重庆市房地产市场调查报告

1、2003重庆市房地产市场调查报告第一章 重庆庆市社会会经济概概况一地理理环境和和居住结结构分析析（一）地地理环境境分析重庆市位位于中国国西南部部，长江江与嘉陵陵江交汇汇处，是是一座举举世闻名名的山城城，最突突出的特特点是地地形起伏伏有致，立体感感强。重重庆辖区区主要分分布在长长江沿线线，以丘丘陵、低低山为主主，平均均海拔4400米米。地势势从南北北两面向向长江作作山谷状状倾斜，起伏较较大，多多呈现“一山一一岭”，“一山一一槽二岭岭”的形貌貌。辖区区拥有88.2万万平方公公里的土土地，设设15个个区、112个县县和4个个市。独独特的地地形，造造就了重重庆是一一座“山城”兼“江城”，既是是有特大大

2、城市的的某些特特点，又又有显著著的农村村特征。城市不不是放射射型发展展，而是是组团式式建设。各组团团相对自自成一体体,自发发形成商商业中心心、居住住区、行行政办公公区等功功能区。（二）居居住结构构分析由于交通通的不便便利，致致使重庆庆的区域域居住比比较有本本地特色色。市民民在选择择居住时时更倾向向于其现现工作、原生活活的区域域。据调调查，重重庆人乘乘坐最多多的交通通工具仍仍是公交交车，几几乎占了了1/22，其次次是中巴巴车约占占1/44，其他他依次是是计程车车、步行行及其它它交通工工具。在在购房者者或有意意向购买买的消费费者中，中、高高收入者者较多，经常乘乘坐计程程车占115%，拥有私私家车6

3、6%。在在区域居居住结构构里面，渝中区区是传统统的行政政和商业业区，也也是原来来重庆人人心目中中的“高尚居居住区域域”，沙坪坪坝区是是教育文文化区，江北、渝北是是新兴的的城区，南岸区区是工业业和旅游游区。虽然，重重庆没有有上海原原来“宁要浦浦西一张张床，不不要浦东东一间房房”的居住住结构趋趋向，但但由于两两江分割割和交通通不便带带来的传传统居住住结构在在短期内内不易发发生重大大变化。随着全全市路桥桥一票制制的实行行，南岸岸与北部部新城环环境交通通的改善善以及全全市性优优秀住宅宅小区建建设，在在居住结结构中南南岸和北北部新城城的比重重已有较较大提高高，逐步步形成了了渝中区区、南岸岸区、沙沙坪坝区

4、区、北部部新城四四分天下下的格局局。 二经济济发展状状况GDP持持续稳定定增长，为房地地产发展展提供良良好外部部环境19955年至220033年间，在国家家继续实实施积极极的财政政政策和和稳健的的货币政政策，加加大对西西部地区区投入力力度的推推动下，重庆市市经济发发展快速速平稳，全市GGDP由由19995年的的10009.447亿元元增加到到20003年的的22550.111亿元元，增加加了12240.64亿亿元，按按可比价价格计算算，比220022年增长长11.4%，增幅高高于上年年1.11个百分分点，是是重庆成成立直辖辖市七年年来经济济增长较较快的一一年。稳稳健运行行、增长长势头良良好的经

5、经济，为为房地产产业提供供了良好好的外部部环境。展望220044年，随随着国际际国内经经济环境境的持续续好转，全市经经济增长长仍将保保持快速速、稳健健势头。同时，220033年，重重庆房地地产增加加值达到到87.8亿元元，全市市GDPP约111%的增增幅中，房地产产就占了了近4%。加上上相关行行业，房房地产对对GDPP直接与与间接贡贡献在55%以上上。房地地产首次次成为支支柱产业业之一，这在一一定程度度上改变变了重庆庆过于单单一的经经济结构构，为重重庆发展展成为长长江经济济中心奠奠定了基基础。重庆市历历年国内内生产总总值曲线线图（数据来来源：重重庆市统统计年鉴鉴）（二）产产业结构构优化，促进经

6、经济进一一步增长长第一、第第二、第第三产业业在保持持稳定增增长的同同时逐步步实现了了产业结结构优化化。产业业结构由由19995年末末的255.9 ：422.3 ：311.8演演变为220033年末的的16 ：411.9 ：422.1。20003年重重庆市一一产业增增加值3343.07亿亿元，增增长4.2%；第二产产业增加加值为8896.45亿亿元，增增长133.5%；第三三产业增增加值为为9311.099亿元，增长99.4%。显示示出第一一产业占占GDPP比重逐逐年下降降，第二二及第三三产业占占GDPP的比重重逐年上上升，重重庆市国国民经济济的增长长主要得得益于第第二、第第三产业业，特别别是第

7、三三产业的的快速增增长。第第三产业业中，新新兴产业业如房地地产、旅旅游、信信息服务务、广告告、社会会服务等等行业发发展明显显加快，就业人人员快速速增加，社会经经济效益益增长显显著。第三产业业快速增增长带来来的产业业结构优优化，表表明了重重庆经济济更有活活力，经经济结构构也向现现代型方方向好转转。重庆市国国内生产产总值产产业结构构（%）年份199551996619977199881999920000200112002220033第一产业业25.9924.2222.6620.9919.2217.8816.771615.33第二产业业42.3341.8841.7741.0040.9941.4441.

