长兴米兰安居房工程项目可行性研究报告

1、长兴米兰安居房工程项目可行性研究报告PAGE 长兴联恒财务咨询有限公司编制 - PAGE 46 -第一章总 论一、项目背景（一）项项目名称称：长兴兴米兰安居居房工程程项目（二）承承办单位位：浙江江长兴滨滨河实业业有限公公司（三）项项目可研研报告编编制依据据1、湖州州市建设设局湖湖州市城城市规划划管理技技术规定定2、长兴兴县建设设局长长兴米兰兰安居房房工程设设计要求求附规规划红线线图3、长长兴米兰兰安居房房工程规规划及建建筑设计计4、长兴兴县建设设局关关于长兴兴米兰安安居房工工程设计计方案项项目规划划例会审审批意见见书5、项目目可研报报告编制制委托书书6、建建设项目目经济评评价方法法与参数数（第

2、三三版）7、投投资项目目可行性性研究指指南8、现行行有关的的建设法法规、规规范二、项目目概况（一）建建设要求求本项目旨旨在将长长兴米兰兰安居房房工程建建设成为为廿一世世纪现代代人文住住宅社区区，提升升小区品品味。充充分利用用周边资资源，营营造一个个环境优优美，建建筑典雅雅，商住住相宜，管理便便捷的现现代化的的高品质质住宅小小区，并并体现 “亲、善善、美”的和谐谐宗旨。创建新新型居住住空间环环境，实实现住宅宅日照、朝向、通风、景观的的均好性性，提供供便捷合合理的人人车分流流交通系系统。 （二）建建设范围围长兴米兰兰安居房房工程位位于长兴兴环境优美美的城北北地块，西边邻邻接护城城河，北北部为风风铃

3、绿洲洲住宅项项目，南南部临近近长兴县县人民医医院，东东侧为国国际金座座城市综综合空间间开发。地块周周边自然然景观资资源丰富富。项目目规划总用用地面积积为约4.88公顷，分三期期实施。 （三）建设内内容本项目建建设内容容分为445层层安置房房住宅和和商品房房住宅。安置房房住宅共共计3000户；商品房房住宅共共计2880户，其中多多层商品品房400户，高高层商品品房2440户。住宅层层高2.9米，多层住住宅建筑筑高度小小于200米，高高层建筑筑高度在在60米米以内，建筑底底层设置置架空自自行车停停车库。并集中中设置地地下机动动车停车车库存，半地下下机动车车停车库库。同时时建设相相应的基基础设施施工

4、程、景观绿绿化工程程以及其其他公共共配套设设施。（四）建建设规模模项目规划划总用地地面积4480117.55平方米米，其中中一期用地地面积1661600.3平平方米，二期用地地面积1170227.55平方米，三三期用地地面积1148229.77平方米米。项目总建建筑面积积932228.6平方方米，其其中高层住住宅面积积332289.6平方方米，多多层住宅宅面积3356335.22平方米米，配套套及公建建建筑面面积83372平平方米，地下建建筑面积积120005.2平方方米，半半地下建建筑面积积39226.66平方米米。（五）主主要建设设条件本项目建建设符合合长兴县县城市总总体规划划要求，区域内

5、内供水、供电、通讯等等配套设设施在规规划中都都能妥善善解决，基本具具备项目目建设的的条件。（六）项项目投入入总资金金、资金金筹措及及使用计计划1、项目目投入总总资金项目开发发总投资资（不含含贷款利利息）共共301138万万元，其其中土地地成本1100880万元元，建安安工程费费151173万万元，前前期工程程费6559万元元，基础础设施建建设费8825万万元，公公共配套套建设费费20万元元，其他他费用5660万元元，开发发期税费费12336万元元，管理理费用1550万元元，不可可预见费费14335万元元。2、资金金筹措计计划本项目资资金来源源有二个渠道道：一是是自有资资金；二二是银行行贷款。3

6、、资金金使用计计划投入计划划如下，自有资资金1.21338亿全全部用于于投资；商请银银行五年期贷贷款1.8亿元元。（七）主主要技术术经济指指标表1-11主要技技术经济济指标项目单位数量规划总用用地面积积m2480117.55总建筑面面积m2932228.66地上建筑筑面积m2772996.88地下建筑筑面积m2120005.22半地下建建筑面积积m239266.6住宅建筑筑面积m2689224.88其中高层住宅宅m2332889.66多层住宅宅m2356335.22配套及公公建建筑筑面积m283722其中沿街商业业建筑面面积m274699.4物业管理理用房面面积m2456社区服务务用房面面积m

7、2446.6容积率m21.611建筑占地地面积m2114887.33建筑密度度%23.99绿地率%30.11总户数户580其中安置房户户数户300商品房户户数户280停车数个402其中地下停车车个297半地下停停车个105三、主要要结论与与建议（一）主主要结论论本项目系系安居房房建设项项目，虽虽不直接接产生经经济效益益，但是是项目的的社会效效益比较较明显，维护了了长兴的的社会稳稳定，为为经济发发展提供供空间，改善了了城市面面貌，提提高中低低收入居居民的生生活环境境和生活活质量。同时，该项目目还会衍衍生一定定的经济济效益，进一步步加快投投资的步步伐，推推动了城城市基础础设施建建设，促促进房地地产

8、行业业发展。因此，项目建建设的综综合效益益显著。（二）建建议建议在工工程建设设中建立立权责分分明、制制约有效效的机制制，更有有效地控控制项目目的投资资、工期期、质量量，使投投资的效效益最大大化，以以提高项项目开发发建设的的总效益益。期间间严格按按照公开开、公正正、公平平原则实实行招投投标，并并加强过过程管理理，明确确权责。第二章 项目目建设背背景及必必要性一、项目目建设背背景长兴地处处长江三三角洲杭杭嘉湖平平原，位位于浙江江省最北北端，与与苏、皖皖两省接接壤。东东邻上海海、西连连安徽，南望杭杭州，北北接宁锡锡常。处处于长江江三角洲洲的地理理中心，全县面面积14430平平方公里里，辖10镇镇6乡

