重庆土地储备项目研究报告

1、重庆市云阳县城市规划区域土地储备项目可研报告目 录第一部分 概述 .6第一章 项目目概况.66一、项目目简介.66(一)项项目名称称66(二)项项目范围围66(三)项项目任务务66(四)项项目目标标66二、项目目背景6三、项目目可行性性研究的的依据7四、可行行性研究究结论9五、特殊殊说明事事项9第二章 双洞洞子城市市副中心心待储备备地块概概况.110一、双洞洞子城市市副中心心待储备备地块位位置.110(一) 双洞子子城市副副中心待待储备地地块概况况.10(二) 地形、地质状状况.10(三)储储备地块块面积的的地上物物概况.10(四)础础设施、市政建建设条件件 .10第三章 土地地储备流流程.1

2、10第四章 区域域条件 .111一、区域域基本情情况.111二、区域域自然环环境.112三、区域域经济条条件与社社会条件件.112四、区域域基础设设施及交交通条件件.113第二部分分 规规划与市市场.114第五章 规划划分析.117一、城市市定位.117二、城市市规划分分析.117三、待储储备地块块规划条条件.117四、规划划分析结结论.119第六章 市场场分析.119一、房地地产市场场总体态态势.220二、土地地市场分分析.222三、竞争争分析.2221待储储备地块块竞争分分析2232项目目SWOOT分析析.233第三部分分 成成本收益益与财务务分析.224第七章 成本本分析.224一、征地

3、地拆迁成成本.224(一)土土地征用用成本25(二) 房屋拆拆迁及安安置成本本.266 (三)基基础设施施补偿费费27(四)相相关税费费29二、土地地整治成成本 .30三、其他他成本 331(一)不不可预见见费31(二)经经营管理理费用31(三)财财务费用用 .322第八章 收益益分析.333一、假设设开发法法预估出出让地价价333二、市场场比较法法预估出出让地价价333三、待储储备地块块出让价价格估算算结果334四、土地地开发成成本回收收 .34第九章 财务务分析.335一、资金金平衡分分析.35二、现金金流量分分析 .35三、不确确定性分分析 .35(一)成成本的不不确定性性 .3551、

4、政策策变动造造成的不不确定性性 352、双方方协商的的不确定定性.35(二)收收益不确确定性 3551、出让让价格的的不确定定性.362、规划划的不确确定.363、财务务费用的的不确定定性.36第四部分分 结结论 .37第十章 项目目结论.337第十一章章 建建议.337图 表 目 录录表1 云阳阳县城总总体规划划（2000520220）用用地平衡衡表.117表2 城城市总体体规划用用地汇总总表.118表3 待储储备地块块用地平平衡表 .119表4 云阳阳土地出出让交易易情况.233表5 待储储备地块块征用整整治成本本估算结结果.255表6 待储储备地块块地上房房屋面积积估算.277表7 待储

5、储备地块块地上基基础设施施情况及及补偿费费用.288表8 假设设开发法法估算土土地出让让价格.333表9 云阳阳县2000020005年土土地出让让情况 .334表10 待储储备地块块可能出出让价格格估算结结果.344表11 资金金平衡分分析 .355表12 现金金流量表表.366重庆市水水利投资资（集团团）公司司云阳县土土地储备备项目可可行性研研究报告告第一部分分 概概述第一章 项目目概况一、项目目简介1、项目目名称 重庆市市云阳县县土地储储备项目目可行性性研究2、项目目范围云阳县待待储备地地块共计计15220亩，位于双双洞子城城市副中中心，是是小江片片区内上上青龙咀咀山梁绿绿脉和纱纱帽山梁

6、梁绿脉之之间的区区域，是是集商贸贸、行政政、文化化为一体体的城市市副中心心。规划划城市建建设用地地规模11.422平方公公里，人人口规模模3.00万人。3、项目目任务 完成上上述土地地的征地地、拆迁迁、整理理，达到到“六通通一平”，并完完成其中中经营性性用地的的出让。4、项目目目标 通过土土地储备备、出让让实现增增值收益益，弥补补云阳县县梅峰水水利工程程的资金金缺口。二、项目目背景 重庆市市水利投投资有限限公司于于20003年111月228日经经重庆市市政府批批准挂牌牌成立，是市人人民政府府出资的的国有独独资公司司，市政政府授权权市水利利局为公公司国有有资产出出资人代代表。220044年7月月

7、22日日，市政政府批准准市水利利投资有有限公司司更名为为市水利利投资（集团）有限公公司（以以下简称称“水投投集团”）。主主要职责责是：履履行大中中型水利利工程国国有资产产出资人人职责，承担新新建大中中型水利利工程、供排水水工程及及中小水水电站的的建设经经营任务务；实施施水资源源的统一一开发和和经营管管理，推推进水务务一体化化。 20004年112月11日，在在重庆市市政府“关于解解决重庆庆市水利利投资（集团）有限公公司发展展问题”的专题题会议上上，赋予予水投集集团在项项目所在在区县（自治县县、市）开展土土地储备备的职能能，其土土地储备备收益全全额返还还市水投投集团，用于弥弥补水利利工程建建设资