8、5541.9941.11第三产业业31.8834.0035.7738.1139.9940.8841.8842.1143.66（数据来来源：重重庆市统统计年鉴鉴）（三）重重庆市基基础建设设情况19966至20003年年期间重重庆市强强化了基基础产业业和基础础设施的的建设,尤其是是加大了了对交通通运输邮邮电、市市政设施施及住宅宅建议的的投资力力度，从从而极大大的改善善了城市市面貌和和投资环环境。220033年全年年城市基基础设施施建设完完成投资资4933亿元，同比增增长255.9%。其中中交通运运输占全全市基础础设施总总投资的的35.8%，年内，渝长、长涪、渝合、长梁、梁万、渝黔一一期高速速公路相

9、相继建成成并投入入使用；渝黔二二期、渝渝临、渝渝合二期期高速公公路、渝渝怀铁路路、渝遂遂铁路、江北机机场航站站区扩建建、寸滩滩港口码码头及三三峡库区区码头扩扩建等项项目建设设进展顺顺利，集集水运、铁路、公路、航空为为一体的的立体综综合交通通运输网网络进一一步得到到完善。各重大大投资项项目主要要有“半小时时主城”、长江江一路改改造、大大坪循环环道改造造、中兴兴路石板坡坡立交、渝澳大大桥二期期工程、四公里里立交桥桥等。受土地价价格、三三材价格格上涨及及大规模模拆迁建建设等诸诸多因素素影响，20003年重重庆房地地产开发发投资力力度进一一步加大大，投资资增速继继续高走走，各月月投资增增幅均保保持在3

10、30%以以上。全全年累计计完成房房地产开开发投资资3277.899亿元，同比增增长333.3%，占全全社会投投资总量量的255.8%，比重重较去年年同期上上升1.1个百百分点。其中，住宅投投资1777.443亿元元。（四）居居民收入入稳定增增加，生生活水平平不断提提高城乡居民民生活水水平继续续提高。一是220033年全年年城市居居民人均均可支配配收入接接近10000美美元，已已超越人人均8000美元元的基本本小康水水平；二二是全年年实现社社会消费费品零售售总额8835.52亿亿元，比比上年增增长9.5%，增幅比比上年高高出0.4个百百分点。新一轮轮消费热热潮逐步步形成，住房、汽车、电子通通讯设

11、备备持续旺旺销。全全年商品品住宅、汽车、通讯器器材销售售额分别别增长了了34.9%、37.6%和和45.7%，消费结结构升级级趋势进进一步明明显。城城市居民民消费逐逐渐向教教育、医医疗保健健、通讯讯、居住住（不含含购买住住房）等等非实物物消费倾倾斜。深深化住房房制度改改革对居居民的消消费产生生巨大影影响，部部分收入入和很大大部分存存款投资资于住房房。最能能反映居居民家庭庭生活水水平的恩恩格尔系系数不断断下降，20003年重重庆城市市和农村村居民的的恩格系系数不断断下降到到35.5%和和51.2%，主城区区居民的的生活水水平已接接近实现现“小康”，消费费结构得得到了明明显改善善。充分分显示出出重

12、庆市市居民特特别是主主城区居居民生活活水平大大幅度提提高，消消费需求求旺盛，经济收收入稳步步增长，使住房房、旅游游、通讯讯、教育育等成为为新的消消费热点点。重庆市119955年至220033年人均均GDPP变动图图 单位位：元资料来源源：重重庆统计计年鉴重庆市119966至20003年年社会消消费品零零售总额额 单位：亿元（资料来来源：重重庆市统统计年鉴鉴）三人口口状况截止20002年年底重庆庆全市的的总人口口为31107万万人，人人口自然然增长率率为3.3，总户户数约为为9500万户，平均每每户居住住人数为为3.226人。重庆市市现已成成为中国国人口最最多的城城市，占占全国总总人口的的2.4

13、4%，位位居全国国第200位。随随着重庆庆城市化化的进程程，大量量的农业业人口转转为非农农业人口口，来渝渝务工经经商人员员的增多多，将产产生大量量的住宅宅需求。重庆市主主要年份份总人口口及非农农业人口口（数据来来源：重重庆市统统计年鉴鉴）主城区人人口分布布变化呈呈以下特特点：（一）渝渝北区人人口最多多，九龙龙坡区人人口增长长率最快快。老城区及及老工业业区人口口下降，其他区区人口平平稳增长长。随着着旧城区区发行和和新区的的开发建建设，渝渝中区和和大渡口口区的人人口开始始下降，居民开开始从人人口拥挤挤、土地地紧张的的渝中区区和工业业污染较较重的大大渡口区区向外区区迁居；江北、渝北及及南岸区区是人口

14、口的主要要迁入区区。（二）人人口密度度与人口口变动大大致相同同，渝中中区人口口密度仍仍是最高高。全市总总的人口口密度为为3755人/平平方公里里，在八八个主城城区，渝渝中区的的人口密密度为最最高，人人口密度度每平方方公里超超过2770000人，渝渝北区人人口密度度最低，人口密密度每平平方公里里不到6600人人。从人人口密度度上来看看，近两两年内，江北区区的人口口密度增增长率最最高，其其次是南南岸区，而渝中中区人口口密度增增长率位位居主城城区各区区最低值值。三区区人口增增长与各各区经济济发展状状况尤其其是房地地产业的的发展有有紧密的的联系。渝中区区的人居居状况已已经处于于超饱和和状态，房屋建建筑

15、只能能往高处处发展（这也是是渝中区区高层建建筑位居居重庆各各城区第第一位的的根本原原因），导致房房屋居住住质量不不高；而而相比之之下，南南岸区、九龙坡坡区、沙沙坪坝区区的人口口密度较较小，其其房地产产发展潜潜力相对对较大。尤其是是江北区区与南岸岸区，离离渝中区区解放碑碑中心商商务区与与中心商商圈距离离较近，交通方方便，相相对满足足重庆人人居家、购物的的现代需需求。与与此同时时，渝中中区从功功能上来来说已愈愈来愈趋趋向于商商业、信信息、贸贸易为主主导的专专门商务务区，而而南岸区区、江北北区、沙沙坪坝区区在发展展自身产产业的同同时，也也成为市市民选择择居家地地的主要要地区。（三）根根据全国国第五次

