东东与宝钢钢开展广广西 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=防城港 o 点击搜索所有关于防城港的文章 防城城港钢铁铁基地和和广东湛湛江钢铁铁基地项项目前期期工作。根

47、据国家家发改委委要求，广西和和武钢要要淘汰落落后炼铁铁能力5541万万吨、炼炼钢9110万吨吨，并于于广西 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=防城港 o 点击搜索所有关于防城港的文章 防防城港企企沙半岛岛兴建特特大型钢钢铁基地地，占地地面积与与武钢总总部规模模相当。一期工工程计划划投资6625亿亿元，建建设10000万万吨钢厂厂，预计计20220年投投产。通过 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=防城港 o 点击搜索所

48、有关于防城港的文章 防城城港市政政府相关关部门了了解得知知，该项项目在施施工高锋锋期，将将可达到到10万人人同时施施工，通通过进一一步大幅幅度引进进外来人人口，拉拉动沉冗冗已久的的消费经经济，加加快地区区货币流流动速率率，使 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=防城港 o 点击搜索所有关于防城港的文章 防防城港市市从始成成为中国国各沿海海城市中中一颗璀璀璨的明明珠。二、W（劣势）1、区域域市政规规划不明明晰由于本楼楼盘所处处的地段段为经济济开发新新区，政政府对于于该区域域的规划划仅限于于搭建粗粗放型构构架，

49、区区域发展展所必备备的具体体规划尚尚待进一一步完善善。2、楼盘盘所处区区位与城城市中心心距离较较远目前由于于本项目目所处区区域的交交通路网网处于建建设阶段段，而由由该区域域经东西西大道通通往旧城城中心位位置距离离约为33公里路路程，交交通工具具配套仍仍未有效效建立起起来，将将会对缺缺乏交通通工具的的潜在目目标客户户群起制制约销售售影响。三、O（机会）区域宏观观商业价价值突现现1、毗邻邻边贸重重镇东兴市市由 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=防城港 o 点击搜索所有关于防城港的文章 防城港港至东兴兴市车程程

50、时间仅仅需约440550分钟钟，而东东兴市历历来是我我国与越越南双边边贸易的的商业重重镇，依依托广西西东盟自自由贸易易经济区区进一步步深化推推进，以以及国家家致力建建设广西西北部湾湾经济区区的步伐伐不断加加快，广广西沿海海基础设设施大会会战和重重大项目目建设的的带动下下， HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=防城港 o 点击搜索所有关于防城港的文章 防城城港市的的房地产产业将保保持健康康发展势势头，成成为拉动动本市经经济快速速增长的的一个重重要行业业。2、地段段物业价价值根据 HYPERLINK /Arti

51、cle/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=防城港 o 点击搜索所有关于防城港的文章 防城城港市委委市政府府的规划划，预计计不久的的将来，本楼盘盘所处的的区域聚聚集着一一群商界界精英、企业金金领、单单位高管管等，项项目拥有有极其丰丰富的客客户群体体，通过过包装、概念的的炒作，肯定会会吸引众众多本地地或外地地的投资资者购买买进驻。3、投资资价值目前 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=防城港 o 点击搜索所有关于防城港的文章 防城城港市的的房地产产业尚处处于初

52、期期起步阶阶段，受受各类利利好政策策面信息息刺激，现有的的地价、房价已已逐步复复苏，并并呈强势势上攻势势头，对对于极具具战略投投资眼光光的目标标客户无无疑是财财富飚升升的信心心保证。4、受众众投资意意识逐步步释放萌萌芽通过对 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=防城港 o 点击搜索所有关于防城港的文章 防防城港市市现有在在建在售售楼盘的的前期市市场调研研发现，目前各各在建在在售楼盘盘在 HYPERLINK /Search.asp?Field=SoftName&ClassID=&keyword=%BF%AA%

53、C5%CC 开盘盘正式销销售以前前已顺利利不同程程度完成成预约任任务，而而外来投投资者对对 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=防城港 o 点击搜索所有关于防城港的文章 防城港港市的楼楼盘投资资占了较较大比例例，分析析各楼盘盘在深挖挖本楼盘盘各项卖卖点的时时候，同同时也进进一步加加快吸引引外商对对 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=防城港 o 点击搜索所有关于防城港的文章 防城港港的热钱钱投资。5、专业业营销团团队是为