9、和和1个省省级经济济技术开开发区，现有人人口62万万，长兴兴山清水水秀，气气候湿润润，有“鱼米之之乡”、“文化之之邦”、“丝绸之之府”美称。是长江江三角洲洲经济区区迅速崛崛起的新新兴城市市。近年来，长兴县县在新一一轮跨越越式发展展中突飞飞猛进，国民经济济保持稳稳定增长长，综合合实力进进一步增增强，按按照建设设山水园园林型现现代化新新兴城市市的目标标，长兴兴县正努努力打造造“中国人人居环境境奖”、“全国生生态县”、“省级示示范文明明城市”、“国家园园林县城城”、“国际花花园城市市”等五张张名片，并已荣荣获全省省“小康县县”、国家家级科技技先进县县、全国综综合实力力“百强县县”、“ 省级级示范文文

10、明城市市”、“ 国家家园林县县城”、“国际花花园城市市”等称号号。工业经济济提速增增效，运运行质量量得到改改善，以以技术改改造和新新产品开开发为抓抓手，建建材、轻轻纺等传传统产业业得到改改造，机机械电子子、生物物医药等等新兴产产业快速速崛起，技术含含量高、附加值值大的高高新技术术产品发发展较快快；长兴兴实施了了大力发发展高效效农业，走农业业产业化化经营的的农业经经济振兴兴战略，着力调调整粮经经比例，大力推推进效益益农业发发展，壮壮大了粮粮油、蔬蔬菜、瓜瓜果、禽禽兽、特特种水产产和花卉卉苗木等等六大农农业主导导产业规规模，形形成规模模化的农农产品生生产基地地，同时时农业产产业化经经营初具具成效；

11、长兴县县还以区区位和交交通条件件为依托托，积极极拓展第第三产业业发展领领域，第第三产业业发展加加快，旅旅游、房房地产、社区服服务业发发展势头头良好，金融保保险、邮邮电通讯讯、信息息咨询、交通运运输业稳稳步发展展，以五五大市场场为重点点的商贸贸物流中中心初具具规模。20009年全县县实现地地区生产产总值（GDPP）2440亿元元，20009年全县县完成财财政总收收入333.899亿元，比20008年年增长110%；完成地地方财政政收入118.447亿元元，比220088年增长长13.3%；全年完完成固定定资产投投资1557.556亿元元；社会消消费品零零售总额额91.15亿亿元。可可见，长长兴以

12、科科学发展展为主题题，结构构调整为为主线，扩大开开放为主主调，坚坚持发展展为第一一要务，已真正正步入一一个高速速、稳定定的良性性发展期。长兴县经经济及财财政的快快速增长长，加快快了城市市化进程程，县城城城区作作为向外拓展展空间的的第一着着力点，更是掀掀起大建建设大开开发的热热潮。在在县委、县政府的的正确领领导下、按照“人民城城市人民民建”的的方针，经过多多年的建建设发展展，城市市的基础础设施基基本齐全全，城市市的服务务功能不不断完善善。特别别是改革革开放二二十多年来，城市建建设步入入快车道道。县委、县政府坚坚持以人人为本，提出了了创建园园林化城城市的目目标，使使城市环环境更加加美好。同时大大胆

13、改革革城建投投资体制制和管理理体制，引入经经营城市市理念，突破了了城建资资金瓶颈颈束缚，加大基基础设施施建设力力度，有有力地拉拉动了全全县经济增增长。在在加快城城市基础础设施建建设的同同时，房房地产开开发建设设稳步有有序发展展。城市市美化、绿化、亮化、净化取取得显著著成果，园林化化城市初初具规范范。长兴兴县居民民普遍感到到城市天天空蓝了了，马路路宽了，环境美美了，生生活更舒适了了。为进一步步完善城城市住宅宅供应体体系，满满足中低低收入家家庭需要要，改善善中低收收入家庭庭的住房条条件，促促进房地地产市场场健康发发展，加加快实施施安居房建设工程程势在必必行。长长兴米兰兰安居房房工程位位于明珠珠路以

14、西西、龙山山大道以以南的长长兴环境境优美的的城北地地块，西西边邻接接护城河河，北部部为风铃铃绿洲住住宅项目目，南部部临近长长兴县人人民医院院，东侧侧为国际际金座城城市综合合空间开开发。二、项目目建设必必要性（一）本本项目建建设对于于加快长长兴城区区建设，推进长长兴跨越式式发展意意义重大大。推进长兴兴大建设设、打造现现代化城城市，是是县委、县政府顺顺应经济济发展规规律，推进长兴兴崛起作作出的重重大决策策。为了了继续强强力推进进“大发发展、大大建设、大环境境”，经经济适用用房无疑疑是最大大的前提提，谁先先把社会会保障性性质住宅宅工作做做好、做做到位，谁将率率先抢得得建设先先机，赢赢得发展展主动。可

15、见，经济适适用房建建设工作作在城市市建设中中的先行行作用日日益明显显，一是保保障了城城市总体体规划和和建设项项目的顺顺利实施施，使市市区的建建成面积积不断扩扩大；二二是为住房困困难的低低收入家家庭提供供社会保保障性质质的住宅宅，使其其能安居居乐业，促进社社会和谐谐稳定；三是促促进了房房地产开开发业的的健康发发展。本项目是是长兴现现代化城城市建设设的重要要组成部部分，也也是长兴兴向城西西扩展、发展的的主阵地地。如果果不抓紧紧做好经经济适用用房工作作，必将将错失加加快建设设发展的的良机，丧失新新一轮区区域竞争争的主动动权。而而且，经经济适用用房工作作宜快不不宜慢，时间拖拖得越长长，风险险就越大大，