8、金金不足。 20005年，根据重重庆市人人民政府府关于于重点水水利工程程土地储储备有关关问题的的批复（渝府府2000570号号）文件件精神，重庆市市水投集集团土地地储备整整治有限限公司（以下简简称“土土地储备备整治公公司”）正式挂挂牌成立立。土地地储备整整治公司司属于市市水利投投资（集集团）有有限公司司全资二二级法人人，注册册资金2200000万元元，主要要负责组组织实施施市水利利投资（集团）有限公公司（含含全资、控股子子公司）土地储储备整治治项目。 为弥补补重庆市市水投集集团控股股子公司司云阳水水利水电电实业开开发有限限公司在在建的云云阳县梅梅峰水利利工程建建设存在在的资金金缺口，经过反反复

9、踏勘勘比选，拟储备备土地115200亩位于于双洞子子城市副副中心小小江片区区内上青青龙咀山山梁绿脉脉和纱帽帽山梁绿绿脉之间间的区域域。云阳阳县政府府已同意意由重庆庆市水投投集团土土地储备备整治有有限公司司作为控控制性储储备用地地。三、项目目可行性性研究的的依据（一） 法法律法规规1、中中华人民民共和国国城市规规划法2、中中华人民民共和国国文物保保护法3、中中华人民民共和国国土地管管理法4、中中华人民民共和国国环境保保护法5、重庆庆市征在在补偿安安置办法法（重庆庆市人民民政府令令第555号） 6、重重庆市人人民政府府关于于调整征征地补偿偿安置标标准做好好征地补补偿安置置工作的的通知（渝府发发20

10、00567号号）7、重庆庆市财政政局、重重庆市国国土房管管局转发发财政政部、国国土资部部关于调调整新增增建设用用地土地地有偿使使用费征征收等别别的通知知（渝渝财建20003228号8、 重重庆市国国有土地地储备整整治财务务管理暂暂行办法法（二）地地方政策策云阳县人人民政府府印发云阳县县征地补补偿安置置实施办办法的的通知（云阳府府发220055977号）（三）土土地储备备相关文文件 1、重重庆市人人民政府府关于于重点水水利工程程土地储储备有关关问题的的批复（渝府府2000570号号） 2、云云阳县人人民政府府 重庆市市水利投投资（集集团）有有限公司司关于用用土地储储备筹集集云阳县县梅峰水水利工程

11、程建设资资本金的的协议3、城城市规划划编制办办法、城市市规划编编制办法法实施细细则、城市市用地分分类与规规划建设设用地标标准等等技术规规范、技技术标准准及部门门规章；（四）重重庆市云云阳县城城总体规规划（22005520020年年）（五）重重庆市云云阳县土土地利用用总体规规划（22005520020年年）（六）征征地、拆拆迁、估估价等行行业标准准（七）重重庆云阳阳水利水水电实业业开发有有限公司司提供的的其他资资料（八）重庆市市市域城城镇体系系规划(20003220200)；（九）云阳县县城镇体体系规划划（2000520220）；（十）重庆市市规划局局关于加加强区县县城市总总体规划划修编工工作的

12、意意见（渝规郊郊字220044177号）；（十一）重庆庆市云阳阳县土地地利用总总体规划划（1999720110）；（十二）重庆庆市云阳阳县土地地开发整整理规划划（2000120110）；（十三）云阳阳县全面面建设小小康社会会发展规规划纲要要（2000320220）；（十四）重庆庆市港口口岸线利利用规划划（2000520220）（十五）重庆庆市云阳阳县交通通发展规规划（22005520020）（十六）重庆庆市云阳阳县新城城总体规规划修编编（城市市总体规规划阶段段）用地地地质灾灾害调查查评价报报告（220044年）。（十七）实地勘勘查获取取的资料料及搜集集的市场场资料四、可行行性研究究结论 经测算

13、算，双洞洞子城市市副中心心小江片片区内上上青龙咀咀山梁绿绿脉和纱纱帽山梁梁绿脉之之间的区区域地块块的土地地征用整整治成本本为300.566万元,共需征征用整治治成本4464553.448万元元,可获获得综合合效益1143446.552万元元,利润润率233.600%增值值的能力力,可用用于开展展储备征征用整治治。五、特殊殊说明事事项 本可行行性研究究根据地地块周边边环境状状况，按按照当前前时点的的社会政政治经济济情况作作出，对对于未来来发生不不可预见见的社会会重大变变动，本本报告所所得结论论可能会会产生误误差。 待储备备地块均均未进行行勘查定定界工作作，确切切的土地地面积及及土地红红线范围围未

14、确定定，将对对本可行行性研究究产生一一定影响响。待储储备地块块的最终终投资成成本以勘勘界结果果为准。 本报告告的结论论是依据据云阳县县县情及及有关资资料进行行测算进进行测算算获得的的。本报报告仅供供中介机机构作为为项目论论证参考考，不得得用于其其他用途途。其他他单位或或个人未未经许可可，不得得引用报报告中的的内容。 第第二章 双洞洞子城市市副中心心待储备备地块概概况一、待储储备地块块位置待储备地地块位于于云阳新新县城拟拟建高速速公路入入城干道道和沿彭彭溪河岸岸的滨江江路段。二、地形形、地质质状况 北高南南低，坡坡度约115,不不易于平平整, 地质状状况良好好。防震震级别为为6。三、待储储备地块

15、块面积和和地上物物概况 待储备备地块面面积为115200亩。无无详规。属农村村集体土土地。四、基础础设施、市政建建设条件件在小江片片区的双双洞子组组团中结结合中央央绿化公公园，两两侧应主主要集中中布置金金融保险险、贸易易咨询等等用地，形成县县级商服服、文化化中心区区，集中中布置图图书馆、科技馆馆、会展展中心、影剧院院、文化化宫，布布置3550床医医院一座座，新建建30班班小学11所。 第第三章 土土地储备备流程 为弥补补重庆市市水投集集团控股股子公司司云阳水水利水电电实业开开发有限限公司在在建的云云阳县梅梅峰水利利工程建建设存在在的资金金缺口,经过反反复踏勘勘比选,拟储备备土地中中15220亩