16、次人口普普查结果果，同119900年第四四次人口口普查相相比，665岁及及以上人人口的比比重上升升了0.87个个百分点点，表现现出一定定程度上上的人口口老龄化化速度加加快。随随着人口口老龄化化速度的的加快，城市居居民住宅宅结构在在一定的的阶段也也将发生生相应的的市场变变化。这这种结构构的变化化与一个个地区的的民族、文化、教育、经济等等多种因因素有着着密切的的关系。并且与与第四次次人口普普查相比比，十年年零四个个月共增增长了2203.83万万人，增增长率为为7.006%，平均每每年增加加19.73万万人，增增长率为为0.666%。其中主主城六区区（渝中中区、南南岸区、江北区区、沙坪坪坝区、九龙坡

17、坡区、大大渡口区区）人口口为3778.116万人人，占重重庆市总总人口的的12.24%。（数据来来源：重庆市市20000年第第五次人人口普查查主要数数据公报报）（四）人人口分布布各城区的的地理环环境与经经济结构构等导致致人口的的具体分分布呈现现出不平平衡状况况。例如如，渝中中区各街街道人口口密度均均较大，尤其是是解放碑碑新华路路、朝天天门、储储奇门、一号桥桥、人和和街、上上清寺、两路口口、大坪坪等，相相对而言言李子坝坝地段较较为疏松松。而南南岸区的的人口密密度主要要集中在在南岸商商圈附近近，越往往四周扩扩散，人人口密度度相对减减少，尤尤其是从从南岸商商圈沿四四公里、五公里里、六公里里方向延延伸

18、，人人口密度度逐渐稀稀少。重庆市是是一个重重工业发发展城市市，近几几年商业业经济的的发展使使城区建建设呈现现新旧交交替状况况，人员员居住与与商业经经营没有有严格的的区分，加上重重庆人对对都市生生活的“固着”情结（如老解解放碑人人对解放放碑的情情结），导致商商业越发发达地段段，人口口密度越越大。其其次，人人口密度度与各城城区工业业分布情情况、教教育分布布情况也也密切相相关。（五）人人口文化化程度重庆主城城区人口口文化程程度结构构 有效样本本量小学及以以下初 中高中/中中专/技校大学专科科大学本科科研究生或以上人数百分比(%)622100.0609.620032.2224639.558313.33

19、325.110.2（数据来来源：重重庆市统统计局人人口普查查资料）调查显示示，重庆庆市主城城区人口口的文化化程度比比重庆市市总体人人口文化化程度高高，这与与城市的的区域经经济发展展成正比比。然而而，与国国内同等等经济规规模的城城市相比比，重庆庆主城区区家庭中中具有高高学历的的人口比比重较小小，文化化程度普普遍偏低低。又据调查查了解，重庆各各经济单单位近年年来普遍遍重视文文化程度度的普及及与提高高，成人人教育较较为普及及，这一一定程度度地提高高了重庆庆从业人人员的文文化教育育水平。此外，重庆市市人口的的文化水水平总体体上来说说也在不不断的提提高。与与19990年第第四次人人口普查查相比，全市每每

20、10万万人中拥拥有各种种受教育育程度的的人数出出现了如如下变化化：具有有大学程程度的由由10770人上上升为228022人，具具有高中中程度的的由62230人人上升为为85996人，具有初初中程度度的由2228660人上上升为2294113人，具有小小学程度度的由4450000人下下降为4433886人。城市人口口文化程程度的提提高，有有助于消消费市场场的引导导。四城市市化进程程加速，房地产产业面临临重大机机遇目前重庆庆城镇化化水平只只有344.7%，低于于全国平平均水平平。按照照政府规规划将在在20005年提提高到440%。随着城城镇人口口的增多多和住房房建设重重点由城城市中心心区向周周边地

21、区区的转移移，住宅宅需求量量亦将同同步增加加。据测测算，“十五”期间重重庆市城城镇居民民住宅潜潜在需求求量年均均约20000万万平方米米左右，这必然然将成为为重庆市市房地产产业持续续发展的的强大动动力。这种加速速城市化化的进程程，政府府已由“计划”变为实实际行动动。首先先政府正正加紧进进行以“八小时时重庆”和“半小时时主城区区”工程为为主的基基础设施施建设；未来几几年内将将相继建建成几个个百万人人的卫星星城市；把渝中中区作为为未来“中央商商务圈”的规划划建设和和都市发发达经济济圈城镇镇面积的的扩大等等都将极极大地促促进房地地产开发发的发展展。其次，旧旧城改造造的大规规模实施施，如江江北城片片区

22、，化化龙桥片片区的拆拆迁改造造建设的的启动以以及居民民的大规规模外迁迁，也将将为房产产开发和和房地产产交易带带来现实实的发展展机遇。五消费费水平提提高，消消费结构构改善从90年年代后期期起，中中国居民民的整体体消费结结构已从从满足“温饱型型”向“小康型型”转变，相当一一部分高高收入的的居民群群体开发发向“富裕型型”转变。消费重重点由衣衣、食为为主转向向住、用用、行为为主。对对于重庆庆城市居居民消费费重心发发生转移移，消费费需求发发生三个个方面的的重要转转向，一一是基本本消费逐逐渐向居居住、交交通、通通讯等领领域扩展展，二是是日用品品类消费费进入更更新换代代时期，并向品品牌化发发展，三三是文化化

23、教育及及知识产产品的消消费比重重明显增增加。反反映在支支出结构构上，日日常消费费中，吃吃、穿、用消费费支出下下降了112个百百分点，住、行行、医、教育支支出提高高了133个百分分点。重庆市是是发展中中的新兴兴直辖市市，但人人均收入入与京、津、沪沪、粤相相比仍有有一定差差距。重重庆市主主城区居居民家庭庭消费已已步入小小康阶段段（根据据恩格尔尔系数判判断）。医疗保保健和住住房支出出的大幅幅增长，已成为为重庆市市城镇居居民家庭庭生活的的两大消消费热点点。随着着经济的的发展，居民家家庭收入入的增长长幅度将将会加快快。六重庆庆各区域域主要商商业状况况综观重庆庆市各行行政区域域的经济济发展，呈现出出多样性