16、付出出的成本本就越高高。从这这个意义义上说，抓好经经济适用用房工作作，就是是抓机遇遇、抓发发展、抓抓融入，因此，在思想想上、行动上上都不能有有丝毫的的懈怠，一定要要以快速速推进的的工作成成效，把把机遇转转化为现现实。 （二）本本项目的的建设是是提升城区区形象、改善城城市环境境的迫切切需要。长兴县的的经济是是新兴城市市经济，而城市的的发展往往往取决决于良好好的城市市环境，环境出出形象、出效益益、出生生产力已已成为人人们的共共识。长长兴近几几年的快快速发展展，无不不得益于于城市基基础设施施的改善善、环境境形象的的提升。通过建设设经济适适用房，使住房困困难的低低收入家家庭“居者有有其屋” 确保保人民

17、安安居乐业业，维护社社会安定定团结。本着对对人民负负责的态态度，站站在长兴兴长远发发展大局局的高度度，本着着对民众众负责的的态度，加快经济济适用房房建设，以住房房困难的的低收入入家庭居住住条件的的改善，进而提提升长兴兴县雉城城镇环境境吸引力力，赢得得新一轮轮发展机机遇已迫迫在睫。本项目以以长水港港沿河绿绿带为景景观核心心，营造造点、线线、面的的不同形形态景观观水景，通过几几何形与与自然形形的组合合并与广广场、绿绿地相结结合营造造通透灵灵秀的人人文景观观。而且且小区绿绿地并不不仅为小小区内住住户所有有，将辐辐射向城城市，与与城市共共享，成成为长兴兴县又一一道亮丽丽的风景景线。本本项目建建筑形态态

18、简洁、明快，采用平平屋顶设设计，将将生动的的建筑符符号与现现代形体体相结合合。注重重建筑材材质及色色彩的呼呼应，唤唤起人们们心中对对亲切、优雅、悠闲生生活的回回归感，在喧嚣嚣、激烈烈、多变变的现代代都市中中，营造造人们企企盼已久久的家。（三）本本项目的的建设是是维护社社会稳定定的需要要。经济适用用房工作作不仅关关系到城城市建设设是否可可以顺利利进行和和城市是是否可持持续发展展的问题题，而且且还涉及及低收入入家庭的切切身利益益和社会会的稳定定问题。对此，长兴县县委、县政府对对经济适适用房工工作给予予高度重重视，将将经济适适用房管管理工作作纳入重重要议事事日程，全县经济适适用房工工作已纳纳入了法法

19、制化、规范化化、科学学化及管管理有序序的运行行轨道。近年来，长兴县县不断加加快经济济适用房房建设步步伐，但但仍存在在经济适适用房的的建设速速度跟不不上低收收入家庭庭要求改改善住房房条件的的现象，建成并并投入使使用的经经济适用用房还不不能完全全满足低低收入家家庭的需需要，在一一定程度度上影响响了社会会安定。为此长长兴县委委、县政政府极力力加快经济济适用房房建设进进度。进进一步创创新和发发展经济济适用房房建设模模式，积积极推行行经济适适用房建建设市场场化运作作，采取取切实可可行的办办法和措措施，鼓鼓励和引引导实力力强、信信誉好的的开发建建设单位位参与经经济适用用房建设设，切实实解决资资金瓶颈颈问题

20、。本项目的的建设顺顺应长兴兴县经济济适用房房建设发发展思路路，所有有新建经经济适用用房全部部出售给给住房困困难的中中低收入入家庭，开发建建设的宗宗旨就是是最大限限度地满满足住房房困难的的中低收收入家庭庭的住房房条件，加快工工程建设设，努力力把经济济适用房房建设成成为群众众满意的的“精品品工程”，力争争让中低低收入家家庭早日日住上经经济适用用房。（四）本本项目的的建设是是以民为为本、造造福于民民的体现现。以民为本本，想群群众之所所想，急急群众之之所急，造群众众之所福福，这是是获得群群众支持持的唯一一途径。长兴县根根据国家家和浙江江省有关关规定，以“高高起点规规划、高高水平设设计、高高标准建建设、

21、高高效能管管理”为为要求，让中低收收入家庭庭从中感感受到了了新旧变变化，生生活质量量明显提提高，成成为政府府建立经经济适用用房制度度的最大大受益者者。对于群众众来说，经济适适用房的的建设一一方面将将优化发发展环境境，提供供越来越越多的就就业机会会；另一一方面，新的经经济适用用房小区区建设将将极大地地改善中中低收入入家庭的的居住条条件和生生活质量量，因建建设经济济适用房房而取得得的发展展成果必必将在最最大范围围、最大程度度上惠及及百姓。 具体到到本项目目的建设设，还将将充分利利用城市市水面周周边环境境资源，营造一一个环境境优美、建筑典典雅、商商住相宜宜、管理理便捷的的现代化化的高品品质住宅宅小区

22、，并体现现本安居居房小区区“亲、善善、美”的和谐谐宗旨。因此，抓抓好本项项目经济济适用房房建设工作作，既是是落实长长兴县委委、县政府关于于加快解解决中低低收入家家庭住房房问题的具具体举措措，又是是维护群群众利益益、促进进长兴发展的的现实需需要。可可见，本本项目的的建设是是十分迫迫切和必必要的。第三章 建设设单位概概况浙江长兴兴滨河实实业有限限公司成成立于20009年5月，注册资资本800000万元。由长兴兴城市建建设有限限公司与与长兴县县城市建建设发展展总公司司共同出出资组建建而成，公司地地址长兴兴县雉城城镇金陵陵中路2257号号，主要要经营范范围是：房地产产开发经经营、城城市基础础设施建建设

23、、旅旅游资源源开发、城市建建筑物等等项目。浙江长兴兴滨河实实业有限限公司自自成立以以来，就就选择了了一条对对环境、资源、生态充充分保护护利用的的可持续续发展的的开发模模式和发发展道路路，积极极倡导 “花园园中建城城市”、“规划划就是财财富”、“环境境就是优优势”等等现代发发展理念念。公司建立立了现代代化企业管管理模式式，采取取直线职职能机构构管理方方式，构构筑了一一个精简简高效的的组织框框架。初初步拥有有一支分分工专业业、高度度合作的的优秀员员工队伍伍，保证证了公司司的专业业水准和和创新能能力。虽虽然成立立时间不不长，但但已开始始致力于于企业文文化建设设，强调调以物质质文化为为基础、制度文文化