16、土土地增值值部分解解决梅峰峰水利工工程建设设资金缺缺口。云云阳县政政府已同同意提供供云阳县县境内共共15220亩土土地交由由重庆市市水投集集团土地地储备整整治有限限公司作作为控制制性储备备用地。储备土土地经整整治后，交由云云阳县人人民政府府委托的的土地交交易中心心按有关关规定实实行“招招、拍、挂”出出让，出出让收入入在扣除除土地整整治公司司的整治治成本后后，其收收益全额额返还水水利投资资集团作作为梅峰峰水利工工程的建建设资本本金。土土地储备备相关税税费除上上缴中央央财政和和中央规规定不得得减免的的部分外外，其余余部分免免缴。 第四章章 区区域条件件一、区域域基本情情况 云阳县县位于重重庆市东东

17、部，三三峡工程程库区腹腹心地带带。东领领奉节县县，南连连湖北省省利川市市，西界界重庆市市万州区区，北接接开县、巫溪县县。地理理座标介介于东经经108824432211091451，北纬纬30356312636之间，南北长长99.5公里里,东西西宽700.2公公里,幅幅员面积积36449平方方公里。长江由由西向东东横空而而过，境境内流程程68.1公里里。新县县城顺江江而下至至宜昌市市2888公里（距三峡峡大坝2260公公里），顺江而而上西至至重庆市市区3337公里里（距万万州区水水路233公里、陆路441公里里）。 云阳县县共辖441个乡乡镇、8827个个行政村村、422个城镇镇居民委委员会、1

18、11170个个农业合合作社、3500个居民民小组。20006年末末总人口口1299万人，其中：农业人人口1009万人人，占991.003%；非农业业人口220万人人,占88.977%,人人口密度度平均每每平方公公里3442人。民族以以汉族为为主，少少数民族族有回、彝、苗苗、壮、满、蒙蒙古、侗侗、土家家、高山山、朝鲜鲜、藏、布依、白、哈哈尼、傣傣族、共共35000余人人，占00.288%。二、区域域自然环环境云阳地处处川东平平行岭谷谷区，地地形近似似以东南南西北为为顶点的的菱形。云阳地地表由南南北向中中间倾斜斜，最高高点为海海拨18809米米，最低低95米米；全县县地形起起伏大，山高坡坡陡，丘丘

19、陵少，平坝更更少，可可概括为为“七山山一水二二分田”。云阳阳属东南南中亚热热带湿润润气候区区，季风风明显，具有春春早不稳稳定，夏夏热多伏伏旱，秋秋凉多绵绵绵雨，冬暖少少日照，主体气气候明显显等特点点。年平平均气温温18.4CC，最低低气候-4.00C,最高气气候411.7C。年年平均日日照14484.8小时时，年平平均降雨雨量11100.1毫米米，无霜霜期3000天以以上，适适宜多种种农作物物生长。三、区域域经济条条件与社社会条件件 “十五五”期间间，地区区生产总总值年均均增长110.99%，220055年全县县GDPP达到443.33亿元，比20000年年接近翻翻一番，人均GGDP达达到42

20、285元元。固定定资产投投资1223亿元元，相当当于“九九五”的的3倍，年均增增长244%，高高出计划划11.4个百百分点。全口径径财政收收入达到到2.223亿元元，年均均增长112.999%，比预期期目标高高3.999个百百分点。农民人人均纯收收入22223元元，年均均增长88.3%。三次次产业结结构比由由20000年442.33:333.7:24.0调整整到20005年年的311.1:33.3:335.66。社会会消费品品零售总总额达到到18.2亿元元，年均均增长112.22%，比比计划高高0.99个百分分点。城城镇登记记失业率率控制在在4.88%以内内。城镇镇化率达达到266.788%。

21、年年均人口口自然增增长率为为4.881。四、区域域基础设设施及交交通条件件 在农村村，落实实最严格格的耕地地保护政政策，实实施耕地地占补平平衡，开开发整理理土地772777.2亩亩。完成成咸池中中型水库库一期工工程，二二期工程程。梅峰峰水利工工程、小小江大灌灌区项目目、小水水电代燃燃料项目目、农村村小水电电脱贫解解困工程程和新县县城堤防防工程的的前期工工作基本本完成。“十五五”水电电农村电电气化县县建设顺顺利通过过达标验验收。兴兴建人饮饮工程225800处，建建成和改改造场镇镇供水站站54座座，解决决11.4万人人的饮水水困难，新建沼沼气池221700口。去去年农田田水利和和农村基基础设施施建

22、设获获全市一一等奖，评为全全国农业业标准化化示范区区建设先先进单位位。农网网改造完完成投资资1.661亿元元，2449个村村全面完完成村网网改造。 城镇体体系框架架基本形形成，城城镇建成成区面积积达到221.887平方方公里,比九五五”末增增长1000.66%,新新增房屋屋面积3397.7万平平方米,是九五五”期间间的2倍倍。城镇镇就业人人员达到到7.11万人,比九五五”末增增加2.6万人人。新县县城“五五篇大文文章”的的建设及及“三大大工程”的实施施，提升升了城市市品位，城市创创新工作作卓有成成效，新新县城顺顺利通过过“中国国优秀旅旅游城区区”、“市级卫卫生县城城”和“市级山山水园林林城市”