54、为楼盘创创造利润润最大化化的信心心保证 通过对对目前现现有在建建在售楼楼盘的考考察，发发现虽较较多楼盘盘在预约约活动过过程中，已取得得不错的的预约业业绩，但但通过深深入了解解，部分分楼盘的的意向客客户属多多点开花花式在不不同楼盘盘交纳预预约金，以求通通过各项项目在今今年中旬旬的 HYPERLINK /Search.asp?Field=SoftName&ClassID=&keyword=%BF%AA%C5%CC 开盘盘销售盛盛宴中猎猎取性价价比最为为理想的的置业目目标，而而且较多多楼盘的的营销团团队在现现场执行行及理念念引导过过程略欠欠穿透力力度及系系统性，楼盘包包装未能能真正将将各项卖卖点形成

55、成条理性性较强的的 HYPERLINK / 整合推推广；因因此，在在即将到到来的传传统房地地产旺销销季节中中， HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=防城港 o 点击搜索所有关于防城港的文章 防城城港的楼楼市将会会呈现一一出大鱼鱼吃小鱼鱼，强鱼鱼吃弱鱼鱼，快鱼鱼吃慢鱼鱼的景象象；可以以预见，拥有一一支高执执行力的的专业营营销团队队不仅对对该楼盘盘的销售售业绩起起到充分分保障作作用，同同时联袂袂各方面面资源共共同协作作，亦有有可能能能为楼盘盘销售得得到利润润最大化化。四、T（威胁）1、众多多房地产产企业抢抢摊

56、HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=防城港 o 点击搜索所有关于防城港的文章 防城城港市场场 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=防城港 o 点击搜索所有关于防城港的文章 防城港港近两年年受国家家开发大大西南的的宏观政政策影响响，其地地区经济济得到了了长足发发展，同同时引进进了如武武钢柳钢钢（集团团）、核核电站等等国家特特大大型型支柱产产业，地地区蕴藏藏的各类类商机，为众多多外来投投资者提提供了广广泛的想想象空间间，各路

57、路热钱纷纷纷准备备流向 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=防城港 o 点击搜索所有关于防城港的文章 防防城港这这个百废废待兴的的城市，而现阶阶段本地地的消费费力及市市场容量量却未能能及时跟跟上资金金注入的的速度，以及政政府部门门对于地地区发展展重心加加紧了调调控力度度，因此此，可以以预测各各楼盘短短期内会会形成竞竞争趋向向白日化化。2、前卫卫消费与与成熟配配套消费费竞争日日趋激烈烈目前 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keywor

58、d=防城港 o 点击搜索所有关于防城港的文章 防城城港市各各在建在在售楼盘盘所处区区域中，以桃花花湾广场场集中度度较高，市旧城城区内也也有部分分楼盘处处于预约约小订阶阶段，预预计在今今年中旬旬各楼盘盘将纷纷纷取得预预售许可可证抢占占市场份份额，对对于部分分并不过过多追求求生活品品质的客客户群形形成较好好的利好好刺激，且该部部分楼盘盘的楼宇宇建筑风风格有较较大体量量为多层层住宅，更能针针对一些些收入中中档偏低低的客户户群体，相对本本项目所所在的经经济新区区其建筑筑风格多多为小高高层或高高层商住住物业，两者区区域性质质进行多多层次比比较分析析，本楼楼盘的潜潜在目标标客户群群将有一一定份额额被接近近

59、城市传传统商业业中心的的楼盘消消耗。第四章 客户群群体需求求分析第一节 主导客客户群的的定位分分析一、客户户类别细细分1、客户户职业特特征目标客户群职业分类政府公务员外来投资客商企业白领或金领事业单位高管2、家庭庭构成结合本楼楼盘的各各项特性性，以及及根据对对本区域域其他相相关竞争争楼盘的的市场调调研分析析，预测测本楼盘盘的目标标客户群群以独身身家庭或或两口之之家为购购房主力力军，三三口以上上的家庭庭亦是本本楼盘所所要挖掘掘的中坚坚力量，因此，应考虑虑各类客客户的不不同需求求，有针针对性按按比例地地设计各各种户型型，考虑虑房屋面面积大小小。二、主导导客户群群年龄定定位通过对本本项目直直接竞争争

60、楼盘的的摸底，结合现现阶段 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=防城港 o 点击搜索所有关于防城港的文章 防防城港市市各类收收入人群群的抽样样调研，拟初步步分析得得出上述述数据，反映本本楼盘的的主力消消费年龄龄层应是是在300500岁幅度度区间，而200300岁的年年龄层次次部分受受其良好好的工作作环境影影响也具具备相应应的投资资置业能能力。第二节 主导客客户群购购房动机机分析一、购房房时间、动机及及关注因因素1、购房房时间通过对各各楼盘到到访的客客户进行行抽样调调查，较较多客户户对目前前 HYPERLIN