24、为关关键、精精神文化化为核心心。营造独特特的居住住文化是是该公司房屋屋开发的原则。建筑有有其独特的语言，但意义义不在建建筑本身身，更多多的则是是一种文文化的体体现。一一个定位位准确、独具特特色的楼楼盘往往往具有浓浓厚的居居住文化化氛围，它给业业主提供供的不仅仅是一个个容身的的居所，更是一一种生活活方式，甚至能能体现业业主自身身的一种种价值取取向。该公司倡倡导“与时俱俱进、超超越自我我”的企业业精神，与时俱俱进是时时代提出出的要求求，没有有最好只只有更好好，没有有停顿只只有前进进。超越越自我是是企业精精神的核核心与灵灵魂，超超越意味味着永不不满足，只有不不断地超超越自己己、超越越过去、超越今今天

25、才能能超越别别人，才才能谋求求明天的的发展。这是企业业长远发展所需需的实践践精神，是企业业员工的的精神纽纽带、心心理依存存、行为为导向和和实践哲哲学，是是实现企企业根本本目标的的动力。公司将将秉承“与时俱俱进 超超越自我我”的企业业精神，高瞻远远瞩，紧紧抓市场场脉搏，规划企企业发展展蓝图。该公司以以开拓创创新、诚诚信经营营为经营方方针。当今时时代是竞竞争时代代、信息息时代、创新时时代，企业要要发展，决不能能因循守守旧，固固步自封封，在思思想上、观念上上、管理上上、技术上上、产品上上都要有有所创新新。市场场经济是是法制经经济，是是信誉经经济，必必须遵纪纪守法，遵守社社会公德德，遵守守职业道道德，

26、重重合同、守信用用。企业业在开发发房产的的背后实实际上是是在经营营自己的的信誉，诚信是是企业巨巨大的重重要无形形资产。因此，该该公司始始终坚持持经济效效益、社社会效益益、生态态效益三三兼顾的的前提，发扬团团结、奉奉献、求求实、创创新的精精神，实实现规划划高标准准，全力力为城市市人民营营造绿色色生态家家园；坚持建建设高质质量，全全力为客客户建造造满意放放心房；贯彻服服务高效效益，全全力为消消费者提提供既优优质高效效、又便便捷周到到的售前前售中售售后服务务的房地地产开发发建设项项目。第四章建建设规模模一、建设设规模依依据与原原则（一）建建设规模模依据根据长兴兴县政府府关于对对经济适适用房开开发建设

27、设构思和和该区域域经济适适用房现现状及住住房困难难的中低低收入家家庭对用用房的实实际需求求，按照照国家、浙江省省关于经经济适用用房的现现行政策策和有关关规定，参照目目前省内内类似经经济适用用房规模模，研究究确定本本项目规规模。（二）建建设规模模基本愿愿则坚持适度度发展，加快建建设，不不断完善善的愿则则。从经经济适用用房实际际需要出出发，利利用现有有的建设设条件和和优势。力求使使本项目目在规模模上，既既满足当当前需要要又兼顾顾今后发发展，在在标准上上，既符符合我国国国情又又适应人人民群众众不断增增长的生生活消费费水平。坚持经济济适用房房市场化化的原则则。按照照产业化化思想和和市场经经济规律律建设

28、经经济适用用房，应应充分体体现多元元化服务务及多种种形式的的建筑规规模的合合理配比比，达到到社会效效益和经经济效益益的统一一。坚持经济济适用房房建设规规范化的的原则。本项目目应按照照国家、浙江省省关于经经济适用用房的有有关政策策、要求求和基本本标准建建设，以以中低收收入家庭庭的需要要。（三）建建设规模模本项目所所建安居居房，将分为三期期开发：1、一期期用地面面积1661600.3平平方米，二期用用地面积积170027.5平方方米，三三期用地地面积1148229.77平方米米。2、项目目总建筑筑面积9932228.66平方米米，其中中高层住住宅面积积332289.6平方方米，多多层住宅宅面积33

29、56335.22平方米米，配套套及公建建建筑面面积83372平平方米，地下建建筑面积积120005.2平方方米，半半地下建建筑面积积39226.66平方米米。 3、项项目45层安安置房住住宅3000户，多层商商品房440户，高层商商品房2240户户。第五章项项目选址址及建设设条件一、项目目选址本项目位位于长兴兴环境优优美的城城北地块块，西边边邻接护护城河，北部为为风铃绿绿洲住宅宅项目，南部临临近长兴兴县人民民医院，东侧为为国际金金座城市市综合空空间开发发。地块块周边自自然景观观资源丰丰富。项项目规划划总用地地面积为为约4.8公顷顷，分三三期实施施。二、项目目建设条条件（一）自自然环境境1、地形

30、形长兴位居居浙北低低山丘陵陵向太湖湖西岸平平原过渡渡的地区区，三面面环山，一面靠靠湖（太太湖），是杭嘉嘉湖平原原的一部部分。全全县东西西长533公里，南北长长52公公里，境境内海拔拔较低，地势呈呈西北和和南部高高，中间间和东部部低平的的特征。本项目目范围内内地形总总体平坦坦。2、气候候长兴属中中纬度亚亚热带季季风气候候区，气气候温暖暖湿润，雨量充充沛，四四季分明明。年平平均降雨雨量12266.7mmm，日降降雨量超超过100mm的的年平均均天数为为41天天，每年年499月降水水比较集集中，为为8522mm，其中556月月为霉雨雨期，889月月为台风风雨期。8级台台风年平平均一次次，风速速大于1