23、验收。小城镇镇建设连连续两年年获重庆庆市一等等奖。城城镇经济济明显增增强，加加工制造造、商贸贸流通、服务业业等二、三产业业不断壮壮大。 云阳交交通四通通八达，运输方方便快捷捷。长江江自西向向东横穿穿而过，现有各各类港口口、码头头1000多处，沿江各各大航运运公司船船舶均在在云阳港港停泊运运营。全全县通车车里程114800公里。渝马路路沿长江江北穿过过云阳境境内，至至开县二二级路今今年贯通通，至湖湖北利川川二级路路，兰杭杭高速公公路云阳阳段已开开工建设设。新县县城距万万州五桥桥机场、万州火火车站448公里里，仅440分钟钟车程。云阳长长江公路路大桥竣竣工。 交通建建设突飞飞猛进。深入推推进交通通

24、建设决决策、决决战、决决胜“三三大年”，着力力实施“1255”工程程，交通通建设总总投资331亿元元，相当当于建国国以来至至20000年投投资总和和的100倍。云云阳长江江大桥抢抢在三峡峡水库二二期蓄水水前完成成桥墩工工程，节节约建设设资金770000万元，20005年“9.228”如如期通车车。新建建特大桥桥梁111座，完完成云堰堰路、长长高路南南北两个个循坏圈圈路基工工程。相相继完成成渝巫路路江口至至沙沱段段改造、云利路路、渝巫巫路江口口至农坝坝段相继继开口。全县二二级公路路由833公里增增加到1167公公里，在在建1113.55公里。硬化公公路由665公里里增加到到3011公里，县乡公公

25、路油化化硬化率率达到331%。新修标标准四级级公路4456公公里，990%以以上乡镇镇公路达达四级标标准，995.88%的村村通公路路。新建建二级车车站1个个，三级级车站44个，完完成港口口码头复复建111处。交交通工作作连续五五年获重重庆市考考核一等等奖。 第第二部分分 规规划与市市场 第五五章 规划分分析一、城市市定位云阳县城城远期采采用“一一城四区区”组团团式城市市总体布布局结构构。四区区指长江江片区、小江片片区、人人和片区区和盘石石片区。长江片片区位于于龙脊山山脉以南南，以现现状建成成区为主主体，并并向薛家家沟和张张家湾延延伸，形形成以居居住、行行政、商商贸金融融、文化化娱乐为为主体的

26、的城市综综合区，包括现现状中心心区、张张家坝组组团、薛薛家沟组组团、张张家湾组组团、复复兴场组组团。规规划城市市建设用用地规模模8.992平方方公里，人口规规模144.0万万人。小小江片区区位于彭彭溪河东东岸、龙龙脊山脉脉西北，是以居居住、商商业、文文化、旅旅游服务务等为主主的新型型城市综综合区，包括松松树包组组团、乌乌鸡洞沟沟组团、苦竹溪溪组团、双洞子子组团、紫金沟沟组团和和干湾包包组团。规划城城市建设设用地规规模7.09平平方公里里，人口口规模112.00万人。 云阳阳新县城城定位为为云阳县县的政治治、经济济、科技技、文化化中心，三峡旅旅游服务务基地之之一，发发展商贸贸、食品品加工、轻工、

27、港口运运输业为为主的山山水园林林旅游城城市。规规划近期期至20010年年，县城城城镇人人口规模模15万万人；中中期至220155年，县县城城镇镇人口规规模200万人；远期至至20220年，县城城城镇人口口规模330万人人；20004年年，城市市建设用用地8.5平方方公里。规划近近期至220100年，城城市建设设用地113.00平方公公里；规规划中期期至20015年年，城市市建设用用地166.5平平方公里里；规划划远期至至20220年，城市建建设用地地规模223.229平方方公里。20220年330万人人，用地地28平平方公里里。围绕绕新城，大江、大桥、大道、大公园园凸现，成为渝渝东城市市群中的

28、的重要城城市。 二、城城市规划划分析 云阳是是一个地地处偏远远的移民民新城，以云阳阳新县城城为中心心，构建建极核发发展模式式，加强强与重庆庆直辖市市及周边边县区、省份的的联系，加快自自身发展展，以新新县城为为中心的的城乡商商贸流通通网络初初步形成成。积极极发展旅旅游业，充分挖挖掘全县县旅游资资源，着着力构筑筑“一心心两翼”旅游开开发格局局，接待待游客2250万万人次，张飞庙庙成功搬搬迁，220033年7月月19日日正式开开馆，被被评定为为国家AAAAAA级景区区，成功功申报龙龙缸国家家级地质质公园。巧借地地灾治理理的机遇遇，将不不可用地地的江岸岸变成了了美丽如如画、游游人如织织的滨江江公园，建

29、成了了云阳的的一张名名片。 新县城城“五篇篇大文章章”的建建设及“三大工工程”的的实施，提升了了城市品品位，城城市创建建工作卓卓有成效效，新县县城顺利利通过“中国优优秀旅游游城区”、“市市级卫生生县城”和“市市级山水水园林城城市”验验收。小小城镇建建设连续续两年获获重庆市市一等奖奖。城镇镇经济明明显增强强，加工工制造、商贸流流通、服服务业等等二、三三产业不不断壮大大。 根据云云阳县城城总体规规划，不不可用于于出让的的公益性性质用地地（道路路广场用用地、市市政设施施用地、绿地）在城市市总建设设用地面面积中所所占比例例为233.6%；兼具具公益和和经营性性质的用用地（行行政办公公用地、体育用用地、