24、性和不平平衡性：（一）渝渝中区渝中区是是重庆市市乃至西西南地区区最大的的商贸中中心、金金融中心心、科技技中心、水陆交交通枢纽纽。据统统计20003年年全区国国内生产产总值实实现1336.774亿元元，比上上年增长长10.8%；人均国国内生产产总值达达到2.55万万元，全全区社会会消费品品零售总总额达1113亿亿元，同同比增长长13%。渝中中区有各各类商品品市场667个，市场经经营面积积达477万平方方米，其其中具有有代表性性的朝天天门综合合交易市市场，由由27个个交易区区组成，市场建建筑面积积达355万平方方米，主主要从事事服装、小商品品百货的的批发。渝中区区的专业业市场还还包括有有：菜园园坝

25、市场场群，全全年成交交达100.7亿亿元；新新华路家家电批发发市场，全年成成交额达达10亿亿元；学学田湾小小仪器市市场，全全年成交交额达55.1亿亿元；大大坪汽摩摩配市场场，全年年成交额额达3亿亿元。解解放碑商商业区集集中了重重庆市各各大型综综合商厦厦，从传传统经营营的国营营百货商商场，到到集购物物、休闲闲、娱乐乐于一体体的综合合商厦，是商家家必争之之地。其其中具代代表性的的商场有有：重庆庆百货大大楼、新新世纪百百货、新新华书店店、大都都会广场场、王府府井百货货等。渝渝中区作作为重庆庆政治、经济中中心，对对重庆市市经济发发展发挥挥了越来来越大的的作用，其功能能上趋于于更加单单一化，以政治治、经

26、济济、信息息、商贸贸、物流流、都市市旅游为为重点成成为渝中中区的兴兴市方针针，这在在一定程程度上改改变了过过去人们们将渝中中区作为为居住地地首选的的消费心心理，人人们更愿愿意在渝渝中区工工作，而而将临近近的南岸岸区、沙沙坪坝、江北区区等作为为居住地地，同时时渝中区区的开发发程度已已非常高高，二度度开发的的成本将将会成倍倍增加，这也是是目前渝渝中区房房地产发发展后劲劲不足的的主要原原因。（二）江江北区江北区位位于重庆庆市主城城区，是是建设中中的北部部新城的的中心，是重庆庆市未来来的行政政中心、科技中中心、文文化艺术术中心和和交通枢枢纽。它它现有各各类商业业网点116000多个，经营面面积800万

27、平方方米，据据统计，20003年全全区实现现国内生生产总值值68.76亿亿元，社社会消费费品零售售总额达达39.46亿亿元，集集市成交交额为335.66亿元。江北区区主要大大型的商商场分布布情况为为：建新新北路沿沿线协信黄金海海岸、重重百大楼楼江北分分店、世世纪新都都、华联联商厦和和龙湖北城天天街，营营业面积积超过550万方方。家乐乐福金观观音店，总建筑筑面积超超过300万平方方米，年年营业额额达600亿元以以上，盘盘溪蔬菜菜批发市市场全年年成交额额达6亿亿元。黄花园大大桥、重重庆至涪涪陵高速速公路相相继建成成，加之之重庆江江北国际际机场的的扩建，江北成成为重庆庆联系世世界的窗窗口。江江北区由

28、由于其独独特的地地理优势势，使之之成为重重庆继渝渝中区之之后综合合实力第第二大区区，随着着政府迁迁址江北北，对江江北的房房地产发发展起到到了极大大的促进进作用，自20002年年起形成成了江北北投资热热，但由由于江北北区是一一个以工工业见长长的地区区，有重重庆长安安等一批批大型工工业企业业，其商商业被建建新北路路分隔，购物环环境相对对较差。现正在在兴建的的江北步步行街将将完全改改变江北北的商业业布局，对江北北区的房房地产开开发及投投资产生生深远的的影响。江北区与与北部新新城作为为政府所所在地、临近机机场和规规划中的的新火车车站，交交通将进进一步改改善。随随着五里里店、黄黄泥磅地地区众多多中高档档

29、物业的的开发，将有众众多具有有较强消消费能力力的人群群入住江江北及北北部新城城，为江江北商圈圈提供了了新的潜潜在消费费人群。在宏观环环境上，政府在在江北更更是规划划出重庆庆最大面面积达443.338公顷顷的休闲闲步行街街，在步步行街中中，将修修造三座座广场及及宽度达达4060米米的架空空层横跃跃建新北北路，将将从根本本上解决决江北商商圈在地地理、交交通、布布局、上上的缺点点，特别别是三大大广场之之一的现现代文化化广场，面积达达55000平方方米，并并将重现现观音古古桥，增增加该地地区的文文化内涵涵。龙湖湖花园的的开发商商中建科科在江北北兴建的的北城天天街，引引进了知知名的华华联超市市，重庆庆知

30、名开开发商协协信集团团在观音音桥转盘盘开发大大型商业业物业黄金金海岸，同样知知名开发发商东和物物业，在在五黄路路核心地地带，开开发“皇冠自自由城”，这些些个案都都将进一一步繁荣荣江北商商圈。政政府计划划通过宏宏观大环环境的改改善，使使江北商商圈具有有与解放放碑商圈圈竞争的的能力，并在重重庆几个个城区的的商圈中中脱颖而而出。虽然江北北的潜在在优势较较多，但但因其与与解放碑碑临近，及众多多规划需需政府实实实在在在的落实实，因此此近期该该商圈在在重庆市市的商业业地位不不会出现现大的变变动。沙坪坝区区沙坪坝中中心商圈圈是指商商业步行行街至绿绿色文化化艺术广广场一线线为主线线，辅以以南开商商业步行行街。