31、14m/s，最最大风速速26mm/s。3、水文文长兴东濒濒太湖，县域主主干河流流均发源源于西部部山区，由西向向东，分分别由干干流和娄娄港流入入太湖。北部干干流水系系有合溪溪新港、长兴港港、泗安安塘等331条涧涧港，全全长4117.44公里，流域面面积约117355平方公公里；南南部水系系有西苕苕溪等55条港，全长559公里里，流域域面积约约22775平方方公里。长兴多多年平均均年降水水量为113099毫米，多年平平均年径径流深为为50007000毫米米。境内内河流的的水文特特征主要要受季节节雨量分分布不均均的影响响，洪枯枯期分明明。历史史最高洪洪水位（19999年）6.330m（吴淞），长兴兴

32、港最高高洪水位位为5.57mm。（二）社社会经济济条件1、社会会经济全全面发展展。近年来，长兴经经济快速速发展，人民生生活水平平不断提提高，社社会事业业全面进进步。220099年长兴兴县实现现地区生生产总值值2400亿元，人均GGDP555000美元，财财政总收收入333.899亿元，其中地地方财政政收入118.447亿元元。长兴兴县先后后获得全全国卫生生县城、全国文文化先进进县、全全国科技技进步先先进县、省文明明城市、省园林林城市、省教育育强县、双拥模模范县、国家园园林县城城、国际际花园城城市等称称号。2、交通通优势得得天独厚厚。杭宁、申申苏浙皖皖两条高高速公路路和1004、3318两两条国

33、道道穿境而而过；宣宣杭、新新长、长长牛三条条铁路横横贯东西西；被誉誉为“东方莱莱茵河”的长湖湖申航线线发端于于此、直直达上海海。长兴兴距上海海、杭州州、南京京、宁波波、苏州州等长三三角地区区城市均均在2000公里里以内。3、城市市建设突突飞猛进进。近年来，长兴县县按照“拉开框框架、增增强功能能、改善善环境、提升品品位”的思路路，积极极实施“东扩南南进、北北延西控控、中间间完善”的城市市发展战战略，坚坚持高起起点规划划、高标标准建设设、高效效能管理理，城市市建设取取得突破破性进展展。在长兴城城市总体体规划的指导导下，相相继编制制了中中心城区区城市设设计、长兴兴城市绿绿地系统统规划等一批批专项规规

34、划，形形成了科科学合理理的城乡乡规划体体系。“十一五”期间长长兴城市市建设投投资力度度空前，城市发发展空间间有序拓拓展，城城区每年年以近33平方公公里的速速度扩张张，一座座设施完完善、环环境优美美、经济济发达的的山水园园林型现现代化新新兴城市市已雄姿姿态初现现。4、文化化底蕴深深厚悠久久。茶圣陆羽羽撰写了了旷世巨巨作茶茶经，长兴因因此成为为茶文化化发祥地地；长兴兴也是陈陈朝开国国皇帝陈陈霸先的的故乡，仙山显显圣寺、水口寿寿圣寺闻闻名海内内外，史史称“帝乡佛佛国”。长兴资资源广博博，物产产丰饶，金钉钉子、古古银杏、扬子鳄三三大自然然瑰宝闻闻名中外外，素有有“鱼米之之乡、丝丝绸之府府、建材材之库、

35、中国银银杏之乡乡”的美称称。5、城市市品位不不断提升升。长兴县大大力开展展生态环环境建设设，进一一步美化化、绿化化、亮化化城市，以山水水园林景景观凸现现城市特特色，先先后建成成了齐山山植物公公园、台台基山遗遗址公园园、和睦睦塘公园园等，城城市绿地地率、绿绿化覆盖盖率、人人均公共共绿地三三大指标标均有提提高。坚坚持高水水准设计计城市街街景，一一批优秀秀设计、精品建建筑相继继出现，城市品品位不断断提高。（三）市市政基础础设施根据市政政规划，本地块块内设城城市加压压给水泵泵站，电电信、网网通、有有线电视视机房等等公用设设施，配配套齐全全。因此此，有较较为成熟熟的基础础条件，有水资资源条件件等景观观基

36、础，有利于于建设人人性化的的居住空空间和功功能复合合的城市市发展区区。第六章项项目建设设内容及及建设方方案一、建设设内容本项目建建设内容容分为445层层安置房房住宅和和商品房房住宅。安置房房住宅共共计3000户；商品房房住宅共共计2880户，其中多多层商品品房400户，高高层商品品房2440户。住宅层层高2.9米，多层住住宅建筑筑高度小小于200米，高高层建筑筑高度在在60米米以内，建筑底底层设置置架空自自行车停停车库。并集中中设置地地下机动动车停车车库存，半地下下机动车车停车库库。同时时建设相相应的基基础设施施工程、景观绿绿化工程程以及其其他公共共配套设设施。二、规划划设计技技术指标标项目单

37、位数量规划总用用地面积积m2480117.55总建筑面面积m2932228.66地上建筑筑面积m2772996.88地下建筑筑面积m2120005.22半地下建建筑面积积m239266.6住宅建筑筑面积m2689224.88其中高层住宅宅m2332889.66多层住宅宅m2356335.22配套及公公建建筑筑面积m283722其中沿街商业业建筑面面积m274699.4物业管理理用房面面积m2456社区服务务用房面面积m2446.6容积率m21.611建筑占地地面积m2114887.33建筑密度度%23.99绿地率%30.11总户数户580其中安置房户户数户300商品房户户数户280停车数个40

38、2其中地下停车车个297半地下停停车个105三、规划划布局与与建筑总总体设计计(一)整整体布局局根据城市市设计定定位及总总体构思思，本规规划西北北、东北北侧为城城市护城城河及绿绿化景观观带，东东侧为明明珠路。沿护城城河及西西南侧临临近人民民医院布布置多层层建筑，通过建建筑间位位置变化化，形成成丰富优优美的城城市天际际线，并并将城市市景观资资源更好好的引入入到小区区内。沿沿明珠路路布置高高层商住住楼，形形成富于于变化的的城市界界面。流流线组织织上强调调人车分分流，强强调小区区的安静静、和谐谐、人性性化。配配套物管管用房，根据要要求，结结合住宅宅设置在在小区中中心底层层，另外外，独立立设置服服务用