30、医医疗卫生生用地、教育科科研用地地）在城城市总建建设用地地面积中中所占比比例为77.333%,此此类用地地虽不可可经营性性出让，但是可可以通过过划拨或或协议出出让等方方式回收收土地开开发成本本。居住住用地、商业金金融业用用地合文文化娱乐乐用地可可用于经经营性出出让，本本报告中中将按照照总体规规划中这这三类用用地之间间的比例例关系估估算待储储备地块块中可用用于经营营性出让让的各类类型土地地面积。表1 云阳县县城总体体规划（20005220200）用地地平衡表表序号用地代号号用地性质质面积(万万m2)占城市建建设用地地(%)人均(mm2/人人)现状规划现状规划现状规划1R居住用地地268.3259

31、7.6931.55325.66622.33619.9922C公共设施施用地189.35328.8622.22414.11215.77810.997其中C1行政办公公用地31.22741.8863.6771.8002.6111.400C2商业金融融用地45.229139.555.3225.9993.7774.655C3文化娱乐乐用地2.27724.1180.2771.0440.1990.811C4体育设施施用地8.42210.7710.9990.4660.7000.366C5医疗卫生生用地13.88618.4461.6330.7991.1660.622C6教育科研研用地81.88894.1109

32、.6224.0446.8223.1333M工业用地地95.553416.6111.22317.8897.966 13.8894W仓储用地地0.34456.4460.0442.4220.033 1.8885T对外交通通用地26.99132.0093.1661.3882.244 1.0776S道路广场场用地160.68426.2418.88818.22913.339 14.2217U市政公用用设施用用地14.99823.6681.7661.0221.255 0.7998G绿地94.113446.0211.00619.1157.844 14.887其中G1公园绿地地75.993199.518.922

33、8.5776.3336.655G2防护绿地地18.220246.512.14410.5581.5228.2229D特殊用地地0.7331.7110.0880.0770.066 0.066合 计计城市建设设用地850.9723299.36610010070.88977.665表2 城市市总体规规划用地地汇总表表 序 号类别名称称面积(万万m2)占城市总总体规划划用地比比例(%)1城市总体体规划用用地256000.0001002城市建设设用地23299.3669.1003水域和其其他用地地232770.66490.990其中水域30988.04412.110耕地 440066.133 155.65

34、5园地 220066.211 7.84林地 1130662.008 511.022牧草地 6660.12 2.58村镇建设设用地 4438.06 1.71三、待储储备地块块规划条条件 （一）待待储备地地块最佳佳利用分分析 待储备备地块位位于新县县城规划划区，是是云阳新新县城建建成区下下一步发发展的必必然选择择，非常常适宜住住宅开发发。（二）待待储备地地块规划划情况 根据城城市用地地规划，总面积积21330亩，拟储备备地块中中不可用用于经营营性出让让的土地地面积（道路广广场、市市政公用用设施、绿化用用地）为为2133亩，可可以通过过划拨或或协议方方式回收收土地开开发成本本的土地地面积（行政办办公

35、、医医疗卫生生、体育育、教育育科研用用地）1147亩亩，高投投司储备备2000亩，盐盐厂储备备50亩亩。可用用于经营营性出让让的居住住用地、商业服服务和文文化娱乐乐用地共共计15520亩亩，占总总面积的的71.40%。 表3 待储储备地块块用地平平衡表 用地名称称规划面积（亩亩）占总用地地（%）1可用用于经营营性出让让的土地地1520071.440% 居居住用地地99946.992% 商商业服务务用地49323.116% 文文化娱乐乐设施用用地281.322%2可回回收土地地开发成成本的土土地1479.677% 消消防用地地5.0000.333% 公公交用地地15.0000.999% 教教育科

36、研研用地1278.355%3不可可用于经经营性出出让的土土地4630030.446% 高高投司储储备用地地20013.116% 盐盐厂储备备503.299% 不不可用于于经营性性出让用用地21314.001%4待储储备地块块总面积积21300100 根据云云阳县城城总体规规划，待待储备地地块规划划条件与与发展方方向为居居住用地地。符合合最佳利利用的要要求。目目前尚无无详细规规划。四、规划划分析结结论 待储备备地块规规划均为为居住用用地，符符合最佳佳利用用用途。第六章 市场场分析一、房地地产开发发情况（一）房房地产市市场总体体态势 云阳新新城为移移民城，云阳新新城的城城市总体体布局为为“一城城四

37、区”，已成成长江片片区仅剩剩下滨江江花园2200亩亩左右。目前房房地产处处于卖方方市场。据调查查，开辟辟高端市市场空间间潜力大大。为此此，我们们进行了了“云阳阳县住房房消费状状况研究究”的市市场调研研活动，总体住住房消费费者的角角度出发发，对民民众对住住房需求求特点以以及置业业特点等等进行了了分析和和研究。（二）可可供房地地产区城城及现状状沿移民大大道通过过地灾治治理的机机遇，将将不可用用地的江江岸变成成了美丽丽如画、游人如如织的滨滨江公园园，能用用于房地地产开发发的土地地仅剩下下2000亩左右右，20006年年，县府府通过招招商引资资，湖北北省宜昌昌市珍珠珠房地产产开发公公司一举举中标。1、