31、这这里是沙沙坪坝人人流量最最大，大大小商家家最集中中的地方方。各类类服务营营业面积积达400多万平平方米，重百沙沙坪坝店店、明日日百货、新世纪纪百货沙沙坪坝店店，金诚诚广场、巴黎广广场、融融信大厦厦，、华华夏银座座、华宇宇广场、立海国国际商务务公寓等等都在此此中心区区，提供供吃喝玩玩乐服务务的小型型商家也也密布其其间。去去年日均均人流量量逾300万人，主要商商场营业业额达115亿元元，其中中重百沙沙坪商场场销售额额达4亿亿元，超超过重百百解放碑碑总店，可见沙沙区购买买力非同同一般。沙坪坝距距离解放放碑较远远，受主主流商圈圈影响较较小，长长期以来来其商业业发展都都自成体体系，由由于沙坪坪坝的购购

32、买力组组成很有有特色，平日主主要由高高收入的的知识分分子、政政府工作作人员、纯消费费型大中中学学生生等构成成，周末末甚至吸吸引了北北碚、井井口、双双碑的消消费者，这给沙沙坪坝中中心商圈圈的零售售经营带带来了极极大契机机，也给给商业定定位和商商场布置置，甚至至商用物物业营销销带来了了较大的的灵活性性和便利利性，使使沙坪坝坝步行街街中心商商圈人潮潮涌动，商机澎澎湃！沙坪坝作作为重庆庆市第二二商圈，其商业业发展牵牵动全市市商业发发展的脉脉博，目目前上规规模已营营业的商商场主要要有：好好又多量量贩、新新世经凯凯瑞商都都、立洋洋百货、华宇时时尚商业业广场、金鹰女女人广场场、华夏夏银座、赛博数数码、欣欣阳

33、百货货、三峡峡广场。（四）九九龙坡区区杨家坪商商圈由于于地上商商场经营营面积较较少，而而且地下下通道为为人行必必经之道道，使得得地下商商场能占占据一席席之地。据悉，仅杨家家坪地下下商场一一家去年年商品零零售总额额就超过过4亿元元。这就就形成了了杨家坪坪独特的的“地面+地下商商圈”。由于于商业氛氛围太淡淡，商业业结构不不合理，九龙坡坡消费外外流严重重，为留留住消费费，政府府下决心心兴建杨杨家坪商商业步行行街，其其中以杨杨家坪转转盘为中中心的11平方公公里的商商业步行行街将在在20002年底底建成并并“开街”营业，这样造造成一个个最直接接的后果果就是：商业面面积的大大放量。跃华商商都、晋晋愉城市彩

34、彩园、建建设广场场，三个个区域商商业“航母”的先后后“起航”，加上上鹤头路路B区的的改造将将用于商商业用途途，以及及上海银银星集团团将步行行街周围围打造“上海中中心”。斌鑫鑫集团将将在新华华四村开开发商业业物业未未来两三三年内，商业面面积将增增加20030万万平方米米，如算算上社区区门面这这一面积积将更为为可观；其次产产商业结结构的调调整，商商业面积积放量绝绝不能视视为中、低档商商业量上上的扩张张，而应应是质的的提升。晋愉彩彩园已成成功引进进新世纪纪百货，跃华商商都也郑郑重在引引进品牌牌商家的的工作中中大做文文章。随随着步行行街的启启动，未未来两三三年内，杨家坪坪商圈将将会重新新“洗牌”；同时

35、时轻轨较较新线全全面建成成后，可可形成高高峰期单单向每小小时3万万人流的的运载能能力，年年客流量量可达33亿人次次，而杨杨家坪处处在较新新线枢纽纽位置，对商业业推动是是革命性性的。轻轻轨沿线线大坪、大渡口口等区域域居住人人口众多多，商业业配套滞滞后，商商业功能能不齐全全，轻轨轨建成后后，区域域的连接接更加有有机会吸吸引更多多外区客客户前往往杨家坪坪商圈消消费。（五）南南岸区南岸区与与渝中区区仅有一一江之隔隔，长江江大桥通通车前，两岸主主要依靠靠长江索索道联系系，八十十年代弹弹子石地地区棉纺纺企业的的兴起，加之南南岸区区区政府位位于上新新街，使使弹子石石、上新新街成了了南岸区区经济的的重心点点和

36、商贸贸中心。经过十十几年的的发展，特别是是长江大大桥和鹅鹅公岩大大桥的通通车，南南岸区的的经济重重点转移移到南坪坪镇并已已实现市市场、网网点布局局的战略略重点转转移，建建设规模模扩大，设施水水平提高高，各类类市场结结构趋于于合理。网点、市场建建设呈现现持续发发展的良良好势头头。全区区已建成成以大型型商贸设设施为主主，采用用现代化化经营、管理模模式为主主的贸易易区；建建成以会会议、展展览为标标志的会会展中心心区；以以旧车、机动车车为龙头头的专业业市场批批发区；以餐饮饮、休闲闲、娱乐乐为特色色的南滨滨路景观观休闲区区；与生生活小区区内的市市场和连连锁店、零售网网点共同同构成全全区的商商业设施施布局

37、网网络。全全区共建建成各类类市场551个，面积338万平平方米，拥有各各类大中中型网点点（20000平平方米以以上）229个，面积447万余余平方米米；在建建、拟建建的大中中型商业业设施225个，面积770万平平方米。还另有有证券、人才、劳动力力、房地地产等生生产要素素市场。全区目前前拥有市市场511个，其其中专业业批发市市场7个个，消费费品市场场10个个，建立立了以区区域性市市场为龙龙头，地地方性生生产生活活资料市市场为骨骨干，各各类消费费品市场场为基础础的市场场框架体体系。南南坪南路路区块在在南岸区区政府的的合理规规划和引引导下，发展成成为专业业市场区区，如汽汽配城、机动车车交易市市场、二

38、二手车交交易市场场、重庆庆家具市市场等专专业交易易市场。南坪西路路集中了了百盛百百货、北北京华联联（近期期开业）、新世世纪江南商商都、诺诺马特超超市、金金台百货货、流行行前线地地下商业业街、山山城平价价超市、昌龙百百货、浪浪高地下下商场等等.初步步形成了了以大型型综合性性百货、大型超超市为主主，各类类中小型型百货及及店铺商商业为辅辅的核心心商业区区，其营营业面积积达266万平方方米。在在政府规规划中，现有步步行街将将不断扩扩容，并并最终形形成占地地33万万平方米米、商业业面积880多万万平方米米的超大大型综合合性商业业步行街街区。南南坪东路路区块以以众多中中小临街街商铺为为主，以以及宏声声广场