39、房房，便于于整体管管理。出出入口考考虑到南南太湖总总部经济济园的规规划设计计以及原原有米西西村道路路，结合合分期实实施条件件，综合合设计，用一条条回环式式主要道道路将建建筑串联联起来，充分考考虑地块块同城市市道路的的联系，方便出出行。设设计了点点式楼和和架空层层，使周周边自然然景观能能渗透到到小区内内部。(二)交交通组织织通过基地地、人流流、交通通分析，我们将将地块的的小区主主次入口口设在东东侧，由由明珠路路城市道道路导入入，一期期实施道道路考虑虑同米西西村原有有道路相相接。小小区内部部由宽66米的人人车混行行道路相相连接，形成回回环式交交叉路网网体系。地块内内部道路路系统简简洁、高高效，服服

40、务区域域均衡。结合主主要出入入口路段段设置地地下车库库出入口口。板式式建筑间间通过基基面抬升升形成半半地下机机动车停停车库。通过建建筑架空空层设置置自行车车停车库库。在建建筑之间间形成连连续的步步行通道道，使得得小区内内部形成成环形独独立步行行交通系系统，实实现理想想的人车车分离系系统。(三)绿绿化系统统由于基地地的用地地状况较较为紧张张，而周周边的景景观资源源较好，本规划划以充分分利用周周边景观观资源为为最大出出发点。内部景景观以周周边水体体为景观观核心，通过对对水体及及沿河绿绿化带园园林化设设计，形形成开敞敞空间，将护城城河景观观资源充充分引入入到小区区内部及及城市之之中。在在整体基基础上

41、，着意强强调组团团环境的的塑造，将集中中绿地融融合到每每个庭院院环境中中，达到到“均好性性”，继而而营造出出一个和和谐可亲亲、充满满诗情画画意的人人居环境境。通过过半地下下车库的的基面抬抬升，形形成立体体景观绿绿化。集集中绿地地沿小区区环线展展开，动动静结合合，与住住宅相互互映衬。宅间绿绿地的布布置很大大程度上上实现了了自然居住工作交流娱乐的的和谐，与中心心绿地相相呼应，创造了了宜人多多趣的空空间环境境。绿化化种植充充分发挥挥植物造造景，达达到一定定意境。基地外外围的后后退形成成周边绿绿带，以以树林、灌木、草坪组组合的绿绿带为住住区提供供良好的的周边绿绿化屏障障。四、建筑筑设计(一)平平面设计

42、计根据规划划条件要要求及考考虑到使使用者接接受度，本小区区主要布布置45层安安置房住住宅、118层商商品房住住宅。考考虑居住住人群的的多元性性及特殊殊性，分分别针对对不同人人群设计计了不同同的户型型。不同同类型的的户型，均遵循循朝向、景向、高得房房率、高高经济性性和实用用空间的的原则。（1）安置房房户型：总计3300户户。 660户户型400户，880户户型400户，1100户型1110户户，1220户户型1110户为为主，设设置45层多多层住宅宅，户型型设计上上强调厨厨房和阳阳台的设设计，小小户型设设计紧凑凑，功能能分区合合理，最最大限度度的提高高空间使使用率。（2）商品房房户型：总计228

43、0户户。其中中多层商商品房440户，高层商商品房2240户户。以市市场经典典的户型型为主，品种丰丰富，以以家庭结结构单元元进行户户型设计计。户型型设计均均采用全全明设计计，自然然采光通通风良好好， 以以点式高高层形式式布置在在小区中中。(二)竖竖向设计计住宅的层层高为22.9米米，多层层住宅的的建筑高高度小于于20米米，高层层建筑高高度控制制在600米以内内。建筑筑底层设设置架空空自行车车停车库库。并集集中设置置地下机机动车停停车库，半地下下机动车车停车库库。(三)立立面设计计在总平面面布置基基础上，建筑造造型力求求简洁、大气，强调建建筑的体体量穿插插关系，在风格格上，追追求创新新的同时时，又

44、不不失住宅宅建筑的的稳重及及亲和力力。在建筑细细节上，精心推推敲梁柱柱、墙面面、窗、屋顶的的细节构构成。从从整体建建筑造型型出发，设计合合适的开开窗、实实墙比例例，并以以阳台为为灵活造造型元素素，再结结合线脚脚、窗台台、收边边、屋顶顶等细节节元素，力求整整体造型型细节丰丰富，又又不失整整体比例例的协调调。在建筑材材料应用用上，方方案一以以暖灰色色调为主主，以白白色面砖砖、玻璃璃和木色色百叶为为主，体体现简洁洁的设计计风格。沿街商商住同住住宅小区区造型统统一，形形成整体体的城市市形象。方案二二以冷灰灰色面砖砖、玻璃璃和碳灰灰色铝制制百叶为为主。色色彩以灰灰色调为为主，体体现住宅宅建筑的的庄重典典

45、雅的气气氛。五、施工工组织与与工程管管理 （一）工工程材料料供应与与质量控控制本工程所所需建设设材料主主要为水水泥、钢钢筋、碎碎石、塘塘渣、片片块石、黄沙、粉煤灰灰、沥青青、石灰灰等。为保证工工程质量量，今后后工程实实施过程程中应严严格控制制原材料料的质量量，施工工单位采采购的材材料、半半成品、购配件件，须采采用大中中型厂家家生产的的优质产产品，符符合施工工图纸和和有关标标准、规规范的要要求，并并有相关关的产品品合格证证明及相相应的检检测数据据，其产产品品牌牌、产地地、质量量均须发发包方和和监理签签证认可可，在使使用前应应按发包包方和监监理要求求进行检检验或试试验，不不合格的的不得使使用。各种