38、开发发现状丽江景苑苑，该楼楼盘占地地187706平平方米（28亩亩），建建筑面积积10.2万平平方米,其中商商业面积积3.44万平方方米，住住宅公寓寓面积66.8万万平方米米，容积积率达到到5.55。住宅宅部分起起售价为为12000元/平方米米，最高高价达到到17000元/平方米米，销售售状况良良好，该该楼盘的的开发经经营和运运作对待待储备地地块的发发展具有有一定的的参考与与借鉴意意义。福苑楼盘盘，该楼楼盘占地地18667.66平方米米（2.8亩），建筑筑面积22万平方方米,其其中商业业面积00.6万万平方米米，住宅宅公寓面面积1.2万平平方米。商业部部分平均均售价为为66000元/平方米米，

39、住宅宅部分起起售价为为15000元/平方米米，最高高价达到到22000元/平方米米，销售售状况良良好，该该楼盘的的开发经经营和运运作对待待储备地地块的发发展具有有一定的的参考与与借鉴意意义。外滩广场场，该楼楼盘占地地10000500平方米米（500亩），工程分分三期建建成。220033-20004年年，一期期工程楼楼盘占地地266680平平方米（1500亩），建筑面面积5.8万平平方米,其中商商业面积积2.66万平方方米，住住宅公寓寓面积33.2万万平方米米。商业业部分平平均售价价为42280元元/平方方米，住住宅部分分起售价价为9000元/平方米米，最高高价达到到12000元/平方米米；20

40、005-20006年，二期工工程楼盘盘占地2266880平方方米（550亩），建筑筑面积66.8万万平方米米,其中中商业面面积2.6万平平方米，住宅公公寓面积积4.22万平方方米。商商业部分分平均售售价为552800元/平平方米，住宅部部分起售售价为110500元/平平方米，最高价价达到117500元/平平方米；20007年，三期工工程楼盘盘占地2266880平方方米（550亩），建筑筑面积66.8万万平方米米,其中中商业面面积2.6万平平方米，住宅公公寓面积积4.22万平方方米。商商业部分分平均售售价为772800元/平平方米，住宅部部分起售售价为117500元/平平方米，最高价价达到227

41、500元/平平方米。该楼盘盘销售状状况良好好，其开开发经营营和运作作对待储储备地块块的发展展具有一一定的参参考与借借鉴意义义。滨江国际际，该楼楼盘占地地273346平平方米（38亩亩），建建筑面积积20.2万平平方米,其中商商业面积积5.44万平方方米，住住宅公寓寓面积114.88万平方方米，容容积率达达到5.5。住住宅部分分起售价价为17750元元/平方方米，最最高价达达到30000元元/平方方米。2、本区区域竞争争楼盘分分析针对本案案滨江国国际、丽丽江景苑苑、福苑苑、外滩滩广场附附近几个个楼盘市市调分析析。目前前，在云云阳县房房地产市市场中具具有一定定影响力力的在售售楼盘是是位于滨滨江小区

42、区的滨江江国际、丽江景景苑、福福苑楼盘盘和群益益小区的的外滩广广场。滨江国际际以风景景区，大大环境，电梯小小高层为为卖点，户型为为90-1100平方米米（小户户型，小小面积），1220-1145平平方米（中户型型，中面面积），1800-2550 平平方米（大户型型，大面面积），小户型型、小面面积占660%，中户型型、中面面积占225%，大户型型，大面面积占115%。购房以以外地人人和本地地人为主主，其户户型方正正实用，楼价偏偏高，各各方面配配套齐全全，077年预销销售很乐乐观；外滩广场场现主打打休闲地地段，主主要宣传传推广其其配套齐齐全，户户型设计计新颖超超前，户户型选择择的多样样性。根根据我

43、司司前期的的调研，该项目目三期原原定于33月开盘盘正式发发售，由由于工程程资金的的原因推推迟至55月开始始认筹。现楼体体已近封封顶，由由于近年年云阳的的房地产产市场火火爆，住住宅部分分起售价价为15500元元/平方方米，最最高价达达到22200元元/平方方米，销销售状况况良好。丽江景苑苑座落于于以风景景区，大大环境，电梯小小高层为为卖点，户型为为80-95平平方米（小户型型，小面面积），1000-1225 平平方米（中户型型，中面面积），1300-1880平方方米（大大户型，大面积积），小小户型、小面积积占555%，中中户型、中面积积占355%，大大户型，大面积积占100%。购购房以本本地人为

44、为主，其其户型方方正实用用，楼价价偏高，各方面面配套齐齐全，007年预预销售很很乐观；福苑其地地理位置置同丽江江景苑、滨江国国际以风风景区，大环境境，电梯梯小高层层为卖点点，户型型为1445平方方米、1183平平方米面面积各占占10%。购房房以本地地人为主主，其户户型方正正实用，楼价偏偏高，各各方面配配套齐全全，077年预销销售很乐乐观；由于走品品牌个性性化，特特设7.5米的的高入口口大堂，装修材材料采用用顶级材材料，名名厂洁具具及厨具具，新盘盘推出特特价单位位毛胚房房，造成成过一时时抢购热热潮，作作为新推推楼盘其其推广力力度是相相当大的的，几乎乎涵盖了了常平的的所有媒媒体渠道道。其产产品中购