39、的的地下宏宏声商业业广场。作为南南岸区与与外区连连接的重重要车站站南坪公公交车总总站就位位于该区区域。南南岸与外外区的交交通车几几乎都以以南坪公公交总站站为中转转点，但但政府已已规划将将公交总总站搬迁迁出主城城区，加加上重百百整体搬搬迁至天天龙广场场，这已已成为该该区块商商业发展展的重要要抗性。随着南南岸区政政府的不不断倾力力打造，具有“重庆外外滩”之称的的南滨路路已逐渐渐成为集集陪都文文化、大大禹文化化、川江江文化、宗教文文化、饮饮食文化化等诸多多内涵为为一体的的都市景景观商业业带。已已成人气气鼎沸之之势，吸吸引了众众多本地地市民和和外地游游客到此此观光、休闲、娱乐、就餐。南滨路路成为重重庆

40、夜景景经济的的代名词词。虽然然，目前前该区域域总体规规模不大大，其影影响力却却覆盖整整个重庆庆主城区区。随着着南滨路路沿线各各楼盘的的商业设设施相继继问世，加上政政府的大大力扶持持，该区区域必然然成为重重庆最具具人气、活力和和品质的的地区之之一。七宏观观环境小小结综上所述述，重庆庆市的国国民经济济正在持持续健康康稳定的的发展，各项经经济指标标逐年增增长，城城市化进进程加速速，城市市面貌日日新月异异，交通通及投资资环境大大为改善善，城乡乡居民的的收入与与支出逐逐年增加加，不断断提高，商业发发展日益益成熟。作为西西部唯一一的直辖辖市，重重庆市正正在逐步步巩固自自己的交交通、能能源、经经济和商商贸中

41、心心地位。目前正正值中国国加入WWTO和和西部大大开发的的大好时时机，西西部122个省、市、自自治区地地域辽阔阔，人口口众多，资源丰丰富，必必将成为为投资重重点；而而重庆市市的经济济基础和和投资环环境在西西部各省省市中独独树一帜帜，必会会成为西西部大开开发的重重点城市市，城市市的经济济将得到到更大的的发展，这为本本市的各各行各业业，特别别是房地地产业带带来了不不可多得得的发展展契机。重庆市自自然环境境一重庆庆主城区区主要景景观分布布景观所在在区域景点渝中区朝天门码码头、鹅鹅岭公园园、枇杷杷山公园园、人民民大礼堂堂、珊瑚瑚坝公园园、红岩村革革命烈士士纪念馆馆等南岸区南山公园园、老君君洞、一一棵树

42、、慈母山山温泉、科普中中心等北部城区区花卉园、宝圣湖湖等沙坪坝区区沙坪公园园、烈士士陵园、歌乐山山、平顶顶山公园园等九龙坡区区华岩寺、海兰云云天等大渡口区区巴南区南温泉、南湖、桥口坝坝温泉、东泉等等重庆市的的旅游资资源十分分丰富，可供游游览参观观的景点点达1000多处处，国家家级风景景名胜有有缙云山山、四面面山和长长江三峡峡，全国国重点文文物保护护单位有有八路军军驻渝办办事处旧旧址、中美合合作所集中营营旧址、宝顶山山摩崖造造像、北北山摩岩岩造像，还有合合川钓鱼鱼城古战战场、抗抗战遗址址、万盛盛石林、铜鼓滩滩漂流、统景峡峡谷风光光、东泉泉热洞及及洞穴群群等等，市内风风景区总总共为444个，其中国

43、国家级风风景区为为4个。三峡工工程的兴兴建和重重庆周边边环形旅旅游线的的形成给给重庆旅旅游带来来空前的的发展契契机，重重庆极为为丰富的的自然和和人文旅旅游资源源正在逐逐渐展示示出来，一个以以重庆为为中心的的大三峡峡旅游区区域以其其独有的的魅力将将吸引更更多的游游客。丰富的旅旅游资源源为重庆庆市经济济的腾飞飞增加了了动力，据市旅旅游局的的统计显显示，近近年来重重庆市外外出旅游游的市民民和来渝渝的外地地游客呈呈现稳中中有升的的态势，对重庆庆市经济济发展贡贡献率初初步估计计在100%左右右。作为房地地产项目目的发展展，城市市景观的的挖掘和和改善将将对提升升城市综综合形象象和城市市人居环环境有非非常大

44、的的帮助。综合国国内其他他地区，上海以以浦东东东方明珠珠电视塔塔作为上上海市的的标志性性建筑，极大地地促进了了浦东的的开发和和陆家嘴嘴金融区区的发展展，而黄黄浦江外外滩的改改建也为为外滩金金融业的的再度振振兴提供供了强大大的助推推剂。作作为重庆庆市拥有有非常丰丰富的自自然和人人文景观观，如果果能进一一步发掘掘和开发发，将对对城市和和区域经经济有非非常大的的促进作作用。二重庆庆市自然然地理环环境重庆市是是中国西西南地区区和长江江上游最最大的经经济中心心城市，中国经经济发达达的东部部地区与与资源富富集的西西部地区区的结合合部，在在地貌构构成上，最典型型的特征征是山多多河多。众多山山脉连绵绵起伏，大

45、小河河流纵横横交错。地貌结结构比较较复杂，主要有有4个特点点：一是是地势起起伏大，层状地地貌分明明。二是是地貌类类型多样样，以山山地、丘丘陵为主主。三是是地貌形形态组合合的地区区差异明明显。四四是喀斯斯特地貌貌分布广广泛。在城镇地地理分布布结构上上，重庆庆直辖市市是由11个特大大城市、2个中等等城市、4个小城城市和114000多个乡乡镇组成成的复合合型城市市。主城城区非农农业人口口2788多万人人，为特特大城市市。中心心区在两两江汇合合处，呈呈半岛状状，海拔拔在1668米4000米之间。城廓依依山傍水水，建筑筑物层层层叠叠，形成独独特的山山城景观观。中心心区是重重庆的行行政中心心，金融融、商贸