46、砼的的配合比比在施工工前由材材料检测测中心实实配，并并取得报报告。各各种工程程试验按按照验收收规范要要求抽检检。对钢钢筋、预预应力钢钢绞线、锚具等等按照相相关的质质量标准准进行严严格检验验，不得得有裂缝缝、伤痕痕、锈蚀蚀或变形形等。（二）工工程施工工与管理理 本项目目从监理理单位、施工单单位的选选择均实实施招投投标制度度，以公公开招标标的方式式选择报报价合理理，能够够满足建建设工期期及质量量，安全全有保证证，技术术力量和和管理水水平符合合要求以以及资信信业绩好好的单位位。施工时应应与建筑筑、结构构、水、电、暖暖通等各各专业施施工和安安装企业业密切配配合，做做好各种种预埋件件和预留留洞的施施工，

47、确确保位置置准确、表面平平整、连连接牢固固且无遗遗漏，严严禁事后后敲凿。施工过程程中施工工单位必必须严格格按施工工图纸、国家现现行有关关标准和和规范、工程质质量检验验评定统统一标准准等文件件及双方方确认的的施工组组织设计计，精心心施工、记录、检验，通过健健全质量量保证体体系和检检查制度度，严格格把好每每道工序序的质量量关，以以确保全全部工程程达到良良好以上上质量。 施工过过程中施施工单位位还应保保证文明明、安全全、协调调施工，采取严严格的安安全防护护措施，并符合合市政、市容、交通等等要求。第七章节节能节水水措施一、节能能为贯彻国国家颁布布的节节能法，同时时保持能能源、环环境与经经济的协协调发展

48、展，本项项目将采采取具体体措施，合理利利用和节节能能源源，主要要有：总体布局局上除符符合规划划要求外外，变配配电尽量量靠近负负荷中心心，以减减少能量量损耗，同时选选用节能能安全型型的电力力变压器器及配电电设施。选用国家家推荐的的节能型型产品和和设备，选用节节能的照照明器材材，以达达到最大大的节能能效果，同时尽尽量降低低峰值负负荷和缩缩短运行行时间，起到最最大节能能效果。二、节水水创建节水水型城镇镇，做到到“三同时时、四到到位”，即建建设项目目的主体体工程与与节水措措施的同同设计、同时施施工、同同时投入入使用；取水单单位必须须做到用用水计划划到位、节水目目标到位位、节水水 措施施到位、节水制制度

49、到位位；采取取有措施施，降低低管网漏漏损率；积极推推广节水水型工艺艺、设备备，降低低单位耗耗水率；科学制制定各类类用水定定额，实实行计划划用水；积极推推广节水水型用水水器具。绿化、道路清清洗及其其他冲洗洗用水均均采用二二级处理理后的污污水，以以节约用用水。第八章 环境境保护、卫生、消防本项目环环境污染染主要来来自于施施工期间间所产生生的尘土土、噪声声、建筑筑与生活活垃圾，必须对对其加以以治理。一、环境境保护标标准按照国家家环境保保护的有有关规定定，本项项目主要要采用如如下标准准：开发建建设项目目水土保保持方案案技术规规范（SL2204-98）水土保保持综合合治理技技术规范范（GGB/TT164

50、453-19996）污水综综合排放放标准（GBB8977819996）地表水水环境质质量标准准（GGB38838-20002）环境空空气质量量标准（GBB30995119966）城市区区域环境境噪声标标准（GB33096619993）大气污污染物综综合排放放标准（GBB162297-19996）城市公公共厕所所规划和和设计标标准（GJJJ14-87）锅炉大大气污染染物排放放标准（GWWPB33-19999）建筑施施工场界界噪声标标准（GB1125223-990）其他有关关标准二、污染染因素分分析（一）项项目建设设对环境境影响空气污染染：建筑筑材料装装卸、运运输、使使用及堆堆放等环环节和搅搅拌作

51、业业中的施施工扬尘尘，运输输机动车车排放尾尾气是空空气污染染的主要要原因。噪声污染染：打桩桩、混凝凝土振捣捣、施工工机械、运输车车辆噪声声等。废水及固固废污染染：施工工队伍生生活污水水排放、泥浆废废水、建建筑垃圾圾、建筑筑中弃土土、废建建材、生生活垃圾圾等。（二）项项目营运运期对环环境的影影响废水：主主要为生生活废水水，包括括厕所污污水和盥盥洗污水水等。所所含污染染物有CCOD、BODD5、大肠肠杆菌等等。废气：主主要为机机动车行行驶排放放的汽车车尾气和和车辆停停泊产生生的汽车车尾气，其中排排放量较较大的有有CO、THCC、NOXX三项。固体废弃弃物：主主要是生生活垃圾圾，有果果皮、果果壳、饮

52、饮料罐、包装袋袋等。噪声：主主要为设设备噪声声，包括括水泵、发电机机、排风风机等设设备噪声声。三、施工工期间环环境污染染防治措措施本项目应应严格按按照长兴兴县有关关规定进进行文明明施工，落实具具体的安安全文明明施工措措施。施施工期间间将产生生尘土、噪声、建筑与与生活垃垃圾等污污染，并并可能产产生一定定的水土土流失，必须对对其加以以治理。 （一）施工扬扬尘施工中的的扬尘来来自露天天堆场和和裸露场场地的风风力扬尘尘以及车车辆行驶驶中的动动力扬尘尘。施工工期间必必须进行行洒水抑抑尘，每每天洒水水455次，可可使扬尘尘量减少少70%左右，扬尘造造成的TTSP污污染距离离可缩小小到200500m。施工车