45、购买为本本地人，外地商商人，销销售情况况在本区区域内相相对较好好。三、土地地市场分分析 根据云云阳县国国土局提提供的22000020006年年土地出出让交易易结果，与待储储备土地地同为住住宅用地地的土地地历年交交易情况况如下表表。 表44 云阳阳县2000020006年土土地出让让交易情情况 年度度价格20000200112002220033200442005520066最高价（万元/亩）70447151187077263991227724411375550最低价（万元/亩）20001644440069885688440035550平均价（万元/亩）4500544423222289941422

46、02422755550 可以看看到，云云阳县土土地市场场在经历历了022、033年的狂狂热之后后逐渐回回归理性性，20005年年稳定，20006年呈呈上升势势头。根根据云阳阳县近年年来土地地出让的的实际情情况，土土地成交交价格总总体上呈呈现增长长态势，虽然220044年略有有下降，20005年恢恢复到正正常水平平，20006年年开始有有大幅增增幅。 四、竞争分分析（一）待待储备地地块竞争争分析 目前，在云阳阳县房地地产市场场中具有有一定影影响力的的在售楼楼盘是位位于滨江江小区的的丽江景景苑，该该楼盘占占地1887066平方米米（288亩），建筑面面积100.2万万平方米米,其中中商业面面积3.

47、4万平平方米，住宅公公寓面积积6.88万平方方米，容容积率达达到5.5。住住宅部分分起售价价为12200元元/平方方米，最最高价达达到17700元元/平方方米，销销售状况况良好，该楼盘盘的开发发经营和和运作对对待储备备地块的的发展具具有一定定的参考考与借鉴鉴意义。（二）项项目SWWOT分分析 优势劣势机遇挑战高速公路路出口至至小江片片区双洞洞子城市市副中心心地块区位优势势好，增增值大，变现快快，是商商住楼的的理想区区位。地地势较为为平坦，基础设设施完备备。地块面积积大，成成规模。区位优势势好, 位于云云阳在高高速公路路出口与与主城结结合部云阳居民民的房屋屋低档保保有量比比较高，对高档档房屋的的

48、需求有有限。 第第三部分分 成成本收益益与财务务分析第七章章 成成本分析析 待储备备地块的的征用整整治成本本包括征征地拆迁迁成本、土地整整治成本本、其他他成本三三大部分分。征地地拆迁成成本包括括土地征征用成本本、房屋屋拆迁及及安置成成本、基基础设施施补偿费费、相关关税费；土地整整治成本本指土地地达到六六通一平平条件所所需成本本；其他他成本包包括不可可预见费费、经营营管理费费用和财财务费用用。 经估算算，待储储备地块块征用整整治成本本为4664533.488万元,合300.566万元/亩。表5 待储储备地块块征用整整治成本本估算结结果 双洞子组组团待储备地地块备注补偿单价价（元/亩亩）补偿成本本

49、（元）征地拆迁迁成本1土地地征用成成本442110.6666720002000.0002房屋屋拆迁及及安置成本本959443.66314588343323.503基础础设施补偿费146330.9922223390000.0004相关关税费65166.022990443511.78891-4之之和244517778775.3305土地地整治成成本100000015200000000.00其他成本本6不可可预见费费130665.0061985588993.7771.-55.之和和的5%7经营营管理费费用101991.4411549909440.994(1.+2.+3+55.)*4%8财务务费用21

50、0557.2273200070550.5541.-77之和的的7.44%9总计计3056614.974446455347760.601.-88.之和和 待储备备地块的的征地拆拆迁, 依据国国务院颁颁布的中国长长江三峡峡条例，云阳阳县执行行云阳府府发2200111996号文文件，在在规划区区征用实实行纯耕耕地面积积计算。云阳县县双江镇镇规划用用地系山山峡库区区移民用用地，高高速公路路出口至至小江片片区双洞洞子城市市副中心心地块属属于云阳阳县（220055-20010）新城规规划用地地，根据据云阳县县国土局局提供的的数据，云阳县县城目前前人均纯纯耕地在在0.330.8亩之之间,在在实际中中1亩土土

51、地安置置人口在在2.553.0人之之间,本本报告按按照2.5人/亩计算算,待储储备地块块15220亩需需安置人人员38800人人,12267户户。具体体估算过过程如下下：一、征地地拆迁成成本（一）土土地征用用成本1、土地地补偿费费及安置置补助费费 根据据重庆庆市征地地补偿安安置办法法（重重庆市人人民政府府令第555号）（19999年年1月11日起施施行）中中规定“征用土土地应依依法支付付土地补补偿费、安置补补助费以以及地上上附着物物和青苗苗补偿费费”。按按照重庆庆市云阳阳县人民民政府征地补补偿实施施办法（云阳阳府发20005997号）规定，云阳统统一年产产值为115000元/亩亩。由于于本报告

52、告取每亩亩安置22.5人人,人均均耕地为为0.44亩,人人平土地地补偿和和安置补补助费为为156600元元。 土地地补偿费费及安置置补助费费=155600038800=5922800000 元 2、青青苗补偿偿费 根据重庆市市征地补补偿安置置办法（重庆庆市人民民政府令令第555号）（19999年11月1日日起施行行）中规规定“青青苗补偿偿按征地地时实际际种植面面积计算算。”按按照云阳阳县征征地实施施补偿办办法规规定，蔬蔬菜类（含经济济作物）为12210元元/亩。待储备备地块全全部为菜菜地。 青苗补补偿费188392200元元 3、地地上构筑筑物补偿偿费 根据重庆市市征