46、贸中心和和水陆客客运枢纽纽。万州州、涪陵陵2个中等等城市分分布在主主城区以以东长江江沿岸，与主城城区分别别相距2200公公里和1200公里左右右。小城城市和城城镇呈带带状分布布，主要要在江河河沿岸和和铁路、公路沿沿线，密密度从西西向东逐逐渐减小小。由此此使重庆庆形成了了特大城城市中中等城市市小城城市小小城镇多中心心、组团团式的城市市布局，成为全全国面积积最大、人口最最多、二二元结构构突出的的新型城城市。重庆市主主城区覆覆盖面积积较广，除渝中中区外，其城市市整体开开发程度度不高，城市扩扩容潜力力非常大大，作为为城市开开发商而而言，其其市场前前景是非非常好的的。同时时，重庆庆独有的的山地地地貌，有

47、有利于建建山水结结合的园园林城市市，对提提升城市市整体规规划和城城市市容容景观都都是非常常有利的的。重庆庆市政府府已将重重庆的山山水园林林建设作作为重庆庆市政今今后发展展的一个个方向，因此作作为开发发商，应应利用相相应的政政府政策策支持，从而提提高项目目的市场场竞争力力。三重庆庆市环境境污染重庆市两两江环抱抱，“城是一一座山，山是一一座城”，“山城”由此而而得名。重庆是是一个老老工业基基地，为为我国经经济做出出了重要要贡献。与此同同时，重重庆市也也是一个个污染比比较严重重的城市市，其空空气质量量和饮水水质量相相比其他他大型城城市较差差。自三峡工工程动工工以来，重庆市市将环境境保护工工作作为为振

48、兴重重庆的重重要步骤骤之一。以改善善市民的的生存环环境为目目标，以以环境保保护和园园林绿化化为重点点的战略略思想已已经确立立。近年年来，重重庆市加加强了城城市饮用用水源的的保护和和大气污污染与交交通噪声声的治理理，确立立治理污污染源项项目2220项。大气二二氧化硫硫浓度下下降0.0055毫克/平方米米，烟尘尘控制区区覆盖率率达900，主主城区空空气质量量明显改改观；分析近几几年重庆庆消费者者购买商商品房的的消费习习惯，“生活方方便性”是消费费者购房房的一大大考虑因因素，因因此，在在重庆这这个多经经济中心心的特大大城市中中，居民民往往首首选“当前”居住区区域为购购房首选选区域。因而，城市的的自然

49、景景观只是是影响消消费者购购买的大大环境因因素，这这种因素素对消费费者购房房的影响响力远不不如房地地产本身身、“交通条条件”等重要要。如江江北区固固有的自自然景观观极少，但并没没有影响响消费者者对该区区购房的的热情。在消费费者实际际购房过过程中，消费者者已将“自然景景观”的概念念理解转转化成个个人对“社区居居住环境境”的理解解。因此此，我们们认为，城市“自然景景观”是影响响消费者者旅游的的重要因因素，但但并不是是消费者者选择居居住地的的重要因因素。虽然自然然景观对对消费者者购房的的影响不不大重要要，但消消费者对对居住环环境的追追求是永永恒的。这就是是开发商商将自然然景观与与居住环环境概念念转换

50、的的意义。第三章 重庆庆社会文文化环境境一居民民职业构构成与商商品房购购买的相相关性（一）年年龄结构构从置业者者的年龄龄结构来来看，他他们的年年龄主要要集中在在20-50岁岁之间，其中220-225岁的的置业者者占置业业人群的的29.9%，26-30岁岁的占223.55%，331-440岁的的占244%，441-550岁的的占4.2%。由以上上数据，我们推推断出重重庆的置置业人群群其年龄龄结构趋趋向于以以“中青年年”消费群群为主，这个年年龄段层层面上的的消费者者是房产产销售的的目标群群体。（二）文文化结构构从置业者者的受教教育程度度来看，他们中中间受过过中等教教育的置置业者占占置业人人群总体体

51、的422.7%，高等等学历（大专以以上）的的置业者者占总体体的366.4%。由此此，我们们可以认认为，重重庆的置置业者已已具备了了一定的的文化素素质。（三）职职业结构构从置业者者的职业业结构来来看，重重庆置业业者的职职业构成成主要以以公司职职员、个个体户/私营业业主、其其他（如如律师等等）为主主，他们们构成了了置业人人群的主主力军。国家机机关公务务员、教教师、医医生等事事业单位位工作人人员由于于单位性性质的缘缘故，他他们多数数考虑在在本单位位购房，随着人人们对商商品房高高质量的的进一步步追求，在二次次购房的的人群中中，这部部分人员员比率有有一定的的上升。（四）经经济状况况从置业者者的经济济收入

52、状状况来看看，重庆庆置业者者的个人人稳定月月收入主主要集中中在8000-330000元之间间，占置置业人群群总体的的62.6%。个人月月收入在在8000元以下下的置业业者也占占有一定定的比例例（311.2%）。根根据这种种现象我我们分析析，目前前重庆推推出了购购房信贷贷消费，银行提提供按揭揭贷款，即使置置业者的的个人月月收入较较低（8800元元），只只要他们们有一份份较为稳稳定的收收入，置置业购房房的动机机将促进进其购房房的需求求，从而而产生购购房行为为。（五）区区域选择择从置业者者的购房房区域趋趋向来看看，重庆庆置业者者选择将将会在江江北区购购房的占占44.7%，选择将将会在渝渝中区购购房的