53、车辆在进进入施工工场地后后，需减减速行驶驶，以减减少施工工场地扬扬尘，建建议行驶驶速度不不大于55km/hr。施工现现场应采用防防护网罩罩、围墙墙，减少少扬尘对对周围环环境的影影响，同同时又可可保护周周围的安安全。为为了减少少施工扬扬尘，保保持施工工场地、进出道道路以及及施工车车辆的清清洁。避避免大风风天气作作业，应避免免在风天天气进行行水泥、黄沙等等的装卸卸作业，对水泥泥类物资资尽可能能不要露露天堆放放，即使使必须露露天堆放放，也要要注意加加盖防雨雨布，减减少大风风造成的的施工扬扬尘。 （二）施工噪噪声施工期产产生的噪噪声具有有阶段性性、临时时性和不不固定性性。主要要分为机机械噪声声、施工工

54、作业噪噪声和施施工车辆辆噪声，其其中影响响较大的的为机械械噪声，主主要来自自挖土机机、打桩桩、混凝凝土搅拌拌机及装装卸、切切割等，在多台台机械同同时作业业时，噪噪声叠加加，对周周边将会会产生一一定的影影响。施工期期尽可能能选用机机械噪声声较低的的设备，各机械械设备的的动力噪噪声源声声级一般般在855dB以以上，白白天与夜夜间的噪噪声级均均应达到到建筑筑施工场场界噪声声限值(GBB125523-90)的标准准。在施施工过程程中，除除抢修、抢险作作业和因因生产工工艺上要要求或特特殊要求求必须连连续作业业外，一一般不得得在夜间间进行产产生环境境噪声污染染的施工工作业。 （三）施工污污水建设期间间污水

55、来来源主要要为大量量淤泥的的工地污污水、生生活污水水等。工工地污水水含有大大量的淤淤泥，若若直接就就近排入入河道会会使河道道淤积，造成清清理困难难；生活活污水含含有大量量的残渣渣及有机机物，将将会影响响排水系系统及水水体。基基础设施施中的泥泥浆废水水，应经经沉淀后后排放入入道路中中的雨水水接纳井井。为防防止在施施工过程程中的水水土流失失造成对对周围水水体的影影响在工工地周围围要开挖挖排水沟沟；不得得在河沟沟、道路路、雨水水管口附附近堆土土；地基基工程应应尽可能能避开雨雨季；及及时平整整场地，减少工工地坡度度。施工工由于建建材的堆堆放、管管理不当当，遇暴暴雨时将将被冲刷刷进入水水体，必必须对堆堆

56、场采取取防冲刷刷措施，减少施施工物质质的流失失。 （四）建筑与与生活垃垃圾项目施工工期间产产生的表表层土、墙体废废渣等建建筑垃圾圾，可用用作为填填土，妥妥善处理理，不随随意抛弃弃、转移移和扩散散而污染染环境，制造新新的“垃圾堆堆场”。施工工人员日日常生活活垃圾应应收集至至指定的的垃圾箱箱，由环环卫部门门统一处处理。 严严格执行行环保建建设项目目“三同时时”制度，项目建建成后，污染防防治设施施须经环环保部门门验收合合格后方方可正式式投入使使用。三、消防防工程本着“预预防为主主，防治治结合”的原则则，城市市消防安安全布局局和消防防站、消消防给水水、消防防通道、消防通通讯等公公共消防防设施，将与城城

57、市其他他基础设设施统一一规划，统一设设计，同同步建设设。依据据中华华人民共共和国消消防法、建建筑设计计防火规规范、消防防站建筑筑设计标标准、城市市消防站站布局与与技术装装备标准准、城市消消防规划划建设管管理规定定等规规范制定定规划。 按照有有关规定定设置火火灾报警警和消防防通讯指指挥系统统。各类类公共设设施应规规划建设设相应消消防设施施。严格格消防管管理，加加强消防防监督、消防教教育和消消防宣传传，增强强消防意意识。第九章 项目目实施进进度项目进度度计划包包括前期期准备阶阶段和实实施阶段段。以项项目建议议书的批批准为起起点，将将可研编编制一直直到项目目建成列列入项目目进度计计划中。具体划划分为

58、：可行性性研究编编制及审审批阶段段、初步步设计编编制及审审批、施施工图设设计阶段段；施工工阶段及及竣工验验收准备备几个阶阶段。项目建设设工期初步考考虑为336个月月。实施进进度安排排如下：1、前期期工作 33个月 包包括项目目建议书书及可研研报告的的报批、投资批批复、初初步设计计的报批批、施工工图设计计、工程程招投标标。2、项目目施工 33个月完成本项项目住宅宅及附属属配套设设施建设设，完成成竣工验验收。表9-11 项项目实施施进度表表序号工作阶段段20100年20111年20122年123412341前期工作作项目建议议书及可可研报告告的报批批、投资资批复、初步设设计的报报批、施施工图设设计

59、、工工程招投投标。2建安施工工完成本项项目住宅宅及附属属配套设设施建设设，竣工工验收。第十章 项目目投资估估算与资资金筹措措一、投资资估算 （一）投投资估算算范围 本项目目建设实实施区域域内的住住宅建安安工程，基础设设施工程程及其它它附属设设施工程程的建设设费用。 （二）投资估估算说明明1、建建设项目目经济评评价方法法与参数数（第第三版）国家发发展与改改革委员员会、建建设部，20006年77月2、建安安工程投投资估算算采用类类似工程程估算指指标。3、浙江江省建筑筑工程预预算定额额（20003年年）4、全国国统一安安装工程程预算定定额浙江江省常用用项目单单位估价价汇总表表（20003年年）5、全

60、国国统一施施工机械械台班费费用定额额浙江省省单位估估价表（20003年）6、浙江江省建筑筑安装材材料预算算价格（20003年）7、浙江江省建筑筑安装工工程费用用定额（20003年）8、浙江江省现行行的有关关取费标标准及文文件规定定9、勘察察设计费费按工程程费用的的2%估算算10、建建设管理理费按工工程费用用的2%估算算11、建建设监理理费按工工程费用用的2%估算算12、本本项目不不可预见见费按55%估算算。（三）投投资估算算明细1、开发发成本（1）、土地成成本 土地地成本按公公开挂牌牌出让价价140万元/亩估算算。项目占占地面积积72亩， 土地地费用为为140万元/亩72亩=100800万元。