53、地补补偿安置置办法（重庆庆市人民民政府令令第555号）（19999年11月1日日起施行行）中规规定“地地上建筑筑物补偿偿以集体体土地使使用权证证和农村村房屋所所有证登登记的合合法面积积为准计计算，构构筑物按按实计算算。”在在此按照照30000元/户进行行估算。 地上构构筑物补补偿费=30000112677=388010000元元 4、地地上附着着物补偿偿费 在此按按照15500元元/亩进进行估算算。地块地上上附着物物补偿费费=1550015220=2228000000元土地征征用成本本=59928000000+188392200+380010000+2228000000=67720002000

54、元 （二）房屋拆拆迁及安安置成本本1、地上上建筑物物补偿费费 根据重重庆云阳阳水利水水电实业业开发有有限公司司对其拟拟储备的的15220亩土土地实地地调查结结果，地地上房屋屋面积共共计25533333.333平方方米，需需补偿费费用68818444233.499元。 表66 待待储备地地块地上上房屋面面积估算算 土地面积积（亩）正 房偏 房附属房屋屋合计砖混砖木土木砖混土木拟征地范范围房屋屋面积（平方米米）15200地块房屋屋面积（平方米米）2533333.332200000.332500004000010000补偿标准准（元/平平方米）283.31205.21153.14154.67107.

55、276.557补偿费用用（元）6232282993.449513002500618668010722006818844223.4492、住房房安置费费 按照重重庆市云云阳县人人民政府府征地地补偿安安置实施施办法规定，征地农农转非人人员按每每人200平方米米面积计计算，其其标准根根据相邻邻区域经经济适用用房的平平均售价价（10000元元/平方方米）确确定，砖砖墙条石石预制盖盖结构房房屋补偿偿标准为为2044元/平平方米。 住房安安置费=（10000-2044）220338000=60049660000元 33、搬家家补助费费 按照重重庆市云云阳县人人民政府府征地地补偿安安置实施施办法规定，“在规

56、规定时限限内搬迁迁的拆迁迁户，其其搬家补补助费按按户一次次性计发发：3人人及3人人以下每每户3000元，3人以以上户按按每户5500元元计发。”在此此按照3300元元/户计计算。搬搬家补助助费=330012667=33801100元元 44、搬迁迁补助费费 按照重重庆市云云阳县人人民政府府征地地补偿安安置实施施办法规定，“属货货币安置置住房、自建住住房的，每人一一次性发发给3000元搬搬迁补助助费。” 搬迁迁补助费费=3000112677=38801000元 5、水电电表等设设施的拆拆迁补偿偿费：在在此按照照共计111000元/户户估算。水电表表等设施施拆迁补补偿费=11000112677=1

57、33937700元元 6、红红砖厂补补000元综上所述述,张家家坝地块块房屋拆拆迁及安安置成本本为144583343223.550元。（三）基基础设施施补偿费费 根据重重庆云阳阳水利水水电实业业开发有有限公司司对其拟拟储备的的15220亩土土地实地地调查结结果，采采用投影影面积折折算的方方法，估估算待储储备地块块原基础础设施情情况。根根据基础础设施情情况，采采用面积积投影方方法折算算2222390000.00元元。 表7 待储储备地块块上基础础设施情情况及补补偿费用用 双洞子城城市副中中心地块块土地面积积（亩）110千千伏高压压线10千伏伏高压线线市话电缆缆电视电缆缆

58、低压照明明线恢复照明明线、闭闭路线补补助费合计拟征地范范围152005.53240424312677补偿标准准(万元元/千米米13010886520000元/户户补偿费用用715320320336279.50253.422233.900（四）相相关税费费1、征地地管理费费 根据重重庆市物物价局、重庆市市财政局局渝价（20001）第第3466号、渝渝府（220011）1006号文文件规定定，一次次征地在在10000亩以以上的，其征地地管理费费不超过过征地费费用总额额的3.0%。 征地管管理费=(67720002000元+114588343323.50元元+22223990000.000元)3.0

59、0%=7705882055.7005元2、新增增建设用用地有偿偿使用费费 根据重重庆市财财政局、重庆市市国土资资源和房房屋管理理局（渝渝财220033288号）转发财政部部、国土土资源部部关于调调整新增增建设用用地土地地有偿使使用费征征收等别别的通知知（财财综220022933号）规定，云阳属属于十四四等，其其新增建建设用地地有偿使使用费按按7元/平方米米计收。根据重重庆市水水利投资资（集团团）有限限公司关于明明确重点点水利工工程储备备土地相相关问题题的请示示（渝渝水投20006774号），新增增建设用用地在规规划内的的缴纳330%给给中央财财政，其其余部分分可免缴缴。新增建设设用地有有偿合用

60、用费=77300%6666.6715220=2212880100.644元3、耕地地开垦费费 根据重重庆市水水利投资资(集团团)有限限公司关于明明确重点点水利工工程储备备土地相相关问题题的请示示（渝渝水投20006774号），耕地地开垦费费全市统统一按110元/平方米米缴纳。 耕地开开垦费=106666.677=666666.700万元 4、耕耕地占用用税 根据重重庆市水水利投资资(集团团)有限限公司关于明明确重点点水利工工程储备备土地相相关问题题的请示示（渝渝水投20006774号），可免免缴该项项费用。5、水土土保持费费 根据重重庆市水水利投资资（集团团）有限限公司关于明明确重点点水利工工