53、占占21%，选择择将会在在沙坪坝坝区购房房的占226.22%，选选择将会会在渝北北区购房房的占220.33%，选选择将会会在南岸岸区购房房的占116.22%，选选择将会会在其他他地区购购房的占占3%。通过我我们多次次房地产产的调查查，数据据结果证证明，目目前，重重庆置业业者考虑虑购房的的区域选选择存在在着强烈烈的“区域情情结”，换句句话说，就是置置业者会会考试就就近选择择当前居居住区域域购房。他们已已经习惯惯了目前前所居住住区域的的文化、政治、经济等等方面的的生活氛氛围。二文化化教育水水平及其其对购房房的影响响沙坪坝区区是文化化区，居居民职业业分布以以文化、教育及及卫生为为主；渝渝中区是是经济

54、商商贸中心心，居民民职业分分布以公公司职员员、白领领阶层为为主；大大渡口及及九龙坡坡区是工工业区，居民职职业分布布以工人人为主；南岸区区是工业业、旅游游、商贸贸区，居居民职业业分布以以工人、经营业业主、职职员为主主。在全市人人口中，接受大大学（指指大专以以上）教教育的886.558万人人，占22.8%；接受受高中（含中专专）教育育的2665.667万人人，占88.6%，接受受初中教教育的9909.02万万人，占占29.41%；接受受小学教教育的113400.855万人，占433.399%（以以上各种种教育程程度的人人口包括括各类学学校的毕毕业生、肄业生生和在校校生）。与19990年年第四次次人

55、口普普查相比比，全市市每100万人中中拥有各各种受教教育程度度的人数数有如下下变化；具有大大学程度度的由110700人上升升为28802人人，具有有高中程程度的由由62330人上上升为885966人，具具有初中中程度的的由2228600人上升升为2994133人，具具有小学学程度的的由4550000人下降降为4333866人。全全市人口口中，文文盲人口口（155岁及115岁以以上不识识字或识识字很少少的人）为2114.778万人人。与119900年第四四次人口口普查相相比，文文盲率由由17.89%下降为为8.99%，下下降了88.999个百分分点。从以上数数据的对对比，我我们可以以清楚的的看到

56、重重庆人的的文化教教育水平平在明显显的上升升。受教教育水平平越高就就会受到到更多的的尊敬，成为人人们追逐逐的目标标，相应应地其社社会地位位与经济济收入相相对提高高。这类类人群已已经基本本具备购购房置业业的经济济支付能能力。一一旦这类类人群中中的潜在在置业者者有购房房置业的的动机时时，就会会把潜在在的动机机转变成成为现实实的购买买力。三重庆庆居民生生活形态态与消费费行为特特征重庆主城城区消费费者选择择百货公公司/购购物中心心的考虑虑因素排名考虑因素素百分比（%）1质量可靠靠62.112交通便利利43.333价格适中中35.554商品种类类齐全28.005服务态度度好20.336就近12.007退

57、换商品品方便5.58空间宽敞敞5.19经常有促促销活动动3.710可送货上上门1.811大型商品品保修1.412室内外装装潢设计计现代化化1.213提供餐饮饮休息配配套服务务0.414有大量进进口商品品0.3除了百货货公司/购物中中心以外外，随着着中国大大中型城城市超高高零售业业的迅速速发展，“超市”消费成成了现代代人消费费的一种种重要形形式。据据调查，重庆市市主城区区消费者者中有881.33%的人人员“最近三三个月”光顾过过超市，可见超超市市场场消费潜潜力巨大大。重庆主城城区消费费者最常常去的超超市排名名排名品牌百分比（%）1家乐福68.442新世纪超超市19.553好又多超超市17.224

58、山城（平平价超市市）14.885十点利4.06跃华超市市3.2重庆主城城区消费费者选择择超市的的考虑因因素排名考虑因素素百分比（%）1价格适中中59.992质量可靠靠43.553交通便利利43.334商品种类类齐全34.115就近14.226服务态度度好11.007经常有促促销活动动6.58空间宽敞敞4.99退换商品品方便1.810提供餐饮饮休息配配套服务务0.911可送货上上门0.612大型商品品保修0.513室内外装装潢设计计现代化化0.314有大量进进口商品品0.1重庆人“好吃”是其生生活形态态典型的的一个方方面。通通常访亲亲会友通通常喜欢欢在外聚聚餐，通通常去的的饮食场场所包括括街过特

59、特点餐厅厅、火锅锅店、大大排档等等，有“夜啤酒酒”提供是是消费者者选择聚聚餐的一一个重要要因素。近几年年随着人人们物质质水平的的提高，各大酒酒楼、特特色餐厅厅（如川川菜“七十二二行”、“菜根香香”以及渝渝派“香积厨厨”等）聚聚集了大大量的中中等以上上消费水水平的消消费者。火锅是是重庆常常胜不衰衰的一项项重要餐餐饮。重重庆人的的率直与与豪放个个性使他他们对麻麻、辣味味道较重重的菜品品表现出出浓厚的的兴趣，同时，重庆人人喜欢饮饮食更新新，只要要消费者者口碑中中盛传新新品上市市，路途途再远也也亲临光光顾。可可以说，重庆人人在饮食食方面的的个性可可以总结结成“麻辣情情结”、“追求创创新”。然而，重重庆

60、人对对西餐的的偏好远远远不及及北京、上海与与广州。据调查查，仅有有25.8%的的消费者者“最近三三个月”光顾过过西式快快餐店。对各大大快餐店店的选择择意见如如下：重庆主城城区消费费者最常常去的西西式快餐餐店排名名排名品牌百分比（%）1肯德基70.992德克士51.883麦当劳40.224美国乡村村鸡13.11重庆主城城区消费费者经常常使用的的交通工工具.百分比（%）公共汽车车/空调调巴士81.55小公共汽汽车51.88出租车25.44步行24.22单位交通通车3.9摩托车2.3私人汽车车1.5自行车1.1轮渡0.8电动扶梯梯0.3助动车0.2其他0.9重庆主城城区消费费者常做做的休闲闲活动排排